常州商業(yè)地產研究報告2011年6月1常州概況2常州概況優(yōu)越的地理環(huán)境常州位于長江三角洲中心地帶，地處江蘇省南部，與上海、南京兩大都是等距離相望，全市土地總面積4385平方公里。常州北攜長江，南銜太湖，水陸空交通便利，老京滬鐵路、京杭大運河、312國道和滬寧、寧杭、常寧，沿江高速（常蘇），常澄，錫宜等高速公路，以及蘇南第2大機場，4D級民航常州奔牛機場，構成了常州發(fā)達的水陸空交通網。此外京滬高速鐵路常州北站是滬寧段中間站中站房面積最大的車站。常州市轄武進、新北、天寧、鐘樓、戚墅堰五區(qū)和金壇、溧陽兩市，共有21個街道辦事處、37個鎮(zhèn)。3優(yōu)美的自然環(huán)境天寧寺文筆塔近園天目湖常州概況國家5A級旅游景區(qū)中華恐龍園嬉戲谷4深厚的文化歷史常州有著2500多年文字記載歷史，是吳文化的主要發(fā)祥地之一。常州人杰地靈，人文薈萃，享有“天下名士有部落，東南無與常匹儔”之譽?！俺Ｖ萁裎慕泴W派”、“陽湖文派”、“常州詞派”、“常州畫派”和“孟河醫(yī)派”飲譽全國。近代人物中，尤以常州三杰最為有名:瞿秋白、惲代英、張?zhí)住０l(fā)達的經濟長三角經濟群，包括了上海、蘇州、常州、杭州等16個城市，是中國最具活力和代表性的經濟區(qū)域，已經成為中國經濟最重要一級；蘇錫常商圈經濟增長迅猛，蘇南的縣域經濟發(fā)達，人民生活富足，城市居民購買力不斷增強，消費結構升級明顯。常州概況5常州市商業(yè)規(guī)劃概述經濟指標南京蘇州無錫南通常州人口（百萬）800.51046.6637.3728.3459.2（5）GDP(人民幣，億元）5010.36突破900057583417.882976.7（5）GDP增長率13.1%13%13.1%13%13.1%（1）零售總額(人民幣，億元）2267.772407.891809.081268.321044.7（5）零售總額增長率18.5%18.8%18.6%18.7%18.5%（4）城鎮(zhèn)人均可支配收入(人民幣，元）2831229219277502182526269（4）城鎮(zhèn)人均可支配收入增長率11.0%11.0%10.9%12.1%10.6%（5）常州與長三角其他城市的橫向比較（2010年）盡管經濟發(fā)展速度較快，但常州的經濟總量（GDP）在長三角主要城市中處于中下游水平。人均可支配收入水平在主要城市中也位居后列，一定程度上限制了高端商業(yè)業(yè)態(tài)在常州的發(fā)展。零售額的增長速度基本與其他城市持平，表明了常州零售市場的發(fā)展?jié)摿薮蟆?2010年底常州全市常住人口為4591972人，同第五次全國人口普查2000年11月1日零時的3845507人相比，十年共增加746465人，增長19.41%，年平均增長率為1.79%，人口總量呈現低速增長趨勢。2010年末常州戶籍人口為360.8萬人，與常住人口之比為1：1.3；十年間常州戶籍人口共增加19.3萬人，增長5.7%，年平均增長0.6%。由此可知，常州人口的增長主要源于外來人口的增加。常州是三角洲地區(qū)傳統制造業(yè)發(fā)達的工貿城市；常州人口導入緩慢。常州城市外來人員多為務工人員，中高端層次人口導入性差，城市發(fā)展對中高端層次人才較周邊發(fā)達城市明顯缺乏吸引力。人口情況城市特征：近代工業(yè)發(fā)祥地，現代裝備制造城，以私營經濟發(fā)達著稱。常州裝備制造業(yè)發(fā)達，以農機制造業(yè)、輸變電設備制造業(yè)、汽車及配件制造業(yè)、新型紡織服裝業(yè)四大支柱產業(yè)為龍頭?？平堂?，常州高等職業(yè)教育發(fā)達，以培養(yǎng)高等技術型人才為目標，每年向長三角地區(qū)輸送技術人才2萬以上。72006年-2010年，常州GDP的平均增長率為13.6%。因經濟危機的影響，08年后常州GDP的漲幅略低于07年，但在2010年開始反彈。2010年實現國內生產總值2976.7億元，比上年增長13.1％。按常住人口計算，全市人均生產總值超過65000元，按現行匯率計算接近10000美元。國內生產總值GDPGDP衡量該國或地區(qū)的經濟發(fā)展綜合水平通用的指標。國內生產總值共有四個不同的組成部分，其中包括消費、私人投資、政府支出和凈出口額。用公式表示為：GDP=CA+I+CB+X式中：CA為消費、I為私人投資、CB為政府支出、X為凈出口額。用支出法核算GDP，就是核算一個國家或地區(qū)在一定時期內居民消費、企業(yè)投資、政府購買和出口這幾方面支出的總和。GDP=C+I+G+（X-M）常州經濟近年來保持平均每年13%的快速經濟增長走勢，城市經濟開始進入快速發(fā)展階段，經濟的快速發(fā)展將推動房地產行業(yè)的快速穩(wěn)定發(fā)展。8社會消費品零售額2006年-2010年，社會消費品零售總額總體呈現明顯的上升走勢，09年受外在環(huán)境影響，上漲幅度略有下滑，但5年來平均增長率為18.78%，總體形式基本看好。在商業(yè)統計中，社會商品零售總額按行業(yè)可分為商業(yè)零售額、飲食業(yè)零售額、工業(yè)零售額等；城鎮(zhèn)居民收入與支出水平上升明顯，商品流通規(guī)模持續(xù)擴大，城市商業(yè)消費市場發(fā)展前景良好。社會消費品零售總額由社會商品供給和有支付能力的商品需求的規(guī)模所決定，是研究居民生活水平、社會零售商品購買力、社會生產、貨幣流通和物價的發(fā)展變化趨勢的重要資料。9產業(yè)結構優(yōu)化2010年，一、二、三次產業(yè)分別實現增加值99.8億元、1667.2億元和1209.7億元，比上年增長4.3%、13.2%和13.6%。2010年三大產業(yè)結構由上年的3.6∶56.8∶39.6調整為3.4∶56.0∶40.6，服務業(yè)增加值在全市經濟總量中所占比重較上年提高1個百分點，產業(yè)結構得到進一步優(yōu)化。在商業(yè)統計中，社會商品零售總額按行業(yè)可分為商業(yè)零售額、飲食業(yè)零售額、工業(yè)零售額等；2006-2010年三大產業(yè)的增加值第一產業(yè)第二產業(yè)第三產業(yè)2006年59.5億元947.4億元562.6億元2007年63.4億元1122.6億元695.2億元2008年68.3億元1297.5億元836.4億元2009年91.8億元1429.7億998.5億元2010年99.8億元1667.2億元1209.7億元常州第二產業(yè)以制造業(yè)為主導產業(yè)，未來城市產業(yè)發(fā)展在傳統制造業(yè)基礎上進行升級。第三產業(yè)服務業(yè)發(fā)展迅猛，在全市經濟總量中所占比重連續(xù)5年保持上升趨勢，增加值占GDP的比重首次突破40%，達到40.6%，與蘇州并列全省第3位，成為全省4個服務業(yè)比重超過40%城市之一。這標志著常州正從生產為主的城市向消費為主的城市轉型，消費成為經濟增長的主要拉動力。10固定資產投資2006年-2010年，常州固定資產投資的平均增長率為22.3%，房地產投資的平均增長率為22.22%。除09年受經濟危機影響，固定資產投資和房地產開發(fā)投資增長額都有所下降。總體持續(xù)增長。2010年全年完成全社會固定資產投資2103.6億元，比上年增長23.4%，其中工業(yè)投資1180.4億元，比上年增長21.6%；服務業(yè)投資909.7億元，增長26.0%。固定資產投資增長幅度上升明顯，主要集中于房地產投資、基礎建設和工業(yè)投入；2010年固定資產投資中房地產投資比重約占21%左右。11概述小結常州的在有著優(yōu)越的地理人文環(huán)境和發(fā)達的經濟條件，有利于房地產業(yè)穩(wěn)定的發(fā)展。盡管與長三角的主要城市相比，常州的經濟總量相對落后，但其增長速度保持較高水平，預示其發(fā)展?jié)摿臻g巨大。常州人口增長緩慢,高端商業(yè)市場消費能力不足,但整體宏觀經濟前景較好，相關社會經濟指標的不斷改善將刺激常州城市商業(yè)消費市場的需求，有利于常州商業(yè)地產的發(fā)展。目前常州商業(yè)市場情況？12常州商業(yè)市場發(fā)展的時空13常州商業(yè)市場發(fā)展時間市場萌芽期：出現了以國營百貨公司為壟斷的商業(yè)形態(tài)；自發(fā)形成了許多商業(yè)街區(qū)。1985198890年代初期1993199490年代末21世紀初200020042005年-2010年200520072011年-2015年2011市場成長期:商業(yè)市場向超市、便利店、專業(yè)專賣店等多業(yè)態(tài)共同發(fā)展。市場蓄勢期：商業(yè)市場出現集購物、休閑、餐飲、辦公、娛樂于一體的商業(yè)街。市場發(fā)展期：商業(yè)市場出現大型商業(yè)綜合體，2011年底就會陸續(xù)有項目運營。14常州商業(yè)市場發(fā)展空間人民商場常州購物中心泰富百貨新世紀市場萌芽期（90年代初期）商業(yè)形態(tài)以百貨公司為主，商業(yè)街區(qū)主要商業(yè)項目百貨大廈、購物中心、新世紀商城、泰富百貨和人民商場；博愛路的機電一條街、懷德路的火鍋一條街所在區(qū)域在市中心區(qū)域和武進中心區(qū)域商鋪交易無經營方式國營經營業(yè)態(tài)居民日用品為主商業(yè)特征檔次不高，零售業(yè)態(tài)相對匱乏15常州商業(yè)市場發(fā)展空間市場成長期（90年代末21世紀初）商業(yè)形態(tài)百貨、超市、便利店、專業(yè)專賣店主要商業(yè)項目大洋百貨、大潤發(fā)、華聯吉買盛、樂購所在區(qū)域市中心區(qū)域、武進區(qū)、新北區(qū)商鋪交易少量經營方式開發(fā)單位自主經營經營業(yè)態(tài)購物、日常生活用品、餐飲商業(yè)特征這一時期超市便利店快速發(fā)展，并得到人們廣泛的認同；人們在購物方便不僅局限在生活用品，奢侈品的得到收費人群的認同；商業(yè)類物業(yè)的投資價值尚未得到廣泛認同華聯吉買盛大潤發(fā)湖塘樂購大洋百貨16常州商業(yè)發(fā)展歷程南大街萊蒙茂業(yè)泰富城太陽城每家瑪萬博北岸城萊蒙城富克斯流行廣場武進購物中心茂業(yè)泰富城新天地不夜城市場蓄勢期（2005-2010）商業(yè)形態(tài)購物中心、超級購物中心、大賣場、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場多形態(tài)發(fā)展主要商業(yè)項目南大街、萊蒙商業(yè)街、萬博北岸城、武進購物中心、茂業(yè)泰富城、新天地不夜城、太陽城、每家瑪所在區(qū)域市中心區(qū)域、武進區(qū)、新北區(qū)商鋪交易大量經營方式只租不售、租售結合、出售經營業(yè)態(tài)集購物、休閑、餐飲、辦公、娛樂于一體特征市中心核心商圈形成絕對影響力，城南和城北的商業(yè)也獲得一定發(fā)展；專業(yè)性極強的各類商品交易市場崛起；市場購買力迅速累積，商業(yè)類物業(yè)進入蓄勢待發(fā)期17常州商業(yè)發(fā)展歷程寶龍城市廣場新城萬博廣場九洲新世界華潤國際社區(qū)星河國際萬博國際廣場京城豪苑凱悅中心萬達廣場豐臣國際廣場月星國際廣場市場成長期（2011-2013）商業(yè)形態(tài)商業(yè)綜合體主要商業(yè)項目萬博國際廣場、京城豪苑、寶龍城市廣場、星河國際、萬達廣場、豐臣國際廣場所在區(qū)域市中心區(qū)域、武進區(qū)、新北區(qū)商鋪交易少量經營方式只租不售、租售結合、出售經營業(yè)態(tài)集購物、休閑、餐飲、辦公、娛樂、居住于一體商業(yè)特征這一時期綜合體項目成為主要的商業(yè)形態(tài)，大多項目都具備購物、餐飲、居住、辦公的功能，足不出“區(qū)”就可滿足一切生活消費所需，造就“城中之城”18常州城市總體發(fā)展規(guī)劃常州總體城市發(fā)展結構：“三城聯動”北部新北新城區(qū)中部主城區(qū)南部武進新城區(qū)常州城市發(fā)展格局：

目前常州市已形成多組團發(fā)展格局，包括以老城為基礎的中心組團；以現代制造業(yè)和生活居住為主的城東組團、城西組團、湖塘組團和武南組團；以發(fā)展現代制造業(yè)、高新產業(yè)、行政文化和生活居住為主的高新組團。

19常州市商業(yè)規(guī)劃概述名稱類別區(qū)位一主市級商業(yè)中心朝陽橋、懷德路、勞動路、關河路圍合及其外圍商業(yè)擴展區(qū)域兩副市級商業(yè)副中心武進區(qū)和新北區(qū)兩個商業(yè)副中心七次區(qū)域商業(yè)中心青龍、城西、新龍、武南、城東、濱江、新運河七片中心鎮(zhèn)商業(yè)環(huán)太湖、洛陽、橫山橋、湟里、鄒區(qū)、奔牛、孟河20常州市商業(yè)規(guī)劃定位市級商業(yè)中心市級商業(yè)副中心區(qū)域商業(yè)中心中心鎮(zhèn)商業(yè)社區(qū)商業(yè)2個商業(yè)副中心將形成以常州南、北部居民和南、北部鄰近市縣流動顧客為消費對象，集購物、休閑、旅游、商務功能于一體。市級商業(yè)中心以市內外大眾為消費對象，以中高檔多層次、時尚消費為主。區(qū)域商業(yè)中心以本區(qū)域居民消費為主，并有一定的集聚輻射功能，結合各個區(qū)域的特點以及商業(yè)發(fā)展的基礎條件，分別突出購物、交易、餐飲、娛樂、文化、休閑、服務等功能。社區(qū)商業(yè)以本小區(qū)居民消費為主，分為零售型商鋪和服務型社區(qū)商鋪，主要用作人們生活密切相關的生活用品銷售和生活服務設施等。中心鎮(zhèn)商業(yè)以本城鎮(zhèn)居民消費為主，并對周邊地區(qū)有一定輻射力，集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的獨立商業(yè)體。21常州商業(yè)中心常州未來將形成“一個市級商業(yè)中心，南北兩大商業(yè)副中心”的商業(yè)格局。中心區(qū)商業(yè)圈—（鐘樓、天寧）市中心傳統商業(yè)圈，成熟度最高；以綜合性商業(yè)街、大型百貨、購物中心組成，部分在建和規(guī)劃中的商業(yè)街和娛樂廣場將進一步提升和完善該商圈的服務功能。武進區(qū)商業(yè)圈武進區(qū)的城市建設整體落后于新北區(qū)，大多商業(yè)項目尚處于在建，但其依托花園街和樂購商圈濃厚的商業(yè)氛圍，部分商業(yè)項目已開始運營，商業(yè)集聚作用明顯。新北區(qū)商業(yè)圈隨著市政府的北遷，新北商業(yè)集中區(qū)的建設已經初步成型，購物中心、商業(yè)街等已經投入建設，商業(yè)氛圍尚有待市場培育。22常州中心區(qū)商業(yè)圈—（鐘樓、天寧）目前中心區(qū)商圈主要分為：延陵西路商圈、懷德路商圈、蘭陵路商圈和關河東路商圈延陵西路商圈是以延陵西路為主干道，從南北大街至和平南路的各大百貨商場構成的懷德路商圈主要由位于懷德路與延陵西路的國美金太陽家電城、亞細亞影視城和時代超級購物中心構成的蘭陵路商圈主要由位于蘭陵路與勞動中路九州服裝城和蘭陵大廈構成的關河東路商圈主要由位于關河東路與新豐街的大潤發(fā)超市、火車站廣場和大洋百貨構成延陵西路商圈懷德路商圈蘭陵路商圈關河東路商圈23常州中心區(qū)商業(yè)圈商圈主要項目發(fā)展特征缺點延陵西路商圈以常州購物中心、新世紀商城南樓、新世紀商城北樓、泰富百貨、泰富廣場、蘇寧嘉業(yè)國貿店以及路橋小商品市場等為代表由于地處常州市中心城區(qū)，該商圈的商業(yè)得到迅速發(fā)展。該商圈延續(xù)了最早的常州傳統商業(yè)，主要以百貨經營為主，街邊店鋪鱗次櫛比，具有濃郁的商業(yè)氣氛百貨商店經營檔次幾乎都為中高檔，特色不明顯；購物空間的停留、觀賞和娛樂性較差；雖然交通非常便利，但停車位嚴重不足懷德路商圈最具代表性的是亞細亞影視城，是一個集影視、餐飲、娛樂、休閑為一體的大型綜合娛樂城主要以餐飲娛樂為主周邊餐飲業(yè)，幾乎均為中低檔，對實力消費者的吸引力不夠蘭陵路商圈常州電腦城、蘭陵蘇寧電器、九州服裝城等主要以大型主題專業(yè)市場為主由于位于市區(qū)與武進的結合處，所以消費能力和消費檔次都偏低關河東路商圈大型賣場大潤發(fā)超市、宏圖三胞和一些街邊商鋪，大洋百貨成為該區(qū)域中唯一的綜合百貨商業(yè)業(yè)態(tài)，近兩年新建的九洲寰宇、大成大廈可謂該商圈的一大亮點由于地處火車站地區(qū)，帶來了巨大的人流和客流量除了大潤發(fā)、宏圖三胞，就只有些街邊商鋪，商業(yè)氛圍不濃厚中心區(qū)商圈主要特征中心區(qū)商圈老店名店多，品牌商廈集中，有時尚休閑步行街，商業(yè)氛圍濃厚，是較成熟的商業(yè)圈。同時我們也看到其的問題所在，其未來的發(fā)展狀況如何？24中心區(qū)商圈未來規(guī)劃市級商業(yè)中心規(guī)劃范圍為朝陽橋、懷德路、勞動路、關河路圍合及其外圍商業(yè)擴展區(qū)域。構筑以延陵西路為橫軸，和平路、晉陵中路及南、北大街為縱軸，串聯南北大街、文化宮兩個市級商業(yè)功能區(qū)，組成市級商業(yè)核心區(qū)，并與老城區(qū)外圍五個商業(yè)功能區(qū)組成“一橫三縱、一核五區(qū)”的市級商業(yè)中心總體結構。晉陵路常州中心區(qū)商業(yè)圈關河路北大街南大街延陵西路勞動路懷德路和平路串聯南北大街、文化宮晉陵路25形態(tài)代號項目體量（㎡）百貨1購物中心600002泰富廣場210003新世界商城（改造前）300004泰富百貨210005百貨大樓288006大洋百貨2000步行街7萬博北岸城1800008南大街1200009萊蒙商業(yè)街145000專業(yè)市場10九洲電腦城2500011九洲服裝城20000百貨12新世界商城（擴建）63000綜合體13京城豪苑17000014萬博國際廣場10000015萊蒙時代（3期）1600016凱悅城市廣場15000017九洲新世界200000總計1351800㎡中心區(qū)主要商業(yè)項目常州中心區(qū)商業(yè)圈關河路勞動路懷德路132891110124567131415161726常州中心區(qū)商業(yè)圈的未來商業(yè)體量為69.9萬㎡。萬博國際廣場、京城豪苑和凱悅中心是綜合體項目，本身及百貨、餐飲、寫字樓、住宅為一體；萊蒙時代是萊蒙商業(yè)街的3期，其本次的商業(yè)都是自營招商的，定位為黃金珠寶的奢侈品類；九洲新世界中百腦匯已經開業(yè)，其百貨、步行街正在建設中；新世紀本次擴建6.3萬㎡，擴建后集“混搭”名品旗艦店、美發(fā)娛樂、餐飲、金融機構為一體。常州市中心商業(yè)在未來綜合功能更加完善，是一個真正具有龐大客流量、高商業(yè)收入和一流商業(yè)街的購物天堂。常州中心區(qū)商業(yè)圈萬博國際廣場10萬㎡推出時間軸項目名稱17萬㎡1.3萬㎡15萬㎡200920102011201220132014京城豪苑萊蒙時代凱悅城市廣場20萬㎡6.3萬㎡九洲新世界新世紀擴建27常州武進區(qū)商業(yè)圈目前武進區(qū)的商圈主要分為：樂購商圈、花園街商圈、大學城商圈。樂購商圈地處武進區(qū)常武路和安定路的交叉口，由湖塘樂購、武進購物中心、八佰伴、富克斯流行廣場和臨街商鋪構成；花園街商圈地處武進區(qū)政府的旁的花園街及人民路為商圈，由泰富城、萊蒙城、新天地不夜城等構成的；大學城商圈位于以隔湖路以南位置，由學府名門、香江康橋、大學新村等臨街商業(yè)構成?；▓@街商圈大學城商圈樂購商圈28常州中心區(qū)商業(yè)圈商圈主要項目發(fā)展特征缺點樂購商圈以湖塘樂購超市、新興的武進購物中心、八佰伴、富克斯流行廣場等商業(yè)群體該商圈延續(xù)了最早的常州傳統商業(yè)，由先前的以超級市場、臨街商鋪和傳統市場為主的商圈，初步形成百貨、商業(yè)街、超市、專賣、餐飲為一體的商圈以武進區(qū)居民為消費對象，以中低檔多層次、時尚消費為主。花園街商圈由地壹街、茂葉泰富城、新天地不夜城、又一城、萊蒙城、澳新風情街等一批新商業(yè)群體組成由于地處武進中心區(qū)域，該商圈的商業(yè)得到迅速發(fā)展。新興的商業(yè)街，商業(yè)氣氛還不濃郁。大學城商圈香江康橋、大學新村等社區(qū)商業(yè)為主，新興了凱爾鋒度、亞太財富中心、大城小愛。以大學城為依托，以年輕、時尚為主題，形成服務于學校的商業(yè)圈以大學城師生為消費對象，以餐飲、娛樂等為主中低檔商業(yè)為主中心區(qū)商圈老店名店多，品牌商廈集中，有時尚休閑步行街，商業(yè)氛圍濃厚，是較成熟的商業(yè)圈。同時我們也看到其的問題所在，其未來的發(fā)展狀況如何？武進區(qū)商圈主要特征和存在問題29武進區(qū)商圈未來規(guī)劃武進區(qū)目前的商圈正好全位于規(guī)劃的武進區(qū)商業(yè)副中心內。武進區(qū)商業(yè)副中心范圍東至常武路，西至武宜路，南至沿江高速公路，北至人民路以北，商圈范圍約150公頃。該商業(yè)副中心將形成以常州南部居民和南部鄰近市縣流動顧客為消費對象，集購物、休閑、商務功能于一體的綜合性商業(yè)副中心。重點打造武宜路，武宜路是連接武進新城和常州城區(qū)的干道。武宜路地塊政府將投資80億元用于武宜路改造，周邊將建造一批以新城萬博廣場、星河國際等為代表的商業(yè)金融中心。武進花園街北延對接晉陵路工程將于6月開工，花園街北延工程的實施，將打通常州市區(qū)與武進城區(qū)商業(yè)中心的便捷聯系，提升花園街的商業(yè)價值。常州武進區(qū)商業(yè)圈武宜路常武路人民路沿江高速延陵路晉陵路—花園街將延伸對接30商業(yè)形態(tài)代號項目體量綜合體1萊蒙城50000百貨2人民商場100003八佰伴350004茂業(yè)泰富城2000005富克斯流行廣場48000步行街6武進購物中心1600007澳新風情街400008新天地不夜城1023009地壹街1750010新城上街60000超市11樂購37000專業(yè)市場12南洋商貿廣場180000綜合體13星河國際20000014新城萬博廣場17000015又一城18000016華鵬國際廣場16000017天祿商務廣場160000總計1809800武進區(qū)主要商業(yè)項目常州武進區(qū)商業(yè)圈武宜路常武路人民路沿江高速517123467891011121314151631常州中心區(qū)商業(yè)圈的未來商業(yè)體量為87萬㎡。新城萬博廣場、星河國際、又一城、華鵬國際廣場、天祿商務廣場都是綜合體項目；其中又一城是以商業(yè)為主要銷售和租賃的商業(yè)綜合體；其他綜合體都是住宅先行。常州武進商業(yè)中心在未來商業(yè)地產項目眾多，不但加強花園街和武宜路的商業(yè)氛圍，同時帶動了周邊商業(yè)的繁榮。常州武進區(qū)商業(yè)圈新城萬博廣場17萬㎡推出時間軸項目名稱20萬㎡18萬㎡16萬㎡20112012201320142015星河國際又一城華鵬國際廣場16萬㎡天祿商務廣場32新北區(qū)商圈現狀和未來規(guī)劃現狀：新北目前只有每家瑪、家樂福和太陽城等商業(yè)的加入，缺乏大型品牌百貨的帶領和區(qū)域商業(yè)的聚集效應，尚未形成一個完整的商圈。未來規(guī)劃：新北區(qū)商業(yè)副中心位于新北區(qū)高新分區(qū)中部，通江中路兩側，規(guī)劃范圍北至漢江中路，南至太湖路，全長約1700米，兩側腹地約100-200米，商圈范圍約50公頃。該商業(yè)副中心將形成以常州北部居民和北部鄰近市縣流動顧客為消費對象，集購物、旅游、休閑、商務功能于一體的綜合性商業(yè)副中心。常州新北區(qū)商業(yè)圈發(fā)展優(yōu)勢：隨著新市政府的北移，新北區(qū)的區(qū)域價值明顯；BRT1號線運營，提升了新北區(qū)域的附加值；影劇院、新體育館的建成使用完善新區(qū)的周邊配套，商業(yè)價值與日俱增。龍城大道常州市政府通往滬寧高速公路通江路33商業(yè)形態(tài)序號項目商業(yè)面積綜合體1家樂福180002麥德龍120003每家瑪20000商業(yè)街4太陽城132000大賣場5中創(chuàng)時代廣場120000綜合體6萬達廣場1700007豐臣國際1000008月星環(huán)球商業(yè)中心380000社區(qū)商業(yè)9典雅花園120000總計1072000新北區(qū)主要商業(yè)項目常州新北區(qū)商業(yè)圈龍城大道常州市政府通往滬寧高速公路通江路91623457834新北區(qū)將有77萬㎡商業(yè)體量投入市場。通江大道5.6平方公里的商業(yè)街區(qū)內，3座單體投資超過5億元的城市綜合體，新北區(qū)國際商業(yè)街呼之欲出。新北萬達廣場、豐臣國際廣場、月星環(huán)球商業(yè)中心都是集百貨、酒店、寫字樓為一體的綜合體項目。萬達主打商業(yè)地產，其商業(yè)只有一小部分出售其他為自營；豐臣商業(yè)為自營，囊括住宅、商業(yè)、辦公、酒店式公寓，成功引進百盛、樂購、嘉禾影城三大國際一線品牌商業(yè)入駐；月星環(huán)球商業(yè)中心是“月星集團”向大型城市商業(yè)綜合體項目開發(fā)的一個項目，以主力百貨、精品百貨和家居主題廣場為主。常州新北區(qū)商業(yè)圈萬達廣場17萬㎡推出時間軸項目名稱10萬㎡38萬㎡201120122013豐臣國際月星環(huán)球商業(yè)中心35常州商業(yè)分區(qū)供應目前由于武進區(qū)新增了大量的商業(yè)項目，其商業(yè)供應體量占據著主導地位；目前基本處于武進區(qū)和中心區(qū)兩分天下的格局。將來新北區(qū)隨著月星、萬達的后發(fā)給力，這個格局將被打破，常州市主要商業(yè)的分區(qū)供應將處于三分天下的格局。36常州商業(yè)地產形態(tài)常州各區(qū)未來增加的商業(yè)體量都相差不大，各區(qū)域都均衡發(fā)展。商業(yè)綜合體在未來新增的商業(yè)地產形態(tài)中占了91%，城市商業(yè)綜合體基本具備了現代城市的全部功能，將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，所以也被稱為“城中之城”。37概述小結常州商業(yè)規(guī)劃為一主、兩副中心，分別為市中主商業(yè)中心，新北，武進兩副商業(yè)中心。常州未來主要商業(yè)體量將近300萬㎡，中心區(qū)99,38萬㎡、武進區(qū)86.958萬㎡、95.2萬㎡。常州中心區(qū)商業(yè)的產業(yè)結構的繼續(xù)優(yōu)化、武進區(qū)商業(yè)的擴大建設、新北商業(yè)的崛起。常州商業(yè)地產未來的發(fā)展形態(tài)以綜合性商業(yè)項目為主。常州綜合性商業(yè)項目的運營及銷售情況如何呢？38常州商業(yè)地產形態(tài)研究39常州商業(yè)綜合體商業(yè)地產的形式多樣，是商業(yè)綜合體、購物中心、超級購物中心、大賣場、商業(yè)街、主題商場、專業(yè)市場、寫字樓的統稱。目前大家看到很多地產形式，是融合了住宅地產、商業(yè)地產、工業(yè)地產、旅游地產等的復合地產。界限不一定劃分的那么明確。比如酒店，可以劃為商業(yè)地產，也可以劃為旅游地產。常州目前的商業(yè)地產開發(fā)以綜合體為主，常州將進入大型綜合體時代，每個區(qū)域內都有標桿性綜合體項目出現，既代表區(qū)域的發(fā)展實力，也帶動了周邊商業(yè)的繁榮。40常州商業(yè)綜合體商業(yè)綜合體

選址原則選址一般符合下面三項標準之一：城市核心區(qū)，有人流和消費基礎；項目位于城市中心，是城市經濟新增長點；位于新開發(fā)區(qū)商圈、目標顧客城市核心區(qū)，有人流和消費基礎；項目位于城市中心，是城市經濟新增長點；位于新開發(fā)區(qū)規(guī)模經營服務輻射半徑10公里以上，目標顧客以流動顧客為主商品（經營）結構營業(yè)面積在10萬平方米以上

經營方式將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系服務功能由發(fā)起企業(yè)有計劃地開設，統一規(guī)劃布局、運營管理特點超大空間尺度、通道樹型交通體系、現代城市景觀設計、高科技集成設施、地標式的城市建筑商業(yè)信息自動化程度較高典型項目萬達廣場、豐臣國際、萬博國際廣場、京城豪苑、新城萬博廣場等41項目名稱區(qū)域物業(yè)地址選址特點京城豪苑市中心鐘樓區(qū)原常州市政府地塊商業(yè)街區(qū)和商業(yè)集群萬博國際廣場市中心延陵路和懷德路交匯處商業(yè)街區(qū)和商業(yè)集群凱悅城市廣場市中心勞動西路和懷德路交匯處商業(yè)街區(qū)和商業(yè)集群九洲新世界市中心天寧勞動中路與蘭陵路交匯處商業(yè)街區(qū)和商業(yè)集群華潤國際天寧（城南）天寧和平路與中吳大道交界處在交通樞紐處寶龍城市廣場天寧鐘樓青楓公園南側新的城市的中心新城萬博廣場武進武進人民路、武宜路交匯處西北側新的城市的中心星河國際武進武進長虹路和武宜路十字路口新的城市的中心又一城武進武進區(qū)長虹路花園街33號新的城市的中心華鵬商務廣場武進長虹路北側，常武路東側，虹北路南側新的城市的中心天祿商務廣場武進武進湖塘樂購超市正東面新的城市的中心豐臣國際廣場新北新北河海路與通江大道交匯處城市的CBD、開發(fā)區(qū)萬達廣場新北新北通江大道西側、太湖路北側、竹山路東側、巢湖路南側城市的CBD、開發(fā)區(qū)月星環(huán)球商業(yè)中心新北東臨通江大道，南接黃河路，西臨衡山路，北枕滬寧高速開發(fā)區(qū)常州商業(yè)綜合體如今，常州東南西北各個方向綜合體遍地開花。常州城市商業(yè)綜合體的選址主要是在交通樞紐、城市的CBD、開發(fā)區(qū)或者新的城市的中心、在商業(yè)街區(qū)和商業(yè)集群這四個地方地方。42項目名稱開發(fā)商規(guī)劃產品主打銷售產品京城豪苑常州正方置業(yè)有限公司住宅、商業(yè)、寫字樓住宅萬博國際廣場常州新城萬博置業(yè)有限公司住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓住宅凱悅城市廣場常州凱悅房地產有限公司住宅、寫字樓、別墅、商業(yè)住宅九洲新世界常州九洲投資集團住宅、商業(yè)商業(yè)華潤國際華潤置地(常州)有限公司住宅、商業(yè)住宅寶龍城市廣場常州寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司住宅、別墅、商業(yè)住宅新城萬博廣場新城萬博置業(yè)有限公司住宅、商業(yè)住宅星河國際常州星河協通房地產開發(fā)有限公司住宅、別墅、商業(yè)住宅又一城常州宏智房地產開發(fā)有限公司商業(yè)、小公寓商業(yè)華鵬商務廣場潤地利房地產投資集團住宅,酒店式公寓,寫字樓,商業(yè)住宅天祿商務廣場常州天祿中創(chuàng)建設開發(fā)有限公司住宅、寫字樓、商業(yè)住宅豐臣國際廣場常州市鼎峰房產開發(fā)有限公司住宅、商業(yè)住宅萬達廣場常州新北萬達廣場投資有限公司住宅、寫字樓、商業(yè)商業(yè)月星環(huán)球商業(yè)中心月星集團有限公司商業(yè)、酒店、辦公商業(yè)常州商業(yè)綜合體住宅開發(fā)大佬紛紛轉戰(zhàn)商業(yè)地產，已經不是業(yè)內新的議題，從2010年，新城、華潤、九洲、寶龍、星河等的商業(yè)綜合體項目均陸續(xù)浮出水面。住宅大佬，一手賣房，另一只手已經伸出，分羹商業(yè)地產。住宅開發(fā)商做商業(yè)綜合體，運營模式不同。多數開發(fā)商為先住宅后商業(yè)的操盤順序，以銷售住宅的資金支持商業(yè)項目開發(fā)。比起萬達商業(yè)地產的發(fā)展思路，現住宅開發(fā)商雖然將“試水”、“發(fā)力”商業(yè)地產，但也不會喧賓奪主，住宅仍為主業(yè)。綜合體目前勢頭正旺，商業(yè)地產在各個住宅房企心中雖占戰(zhàn)略高度，但尚是配角。43項目名稱總建（萬㎡）商業(yè)體量（萬㎡）商業(yè)持有體量（萬㎡）商業(yè)持有比例京城豪苑35171060%萬博國際廣場3010

8

80%凱悅城市廣場56

15

10

67%九洲新世界110

20

7

35%華潤國際135

40

30

75%寶龍城市廣場8840

30

75%新城萬博廣場80171270%星河國際180又一城18181060%華鵬商務廣場51天祿商務廣場5616豐臣國際廣場2610

6

60%萬達廣場38211780%月星環(huán)球商業(yè)中心6038常州商業(yè)綜合體在房地產行業(yè)發(fā)展的大局勢下，自持一定比例的商業(yè)面積雖然占據一時的現金流，但是后續(xù)將有穩(wěn)定回報，多業(yè)態(tài)發(fā)展也可降低風險，在資產配置上較為合理。未來商業(yè)綜合體中品牌開發(fā)商開發(fā)的商業(yè)持有比重多超過50%，持有型商業(yè)成為常州商業(yè)運營新模式，商業(yè)項目的未來銷售競爭激烈預期并不明顯。44目前商業(yè)綜合性項目，商業(yè)形態(tài)主要為商業(yè)綜合體、商業(yè)步行街、購物中心。銷售產品主要分回廊式商業(yè)和一復二商業(yè)，其中供應以回廊式商業(yè)為主。項目名稱商業(yè)形態(tài)銷售產品類型京城豪苑商業(yè)綜合體、商業(yè)步行街、購物中心回廊式商業(yè)、一復二萬博國際廣場商業(yè)綜合體、購物中心回廊式商業(yè)凱悅城市廣場商業(yè)綜合體、購物中心、商業(yè)步行街回廊式商業(yè)、一復二九洲新世界商業(yè)綜合體、購物中心、商業(yè)步行街回廊式商業(yè)、一復二華潤國際商業(yè)綜合體、商業(yè)步行街、購物中心回廊式商業(yè)、一復二寶龍城市廣場商業(yè)綜合體、商業(yè)步行街、購物中心回廊式商業(yè)、一復二新城萬博廣場商業(yè)綜合體、商業(yè)步行街、購物中心回廊式商業(yè)、一復二星河國際商業(yè)綜合體、商業(yè)步行街、購物中心回廊式商業(yè)、一復二又一城商業(yè)綜合體、商業(yè)步行街、購物中心回廊式商業(yè)、一復二華鵬商務廣場商業(yè)綜合體、商業(yè)步行街、購物中心回廊式商業(yè)、一復二天祿商務廣場商業(yè)綜合體、商業(yè)步行街、購物中心回廊式商業(yè)、一復二豐臣國際廣場商業(yè)綜合體、購物中心、商業(yè)步行街回廊式商業(yè)萬達廣場商業(yè)綜合體、購物中心、商業(yè)步行街一復二、回廊式商業(yè)月星環(huán)球商業(yè)中心商業(yè)綜合體、購物中心、商業(yè)步行街、主題

回廊式商業(yè)、一復二常州商業(yè)綜合體45項目名稱商業(yè)定位業(yè)態(tài)比例餐飲娛樂、休閑零售京城豪苑購物中心、商業(yè)步行街、住宅、寫字樓為一體的商業(yè)綜合體20%25%55%萬博國際廣場融時尚新潮購物、休閑娛樂餐飲和商業(yè)文化旅游于一體的大型綜合購物場所。20%15%65%凱悅城市廣場集品牌購物、特色餐飲、休閑娛樂等功能為一體的城市商業(yè)廣場。

30%25%45%

九洲新世界集餐飲、娛樂、休閑、購物為一體的大型商業(yè)綜合體。20%

30%50%

華潤國際集高尚人居、國際教育、城市級商業(yè)為一體的城市綜合體30%25%45%

寶龍城市廣場

SHOPPINGMALL,集購物、游樂、餐飲、娛樂、運動、休閑、文化、辦公、居住等九大功能為一體的城市商業(yè)廣場20%

50%

30%

新城萬博廣場涵蓋超市、百貨、酒店、酒店式公寓、主題商店、嘉禾影視、住宅等，真正實現“每天26小時都市生活的城市商業(yè)廣場20%20%60%星河國際建成集商業(yè)和住宅為一體的高檔綜合地產項目10%20%70%又一城集購物、休閑、餐飲、娛樂、旅游、文化等為一體的體驗式主題購物公園15%25%60%華鵬商務廣場集萃了精品城市華宅、國際標準摩天寫字樓、酒店式觀景公寓、精品ShoppingMALL、風尚私屬園林，超五星至尊會所等六大主題功能于一體，即稱之為“都市綜合體”——————天祿商務廣場集居住、時尚消費、休閑娛樂、商務辦公為一體的現代化大型時尚之城——————豐臣國際廣場吃喝玩樂一站式滿足的高檔城市商業(yè)廣場。

30%

20%

50%萬達廣場集購物、餐飲、文化、娛樂、商務、休閑等多種業(yè)態(tài)于一體的大型城市商業(yè)中心10%45%45%月星環(huán)球商業(yè)中心集星級酒店、高級辦公、高檔百貨、品牌服飾、家居家飾、大型餐飲、主題超市、運動休閑、歡樂嘉年華等于一體的超級體驗式購物中心15%50%35%常州商業(yè)綜合體目前商業(yè)綜合性項目主要分為兩類，一類綜合性一站式大型綜合購物場所，另一類為主題性商業(yè)廣場；一站式大型購物廣場零售比例多超過50%，主體性商業(yè)廣場以餐飲、娛樂為主。46項目名稱主力店(百貨\院線\超市\(zhòng)大賣場)次主力店京城豪苑百盛百貨\建材賣場國際名品旗艦館、時尚生活館、餐飲步行街萬博國際廣場萬博百貨餐飲店、證券公司凱悅城市廣場金鷹健身會所、美食街、電玩城九洲新世界專業(yè)賣場（電腦城）、3C數碼城、韓國CGV影院運動健身、休閑娛樂、特色餐飲、親子樂園華潤國際萬象城餐飲、娛樂休閑寶龍城市廣場未定未定新城萬博廣場萬博百貨\嘉禾影院\家樂福餐飲店星河國際COCOPark未定又一城金鷹百貨\金逸影城\大潤發(fā)百勝餐飲集團、水調歌頭KTV華鵬商務廣場未定未定天祿商務廣場未定特色餐飲、時尚休閑、大型餐飲娛樂、文化驛站、少兒娛樂豐臣國際廣場百盛百貨\嘉禾影院\樂購餐飲、娛樂休閑萬達廣場萬千百貨\萬達影城\國美星巴克等餐飲、娛樂休閑月星環(huán)球商業(yè)中心家居賣場餐飲、運動休閑、歡樂嘉年華常州商業(yè)綜合體商業(yè)地產運營得好需要主力店來支撐人氣，房企均深諳此道，紛紛強勢引入商場、電影院、超市等吸引人氣的業(yè)態(tài)進駐。47目前在售商業(yè)綜合性項目以及未來入市商業(yè)在管理模式上基本都以統一招商、運營的管理模式，以保證商業(yè)運營的統一性，商業(yè)管理除個別知名商業(yè)管理公司外，多為開發(fā)商單獨成立，商業(yè)物業(yè)費用在0.7—3.5元/㎡.天項目名稱管理模式商業(yè)管理公司物業(yè)費用京城豪苑統一招商，統一管理

常州中房物業(yè)有限公司1.80元/㎡/月萬博國際廣場統一招商，統一管理

新城物業(yè)2.80元/平方米·月凱悅城市廣場統一招商，統一管理

凱悅物業(yè)、戴德梁行物管顧問待定九洲新世界統一招商，統一管理九洲商業(yè)管理2.1元/㎡.月華潤國際統一策劃，統一管理華潤物業(yè)有限公司待定寶龍城市廣場統一招商，統一管理寶龍商業(yè)管理有限公司1.00元/平方米·月新城萬博廣場統一招商，統一管理

新城物業(yè)1.30元/平方米·月星河國際統一招商，統一管理

星河物業(yè)管理有限公司待定又一城統一招商，統一管理

待定待定華鵬商務廣場統一招商，統一管理

潤德良物業(yè)待定天祿商務廣場統一招商，統一管理

常州府琛物業(yè)管理有限公司0.70元/平方米·月豐臣國際廣場統一招商，統一管理

豐臣物業(yè)公司1.15元/平方米·月萬達廣場統一招商，統一管理

待定待定月星環(huán)球商業(yè)中心統一招商，統一管理

待定待定常州商業(yè)綜合體48概述小結住宅開發(fā)商做商業(yè)綜合體，運營模式為先住宅后商業(yè)的操盤順序，以銷售住宅的資金支持商業(yè)項目開發(fā)。開發(fā)商開發(fā)的商業(yè)持有比重多超過50%，持有型商業(yè)成為常州商業(yè)運營新模式。綜合性商業(yè)項目的開發(fā)模式多為一站式大型綜合購物場所，銷售產品主要分回廊式商業(yè)和一復二商業(yè)，開發(fā)商紛紛強勢引入商場、電影院、超市等主力店吸引人氣的。常州綜合性商業(yè)項目的典型個例？49典型個案萬達廣場50典型個案萬達廣場項目基本信息物業(yè)地址新北通江大道西側、太湖路北側、竹山路東側、巢湖路南側開發(fā)商常州新北萬達廣場投資有限公司物業(yè)公司萬達物業(yè)物業(yè)費住宅：1.8元/㎡/天，辦公：3.3元/㎡/天建筑類型高層建筑規(guī)?？傄?guī)劃用地面積7.44萬㎡，總建筑面積37.8萬㎡樓層狀況公寓2棟，31層，3梯14戶；寫字樓3棟，27層，6梯24戶容積率5.37裝修情況SOHO公寓：精裝修。裝修標準：1000-1500元/平米。詳細配置：無。車位配比1：0.8（地下車位：只租不售，租金未定）開盤1.1期商鋪2010/11/6；1.2期公寓2011/3/4；1.3期SOHO寫字樓2011/4/16商業(yè)運營時間2011年11月11日萬達百貨開業(yè)交付2012/12/31鳥瞰圖4月23日“金街”封頂5月27日攝51典型個案步行街底商SOHO辦公步行街商務酒店五星級酒店公寓公寓SOHO辦公SOHO辦公購物中心步行街底商萬達廣場規(guī)劃布局形成由購物中心、步行街、底商組成的休閑娛樂、餐飲購物商業(yè)區(qū)。依托常州市政府，形成由五星級酒店、商務酒店、SOHO寫字樓組成的商務區(qū)。52典型個案商業(yè)商業(yè)SOHO辦公商業(yè)商務酒店五星級酒店公寓公寓SOHO辦公SOHO辦公萬達購物中心商業(yè)商業(yè)3幢27層，8.03萬16層，3.6萬㎡，含附屬地下室0.6萬㎡步行街+底商：1-2層，4萬㎡9層，0.75萬㎡2幢31層，4.5萬㎡地上6層，約9.57萬㎡，地下2層，約7.4萬㎡，共16.98萬㎡萬達廣場業(yè)態(tài)53典型個案萬達廣場主力店主力店萬達影城國美電器超市喜來登酒店萬千百貨新北萬達廣場

里面有5個主力店，因其設置在北部新城的商務中心和經濟中心，選擇了百貨、電影城、超市、電器和酒店做主力店。百貨、電影城、超市、電器和酒店是不同業(yè)態(tài)的主力店相互配合，百貨、超市、數碼城、電影城每樣一個，搭配在一起，吸引不同層次的消費者，增加主力店的比較效益。54典型個案萬達廣場主力店萬達廣場與大歌星、大玩家、星巴克、泰煌、味千拉面、EBT、百家好、GXG、FOOTMARK、Asobio、凌致、ESPRIT、LEE等17家品牌成功簽約。萬千百貨也成功地與周大福、依戀、拉夏貝爾、拉谷谷、好儷姿、千百度、羅西奧、NIKE、ADIDAS、NIKE360、好孩子小耐克、同仁堂等12家知名品牌確立了合作關系。簽約品牌中涵蓋了成人服飾、兒童服飾、餐飲、珠寶、化妝品、休閑、娛樂等眾多領域，各種功能領域相互補充，相互借用，形成有機的聯合，能滿足不同年齡段、不同性別、不同時間的客戶需求，使萬達廣場成為人們愿意多次重復購物的最佳休閑場所。次主力店大歌星KTV味千拉面KFC泰煌屈臣氏凌致星巴克大玩家超樂場Asobio55典型個案萬達廣場招商通路招商通路主力店次主力店以國內知名品牌為主，與國際品牌賣場直接對接以國內知名品牌為主，商家直接對接56典型個案萬達廣場運營模式開發(fā)產品總體量）（萬㎡）產品形態(tài)運營模式銷售均價（元/㎡）商業(yè)購物中心16.98地下2F;地上6F招商——步行街底商41-2F分割銷售，統一物業(yè)管理50000住宅小公寓4.531F，56㎡-66㎡共2棟，全部銷售，統一物業(yè)管理10000寫字樓SOHO寫字樓8.0327F，40-65㎡共3棟，全部銷售，分割、聯體銷售皆可，統一物業(yè)管理10000酒店商務酒店0.759F招商，統一經營——五星級酒店3.616F招商，統一經營——57典型個案萬達廣場銷售通路銷售通路短信群發(fā)戶外廣告報紙廣告網絡平臺DM派報移動公交58典型個案萬達廣場項目分析與啟示分析萬達是常州首個商業(yè)綜合體項目，其第一次推售的產品就是商鋪。萬達的品牌和統一招商經營吸引了業(yè)內外投資者的目光。萬達無論是住宅還是辦公都是走投資路線。萬千百貨、喜來登大酒店、萬達影院、大歌星、大玩家等主次力店的引進能帶來大量的人流量。定位依據北部新城新的商業(yè)中心規(guī)劃，銷售市場競爭較為寬松。竹山路的商業(yè)街隱蔽在馬路的后方，無法跟周邊區(qū)域的商業(yè)連成一片。啟示萬達這種“租售結合”的商業(yè)運營模式不僅有利于板塊商業(yè)價值的提升，也帶來了巨大的利潤點。4-5個主力店的引進能很好的吸引人氣。商業(yè)規(guī)劃能較好與周邊原來有商業(yè)氛圍的街區(qū)連成一片。59典型個案九洲新世界60典型個案九洲新世界項目基本信息物業(yè)地址天寧勞動中路與蘭陵路交匯處（原勞動新村地塊）開發(fā)商常州九洲投資集團物業(yè)公司九洲物業(yè)物業(yè)費1.05元/平方米·月建筑類型普通住宅、商住樓、商鋪建筑規(guī)?？傄?guī)劃用地面積27.3萬㎡，總建筑面積110萬㎡樓層狀況容積率3.8裝修情況毛坯車位配比1:2開盤2009年3月商業(yè)運營時間2010年2月九洲百腦匯開業(yè)交付2011/6/3061典型個案九洲新世界規(guī)劃布局購物中心內街底商內街底商內街底商內街底商沿街底商專業(yè)市場勞動西路蘭陵北路晉陵南路沿街底商沿街底商菜場商業(yè)辦公辦公酒店辦公公寓辦公公寓62典型個案九洲新世界商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃九洲新世界購物中心沿街底商沿街底商沿街底商沿街底商沿街底商九洲百腦匯勞動西路蘭陵北路晉陵南路沿街底商沿街底商菜場酒店辦公TATA公寓1-2層，5萬㎡2幢5-21層，2萬㎡TATA公寓1-4層，2.5萬㎡1-5層，14萬㎡1-3層，4萬㎡底商：1-2層，10萬㎡1幢6-26層3萬㎡6-12層，3萬㎡63典型個案九洲新世界商業(yè)功能示意食館區(qū):以菜場為核心的商業(yè)區(qū)域定義為食館區(qū)，業(yè)態(tài)定位于品牌快餐連鎖、休閑餐飲、特色小吃為主，吸納新世界廣場顧客以及住宅區(qū)業(yè)主消費；服務區(qū)：以社區(qū)生活配套業(yè)態(tài)為主如：24小時便利店、藥店、洗衣房、煙酒等等生活服務型業(yè)態(tài)為主；淘寶區(qū)：以品牌鞋服折扣店，禮品、精品折扣店，彩妝等女性消費品，特色網絡實體店等等時尚休閑類業(yè)態(tài)為主，與新世界廣場的高端業(yè)態(tài)定位形成差異；購物中心：以百貨、院街、超市組成的SHOPPINGMALL等高端業(yè)態(tài)為主。百腦匯：形成以服務于電腦產品為主的專業(yè)市場；64典型個案九洲新世界推廣價值點評估（1）333333121★價值節(jié)點金邊銀角、主次入口，動線明晰的商業(yè)節(jié)點客源匯集處，更是投資客、經營客戶比較青睞的鋪位，如圖所示：221類節(jié)點社區(qū)入口·為價值高點向兩側延伸；2類節(jié)點菜場入口·為價值高點向兩側延伸；3類節(jié)點道路節(jié)點·有效連接各價值高點，形成商業(yè)動線，并與外圍路網連接，形成有效商業(yè)街區(qū)互動；65典型個案九洲新世界推廣價值點評估（2）★商業(yè)網點通過價值節(jié)點的連接，社區(qū)商鋪不再是只在內部，不在是“孤立”的；同樣，我們的價值（價格）體系，也應當是多梯隊的選擇，擴大客戶覆蓋面；?多點互動的商業(yè)動線以菜場為核心的商業(yè)動線、以社區(qū)道路交匯為核心的商業(yè)動線，能夠有效的連接起各商鋪、商業(yè)節(jié)點，提升商鋪價值；?雙向互動的鋪位開敞面社區(qū)商鋪多為“雙面街”大大提升了商鋪價值、包括16#、17#樓與對面的乾盛蘭庭商業(yè)亦能夠形成有效的雙向互動；33333312122商業(yè)營銷策略九洲新陽光購物中心內街底商內街底商內街底商內街底商沿街底商九洲百腦匯勞動西路蘭陵北路晉陵南路沿街底商沿街底商菜場酒店辦公公寓公寓一期三期二期一期以住宅入市，打造品牌口碑；其次先把九洲百腦匯推出市場租賃，吸引勞動西路和晉陵南路的人氣，營造良好的商業(yè)氛圍，快速去化商鋪；二期主打本社區(qū)的配套設施，建設九洲陽光購物中心，引進百貨、超市、韓國CGV影院，配套菜場，提升本區(qū)域的商業(yè)價值，且二期除菜場的商業(yè)都為開發(fā)商持有，統一經營管理三期的商業(yè)主要都為社區(qū)內部配套商業(yè)，二期商業(yè)將來如果運營良好將有利于提升此部分商業(yè)的價值，有利于后期的去化；67典型個案九洲新世界商業(yè)推售情況九洲新世界6.12截止1#、2#、