虛開租賃合同一、虛開租賃合同的定義虛開租賃合同是指合同當事人為了達到某種非法目的，故意虛構租賃事實或者故意隱瞞真實情況而簽訂的不真實反映租賃關系的合同。這種合同違背了誠實信用原則，不具備真實的意思表示，在法律上通常被認定為無效，相關當事人可能要承擔民事賠償責任，在涉及詐騙等犯罪行為時還可能面臨刑事處罰。二、虛開租賃合同的表現(xiàn)形式（一）合同訂立方面意思表示不真實。如果雙方并無真實租賃的合意，例如為了逃避債務、獲取不當利益（如拆遷補償等）而虛構租賃關系簽訂合同，這種情況可能被認定為虛假合同。訂立程序不合常規(guī)。正常的租賃合同訂立過程會有洽談、看房、協(xié)商租金等環(huán)節(jié)。若沒有這些合理環(huán)節(jié)的體現(xiàn)，合同訂立過程存在不合理的倉促或不合常規(guī)之處，可能存在虛假性。（二）合同內容方面虛構租賃關系。雙方根本不存在真實的租賃需求與租賃行為，卻編造出相關合同，例如為了在拆遷中獲取更多補償款，虛構在某房屋存在租賃關系。租賃價格不真實。故意抬高或降低租金價格以實現(xiàn)特定目的，比如同地段同類型房屋市場租金為每月3000元，而合同約定的租金為每月300元或者10000元且無合理解釋，或者為了避稅而故意降低租金在合同中的標價。合同條款不符合常理。如租賃期限、租賃用途等條款與正常的租賃邏輯相悖，例如商業(yè)旺鋪租賃期限設定為100年或者1個月（沒有特殊合理原因）。存在惡意串通的情形。出租方和承租方為了共同損害第三方利益而簽訂虛假租賃合同。（三）合同履行方面支付租金異常。沒有租金支付的實際記錄或者支付方式明顯異常（如虛假的轉賬記錄等），可作為認定虛假合同的依據。房屋占有使用情況不符。承租人沒有實際占有使用房屋，與正常租賃關系中承租人享有使用權益相悖，這也可能被認定為虛假租賃合同。三、虛開租賃合同的法律后果（一）民事責任合同無效。根據相關法律規(guī)定，如果合同簽訂過程中存在欺詐、脅迫等情形，或者合同內容違反法律規(guī)定，以合法形式掩蓋非法目的，損害國家、集體或者第三人利益等，則該合同自始無效。合同無效后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。賠償損失。即使合同被認定為無效，如果一方因另一方的虛假信息或欺詐行為遭受損失，違約方仍需承擔相應的民事賠償責任，例如承租人因房屋質量問題產生的修復費用等。（二）行政責任單純制作假的租賃合同，沒有其他后續(xù)違法目的，可能違反治安管理處罰法，會被處五日以上十日以下拘留，可以并處五百元以下罰款；情節(jié)較輕的，處五日以下拘留或者五百元以下罰款。（三）刑事責任合同詐騙罪。以非法占有為目的，利用假租賃合同實施詐騙，騙取對方財物，數額較大的，構成合同詐騙罪。根據相關法律規(guī)定，個人詐騙公私財物數額在二萬元以上的，屬于“數額較大”。有下列情形之一，以非法占有為目的，在簽訂、履行合同過程中，騙取對方當事人財物，數額較大的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金；數額巨大或者有其他嚴重情節(jié)的，處三年以上十年以下有期徒刑，并處罰金；數額特別巨大或者有其他特別嚴重情節(jié)的，處十年以上有期徒刑或者無期徒刑，并處罰金或者沒收財產：以虛構的單位或者冒用他人名義簽訂合同的；以偽造、變造、作廢的票據或者其他虛假的產權證明作擔保的；沒有實際履行能力，以先履行小額合同或者部分履行合同的方法，誘騙對方當事人繼續(xù)簽訂和履行合同的；收受對方當事人給付的貨物、貨款、預付款或者擔保財產后逃匿的；以其他方法騙取對方當事人財物的。非法經營罪。若假租賃合同用于逃避房屋租賃登記備案等行政管理，擾亂市場秩序，情節(jié)嚴重的，可能構成非法經營罪。四、虛開租賃合同的典型案例案例一：虛構長租約阻礙司法拍賣無法償還銀行債務，又不甘心自家房產被法院強制執(zhí)行，周某竟利用“買賣不破租賃”原則，讓親戚鄧某冒充租客，簽下租期長達20年、租金100余萬元的房屋租賃合同。法院的執(zhí)行因此橫生波折。在這起案件中，案涉租賃合同約定的租金支付方式為10年一付，分兩次付清，而在雙方訂立該合同的第二年即2020年12月31日前，鄧某就付清了全部的101萬元租金，且合同約定的租期長達20年，卻未載明租金支付標準，只是籠統(tǒng)地約定了101萬元，與正常租賃合同存在較大差別，極為反常。同時，檢察人員調查發(fā)現(xiàn)出入別墅的都是周某的妻子金某，而不是承租人鄧某，社區(qū)網格員也證實該別墅是由周某和金某居住，物業(yè)管理方證實鄧某從未繳納過水電費、物業(yè)費等費用。此外，周某曾在與銀行簽訂金融借款合同時，簽訂了一份《抵押物自用聲明書》，明確寫著所抵押的房產由本人自己使用，沒有出租，這與他聲稱的房屋已出租給鄧某的說法前后矛盾。最終，法院認定案涉房屋租賃合同明顯違背常情常理，無法證明合同雙方存在真實有效的房屋租賃關系，其真實目的是阻礙正在進行的司法拍賣程序。法院對妄圖通過虛假訴訟逃避債務、阻礙執(zhí)行的周某拘留15日，罰款10萬元；對與周某合伙打假官司的鄧某罰款8萬元。案例二：偽造合同對抗抵押權銀行與科技公司之間存在一筆金融借款合同糾紛，科技公司以其名下不動產作為抵押物。然而，在銀行毫不知情的情況下，科技公司竟與北京公司、汕頭公司合謀，上演了一場“租賃權對抗抵押權”鬧劇。汕頭公司以承租人身份，向法院提起訴訟，聲稱其對抵押不動產享有租賃權，并提交了《租賃協(xié)議》及《〈租賃協(xié)議〉轉讓協(xié)議》等所謂“證據”。法院基于這些偽造的證據，作出了民事判決，確認汕頭公司為承租人。銀行得知此事后，迅速采取行動，提起第三人撤銷之訴。銀行方面指出，汕頭公司提交的證據系事后偽造，嚴重損害了其合法權益。經過一審、二審的激烈交鋒，法院認定汕頭公司的租賃權主張不成立，撤銷了那份確認汕頭公司為承租人的民事判決，為銀行挽回了巨額損失，并對偽造證據的行為進行了嚴厲譴責。案例三：虛假身份騙取租金某承租人張某在租賃一套公寓時，偽造了一份看似真實的房產證和身份證件。房東李某在未核實身份的情況下與其簽訂了租賃合同，并收取了半年的租金及押金共計3萬元。一個月后，李某發(fā)現(xiàn)張某提供的證件均為偽造品，遂向公安機關報案。張某因詐騙罪被判處有期徒刑一年，并處罰金。案例四：公司提交虛假租賃合同辦理登記珠海某貿易有限公司向香洲區(qū)市場監(jiān)管局申請辦理法定代表人、股東等事項變更登記及備案時，冒用他人的身份信息，在申請材料上私自簽署他人姓名；提交虛假租賃合同，變更登記的住所并非實際租賃的場所。上述行為構成提交虛假材料及采取其他欺詐手段隱瞞事實取得商事登記和備案的違法行為。香洲區(qū)市場監(jiān)管局依法撤銷相關變更登記及備案并作出行政處罰，責令該公司改正違法行為，并處罰款10萬元。五、虛開租賃合同的防范策略（一）核實身份信息與權屬情況在簽訂租賃合同前，雙方應當嚴格審核對方的身份信息。出租人可以通過查詢房產交易中心或通過法律途徑確認房東的真實身份，核實房產的產權證明等相關文件，確保其有權出租該商鋪；承租人也可以通過公安機關核實身份證件的真實性。對于可能存在產權糾紛的房屋，建議聘請專業(yè)律師進行盡職調查。（二）全面了解房屋狀況出租人在出租房屋前應當如實告知承租人房屋的權屬情況、使用限制及相關安全隱患。承租人在簽訂合同前，應實地查看房屋，了解房屋的實際狀況，包括具體位置、面積、用途、是否存在質量問題等，避免后期產生爭議。（三）規(guī)范合同簽訂流程簽訂正規(guī)合同。雙方在協(xié)商一致的基礎上，應當使用由政府相關部門或房地產行業(yè)協(xié)會發(fā)布的標準租賃合同模板，并在合同中明確約定雙方的權利義務及違約責任，包括租賃期限、租金及支付方式、維修責任、轉租約定等關鍵內容。明確合同條款。租賃期限需明確約定起始日期和終止日期；租金及支付方式要詳細說明，例如租金數額、支付周期（月付、季付等）、是否有遞增等；約定商鋪的維修責任，一般非承租方造成的結構性等問題由出租方負責維修。（四）注重合同履行證據留存在簽訂和履行租賃合同的過程中，雙方應當妥善保存所有與合同相關的書面文件和電子記錄，如合同文本、租金支付憑證、水電費繳納記錄、房屋交接記錄等。當發(fā)生糾紛時，完整的證據鏈條將有助于維護自身合法權益。同時，要注意租金支付的實際記錄，避免支付方式明顯異常（如虛假的轉賬記錄等）。（五）通過正規(guī)渠道交易為了降低風險，建議選擇信譽良好的第三方房屋租賃平臺進行交易。