物業(yè)消防設(shè)施維護(hù)管理操作規(guī)程1.總則為規(guī)范物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)消防設(shè)施的維護(hù)管理工作，確?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警、自動(dòng)滅火、防排煙、應(yīng)急照明及疏散指示、消防器材等設(shè)施完好有效，提升火災(zāi)防控能力，依據(jù)《中華人民共和國(guó)消防法》《建筑消防設(shè)施的維護(hù)管理》（GB____）等法律法規(guī)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合本物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況，制定本操作規(guī)程。本規(guī)程適用于本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目管轄范圍內(nèi)所有建筑消防設(shè)施的日常維護(hù)、檢查、保養(yǎng)及故障處置工作，涵蓋住宅、商業(yè)、公共配套等區(qū)域的消防設(shè)施管理。2.職責(zé)分工2.1工程部負(fù)責(zé)消防設(shè)施的專(zhuān)業(yè)維修、定期保養(yǎng)及技術(shù)改造，確保設(shè)施性能符合規(guī)范要求；制定年度消防設(shè)施維護(hù)計(jì)劃，組織實(shí)施季度、年度保養(yǎng)項(xiàng)目（如火災(zāi)報(bào)警探測(cè)器清潔、噴淋泵控制柜檢修等）；接到故障報(bào)修后，2小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)排查，8小時(shí)內(nèi)出具維修方案（重大故障需同步上報(bào)管理處并協(xié)調(diào)專(zhuān)業(yè)單位）。2.2安保部承擔(dān)消防設(shè)施的日常巡查，每日對(duì)公共區(qū)域消防設(shè)施進(jìn)行外觀檢查，填寫(xiě)《消防設(shè)施巡查記錄表》；火災(zāi)發(fā)生時(shí)，負(fù)責(zé)啟動(dòng)消防設(shè)施（如手動(dòng)報(bào)警按鈕觸發(fā)、消防泵遠(yuǎn)程啟停等），配合消防救援開(kāi)展應(yīng)急處置；發(fā)現(xiàn)設(shè)施異常（如報(bào)警控制器誤報(bào)、消火栓無(wú)水）時(shí)，立即上報(bào)工程部并做好現(xiàn)場(chǎng)警戒。2.3客服部向業(yè)主/租戶宣傳消防設(shè)施使用規(guī)范，收集業(yè)主反饋的設(shè)施問(wèn)題（如室內(nèi)消火栓漏水、應(yīng)急燈損壞等），24小時(shí)內(nèi)轉(zhuǎn)交工程部處理；組織業(yè)主參與消防設(shè)施開(kāi)放日活動(dòng)，提升居民安全意識(shí)。2.4管理處主任統(tǒng)籌消防設(shè)施維護(hù)管理工作，審批年度維護(hù)計(jì)劃及外包維保方案；每季度組織消防設(shè)施聯(lián)合檢查，督促各部門(mén)落實(shí)職責(zé)，對(duì)重大隱患協(xié)調(diào)資源整改。3.消防設(shè)施分類(lèi)及維護(hù)要點(diǎn)3.1火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)探測(cè)器與報(bào)警控制器：每月清潔煙感、溫感探測(cè)器表面灰塵（使用軟毛刷或?qū)Ｓ们鍧崉?，檢查線路端子是否松動(dòng)；每周測(cè)試控制器自檢、消音、復(fù)位功能，查看歷史報(bào)警記錄是否異常；每季度模擬火災(zāi)信號(hào)（如用煙槍觸發(fā)煙感），測(cè)試報(bào)警聯(lián)動(dòng)邏輯（如噴淋泵啟動(dòng)、聲光報(bào)警觸發(fā)）。模塊與線路：每半年檢查輸入輸出模塊接線牢固性，測(cè)試模塊控制功能（如啟停防排煙風(fēng)機(jī)）；每年委托檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)系統(tǒng)線路絕緣電阻、接地電阻進(jìn)行檢測(cè)，確保符合設(shè)計(jì)要求。3.2自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)噴頭與管道：每月檢查噴頭是否變形、堵塞，管道有無(wú)滲漏、銹蝕；每季度打開(kāi)末端試水裝置，測(cè)試水流指示器、濕式報(bào)警閥聯(lián)動(dòng)功能（觀察水力警鈴是否鳴響、壓力開(kāi)關(guān)是否觸發(fā)泵啟動(dòng)），排水后檢查閥瓣密封性。水泵與控制柜：每周查看水泵控制柜電源指示燈、故障指示燈狀態(tài)；每月遠(yuǎn)程啟動(dòng)噴淋泵（試運(yùn)行2分鐘），檢查水壓是否達(dá)到設(shè)計(jì)值（如住宅建筑最不利點(diǎn)壓力≥0.07MPa）；每年對(duì)水泵軸承加注潤(rùn)滑油，清理泵體水垢。3.3消火栓系統(tǒng)消火栓箱與配件：每日檢查消火栓箱門(mén)是否關(guān)閉、鎖具完好，水帶無(wú)破損、水槍無(wú)變形；每月測(cè)試消火栓按鈕啟泵功能，檢查管網(wǎng)靜壓（消火栓口靜壓≥0.07MPa）；每季度打開(kāi)消火栓閥門(mén)，測(cè)試出水壓力（動(dòng)壓≥0.15MPa），檢查水泵接合器接口是否完好。3.4防排煙系統(tǒng)風(fēng)機(jī)與風(fēng)口：每月遠(yuǎn)程啟動(dòng)正壓送風(fēng)機(jī)、排煙風(fēng)機(jī)（試運(yùn)行3分鐘），檢查風(fēng)機(jī)運(yùn)行噪音、振動(dòng)是否正常；每季度檢查風(fēng)管閥門(mén)（防火閥、排煙閥）開(kāi)閉靈活性，測(cè)試手動(dòng)/自動(dòng)切換功能，清理風(fēng)口雜物。3.5應(yīng)急照明與疏散指示系統(tǒng)燈具與線路：每日檢查燈具是否常亮（疏散指示）或斷電后自動(dòng)點(diǎn)亮（應(yīng)急燈），表面無(wú)破損；每月切斷主電源，測(cè)試應(yīng)急啟動(dòng)時(shí)間（≤5秒）、持續(xù)照明時(shí)間（≥90分鐘）；每季度檢查線路絕緣層，更換老化導(dǎo)線。3.6消防器材（滅火器、消防沙箱等）滅火器：每月檢查壓力表（指針在綠色區(qū)域）、鉛封完好，瓶體無(wú)變形；每年委托檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)干粉滅火器進(jìn)行壓力測(cè)試、藥劑更換（有效期5年，到期強(qiáng)制報(bào)廢）。消防沙箱：每月檢查沙量充足（≥0.5立方米）、沙子干燥，配備鐵鍬、水桶齊全。4.日常檢查流程4.1檢查周期日常巡查：每日1次，由安保部執(zhí)行；周檢：每周1次，工程部與安保部聯(lián)合檢查關(guān)鍵設(shè)施（如報(bào)警控制器、噴淋泵）；月檢：每月1次，管理處組織全面檢查，覆蓋所有消防設(shè)施；季檢：每季度1次，委托第三方或?qū)I(yè)人員對(duì)系統(tǒng)功能進(jìn)行測(cè)試；年檢：每年1次，邀請(qǐng)消防檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具《消防設(shè)施檢測(cè)報(bào)告》。4.2檢查內(nèi)容外觀檢查：設(shè)施標(biāo)識(shí)清晰、無(wú)遮擋，箱門(mén)/柜門(mén)關(guān)閉正常，玻璃無(wú)破損，線路無(wú)裸露；功能測(cè)試：報(bào)警、聯(lián)動(dòng)、啟停、應(yīng)急切換等功能正常，壓力、流量符合設(shè)計(jì)要求；記錄核查：查看歷史檢查、保養(yǎng)、維修記錄，確認(rèn)問(wèn)題閉環(huán)處理。4.3問(wèn)題處置巡查中發(fā)現(xiàn)一般問(wèn)題（如滅火器壓力不足、應(yīng)急燈不亮），填寫(xiě)《消防設(shè)施問(wèn)題整改單》，24小時(shí)內(nèi)由工程部完成修復(fù)；發(fā)現(xiàn)重大隱患（如噴淋管道爆裂、報(bào)警系統(tǒng)癱瘓），立即上報(bào)管理處，啟動(dòng)應(yīng)急預(yù)案（如關(guān)閉相關(guān)閥門(mén)、臨時(shí)供水），48小時(shí)內(nèi)制定整改方案。5.維護(hù)保養(yǎng)要求5.1日常保養(yǎng)（每日/每周）清潔：用干布擦拭設(shè)施表面灰塵，清理箱內(nèi)雜物（如消火栓箱內(nèi)的廣告單、滅火器箱周?chē)亩逊e物）；緊固：檢查線路端子、閥門(mén)螺栓，發(fā)現(xiàn)松動(dòng)立即擰緊；潤(rùn)滑：對(duì)風(fēng)機(jī)軸承、閥門(mén)轉(zhuǎn)軸等活動(dòng)部件加注潤(rùn)滑油（每月1次）。5.2定期保養(yǎng)（季度/年度）季度保養(yǎng)：火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)：清潔探測(cè)器（每季度1次，每年深度清潔1次），測(cè)試模塊功能；噴淋系統(tǒng)：檢查濕式報(bào)警閥密封性能，清理管道銹渣；消火栓系統(tǒng)：測(cè)試水泵接合器供水壓力，更換老化水帶（每3年1次）。年度保養(yǎng)：委托專(zhuān)業(yè)單位對(duì)火災(zāi)報(bào)警控制器進(jìn)行軟件升級(jí)、邏輯編程檢查；對(duì)噴淋泵、消火栓泵進(jìn)行解體保養(yǎng)（更換密封件、清理葉輪）；檢測(cè)應(yīng)急照明電池容量，更換衰減電池（每2年1次）。5.3保養(yǎng)記錄每次保養(yǎng)后，填寫(xiě)《消防設(shè)施保養(yǎng)記錄表》，記錄保養(yǎng)項(xiàng)目、使用工具、發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及處理結(jié)果，由保養(yǎng)人員、監(jiān)理人員簽字確認(rèn)，存檔備查。6.故障處理流程6.1故障上報(bào)值班人員發(fā)現(xiàn)故障后，30分鐘內(nèi)填寫(xiě)《消防設(shè)施故障報(bào)修單》，注明故障現(xiàn)象（如“煙感探測(cè)器持續(xù)誤報(bào)”“噴淋泵啟動(dòng)后壓力不足”）、位置、發(fā)現(xiàn)時(shí)間，上報(bào)工程部。6.2維修處置工程部接到報(bào)修后，2小時(shí)內(nèi)到場(chǎng)排查故障原因（如誤報(bào)可能因探測(cè)器污染、線路干擾，壓力不足可能因水泵葉輪損壞、管網(wǎng)泄漏）；一般故障（如更換噴頭、修復(fù)線路）8小時(shí)內(nèi)修復(fù)；重大故障（如控制器主板損壞、管網(wǎng)大面積滲漏）需在24小時(shí)內(nèi)制定維修方案，同步上報(bào)管理處并協(xié)調(diào)廠家/外包單位支援，維修期間采取臨時(shí)保障措施（如啟用備用泵、封堵漏點(diǎn)）。6.3驗(yàn)證與歸檔維修完成后，測(cè)試設(shè)施功能（如報(bào)警探測(cè)器重新觸發(fā)、水泵啟動(dòng)壓力測(cè)試），確認(rèn)恢復(fù)正常；將故障原因、維修過(guò)程、測(cè)試結(jié)果記錄在《故障維修檔案》中，由工程部、管理處簽字確認(rèn)。7.應(yīng)急處置7.1火災(zāi)應(yīng)急火災(zāi)發(fā)生時(shí)，安保部立即觸發(fā)手動(dòng)報(bào)警按鈕，啟動(dòng)消防泵、防排煙風(fēng)機(jī)、應(yīng)急照明系統(tǒng)；工程部派人到消防控制室監(jiān)控設(shè)施運(yùn)行狀態(tài)，手動(dòng)切換故障設(shè)備（如主泵故障切換備泵），保障供水、供電；火災(zāi)撲滅后，工程部48小時(shí)內(nèi)完成設(shè)施檢查（如更換損壞噴頭、修復(fù)報(bào)警線路），恢復(fù)系統(tǒng)運(yùn)行。7.2設(shè)施故障應(yīng)急若噴淋系統(tǒng)管網(wǎng)泄漏，立即關(guān)閉區(qū)域閥門(mén)，啟用臨時(shí)供水（如消防車(chē)接駁水泵接合器），同時(shí)組織搶修；若報(bào)警系統(tǒng)癱瘓，啟用移動(dòng)報(bào)警設(shè)備（如手持煙槍、手動(dòng)警鈴），加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)巡邏，直至系統(tǒng)修復(fù)。8.檔案管理8.1臺(tái)賬建立工程部建立《消防設(shè)施臺(tái)賬》，記錄設(shè)施名稱(chēng)、型號(hào)、安裝位置、生產(chǎn)日期、維保單位等信息，每年更新1次。8.2記錄歸檔日常檢查、保養(yǎng)、維修、檢測(cè)記錄（如《巡查記錄表》《保養(yǎng)報(bào)告》《檢測(cè)報(bào)告》）按月整理，保存期限≥5年；設(shè)施故障處理檔案（含報(bào)修單、維修方案、測(cè)試報(bào)告）單獨(dú)建檔，長(zhǎng)期保存。8.3電子檔案建立消防設(shè)施電子檔案庫(kù)，掃描紙質(zhì)記錄并上傳，便于快速檢索（如按設(shè)施類(lèi)型、區(qū)域、時(shí)間查詢）。9.培訓(xùn)與考核9.1培訓(xùn)內(nèi)容理論培訓(xùn)：消防設(shè)施工作原理、法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)、故障判斷方法（每季度1次，2小時(shí)/次）；實(shí)操培訓(xùn)：報(bào)警控制器操作、水泵啟停、滅火器使用（每月1次，4小時(shí)/次）；案例分析：結(jié)合過(guò)往故障案例（如探測(cè)器誤報(bào)處理、噴淋管滲漏