民用建設(shè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與可行性研究方法及案例研究

第一節(jié)可行性研究概述可行性研究的概念——對(duì)工程項(xiàng)目做出是否投資決策前進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析論證的科學(xué)分析方法和手段實(shí)質(zhì)◆技術(shù)方面：先進(jìn)性、適用性、可行性◆經(jīng)濟(jì)方面：合理性◆財(cái)務(wù)方面：盈利性特點(diǎn)——綜合性——先行性——不確定性——預(yù)測(cè)性——決策性可行性研究工作程序項(xiàng)目建議書(shū)簽訂合同市場(chǎng)調(diào)查資源調(diào)查廠址、技術(shù)及工藝方案擬定經(jīng)營(yíng)方案實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃爭(zhēng)取業(yè)主意見(jiàn)財(cái)務(wù)分析經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)編寫(xiě)可研文件決策部門(mén)審批◆作為建設(shè)項(xiàng)目投資決策的依據(jù)◆作為籌集資金和向銀行申請(qǐng)貸款的依據(jù)◆作為項(xiàng)目的科研試驗(yàn)、機(jī)構(gòu)設(shè)置、職工培訓(xùn)、生產(chǎn)組織的依據(jù)◆作為向當(dāng)?shù)卣?、?guī)劃部門(mén)、環(huán)保部門(mén)申請(qǐng)建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)◆作為該項(xiàng)目工程建設(shè)的基礎(chǔ)資料◆作為該項(xiàng)目考核的依據(jù)可行性研究的作用可行性研究的目的◆避免盲目的投資決策◆減少項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)◆避免項(xiàng)目方案多變◆確保項(xiàng)目的概算與進(jìn)度◆掌握影響項(xiàng)目的各變化因素◆達(dá)到投資的最佳效果可行性研究目的可行性研究的編制依據(jù)◆國(guó)家經(jīng)濟(jì)建設(shè)方針、政策◆批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書(shū)或同等效力的文件◆國(guó)家批準(zhǔn)的資源報(bào)告和各項(xiàng)規(guī)劃◆自然、地理、氣象、水文等基礎(chǔ)資料◆工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范、指標(biāo)等資料◆國(guó)家規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo)等可行性研究的依據(jù)可行性研究應(yīng)回答的問(wèn)題◆為何興建該項(xiàng)目◆資源、市場(chǎng)、規(guī)模如何◆場(chǎng)址選在何處◆規(guī)劃、設(shè)計(jì)技術(shù)特點(diǎn)如何◆所需外部條件如何◆工期、投資量、經(jīng)營(yíng)效益如何◆能否籌集到全部資金應(yīng)回答的問(wèn)題可行性研究的必要性可行性研究的必要性“一五”時(shí)期“大躍進(jìn)”及“文革”時(shí)期改革開(kāi)放后——可行性研究報(bào)告的編制編制要求▉可研報(bào)告須經(jīng)簽證與審批▉內(nèi)容、深度、計(jì)算指標(biāo)應(yīng)達(dá)到規(guī)定要求▉編制單位應(yīng)具備相應(yīng)資質(zhì)與條件▉可研報(bào)告應(yīng)真實(shí)、可靠可研報(bào)告裝訂形式封面摘要目錄正文附件附圖可行性研究報(bào)告的形成正文部分的編寫(xiě)■概況——研究的背景——項(xiàng)目概況說(shuō)明——委托方概況——受托方概況——研究的目的——編寫(xiě)人員名單——編寫(xiě)依據(jù)——假設(shè)和說(shuō)明正文部分的編寫(xiě)■市場(chǎng)調(diào)查分析——宏觀市場(chǎng)調(diào)查與分析——區(qū)域市場(chǎng)調(diào)查與分析——微觀市場(chǎng)調(diào)查與分析——供給預(yù)測(cè)——需求預(yù)測(cè)——價(jià)格預(yù)測(cè)

正文部分的編寫(xiě)■規(guī)劃設(shè)計(jì)方案——水、電、煤、衛(wèi)、通訊、供暖等配套設(shè)施■建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度■投資預(yù)算和資金籌措——自有資金、貸款、預(yù)售收入等■項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)——凈現(xiàn)值、現(xiàn)值指數(shù)、內(nèi)部收益率、投資回收期等正文部分的編寫(xiě)■風(fēng)險(xiǎn)分析——盈虧平衡點(diǎn)、敏感性分析■結(jié)論■有關(guān)建議——關(guān)于經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益等方面的建議■附表——投資框算表、銷(xiāo)售收入表、資金籌措表、利息計(jì)算表、現(xiàn)金流量表、敏感性分析表等第二節(jié)

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)■市場(chǎng)調(diào)查概述概念：房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)特定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，運(yùn)用科學(xué)的理論和方法以及現(xiàn)代化的調(diào)查技術(shù)與手段，通過(guò)各種途徑收集、整理、分析有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資料信息，正確判斷和把握市場(chǎng)的現(xiàn)狀以及發(fā)展趨勢(shì)，并為企業(yè)科學(xué)決策提供正確依據(jù)的一種活動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的作用市場(chǎng)調(diào)查的作用發(fā)現(xiàn)和捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力有利于企業(yè)實(shí)施營(yíng)銷(xiāo)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容宏觀環(huán)境調(diào)查市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查微觀環(huán)境調(diào)查政治法律環(huán)境經(jīng)濟(jì)科技環(huán)境城市發(fā)展規(guī)劃房地產(chǎn)企業(yè)商品房供應(yīng)量房地產(chǎn)價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況消費(fèi)者情況中介商情況其它情況調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查類(lèi)型（按深入程度）■探測(cè)性調(diào)查——市場(chǎng)情況模糊、調(diào)查問(wèn)題不清楚時(shí)采用——目的是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、提出問(wèn)題、確定調(diào)查重點(diǎn)■描述性調(diào)查——從外部聯(lián)系上找出因素對(duì)問(wèn)題的反映■因果性調(diào)查（因果關(guān)系調(diào)查）——發(fā)現(xiàn)各因素與問(wèn)題之間的因果關(guān)系■預(yù)測(cè)性調(diào)查——研究市場(chǎng)資料、估計(jì)問(wèn)題發(fā)展趨勢(shì)訪問(wèn)法■面談?wù){(diào)查——靈活、談話(huà)氣氛好、資料可信度高——成本高、人員要求嚴(yán)格、資料處理煩瑣■電話(huà)調(diào)查——速度快、成本低、資料處理方便——不易取得合作、調(diào)查不夠深入■通訊調(diào)查——范圍廣泛、時(shí)間充裕、資料客觀真實(shí)——問(wèn)卷回收率低、調(diào)查者可能誤解問(wèn)卷含義房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法（按途徑分）觀察法——可獲得敏感信息、客觀的獲得第一手資料——耗費(fèi)時(shí)間、調(diào)查范圍窄、信息局限性大實(shí)驗(yàn)法——針對(duì)性強(qiáng)、調(diào)查深刻——范圍較小、推測(cè)中帶有主觀性房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法（按途徑分）■

普查——數(shù)據(jù)全面、調(diào)查效果好——耗費(fèi)人力、物力、財(cái)力，調(diào)查時(shí)間長(zhǎng)■

重點(diǎn)調(diào)查——選擇有代表性的個(gè)體進(jìn)行調(diào)查，節(jié)約經(jīng)濟(jì)■

隨機(jī)抽樣調(diào)查——代表性較好，但受樣本數(shù)量影響較大■

非隨機(jī)抽樣調(diào)查——事先確定標(biāo)準(zhǔn)、有意識(shí)的抽取樣板進(jìn)行調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查方法（按對(duì)象范圍分）確定調(diào)查目的和內(nèi)容擬定調(diào)查計(jì)劃擬定調(diào)查計(jì)劃收集相關(guān)信息資料設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查編輯整理信息資料撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告準(zhǔn)備階段實(shí)施階段資料處理階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查步驟調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)的原則■善于突出重點(diǎn)■適合消費(fèi)者心理■便于資料加工■適當(dāng)?shù)脑O(shè)置過(guò)慮問(wèn)題房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的技術(shù)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)問(wèn)題設(shè)計(jì)類(lèi)型自有回答題是非題多項(xiàng)選擇題序列選擇題含義：在市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，利用已經(jīng)獲得的信息資料，運(yùn)用科學(xué)的方法和手段，對(duì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的各種因素進(jìn)行綜合分析，對(duì)各種條件下的市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)及其狀態(tài)進(jìn)行估計(jì)和判斷，從而為房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策提供依據(jù)■系統(tǒng)性■科學(xué)性房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)概述市場(chǎng)預(yù)測(cè)的作用減少不確定性、降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)幫助房地產(chǎn)企業(yè)正確決策提高經(jīng)濟(jì)效益和管理科學(xué)化房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)概述市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的種類(lèi)按對(duì)象范圍分宏觀預(yù)測(cè)微觀預(yù)測(cè)按預(yù)測(cè)時(shí)間分長(zhǎng)期趨勢(shì)預(yù)測(cè)中短期趨勢(shì)預(yù)測(cè)按方法性質(zhì)分定性預(yù)測(cè)定量預(yù)測(cè)市場(chǎng)供給狀況的變化■開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量和開(kāi)發(fā)物業(yè)的數(shù)量■房地產(chǎn)的存量和供應(yīng)量■宏觀決策的影響市場(chǎng)需求狀況的變化■購(gòu)買(mǎi)力預(yù)測(cè)■房地產(chǎn)投資價(jià)值預(yù)測(cè)■市場(chǎng)潛在需求房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容■

房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)及其影響■

突發(fā)事件的影響■

房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展趨勢(shì)——本企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力——競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)能力房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的內(nèi)容確定目標(biāo)收集整理資料選定預(yù)測(cè)方法和模型實(shí)施預(yù)測(cè)評(píng)價(jià)修正預(yù)測(cè)結(jié)果撰寫(xiě)預(yù)測(cè)報(bào)告房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的步驟房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法■特爾斐法（專(zhuān)家意見(jiàn)法）適用范圍：資料不足、不可測(cè)因素較多的長(zhǎng)期預(yù)測(cè)特點(diǎn)：獨(dú)立性、往復(fù)性?xún)?yōu)缺點(diǎn)：節(jié)省時(shí)間和資金、但結(jié)果帶主觀片面性注意事項(xiàng)：

——專(zhuān)家權(quán)威性和廣泛性

——合理控制專(zhuān)家人數(shù)（20人為宜）

——合理控制反饋時(shí)間間隔（一月為宜）確定預(yù)測(cè)目標(biāo)擬定預(yù)測(cè)提綱選擇有關(guān)專(zhuān)家組成專(zhuān)家組整理相關(guān)資料設(shè)計(jì)征詢(xún)表格住家按照提綱獨(dú)立做出預(yù)測(cè)整理匯總專(zhuān)家意見(jiàn)并反饋給專(zhuān)家專(zhuān)家修改預(yù)測(cè)并提供理由整理匯總專(zhuān)家意見(jiàn)是否形成基本一致的意見(jiàn)得出預(yù)測(cè)結(jié)論再次反饋(否)進(jìn)行綜合分析評(píng)價(jià)(是)特爾斐法工作流程流程——集中企業(yè)各部門(mén)人員，利用歷史和現(xiàn)實(shí)材料、憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，從不同工作角度共同討論房地產(chǎn)市場(chǎng)變化趨勢(shì)，提出預(yù)測(cè)方案優(yōu)點(diǎn)：可考慮多種非定量因素，計(jì)算簡(jiǎn)便缺點(diǎn)：相關(guān)人員易受市場(chǎng)形式的影響意見(jiàn)集中法部門(mén)情況銷(xiāo)售預(yù)測(cè)量（萬(wàn)元）概率計(jì)劃部最佳情況最可能情況最差情況期望值8000600040000.30.50.28000×0.36000×0.54000×0.26200開(kāi)發(fā)部最佳情況最可能情況最差情況期望值7000500030000.30.50.27000×0.35000×0.53000×0.25200營(yíng)銷(xiāo)部最佳情況最可能情況最差情況期望值9000700050000.30.50.29000×0.37000×0.55000×0.27200最終市場(chǎng)預(yù)測(cè)值=6200+5200+72003=6200時(shí)間序列法條件：①具有完備的時(shí)間資料

②資料中存在一定的趨勢(shì)且隨時(shí)間無(wú)太大變動(dòng)

③影響市場(chǎng)的因素大致相同適用范圍：短期趨勢(shì)預(yù)測(cè)時(shí)間序列——簡(jiǎn)單平均法公式：例：某房地產(chǎn)公司1到6月銷(xiāo)售額如下表，預(yù)測(cè)7月銷(xiāo)售額月份123456銷(xiāo)售額300034004500500045006000例：假定上例中1到6月的權(quán)重為2、2、2、3、3、4、試預(yù)測(cè)7月份的銷(xiāo)售額時(shí)間序列——加權(quán)平均法——根據(jù)時(shí)間數(shù)列各期數(shù)值作出非直線(xiàn)長(zhǎng)期趨勢(shì)線(xiàn)的預(yù)測(cè)方法步驟：①確定各期的期距②求相鄰期距各期的簡(jiǎn)單平均數(shù)③將各期平均值進(jìn)行比較，求出變動(dòng)趨勢(shì)④求若干期趨勢(shì)平均數(shù)公試：預(yù)測(cè)值＝最后期銷(xiāo)售平均量+期距×最后期平均趨勢(shì)數(shù)時(shí)間序列——移動(dòng)平均法例：已知某房地產(chǎn)公司1997年1-12月銷(xiāo)售額如下表所示，用移動(dòng)平均法預(yù)測(cè)1998年1月的銷(xiāo)售額月份123456銷(xiāo)售額200021002200240019002000月份789101112銷(xiāo)售額180020002200190021002300時(shí)間序列——移動(dòng)平均法時(shí)間序列——移動(dòng)平均法第一步：計(jì)算相鄰三個(gè)月銷(xiāo)售平均數(shù)第二步：計(jì)算變動(dòng)趨勢(shì)數(shù)第三步：計(jì)算相鄰三期變動(dòng)數(shù)第四步：計(jì)算推測(cè)98年1月的預(yù)測(cè)值2100+3×33＝2399月份銷(xiāo)售量連續(xù)三月平均數(shù)變動(dòng)趨勢(shì)連續(xù)三月平均趨勢(shì)數(shù)1200022100210032200223342400216751900210062000190071800193382000200092200203310190020671121002100122300月份銷(xiāo)售量連續(xù)三月平均數(shù)變動(dòng)趨勢(shì)連續(xù)三月平均趨勢(shì)數(shù)12000221002100322002233133424002167-66519002100-67620001900-200718001933338200020006792200203333101900206734112100210033122300月份銷(xiāo)售量連續(xù)三月平均數(shù)變動(dòng)趨勢(shì)連續(xù)三月平均趨勢(shì)數(shù)12000221002100322002233133424002167-660519002100-67-111620001900-200-7871800193333-338200020006744922002033334510190020673433112100210033122300——處理自變量(X)和因變量(Y)之間線(xiàn)性關(guān)系公式：Y=a+bX根據(jù)最小二乘法可知：∑ti＝0一元線(xiàn)性回歸法例：某房地產(chǎn)企業(yè)1997年到2001年的銷(xiāo)售情況如下表所示，試預(yù)測(cè)2002年銷(xiāo)售情況年份年銷(xiāo)售額(萬(wàn)元)titi2Yiti199724943199828856199928529200030994200133394N＝5∑yi＝146716∑ti∑ti2∑Yiti一元線(xiàn)性回歸法解：Y＝a＋bt＝29343.2+1904t＝19343.2+1904×3＝35055.2萬(wàn)元——2002年的預(yù)測(cè)銷(xiāo)售額為35055.2萬(wàn)元年份年銷(xiāo)售額(萬(wàn)元)titi2Yiti199724943-24-49886199828856-11-2885619992852900020003099411309942001333942466788N＝5∑yi＝146716∑ti＝0∑ti2＝10∑Yiti＝19040一元線(xiàn)性回歸法第三節(jié)可行性研究案例某國(guó)際科技城項(xiàng)目可研案例■總論■項(xiàng)目背景極建設(shè)必要性■項(xiàng)目資源及市場(chǎng)分析■項(xiàng)目功能及經(jīng)營(yíng)方案■工程技術(shù)方案目錄■專(zhuān)篇設(shè)計(jì)■組織機(jī)構(gòu)與定員■項(xiàng)目投資與進(jìn)度方案■項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析■投資風(fēng)險(xiǎn)分析第一部分總論1.1項(xiàng)目名稱(chēng)與承辦單位1.1.1項(xiàng)目名稱(chēng)1.1.2項(xiàng)目建設(shè)單位（名稱(chēng)、地址、法定代表人）1.1.3項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)1.1.4項(xiàng)目可研報(bào)告編制單位1.2項(xiàng)目可研的編制依據(jù)1.3項(xiàng)目研究的主要內(nèi)容◆項(xiàng)目提出的背景情況、建設(shè)的必要性與優(yōu)勢(shì)分析◆省、市科技發(fā)展水平、項(xiàng)目資源及市場(chǎng)分析◆外部技術(shù)條件及場(chǎng)址情況◆項(xiàng)目功能設(shè)置與經(jīng)營(yíng)方案擬定◆項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能、消防等措施◆項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度人員編制和機(jī)構(gòu)設(shè)置等◆項(xiàng)目投資估算、建成后的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益分析項(xiàng)目研究的主要內(nèi)容1.4建設(shè)單位概況1.5建設(shè)項(xiàng)目概況建設(shè)項(xiàng)目概況功能設(shè)置主樓綜合辦公樓試驗(yàn)樓公寓、俱樂(lè)部教堂、服務(wù)樓研究生院中學(xué)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)辦公科研區(qū)生活區(qū)教學(xué)區(qū)建設(shè)項(xiàng)目概況占地3.6萬(wàn)米建筑3.6萬(wàn)米教學(xué)區(qū)占地9.85萬(wàn)米建筑13.5萬(wàn)米科研辦公區(qū)占地8.05萬(wàn)米建筑24.4萬(wàn)米生活區(qū)項(xiàng)目規(guī)?？傉嫉?4.4萬(wàn)米總建筑41.5萬(wàn)米運(yùn)作方式——以××集團(tuán)公司為主、國(guó)內(nèi)若干家企業(yè)和投資主體組建法人制公司，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)、日常管理與運(yùn)營(yíng)場(chǎng)址概述

——地理位置

——場(chǎng)地情況項(xiàng)目運(yùn)作方式與場(chǎng)址概述主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱(chēng)單位指標(biāo)1建設(shè)占地及規(guī)模1.1建設(shè)占地面積m22440001.2容積率1.71.3建設(shè)規(guī)模（建筑面積）1.3.1辦公、科研區(qū)m21350001.3.2公寓區(qū)m22400001.3.3教學(xué)區(qū)m236000技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名稱(chēng)單位指標(biāo)2項(xiàng)目定員人4643基礎(chǔ)設(shè)施3.1供電千瓦小時(shí)/年41500003.2供水萬(wàn)噸/年45.163.3道路萬(wàn)m24.883.4綠化萬(wàn)m27.323.5綠化率30%技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)續(xù)表主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)名稱(chēng)單位指標(biāo)4項(xiàng)目投資總額萬(wàn)元151500.994.1固定資產(chǎn)投資萬(wàn)元124532.294.2流動(dòng)資金萬(wàn)元26968.705投資指標(biāo)5.1每百元收入占固定資產(chǎn)元207.555.2每百元收入占流動(dòng)資金元44.956年平均總成本萬(wàn)元39345.64技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)續(xù)表技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名稱(chēng)單位指標(biāo)7年平均銷(xiāo)售收入萬(wàn)元519008年平均銷(xiāo)售稅金及附加萬(wàn)元9年平均所得稅萬(wàn)元4003.8710年平均利潤(rùn)總額萬(wàn)元12155.4511投資利潤(rùn)率13.28％12投資利稅率28.98％技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)續(xù)表技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)名稱(chēng)單位指標(biāo)13財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）26.71％14財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（稅后）23.17％15財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）48773.1716財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后）31821.8017投資回收期（稅前）年6.2418投資回收期（稅后）年6.54技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)續(xù)表技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表■符合產(chǎn)業(yè)政策和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展目標(biāo)■有利于提高科技水平■有利于地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展■有利于高薪技術(shù)產(chǎn)業(yè)研究結(jié)論研究結(jié)論第二部分項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性◆經(jīng)濟(jì)發(fā)展從工業(yè)經(jīng)濟(jì)時(shí)代進(jìn)入知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代◆西方對(duì)我技術(shù)封鎖，制約高精尖技術(shù)的發(fā)展◆與俄羅斯簽訂了《中俄睦鄰友好合作條約》◆俄羅斯國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展困難項(xiàng)目建設(shè)背景項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)■地緣、歷史、經(jīng)濟(jì)合作方面

■科技教育與人才方面

■與前蘇聯(lián)國(guó)家科技合作基礎(chǔ)好

■各級(jí)政府支持和政策保障項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性建設(shè)必要性■實(shí)施科技興國(guó)戰(zhàn)略的需要■引進(jìn)高新技術(shù)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要■是發(fā)揮地域優(yōu)勢(shì)、吸引科技人才的需要■優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、科技興省的需要項(xiàng)目背景及建設(shè)必要性科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)園軟件園科研成果：917國(guó)際水平：21.2％在孵企業(yè)350發(fā)電設(shè)備國(guó)家工程究研中心國(guó)際焊接城項(xiàng)目民營(yíng)科技企業(yè)：2500經(jīng)濟(jì)發(fā)展高科技產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值：116.3億增長(zhǎng)36.4％開(kāi)發(fā)區(qū)：134.2稅金：7.7億，增長(zhǎng)：33％、39％省市科技發(fā)展與產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀貢獻(xiàn)率：47％第三部分項(xiàng)目資源及市場(chǎng)分析◆102項(xiàng)尖端技術(shù)掌握52項(xiàng)，其中27項(xiàng)保持世界一流水平◆高新技術(shù)集中在核技術(shù)、航空、航天、艦船、導(dǎo)彈、兵器、電子、通訊、特種化工等◆科學(xué)院院士和通訊院士400余人、工程院院士和通訊院士1000余人，涵蓋28個(gè)領(lǐng)域的應(yīng)用研究所4000多個(gè)

——前蘇聯(lián)是科技、軍事、資源大國(guó)，但是該國(guó)現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)困難，人才外流嚴(yán)重，科研發(fā)展受到阻礙前蘇聯(lián)科技與人才資源■

引進(jìn)各類(lèi)專(zhuān)家1200多人次，各類(lèi)項(xiàng)目600多項(xiàng)航天：70余名高層次專(zhuān)家；農(nóng)業(yè)：10相技術(shù)、300多品種工業(yè)：已建成500多平米的聯(lián)合研究室■目前情況正在跟蹤：30項(xiàng)；正在孵化：3項(xiàng)；擬引進(jìn)：5項(xiàng)；正在論證：9項(xiàng)；■與俄、烏、白等國(guó)科技交流與合作已達(dá)230項(xiàng)中俄科技合作的現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析■國(guó)家十分重視高科技產(chǎn)業(yè)的發(fā)展■技術(shù)市場(chǎng)容量非常大■國(guó)內(nèi)高新技術(shù)長(zhǎng)期供不應(yīng)求■俄實(shí)用技術(shù)適合我國(guó)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平——按照市場(chǎng)需求有目的地以較低成本向國(guó)內(nèi)引進(jìn)轉(zhuǎn)化先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)，具有廣闊的市場(chǎng)前景。市場(chǎng)分析建設(shè)條件分析建設(shè)地址影響因素自然條件氣溫、降水量、凍土深度、主導(dǎo)風(fēng)向等經(jīng)緯度、地形、地貌、海拔、地下水位、地震烈度氣象條件地理位置與自然條件建設(shè)條件分析建設(shè)地址影響因素社會(huì)條件基礎(chǔ)設(shè)施人才資源信息環(huán)境環(huán)境配套交通環(huán)境商業(yè)環(huán)境建設(shè)條件分析建設(shè)配套條件分析基本條件區(qū)域現(xiàn)狀拆遷區(qū)內(nèi)配合條件人防交通消防防洪防震給水排水供熱情況供氣情況郵政電訊電力供應(yīng)■雙引與儲(chǔ)備■企業(yè)孵化器■中介服務(wù)與培訓(xùn)■資助研究■技術(shù)市場(chǎng)科研技術(shù)功能第四部分項(xiàng)目功能與經(jīng)營(yíng)方案基本功能條件平臺(tái)信息系統(tǒng)（選擇寬帶網(wǎng)系統(tǒng)營(yíng)造智能化小區(qū)）服務(wù)系統(tǒng)（按高水平智能化小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)）網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)（建立功能完善的網(wǎng)絡(luò)化系統(tǒng)）商務(wù)平臺(tái)服務(wù)體系項(xiàng)目功能與經(jīng)營(yíng)方案生活、辦公區(qū)綜合辦公樓科研實(shí)驗(yàn)主樓研究生院中學(xué)專(zhuān)家公寓專(zhuān)家俱樂(lè)部教堂運(yùn)動(dòng)場(chǎng)俄羅斯風(fēng)情園配套服務(wù)設(shè)施管理功能——成為科技城地理位置中心，并建成科技城的

“標(biāo)志建筑”建設(shè)與設(shè)施功能科研實(shí)驗(yàn)區(qū)——根據(jù)需要設(shè)置建筑、研究實(shí)驗(yàn)設(shè)施、配套條件等

初期：盡量利用各大院校、科研院所得現(xiàn)有條件發(fā)展期：進(jìn)一步充實(shí)和完善實(shí)驗(yàn)條件產(chǎn)業(yè)化區(qū)——不必集中建設(shè)，充分利用各開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)已有廠房或企業(yè)再興建廠房作為引進(jìn)和孵化項(xiàng)目的中試與生產(chǎn)基地建設(shè)與設(shè)施功能區(qū)域建設(shè)規(guī)模（參見(jiàn)第一部分）人才引進(jìn)目標(biāo)第一年：100名左右第二年：200名左右第四年：500名左右第五年后：700－800名科研項(xiàng)目引進(jìn)目標(biāo)第一年：100項(xiàng)左右第二年：200項(xiàng)左右第三年后：300項(xiàng)左右建設(shè)規(guī)模第一年：75項(xiàng)左右第二年：90項(xiàng)左右第三年：105項(xiàng)左右第四年后：150項(xiàng)左右科研成果轉(zhuǎn)讓及產(chǎn)業(yè)化目標(biāo)建設(shè)規(guī)模項(xiàng)目宗旨項(xiàng)目引進(jìn)對(duì)象、領(lǐng)域和范圍引進(jìn)對(duì)象◆科研院所高水平專(zhuān)家◆高校博士與教授◆大企業(yè)設(shè)計(jì)局技術(shù)專(zhuān)家◆私企高新技術(shù)專(zhuān)家◆獨(dú)聯(lián)體、東歐及我國(guó)留學(xué)回國(guó)人員項(xiàng)目運(yùn)作方式引進(jìn)的范圍■

按地區(qū)劃分：莫斯科地區(qū)、圣彼得堡地區(qū)、遠(yuǎn)東地區(qū)、新西伯利亞地區(qū)、烏克蘭、白俄羅斯等■

按系統(tǒng)劃分：部分俄羅斯高校、烏克蘭科學(xué)院系統(tǒng)白俄羅斯科學(xué)院系統(tǒng)、新西伯利亞科技園系統(tǒng)、俄羅斯國(guó)防出口公司系統(tǒng)項(xiàng)目運(yùn)作方式項(xiàng)目運(yùn)作方式項(xiàng)目引進(jìn)范圍新能源軍事工業(yè)新材料航空航天信息技術(shù)生物技術(shù)環(huán)保引進(jìn)方式◆由對(duì)口的高等學(xué)校聘請(qǐng)外籍教授◆資助研究開(kāi)發(fā)，成果共享◆根據(jù)特殊需求引進(jìn)專(zhuān)項(xiàng)技術(shù)和人才項(xiàng)目運(yùn)作方式■微電弧等離子體氧化技術(shù)■非晶硅太陽(yáng)能電池生產(chǎn)技術(shù)■電爆法生產(chǎn)納米材料的技術(shù)和設(shè)備■光催化空氣凈化裝置■新型發(fā)動(dòng)機(jī)（內(nèi)燃機(jī)）■納米陶瓷材料及其制品■陶瓷軸承及陶瓷制品■脈沖式燃?xì)忮仩t■分子束外延多室綜合體■感應(yīng)式無(wú)極氣體放電光源首批擬引進(jìn)項(xiàng)目第五部分工程技術(shù)方案主要建設(shè)內(nèi)容組成序號(hào)工程名稱(chēng)占地面積建筑面積備注1主樓0.754.5含會(huì)堂、展廳等2綜合辦公樓0.754.56層3實(shí)驗(yàn)樓0.754.56層4專(zhuān)家公寓1.3520共9層5外國(guó)專(zhuān)家俱樂(lè)部0.31.054層6教堂0.250.57配套服務(wù)樓0.150.45商服8中俄研究生院0.42.1主要建設(shè)內(nèi)容組成序號(hào)工程名稱(chēng)占地面積建筑面積備注9工大附中國(guó)際部1.251.510物業(yè)管理樓0.050.211公共設(shè)施用房0.20.2熱電站、變電所等12地下車(chē)庫(kù)2.01000個(gè)車(chē)位13道路4.8814廣場(chǎng)3.0主樓、學(xué)校等廣場(chǎng)15運(yùn)動(dòng)場(chǎng)3.016綠地7.32合計(jì)24.441.5總體規(guī)劃辦公科研區(qū)、生活區(qū)、教學(xué)區(qū)、公用設(shè)施場(chǎng)地平整及道路規(guī)劃平整場(chǎng)地：以海城街為參考標(biāo)高道路規(guī)劃：三條主干道及若干支道、形成環(huán)形路網(wǎng)；建兩座跨河橋項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑規(guī)劃：■主樓、綜合辦公樓、實(shí)驗(yàn)樓■專(zhuān)家公寓■外國(guó)專(zhuān)家俱樂(lè)部■配套服務(wù)樓■中俄研究生院■哈工大附中(國(guó)際部)■物業(yè)管理樓■地下車(chē)庫(kù)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)綠化、美化與環(huán)境建設(shè)■總綠化面積為7.32萬(wàn)平方米■建設(shè)俄羅斯風(fēng)情園■按功能分區(qū)分別進(jìn)行綠化、美化建設(shè)■主樓附近辦公、實(shí)驗(yàn)區(qū)是重點(diǎn)美化區(qū)■設(shè)立法律、會(huì)計(jì)、評(píng)估、專(zhuān)利等事務(wù)所■建立網(wǎng)絡(luò)、信息、廣告、策劃等公司■建立物業(yè)、商服中心■協(xié)調(diào)工商、稅務(wù)等部門(mén)服務(wù)設(shè)施建設(shè)信息、通訊、電視工程寬帶信息系統(tǒng)高速因特網(wǎng)上網(wǎng)IP電話(huà)和可視電話(huà)影視點(diǎn)播業(yè)務(wù)視頻會(huì)議系統(tǒng)視頻教育系統(tǒng)給水工程■用水量：1891.84m2/h■供水現(xiàn)狀：無(wú)完善的給水系統(tǒng)■供水方案：哈自來(lái)水公司規(guī)劃并提供接口■新增供水設(shè)施：加壓泵站、管網(wǎng)敷設(shè)、消防供水等排水工程■現(xiàn)狀：無(wú)排水設(shè)施■排水量：1600m3/h■污水性質(zhì)：以生活用水為主■新增排水設(shè)施供熱工程■熱負(fù)荷采暖：33.2MW熱水：20MW■供熱規(guī)模采暖：41.5萬(wàn)M2熱水：20萬(wàn)M2■熱換站、熱網(wǎng)的位置熱換站：熱負(fù)荷地中心熱網(wǎng)：采用直埋方式供熱工程設(shè)計(jì)原則■集中供熱■室內(nèi)設(shè)計(jì)溫度：20℃■熱網(wǎng)采用間接供熱■供熱時(shí)間：10月20－4月20日■統(tǒng)一監(jiān)控、統(tǒng)一調(diào)度供熱工程熱換站、熱網(wǎng)功能及措施熱換站：熱能轉(zhuǎn)換，設(shè)補(bǔ)水系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)，熱網(wǎng)：直埋敷設(shè)，聚氨酯硬質(zhì)泡沫保溫管或氰聚塑保溫管供電工程■用電負(fù)荷及負(fù)荷等級(jí)用電負(fù)荷：4150KW等級(jí)：三級(jí)，少數(shù)二級(jí)■變電所新建1－2座變電所■供電系統(tǒng)：放射式系統(tǒng)，埋地敷設(shè)電纜■防雷設(shè)施：按《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范設(shè)計(jì)》信息、通訊、電視工程

信息服務(wù)功能平臺(tái)健康快車(chē)股市專(zhuān)遞熱門(mén)網(wǎng)站新聞體育電子商務(wù)文化娛樂(lè)網(wǎng)絡(luò)管理系統(tǒng)的特點(diǎn)功能完善結(jié)構(gòu)模塊化操作性強(qiáng)移植性好信息、通訊、電視工程信息、通訊、電視工程費(fèi)用查詢(xún)物業(yè)服務(wù)系統(tǒng)公告便民示意圖出入口停車(chē)場(chǎng)管理公共設(shè)施監(jiān)控紅外線(xiàn)邊界防盜閉路電視監(jiān)控電子巡更第六部分專(zhuān)篇設(shè)計(jì)環(huán)境：■編制依據(jù)：《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》

《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理辦法及通知》等■建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀:無(wú)污染企業(yè)、基本達(dá)到二級(jí)標(biāo)準(zhǔn)■主要污染物及污染源：廢水、廢氣、廢渣、噪音■治理方案：合流制排污；減震、隔離；人工分撿、

回收部分垃圾等節(jié)能：■編制依據(jù)■節(jié)水、節(jié)電■建筑節(jié)能■選用節(jié)能材料第六部分專(zhuān)篇設(shè)計(jì)消防：■編制依據(jù)■主要消防措施——按二級(jí)耐火極限設(shè)置——建筑物間、道路、消防回車(chē)場(chǎng)按規(guī)定設(shè)置間距——消防給水系統(tǒng)、分區(qū)設(shè)給水存儲(chǔ)和加壓系統(tǒng)——供電系統(tǒng)提供消防用電第六部分專(zhuān)篇設(shè)計(jì)第七部分組織機(jī)構(gòu)與定員組織機(jī)構(gòu)及工作制度■組織機(jī)構(gòu)與系統(tǒng)原則由XX集團(tuán)為主，聯(lián)合省內(nèi)十家大型公司組成股份公司工作機(jī)構(gòu)及工作制度■工作制度——全年工作天數(shù)：250天——日工作時(shí)間：8小時(shí)——物業(yè)管理中心：日夜輪流值班第七部分組織機(jī)構(gòu)與定員■組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置第七部分組織機(jī)構(gòu)與定員董事會(huì)總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理副總經(jīng)理辦公室財(cái)務(wù)室綜合業(yè)務(wù)部引進(jìn)中心孵化中心物業(yè)中心銷(xiāo)售中心股東大會(huì)定員：部門(mén)管理人員專(zhuān)業(yè)人員營(yíng)銷(xiāo)人員其他人員合計(jì)辦公室10————4050財(cái)務(wù)室28————10綜合服務(wù)部520——2550引進(jìn)中心530——1550孵化中心545————50物業(yè)中心1050——140200銷(xiāo)售中心5——45——50合計(jì)4215345220460項(xiàng)目定員表第七部分組織機(jī)構(gòu)與定員

定員：■人員來(lái)源：優(yōu)先從各股東單位選派，其余向社會(huì)公開(kāi)招聘■人員素質(zhì)及培訓(xùn)：具有較高的文化和專(zhuān)業(yè)理論知識(shí)，有從事對(duì)外工作的經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)合格后，持證上崗第七部分組織機(jī)構(gòu)與定員投資估算范圍和依據(jù)第八章項(xiàng)目投資與進(jìn)度方案投資估算范圍建筑安裝工程費(fèi)設(shè)備及家具購(gòu)置費(fèi)預(yù)備費(fèi)工程建設(shè)其他費(fèi)用工程費(fèi)用估算依據(jù)■建筑工程費(fèi)：參照同等規(guī)模的項(xiàng)目估算■設(shè)備購(gòu)置費(fèi)：參照?qǐng)?bào)價(jià)估算■設(shè)備安裝費(fèi)：購(gòu)置費(fèi)乘以相應(yīng)比率■配套管線(xiàn)：參考定額■運(yùn)動(dòng)場(chǎng)：按標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)估算■道路工程：200元/m2■廣場(chǎng)：200元/m2■橋涵：100萬(wàn)元/座■綠地：50元/m2其它費(fèi)用估算依據(jù)■土地使用費(fèi)：1500元/m2

■土地出讓金及配套費(fèi)：暫免

■建設(shè)單位管理費(fèi)：工程費(fèi)用的2.4％

■設(shè)計(jì)費(fèi)用：工程費(fèi)用的1％■施工監(jiān)理費(fèi)：工程費(fèi)用的1.2％

■預(yù)算及審查費(fèi)：工程費(fèi)用的0.4％■房產(chǎn)稅：按有關(guān)規(guī)定估算■其它各項(xiàng)費(fèi)用：按國(guó)家規(guī)定及實(shí)際估算項(xiàng)目總投資及其構(gòu)成序號(hào)投資內(nèi)容（萬(wàn)元）投資金額占項(xiàng)目總投資額（％）項(xiàng)目資金總需求151500.99100％1建筑工程費(fèi)50030.0033.02％2設(shè)備購(gòu)置費(fèi)15076.009.95％3安裝工程費(fèi)3066.902.03％4其它費(fèi)用39833.4026.30％5預(yù)備費(fèi)13497.798.91%6建設(shè)期貸款利息3028.501.99%7流動(dòng)資金26968.7017.80%資金籌措（萬(wàn)元）自有資金：34532.92某大學(xué)提供：30000銀行貸款：30000政府投入：30000自有資金：10968.70申請(qǐng)貸款：16000.00固定資產(chǎn)投資流動(dòng)資金資金安排計(jì)劃■固定資產(chǎn)投資總投資額第一年第二年第三年60%74719.7620%24906.5820％24906.58100%124532.92■流動(dòng)資金投入（萬(wàn)元）第三年第四年第五年第六年后13212.05資金安排計(jì)劃13212.057258.1620470.2113212.057258.166492.4926962.713212.057258.166492.4926962.7進(jìn)度安排項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表基礎(chǔ)設(shè)施拆遷工程設(shè)計(jì)資金籌措可研編制、審批編制建議書(shū)、立項(xiàng)10－126－94－51－310－126－94－532003年2002年時(shí)間項(xiàng)目進(jìn)度安排項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表（續(xù)）環(huán)境建設(shè)教學(xué)公寓辦公、科研10－126－94－51－310－126－94－51－310-122004年2003年2002年項(xiàng)目第九部分項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用額（萬(wàn)元）1技術(shù)引進(jìn)費(fèi)用9400其中：技術(shù)購(gòu)買(mǎi)9000差旅費(fèi)4002技術(shù)孵化費(fèi)7100其中：辦公、實(shí)驗(yàn)及易耗品1100研究實(shí)驗(yàn)費(fèi)1500中式費(fèi)4500■科研開(kāi)發(fā)成本成本估算■外購(gòu)動(dòng)力水：2.5元/m3電：0.75元/度采暖：30元/m2■工資及福利費(fèi)俄羅斯專(zhuān)家：3000元/人.月中方工作人員：1500元/人.月■