INTEGRATEDSERVICEPROVIDERINREALESTATEINDUSTRY嘉里中心（沈陽）項目營銷推廣報告“大隱之地”探尋沈陽隱逸文化序項目一期，產(chǎn)品豐富，明年銷售在即，我們本著專業(yè)、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度，在前面市場研究的基礎(chǔ)上制定出本案明年一期產(chǎn)品的營銷推廣計劃。隨著市場的不斷變化，我們也將利用敏感的觸覺和快速的反應(yīng)來深化和完善對本項目推廣工作。項目氣質(zhì)定位本體分析競品市場分析文化形象導(dǎo)入一期營銷推廣劃分提綱架構(gòu)十大策略保障項目氣質(zhì)定位本體分析競品市場分析文化形象導(dǎo)入一期營銷推廣劃分提綱架構(gòu)十大策略保障黑格爾曾說“建筑的藝術(shù)在于人類把外在本無精神的東西改造成為表現(xiàn)自己精神的一種創(chuàng)造?！?/p>

何為“嘉里氣質(zhì)”？……成立于1978年嘉里建設(shè)有限公司，經(jīng)過數(shù)十年的發(fā)展，嘉里建設(shè)已是香港最大的地產(chǎn)投資發(fā)展公司之一，在中港兩地均擁有多個大型建筑項目。

嘉里氣質(zhì)研究

——歷史悠久，四?？v橫嘉里氣質(zhì)研究

——低調(diào)、典雅、從容、厚重嘉里物業(yè)，大都扼守都市最優(yōu)良的城市核心地段，以優(yōu)越地理的位置和新穎的設(shè)計概念，迎合商界翹楚在商務(wù)和居住的方面要求，大都體現(xiàn)了品質(zhì)厚重、低調(diào)優(yōu)雅的風(fēng)格氣質(zhì)。

這種品質(zhì)與尊貴，不是皇家的奢靡、不是赤裸裸財富的體現(xiàn)，而是低調(diào)、簡約、厚重、優(yōu)雅。

嘉里氣質(zhì)研究

——高貴、奢華、文化、簡約嘉里一直致力于提供高尚精品生活，并與國際流行趨勢緊密相連，內(nèi)部裝飾多以高貴典雅為基調(diào)，豪華典雅而簡約實用，彰顯濃郁的藝術(shù)氛圍和深厚的文化內(nèi)涵。寧靜與從容，承載著萬千城市精英在此創(chuàng)造財富，休憩，狂歡，歸巢。。。。。低調(diào)式優(yōu)雅極簡式奢華闡釋：展現(xiàn)精湛卓越的非凡本質(zhì)，融合簡約奢華的貴族氣息，簡潔的表面背后盡顯的是內(nèi)在的繁華。沈陽嘉里氣質(zhì)拔升項目氣質(zhì)定位本體優(yōu)劣分析競品市場分析文化形象導(dǎo)入一期營銷推廣劃分提綱架構(gòu)十大策略保障空谷幽蘭--尋訪中國隱士《空谷幽蘭》是美國漢學(xué)家比爾·波特寫的一部關(guān)于中國的“尋隱之旅”。他通過二十世紀(jì)八九十年代親身探訪隱居在終南山等地的中國現(xiàn)代隱士，引出了中國隱逸文化及其傳統(tǒng)的產(chǎn)生和發(fā)展的歷史，并將其與他正在采訪的現(xiàn)狀相對照，表達了對中國傳統(tǒng)文化的高度贊嘆和向往、懷戀，并寫出了他所看到的中國未來發(fā)展的希望?？展扔奶m--尋訪現(xiàn)代中國隱士他們是中國文化真正的傳承者，默默存在，沒有語言，唯有實踐。這群以精神幸福、個人自由為意志的隱士，代代相承、摒棄浮躁、真實地生存。

何為“第三類隱士”？……中國的隱逸文化

——小隱在山林，“大隱”在市朝中國的隱逸文化源遠流長，內(nèi)容豐富。隱者精神是中國文化中一種獨特的元素，表現(xiàn)多樣。真正的隱者未必顯露隱者的形跡，這也就是所謂“大隱隱于朝，中隱隱于市，小隱隱山林”。而一生追求隱逸的王維也曾有“曾是巢許淺，始知堯舜深”的詩句。隱者精神在根本上是對超卓的追求，對永恒價值的向往，對生命深層的關(guān)懷；為此而表現(xiàn)出的，對現(xiàn)實的某種距離乃至拒絕，一種遺世獨立的姿態(tài)，毋寧說不過是一種形跡而已。這種形跡對大眾而言，審美價值要高于社會價值，隱者精神的社會價值或許要遠遠大于審美價值。

現(xiàn)代隱士—

擁有隱者的精神，而不依賴于形跡，繁華市井中尋得內(nèi)心清凈，靜好如初、安之若泰！客群定位回顧住宅：崇尚都市品質(zhì)生活的中堅人士居住類公寓：崇尚都市舒適生活的社會精英商務(wù)類公寓：中小企業(yè)業(yè)主兼顧部分投資客寫字樓：業(yè)績卓絕的中大型企業(yè)投資客戶：沈陽知富、資富階層客群訪談實錄2011.5.10~17大型企業(yè)、納稅百強有前瞻眼光的投資客SOHO一族城市動物一族“樂退”企業(yè)家達官顯貴關(guān)鍵詞—權(quán)貴、老板、享樂、不差錢關(guān)鍵詞—名牌、崇洋、奮斗、圈層關(guān)鍵詞—社會認(rèn)同、品牌情節(jié)、人文精神關(guān)鍵詞—個性、眼光、遠見繁華市井中獨善其身者客群回顧中小公司知富、權(quán)富、資富三富階層我們稱他們是——擁有事業(yè)和財富的“現(xiàn)代隱士”闡釋：享受工作、享受生活，擁有非常物質(zhì)和精神雙重財富，追求高品質(zhì)城市生活的成功企業(yè)和個人?？腿憾ㄎ换趯椖慨a(chǎn)品和客群的定位研究，我們得出項目形象定位……綻放在◎繁華世界◎空谷幽蘭產(chǎn)品形態(tài)城市資源市場稀缺釋義：綻放，嘉里風(fēng)格建筑的典雅姿態(tài)；

繁華世界，城市生活的最大載體，影寓項目的所在地，沈陽金廊核心；空谷幽蘭，引發(fā)項目“低調(diào)式優(yōu)雅、極簡式奢華”的風(fēng)格氣質(zhì)聯(lián)想，寓意客群中的市朝隱逸文化、“大隱之地”。項目形象定位“大隱之地”------客群心理定位“隱逸文化”------“隱逸”理念的提出，是對位沈陽財富階層“納富”、“藏富”的一種心理需求，更是一種生活品位和生活方式的提升。本案文化立意，是為沈陽乃至整個東三省金字塔尖的財富階層打造“大隱”之所，凸顯出項目產(chǎn)品乃至文化層次的豐富感，在體現(xiàn)項目價值的同時表達出極富居住者個性的文化內(nèi)涵。我們的目標(biāo)NO.1推動項目一期順利銷售，實現(xiàn)沈陽嘉里項目銷售利潤最大化NO.2樹立沈陽第一綜合體形象，建立項目品牌NO.3延續(xù)并發(fā)揚嘉里風(fēng)格氣質(zhì)，帶動開發(fā)商形象項目氣質(zhì)定位本體分析競品市場分析文化形象導(dǎo)入一期營銷推廣劃分提綱架構(gòu)十大策略保障項目位于沈陽南部金廊核心；北臨文藝路及青年公園；南至文化路（二環(huán)路）；西臨青年大街；東至建院街。經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)用地面積：17.27萬平方米總建筑面積：172.01萬平方米地上建筑面積：128.73萬平方米地下建筑面積：43.28萬平方米(其中住宅建筑面積：50.54萬平方米）商業(yè)比：60.7%容積率：7.45建筑密度：46.5%綠化率：20%建筑高度：≤240M停車位：8210（包括地上及地下停車）商業(yè)住宅比例相當(dāng)城市中心綜合體本體條件項目四至及經(jīng)濟指標(biāo)優(yōu)勢盤點——區(qū)域優(yōu)勢明顯金廊為政府規(guī)劃中的沈陽地區(qū)及東北地區(qū)的“核心動脈”本項目地處金廊的CCD世界文化產(chǎn)業(yè)核心區(qū)，區(qū)域的建設(shè)與發(fā)展，為項目提供了良好的發(fā)展平臺。優(yōu)勢盤點——交通狀況良好項目周邊具備較發(fā)達完整的道路系統(tǒng)，進入項目主要依賴于青年大街、文化路、文藝路以及學(xué)院巷。城市快速路、主干道、次干道、支路縱橫交通與沈陽城市各區(qū)域交通緊密連通，通達性強。地鐵2號線的開通，將是本項目在未來，具有更完善的道路系統(tǒng)公交線路：133，134，222，257，214，244，225，238等20余條公交線路直達沈陽各個區(qū)域。軌道交通：地鐵二號線工業(yè)展覽館站優(yōu)勢盤點——周邊配套齊全項目不但配套齊全，而且大多不乏沈陽最優(yōu)質(zhì)的配套資源，如沈陽最好的學(xué)校，二中、沈陽最好的醫(yī)院，軍區(qū)總醫(yī)院，沈陽最貴的住宅小氣，地王國際花園等。住宅小區(qū)：地王國際花園、未來城、濱湖麗景、

華潤中心悅府、一方地產(chǎn)等；企事業(yè)單位：遼寧省廣電總局、遼寧省科技館等；教育學(xué)校：沈陽二中、本項目小學(xué)等；購物場所：家樂福、歐亞達、華潤萬象城等；醫(yī)療：軍區(qū)總醫(yī)院等；公園：青年公園等；教育資源醫(yī)療資源商業(yè)配套商業(yè)服務(wù)本項目在產(chǎn)品規(guī)劃與營銷中充分利用的外部景觀優(yōu)勢，將外部景觀轉(zhuǎn)化成項目營銷價值點、優(yōu)勢盤點——景觀資源較佳本項目北部緊鄰青年公園，外部景觀價值較高，尤其項目北邊產(chǎn)品，景觀價值更高。本案優(yōu)勢盤點——大盤規(guī)模效應(yīng)、復(fù)合地產(chǎn)聯(lián)動沈陽嘉里中心，170萬的超級體量，不但能形成規(guī)模效應(yīng)，容易形成氣場及滾動開發(fā)，更因多種業(yè)態(tài)組合（涉及五星級酒店、高端商住公寓、超五星級寫字樓、大型商業(yè)、及高端住宅等），形成緊密聯(lián)系，構(gòu)成良性互動、亦能網(wǎng)絡(luò)各種客戶，形成多途徑的銷售收入。優(yōu)勢盤點——優(yōu)質(zhì)內(nèi)部配套學(xué)校酒店商業(yè)香格里拉大酒店、小學(xué)、會所、商業(yè)配套等業(yè)態(tài)配套，為本項目提供了更優(yōu)質(zhì)與完善的內(nèi)部配套資源香格里拉大酒店小學(xué)會所高檔商業(yè)優(yōu)勢盤點——嘉里品牌、優(yōu)質(zhì)服務(wù)與信譽的保障嘉里建設(shè)有限公司（「嘉里建設(shè)」）是香港最大的地產(chǎn)投資發(fā)展公司之一，在中港兩地均擁有多個大型建筑項目。擁有高質(zhì)素大型建筑項目，遍及中港兩地為旗下物業(yè)租戶及住客，提供優(yōu)質(zhì)而全面的管理服務(wù)榮獲標(biāo)準(zhǔn)普爾“BBB-”投資等級總資產(chǎn)值超過669億港元恒生綜合指數(shù)、恒生香港綜合指數(shù)、恒生香港中型股指數(shù)及地產(chǎn)建筑業(yè)指數(shù)成份股之一劣勢盤點——建筑密度超高，產(chǎn)品品質(zhì)受影響

7.45的容積率與建筑密度都超過，致使項目品質(zhì)降低，居住的舒適度大受影響。劣勢盤點——周邊道路綜合交錯，噪音影響較大青年大街、文化路、文藝路、學(xué)院路、建院路，地鐵二號線，多條公交線路在此交匯，車流人流再次交匯，對項目的造成嚴(yán)重的噪音污染。劣勢盤點——沈陽嘉里品牌有待塑造嘉里建設(shè)，盡管品牌知名度較高，但沈陽嘉里中心屬于第一個開發(fā)的項目，品牌耕織度不深，需要進一步塑造與提升。加之，嘉里建設(shè)作為香港的公司，對南北文化的差異了解需要一定的時日，對產(chǎn)品開發(fā)與銷售有一定的影響。優(yōu)勢：1、地處青年大街的CCD區(qū)域，區(qū)域優(yōu)勢明顯2、配套資源豐富（教育、醫(yī)療衛(wèi)生、商業(yè)服務(wù)、市政建設(shè)等共存）3、交通四通八達，地面、地下雙交通，4、北靠青年公園，外部景觀資源上佳5、大盤規(guī)模效應(yīng)明顯，復(fù)合業(yè)態(tài)聯(lián)動全方位網(wǎng)絡(luò)客戶資源6、內(nèi)部配套資源豐富、7、嘉里品牌、優(yōu)質(zhì)服務(wù)與信譽的保障劣勢：1、噪音污染嚴(yán)重。2、高容積率與高密度，影響項目品質(zhì)3、嘉里建設(shè)做為沈陽外來企業(yè)，品牌塑造需要一定的時日。本體小結(jié)：項目氣質(zhì)定位本體分析競品市場分析文化形象導(dǎo)入一期營銷推廣劃分提綱架構(gòu)十大策略保障項目世茂五里河華府新天地茂業(yè)天地華豐嘉德廣場華潤中心位置文體西路25號團結(jié)路惠工廣場西青年大街185號青年大街7號遼寧省體育館原址區(qū)域和平區(qū)沈河區(qū)沈河區(qū)和平區(qū)和平區(qū)開發(fā)面積160萬平米160萬平米40萬平米46萬平米70萬平米業(yè)態(tài)組合商業(yè)、酒店、寫字樓、住宅、公寓商業(yè)、寫字樓、酒店公寓、高端住宅、酒店商業(yè)、寫字樓、公寓、住宅，酒店商業(yè)、寫字樓、住宅、酒店式公寓商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓開發(fā)進度一期竣工在售，共五座住宅樓，二期未動工二期在售主體封頂，年內(nèi)銷售基礎(chǔ)施工，2012年12月竣工，年內(nèi)銷售萬象城已營業(yè)，華潤大廈今年使用，悅府在售開發(fā)品牌世茂集團華銳世紀(jì)茂業(yè)集團華豐地產(chǎn)華潤置地（注：本次沈陽綜合項目的調(diào)查研究是基于與嘉里項目有相似的業(yè)態(tài)比例和規(guī)模體量，投入運營或?qū)⒔瓿身椖块_發(fā)為參考依據(jù)。因此我司選擇了世茂五里河、華府新天地、茂業(yè)天地、華豐嘉德廣場、華潤中心等五項目作為研究范本進行綜合研究。）競爭分析主要競爭項目鎖定沈陽綜合體項目分布圖分析：沈陽綜合體項目主要沿金廊于分布，其中青年公園以南至渾河以北區(qū)域新增綜合體項目相對居多。本案華府新天地世茂五里河華潤中心茂業(yè)天地華豐嘉德廣場競爭分析開發(fā)規(guī)模比對項目世茂五里河華府新天地茂業(yè)天地華豐嘉德廣場華潤中心合計規(guī)模160160404670476（單位：萬平米）分析：沈陽區(qū)域市場與嘉里項目類似的開發(fā)項目目前有5個，其開發(fā)總體量達476萬平米（若包含本案達648萬平米），其中世茂五里河和華府新天地兩項目的開發(fā)規(guī)模占沈陽城市綜合體項目開發(fā)總量的三分之二（不包含本案），達到320萬平米。本案：172萬平米競爭分析業(yè)態(tài)組合比對分析：沈陽區(qū)域市場與嘉里中心項目類似的綜合體項目基本上都出現(xiàn)了多個業(yè)態(tài)的組合。上述沈陽各綜合體業(yè)態(tài)組合表明目前沈陽綜合體開發(fā)進入了一個快速放量和相對成熟的發(fā)展階段。商業(yè)寫字樓酒店公寓住宅華潤中心華豐嘉德茂業(yè)天地華府新天地世茂五里河萬象城華潤大廈君悅酒店暫未定商業(yè)廣場5A寫字樓茂業(yè)百貨5A寫字樓星級酒店40年產(chǎn)權(quán)購物中心5A寫字樓星級酒店40、50年產(chǎn)權(quán)40年產(chǎn)權(quán)星級酒店5A寫字樓世茂百貨40年產(chǎn)權(quán)無競爭分析分析：沈陽綜合體建筑外立面設(shè)計大多以現(xiàn)代風(fēng)格為主，材料以玻璃幕墻或以墻體涂料為主，整體形象大氣簡潔、挺拔、品質(zhì)感強，嘉里項目在建筑立面及風(fēng)格上與競品項目無明顯的優(yōu)勝。建筑立面比對世茂五里河華府新天地茂業(yè)天地華豐嘉德廣場華潤中心競爭分析競爭分析物業(yè)管理及車位項目物業(yè)公司物業(yè)費服務(wù)特色車位形式數(shù)量世茂五里河戴德梁行2.30元/平米·月

普通物業(yè)服務(wù)地下停車1：1華府新天地第一太平戴維斯2.50元/平方米·月24小時全程酒店式服務(wù)地下停車28000茂業(yè)天地深圳崇德物業(yè)——普通物業(yè)服務(wù)地下停車和地面停車相結(jié)合地下1000地上未定華豐嘉德廣場————普通物業(yè)服務(wù)————華潤中心華潤置地物業(yè)服務(wù)有限公司4.80元/平方米·月普通物業(yè)服務(wù)地下停車1：1分析：物業(yè)服務(wù)一般為開發(fā)商聘請專業(yè)物業(yè)公司，提供普通的物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費在2.2元/平米·月；住宅車位比例一般在1：1及以上，目前普遍采用地下停車，人車分流的形式，未來一段時間物業(yè)服務(wù)有一定的提升空間。項目名稱開發(fā)商建筑設(shè)計景觀設(shè)計建筑商物業(yè)公司世茂五里河世茂集團------上海復(fù)旦規(guī)劃設(shè)計研究院中國建筑第三工程局第一建設(shè)工程有限責(zé)任公司華潤置地華府新天地華銳集團美國RTKL國際有限公司美國RTKL國際有限公司沈陽北方建設(shè)股份有限公司第一太平戴維斯茂業(yè)天地

茂業(yè)集團深圳同濟仁------上海建工集團深圳崇德物業(yè)華豐嘉德廣場沈陽華豐房產(chǎn)有限責(zé)任公司加拿大蔡德勒建筑咨詢有限公司美國EDSA遼寧北方建設(shè)集團------華潤中心悅府華潤置地美國RTKL國際有限公司新加坡英柏建筑景觀設(shè)計公司江蘇中興建設(shè)有限公司華潤置地團隊組合分析競爭分析項目世茂五里河華潤中心本案居室面積面積面積二居97㎡105㎡\107㎡129㎡三居169㎡\197㎡121㎡\127㎡\153㎡\165㎡163㎡/248㎡四居210㎡\260㎡280㎡279㎡分析：住宅產(chǎn)品戶型兩居范圍在97-129平米，三居在120-248平米,四居在210-279平米。其中本案二居產(chǎn)品與世貿(mào)五里河、華潤中心項目具有差異性，相對競爭力小；三居和四居產(chǎn)品與世貿(mào)五里河、華潤中心項目產(chǎn)品面積段接近，具有很大的競爭性。住宅產(chǎn)品分析競爭分析2室2廳1衛(wèi)105.07㎡4室2廳3衛(wèi)280.78㎡3室2廳2衛(wèi)165.39㎡華潤中心住宅產(chǎn)品分析二居中規(guī)中矩，方正實用；三居四居主臥套間設(shè)計，南北通透；全部產(chǎn)品豪華裝修。競爭分析3室2廳2衛(wèi)169.50㎡4室2廳3衛(wèi)248.20㎡世貿(mào)五里河住宅產(chǎn)品分析競爭分析產(chǎn)品全部精裝修；每戶均有生活陽臺以及景觀陽臺雙陽臺設(shè)計；附加值方面無優(yōu)勢。競品項目的推廣渠道大多采用：現(xiàn)場圍擋，硬廣、道旗，搜房、新浪網(wǎng)絡(luò)，報紙、沈陽地產(chǎn)雜志，口碑傳播，主要以階段性主題活動為主。競爭分析推廣方式分析競爭分析推廣策略分析3.廣告投放為輔：相對廣告投放量較少，密集程度不高，投放比較常規(guī)。2.主題活動為主：通過活動聚攏人氣，并且在活動中穿插項目賣點與氣質(zhì)，營造置業(yè)者與項目的交融及互動。1.制造口碑傳播效應(yīng)：通過口碑傳播鞏固項目品質(zhì)，實現(xiàn)老帶新，競品項目的推廣策略大多采用：分析：競品項目推廣策略基本雷同，營銷方面無明顯的優(yōu)勢，給本案營銷方面很大的可發(fā)揮空間?？偨Y(jié)競爭分析1、通過對目前沈陽與項目開發(fā)體量和產(chǎn)品定位接近的五個中高端綜合項目的單項綜合分析，可以看出目前沈陽綜合體項目開發(fā)已進入了市場集中放量階段，甚至可以說未來兩至三年將是沈陽地產(chǎn)的綜合體時期。2、同時作為高端綜合體的標(biāo)志，多數(shù)品牌開發(fā)商的大體量項目均在物業(yè)管理、簽約酒店方面大多有國際知名品牌引進，以城市地標(biāo)為打造目標(biāo)。而作為面向沈陽高端置業(yè)人群的綜合體競品項目戶型面積大小多元化配置，但多是舒適甚至奢侈型面積配置。3、可類比住宅項目的均以舒適性的兩居和三居為主，滿足人們自住及改善性需求，銷售價格在15000-22000元/平米之間。4、目前大部分均采用精裝修的形式，來提升項目品質(zhì)，同時外立面和建材等施工用料上都體現(xiàn)項目的檔次，增加產(chǎn)品性價比。5、綜上所述本案未來要在市場上確定成功，就需求進行針對性的創(chuàng)新營銷推廣，方可在未來的市場開發(fā)中立于不敗之地。項目氣質(zhì)定位本體SWOT分析競品市場分析文化形象導(dǎo)入一期營銷推廣劃分提綱架構(gòu)十大策略保障需符合開盤打響、快速入市、搶占先機的總體開發(fā)與營銷戰(zhàn)略；各類產(chǎn)品能夠有效組合，戶型搭配各取所需；有利于所推產(chǎn)品與銷售組織連貫執(zhí)行；確保一期的絕對成功，又有利于后期的穩(wěn)健推進；有利于拉抬項目品質(zhì)，實現(xiàn)項目溢價的最大化收益。項目一期開發(fā)與推售需要考慮的幾個問題？T1寫字樓以尖端商務(wù)產(chǎn)品入市，緊鄰五星酒店市場，形象高端，利于拔升項目整體氣質(zhì)，同

時在對面華潤寫字樓招租順暢形勢帶動下，可能實現(xiàn)快速銷售，在快速回款同時，實現(xiàn)品牌

價值最大化。T4公寓產(chǎn)品面積較小，總價偏低，再加上市場“限購”政策，使得公寓產(chǎn)品市場接受度良好中期與寫字樓產(chǎn)品交叉推售，互為補充；C地塊住宅產(chǎn)品集產(chǎn)品品質(zhì)、完善配套、城市核心以及適中總價等多種優(yōu)勢于一體，適合在成

熟期推入，以絕對稀缺的市場形象入市，使得價值達到最大化；產(chǎn)品類型產(chǎn)品位置總價區(qū)間市場功能公寓T４80~200萬低總價易于打造熱銷現(xiàn)場住宅Ｃ-13/14/15棟250~500萬實現(xiàn)項目價值最大化寫字樓Ｔ1300~2000萬拔升項目高端氣質(zhì)，品牌最大化一期產(chǎn)品特質(zhì)分析實現(xiàn)市場價值和品牌價值后期住宅+公寓+寫字樓C-13/14/15中期公寓+寫字樓T4+T1（交叉推售）總量50%首期寫字樓T1（30%）順應(yīng)市場需求借助酒店協(xié)力奠定項目氣質(zhì)試探市場反應(yīng)擇機推出快銷產(chǎn)品彌補首期空缺，實現(xiàn)市場價值后期主推住宅產(chǎn)品成熟時機，追求利潤最大化一期產(chǎn)品推廣模式一期開發(fā)共有三種（寫字樓、公寓、住宅）產(chǎn)品業(yè)態(tài)。在推售順序上建議分為首期、中期、以及后期三個階段。借以逐步實現(xiàn)市場價值與品牌價值。產(chǎn)品推售策略1、首次開盤以市場稀缺產(chǎn)品高調(diào)入市，以適當(dāng)緊縮的推售量制造供不應(yīng)求的場面，引爆市場，

制造熱銷輿論；2、中期公寓產(chǎn)品與寫字樓產(chǎn)品互為補充，適度集中放量，制造階段性供不應(yīng)求的效果；后期推

出住宅產(chǎn)品；3、間歇式推盤與多頻次開盤相輔相成，以良好的銷售業(yè)績展現(xiàn)給猶豫不決的客戶和新客戶樹立

信心，達到真正的促銷目的。4、用一年半的時間消化完一期產(chǎn)品，2012年內(nèi)完成項目整體30%的銷售任務(wù)；5、在銷售過程中根據(jù)市場情況以及銷售證件的取得情況及時調(diào)整推售方案?？傮w推盤節(jié)奏價格銷售策略1、調(diào)控政策收緊，未來走勢不明；先推需求量大風(fēng)險小的寫字樓產(chǎn)品，后期主推住宅，獲取最大利潤。2、整盤低開高走，價格平穩(wěn)攀升。3、限量供應(yīng)、間歇式推盤、多頻次開盤三箭齊發(fā)，為價格不斷攀升創(chuàng)造條件，以此實現(xiàn)收益

的最大化。產(chǎn)品推售策略銷售周期劃分1011121234567891011122012年2013年

在保證當(dāng)期客戶消化量的基礎(chǔ)上，通過限量供應(yīng)制造稀缺，形成階段性熱銷局面第一次開盤銷售期第二次開盤銷售期T1、1--10層加推寫字樓總量20%公寓產(chǎn)品30%一期總體量15.34%，3.42萬平12342014年T1、11--17層T4、1--13層260套蓄客期寫字樓總量30%一期總體量7.7%，1.71萬平第三次開盤銷售期T1、17--23層T4

、13--21層180套加推寫字樓產(chǎn)品20%公寓產(chǎn)品20%一期總體量11.93%，2.66萬平第四次開盤銷售期T1、24--33層T4、

22-30層180套C15、188套加推寫字樓產(chǎn)品30%公寓產(chǎn)品20%住宅推出30%一期總體量26.8%，5.97萬平第五次開盤銷售期第六次開盤銷售期加推公寓產(chǎn)品30%住宅加推35

%一期總體量24%，5.39萬平住宅加推35%一期總體量14%，3.12萬平T431層--44層200套C14、141套C13、141套完成20%銷售任務(wù)完成60%銷售任務(wù)銷售周期1.5年，開盤六次，2013年底，一期寫字樓產(chǎn)品與公寓產(chǎn)品銷售完成推盤原則1、寫字樓和公寓產(chǎn)品按照由低層到高層的次序逐步推盤，低價入市.2、住宅產(chǎn)品按照樓棟位置加以區(qū)分，首先推出地塊位置較差的C15，隨后價格逐步提升至最高點，實現(xiàn)價值最大化；3、每次開盤在該銷售周期內(nèi)完成當(dāng)期銷售目標(biāo)，同時為后期推出產(chǎn)品做好蓄客準(zhǔn)備。4、每次開盤間隔時間較短，以2-3個月為宜。推售計劃推售第一批次樓號樓層戶型配比總體量（平米）產(chǎn)品百分比總量百分比均價（元/平米）銷售金額（元）T1寫字樓1-10自由組合1.71萬30%7.7%154952.6496億合計———————推出時間：2012年10月一期開盤寫字樓入市，以面積相對較小的低樓層產(chǎn)品1層--10層入市，滿足市場需求，搶占市場空白點。推盤策略：

1、首次開盤平價入市的策略進入，引爆市場。2、蓄客期累計意向大客戶此階段銷售，帶動整體銷售態(tài)勢。銷售情況：

該批次實現(xiàn)寫字樓銷售均價15495元/平米，銷售額2.6496億元。推售計劃推售第二批次樓號樓層戶型配比總體量（平米）產(chǎn)品百分比總量百分比均價（元/平米）銷售金額（元）T1寫字樓11-17自由組合1.14萬20%5.1%162691.8547億T4公寓1-1350-70㎡占10%70-80㎡占35%80-90占35%110㎡以上占20%2.28萬30%10.2%138483.1573億合計——3.42—15.3%—5.012億推出時間：2012年12月公寓產(chǎn)品順應(yīng)推出，與寫字樓互相補充，爭取首期推出寫字樓面積相對較大，總價相對較高所帶來客戶缺失；

同時，根據(jù)市場反饋情況平穩(wěn)加推寫字樓部分房源，保證銷售持續(xù)性。推盤策略：1、階段性集中放量，保持項目供應(yīng)充足；2、公寓產(chǎn)品從低樓層推出，寫字樓放出相對較好的樓層資源，價格進一步提升。銷售情況：該階段寫字樓實現(xiàn)銷售均價16269元/平米，銷售額1.8547億元。公寓實現(xiàn)銷售均價13848元/平米，銷售額3.1573億元。總銷售額5.012億元推售計劃推售第三批次推出時間：2013年3月根據(jù)市場反饋情況平穩(wěn)放出房源，保證銷售持續(xù)性。推盤策略：

1、階段性集中放量，保持項目供應(yīng)充足；

2、放出相對較好的樓座資源，價格進一步提升；3、公寓與寫字樓互為補充，交叉推售；銷售情況：

該階段寫字樓實現(xiàn)銷售均價17082元/平米，銷售額1.9473億元。公寓實現(xiàn)銷售均價14541元/平米，銷售額2.21億元?？備N售額4.1573億元樓號樓層戶型配比總體量（平米）產(chǎn)品百分比總量百分比均價（元/平米）銷售金額（元）T1寫字樓17-23自由組合1.14萬20%5.1%170821.9473億T4公寓13-2150-70㎡占10%70-80㎡占35%80-90占35%110㎡以上占20%1.52萬20%6.8%145412.21億合計——2.66萬—11.9%—4.1573億推售計劃推售第四批次推出時間：2013年5月寫字樓產(chǎn)品的最后一次集中放量，樓座資源最佳，價值最高。住宅產(chǎn)品借助五一黃金期推出。推盤策略：

1、剩余寫字樓樓層資源最佳，形成項目銷售價格最高點

2、住宅產(chǎn)品首期放出相對位置較差的樓棟，為價格攀升留下余地；3、公寓、寫字樓、住宅產(chǎn)品同時銷售；銷售情況：總銷售額10.586億元樓號樓層戶型配比總體量（平米）產(chǎn)品百分比總量百分比均價（元/平米）銷售金額（元）T1寫字樓24-33自由組合1.71萬30%7.7%179373.067億T4公寓22-3050-70㎡占10%70-80㎡占35%80-90占35%110㎡以上占20%1.52萬20%6.8%152682.321億住宅C151-47163㎡占50%129㎡占50%2.74萬30%12.1%189705.198億合計——5.97萬—26.6%—10.586億推售計劃推售第五批次推出時間：2013年10月公寓產(chǎn)品的最后一次集中放量，樓座資源最佳，價值最高。住宅產(chǎn)品平穩(wěn)推出，保持銷售可持續(xù)性。推盤策略：

1、剩余公寓樓層資源最佳，形成項目銷售價格最高點

2、住宅產(chǎn)品放出相對較好的樓座資源，價格進一步提升；銷售情況：總銷售額9.85億元樓號樓層戶型配比總體量（平米）產(chǎn)品百分比總量百分比均價（元/平米）銷售金額（元）T4公寓31-4450-70㎡占10%70-80㎡占35%80-90占35%110㎡以上占20%2.28萬30%10.2%160313.655億住宅C141-47279㎡占33%135占33%248占33%3.11萬35%13.9%199196.195億合計——————9.85億推售計劃推售第六批次推出時間：2014年1月一期產(chǎn)品最后一次集中放量，樓座資源最佳，價值最高。推盤策略：樓宇資源最佳，形成項目銷售價格最高點銷售情況：總銷售額6.504億元樓號樓層戶型配比總體量（平米）產(chǎn)品百分比總量百分比均價（元/平米）銷售金額（元）住宅C131-47279㎡占33%135占33%248占33%3.11萬35%13.9%209146.504億合計——————6.504億銷售回款計劃2012年銷售回款計劃表預(yù)計銷售周期銷售計劃安排表推售產(chǎn)品推售套數(shù)推售面積（㎡）上期結(jié)轉(zhuǎn)面積（㎡）本期可售面積(㎡）銷售均價（元/㎡）預(yù)計銷售套數(shù)銷售面積（㎡）當(dāng)期銷售金額（元）當(dāng)期回款金額（元）銷售率12年10月-11月T1—1.71萬—1.71萬15495—1.71萬2.65億2.65億100%12年11月-12月T1—1.14萬—1.14萬16269—0.684萬1.13億3.02億60%T42402.28萬—2.28萬13848961.368萬1.89億小計——5.13萬—5.13萬——3.76萬5.67億5.67億—在2012年10月、12月進行兩次推售，年內(nèi)整體銷售率達到16.9%，預(yù)計回款約5.67億元。銷售回款計劃2013年銷售回款計劃表預(yù)計銷售周期銷售計劃安排表推售產(chǎn)品推售套數(shù)推售面積（㎡）上期結(jié)轉(zhuǎn)面積（㎡）本期可售面積(㎡）銷售均價（元/㎡）預(yù)計銷售套數(shù)銷售面積（㎡）當(dāng)期銷售金額（元）當(dāng)期回款金額（元）銷售率13年1月-3月T1—1.14萬0.456萬1.596萬17082—1.277萬2.18億2.18億80%T42751.52萬0.912萬2.432萬14541551.946萬2.83億2.83億80%12年3月-5月T1—1.71萬0.319萬2.029萬17937—1.623萬2.91億5.36億80%T42351.52萬0.486萬2.006萬15268471.605萬2.45億13年5月-10月T43072.28萬0.401萬2.681萬16031622.145萬3.44億3.44億80%T1——0.406萬0.406萬17937—0.406萬0.73億0.73億100%C151882.74萬—2.74萬189701882.74萬5.20億5.20億100%13年10月-12月T462—0.536萬0.536萬16031620.536萬0.86億0.86億100%C141413.11萬—3.11萬199191413.11萬6.19億6.19億100%小計——15.35萬—15.35萬——15.35萬26.79億26.79億100%在2013年1月、3月、5月、10月進行四次推售，年內(nèi)整體銷售率達到60%，預(yù)計回款約26.79億元。銷售回款計劃2014年銷售回款計劃表預(yù)計銷售周期銷售計劃安排表推售產(chǎn)品推售套數(shù)推售面積（㎡）上期結(jié)轉(zhuǎn)面積（㎡）本期可售面積(㎡）銷售均價（元/㎡）預(yù)計銷售套數(shù)銷售面積（㎡）當(dāng)期銷售金額（元）當(dāng)期回款金額（元）銷售率14年1月-4月C131883.11萬—3.11萬209141413.11萬6.50億6.50億100%小計———————————在2014年一期產(chǎn)品進行最后一次推售，完成銷售任務(wù)最后23%，預(yù)計回款約6.5億元。同時做好二期產(chǎn)品蓄客與推售準(zhǔn)備。項目氣質(zhì)定位本體swot分析競品市場分析文化形象導(dǎo)入一期產(chǎn)品推售節(jié)奏提綱架構(gòu)十大策略保障開啟嘉里中心引領(lǐng)沈陽“商住文化”

的“誘惑之旅”！核心推廣策略誘惑之旅穩(wěn)健營銷下的十大策略---謀定而動預(yù)期輝煌未來品牌立市、一炮打響、速戰(zhàn)速決以品牌樹立為先導(dǎo)，以項目發(fā)展為依托，實現(xiàn)政府與大眾對于嘉里的高度認(rèn)可；初入沈陽，嘉里品牌影響力尚不及華潤、萬科、中海、萬達等，第一次開盤必須一炮打響，帶給市場強大的沖擊力與影響力，方可奠定起嘉里的品牌價值與美譽度。；速度制勝，快速去化，應(yīng)對市場走勢的不確定性，有效規(guī)避市場風(fēng)險。十大保障策略之一一期推盤策略限量供應(yīng)、間歇性推盤、多頻次開盤限量供應(yīng)，制造放量的稀缺感，刺激客群的投資置業(yè)饑餓感；間歇式推盤與多頻次開盤相輔相成，實施誘惑策略，頻造社會熱點，以良好的銷售業(yè)績展現(xiàn)給猶豫不決的客戶和新客戶樹立信心，達到真正的促銷目的。限量供應(yīng)、間歇式推盤、多頻次開盤三箭齊發(fā)，為價格穩(wěn)健攀升創(chuàng)造條件，以此實現(xiàn)收益的最大化。十大保障策略之一推盤策略（一期推盤）多元互補次第開盤首期開盤T1寫字樓為主，T4公寓為輔，次第開盤。實現(xiàn)對目標(biāo)客群多樣化置業(yè)需求的滿足，減少客戶流失；適度控制T1產(chǎn)品放量，以用T4之稀缺價值沖抵寫字樓總價偏高的劣勢。各級產(chǎn)品能夠有效組合，戶型搭配各取所需，所推產(chǎn)品與銷售組織連貫執(zhí)行；確保首開的絕對成功，又有利于后續(xù)產(chǎn)品穩(wěn)健推進。十大保障策略之一推盤策略（首次推盤）價格制定策略——尊重市場勇于突破雖然預(yù)判市場的基本面不會有大的改變，但政策的調(diào)整性存在一定可能，其不確定的因素可能會逐步增加，基于對當(dāng)前市場的分析、區(qū)域供需關(guān)系的判斷和區(qū)域市場發(fā)展的預(yù)判、以及對嘉里品牌、項目本身的認(rèn)識，本項目的價格預(yù)計為：寫字樓銷售均價：16700元/平方米

公寓銷售均價：14926元/平方米住宅整體銷售均價：19975元/平方米總體價格定位將遵循：隨行就市、與時俱進、與勢俱進由于項目消化要求速戰(zhàn)速決，這在一定程度上會影響整盤銷售價格的上漲空間。十大保障策略之二價格策略價格執(zhí)行策略——平開高走、小幅頻漲、價格預(yù)告理由闡述——平開高走：首次開盤價格制定建議平于市場價格，以便形成一種熱銷態(tài)勢，為全盤營銷的成功打下良好的市場反響；小幅頻漲：每一次開盤一個價格，開完盤馬上漲價，全年多次開盤，多次漲價。但每次的漲幅不宜過大，以確保市場穩(wěn)定，避免大起大落，既有利于項目老客戶穩(wěn)定，又有利于加強對新客戶的刺激；價格預(yù)告機制：為打消客戶的猶豫與懷疑，瓦解觀望狀態(tài)，加快銷售成交步伐，建議根據(jù)推廣周期采用預(yù)告性價格策略，通過預(yù)告后期價格走勢，促進同一階段儲備客戶的收斂成交。十大保障策略之二價格策略十大保障策略之二價格策略一期產(chǎn)品年度增幅:年度價格增幅保守的控制在8%左右理由闡述——沈陽整體大市繼續(xù)看好，政策可能微調(diào)，但基本面不會改變；金廊區(qū)域的龐大剛性需求與短缺的供應(yīng)量；項目所擁有的開發(fā)商品牌以及戶型的市場化設(shè)計；配合相應(yīng)的價格策略與銷控策略，此目標(biāo)是完全可以實現(xiàn)的。促銷策略——高報價高折扣、活動促銷跟進依托合理的平臺進行合理的價格促銷；（高報價高折扣）對于公寓，我們的客群屬于中端客群，他們善于算計，占便宜心態(tài)較重；對于住宅，我們的客群主要來自區(qū)域內(nèi)各大市場收入較高的老板，他們虛榮心重，喜歡炫耀，價格報低了反而不是好事。②促銷活動不宜過度頻繁，否則引發(fā)負(fù)效；嘉里地產(chǎn)著陸十年改變傳統(tǒng)的以節(jié)日促銷的單一模式，利用嘉里的一些時間紀(jì)念節(jié)點展開活動促銷，在達成項目促銷的同時推動沈陽嘉里地產(chǎn)品牌的建設(shè)。十大保障策略之三促銷策略客戶收斂策略——循環(huán)強銷模式十大保障策略之四客戶收斂策略

“蓄勢-收斂-再蓄勢-再收斂”的循環(huán)強銷，不斷制造熱銷效應(yīng)，推動項目持續(xù)發(fā)展；收斂通過活動完成，收斂時間界定為兩天，兩天后馬上漲價，一邊消化前期推盤的剩余房源，一邊認(rèn)籌新房源，用新帶舊，用舊促新；避免了滯銷房源的出現(xiàn)。增加推盤次數(shù)，降低每次的推盤量，從而達到非常高的銷售率，不斷地制造社會熱點，形成銷售和推廣方面的良性循環(huán)。廣告?zhèn)鞑ゲ呗砸唬何宀讲呗哉T惑，五大戰(zhàn)役制勝十大保障策略之五傳播策略第一步品牌誘惑贏得信賴品牌價值戰(zhàn)役第三步形象誘惑奇招制勝項目形象戰(zhàn)役第四步情感誘惑情感征服生活體驗戰(zhàn)役第五步服務(wù)誘惑服務(wù)跟進服務(wù)展現(xiàn)戰(zhàn)役第二步區(qū)域誘惑金廊熱點區(qū)域價值戰(zhàn)役廣告?zhèn)鞑ゲ呗远何宕笮?yīng)決勝全局十大保障策略之五傳播策略雷霆效應(yīng)速度市場需求為本/速戰(zhàn)速決戰(zhàn)略開山力作，決勝全局集束效應(yīng)力量整合包裝/分階段集中釋放步步緊逼，刀刀見血震撼效應(yīng)創(chuàng)意大膽突破/銳利訴求制造熱效，引發(fā)關(guān)注制導(dǎo)效應(yīng)精準(zhǔn)戶外侵略/近程壟斷/現(xiàn)場截殺全力占有，分散爭奪核能效應(yīng)裂變口碑傳遞/活動炒作/事件助推大盤持續(xù)，客群維系銷售接待場所選擇位置選擇：本案位于金廊核心地段，展示性佳。因此售樓處建于項目周邊即可。酒店先行動工，T1先行銷售，出于工程進度的考慮，售樓處建議建在酒店旁側(cè)。建設(shè)要求：營銷中心作為項目體驗營銷的第一站，規(guī)劃設(shè)計一定要恢弘大氣，體現(xiàn)國際化氣質(zhì)，彰顯品牌實力和氣勢，樹立沈陽第一都會綜合體的形象，內(nèi)部裝修主基調(diào)高貴而簡約，流露低調(diào)的奢華，符合產(chǎn)品定位與形象打造。面積建議不低于1000平方米，局部兩層充分考慮廣場設(shè)計，方便后期各類活動的舉辦及停車安排。建設(shè)進度：11年10月1日選址及裝修公司確定；12年5月1日裝修及辦公家具到位；12年7月1日銷售人員入場；十大保障策略之六包裝策略(售樓處）具有視覺沖擊力的第一感官外立面以大面積玻璃幕墻和天然石材、涂料相結(jié)合，形成封閉與通透的虛實對比效果、材質(zhì)對比效果。外形整體感覺現(xiàn)代簡潔、恢弘大氣。內(nèi)部裝修注重細(xì)節(jié)，低調(diào)沉穩(wěn)。銷售接待場所包裝對于高端產(chǎn)品，銷售人員的說服力有限。需要通過完善的產(chǎn)品現(xiàn)場體驗來激起客戶的購買欲望和認(rèn)同。增加建材展示區(qū)與一些個性化的空間，比如咖啡書吧區(qū)，影音觀賞區(qū)、休閑體驗區(qū)。售樓處外，建議強化廣場式效果。

形象展示墻現(xiàn)場體驗為核心的銷售方式水景陽光洽談廳視聽室簡單的樣板間無法全面展示大盤產(chǎn)品力優(yōu)勢。需要放大至展示立面的樣板樓和展示環(huán)境及配套的樣板區(qū)。兩大型沙盤互為補充：一個是項目整體區(qū)位與整體規(guī)劃沙盤，另一個是項目一期整盤模型。

整體區(qū)位與規(guī)劃沙盤，采用埋地式安裝，一期沙盤，細(xì)化表現(xiàn)本案的交通優(yōu)勢與環(huán)境特色。三維立體環(huán)型影音展示：利用先進的電子展示系統(tǒng)，將原有呆板的二維展示轉(zhuǎn)變?yōu)槿S空間，

增強現(xiàn)場了解興趣，展現(xiàn)項目全景，突破營銷定勢。促進銷售的先進樣板道具功能多元化的營銷中心售樓處是個功能多元化的地方，除了展示企業(yè)實力、文化、品牌之外。怎樣體現(xiàn)以人為本、以客為尊這就是企業(yè)的軟實力。如萬科的十七英里項目效仿高檔娛樂場所用換套車牌來保護顧客的隱私。有的項目把售樓處洽談處裝飾成高級茶館，入座后沒有售樓小姐的盤問介紹，卻是茶藝小姐推來的茶具和優(yōu)雅的茶藝表演，品茶、品文化、品樓盤檔次、給售樓贏得了更多的時間展示樓盤。極簡式奢華的樣板間媒介執(zhí)行總則：活動、媒體相輔相成理由闡述——項目開盤前以平面為主，活動為輔，以推進嘉里品牌形象的建立；進入正常銷售后，以活動主導(dǎo)、平面告之為輔，通過活動有效影響客群，帶動客群，從而達到開盤效果；開盤前，需要通過平面?zhèn)鞑ッ襟w樹立高端形象，傳遞項目基本信息，抬高客戶對本項目的價格預(yù)期，平面?zhèn)鞑ビ欣谠诙唐趦?nèi)實現(xiàn)大量的客戶積累；進入正式銷售后，客戶對項目的品質(zhì)、價格有了相對具體的認(rèn)知，需要通過活動的舉行來加深印象，并爭取獲得客戶情感上的共鳴；此時若一味地側(cè)重于平面?zhèn)鞑?，反而會給客戶造成“過度宣傳”的效果；活動傳播，能夠更加精準(zhǔn)地鎖定客戶，通過雙方的互動增強營銷的力度和針對性，實際促銷效果更好；且活動傳播容易不間斷地制造社會熱點，利于品牌形象塑造；另外，活動傳播的費用較少。十大保障策略之七媒介策略媒介選擇：“線上”推廣十大保障策略之七媒介策略戶外、路旗現(xiàn)場包裝網(wǎng)站論壇現(xiàn)場包裝短信廣告海報重要銷售節(jié)點傳達營銷信息階段性更新傳遞項目形象與項目信息現(xiàn)場圍擋道旗包裝宣傳項目信息報紙廣告媒介選擇：線下推廣十大保障策略之七媒介策略1、事件營銷前期通過特定假日活動、項目發(fā)布會等線下活動，提升金廊區(qū)域關(guān)注度；之后配合事件營銷提高項目關(guān)注度！合理運用嘉里品牌資源，通過熱點新聞事件，形成市場高關(guān)注度和廣泛傳播！2、公關(guān)活動配合建立良好的客戶關(guān)系，維護好已有的老客戶，往往可以收到事半功倍的效果。因此，口碑宣傳不可忽視，需要通過客戶關(guān)系維護，通過活動策劃等方式及時的與客戶保持良好的溝通與感情。整盤廣告推廣費用計算：一期銷售總額：38.75億一期廣告推廣費用：總銷售額的1%=3875萬元十大保障策略之七媒介策略理由闡述：根據(jù)項目整體營銷戰(zhàn)略，以及前期價格估算，結(jié)合一期營銷節(jié)奏，一期銷售總額為38.75億．按照項目廣告推廣費用取值1%執(zhí)行預(yù)算，為3875萬．但是考慮到用最少支出獲得最大收益的原則，我們將整盤推廣費用壓縮到3500萬元。項目廣告推廣費用主要包括項目各類宣傳資料印制、平面報廣、網(wǎng)絡(luò)、埠外營銷、短信、戶外、媒體公關(guān)、活動、展會、售樓處包裝建設(shè)等；一般項目廣告推廣費比例在1-1.5%之間，本案作為公司進入沈陽的第一個項目，除了項目宣傳之外，還承擔(dān)著大量的品牌建立任務(wù)。加上一期項目啟動期，廣告投入因該稍大。一期廣告推廣費用計算：十大保障策略之七媒介策略理由闡述：2012年度項目首次亮相，其成敗對項目操作至關(guān)重要,雖然銷售時間較短，但是涵蓋了品牌宣傳、形象樹立、價值解讀的全過程，相應(yīng)地，推廣費用較高，占到全部費用的40%；2013年度銷售時間最長,為全年12個月。2013年住宅產(chǎn)品推出市場，所須費用相對最高，為45%。2014年開始，持續(xù)到5月份，項目產(chǎn)品建設(shè)初見成效，且傳播媒體轉(zhuǎn)為以活動為主，費用相對較少；但同樣需要維持一定的廣告投放，進行大范圍的市場造勢。并為二期做一定的準(zhǔn)備。2012年兩次開盤，最后一次開盤為12月份，當(dāng)月銷售面積按照60%計算。廣告推廣費用年度使用分布年度銷售面積銷售總額年度推廣費用所占比例2012年3.76萬平米6.03億元1550萬元40%2013年15.35萬平米26.45億元1743萬元45%2014年3.14萬平米6.27億元582萬元15%合計22.25萬平米38.75億元3875萬元整盤廣告推廣費