居住權人有權按照合同居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。這一權利的核心在于“合同約定”，即居住權的設立、內容、行使方式等均需以合同為基礎，體現(xiàn)了意思自治與物權法定的平衡。在實踐中，居住權合同不僅是權利設立的依據，更是雙方權利義務的邊界，其條款的明確性、合法性直接影響居住權的實現(xiàn)效果。一、居住權合同的核心要素居住權合同作為設立居住權的基礎文件，需包含《民法典》規(guī)定的必備條款，同時可根據雙方需求約定補充內容。1.當事人信息合同需明確居住權人與住宅所有權人的身份信息，包括姓名、身份證號等，確保權利主體與義務主體的確定性。若涉及未成年人或限制民事行為能力人作為居住權人，需由其監(jiān)護人代為簽署，并在合同中注明監(jiān)護關系，以保障交易安全。2.住宅基本情況合同應詳細描述住宅的位置、面積、戶型、產權證號等信息，避免因指向不明導致權利爭議。例如，“北京市朝陽區(qū)XX路XX號院X號樓X單元XXX室（產權證號：京房權證朝字第XXXX號）”的表述，可精準鎖定標的物，減少后續(xù)糾紛。3.居住權期限期限是居住權合同的關鍵條款，可分為固定期限與附條件期限。固定期限如“自2024年1月1日起至2054年12月31日止”，適用于長期居住需求；附條件期限如“自居住權人退休之日起至其死亡之日止”，則更具靈活性。需注意，期限約定不得違反公序良俗，例如約定“永久居住權”可能因與物權法定原則沖突而無效。4.權利義務范圍居住權人的核心權利是“占有、使用”住宅，但需明確使用范圍與方式。例如，合同可約定“居住權人僅有權使用住宅的主臥、客廳及廚房，不得擅自改動房屋結構”，或“不得將住宅用于經營性活動”。同時，所有權人需承擔保障住宅符合居住條件的義務，如定期維修房屋主體結構、確保水電設施正常運行等。5.費用承擔方式居住權設立是否有償，由雙方協(xié)商確定。若為有償，需明確租金標準、支付周期及方式（如“每月500元，于每月5日前通過銀行轉賬支付至所有權人指定賬戶”）；若為無償，可約定居住權人承擔物業(yè)費、水電費等日常開支，或由所有權人承擔部分費用。費用條款需避免模糊表述，例如“費用由雙方協(xié)商解決”可能因后續(xù)無法達成一致而引發(fā)爭議。二、居住權合同的法律效力居住權合同自雙方簽字蓋章時成立，但需辦理登記手續(xù)方可產生物權效力。這一“登記生效”原則體現(xiàn)了物權的公示公信要求，即未經登記的居住權不得對抗善意第三人。1.合同成立與物權設立的分離合同成立僅意味著雙方達成合意，而居住權的設立需以登記為標志。例如，甲與乙簽訂居住權合同后，若未辦理登記，乙僅享有債權請求權，而非物權；若甲將房屋出售給不知情的丙并辦理過戶，丙可基于所有權要求乙遷出，乙只能依據合同向甲主張違約責任。2.合同無效或被撤銷的法律后果若居住權合同因違反法律強制性規(guī)定（如以違法建筑為標的物）或存在欺詐、脅迫等可撤銷情形而被認定為無效或撤銷，已辦理的居住權登記應予以注銷。此時，居住權人需返還住宅，所有權人需退還已收取的費用，若因一方過錯造成損失，還需承擔賠償責任。例如，甲通過偽造房產證與乙簽訂居住權合同并辦理登記，后被法院認定合同無效，乙需遷出房屋，甲需賠償乙因裝修、搬家產生的合理費用。三、居住權合同的履行與變更居住權合同的履行過程中，雙方需嚴格遵守約定，同時可基于實際情況協(xié)商變更條款，但變更內容需辦理登記方可對抗第三人。1.權利行使的邊界居住權人行使權利不得超出合同約定范圍，例如合同約定“僅本人居住”的，居住權人不得允許他人（如非近親屬）同??；約定“不得轉租”的，不得以任何形式將住宅部分或全部轉租給第三方。若違反約定，所有權人有權依據合同要求其承擔違約責任，甚至解除合同。2.義務履行的保障所有權人需保障居住權人對住宅的正常使用，不得無故干擾其居住安寧。例如，甲在乙的居住權期限內，未經乙同意擅自進入房屋維修，構成對乙居住權的侵犯，乙可要求甲停止侵害并賠償損失。此外，若住宅因不可抗力（如地震、火災）受損，雙方需根據合同約定分擔維修責任，若無約定，通常由所有權人承擔維修義務，但居住權人需配合提供必要便利。3.合同變更與解除經雙方協(xié)商一致，可對居住權期限、費用標準等條款進行變更，變更后的合同需重新辦理登記。例如，原合同約定居住權期限為20年，雙方協(xié)商后變更為30年，需向不動產登記機構提交變更協(xié)議并換發(fā)登記證明。若一方違約導致合同目的無法實現(xiàn)，另一方有權解除合同，例如居住權人長期拖欠租金且經催告后仍不支付，所有權人可起訴請求解除合同并注銷居住權登記。四、特殊場景下的居住權合同問題在家庭關系、養(yǎng)老保障等場景中，居住權合同的簽訂需兼顧倫理與法律，避免因情感因素忽視條款嚴謹性。1.離婚協(xié)議中的居住權約定夫妻離婚時，若一方生活困難，雙方可在離婚協(xié)議中約定其對原共同住宅享有居住權。例如，“雙方離婚后，女方有權在北京市海淀區(qū)XX房屋居住至婚生子年滿18周歲止，男方需配合辦理居住權登記”。此類約定需注意：居住權期限應與子女撫養(yǎng)期限相匹配，且不得損害房屋所有權人的其他合法權益（如抵押權）。2.遺贈扶養(yǎng)協(xié)議中的居住權老年人可通過遺贈扶養(yǎng)協(xié)議為扶養(yǎng)人設立居住權，以保障晚年生活。例如，“扶養(yǎng)人負責照顧遺贈人的日常生活直至其死亡，遺贈人去世后，扶養(yǎng)人有權在其遺留的住宅中居住10年”。此類合同需明確扶養(yǎng)義務的具體內容（如醫(yī)療護理、喪葬事宜等），并確保居住權與遺贈內容不沖突。3.保障性住房中的居住權在公租房、廉租房等保障性住房領域，居住權合同需符合政府監(jiān)管要求。例如，合同中需注明“居住權人不得將房屋轉租、轉借，若連續(xù)6個月空置，所有權人有權解除合同”，以確保保障性住房資源的合理利用。五、居住權合同糾紛的解決路徑當居住權合同履行發(fā)生爭議時，雙方可通過協(xié)商、調解、訴訟等方式解決，其中訴訟是最終的救濟途徑。1.協(xié)商與調解爭議發(fā)生后，雙方應優(yōu)先通過友好協(xié)商解決，例如就費用支付方式、維修責任等達成補充協(xié)議。若協(xié)商無果，可請求居委會、司法所等第三方機構調解，借助中立力量化解矛盾。調解達成的協(xié)議具有法律約束力，雙方應按協(xié)議履行。2.訴訟程序若協(xié)商、調解無效，當事人可向住宅所在地法院提起訴訟，請求法院對合同效力、履行情況、違約責任等作出裁判。起訴時需提交居住權合同、登記證明、繳費憑證等證據，以支持自己的主張。例如，居住權人起訴所有權人未履行維修義務，需提供房屋漏水照片、維修通知函等證據，證明對方違約事實。3.執(zhí)行階段法院判決生效后，若一方拒不履行（如所有權人拒絕辦理登記、居住權人拒不遷出），另一方可申請強制執(zhí)行。例如，法院判決“居住權人應于判決生效后10日內遷出房屋”，若其未按期履行，法院可依法強制騰退，并對拒不執(zhí)行者采取罰款、拘留等強制措施。居住權人按照合同