買二手房要簽?zāi)男┖贤诙址拷灰走^程中，簽訂規(guī)范、完整的合同是保障交易安全、明確雙方權(quán)利義務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)交易流程和涉及的不同主體，購房者需要簽署的合同主要包括房屋買賣合同、補(bǔ)充協(xié)議、中介服務(wù)合同、貸款相關(guān)合同以及物業(yè)交接協(xié)議等。這些合同共同構(gòu)成了交易的法律框架，每一類合同都有其特定的作用和核心條款，需要購房者仔細(xì)審查和理解。一、房屋買賣合同：交易的核心法律文件房屋買賣合同是二手房交易中最重要的法律文件，直接約定了買賣雙方的基本權(quán)利和義務(wù)，其內(nèi)容的完整性和準(zhǔn)確性直接關(guān)系到交易的成敗。合同通常需要明確以下核心條款：合同雙方基本信息是合同的基礎(chǔ)，必須包含買賣雙方的姓名、身份證號(hào)碼、聯(lián)系方式及地址。對于賣方，需特別確認(rèn)其是否為房屋產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)利人，如為共有產(chǎn)權(quán)，則所有共有人均需簽字確認(rèn)，避免因無權(quán)處分導(dǎo)致合同無效。買方則需確保身份信息與后續(xù)辦理貸款、過戶手續(xù)時(shí)使用的信息一致，避免因信息不符延誤流程。房屋基本情況部分需要詳細(xì)描述房屋的具體信息，包括房屋地址、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、建筑面積、使用面積、房屋用途（住宅、商業(yè)等）、建筑結(jié)構(gòu)（框架、磚混等）以及房屋性質(zhì)（商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房等）。其中，房屋面積需與產(chǎn)權(quán)證記載一致，若存在面積差異，應(yīng)明確處理方式，如按照實(shí)測面積多退少補(bǔ)或維持總價(jià)不變。房屋用途和性質(zhì)直接影響稅費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)和貸款政策，例如經(jīng)濟(jì)適用房需滿足一定年限才可上市交易，買方需提前核實(shí)并在合同中注明相關(guān)條件。交易價(jià)格及支付方式是合同的核心條款，需明確房屋總價(jià)、付款方式及付款時(shí)間節(jié)點(diǎn)?？們r(jià)應(yīng)同時(shí)注明大小寫金額，避免歧義。付款方式通常包括全款支付和貸款支付兩種：全款支付一般分為定金、首付款和尾款，定金通常在合同簽訂時(shí)支付，數(shù)額不超過總房款的20%，首付款在過戶前支付，尾款在房屋交付時(shí)結(jié)清；貸款支付則需約定首付款比例、貸款金額及放款時(shí)間，同時(shí)明確若貸款未獲批準(zhǔn)的處理方式，如買方自籌資金補(bǔ)足或解除合同互不違約。支付時(shí)間需具體到工作日，并約定逾期付款的違約責(zé)任，如按日支付未付金額的萬分之五作為違約金。房屋交付及驗(yàn)收條款需明確交付時(shí)間、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)費(fèi)用結(jié)算。交付時(shí)間通常約定在過戶后一定期限內(nèi)，賣方需確保房屋內(nèi)無他人占用、無欠費(fèi)，并將鑰匙、水電氣卡等一并交付。驗(yàn)收時(shí)，買方應(yīng)核對房屋實(shí)際狀況與合同約定是否一致，包括裝修、設(shè)施設(shè)備（如空調(diào)、熱水器等）是否完好，如有損壞或缺失，可要求賣方維修或折價(jià)賠償。同時(shí)，雙方需辦理水、電、燃?xì)?、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用的結(jié)算，賣方需提供繳費(fèi)憑證，避免后續(xù)產(chǎn)生欠費(fèi)糾紛。產(chǎn)權(quán)過戶條款需約定過戶時(shí)間、手續(xù)辦理及費(fèi)用承擔(dān)。過戶時(shí)間一般在首付款支付后，雙方需共同到不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理，賣方需提供產(chǎn)權(quán)證、身份證、婚姻證明等材料，買方需提供身份證、戶口本等。過戶費(fèi)用包括契稅、個(gè)人所得稅、增值稅、印花稅等，需明確各項(xiàng)稅費(fèi)的承擔(dān)方，通常契稅由買方承擔(dān)，個(gè)人所得稅和增值稅由賣方承擔(dān)，但實(shí)際交易中可能存在協(xié)商情況，需在合同中明確約定，避免后期扯皮。違約責(zé)任條款是保障合同履行的關(guān)鍵，需針對不同違約情形約定具體責(zé)任。賣方違約情形包括逾期交房、逾期過戶、房屋存在權(quán)屬糾紛等，買方有權(quán)要求繼續(xù)履行合同并賠償損失，或解除合同并要求賣方雙倍返還定金；買方違約情形包括逾期付款、拒絕購買等，賣方有權(quán)沒收定金或要求支付違約金。違約金數(shù)額一般為總房款的10%-20%，也可約定按日計(jì)算，需確保約定合理且具有可執(zhí)行性。二、補(bǔ)充協(xié)議：對主合同的補(bǔ)充與細(xì)化由于房屋買賣合同通常為格式合同，難以涵蓋所有特殊情況，補(bǔ)充協(xié)議作為主合同的附件，用于約定雙方額外的權(quán)利義務(wù)，是解決個(gè)性化問題的重要工具。補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容需具體、明確，與主合同具有同等法律效力。房屋附屬設(shè)施約定是補(bǔ)充協(xié)議的常見內(nèi)容。二手房交易中，房屋內(nèi)的家具、家電、裝飾裝修等是否隨房轉(zhuǎn)讓，需在補(bǔ)充協(xié)議中詳細(xì)列明清單，包括品牌、型號(hào)、數(shù)量等，避免交接時(shí)出現(xiàn)爭議。例如，賣方承諾保留“海爾冰箱一臺(tái)、格力空調(diào)兩臺(tái)”，需明確具體位置和狀態(tài)，如“客廳格力柜式空調(diào)（型號(hào)KFR-72LW）”。對于固定裝修，如地板、櫥柜等，應(yīng)約定不得拆除，如有損壞需承擔(dān)維修責(zé)任。戶口遷移問題在補(bǔ)充協(xié)議中尤為重要。若房屋內(nèi)存在賣方或第三方戶口，需約定遷移時(shí)間，如“賣方應(yīng)于過戶后30日內(nèi)將戶口遷出，逾期未遷則按日支付總房款萬分之五的違約金”。戶口問題直接影響買方落戶和子女入學(xué)，若賣方無法按時(shí)遷移，買方有權(quán)通過法律途徑要求履行，并索賠損失。房屋質(zhì)量保證條款可補(bǔ)充主合同的不足。賣方需保證房屋主體結(jié)構(gòu)無質(zhì)量問題，如存在漏水、墻體開裂等隱蔽瑕疵，且在交付時(shí)未告知買方，買方有權(quán)要求賣方維修或解除合同。對于房屋的歷史維修記錄，如是否發(fā)生過火災(zāi)、漏水等，賣方需如實(shí)披露，如有隱瞞，買方有權(quán)追究違約責(zé)任。特殊交易條件的約定也需在補(bǔ)充協(xié)議中明確。例如，買方可能要求賣方配合辦理“滿五唯一”稅費(fèi)減免手續(xù)，需約定賣方提供相關(guān)證明材料的義務(wù)；或雙方約定預(yù)留部分尾款作為物業(yè)交接保證金，待水電氣、物業(yè)費(fèi)等全部結(jié)清后再支付，保證金數(shù)額一般為總房款的5%-10%。三、中介服務(wù)合同：明確中介權(quán)責(zé)與費(fèi)用若通過中介機(jī)構(gòu)促成交易，購房者還需與中介簽訂中介服務(wù)合同（或稱居間合同），明確中介的服務(wù)內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及違約責(zé)任。中介服務(wù)合同的核心在于規(guī)范中介行為，避免其利用信息不對稱損害買賣雙方利益。服務(wù)內(nèi)容條款需明確中介的具體義務(wù)，包括提供真實(shí)的房屋信息（產(chǎn)權(quán)狀況、面積、價(jià)格等）、促成買賣雙方簽訂合同、協(xié)助辦理貸款、過戶及物業(yè)交接手續(xù)等。中介需對提供的信息真實(shí)性負(fù)責(zé)，如因中介隱瞞房屋抵押、查封等情況導(dǎo)致合同無法履行，買方有權(quán)要求中介退還已支付的服務(wù)費(fèi)，并賠償損失。服務(wù)費(fèi)用是中介合同的關(guān)鍵，需約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、支付方式及時(shí)間。目前中介服務(wù)費(fèi)通常為總房款的2%-3%，由買方或買賣雙方共同承擔(dān)，具體比例需在合同中明確。支付時(shí)間一般為合同簽訂時(shí)或過戶后，需避免提前全額支付，可約定分階段支付，如簽訂合同支付50%，過戶完成支付剩余50%，以約束中介履行后續(xù)服務(wù)義務(wù)。違約責(zé)任條款需針對中介的違約情形作出約定，如中介未能促成合同成立，不得要求支付報(bào)酬；若中介提供虛假信息、惡意串通等，需退還已收費(fèi)用并賠償損失。同時(shí)，合同中需注明“獨(dú)家委托”或“非獨(dú)家委托”，避免中介利用獨(dú)家委托限制買方通過其他渠道交易。四、貸款相關(guān)合同：涉及銀行的多方協(xié)議若買方需要通過銀行貸款支付房款，還需與銀行簽訂一系列貸款相關(guān)合同，主要包括借款合同和抵押合同，這些合同直接關(guān)系到貸款的發(fā)放和償還。借款合同是買方與銀行之間的主合同，約定貸款金額、期限、利率、還款方式等核心內(nèi)容。貸款金額以銀行審批結(jié)果為準(zhǔn)，期限通常為1-30年，利率分為固定利率和浮動(dòng)利率，需明確利率調(diào)整方式（如LPR加點(diǎn)）及調(diào)整周期。還款方式包括等額本息和等額本金，買方需根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)狀況選擇，并了解兩種方式的利息差異。合同還需約定還款日期、逾期還款的違約責(zé)任（如罰息、影響征信等）及提前還款的條件（是否收取違約金、最低還款年限等）。抵押合同是借款合同的從合同，買方需將所購房屋抵押給銀行作為還款擔(dān)保。合同需明確抵押擔(dān)保的范圍（包括貸款本金、利息、罰息、違約金等）、抵押期限（與貸款期限一致）及抵押物的保險(xiǎn)要求（如購買房屋財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，保險(xiǎn)第一受益人為銀行）。在貸款還清前，買方未經(jīng)銀行同意不得擅自轉(zhuǎn)讓、抵押房屋，否則銀行有權(quán)行使抵押權(quán)。此外，抵押合同需辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。五、物業(yè)交接協(xié)議：確保交易的最終完成物業(yè)交接是二手房交易的最后環(huán)節(jié)，物業(yè)交接協(xié)議用于確認(rèn)房屋交付狀態(tài)、費(fèi)用結(jié)算及附屬設(shè)施的交接，是避免后續(xù)糾紛的重要文件。交接時(shí)間和地點(diǎn)需明確約定，通常在過戶后、尾款支付前進(jìn)行，雙方需共同到房屋現(xiàn)場辦理。交接時(shí)，需核對房屋鑰匙、門禁卡、水電氣卡、有線電視卡等是否齊全，同時(shí)檢查房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備是否與合同約定一致，如有損壞或缺失，需在協(xié)議中注明，并約定處理方式（如賣方維修、折價(jià)賠償或從尾款中扣除）。費(fèi)用結(jié)算部分需列出交房前的各項(xiàng)費(fèi)用明細(xì)，包括水費(fèi)、電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、暖氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等，賣方需提供最近一期的繳費(fèi)憑證，雙方核算截止交接日的欠費(fèi)情況，由賣方一次性結(jié)清。費(fèi)用結(jié)算后，需辦理各項(xiàng)費(fèi)用的過戶手續(xù)，將戶名變更為買方，避免影響后續(xù)使用。戶口及學(xué)籍信息確認(rèn)也是物業(yè)交接的重要內(nèi)容。買方需核實(shí)房屋內(nèi)戶口是否已按約定遷移，可要求賣方提供戶口遷移證明；若房屋涉及學(xué)區(qū)名額，需確認(rèn)學(xué)籍是否被占用，特別是小學(xué)和初中階段的學(xué)籍，部分地區(qū)實(shí)行“六年一學(xué)位”政策，學(xué)籍占用可能影響買方子女入學(xué)，需在協(xié)議中明確約定，如因?qū)W籍問題導(dǎo)致買方無法入學(xué)，賣方需承擔(dān)賠償責(zé)任。六、其他可能涉及的合同類型除上述主要合同外，根據(jù)交易的具體情況，還可能涉及以下合同：定金合同：若在簽訂正式房屋買賣合同前支付定金，可簽訂定金合同，明確定金數(shù)額、支付方式、定金退還條件及違約責(zé)任。定金合同自實(shí)際交付定金時(shí)成立，具有擔(dān)保性質(zhì)，賣方違約需雙倍返還定金，買方違約則定金不予退還。資金監(jiān)管協(xié)議：為保障房款支付安全，買賣雙方可與銀行或第三方機(jī)構(gòu)簽訂資金監(jiān)管協(xié)議，約定將首付款或全款存入監(jiān)管賬戶，在完成過戶后由監(jiān)管機(jī)構(gòu)劃轉(zhuǎn)給賣方。資金監(jiān)管能有效避免“一房多賣”、賣方卷款跑路等風(fēng)險(xiǎn)，尤其適用于大額交易。租賃合同：若房屋在交易前已出租，需由賣方、買方及承租人簽訂三方租賃合同，約定租賃關(guān)系的變更，如承租人是否繼續(xù)承租、租金支付方式等。根據(jù)“買賣不破租賃”原則，租賃期內(nèi)買方需繼續(xù)履行原租賃合同，不得擅自解除，因此需在合同中明確租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)及押金處理方式。七、合同簽訂的注意事項(xiàng)在簽訂各類合同時(shí)，購房者需保持謹(jǐn)慎態(tài)度，注意以下事項(xiàng)以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：核實(shí)主體資格：簽訂合同前，需核實(shí)賣方的身份及房屋產(chǎn)權(quán)狀況，要求賣方提供產(chǎn)權(quán)證、身份證、婚姻證明（如結(jié)婚證、離婚證）等原件，到不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢房屋是否存在抵押、查封、共有權(quán)糾紛等情況。若通過中介交易，需核實(shí)中介的營業(yè)執(zhí)照和備案資質(zhì)，避免與無資質(zhì)的“黑中介”合作。明確合同條款：所有合同條款需具體、明確，避免使用模糊語言，如“大概”“盡快”等。對于涉及金額、時(shí)間、數(shù)量的條款，需使用阿拉伯?dāng)?shù)字和中文大寫雙重標(biāo)注，確保無歧義。違約責(zé)任需具有可操作性，避免約定“違約方承擔(dān)一切損失”等籠統(tǒng)條款，應(yīng)明確違約金數(shù)額或計(jì)算方式。留存相關(guān)證據(jù)：簽訂合同過程中，需保留所有書面文件，包括合同原件、補(bǔ)充協(xié)議、定金收據(jù)、付款憑證、溝通記錄（如微信聊天記錄、郵件）等，這些文件在發(fā)生糾紛時(shí)可作為證據(jù)。對于賣方的口頭承諾，如“贈(zèng)送家具家電”“保證無漏水”等，需寫入補(bǔ)充協(xié)議，避免空口無憑。專業(yè)人士協(xié)助：二手房交易涉及法律、金融等專業(yè)知識(shí)，建議聘