租房免責(zé)合同一、合法有效的免責(zé)條款類型及法律依據(jù)（一）不可抗力條款不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免且不能克服的客觀情況，如自然災(zāi)害、戰(zhàn)爭、病毒疫情等。在租房合同中，若因不可抗力事件導(dǎo)致合同無法履行或無法按時(shí)履行，雙方可協(xié)商變更或解除合同，任何一方均不承擔(dān)違約責(zé)任。不可抗力事件發(fā)生后，受阻方應(yīng)在合理期限內(nèi)書面通知另一方，并提供相關(guān)部門出具的不可抗力證明。這一規(guī)定的法律依據(jù)是《中華人民共和國民法典》第590條。（二）政府行為條款因國家或地方政府的規(guī)劃調(diào)整、城市建設(shè)、政策變化等行為導(dǎo)致租賃房屋無法繼續(xù)使用或影響承租人正常居住時(shí)，雙方可協(xié)商解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任。遇有此類情況，出租人應(yīng)及時(shí)書面通知承租人，承租人也應(yīng)配合辦理相關(guān)手續(xù)。這參考了《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》第12條和《民用建筑保護(hù)條例》第7條等相關(guān)法律文件。（三）承租人自行添置設(shè)施的免責(zé)條款承租人在租賃期間自行添置的設(shè)施設(shè)備，在租賃期滿或合同解除時(shí)，有權(quán)選擇拆除并帶走、無償留給出租人或經(jīng)協(xié)商折價(jià)轉(zhuǎn)讓給出租人。若設(shè)施設(shè)備的拆除可能對(duì)房屋造成損害，雙方應(yīng)共同制定拆除方案，費(fèi)用由雙方協(xié)商分擔(dān)。同時(shí)，承租人添置設(shè)施的相關(guān)費(fèi)用由其自行承擔(dān)，出租人不承擔(dān)任何補(bǔ)償責(zé)任。此條款的法律依據(jù)為《中華人民共和國民法典》第715條。（四）房屋本身合規(guī)性相關(guān)免責(zé)情形用于出租的住房應(yīng)當(dāng)符合建筑、消防、燃?xì)?、室?nèi)裝飾裝修等方面的法律、法規(guī)、規(guī)章和強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康。廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、過道、地下儲(chǔ)藏室、車庫等非居住空間不得單獨(dú)出租用于居住。租賃住房單間租住人數(shù)上限和人均最低租住面積應(yīng)當(dāng)符合設(shè)區(qū)的市級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。如果出租人提供的房屋符合上述所有規(guī)定，對(duì)于因承租人自身原因?qū)е碌姆课輷p壞等問題，出租人可依據(jù)相關(guān)規(guī)定免責(zé)。二、實(shí)際應(yīng)用場景（一）不可抗力事件下的免責(zé)應(yīng)用2025年夏季，某城市遭遇特大暴雨引發(fā)洪水，導(dǎo)致多處房屋被淹，其中包括張先生出租給李女士的一套公寓。洪水使得公寓內(nèi)家具、電器等嚴(yán)重受損，無法繼續(xù)居住。此時(shí)，張先生作為出租人，應(yīng)立即書面通知李女士發(fā)生了不可抗力事件，并在合理期限內(nèi)提供相關(guān)部門出具的洪水災(zāi)害證明。根據(jù)不可抗力條款，雙方可以協(xié)商解除合同，張先生無需承擔(dān)因無法繼續(xù)提供租賃房屋而產(chǎn)生的違約責(zé)任，同時(shí)李女士也無需支付后續(xù)的租金。雙方應(yīng)就租金和押金的退還等問題進(jìn)行協(xié)商處理，互不追究對(duì)方的責(zé)任。（二）政府規(guī)劃調(diào)整時(shí)的免責(zé)應(yīng)用王女士租賃了劉先生位于城市中心區(qū)域的一間商鋪用于經(jīng)營服裝店。在租賃期內(nèi)，政府發(fā)布了新的城市規(guī)劃，該區(qū)域?qū)⑦M(jìn)行大規(guī)模拆遷重建，王女士的商鋪被納入拆遷范圍。劉先生在得知這一消息后，應(yīng)及時(shí)書面通知王女士政府的規(guī)劃調(diào)整情況。根據(jù)政府行為條款，雙方可以協(xié)商解除租賃合同。王女士需要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)配合辦理相關(guān)的搬遷手續(xù)，劉先生則應(yīng)退還王女士已支付但未使用的租金和押金，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任。王女士可以利用這段時(shí)間尋找新的商鋪，以減少因拆遷帶來的經(jīng)營損失。（三）承租人自行添置設(shè)施的處理場景趙先生租賃了孫女士的一套住房，為了提高居住的舒適度，趙先生自行購買了一臺(tái)空調(diào)和一套定制的衣柜。在租賃期滿時(shí)，趙先生決定不再續(xù)租。對(duì)于自行添置的空調(diào)，他可以選擇拆除并帶走，但需要注意拆除過程中不能對(duì)房屋的墻體、電路等造成損壞。如果拆除可能導(dǎo)致房屋受損，趙先生和孫女士應(yīng)共同制定拆除方案，例如聘請專業(yè)人員進(jìn)行拆除，相關(guān)費(fèi)用由雙方協(xié)商分擔(dān)。而對(duì)于定制的衣柜，由于其尺寸與房屋空間緊密貼合，拆除可能會(huì)對(duì)房屋結(jié)構(gòu)造成較大破壞，趙先生可以選擇將其無償留給孫女士，或者與孫女士協(xié)商折價(jià)轉(zhuǎn)讓。無論趙先生選擇哪種方式處理，添置這些設(shè)施的費(fèi)用都由他自行承擔(dān)，孫女士不承擔(dān)任何補(bǔ)償責(zé)任。（四）房屋合規(guī)性引發(fā)的糾紛處理場景李先生通過中介租了一套房，入住后發(fā)現(xiàn)房屋的甲醛含量超標(biāo)，嚴(yán)重影響了他的身體健康。李先生要求房東退還租金和押金并解除合同，但房東認(rèn)為自己提供的房屋是符合規(guī)定的，拒絕退還。李先生遂向法院提起訴訟。法院經(jīng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房東提供的房屋甲醛檢測報(bào)告是在半年前出具的，不能證明當(dāng)前房屋的甲醛含量符合標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《住房租賃條例》中關(guān)于房屋合規(guī)性的規(guī)定，用于出租的住房必須符合室內(nèi)裝飾裝修等方面的強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，不得危及人身安全和健康。由于房東提供的房屋甲醛超標(biāo)，不符合出租條件，李先生有權(quán)解除合同，并要求房東退還全部租金和押金。在這種情況下，房東不能以任何理由拒絕，因?yàn)槠涮峁┑姆课荼旧泶嬖诤弦?guī)性問題，不適用免責(zé)條款。三、免責(zé)條款的注意事項(xiàng)（一）免責(zé)條款的有效性判斷確認(rèn)免責(zé)條款的效力，必須具備一定的法律要件。首先，必須符合社會(huì)公共利益要求，保障公民的生命健康、名譽(yù)、榮譽(yù)、財(cái)產(chǎn)等免受損害，維護(hù)國家、集體或第三人的合法權(quán)益和利益，否則無效。其次，必須合理分配雙方當(dāng)事人之間的權(quán)益與風(fēng)險(xiǎn)。合理分配風(fēng)險(xiǎn)的免責(zé)條款，只要不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，均應(yīng)屬于有效。但不能合理分配雙方當(dāng)事人之間的權(quán)益與風(fēng)險(xiǎn)，限制或剝奪另一方當(dāng)事人權(quán)益或故意加大另一方當(dāng)事人風(fēng)險(xiǎn)的免責(zé)條款，當(dāng)屬無效。（二）無效的免責(zé)條款情形《中華人民共和國民法典》第五百零六條規(guī)定，合同中的下列免責(zé)條款無效：一是造成對(duì)方人身損害的；二是因故意或者重大過失造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的。這意味著，只要造成對(duì)方人身傷害，無論是故意還是過失均不能免責(zé)，而造成對(duì)方財(cái)產(chǎn)損失的免責(zé)條款，只有在故意或者重大過失的情況下才無效。在租房合同中，雙方不能約定此類無效的免責(zé)條款，例如約定“出租方對(duì)承租方在租賃房屋內(nèi)發(fā)生的人身傷害不承擔(dān)任何責(zé)任”等，這樣的條款即使寫入合同，也是沒有法律效力的。（三）免責(zé)條款的適用程序免責(zé)條款的適用需履行一定的程序，包括及時(shí)通知義務(wù)、提供相關(guān)證明、協(xié)商解決辦法和簽訂補(bǔ)充協(xié)議。如果未履行上述程序，違約方不能免除違約責(zé)任。例如，在發(fā)生不可抗力事件后，受阻方未及時(shí)通知另一方并提供證明，那么就可能需要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。因此，在實(shí)際應(yīng)用中，雙方當(dāng)事人應(yīng)嚴(yán)格按照合同約定的程序來適用免責(zé)條款，以確保自身的合法權(quán)益。（四）合同的訂立與履行雙方當(dāng)事人在簽約之前應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀合同文本全部內(nèi)容，結(jié)合具體情況確定具有選擇性、補(bǔ)充性、填充性、修改性的內(nèi)容，內(nèi)容以手寫項(xiàng)為優(yōu)先，并承擔(dān)合同訂立、履行所產(chǎn)生的法律后果。租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照法律法規(guī)的規(guī)定辦理房屋租賃合同登記備案。在合同履行過程中，各方應(yīng)恪守承諾，全面履行合同義務(wù)，不得片面理解合同，遵循誠信原則行使權(quán)利，不得濫用權(quán)利損害對(duì)方合法權(quán)益。（五）出租人與承租人的權(quán)利義務(wù)出租人應(yīng)當(dāng)向承租人出示身份證明材料、擬出租住房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他證明其具有合法出租權(quán)利的材料，并配合承租人依法查詢、核實(shí)擬出租住房有關(guān)信息；核驗(yàn)承租人的身份證明材料，不得將住房出租給拒絕出示身份證明材料的單位或者個(gè)人；不得擅自進(jìn)入租賃住房，但是經(jīng)承租人同意或者依法可以進(jìn)入的除外。承租人應(yīng)當(dāng)向出租人出示身份證明材料；安全、合理使用租賃住房，不得損壞、擅自拆除、停用消防設(shè)施或者改動(dòng)租賃住房承重結(jié)構(gòu)，不得私拉亂接水、電、燃?xì)夤芫€；未經(jīng)出租人同意，不得擅自改變租賃住房用途、拆改室內(nèi)設(shè)施或者改動(dòng)租賃住房其他結(jié)構(gòu)；遵守物業(yè)管理規(guī)約，不得