物業(yè)消防設(shè)施維護管理方案消防設(shè)施是建筑消防安全的“生命線”，其完好性與可靠性直接關(guān)系到業(yè)主生命財產(chǎn)安全及物業(yè)項目的安全運營。為切實落實消防設(shè)施維護管理責(zé)任，提升設(shè)施應(yīng)急處置效能，結(jié)合物業(yè)項目實際運營場景，制定本維護管理方案，通過規(guī)范化、專業(yè)化的管理手段，確保消防設(shè)施時刻處于“戰(zhàn)備”狀態(tài)。一、管理目標(biāo)與原則（一）管理目標(biāo)1.確?；馂?zāi)自動報警、自動滅火、防排煙、應(yīng)急照明等各類消防設(shè)施功能完好、運行穩(wěn)定，符合《建筑消防設(shè)施的維護管理》（GB____）及地方消防法規(guī)要求。2.建立“預(yù)防為主、快速響應(yīng)”的維護機制，通過日常巡查、定期檢測、專業(yè)維保，消除設(shè)施故障隱患，將火災(zāi)風(fēng)險控制在萌芽階段。3.強化全員消防責(zé)任意識，形成“分工明確、協(xié)同高效”的管理體系，保障火災(zāi)發(fā)生時設(shè)施能“拉得出、用得上、起作用”。（二）管理原則專業(yè)合規(guī)：遵循國家消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與行業(yè)規(guī)范，委托具備資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)開展檢測、維保工作。責(zé)任到人：明確各崗位消防設(shè)施管理職責(zé)，將維護任務(wù)分解至個人，實行“誰管理、誰負責(zé)”。長效管理：建立“巡查-檢測-維保-改進”閉環(huán)機制，結(jié)合季節(jié)特點、設(shè)施老化情況動態(tài)優(yōu)化維護策略。二、組織架構(gòu)與職責(zé)分工（一）消防管理小組成立以項目經(jīng)理為組長、工程主管為副組長，秩序維護、客服、保潔人員為成員的消防管理小組，統(tǒng)籌消防設(shè)施維護管理工作：組長（項目經(jīng)理）：審批維護計劃、協(xié)調(diào)資源、監(jiān)督方案落實，牽頭處理重大設(shè)施故障。副組長（工程主管）：制定維護細則、組織專業(yè)培訓(xùn)、審核維保報告，指導(dǎo)日常維護作業(yè)。成員（秩序員/維修工/客服）：執(zhí)行巡查、清潔、簡單故障處置，及時上報異常情況。（二）崗位具體職責(zé)工程維修崗：每日巡查消防水泵、穩(wěn)壓泵、報警控制器等核心設(shè)備運行狀態(tài)，記錄壓力、電壓等參數(shù)。每月對消火栓、噴淋管道進行放水測試，檢查閥門啟閉靈活性；對滅火器進行壓力、外觀檢查。配合專業(yè)機構(gòu)開展季度檢測、年度維保，跟蹤故障維修進度，建立設(shè)施維護檔案。秩序維護崗：日常巡邏時檢查疏散通道、安全出口是否暢通，應(yīng)急照明、疏散指示標(biāo)志是否正常點亮。發(fā)現(xiàn)設(shè)施被遮擋、挪用（如消火栓被雜物堵塞）時，立即勸阻并上報，協(xié)助維修人員現(xiàn)場處置?？头彛菏占瘶I(yè)主對消防設(shè)施的反饋（如“樓道應(yīng)急燈不亮”），及時轉(zhuǎn)交工程崗跟進。配合開展消防宣傳，向業(yè)主普及消防設(shè)施使用常識，提升安全防范意識。三、消防設(shè)施分類及維護要點（一）火災(zāi)自動報警系統(tǒng)維護重點：每日查看報警控制器運行狀態(tài)（指示燈、自檢功能），清理設(shè)備表面灰塵，確保散熱良好。每月測試聲光報警器、手動報警按鈕、警鈴的聲光效果，模擬觸發(fā)煙感/溫感探測器，檢查系統(tǒng)聯(lián)動邏輯（如報警后是否啟動噴淋泵、關(guān)閉防火閥）。每季度采用專業(yè)設(shè)備檢測線路絕緣電阻（≥20MΩ），清理探測器積塵（避免使用壓縮空氣直接吹掃，防止損壞傳感器）。每年委托消防技術(shù)服務(wù)機構(gòu)進行全面檢測，包括設(shè)備靈敏度校準(zhǔn)、備用電源續(xù)航測試（斷電后應(yīng)維持工作≥180分鐘）。（二）自動噴水滅火系統(tǒng)維護重點：每日檢查穩(wěn)壓泵啟泵壓力（消火栓系統(tǒng)靜壓≥0.07MPa，噴淋系統(tǒng)≥0.15MPa），記錄水泵啟停頻率。每月開啟末端試水閥，測試水流指示器、信號閥反饋功能，檢查噴淋頭是否有破裂、堵塞（尤其餐飲區(qū)域上方噴頭需防油污遮擋）。每季度對消防水泵進行點動測試（每次運行≤5分鐘，防止機械密封干磨），檢查水泵控制柜電氣元件是否老化。每年對管道進行防銹防腐處理（尤其是地下室潮濕區(qū)域），更換老化的橡膠密封圈，確保閥門關(guān)閉嚴(yán)密。（三）消火栓系統(tǒng)維護重點：每日巡查消火栓箱門是否完好（無變形、無鎖閉），箱內(nèi)水槍、水帶、接口是否齊全，水帶是否老化（出現(xiàn)霉斑、破損需更換）。每月開啟消火栓閥門放水，檢查出水壓力（≥0.15MPa），同時測試啟泵按鈕是否能遠程啟動消防泵。每季度對室外消火栓進行排水防凍（寒冷地區(qū)冬季前需排空余水），檢查地下消火栓井蓋是否完好、標(biāo)識是否清晰。每年對消防水池、水箱進行清洗消毒，檢測水質(zhì)（無雜質(zhì)、無異味），確保儲水量充足（不低于設(shè)計容量的90%）。（四）防排煙與應(yīng)急照明系統(tǒng)防排煙系統(tǒng)：每月啟動送風(fēng)機、排煙風(fēng)機，檢查運轉(zhuǎn)聲音（無異常噪音）、風(fēng)速（送風(fēng)口≥7m/s，排煙口≥10m/s）。每季度測試防火閥、排煙閥的電動開啟功能，檢查風(fēng)管是否有變形、漏風(fēng)（可通過點燃煙霧彈觀察排煙效果）。應(yīng)急照明與疏散指示：每日檢查燈具是否常亮（故障時應(yīng)立即更換），疏散指示標(biāo)志箭頭是否指向正確。每月切斷主電源，測試應(yīng)急照明續(xù)航時間（≥90分鐘），檢查燈具亮度（地面最低水平照度≥1.0lx）。四、維護管理流程（一）日常巡查（每日/每周）執(zhí)行主體：工程維修崗、秩序維護崗。內(nèi)容：按《消防設(shè)施巡查表》逐項檢查（如水泵房壓力表、報警控制器指示燈、消火栓箱完整性等），發(fā)現(xiàn)異常（如“噴淋泵控制柜故障燈亮”“滅火器壓力不足”）立即記錄并上報。記錄：填寫《消防設(shè)施巡查記錄表》，由組長每周審核，確保問題“事事有跟蹤、件件有閉環(huán)”。（二）月度檢查（每月5日前完成）執(zhí)行主體：工程主管牽頭，維修崗配合。內(nèi)容：對消火栓系統(tǒng)放水測試、報警系統(tǒng)聯(lián)動測試、應(yīng)急照明續(xù)航測試等，形成《月度消防設(shè)施檢查報告》，重點標(biāo)注“重復(fù)出現(xiàn)的故障點”（如某區(qū)域煙感頻繁誤報）。（三）季度檢測（每季度首月10日前完成）執(zhí)行主體：委托具備消防檢測資質(zhì)的第三方機構(gòu)。內(nèi)容：依據(jù)GB____標(biāo)準(zhǔn)，對火災(zāi)報警系統(tǒng)、噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)等進行功能性檢測，出具《消防設(shè)施檢測報告》，對不合格項提出整改建議。（四）年度維保（每年12月前完成）執(zhí)行主體：與消防維保單位簽訂年度服務(wù)合同，明確維保范圍（如“火災(zāi)報警系統(tǒng)全項維?！薄皣娏芄艿莱P防腐”）。內(nèi)容：對設(shè)施進行深度維護（如清洗報警控制器主板、更換噴淋泵機械密封、調(diào)試防排煙風(fēng)機變頻器），維保后出具《消防設(shè)施維護保養(yǎng)報告》，作為消防驗收備案依據(jù)。（五）故障處置流程1.發(fā)現(xiàn)與上報：巡查/檢查中發(fā)現(xiàn)故障（如“噴淋頭破裂漏水”），立即上報工程主管，同時采取臨時措施（如關(guān)閉區(qū)域閥門、設(shè)置警示標(biāo)識）。2.維修與跟蹤：工程主管評估故障等級（一般故障≤24小時修復(fù)，重大故障≤72小時制定方案），安排維修或聯(lián)系廠家售后，全程記錄維修內(nèi)容、耗材使用。3.驗證與歸檔：故障修復(fù)后，進行功能測試（如“更換噴淋頭后，開啟末端試水閥測試噴水效果”），確認正常后歸檔維修記錄。五、應(yīng)急處置機制（一）火災(zāi)事故應(yīng)急火災(zāi)發(fā)生時，消防設(shè)施應(yīng)按預(yù)設(shè)邏輯啟動（如報警系統(tǒng)聯(lián)動噴淋泵、排煙風(fēng)機，應(yīng)急照明切換為應(yīng)急模式）。秩序維護崗立即組織疏散，工程維修崗現(xiàn)場確認設(shè)施運行狀態(tài)，若發(fā)現(xiàn)“噴淋泵未啟動”“排煙風(fēng)機故障”，立即手動啟動備用設(shè)備或采用移動式滅火器材撲救初期火災(zāi)。（二）設(shè)施故障應(yīng)急若核心設(shè)施（如消防水泵、報警控制器）故障，立即啟動應(yīng)急預(yù)案：消防水泵故障：啟用柴油發(fā)電機（若有）或調(diào)用消防車臨時供水，同時聯(lián)系維修人員搶修。報警系統(tǒng)故障：改用手動報警方式（如擊碎手動報警按鈕），加強現(xiàn)場巡邏，每小時手動觸發(fā)1個探測器測試聯(lián)動功能。故障期間，在小區(qū)公告欄、業(yè)主群發(fā)布《消防設(shè)施故障告知書》，說明故障原因、修復(fù)進度及臨時防范措施（如“2號樓消火栓系統(tǒng)維修期間，每層配備2具干粉滅火器”）。六、監(jiān)督考核與持續(xù)改進（一）監(jiān)督機制內(nèi)部監(jiān)督：項目經(jīng)理每月抽查《巡查記錄表》《維保報告》，現(xiàn)場驗證設(shè)施狀態(tài)（如“隨機開啟1個消火栓，測試出水壓力”）。業(yè)主監(jiān)督：通過“物業(yè)APP”“意見箱”收集業(yè)主反饋，對“消防設(shè)施問題”類投訴實行“24小時響應(yīng)、72小時反饋”機制。（二）考核辦法將消防設(shè)施維護質(zhì)量與員工績效掛鉤：維修崗“故障修復(fù)及時率”（≥95%）、秩序崗“隱患上報準(zhǔn)確率”（≥90%）納入月度考核，未達標(biāo)者扣減績效。每季度評選“消防管理標(biāo)兵”，對維護工作突出的個人給予獎勵（如獎金、榮譽證書）。（三）持續(xù)改進每半年召開消防設(shè)施管理復(fù)盤會，分析“高頻故障點”（如“某型號煙感探測器誤報率高”），針對性優(yōu)化維護方案（如更換探測器品牌、增加清潔頻