租客店租合同租賃主體：資格審查是合同成立的前提在簽訂租客店租合同前，首要任務是確認租賃雙方的主體資格。根據(jù)相關法律規(guī)定，租賃合同的出租人必須對租賃物享有合法處分權，如所有權或經原出租人書面同意的轉租權。作為承租人，應當要求出租人提供房屋所有權證（或不動產權證）及身份證等材料，仔細核對產權人與出租人的身份信息是否一致。若出租人系轉租人，還需特別注意查看其與原出租人簽訂的租賃合同中是否包含允許轉租的條款，且轉租期限不得超過原租賃合同的剩余期限，否則超出部分將被視為無效。對于承租人而言，若租賃店鋪用于餐飲、娛樂等特殊行業(yè)經營，必須具備相應的經營資質，如食品經營許可證、娛樂經營許可證等。出租人可在合同中明確約定：“承租人應在開業(yè)前取得相關行業(yè)資質，否則需承擔違約責任”，以此規(guī)避因承租人資質問題導致的經營風險。雙方均需確保具備完全民事行為能力，這是保障合同法律效力的基礎要件。租賃標的：明確性是避免爭議的關鍵租賃標的的清晰界定是合同履行的核心。合同中必須明確記載店鋪的具體位置，例如“XX市XX區(qū)XX路XX號XX商場XX層XX號”，精確到門牌號以避免位置歧義。面積條款需注明是建筑面積還是使用面積，若存在公攤部分，應同時約定公攤比例及計算方式。實踐中，因面積表述模糊引發(fā)的糾紛屢見不鮮，承租人應在簽約前現(xiàn)場核實實際面積與合同記載是否一致，并留存書面確認文件。租賃用途的約定同樣至關重要。合同需明確店鋪的具體用途，如“用于經營餐飲服務”“零售服裝銷售”等，且該用途必須符合房屋的規(guī)劃用途（如商業(yè)用房）。若承租人需改變店鋪用途，必須事先獲得出租人的書面同意，并依法辦理相關規(guī)劃變更手續(xù)。未經允許擅自改變用途的，出租人有權解除合同并要求承租人承擔賠償責任。租賃期限：法律限制與續(xù)租約定的平衡租賃期限的設定需嚴格遵守法律規(guī)定，最長不得超過二十年，超過部分無效。合同中應明確記載租賃的起止日期，例如“2024年1月1日至2029年12月31日”，避免使用“長期租賃”“永久使用”等模糊表述。對于需要長期經營的承租人，可在合同中設置合理的續(xù)租條款，例如約定“租賃期限屆滿前三個月，承租人可書面提出續(xù)租請求，出租人應在收到請求后十五日內書面答復；逾期未答復的，視為同意續(xù)租，續(xù)租期限為原合同期限的二分之一”，以此保障經營的連續(xù)性。值得注意的是，續(xù)租合同需重新簽訂，且新約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過二十年。在租賃期限內，若因不可抗力導致合同無法繼續(xù)履行，雙方可協(xié)商變更或終止合同，但應保留相關證據(jù)證明不可抗力的發(fā)生及影響程度。租金條款：支付方式與調整機制的細化租金條款應包含具體金額、支付周期、支付方式及調整機制。租金金額需明確貨幣單位及計算標準，例如“每月租金人民幣10000元（大寫：壹萬元整），按建筑面積每平方米300元計算”。若租金包含稅費，應注明“本合同租金為含稅價，出租人應在收到租金后十日內向承租人開具等額增值稅發(fā)票”；若為不含稅價，需另行約定稅費承擔方。支付周期可選擇按月、按季度或按年支付，合同中需明確每期租金的支付日期，如“每月5日前支付當月租金”。支付方式建議采用銀行轉賬，并約定雙方的銀行賬戶信息，同時要求出租人出具收款憑證（如收據(jù)、發(fā)票）。對于長期租賃合同，租金遞增條款必不可少，常見約定為“自租賃第二年起，每年租金在上一年基礎上遞增5%，遞增日期為每年1月1日”，遞增比例應符合行業(yè)慣例，避免設置過高漲幅。押金作為履約擔保，金額通常為1-3個月租金，合同中需明確押金的退還條件：“租賃期滿或合同解除后，若承租人無違約行為且已結清所有費用（包括租金、水電費、物業(yè)費等），出租人應在十五日內將押金無息退還承租人”。若承租人存在違約行為，出租人可從押金中扣除相應違約金，但扣除后剩余部分仍需退還。裝修與改造：權利義務的清晰劃分裝修條款需詳細約定裝修方案的審批流程、費用承擔及裝修物歸屬。承租人應在裝修前將設計圖紙、施工方案提交出租人審核，獲得書面同意后方可施工。合同可約定：“承租人裝修方案需經出租人書面確認，裝修過程中不得破壞房屋主體結構，因裝修導致房屋損壞的，承租人需承擔修復責任”。裝修費用一般由承租人自行承擔，若出租人提供裝修補貼，應明確補貼金額、支付條件（如“裝修完成并通過驗收后十日內支付50%，剩余50%在開業(yè)滿三個月后支付”）。租賃期滿后裝修物的處理方式應區(qū)別對待：可拆除的動產（如空調、貨架、燈具等），承租人可自行拆除，但需恢復房屋原狀；不可拆除的附著裝修（如地磚、吊頂、墻面裝飾等），可約定歸出租人所有，或由出租人按裝修殘值給予承租人補償。殘值計算可采用“年限折舊法”，例如“按5年使用期限直線折舊，每年折舊率20%”。轉租與分租：嚴格限制下的例外情形未經出租人書面同意，承租人不得將店鋪部分或全部轉租、分租給第三方。合同中應明確轉租條件：“承租人需轉租的，應提前三十日向出租人提交書面申請，說明轉租期限、次承租人信息及用途，出租人應在十日內答復，逾期未答復視為不同意”。若出租人同意轉租，承租人需確保轉租期限不超過原租賃合同剩余期限，且次承租人需遵守原合同的權利義務約定。分租行為因可能導致店鋪使用混亂，通常被嚴格禁止，合同可約定“未經出租人書面許可，承租人不得將店鋪分割出租，否則出租人有權解除合同并沒收押金”。實踐中，部分商場店鋪存在“聯(lián)營”形式，需在合同中明確界定聯(lián)營與轉租的區(qū)別，避免被認定為變相轉租。違約責任：合理設定與風險防控違約責任條款需針對雙方可能出現(xiàn)的違約情形分別約定。出租人常見違約情形包括：未按時交付房屋、交付的房屋不符合約定條件、擅自提前收回房屋等，對應的違約責任可設置為“出租人逾期交付房屋的，每逾期一日按日租金的兩倍支付違約金；逾期超過十五日的，承租人有權解除合同并要求賠償裝修損失”。承租人違約情形主要有：逾期支付租金、擅自改變用途、未經同意轉租、損壞房屋結構等。逾期支付租金的違約金一般約定為“每日按未支付金額的萬分之五計算”，若約定比例過高（如日千分之一以上），可能因“過分高于造成的損失”被法院調低。對于擅自改變用途的行為，可約定“承租人需在收到出租人書面整改通知后七日內恢復原狀，逾期未整改的，出租人有權解除合同并要求支付三個月租金作為違約金”。雙方均需注意，違約金的設定應以彌補實際損失為主要目的，而非懲罰性賠償。若一方違約后，另一方應采取適當措施防止損失擴大，未采取措施導致?lián)p失擴大的，不得就擴大部分要求賠償。合同解除：法定與約定的雙重適用合同解除分為協(xié)商解除、約定解除和法定解除三種情形。協(xié)商解除需雙方達成書面協(xié)議，明確解除日期、租金結算、押金退還等事項。約定解除可設置具體觸發(fā)條件，例如“承租人逾期支付租金超過十五日的，出租人有權單方解除合同”“出租人未按約定維修房屋，影響承租人正常經營超過十日的，承租人有權解除合同”。法定解除主要依據(jù)相關法律規(guī)定，包括因不可抗力致使合同目的不能實現(xiàn)、一方根本違約等情形。例如，店鋪因政府征收需要拆遷時，雙方均可解除合同，出租人應退還剩余租金及押金，承租人可獲得裝修補償及搬遷費用。合同解除后，承租人應在約定時間內騰空房屋并辦理交接手續(xù)，交接時需簽署《房屋交接確認書》，注明房屋狀況、設施設