2022-2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法考前沖刺模擬試卷A卷含答案

姓名：__________考號：__________題號一二三四五總分評分一、單選題(共10題)1.房地產(chǎn)估價的基本方法有哪些？()A.成本法B.市場法C.收益法D.以上都是2.以下哪項不屬于房地產(chǎn)估價的假設(shè)條件？()A.估價對象狀況B.市場狀況C.法律法規(guī)D.估價的必要性3.房地產(chǎn)估價的目的是什么？()A.評估房地產(chǎn)的價值B.確定房地產(chǎn)的價格C.分析房地產(chǎn)的未來走勢D.以上都是4.房地產(chǎn)估價的主體是誰？()A.估價師B.估價機構(gòu)C.估價委托人D.以上都是5.房地產(chǎn)估價的客體是什么？()A.房地產(chǎn)B.估價對象C.估價目的D.估價方法6.房地產(chǎn)估價的原則是什么？()A.獨立性原則B.公正性原則C.客觀性原則D.以上都是7.房地產(chǎn)估價的程序包括哪些步驟？()A.收集估價資料B.分析估價資料C.確定估價方法D.以上都是8.成本法估價中，重置成本的確定依據(jù)是什么？()A.市場價格B.重置成本指數(shù)C.原始成本D.以上都是9.市場法估價中，比較實例的選擇應(yīng)遵循哪些原則？()A.相似性原則B.可比性原則C.完整性原則D.以上都是10.收益法估價中，凈收益的確定依據(jù)是什么？()A.租金收入B.收益價格C.成本價格D.以上都是二、多選題(共5題)11.房地產(chǎn)估價的目的是什么？()A.為房地產(chǎn)交易提供參考價值B.為房地產(chǎn)融資提供依據(jù)C.為房地產(chǎn)稅收征收提供參考D.為房地產(chǎn)投資決策提供參考12.以下哪些屬于房地產(chǎn)估價的假設(shè)條件？()A.估價對象狀況B.市場狀況C.法律法規(guī)D.估價師的專業(yè)能力13.成本法估價中，以下哪些因素會影響重置成本的確定？()A.建筑物的類型B.建筑物的結(jié)構(gòu)C.建筑物的規(guī)模D.建筑物的裝修14.市場法估價中，比較實例的選擇應(yīng)考慮哪些因素？()A.交易時間B.交易地點C.交易價格D.交易環(huán)境15.收益法估價中，以下哪些方法可以用來確定凈收益？()A.直線法B.加速折舊法C.收益資本化法D.收益還原法三、填空題(共5題)16.房地產(chǎn)估價的根本目的是為了確定房地產(chǎn)的______。17.房地產(chǎn)估價的假設(shè)條件之一是______，它要求估價師在評估過程中必須保持客觀、公正。18.在市場法估價中，選擇比較實例時，應(yīng)優(yōu)先考慮與估價對象______的實例。19.成本法估價中，重置成本的計算公式為______。20.收益法估價中，凈收益的計算公式為______。四、判斷題(共5題)21.房地產(chǎn)估價師在評估過程中，可以接受委托人的影響，對估價結(jié)果進行調(diào)整。()A.正確B.錯誤22.市場法估價的比較實例應(yīng)選擇與估價對象完全相同的實例。()A.正確B.錯誤23.成本法估價的成本包含土地成本、建筑物成本和裝修成本。()A.正確B.錯誤24.收益法估價的凈收益等于房地產(chǎn)的租金收入。()A.正確B.錯誤25.房地產(chǎn)估價的假設(shè)條件是固定不變的，不能根據(jù)實際情況進行調(diào)整。()A.正確B.錯誤五、簡單題(共5題)26.請簡述房地產(chǎn)估價的三個基本方法及其適用范圍。27.在市場法估價中，如何選擇合適的比較實例？28.成本法估價中，如何確定重置成本？29.收益法估價中，如何確定凈收益？30.房地產(chǎn)估價中的假設(shè)條件有哪些？它們在估價過程中的作用是什么？

2022-2023年房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法考前沖刺模擬試卷A卷含答案一、單選題(共10題)1.【答案】D【解析】房地產(chǎn)估價的基本方法包括成本法、市場法和收益法，因此正確答案是D.2.【答案】D【解析】估價的必要性不是房地產(chǎn)估價的假設(shè)條件，而是進行估價的前提。估價假設(shè)條件通常包括估價對象狀況、市場狀況和法律法規(guī)等。3.【答案】D【解析】房地產(chǎn)估價的目的是多方面的，包括評估房地產(chǎn)的價值、確定房地產(chǎn)的價格以及分析房地產(chǎn)的未來走勢等。4.【答案】D【解析】房地產(chǎn)估價的主體可以是估價師、估價機構(gòu)或估價委托人，他們都可以是估價的主體。5.【答案】B【解析】房地產(chǎn)估價的客體是估價對象，即被估價的房地產(chǎn)。6.【答案】D【解析】房地產(chǎn)估價的原則包括獨立性原則、公正性原則和客觀性原則，因此正確答案是D.7.【答案】D【解析】房地產(chǎn)估價的程序包括收集估價資料、分析估價資料、確定估價方法等多個步驟，因此正確答案是D.8.【答案】D【解析】重置成本的確定可以依據(jù)市場價格、重置成本指數(shù)或原始成本，因此正確答案是D.9.【答案】D【解析】市場法估價中，比較實例的選擇應(yīng)遵循相似性原則、可比性原則和完整性原則，因此正確答案是D.10.【答案】A【解析】收益法估價中，凈收益的確定主要依據(jù)租金收入，因此正確答案是A.二、多選題(共5題)11.【答案】ABCD【解析】房地產(chǎn)估價的目的是多方面的，包括為房地產(chǎn)交易提供參考價值、為房地產(chǎn)融資提供依據(jù)、為房地產(chǎn)稅收征收提供參考以及為房地產(chǎn)投資決策提供參考等。12.【答案】ABC【解析】房地產(chǎn)估價的假設(shè)條件通常包括估價對象狀況、市場狀況和法律法規(guī)等。估價師的專業(yè)能力雖然重要，但不屬于假設(shè)條件。13.【答案】ABCD【解析】在成本法估價中，建筑物的類型、結(jié)構(gòu)、規(guī)模和裝修等因素都會影響重置成本的確定。14.【答案】ABCD【解析】市場法估價中，比較實例的選擇應(yīng)考慮交易時間、交易地點、交易價格和交易環(huán)境等多個因素，以確保比較的準確性。15.【答案】ACD【解析】收益法估價中，確定凈收益的方法包括收益資本化法和收益還原法。直線法和加速折舊法通常用于評估資產(chǎn)的折舊。三、填空題(共5題)16.【答案】價值【解析】房地產(chǎn)估價的根本目的是為了確定房地產(chǎn)在特定條件下的價值，為相關(guān)決策提供依據(jù)。17.【答案】獨立性【解析】獨立性是房地產(chǎn)估價的重要假設(shè)條件之一，要求估價師在評估過程中保持獨立，不受外界影響，確保評估結(jié)果的客觀性和公正性。18.【答案】相似【解析】在市場法估價中，選擇比較實例時，應(yīng)優(yōu)先考慮與估價對象相似的實例，以便進行準確的比較和評估。19.【答案】重置成本=重置價格×估價對象的規(guī)?！窘馕觥恐刂贸杀镜挠嬎愎綖橹刂贸杀?重置價格×估價對象的規(guī)模，其中重置價格是指重建或重置估價對象所需的成本。20.【答案】凈收益=收入-費用【解析】收益法估價中，凈收益的計算公式為凈收益=收入-費用，即通過計算房地產(chǎn)產(chǎn)生的收入減去運營費用來得到凈收益。四、判斷題(共5題)21.【答案】錯誤【解析】房地產(chǎn)估價師在評估過程中應(yīng)保持獨立性和客觀性，不能接受委托人的影響對估價結(jié)果進行調(diào)整。22.【答案】錯誤【解析】市場法估價的比較實例應(yīng)選擇與估價對象相似的實例，但不要求完全相同，因為完全相同的實例可能很難找到。23.【答案】正確【解析】成本法估價的成本確實包含土地成本、建筑物成本和裝修成本等，是構(gòu)成房地產(chǎn)成本的主要部分。24.【答案】錯誤【解析】收益法估價的凈收益不僅包括租金收入，還應(yīng)扣除運營費用、管理費用、維修費用等，凈收益是扣除所有費用后的收入。25.【答案】錯誤【解析】房地產(chǎn)估價的假設(shè)條件雖然重要，但并非固定不變，可以根據(jù)實際情況和估價目的進行調(diào)整，以適應(yīng)不同的估價需求。五、簡答題(共5題)26.【答案】房地產(chǎn)估價的三個基本方法分別是成本法、市場法和收益法。

成本法適用于新建或重建的房地產(chǎn)估價，以及特殊用途房地產(chǎn)的估價。

市場法適用于市場條件穩(wěn)定、交易活躍的房地產(chǎn)估價。

收益法適用于有穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)估價，如商業(yè)地產(chǎn)、住宅出租等?！窘馕觥糠康禺a(chǎn)估價的三個基本方法各有特點，適用于不同的房地產(chǎn)類型和市場條件，估價師應(yīng)根據(jù)具體情況選擇合適的方法。27.【答案】選擇合適的比較實例應(yīng)考慮以下因素：

1.實例與估價對象在地理位置、用途、規(guī)模等方面相似。

2.實例的交易時間應(yīng)接近估價日期。

3.實例的交易價格應(yīng)具有代表性。

4.實例的交易環(huán)境應(yīng)與估價對象相似。【解析】選擇合適的比較實例對于市場法估價的準確性至關(guān)重要，應(yīng)綜合考慮多個因素，以確保比較的合理性和有效性。28.【答案】確定重置成本的方法包括：

1.市場法：參考市場上類似建筑物的重置成本。

2.成本法：根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、規(guī)模、裝修等因素，計算重建或重置所需的成本。

3.指數(shù)法：利用重置成本指數(shù)，根據(jù)建筑物的結(jié)構(gòu)、規(guī)模等因素，估算重置成本?！窘馕觥恐刂贸杀镜拇_定是成本法估價的關(guān)鍵步驟，需要綜合考慮市場情況、建筑物的具體情況以及重置成本指數(shù)等因素。29.【答案】確定凈收益的方法包括：

1.直接資本化法：將凈收益直接資本化，得出房地產(chǎn)的價值。

2.收益還原法：將凈收益還原為現(xiàn)值，得出房地產(chǎn)的價值。

3.折現(xiàn)現(xiàn)金流法：將未來預(yù)期收益折現(xiàn)到現(xiàn)值，得出房地產(chǎn)的價值?！窘馕觥績羰找娴拇_定是收益法估價的核心，需要根據(jù)房地產(chǎn)的未來收益預(yù)期和折現(xiàn)率等因素進行計算。30.【答案】房地