農房轉讓合同一、合同主體條款農房轉讓合同的主體資格認定是確保交易合法性的首要環(huán)節(jié)。根據(jù)《土地管理法》及相關司法解釋，轉讓方必須是具有完全民事行為能力的農村集體經濟組織成員，且需提供宅基地使用權證、房屋所有權證（或不動產權證）、戶口簿等證明文件。受讓方資格則存在更嚴格的限制，原則上應為本集體經濟組織內部符合宅基地申請條件的成員，即滿足“一戶一宅”原則且無宅基地或因分戶、人口增長等原因確需新增宅基地的村民。實踐中，部分地區(qū)允許非本集體經濟組織成員受讓農房，但需經村民會議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表同意，并報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準，同時不得違反當?shù)卣毓芾硪?guī)劃。主體條款中需明確雙方當事人的基本信息，包括姓名、身份證號碼、住址、聯(lián)系方式等。若轉讓方為共有產權人（如夫妻共有、家庭共有），需全體共有人簽字確認；若受讓方為多人共同購買，應列明各自的權利份額及共有方式（按份共有或共同共有）。此外，合同需注明轉讓方是否已將房屋出租，如有租賃關系，應明確租賃期限、承租人是否放棄優(yōu)先購買權等事項，避免后續(xù)產生權利沖突。二、標的物基本情況標的物描述應涵蓋房屋及宅基地的核心信息，確保指向清晰、無歧義。房屋信息部分需包括具體坐落位置（精確到村、組、門牌號）、建筑結構（磚木、磚混、土木等）、建筑面積（以不動產權證登記為準，若未登記需附實測說明）、房屋朝向、層數(shù)、建成年份等物理屬性。同時，需列明房屋附屬設施，如院落、圍墻、水井、沼氣池、果樹等，附屬設施的歸屬應與主房保持一致，若存在單獨約定需特別注明。宅基地使用權是農房轉讓的核心權利載體，合同中必須明確宅基地的四至界限（東、南、西、北分別至何處，如“東至張某宅基地，西至村道，南至李某承包地，北至王某房屋后墻”）、使用權面積（以登記為準）、土地性質（集體建設用地）及使用期限（通常與宅基地使用權期限一致，無明確終止日期）。需特別注意，宅基地所有權歸集體經濟組織所有，轉讓的僅是使用權，因此合同中不得出現(xiàn)“土地所有權轉讓”等違法表述。標的物現(xiàn)狀聲明是風險防范的重要內容。轉讓方需承諾房屋及宅基地不存在抵押、查封、產權爭議等權利瑕疵，未被列入征收拆遷范圍，且符合安全標準（如非危房）。若房屋存在質量問題（如墻體裂縫、屋頂滲漏等），應如實告知并在合同中注明，否則受讓方有權在發(fā)現(xiàn)后要求修復或解除合同。三、轉讓價格及支付方式轉讓價格條款需體現(xiàn)公平交易原則，同時符合當?shù)厥袌鲂星?。合同應明確總價款金額（大小寫必須一致，如“人民幣伍拾萬元整（￥500,000.00）”），并說明價格構成（是否包含裝修、家具家電等，若包含需附清單）。價格確定方式可采用協(xié)商定價、評估定價或參照當?shù)赝愞r房交易價格，建議通過村民委員會或第三方評估機構出具參考意見，避免價格畸高畸低引發(fā)爭議。支付方式應具備明確性和可操作性。常見的支付方式包括一次性付款、分期付款和按揭付款（部分地區(qū)試點農房抵押貸款）。一次性付款需約定具體支付時間（如“合同簽訂后30日內”）和支付賬戶（轉讓方指定的銀行賬戶信息）；分期付款可分為定金、首付款、尾款等階段，如“合同簽訂當日支付定金5萬元，房屋交付時支付首付款30萬元，過戶完成后支付尾款15萬元”，每個階段的支付比例和期限需清晰約定。支付憑證是履行義務的證明，合同應要求受讓方保留銀行轉賬記錄、收款收據(jù)等，轉讓方出具的收據(jù)需注明款項性質（定金、房款等）及對應階段。定金條款需符合《民法典》規(guī)定，定金金額不得超過總價款的20%，且需明確定金罰則：若轉讓方違約，應雙倍返還定金；若受讓方違約，定金不予退還。若雙方選擇支付預付款而非定金，則需明確預付款的性質（如“預付款僅作為履約保證，不適用定金罰則，一方違約時應返還預付款并承擔違約責任”）。四、權利義務與風險負擔轉讓方的主要權利是收取轉讓價款，義務則包括：按合同約定交付房屋及相關權屬證書（宅基地使用權證、房屋所有權證等）；協(xié)助受讓方辦理權屬變更登記手續(xù)，提供必要的證明文件（如身份證明、產權證明、村民委員會同意轉讓證明等）；保證房屋及宅基地不存在權利瑕疵，若因權利瑕疵導致受讓方無法取得產權或遭受損失，需承擔賠償責任。此外，轉讓方需在交付房屋前結清與房屋相關的費用，如水電費、燃氣費、物業(yè)費（若有）、拖欠的集體收益分配款等。受讓方的權利是依法取得房屋所有權和宅基地使用權，義務包括：按合同約定按時足額支付轉讓價款；配合辦理權屬變更手續(xù)，提供自身符合受讓條件的證明材料（如無宅基地證明、村民委員會同意受讓證明等）；遵守宅基地管理規(guī)定，不得擅自改變房屋用途（如將住宅改為廠房）或違規(guī)擴建、翻建，如需改建需按規(guī)定報經鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審批；尊重集體經濟組織的土地所有權，不得損害集體利益，如不得擅自出賣、出租宅基地給非本集體成員。風險負擔的劃分以房屋交付為界。交付前，房屋因不可抗力（如地震、火災）或轉讓方過錯導致毀損滅失的，風險由轉讓方承擔，轉讓方應退還已收房款；交付后，風險由受讓方承擔，但因房屋質量問題引發(fā)的安全事故除外。交付標準應明確約定，通常以“鑰匙交付+書面交接單簽署”為準，交接單需列明房屋狀況、附屬設施、權屬證書等交接物品，雙方簽字確認后即視為交付完成。五、權屬變更登記權屬變更登記是農房轉讓的核心環(huán)節(jié)，直接關系到受讓方權利的實現(xiàn)。合同需明確約定登記責任主體（通常由轉讓方主導，受讓方配合）、辦理期限（如“房屋交付后60日內”）及所需材料清單（雙方身份證明、原權屬證書、轉讓合同、村民委員會證明、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批文件等）。登記費用的承擔方式也需約定，一般包括測繪費、登記費、工本費等，可由雙方平均分擔或由一方單獨承擔。當前農村不動產登記制度尚在完善中，部分地區(qū)可能存在未頒發(fā)不動產權證的情況。對此，合同應約定過渡性解決方案，如“若暫無法辦理過戶登記，轉讓方應將宅基地使用權證、建房批準文件等原始憑證交付受讓方，并協(xié)助受讓方在政策允許時立即辦理登記，逾期未辦理的按日支付違約金”。需注意，未辦理登記的農房轉讓雖在雙方之間具有合同效力，但無法對抗善意第三人，存在較大法律風險，因此應盡可能推動完成登記。六、違約責任違約責任條款是保障合同履行的“安全閥”，需針對不同違約情形設置明確的責任承擔方式。轉讓方常見違約情形包括：無正當理由拒絕交付房屋或辦理過戶；提供的權屬證書虛假或存在權利瑕疵；未如實告知房屋質量問題或租賃情況等。對應違約責任可包括：繼續(xù)履行、解除合同、返還已付款項、支付違約金（通常按總價款的10%-20%計算）、賠償實際損失（如裝修費用、搬家費用等）。受讓方違約情形主要有：未按時支付房款；無正當理由拒收房屋；提供虛假受讓資格證明等。違約責任可約定為：支付逾期付款違約金（按逾期金額的日萬分之五計算，累計不超過總價款的10%）；轉讓方有權解除合同并沒收定金；若逾期超過30日，轉讓方有權另行出售房屋，因此造成的損失由受讓方承擔。不可抗力條款是違約責任的例外情形，需明確“不可抗力”的范圍（如自然災害、政府行為、戰(zhàn)爭等），發(fā)生不可抗力時，受影響方應及時通知對方并在合理期限內提供證明，可根據(jù)影響程度部分或全部免除責任，或延遲履行合同。七、爭議解決方式合同履行過程中難免發(fā)生爭議，明確爭議解決方式可避免矛盾升級。協(xié)商解決是首選方式，合同應鼓勵雙方通過友好協(xié)商達成補充協(xié)議；協(xié)商不成的，可約定調解機構（如村民委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)司法所）進行調解。若調解仍無法解決，可選擇訴訟或仲裁：訴訟管轄法院通常為房屋所在地人民法院（專屬管轄）；仲裁需雙方一致同意選定具體的仲裁委員會（如“XX縣農村土地承包仲裁委員會”或“XX市仲裁委員會”），并明確仲裁裁決為終局裁決，對雙方具有約束力。爭議解決條款中需注明聯(lián)系方式變更通知義務，即任何一方聯(lián)系方式發(fā)生變化，應提前7日書面通知對方，否則因無法聯(lián)系導致的送達不能、權利喪失等后果由責任方自行承擔。八、其他特別約定農房轉讓涉及農村社會關系和習俗，特別約定條款可彌補標準條款的不足。例如，關于“戶口遷移”問題，若受讓方需要將戶口遷入本村，需在合同中注明轉讓方及集體經濟組織的協(xié)助義務，但需符合當?shù)貞艏芾碚?；關于“土地承包經營權”，若轉讓方同時轉讓房屋周邊承包地，需另行簽訂土地承包經營權流轉合同，且不得改變土地農業(yè)用途。集體經濟組織的權利義務也可在此條款中明確，如“本合同經村民委員會蓋章確認后生效”“受讓方應遵守村規(guī)民約，承擔村民同等義務（如集體公益勞動、環(huán)境整治等）”。此外，合同的生效條件（如“雙方簽字并經村民委員會備案后生效”）、合同份數(shù)（通常一式五份，雙方各執(zhí)一份，村委會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府、不動產登記機構各備案一份）、附件效力（如房屋平面圖、權屬證書復印件、交接單等與本合同具有同等法律效力）等內容也需在此列明。九、合同生效與文本合同生效條款需符合法律規(guī)定，一般自雙方當事人簽字（按手?。┲掌鸪闪?，若法律、行政法規(guī)規(guī)定需經批準（如非本集體成員受讓），則自批準之日起生效。無民事行為能力人、限制民事行為能力人簽訂的合同無效，代理人代為簽訂需提供授權委托書，且不得超越代理權限。合同文本應采用書面形式，使用不易褪色的墨水填寫或打印，字跡清晰、無涂改。如有修改，需雙方在修改處簽字按手印確認。合同末尾需預留雙方簽字欄（包括轉讓方、受讓方、共有權人、見證人