商鋪返租合同一、合同主體與商鋪基本信息商鋪返租合同的簽訂主體需明確出租方（甲方）與承租方（乙方）的身份信息，包括雙方的全稱、法定代表人姓名、注冊(cè)地址及有效聯(lián)系方式。甲方應(yīng)確保對(duì)出租商鋪擁有合法產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，并能提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)等權(quán)屬證明文件。商鋪基本信息部分需詳細(xì)描述商鋪的具體位置、建筑面積（以不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)登記面積為準(zhǔn)）、商鋪編號(hào)、結(jié)構(gòu)類型（如框架結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)等）及配套設(shè)施情況（如給排水系統(tǒng)、供電設(shè)備、消防設(shè)施等）。對(duì)于位于商業(yè)綜合體或?qū)I(yè)市場(chǎng)內(nèi)的商鋪，還需注明所在樓層、臨街朝向及周邊公共通道的使用范圍，避免因界定不清引發(fā)后續(xù)爭(zhēng)議。二、租賃與返租核心條款租賃期限是合同的基礎(chǔ)要素，需明確起始日期與終止日期，通常商業(yè)租賃期限為3-10年，具體可由雙方協(xié)商確定。續(xù)租條款應(yīng)約定乙方需在租賃期滿前3-6個(gè)月書(shū)面通知甲方，經(jīng)甲方同意后可續(xù)簽合同，同等條件下乙方享有優(yōu)先承租權(quán)。租金標(biāo)準(zhǔn)需采用大小寫(xiě)結(jié)合的方式明確，例如“每月租金人民幣壹萬(wàn)元整（小寫(xiě)：10000元）”，支付方式可選擇按月、按季度或按半年支付，支付時(shí)間一般為每期到期前5-10個(gè)工作日。同時(shí)需約定租金支付的銀行賬戶信息，包括開(kāi)戶名、開(kāi)戶行及賬號(hào)，確保資金流轉(zhuǎn)的可追溯性。返租條款作為合同的核心內(nèi)容，需明確返租觸發(fā)條件、返租期限、返租金額計(jì)算方式及支付周期。常見(jiàn)的返租方式有兩種：一種是固定比例返租，即甲方按照乙方已支付租金的一定比例（如6%-8%）進(jìn)行返還；另一種是保底收益加分成返租，甲方承諾每月固定返租金額，超出部分按雙方約定比例進(jìn)行利潤(rùn)分成。返租期限可與租賃期限一致，也可約定在租賃期滿后單獨(dú)計(jì)算，支付方式通常與租金支付周期同步，便于雙方財(cái)務(wù)對(duì)賬。對(duì)于返租資金的用途，可約定專項(xiàng)用于乙方的裝修補(bǔ)貼、運(yùn)營(yíng)扶持或直接抵扣下期租金，但需在合同中明確標(biāo)注。三、雙方權(quán)利與義務(wù)甲方的權(quán)利主要包括按照合同約定收取租金及各項(xiàng)費(fèi)用、對(duì)商鋪使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查、在乙方違約時(shí)采取補(bǔ)救措施等。其義務(wù)則涵蓋保證商鋪權(quán)屬清晰無(wú)爭(zhēng)議、按約定時(shí)間交付符合使用條件的商鋪、負(fù)責(zé)商鋪主體結(jié)構(gòu)及主要附屬設(shè)施的維修（如屋頂漏水、墻體開(kāi)裂等）、協(xié)助乙方辦理經(jīng)營(yíng)所需的相關(guān)證照（如營(yíng)業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等）。對(duì)于商業(yè)綜合體項(xiàng)目，甲方還需承擔(dān)整體市場(chǎng)推廣、公共區(qū)域維護(hù)及物業(yè)管理職責(zé)，確保商業(yè)氛圍的培育與提升。乙方的權(quán)利包括在租賃期限內(nèi)合法使用商鋪、拒絕甲方不合理的干涉、在返租條件成就時(shí)要求甲方履行支付義務(wù)等。對(duì)應(yīng)的義務(wù)則包括按時(shí)足額支付租金及返租保證金、未經(jīng)甲方書(shū)面同意不得擅自改變商鋪用途或結(jié)構(gòu)、承擔(dān)商鋪內(nèi)部設(shè)施的日常維修與保養(yǎng)費(fèi)用（如空調(diào)維修、燈具更換等）、遵守物業(yè)管理規(guī)定并按時(shí)繳納水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等。若乙方需對(duì)商鋪進(jìn)行裝修，應(yīng)提前提交裝修方案，經(jīng)甲方審核同意后方可實(shí)施，裝修過(guò)程中不得破壞建筑主體結(jié)構(gòu)，裝修完成后需通過(guò)甲方驗(yàn)收方可投入使用。四、費(fèi)用承擔(dān)與商鋪維護(hù)合同需明確劃分雙方的費(fèi)用承擔(dān)范圍。通常情況下，甲方承擔(dān)商鋪主體結(jié)構(gòu)的維修費(fèi)用、房產(chǎn)稅及土地使用稅；乙方承擔(dān)租賃期內(nèi)的水電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、裝修費(fèi)、廣告宣傳費(fèi)及因經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的各項(xiàng)稅費(fèi)。對(duì)于商鋪內(nèi)的設(shè)施設(shè)備，如電梯、消防系統(tǒng)等共用設(shè)施，維修費(fèi)用由甲方從物業(yè)管理費(fèi)中列支；而乙方專屬使用的設(shè)施，如收銀系統(tǒng)、空調(diào)設(shè)備等，則由乙方自行負(fù)責(zé)維修。商鋪的維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任需細(xì)化：甲方應(yīng)建立定期巡檢制度，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)處理，接到乙方維修通知后應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)響應(yīng)，緊急情況（如水管爆裂）需立即到場(chǎng)處理。乙方則需保持商鋪內(nèi)部的清潔衛(wèi)生，合理使用各項(xiàng)設(shè)施，避免超負(fù)荷用電或違規(guī)操作導(dǎo)致設(shè)備損壞。租賃期內(nèi)如因乙方原因造成商鋪損壞，乙方需承擔(dān)維修費(fèi)用或照價(jià)賠償；若因不可抗力（如地震、火災(zāi)等）導(dǎo)致商鋪受損，雙方應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況協(xié)商維修方案，互不承擔(dān)違約責(zé)任。五、違約責(zé)任與爭(zhēng)議解決違約責(zé)任條款需針對(duì)不同違約情形明確處理方式。若甲方未按時(shí)交付商鋪，每逾期一日應(yīng)按日租金的2倍向乙方支付違約金；逾期超過(guò)30日，乙方有權(quán)解除合同并要求甲方賠償裝修損失。若甲方未按約定支付返租款項(xiàng)，逾期部分應(yīng)按每日萬(wàn)分之五的標(biāo)準(zhǔn)支付滯納金，逾期達(dá)60日的，乙方可要求解除合同并追索全部未付返租金額。乙方的違約情形主要包括未按時(shí)支付租金，逾期支付的需按應(yīng)付金額的每日千分之一支付滯納金，累計(jì)逾期達(dá)3次或單次逾期超過(guò)15日，甲方有權(quán)解除合同并沒(méi)收押金。若乙方擅自改變商鋪用途或轉(zhuǎn)租他人，甲方可要求恢復(fù)原狀并按年度租金的20%收取違約金，情節(jié)嚴(yán)重的可直接解除合同。合同還需約定違約金的上限，通常不超過(guò)年度租金的30%，避免違約金過(guò)高導(dǎo)致顯失公平。爭(zhēng)議解決方式一般約定為“先協(xié)商，后訴訟”，即雙方發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)應(yīng)首先通過(guò)友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，任何一方均有權(quán)向商鋪所在地人民法院提起訴訟。若雙方選擇仲裁方式解決爭(zhēng)議，需明確仲裁機(jī)構(gòu)的名稱及仲裁規(guī)則，仲裁裁決為終局裁決，對(duì)雙方均具有約束力。六、合同變更與終止合同的變更需經(jīng)雙方協(xié)商一致并簽訂書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與原合同具有同等法律效力。常見(jiàn)的變更情形包括租金調(diào)整、返租比例變更、租賃期限延長(zhǎng)等，變更內(nèi)容需明確具體，避免產(chǎn)生歧義。合同的解除可分為約定解除與法定解除：約定解除需滿足合同中明確的解除條件，如乙方連續(xù)虧損達(dá)6個(gè)月可提前解除合同；法定解除則需符合《民法典》規(guī)定的情形，如因不可抗力導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)。合同終止后，雙方應(yīng)辦理商鋪交接手續(xù)，乙方需清空商鋪內(nèi)的物品，恢復(fù)原狀（自然損耗除外），并配合甲方進(jìn)行驗(yàn)收。甲方應(yīng)在驗(yàn)收合格后的15個(gè)工作日內(nèi)退還乙方的押金，如有未結(jié)清的費(fèi)用，可從押金中直接抵扣。對(duì)于返租款項(xiàng)，若合同終止時(shí)返租期限尚未屆滿，甲方應(yīng)按實(shí)際返租時(shí)間計(jì)算并支付剩余款項(xiàng)，不得無(wú)故拖欠。七、特殊條款與附件針對(duì)商業(yè)返租的特殊性，可增設(shè)一些補(bǔ)充條款。例如，為培育市場(chǎng)，甲方可給予乙方前3個(gè)月的免租期，免租期內(nèi)乙方無(wú)需支付租金，但需繳納物業(yè)費(fèi)及水電費(fèi)；或約定“營(yíng)業(yè)額保底條款”，若乙方月?tīng)I(yíng)業(yè)額達(dá)到約定標(biāo)準(zhǔn)，甲方可提高返租比例作為獎(jiǎng)勵(lì)。對(duì)于旅游景區(qū)、季節(jié)性明顯的商鋪，可加入“淡旺季租金調(diào)整條款”，允許在特定月份按約定比例減免租金，以平衡雙方利益。合同附件是合同不可分割的組成部分，通常包括商鋪平面圖、權(quán)屬證明復(fù)印件、裝修管理規(guī)定、物業(yè)管理協(xié)議等。其中商鋪平面圖需標(biāo)注詳細(xì)尺寸及公攤面積，權(quán)屬證明需確保真實(shí)有效，裝修管理規(guī)定應(yīng)明確裝修材料標(biāo)準(zhǔn)、施工時(shí)間限制等內(nèi)容。雙方可根據(jù)實(shí)際需要增加附件，附件與主合同內(nèi)容不一致的，以主合同為準(zhǔn)；主合同未約定的，以附件為準(zhǔn)。八、其他注意事項(xiàng)合同中需明確約定通知與送達(dá)方式，雙方的所有書(shū)面通知均應(yīng)通過(guò)郵寄或?qū)Ｈ怂瓦_(dá)至合同載明的地址，郵寄發(fā)出后第3日視為送達(dá)。若一方地址發(fā)生變更，應(yīng)提前7日書(shū)面通知對(duì)方，否則因此產(chǎn)生的送達(dá)不能后果由責(zé)任方自行承擔(dān)。合同的生效條件為雙方簽字蓋章，自然人需親筆簽名并按手印