2024小區(qū)物業(yè)投標(biāo)方案

2024小區(qū)物業(yè)投標(biāo)方案

前S

很榮幸能有機(jī)會(huì)參與XX小區(qū)項(xiàng)目的物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)工作。我

公司將依托自身的專(zhuān)業(yè)管理實(shí)力，結(jié)合XX小區(qū)的現(xiàn)狀，對(duì)XX小區(qū)

的物業(yè)管理模式、組織機(jī)構(gòu)、財(cái)務(wù)收支支配、服務(wù)配套等作出統(tǒng)籌策

劃。我公司將以嶄新的物業(yè)管理服務(wù)理念，在結(jié)合國(guó)家政策法規(guī)和貴

方的實(shí)際須要的前提下，憑借在長(zhǎng)期物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中積累的豐富

閱歷以及足夠的人才，為X義小區(qū)的業(yè)主創(chuàng)建一個(gè)和諧而美麗的居住

及購(gòu)物環(huán)境，供應(yīng)XX小區(qū)的物業(yè)價(jià)值，并使XX住宅小區(qū)成為市一

個(gè)知名的綜合物業(yè)管理品牌。

本投標(biāo)書(shū)是依據(jù)貴方供應(yīng)的“物業(yè)管理服務(wù)招標(biāo)文件”要求，結(jié)

合我公司的企業(yè)服務(wù)理念及標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)我公司考察探討之后，編制的前

期物業(yè)管理服務(wù)投司法書(shū)。我方一旦中標(biāo)，投司法書(shū)中的全部承諾，

招標(biāo)方有權(quán)要求寫(xiě)入物業(yè)管理托付合同，否則，招標(biāo)方可以在中標(biāo)候

選單位中重新確定中標(biāo)單位。

再次感謝貴方賜予我們這次合作的機(jī)會(huì)。

授權(quán)托付書(shū)

致：________

茲托付（居民身分證編號(hào)：）為

我單位授權(quán)代表人，就XX住宅小區(qū)（簽署談判文件、進(jìn)行談

判、簽署合同和處理與之有關(guān)的一切事務(wù)，其簽名真跡如本授權(quán)托付

書(shū)簽名所示。

授權(quán)托付單位：

（蓋章）

法定代表人：（簽名）

授權(quán)代表人：（簽名）

公司簡(jiǎn)介

我公司成立于2024年1月，注冊(cè)資本為400萬(wàn)元，是具有

獨(dú)立法人資格的有限責(zé)任公司，公司辦公地點(diǎn)位于上海市。公司實(shí)行

獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)管理機(jī)制，是社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、綜合性較

強(qiáng)的物業(yè)管理公司。公司是集物業(yè)管理、園林綠化、水電安裝、房屋

裝修、裝飾等相關(guān)產(chǎn)業(yè)于一體的物業(yè)管理企業(yè)。

公司設(shè)有行政部、管理部、物業(yè)部、工程修理部、保安

部、保潔部等部門(mén)。

公司成立以來(lái)，我們肩負(fù)著社會(huì)的重托、業(yè)主的迫切希望，帶著

這種執(zhí)著和信念走向這個(gè)行業(yè)。公司自注冊(cè)前，就從公司的規(guī)范、專(zhuān)

業(yè)、發(fā)展等方面作了全面的策劃，并確定了“全心服務(wù)，在微小之處

見(jiàn)精神；追求卓越，贏萬(wàn)人口碑創(chuàng)品牌”的公司理念。通過(guò)建立嚴(yán)格

的規(guī)章制度，強(qiáng)化管理，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，以增加企業(yè)內(nèi)部凝合力

和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，使公司成為有相當(dāng)實(shí)力，主動(dòng)開(kāi)拓發(fā)展的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管

理公司。2024年以來(lái),先后在上海,洛陽(yáng)，北京等地服務(wù)管理數(shù)十個(gè)小

區(qū)，贏得了始終好評(píng)。我們會(huì)再接再厲，細(xì)心打造特色物業(yè)管理

品牌

對(duì)本項(xiàng)目物業(yè)管理的整體設(shè)想及策劃

一流的物業(yè)須要一流的管理，一流的管理出一流的質(zhì)量。通過(guò)我

們的服務(wù)，為“XX小區(qū)”創(chuàng)建價(jià)值，為業(yè)戶(hù)營(yíng)造一個(gè)“平安、舒適、

溫馨、親情”的生活及購(gòu)物環(huán)境，讓業(yè)主安心、放心。

一、總體管理服務(wù)目標(biāo)

1、前期目標(biāo)

成為開(kāi)發(fā)商的好參謀、好幫手、好摯友；

2、合同期內(nèi)，全身心為業(yè)主服務(wù)，成為業(yè)主的好保姆、好管家、

好摯友。

四年內(nèi)達(dá)到“北京市物業(yè)管理示范小區(qū)”的標(biāo)準(zhǔn)；

二、服務(wù)承諾

1、總體指標(biāo)

(1)滿(mǎn)足度指數(shù)85以上；

(2)管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大平安責(zé)任事故，管理服務(wù)范圍內(nèi)

不發(fā)生重大火災(zāi)責(zé)任事故，管理服務(wù)范圍內(nèi)不發(fā)生重大設(shè)備管理責(zé)任

事故；

2、分類(lèi)指標(biāo)

(1)管理處設(shè)專(zhuān)線(xiàn)24小時(shí)受理報(bào)修，

(2)業(yè)戶(hù)接待時(shí)間:365天8:30-20:30；

(3)各類(lèi)服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100%；

(4)檔案歸檔率達(dá)到100%,檔案完整率達(dá)到100；

(5)修理剛好率達(dá)到100%；

(6)修理質(zhì)量合格率達(dá)到95%以上；

(7)實(shí)行修理服務(wù)回訪(fǎng)制度，回訪(fǎng)率達(dá)到100%；

(8)有效投訴處理率100%,投訴人簽字滿(mǎn)足率95%以上；

(9)公共設(shè)備、設(shè)施完好率達(dá)到98%以上；

(10)房屋建筑完好率達(dá)到98%以上；

(11)綠化存活率達(dá)到98%以上；

(12)清潔管理無(wú)盲點(diǎn)，管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整齊，生活垃圾日

產(chǎn)日清；

(13)道路、停車(chē)場(chǎng)完好率達(dá)到98%以上;

（14）管理服務(wù)范圍內(nèi)保安固定崗實(shí)行24小時(shí)保安立崗服務(wù)

3、物業(yè)管理方案

1、物業(yè)管理組織機(jī)構(gòu)框架

保安主管"

業(yè)戶(hù)服務(wù)主管]一俁潔綠化主管設(shè)備主管“

保安領(lǐng)班，

保

業(yè)

門(mén)

監(jiān)

機(jī)

巡電

綠

崗

授

協(xié)

如

潔

戶(hù)工~

化

匚

服

工一

務(wù)

氐

2、管理處各部門(mén)崗位人員配備

人人員

員配備配備

崗位設(shè)置崗位設(shè)置

（（人

人））

管理處經(jīng)理1設(shè)備管理部

經(jīng)理助理1設(shè)備部主管1

業(yè)戶(hù)服務(wù)部強(qiáng)弱電工1

業(yè)戶(hù)服務(wù)部主管1給排水管道1

業(yè)戶(hù)服務(wù)員（接待/財(cái)1房修1

務(wù)/貫標(biāo)/檔案/報(bào)修）值班電工1

保安服務(wù)部保潔綠化部

保安部主管1保潔綠化部主管1

門(mén)崗2小區(qū)范圍內(nèi)保潔12

巡崗8綠化6

監(jiān)控2

合計(jì)人

4、物業(yè)管理行政管理方案

1、行政服務(wù)管理目標(biāo):建立明確的管理和服務(wù)目標(biāo)，規(guī)范化、標(biāo)

準(zhǔn)化、專(zhuān)業(yè)化模式運(yùn)作，滿(mǎn)足服務(wù)要求的最大化。

2、行政管理組織目標(biāo)：建立合理、高效的組織架構(gòu)，進(jìn)行規(guī)范化、標(biāo)

準(zhǔn)化管理,實(shí)現(xiàn)服務(wù)管理目標(biāo)。

3、行政服務(wù)管理基本內(nèi)容:行政人事管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理、公

共服務(wù)（房屋修理、設(shè)備維護(hù)、公共秩序、保潔、綠化等）、特色服務(wù)

（帶送鮮花、報(bào)紙、租賃等）、組織文化活動(dòng)等。

4、行政服務(wù)管理崗位職責(zé)：

4.1經(jīng)理:房屋管理、文件管理、業(yè)主投訴問(wèn)題處理、增值服務(wù)的開(kāi)

展、社區(qū)文化的落實(shí)等項(xiàng)目統(tǒng)籌管理。

4.2管理員：房屋修理、房屋租賃、'業(yè)主檔案管理、業(yè)主各種手續(xù)辦

理、增值服務(wù)及小區(qū)日常事務(wù)的監(jiān)管。

4.3修理工:設(shè)備保養(yǎng)與修理、

4.4保安人員：小區(qū)公共秩序維護(hù)與監(jiān)管、消防管理、車(chē)輛管理。

4.5保潔員:樓道與庭院保潔。

5、行政服務(wù)管理操作流程：

5.1投訴處理:物業(yè)服務(wù)人員接到投訴1日內(nèi)，將問(wèn)題分類(lèi)傳遞到相

關(guān)責(zé)任部門(mén)，2日內(nèi)給業(yè)主準(zhǔn)確回復(fù)，并負(fù)責(zé)督導(dǎo)解決。解決后，就解

決狀況在1周內(nèi)進(jìn)行回訪(fǎng)。建立業(yè)主投訴檔案庫(kù)，確?！稑I(yè)主投訴記

錄表》及其他處理資料剛好存入業(yè)主投訴哨案。

5.2檔案管理:依據(jù)《檔案管理方法》分類(lèi)管理、歸檔，并剛好送達(dá)到

相關(guān)人員。

6、行政服務(wù)管理制度：

6.1員工行為規(guī)范。

6.2勞動(dòng)人事管理。

6.3人員晉升方法。

6.4績(jī)效考核及獎(jiǎng)懲試行方法。

6.5合同管理制度。

6.6資產(chǎn)購(gòu)置管理方法。

6.7財(cái)務(wù)管理方法。

6.8竣工圖紙和技術(shù)資料驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。

7、信息反饋渠道剛好間：為了確保物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，使客戶(hù)滿(mǎn)足

率達(dá)到和保持98%以上，物業(yè)將設(shè)立多種信息反饋渠道,形成信息反饋

網(wǎng)絡(luò)。

.7.1設(shè)立24小時(shí)業(yè)主投訴熱線(xiàn),24小時(shí)接受投訴。公告物業(yè)公

司網(wǎng)站、郵箱地址、電話(huà)號(hào)碼及責(zé)任人姓名。

7.2每半年做一次對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的看法調(diào)查,廣泛征求業(yè)辦法

見(jiàn)，并將調(diào)查結(jié)果整理匯編，進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，查找問(wèn)題緣由，提出改進(jìn)

方案。對(duì)重要問(wèn)題賜予正面回復(fù)。

7.3定期向上級(jí)單位做工作請(qǐng)示、匯報(bào)，主動(dòng)接受工作監(jiān)督和指導(dǎo)。

五、公共秩序維護(hù)和消防服務(wù)方案

1、公共秩序維護(hù)

1.1管理區(qū)域的門(mén)崗實(shí)行全天24小時(shí)立崗保安服務(wù)。

1.2保安人員應(yīng)按公司規(guī)定統(tǒng)一著裝、佩帶胸牌、值崗前應(yīng)列隊(duì)

整裝、儀表儀容整齊端莊；值崗時(shí)應(yīng)佩帶通訊、警械裝備、精神飽滿(mǎn)、

微笑服務(wù)。不準(zhǔn)吸煙、閑聊、閱讀書(shū)報(bào)、做與保安服務(wù)無(wú)關(guān)的事。

1.3值崗時(shí)與業(yè)戶(hù)、訪(fǎng)客交談應(yīng)運(yùn)用文明、規(guī)范用語(yǔ)，不得運(yùn)用

“吩咐”、“要求”類(lèi)用語(yǔ)及禁忌語(yǔ)。

1.4為保障業(yè)戶(hù)、訪(fǎng)客的人身、財(cái)產(chǎn)的平安，保安人員應(yīng)仔細(xì)值

守，實(shí)施正常的小區(qū)公共部位的平安保衛(wèi)防范性工作，盡到和善管理

人的留意義務(wù)。對(duì)突發(fā)事務(wù)應(yīng)按各類(lèi)應(yīng)急預(yù)案快速作出反應(yīng)，堅(jiān)決作

出適當(dāng)處置，即時(shí)報(bào)告上級(jí)，并做好記錄。

1.6雨天為業(yè)戶(hù)供應(yīng)便利傘等便民服務(wù)。

1.7對(duì)裝修民工出入小區(qū)嚴(yán)格驗(yàn)證，對(duì)裝修民工攜帶工具出小區(qū),

應(yīng)查驗(yàn)由管理處簽發(fā)的出門(mén)證，對(duì)攜帶大宗材料及珍貴物品出門(mén)，應(yīng)

查驗(yàn)由業(yè)戶(hù)簽證的、由管理處簽發(fā)的出門(mén)證，并做好相應(yīng)記錄。

1.8管理區(qū)域內(nèi)實(shí)行全年365天24小時(shí)全天候保安巡察服務(wù)，對(duì)

重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每1小時(shí)至少巡查1次。

1.9為防盜、防火、防災(zāi)和維持管理區(qū)域的公共秩序，按不同方

案的巡察路途，確保每小時(shí)全部巡邏公共區(qū)域0

1.10嚴(yán)密巡查公共區(qū)域的保安防范動(dòng)態(tài)、道路暢通及車(chē)輛停放狀

況、各類(lèi)標(biāo)識(shí)、消防設(shè)備、設(shè)施完好狀況、公共區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生狀況

及小區(qū)周界報(bào)警系統(tǒng)狀況。發(fā)覺(jué)異樣狀況剛好向有關(guān)部門(mén)反映，并做

好巡察記錄與巡邏到位儀（點(diǎn)）的簽到。夜間巡察，應(yīng)佩帶警棍、應(yīng)

急電筒，保持高度警惕性，并加強(qiáng)自我愛(ài)護(hù)意識(shí)。并對(duì)路燈的損壞狀

況做好記錄，剛好報(bào)修。

1.11加強(qiáng)裝修管理，阻擋違規(guī)裝修，制止占用公共場(chǎng)所隨意施工

的行為，確保夜間（18:00-次日08:00）及國(guó)定節(jié)假日不發(fā)出影響他

人休息的裝修、施工噪聲。

1.12對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。

1.13為應(yīng)對(duì)突發(fā)事務(wù)，應(yīng)制定相應(yīng)的應(yīng)急預(yù)案并定期演習(xí)（每年

1?2次）。

1.14管理區(qū)域內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)全天24小時(shí)開(kāi)通運(yùn)行，并實(shí)行24小時(shí)

不間斷輪崗監(jiān)控值班服務(wù)，嚴(yán)密監(jiān)視出入口探頭監(jiān)控屏；通過(guò)小區(qū)紅

外線(xiàn)聯(lián)網(wǎng)、周界報(bào)警系統(tǒng)及業(yè)戶(hù)家庭報(bào)警系統(tǒng)全面監(jiān)視管理區(qū)域內(nèi)的

平安動(dòng)態(tài)，發(fā)覺(jué)疑問(wèn)應(yīng)馬上定點(diǎn)監(jiān)控錄像，并對(duì)可疑狀況作跟蹤監(jiān)視

及同步錄像，做好監(jiān)視記錄；當(dāng)值人員應(yīng)對(duì)監(jiān)控的私密性?xún)?nèi)容及現(xiàn)場(chǎng)

記嚴(yán)格保密，不得泄漏，未經(jīng)管理處經(jīng)理許可，不得擅自放像、切換

監(jiān)控錄像資料。

1.15監(jiān)控錄像保存一個(gè)月，循環(huán)運(yùn)用。

1.16做好監(jiān)控室內(nèi)務(wù)及清潔衛(wèi)生工作。

1.17監(jiān)控室內(nèi)無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入，有關(guān)人員進(jìn)入都應(yīng)做好具體記

錄。

2、消防系統(tǒng)維護(hù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

消防工作至關(guān)重要，我們始終保持高度警覺(jué)，將日常消防管理作

為一項(xiàng)重要工作來(lái)抓。我們著重開(kāi)展以下幾項(xiàng)工作:

2.1我們堅(jiān)持“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的消防工作方針，嚴(yán)格實(shí)

行防火平安責(zé)任制，并樹(shù)立“全員防消”的管理觀念，實(shí)施全員義務(wù)消

防員制。

2.2加強(qiáng)消防教化宣揚(yáng)和培訓(xùn)演練工作

消防教化宣揚(yáng)工作：

我們將在居住區(qū)宣揚(yáng)欄內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火學(xué)問(wèn)，并

定期邀請(qǐng)消防中隊(duì)前來(lái)舉辦消防學(xué)問(wèn)講座。居住區(qū)入住時(shí)，我們將向

每戶(hù)業(yè)主發(fā)放一冊(cè)《消防學(xué)問(wèn)手冊(cè)》，同時(shí)聯(lián)系部分消防器材商家到居

住區(qū)定點(diǎn)服務(wù)，建議業(yè)主配置滅火器。

做好消防培訓(xùn)及演練工作：

重點(diǎn)加強(qiáng)保安員的消防實(shí)戰(zhàn)演練，每年組織兩次義務(wù)消防隊(duì)員和

居住區(qū)業(yè)主共同參與的消防演練，提高全體社區(qū)成員的“自救”意識(shí)

和實(shí)力，防范于“未燃”。

2.3加強(qiáng)二次裝修的消防管理

對(duì)二次裝修審批時(shí)，要求裝修施工單位按標(biāo)準(zhǔn)配備滅火器材方可

入場(chǎng)施工。

對(duì)于困難裝修、大面積裝修及相關(guān)商鋪的裝修，要求施工單位必

需供應(yīng)消防報(bào)批手續(xù)以及滅火方案，方可開(kāi)工。

在入住期間，我們將通過(guò)設(shè)專(zhuān)人巡邏監(jiān)管、安置擋車(chē)樁、安置簡(jiǎn)

明指示標(biāo)識(shí)等方法，著重解決違章占用消防通道的問(wèn)題，保證消防逋

道的順暢。

2.4、建立消防快速反應(yīng)分隊(duì)

結(jié)合以往的工作閱歷，我們將在保安員中選拔一批隊(duì)員組建管理

處“消防快速反應(yīng)分隊(duì)”，以保證一旦出現(xiàn)火警時(shí)，我們能快速作出

反應(yīng)，立足“自救”，最大限度地削減火災(zāi)損失。附火警應(yīng)急程序如

下：

報(bào)警

管理處全部人員均應(yīng)加強(qiáng)消防意識(shí)，發(fā)覺(jué)異樣狀況如煙霧、火光

等，應(yīng)馬上向上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)及消防部門(mén)匯報(bào)。管理處值班員接到火警報(bào)警

后，應(yīng)快速通知旁邊人員趕往現(xiàn)場(chǎng)，查明報(bào)警地址、燃燒起因、目前

火勢(shì)、周邊環(huán)境及人員受傷狀況等。

召集

火警確認(rèn)后，通知義務(wù)消防隊(duì)員趕赴現(xiàn)場(chǎng)。管理處全部人員一旦

獲悉火警均應(yīng)馬上直赴現(xiàn)場(chǎng)，參與滅火。管理處經(jīng)理接報(bào)后應(yīng)趕往監(jiān)

控中心進(jìn)行調(diào)度，經(jīng)理助理接報(bào)后應(yīng)趕往現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指揮。到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)的

人員必需聽(tīng)從現(xiàn)場(chǎng)指揮的調(diào)配。

滅火

現(xiàn)場(chǎng)指揮依據(jù)火場(chǎng)狀況，快速組織到場(chǎng)員工成立滅火組、搶救組、

疏散組、警戒組及支援組等，開(kāi)展滅火工作。滅火人員執(zhí)行吩咐應(yīng)快

速、精確。滅火組在現(xiàn)場(chǎng)指揮的帶領(lǐng)下運(yùn)用滅火器材進(jìn)行滅火。搶救

組應(yīng)快速組織人力將珍貴物品及危急物品搬離現(xiàn)場(chǎng)。疏散組負(fù)責(zé)幫助

鄰近火場(chǎng)的居民快速由消防通道疏散，同時(shí)指揮停岸在危急區(qū)域內(nèi)的

車(chē)輛駛離。后續(xù)趕往火場(chǎng)的人員為支援組C按現(xiàn)場(chǎng)指揮的吩咐，向現(xiàn)

場(chǎng)運(yùn)輸滅火劑、滅火器材以及所需的各種物品。若火勢(shì)過(guò)大且消防警

已到場(chǎng)時(shí)，不必要的人員要快速撤離。義務(wù)消防員接著幫助消防警滅

火直至火勢(shì)被完全限制。

善后與復(fù)原

火勢(shì)完全熄滅后，保安員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)警戒，愛(ài)護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，并幫助消防

部門(mén)查明火因，統(tǒng)計(jì)損失，向上級(jí)提交事故報(bào)告。

六、清潔綠化服務(wù)方案

1、清潔服務(wù)

1.1環(huán)境衛(wèi)生管理要點(diǎn)：

(1.全員保潔，人過(guò)地凈;重點(diǎn)部位，重點(diǎn)保潔。

(2.確保居住區(qū)內(nèi)部的環(huán)衛(wèi)設(shè)施完備及各類(lèi)衛(wèi)生宣揚(yáng)標(biāo)識(shí)齊全;

(3.建立專(zhuān)業(yè)化的保潔隊(duì)伍，制訂具體的操作規(guī)程及工作標(biāo)準(zhǔn),

實(shí)行每日16小時(shí)保潔服務(wù)；

(4.生活垃圾和裝修垃圾實(shí)行分類(lèi)袋裝，日產(chǎn)日清，收集和轉(zhuǎn)運(yùn)

采納密閉方式。

1.2環(huán)境管理的具體措施及工作標(biāo)準(zhǔn)：

1.2.1垃圾箱

每日清洗一次并套上黑色垃圾袋，擺放在指定位置并加蓋密閉，

桶外壁干凈無(wú)垃圾粘附物;垃圾車(chē)、池每日沖洗，每周徹底消殺一次;

垃圾車(chē)無(wú)明顯附著物，垃圾池四周無(wú)積水、污漬。

樓道地面

(1)水泥地面每日清掃一次，每隔2小時(shí)巡掃一次，每月沖洗一

次；

(2)沒(méi)磚地面每日用地拖擦拭一遍;

(3)大理石地面定期拋光打蠟;水泥地面無(wú)煙頭、碎紙、果皮等垃

圾，無(wú)積水、無(wú)塵土、無(wú)痰跡;瓷磚地面干凈，無(wú)明顯污跡黑印，無(wú)

積水，條縫清晰。

1.2.3、公共墻面

(1)內(nèi)墻面每周徹底清潔一次，每日巡掃污染處

(2)天棚、墻角每周除塵、除蛛網(wǎng)；抹灰、噴涂墻面凹凸處無(wú)明顯

灰塵，無(wú)蛛網(wǎng)；瓷磚墻面目視無(wú)污跡、無(wú)塵、無(wú)亂張貼，用白紙巾擦

拭表面50厘米，紙巾不被明顯污染。

(3)外墻光亮、整齊，無(wú)明顯水漬、油漬

1.2.4公共照明燈罩

每月用清潔劑清洗擦抹一次；目視燈罩表面干凈，內(nèi)部無(wú)積塵。

L2.5消火栓、電表蓋、管線(xiàn)等

每周用清潔毛巾擦抹：玻璃光明，目視無(wú)塵;箱頂、側(cè)無(wú)塵，用

白紙巾擦試30厘米不被明顯污染;無(wú)明顯積塵、無(wú)蛛網(wǎng)。

1.2.6玻璃門(mén)、窗、幕、墻

每日用清潔毛巾擦抹，每周用清潔劑徹底清洗一次：玻璃目視光

明，無(wú)灰塵、污跡、無(wú)水珠;窗臺(tái)目視無(wú)積塵;鍍膜玻璃半米之內(nèi)可照

出人影像。

樓梯扶手

每日用清潔毛巾擦抹：無(wú)塵，用白紙緊擦拭30厘米，紙巾不被

明顯污染;樓梯梯級(jí)：每天清掃，每周拖抹一次，每月沖洗一次；目視

干凈無(wú)垃圾，無(wú)雜物，無(wú)明顯污跡(油污、黑印等)。

1.2.8各種指示牌、標(biāo)識(shí)

每周清洗擦抹一次：目視無(wú)明顯積塵、無(wú)水珠、無(wú)破損。

L2.9集中綠地

每日清掃一次，每隔2小時(shí)巡掃一次;草坪目視干凈，無(wú)明顯廢

紙、塑料袋、瓶罐等垃圾，無(wú)磚頭、大石子，配自動(dòng)剪草機(jī)。

L2.10宣揚(yáng)欄

每天擦抹一次：玻璃光明，目視無(wú)塵、無(wú)水珠，不銹鋼面光亮，

宣揚(yáng)欄內(nèi)無(wú)明顯的可見(jiàn)積塵。

1.2.11花池

每月徹底擦抹及沖洗一次;隨時(shí)清潔污染處瓷貼片干凈、無(wú)明顯

污跡、水垢。

1.2.12地面其他公共設(shè)施

每月徹底擦抹一次，隨時(shí)清潔污染處;無(wú)亂張貼，無(wú)亂涂劃，無(wú)

破損。

L2.13廣場(chǎng)地傳、小區(qū)道路

每日清掃一次，每隔2小時(shí)尋掃一次，每月沖洗一次；目視干凈,

無(wú)雜物，無(wú)明顯污跡，條縫清晰、無(wú)雜草。

1.2.14單車(chē)棚、地面停車(chē)設(shè)施

每天用清潔毛巾擦抹一次;每季度刷漆一次；目視無(wú)明顯污跡，無(wú)

積塵，無(wú)生銹破損現(xiàn)象。

1.2.15雨水井、排水溝

每周沖洗一次，每月徹底消殺三次;無(wú)明顯垃圾，雜物及泥沙，

無(wú)蚊蟲(chóng)滋生。

1.2.16不銹鋼門(mén)框、扶手

每周徹底清潔保養(yǎng)一次，隨時(shí)清潔污染處：亞光不銹鋼表面無(wú)污

跡，無(wú)灰塵，半米內(nèi)可映出人影;鏡面不銹鋼表面光亮，三米內(nèi)能清

晰映出人物影像。

1.3“四害”消殺

維持公共環(huán)境衛(wèi)生，預(yù)防疾病的發(fā)生，進(jìn)行除蟲(chóng)、滅鼠消殺服務(wù),

進(jìn)而提升小區(qū)環(huán)境效益。管理處將成立專(zhuān)業(yè)的消殺隊(duì)伍，配備消殺器

材，定期對(duì)小區(qū)進(jìn)行消殺，每周五將對(duì)小區(qū)的道路、地下排污管道、

空地、綠地、樓宇上下的公共部分噴灑藥物，進(jìn)行集中消殺，在不同

季節(jié)，或特別須要協(xié)作市政部門(mén)可以調(diào)整消殺的頻率，進(jìn)行定點(diǎn)重點(diǎn)

防治，削減蚊蠅蟲(chóng)的孳生地。

消殺時(shí)間：每周五下午。

消殺地點(diǎn)：垃圾桶、污雨水井、化糞池、綠地、樓道、天面、食

堂宿舍、設(shè)備房、消防梯、停車(chē)場(chǎng)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。

消殺過(guò)程及方法：用噴霧器噴灑殺蟲(chóng)藥水，消殺蟲(chóng)害。

常常巡查、抽查，收集業(yè)主反映的信息，進(jìn)行針對(duì)性的投放藥，

徹底殲滅蚊蠅、蟒螂、白蟻等蟲(chóng)害。

2、綠化服務(wù)

園林綠化是有生命的，可以美化生活，陶冶情操，對(duì)實(shí)現(xiàn)以人為

本、追求生態(tài)環(huán)境效益有重要的意義。通過(guò)建綠、護(hù)綠、養(yǎng)綠，加強(qiáng)

綠化管理，創(chuàng)建清潔、寧?kù)o、舒適、美麗的生態(tài)小區(qū)，極大的提高環(huán)

境效益。

2.1實(shí)行園林綠化管理

小區(qū)的綠化系統(tǒng)由庭院綠化的“點(diǎn)”，道路綠化的“線(xiàn)”，公共

綠地的“血”組成。綠化本著“經(jīng)濟(jì)、美觀”的指導(dǎo)思想，爭(zhēng)分奪秒,

合理配置，留意景觀，實(shí)行重點(diǎn)與一般，集中與分散，點(diǎn)、線(xiàn)、面、

帶相結(jié)合的方法，以自然式和混合式的格局，利用精致的園林藝術(shù)小

品和豐富多樣的園林植物進(jìn)行多層次的立體綠化，收到“立地成景，

四季常青的效果，從而形成美麗清爽、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)

境。

園林綠化的布置留意層次的搭配，正確選擇植物的品利配置必

要的速生、抗病蟲(chóng)的花草樹(shù)木，以及水池、噴泉、花架、假山、雕塑

等，做到遮蔭、防塵、調(diào)整視覺(jué)效果。

2.2綠化養(yǎng)護(hù)管理

俗話(huà)說(shuō)：“三分種樹(shù)，七分養(yǎng)護(hù)”，這說(shuō)明日常養(yǎng)護(hù)管理特別重

要。綠化養(yǎng)護(hù)管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲(chóng)等，還有

防止人為的毀壞。在做好日常性的管理同時(shí)，還要針對(duì)不同花草樹(shù)木

的品種、不同習(xí)性、不同季節(jié)、不同生長(zhǎng)期，對(duì)生存的客觀條件的要

求，進(jìn)行針對(duì)性的和動(dòng)態(tài)性的管理。做到樹(shù)木生長(zhǎng)茂密無(wú)枯枝，樹(shù)形

美觀完整無(wú)傾斜，花壇土壤疏松無(wú)垃圾，草坪平整清潔無(wú)雜草。

樹(shù)木、草坪養(yǎng)護(hù)管理指標(biāo)

新種樹(shù)苗：本地苗成活率95%,外地苗成活率85樂(lè)蟲(chóng)害的樹(shù)木

不超過(guò)2%;

綠化建筑小品無(wú)損壞；

草坪無(wú)高大雜草，綠地?zé)o家生、野生地藤食植物；

草地整齊無(wú)磚塊、垃圾。

樹(shù)木、草坪養(yǎng)護(hù)管理的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)

樹(shù)木：生長(zhǎng)態(tài)勢(shì)基本正常；葉子枝干基本正常。

草坪：覆蓋率在90%以上;基本上無(wú)雜草;生長(zhǎng)和顏色基本正常不

枯黃;基本無(wú)病蟲(chóng)害。

綠化養(yǎng)護(hù)技術(shù)措施要求：

樹(shù)木：定期澆水、施肥、松土、修剪2次，每年噴藥3次；

綠籬：定期澆水、施肥、修剪3次，每年噴藥3次；

草坪：按期澆水、施肥、除草，每年噴藥2次。

七、物業(yè)管理應(yīng)急預(yù)案

1、電梯困人應(yīng)急預(yù)案

1.1任一員工接到業(yè)主報(bào)警或發(fā)覺(jué)有乘客被困在電梯內(nèi)，應(yīng)馬上

通知保安消防監(jiān)控室，同時(shí)記錄接報(bào)和發(fā)覺(jué)時(shí)間。

1.2保安消防監(jiān)控室接報(bào)后應(yīng)一方面通過(guò)監(jiān)控系統(tǒng)或?qū)χv機(jī)了解

電梯困人發(fā)生地點(diǎn)、被困人數(shù)、人員狀況、以及電梯所在樓層，另一

方面通過(guò)對(duì)講機(jī)向保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班匯報(bào)，懇求派人或聯(lián)系工程

物料部前往解救。

1.3.保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班接報(bào)后，馬上親自到場(chǎng)或派員到場(chǎng)與

被困乘客取得聯(lián)系，勸慰乘客，要求乘客保持冷靜，耐性等待求援。

尤其當(dāng)被困乘客驚恐擔(dān)心或特別急躁，試圖采納撬門(mén)等特別措施逃命

時(shí)，要耐性告誡乘客不要驚惶和急躁，不要盲目實(shí)行無(wú)謂的行動(dòng)，以

免使故障擴(kuò)大，發(fā)生危急。留意在這一過(guò)程中，現(xiàn)場(chǎng)始終不能離人，

要不斷與被困人員對(duì)話(huà)，剛好了解被困人員的心情和健康狀況，同時(shí)

剛好將狀況向公司總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

1.4工程物料部經(jīng)理或值班人員接報(bào)后，應(yīng)馬上派人前往現(xiàn)場(chǎng)解

救，必要時(shí)電話(huà)通知電梯修理公司前來(lái)?yè)屝蕖Ｈ糇约簾o(wú)法解救，應(yīng)設(shè)

法實(shí)行措施，確保被困乘客的平安，等待電梯修理公司技工前來(lái)解救。

1.5若工程物料部和電梯修理公司都無(wú)實(shí)力解救或短期時(shí)間內(nèi)解

救不了，應(yīng)視狀況向公安部門(mén)或消防部門(mén)求助（應(yīng)說(shuō)明求助緣由和狀

況）。向公安、消防部門(mén)求助前應(yīng)征得公司總經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)的同意。

1.6.在解救過(guò)程中，若發(fā)覺(jué)被困乘客中有人暈厥、神志昏迷（尤

其是老人或小孩），應(yīng)馬上通知醫(yī)護(hù)人員到場(chǎng)，以便被困人員救出后即

可進(jìn)行搶救。

1.7被困者救出后，保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班應(yīng)當(dāng)馬上向他們表示

慰問(wèn)，并了解他們的身體狀況和須要，同時(shí)請(qǐng)他們供應(yīng)姓名、地址、

聯(lián)系電話(huà)及到本小區(qū)事由。如被困者不合作自行離去，應(yīng)記錄下來(lái)存

檔備案。

1.8被困者救出后，工程物料部應(yīng)馬上請(qǐng)電梯修理公司查明故障

緣由，修復(fù)后方可復(fù)原正常運(yùn)行。

1.9保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班應(yīng)具體記錄事務(wù)經(jīng)過(guò)狀況，包括接報(bào)

時(shí)間、保安和修理人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)時(shí)間、電梯修埋公司逋知和到達(dá)時(shí)間、

被困人員的解救時(shí)間、被困人員的基本狀況、電梯復(fù)原正常運(yùn)行時(shí)間。

若有公安、消防、醫(yī)護(hù)人員到場(chǎng)，還應(yīng)分別記錄到場(chǎng)和離開(kāi)時(shí)間、車(chē)

輛號(hào)碼；被困人員有傷者的，應(yīng)記錄傷者狀況和被送往的醫(yī)院。

1.10工程物粒部經(jīng)理或值班人員應(yīng)具體記錄故障發(fā)生時(shí)間、緣

由、解救方法和修復(fù)時(shí)間。

2、突發(fā)停電應(yīng)急預(yù)案

2.1在接到停電通知的狀況下，管理運(yùn)作部應(yīng)事先將停電線(xiàn)路、

區(qū)域、時(shí)間、電梯運(yùn)用以及平安防范要求等狀況通知每個(gè)住戶(hù)和商戶(hù)，

并在主要出入口發(fā)布停電通告；同時(shí)，工程物料部應(yīng)做好停電前的應(yīng)

變工作。

2.2在沒(méi)有接到任何通知、突然發(fā)生停電的狀況下，工程物料部

應(yīng)馬上確認(rèn)是內(nèi)部故障停電還是外部停電。若系內(nèi)部故障停電，應(yīng)馬

上派人查找緣由實(shí)行措施，防止故障擴(kuò)大：若系外部停電，一方面要

防止突然來(lái)電引發(fā)事故，一方面致電電力局查詢(xún)停電狀況，了解何時(shí)

復(fù)原供電，并將了解的狀況通知管理運(yùn)作部。

2.3保安部馬上會(huì)同工程物料部派人分頭前往各樓檢查電梯運(yùn)行

狀況，發(fā)覺(jué)電梯關(guān)人馬上依據(jù)電梯困人應(yīng)急預(yù)案施救。

2.4管理運(yùn)作部馬上將停電狀況通知小區(qū)內(nèi)住戶(hù)和商戶(hù)，并在主

要出入口發(fā)布停電通告，必要時(shí)啟用緊急廣播系統(tǒng)通知住戶(hù)，要求住

戶(hù)保持冷靜，做好防范。

2.5若突發(fā)停電時(shí)，正值晚上商場(chǎng)營(yíng)業(yè)，保安部應(yīng)幫助商場(chǎng)維持

好秩序，指導(dǎo)商戶(hù)啟用應(yīng)急照明燈、蠟燭等備用照明，疏散顧客，并

要留意防火，防止發(fā)生火災(zāi)。

2.6支配員工到小區(qū)各主要出入口、電梯廳維持秩序，保安加強(qiáng)

保安措施，嚴(yán)防有人制造混亂，濫竽充數(shù)，必要時(shí)關(guān)閉大門(mén)。

2.7派人值守辦公室、值班室，耐性接待住戶(hù)和商戶(hù)詢(xún)問(wèn)，做好

說(shuō)明和疏導(dǎo)工作，防止與住戶(hù)、商戶(hù)發(fā)生沖突。

2.8具體記錄停電事故始末時(shí)間、發(fā)生緣由、應(yīng)對(duì)措施以及造成

的損失。

2.9突發(fā)停電的預(yù)防措施：

1）工程物料部應(yīng)常常檢查應(yīng)急照明和緊急廣播系統(tǒng)，確保正常。

2）管理運(yùn)作部應(yīng)提示寫(xiě)字樓住戶(hù)、商戶(hù)備置一些應(yīng)急照明燈或蠟

燭，以防停電。

3）保安部、工程物料部除配置巡邏、檢修用的電筒外，還應(yīng)配置

手提式應(yīng)急照明燈，并時(shí)時(shí)充電保養(yǎng)，保持完好。

3、液化氣泄漏應(yīng)急預(yù)案

3.1接到業(yè)主報(bào)警或發(fā)覺(jué)液化氣泄漏后，公司員工應(yīng)馬上通知保

安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班，并立刻趕到現(xiàn)場(chǎng)查看狀況，必要時(shí)疏散人員，

并禁用電氣設(shè)備（包括手機(jī)、電話(huà)和對(duì)講機(jī)）。

3.2保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班接報(bào)后，一方面馬上派員前往現(xiàn)場(chǎng)支

援，并通知工程物料部，另一方面視狀況通知液化氣公司和消防支隊(duì)。

3.3工程物料部接到通知后，急速趕赴現(xiàn)場(chǎng)，幫助保安部施救。

3.4若液化氣泄漏發(fā)生在室外，應(yīng)立刻疏散四周人員，建立警戒

線(xiàn)，防止圍觀，并嚴(yán)禁煙火和運(yùn)用電氣設(shè)備。

3.5.若液化氣泄漏發(fā)生在室內(nèi)，要保持冷靜，謹(jǐn)慎行事，切記現(xiàn)

場(chǎng)不行按門(mén)鈴、啟閉照明燈、開(kāi)換氣扇、打報(bào)警電話(huà)、運(yùn)用對(duì)講機(jī)以

及關(guān)閉電閘，也不要脫換衣服，以防靜電火花引爆泄漏的氣體。

3.6.施救人員進(jìn)入室內(nèi)前，應(yīng)實(shí)行肯定的防范措施，戴上防毒面

具；沒(méi)有防毒面具，則用濕毛巾捂住口鼻、盡可能屏住呼吸；進(jìn)入室

內(nèi)后，應(yīng)馬上切斷液化氣總閥，打開(kāi)門(mén)窗，加快氣體擴(kuò)散，并疏散現(xiàn)

場(chǎng)范圍內(nèi)的非相關(guān)人員，幫助救援、搶修的消防人員和修理人員維持

現(xiàn)場(chǎng)秩序。

3.7發(fā)覺(jué)有中毒、受傷者，應(yīng)馬上當(dāng)心、妥當(dāng)?shù)貙⑹軅藛T抬離

現(xiàn)場(chǎng)，送往平安地區(qū)，必要時(shí)施行人工呼吸，并通知醫(yī)療部門(mén)前來(lái)救

援或?qū)⑹軅藛T送往醫(yī)院搶救。

3.8保安部和工程物料部應(yīng)具體記錄液化氣泄漏的時(shí)間、地點(diǎn)、

故障狀況和修復(fù)過(guò)程。若有人員傷亡，應(yīng)具體記錄傷亡人員的姓名、

性別、年齡、時(shí)間和搶救醫(yī)院。

3.9保安員和設(shè)備巡檢人員在平常巡邏時(shí)應(yīng)提高警惕，遇有異樣

氣味時(shí)，應(yīng)當(dāng)心處理，同時(shí)應(yīng)駕馭液化器總閘的位置和關(guān)閉方法。

4、盜竊和破壞事務(wù)應(yīng)急預(yù)案

4.1任一員發(fā)覺(jué)工盜竊和破壞事務(wù)或接到報(bào)警后，應(yīng)馬上查清樓

號(hào)、單元號(hào)、樓層，通知保安部或當(dāng)班保安領(lǐng)班派員前往現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)，

并通知監(jiān)控值班員親密留意相關(guān)畫(huà)面，監(jiān)視犯罪嫌疑人動(dòng)向。

4.2保安巡邏時(shí)發(fā)覺(jué)有人在小區(qū)內(nèi)實(shí)施盜竊或破壞行為，應(yīng)立刻

用對(duì)講機(jī)向保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班匯報(bào)，并通知消防監(jiān)控室?guī)椭O(jiān)視;

同時(shí)保持冷靜，如能處理的可剛好處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，記住犯罪嫌

疑人的面貌、體形、服飾和特征，防止犯罪嫌疑人逃逸，并留意自身

平安。

4.3保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班接報(bào)后，視狀況盡快派適當(dāng)數(shù)量的保

安趕赴現(xiàn)場(chǎng)，盡可能制止一切盜竊和破壞行為，在力所能及的狀況下

堵截捉拿犯罪嫌疑人，同時(shí)向警方報(bào)警。

4.4保安人員在事務(wù)中捕獲犯罪嫌疑人，應(yīng)詢(xún)問(wèn)記錄后移交警方

處理，并依據(jù)警方要求供應(yīng)狀況和證據(jù)，嚴(yán)禁施刑拷打、審訊和扣押,

并應(yīng)勸阻業(yè)主和圍觀人員打罵犯罪嫌疑人。

4.5若犯罪嫌疑人在警方到來(lái)以前已逃離現(xiàn)場(chǎng)，保安人員應(yīng)留意

愛(ài)護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，阻擋任何人員進(jìn)入或接近現(xiàn)場(chǎng)，并不得觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)任何物品

和門(mén)窗，等候警方前來(lái)處理。

4.6如在作案現(xiàn)場(chǎng)發(fā)覺(jué)有人受傷，應(yīng)在愛(ài)護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)的基礎(chǔ)上，通

知醫(yī)護(hù)人員前來(lái)救援。

4.7在抓捕犯罪嫌疑人的過(guò)程中，若有須要可臨時(shí)關(guān)閉全部出入

口，勸阻業(yè)主及訪(fǎng)客暫停出入，協(xié)作防止犯罪嫌疑人乘機(jī)逃逸。

4.8警方人員到達(dá)后，保安員應(yīng)清晰登記警官官銜、編號(hào)及報(bào)案

編號(hào)，并主動(dòng)供應(yīng)線(xiàn)索，協(xié)作警方人員辦案。

4.9在事務(wù)中涉及財(cái)產(chǎn)損失和人員損害，應(yīng)攝下照片或錄像，留

下當(dāng)事人員和目擊者，供警方具體調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償。

5、意外傷亡應(yīng)急預(yù)案

5.1小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)人員意外傷亡事務(wù)，保安人員應(yīng)馬上趕赴現(xiàn)場(chǎng)，

查明狀況，向保安部經(jīng)理或總經(jīng)理匯報(bào)。

5.2若傷者尚未死亡，應(yīng)在愛(ài)護(hù)現(xiàn)場(chǎng)的同時(shí)馬上組織搶救，并通

知醫(yī)療救援中心。對(duì)骨折傷員肯定要留意盡量不要搬動(dòng)，防止使傷情

加重。

5.3若傷亡事故系由觸電引起，保安人員應(yīng)就近切斷電源或用絕

緣物（如干燥的木桿、竹竿或塑料、橡膠將電源撥離觸電者，再施進(jìn)

行搶救。嚴(yán)禁在沒(méi)有切斷電源的狀況下，用手干脆去拉觸電者或用金

屬桿去撥離電源，以防自身觸電。

5.4若傷亡事故系由設(shè)備故障或設(shè)施損壞引起，保安部應(yīng)馬上通

知工程物料部經(jīng)理（或主管）到場(chǎng)，共同制訂搶救方案。

5.5若傷亡事故系由溺水引起,保安人員或其他員工應(yīng)馬上搶救,

若落水者喝水較多，應(yīng)讓傷者頭朝卜倒立，按壓腹部，使其吐出喝入

之水，必要時(shí)施行人工呼吸。

5.6若傷亡事故系由高層墜落、物品砸傷引起，在搶救傷員的同

時(shí)，應(yīng)愛(ài)護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，攝下照片或錄像，留下目擊者，同時(shí)向警方報(bào)警。

5.7若傷亡事故系由交通肇事引起，應(yīng)在愛(ài)護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)、搶救傷員

的同時(shí)，記錄肇事車(chē)輛，留下駕駛員和目擊者，如有監(jiān)控錄象，保存

相關(guān)錄象，報(bào)請(qǐng)警方處理。若交通事故引起小區(qū)內(nèi)交通堵塞，應(yīng)開(kāi)拓

旁行通道，主動(dòng)疏導(dǎo)交通，并設(shè)立警戒線(xiàn)，防止破壞現(xiàn)場(chǎng)。

5.8傷者被送往醫(yī)院搶救時(shí)，應(yīng)記錄下救援車(chē)號(hào)碼、送往醫(yī)院以

及傷者狀況。

5.9具體記錄意外傷亡經(jīng)過(guò)。對(duì)由于設(shè)備故障或設(shè)施損壞引起的

傷亡事故，以及由于管理公司緣由引起的觸電事故，相關(guān)部門(mén)在事發(fā)

4小時(shí)內(nèi)寫(xiě)出書(shū)面報(bào)告給公司總經(jīng)理，以便公司總經(jīng)理視狀況向有關(guān)

方面匯報(bào)并查找緣由，落實(shí)責(zé)任。

5、水浸應(yīng)急預(yù)案

5.1員工接到報(bào)警或發(fā)覺(jué)小區(qū)范圍內(nèi)出現(xiàn)水浸事故，應(yīng)馬上將進(jìn)

水地點(diǎn)、樓層、水源、水勢(shì)狀況報(bào)告當(dāng)值領(lǐng)導(dǎo)、工程物料部值班人員

和當(dāng)班保安領(lǐng)班，并在支援人員到達(dá)以前盡量限制現(xiàn)場(chǎng)水勢(shì)，防止水

浸范圍擴(kuò)大。

5.2相關(guān)人員接報(bào)后，馬上派員就近采納防水設(shè)施愛(ài)護(hù)好受浸樓

層各電梯槽口，并將電梯升上最高層，切斷電源，以免電梯受損；若

電梯轎廂限制面板己經(jīng)進(jìn)水，則應(yīng)馬上切斷電源，切忌升降電梯，以

防故障擴(kuò)大。

5.3馬上查明水浸緣由，實(shí)行措施（包括關(guān)閉水泵、關(guān)閉水閥、

封堵水管、堵塞漏洞、疏通排水管道、打開(kāi)末端放水等），切斷水源,

并關(guān)閉受浸區(qū)域之電閘，防止人員觸電。若水源來(lái)自供水總管或工程

物料部無(wú)力解決時(shí)，應(yīng)馬上通知自來(lái)水公司前來(lái)?yè)屝蕖?/p>

5.4在水?dāng)U散的通道上擺設(shè)攔水沙包或?qū)嵭衅渌磺杏行Т胧?/p>

防止水?dāng)U散到設(shè)備房、配電室、業(yè)主室內(nèi)或其它樓層。

5.5組織力氣采納各種手段，包括采納掃帚、吸水機(jī)吸水，排凈

積水，清理現(xiàn)場(chǎng)，盡快復(fù)原整齊。

5.6水源中斷后，工程物料部應(yīng)馬上派人盡快修復(fù)受損設(shè)施；保

安部、行政部應(yīng)設(shè)法維持小區(qū)內(nèi)秩序，并耐性做好住戶(hù)的勸慰說(shuō)明工

作，盡力解決水浸給住戶(hù)帶來(lái)的實(shí)際困難，并留意維護(hù)物業(yè)公司的形

象。

5.7如在水浸事故后，有任何公共設(shè)施的正常運(yùn)用受到影響或由

此引發(fā)停電停水，應(yīng)知會(huì)相關(guān)業(yè)主或在小區(qū)各主要出入口設(shè)置告示，

知會(huì)全體業(yè)主；如有任何區(qū)域存在危急性，應(yīng)在該范圍內(nèi)設(shè)置警告標(biāo)

記。

5.8召開(kāi)會(huì)議，分析事故發(fā)生緣由，總結(jié)閱歷教訓(xùn)，并實(shí)行措施,

防止出現(xiàn)類(lèi)似事故。

5.9具體記錄水浸事故發(fā)生經(jīng)過(guò)和實(shí)行的措施，以及受損狀況。

5.10一些常見(jiàn)水浸事故的預(yù)防措施：

1）保安巡邏和設(shè)備巡檢時(shí)，應(yīng)留意排水渠道是否有淤泥、雜物或

塑膠袋，有否堵塞，并隨時(shí)加以清理疏通：清潔工定時(shí)清掃天臺(tái)、排

水溝，防止雨后垃圾沖入排水口造成堵塞。

2）加強(qiáng)對(duì)消防噴淋系統(tǒng)的巡察，防止碰撞、移動(dòng)噴淋頭或消火栓

引起水浸。

3）災(zāi)難性天氣（臺(tái)風(fēng)、暴雨、大雪）來(lái)臨前，工程物料部人員應(yīng)

對(duì)小區(qū)內(nèi)門(mén)窗.、天臺(tái)、排水溝渠、集水井、排水泵等進(jìn)行一次全面檢

查，發(fā)覺(jué)問(wèn)題剛好修復(fù)。

4）管道工在操作安裝、修理時(shí)應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)操作規(guī)程操作，防止因

操作不當(dāng)引發(fā)水浸事故。

5）對(duì)業(yè)主/用戶(hù)裝修要加強(qiáng)管理，防止由于業(yè)主/用戶(hù)在進(jìn)行管道

安裝、尤其是消防噴淋系統(tǒng)試壓時(shí)施工不當(dāng)引起水浸事故。

6）平常應(yīng)備足沙包作為應(yīng)急用。

6、火災(zāi)應(yīng)急預(yù)案

無(wú)論何時(shí)，一旦發(fā)覺(jué)有火災(zāi)苗頭，如煙、油、味、色等異樣狀態(tài),

每一位員工都必需馬上向消防監(jiān)控室報(bào)警（留意當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)異味為液化氣

等易燃?xì)怏w時(shí)，嚴(yán)禁在現(xiàn)場(chǎng)用手機(jī)、對(duì)講機(jī)、電話(huà)報(bào)警，應(yīng)當(dāng)脫離現(xiàn)

場(chǎng)到平安區(qū)域后再報(bào)警，以防電火花引爆易燃?xì)怏w），請(qǐng)其派人查明真

相，并做好應(yīng)急打算。

6.1目擊報(bào)警

小區(qū)任何區(qū)域一旦著火，發(fā)覺(jué)火情的人員應(yīng)保持冷靜，切勿驚惶。

如火勢(shì)初期較小，目擊者應(yīng)馬上就近用滅火器將其撲滅，先滅火后報(bào)

警。如火勢(shì)較大，自己難以撲滅，應(yīng)實(shí)行最快方式用對(duì)講機(jī)、電話(huà)或

打碎旁邊的手動(dòng)報(bào)警器向消防監(jiān)控室報(bào)警。關(guān)閉火情現(xiàn)場(chǎng)旁邊之門(mén)窗

以阻擋火勢(shì)擴(kuò)散，并馬上關(guān)閉旁邊的電閘及煤氣。引導(dǎo)火警現(xiàn)場(chǎng)旁邊

的人員用濕毛巾捂住口鼻，快速?gòu)钠桨餐ǖ莱冯x，同時(shí)告知疏散人員

不要運(yùn)用電梯逃命，以防停電被困。切勿在火警現(xiàn)場(chǎng)旁邊高喊：”著火

了”，以免造成不必要的混亂。在撲救人員未到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)前，報(bào)警

者應(yīng)實(shí)行相應(yīng)的措施，運(yùn)用火警現(xiàn)場(chǎng)旁邊的消防設(shè)施進(jìn)行撲救。帶電

物品著火時(shí)，應(yīng)馬上設(shè)法切斷電源，在電源切斷以前，嚴(yán)禁用水撲救,

以防引發(fā)觸電事故。

6.2.消防監(jiān)控室報(bào)警

消防監(jiān)控室值班人員一旦發(fā)覺(jué)消控設(shè)備報(bào)警或接到火警報(bào)告后，

應(yīng)馬上通知保安人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)，并通知消防專(zhuān)管員。

火情確認(rèn)后馬上通報(bào)保安部經(jīng)理或當(dāng)班領(lǐng)班，由其快速召集人員

前往現(xiàn)場(chǎng)滅火、警戒、維持秩序和組織疏散。馬上將火情通報(bào)物業(yè)總

經(jīng)理或值班領(lǐng)導(dǎo)以及工程物料部經(jīng)理。

值班人員堅(jiān)守崗位，親密視察火警旁邊區(qū)域的狀況，如有再次報(bào)

警，應(yīng)馬上再次派人前往查看確認(rèn)。如有業(yè)主打電話(huà)詢(xún)問(wèn)，留意不要

驚惶，告知業(yè)主：“火情正在調(diào)查中，請(qǐng)保持冷靜，假如須要實(shí)行其它

措施，我們將會(huì)用緊急廣播通知您”，同時(shí)提請(qǐng)業(yè)主關(guān)好門(mén)窗。接到

現(xiàn)場(chǎng)滅火指揮部下達(dá)的向“119”報(bào)警的指令時(shí)，馬上按要求報(bào)警，并

派人前往路口接應(yīng)消防車(chē)。接到現(xiàn)場(chǎng)滅火工作總指揮傳達(dá)的在小區(qū)內(nèi)

分區(qū)域進(jìn)行廣播的指令時(shí)，馬上按要求用一般話(huà)（或中英文）進(jìn)行廣

播，留意廣播時(shí)要沉穩(wěn)、冷靜，不要驚惶，語(yǔ)速要適當(dāng)，語(yǔ)音要清晰。

特別狀況下，應(yīng)派保安員或管理員逐單元上門(mén)通報(bào)，通報(bào)依次為：起

火單元及相鄰單元起火層上面2層起火層下面1層。具體記錄火災(zāi)

撲救工作的全過(guò)程。

6.3報(bào)警要求

內(nèi)部報(bào)警應(yīng)講清或問(wèn)清：起火地點(diǎn)；起火部位；燃燒物品；燃燒

范圍；報(bào)警人姓名；報(bào)警人電話(huà)。

向“119”報(bào)警應(yīng)講清：小區(qū)名稱(chēng)；火場(chǎng)地址（包括路名、門(mén)牌號(hào)

碼、旁邊標(biāo)記物）；火災(zāi)發(fā)生部位；燃燒物品；火勢(shì)狀況；接應(yīng)人員等

候地點(diǎn)及接應(yīng)人；報(bào)警人姓名；報(bào)警人電話(huà)。

6.4成立臨時(shí)指揮部

物業(yè)總經(jīng)理或值班經(jīng)理接到火警報(bào)告后，應(yīng)馬上趕赴指定地點(diǎn)或

火警現(xiàn)場(chǎng)，并通知相關(guān)人員到場(chǎng)，成立臨時(shí)滅火指揮部。臨時(shí)指揮部

由物業(yè)總經(jīng)埋、保安部經(jīng)埋、工程物料部經(jīng)埋、行政部經(jīng)埋、消防專(zhuān)

管員以及其他相關(guān)人員組成，由物業(yè)總經(jīng)理任臨時(shí)總指揮。物業(yè)總經(jīng)

理尚未到場(chǎng)時(shí)，由保安部經(jīng)理或值班經(jīng)理代任總指揮。

臨時(shí)滅火指揮部職責(zé)：依據(jù)火勢(shì)狀況剛好制定相應(yīng)對(duì)策，向各部

門(mén)下達(dá)救災(zāi)指令。依據(jù)火勢(shì)狀況確定是否疏散人員。馬上集合義務(wù)消

防隊(duì)，指揮義務(wù)消防隊(duì)員參與滅火，并保證消防用水的供應(yīng)。在火勢(shì)

難以限制時(shí).，應(yīng)剛好下達(dá)向“119”報(bào)警的指令。

依據(jù)火勢(shì)狀況，成立疏散組、搶救組、警戒組，組織救人，搶救

和保管重要物資及檔案，維持現(xiàn)場(chǎng)秩序。依據(jù)火勢(shì)狀況確定是否啟用

緊急廣播進(jìn)行報(bào)警c下令將消防電梯降至首層，派專(zhuān)人限制，專(zhuān)供滅

火工作之用。同時(shí)停止起火區(qū)域的其它電梯和中心空調(diào)運(yùn)行。依據(jù)火

勢(shì)狀況確定是否采納部分或全部斷電、斷氣、打開(kāi)排煙裝置等措施。

消防隊(duì)到達(dá)后，剛好向消防隊(duì)領(lǐng)導(dǎo)精確地供應(yīng)火災(zāi)狀況和水源狀況，

引導(dǎo)消防隊(duì)進(jìn)入火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，幫助消防隊(duì)滅火，并幫助維持現(xiàn)場(chǎng)秩序，

安排疏散人員。

6.5火災(zāi)撲滅后，組織各部門(mén)員工進(jìn)行善后工作。

小區(qū)內(nèi)發(fā)生火情時(shí),各部門(mén)員工的任務(wù)是撲救火災(zāi)、疏散人員、

搶救重要物資和維持秩序，緊急關(guān)頭以疏散、救援人員為主?；馂?zāi)發(fā)

生后，每一位員工都要牢記自己的首要職責(zé)是愛(ài)護(hù)業(yè)主、訪(fǎng)客及自己

的生命平安。

火災(zāi)發(fā)生后，由疏散組負(fù)責(zé)支配人員，為業(yè)主和訪(fǎng)客指明疏散方

向，并在疏散路途上設(shè)立崗位進(jìn)行引導(dǎo)、護(hù)送業(yè)主和訪(fǎng)客向平安區(qū)域

疏散。這時(shí)切記要提示大家不要乘坐電梯，假如煙霧較大，要告知大

家用濕毛巾捂住口鼻，盡量降低身體姿態(tài)有序、快速離開(kāi)。人員的疏

散以就近平安門(mén)、消防通道為主，也可依據(jù)火場(chǎng)實(shí)際狀況，敏捷機(jī)動(dòng)

地引導(dǎo)人員疏散。

仔細(xì)檢查起火區(qū)域及旁邊區(qū)域的各個(gè)單元，并關(guān)閉門(mén)窗和空調(diào)。

發(fā)覺(jué)有人員被困在起火區(qū)域，應(yīng)先營(yíng)救被困人員，確保每一位業(yè)主和

訪(fǎng)客均能平安撤離火場(chǎng)。

接待安置好疏散下來(lái)的人員，通過(guò)良好的服務(wù)穩(wěn)定人們的心情,

并剛好清點(diǎn)人員，檢查是否還有人沒(méi)有撤出來(lái)。

疏散依次為：先起火單元及相鄰單元，后起火層上面2層和下面

1層。疏散一般以向下疏散為原則（底層向外疏散），若向下通道已被

煙火封住，則可考慮向屋頂撤離。

在火場(chǎng)上救下的受傷業(yè)主、訪(fǎng)客以及撲救中受傷的員工，由搶救

組護(hù)送至平安區(qū)，對(duì)傷員進(jìn)行處理，然后送醫(yī)院救治。

6.6.警戒

保安部接到火警通知后，應(yīng)快速成立警戒組，布置好小區(qū)內(nèi)部及

外圍警戒。清除小區(qū)外圍和內(nèi)部的路障，疏散一切無(wú)關(guān)車(chē)輛和人員，

疏通車(chē)道，為消防隊(duì)滅火創(chuàng)建有利條件。限制起火大樓底層出入口，

嚴(yán)禁無(wú)關(guān)人員進(jìn)入大樓，指導(dǎo)疏散人員離開(kāi)，愛(ài)護(hù)從火場(chǎng)上救出的珍

貴物資。保證消防電梯為消防人員專(zhuān)用，引導(dǎo)消防隊(duì)員進(jìn)入起火層，

維持滅火行動(dòng)的秩序。加強(qiáng)對(duì)火災(zāi)區(qū)域的警戒，愛(ài)護(hù)好火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)，協(xié)

作公安消防部門(mén)和調(diào)查組對(duì)起火緣由的勘察。保證非起火區(qū)域和全體

業(yè)主、訪(fǎng)客的平安，防止犯罪分子趁火打劫。

6.7善后工作

火災(zāi)撲滅并經(jīng)公安消防部門(mén)勘察后，工程物料部應(yīng)快速將小區(qū)內(nèi)

的報(bào)警和滅火系統(tǒng)復(fù)原至正常狀態(tài)。保安部組織人員清理滅火器材，

剛好更換、補(bǔ)充滅火器材。管理運(yùn)作部統(tǒng)計(jì)人員傷亡狀況和小區(qū)財(cái)產(chǎn)

損失狀況，上報(bào)滅火指揮部及總經(jīng)理。綜合管理部組織員工對(duì)受災(zāi)業(yè)

主/用戶(hù)進(jìn)行慰問(wèn)，并依據(jù)實(shí)際須要賜予切實(shí)幫助。清潔綠化部組織員

工對(duì)火災(zāi)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清理，復(fù)原整齊，對(duì)因逃命或救火損壞的花木進(jìn)行

搶救或補(bǔ)種。滅火指揮部應(yīng)召開(kāi)會(huì)議，對(duì)火災(zāi)撲救行動(dòng)進(jìn)行回顧和總

結(jié)。

由物業(yè)總經(jīng)理發(fā)動(dòng)員工，收集可疑狀況，協(xié)作調(diào)查組對(duì)火災(zāi)事故

進(jìn)行調(diào)查，并責(zé)成消防專(zhuān)管員寫(xiě)出專(zhuān)題報(bào)告，分清責(zé)任。

假如小區(qū)財(cái)產(chǎn)辦有保險(xiǎn)，則由財(cái)務(wù)部門(mén)聯(lián)系保險(xiǎn)公司進(jìn)行索賠。

八、可以供應(yīng)的其它特色服務(wù)

以業(yè)主需求為基礎(chǔ)，供應(yīng)便利、經(jīng)濟(jì)、優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)和特約服

務(wù)，是日常物業(yè)管理工作的一項(xiàng)主要內(nèi)容。XX商住小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)

和服務(wù)定位上具有如下一些特點(diǎn)：小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對(duì)的獨(dú)

立性;有肯定規(guī)模，對(duì)社區(qū)服務(wù)的需求（或潛在需求）較大;業(yè)主素養(yǎng)

高，對(duì)特色服務(wù)的品位和深度要求亦高。有鑒于此，須要建立一個(gè)完

整的社會(huì)化服務(wù)體系，供應(yīng)全方位、多層次的綜合性服務(wù)，方可保證

業(yè)主日常生活舒適、便利、不假外求。

1、服務(wù)思路

1.1供應(yīng)種類(lèi)齊全的服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣、食、住、

行、用等各方面。同時(shí)依據(jù)業(yè)主需求的改變，在實(shí)際操作中不斷設(shè)計(jì)

和推出滿(mǎn)足業(yè)主特性化要求的服務(wù)項(xiàng)目，不供應(yīng)過(guò)剩的服務(wù)產(chǎn)品。

L2留意統(tǒng)籌與組織，確保無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目供應(yīng)的可行性。充分考

慮業(yè)主的承受實(shí)力，有償服務(wù)按略低于市場(chǎng)平均價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主供

應(yīng)。

1.3與社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)、專(zhuān)業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，

通過(guò)社會(huì)力氣，開(kāi)展專(zhuān)業(yè)化的各類(lèi)特約服務(wù)。

1.4服務(wù)人員以兼職為主，同時(shí)聘請(qǐng)四周地區(qū)部分下崗人員及熱

心公益、具有特長(zhǎng)的社區(qū)成員組織家政服務(wù)隊(duì)，統(tǒng)一管理，統(tǒng)一培訓(xùn)I。

推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。

2、服務(wù)項(xiàng)目

2.1無(wú)償服務(wù)：

2.2有償服務(wù)：

說(shuō)明：

有償服務(wù)的價(jià)格，以臨滄市物價(jià)局有關(guān)規(guī)定及XX商住小區(qū)周邊

市場(chǎng)平均價(jià)格為依據(jù)，按“略低于市場(chǎng)平均價(jià)格”的原則，合理確定,

實(shí)施前將報(bào)批核準(zhǔn)。

3、日常服務(wù)措施

為切實(shí)做好便民服務(wù)工作，我們擬向業(yè)主供應(yīng)無(wú)償服務(wù)和有償服

務(wù)，同時(shí)應(yīng)、業(yè)主須要不斷推陳出新。在居住區(qū)我們將推出以下服務(wù)：

3.1設(shè)立兒童益智中心。為解決業(yè)主子女放學(xué)后或假期在沒(méi)有父

母照看狀況下的去處問(wèn)題，我們將設(shè)立一個(gè)集嬉戲、學(xué)習(xí)、消遣及愛(ài)

好培育于一體的少兒益智中心，使之成為小摯友們的其次課堂，解決

業(yè)主的后顧之憂(yōu)。

3.2設(shè)立健康服務(wù)中心。我們將聯(lián)系有關(guān)單位在小區(qū)內(nèi)設(shè)立健康

中心，為業(yè)主供應(yīng)健康詢(xún)問(wèn)、健身、醫(yī)療，保健等多方面的綜合性健

康服務(wù)，提高'業(yè)主的生活質(zhì)量。

3.3完善小區(qū)文化消遣設(shè)施。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會(huì)

所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化消遣設(shè)施，如乒乓球室、桌球

室、棋牌室、閱覽室等等，增加業(yè)主休閑消遣的空間和場(chǎng)所，提高業(yè)

主的生活質(zhì)量。

九、物業(yè)管理物質(zhì)裝備支配

1、物業(yè)管理用房

為創(chuàng)建一個(gè)良好的居住和生活環(huán)境，依據(jù)建設(shè)部物業(yè)管理?xiàng)l例的

規(guī)定，以及結(jié)合臨滄市錦秀江山商住小區(qū)的特點(diǎn)，除各類(lèi)設(shè)施設(shè)備機(jī)

房外，物業(yè)管理用房還包括：

?管理服務(wù)用房：管理處接待、辦公用房；

?保安、保潔、工程修理、擺放工具設(shè)備、修理材料、

清潔物料和更衣等的管理用房和倉(cāng)庫(kù)；

2、物業(yè)管理用房的配置要求

管理處辦公用房：劃分為客戶(hù)接待和辦公兩個(gè)區(qū)域，場(chǎng)所面積按

建設(shè)部相關(guān)文件執(zhí)行。

工程修理作業(yè)工作室：需放置梯子、臺(tái)鉆等設(shè)備及備品備件倉(cāng)庫(kù)

等。

保安、保潔人員休息、更衣室：放置更衣箱、凳子、保潔工具等。

以上配置除管理用房外，其他用房可利用車(chē)庫(kù)等多余房間，以不

侵占正式辦公用房為宜?？偟脑瓌t是，給業(yè)主及租戶(hù)帶來(lái)便利，提高

我方人員工作效率。

3、管理設(shè)施的配置要求

管理處開(kāi)辦物品表

名稱(chēng)數(shù)量/型號(hào)

一、辦公用品開(kāi)辦物品

復(fù)印機(jī)1臺(tái)

電腦2臺(tái)

打印機(jī)1臺(tái)

對(duì)講機(jī)10只

對(duì)講機(jī)電池板10塊/1000mA

充電器10只/單路

現(xiàn)金保險(xiǎn)箱1臺(tái)

辦公桌4張/防火板臺(tái)面1600*800*750

辦公椅6把

接待桌2張/防火板臺(tái)面1600*800*750

接待椅4把

洽談桌1張/防火板桌面直徑75cm,高度75cn

洽談椅4把

會(huì)議桌1張

會(huì)議椅12把

網(wǎng)絡(luò)杯12只

煙灰缸3只

考勤鐘1只

標(biāo)識(shí)若干

塑封機(jī)1臺(tái)

飲水機(jī)1臺(tái)/立式

傳真機(jī)1臺(tái)

分欄文件柜5組/900*400*2300

檔案夾300只/HY2052

閱覽架1只/標(biāo)準(zhǔn)

電話(huà)機(jī)2只

大貨架2只/

更衣箱20只/六門(mén)

傘架3只/定制

大雨傘3把/定制

小雨傘20把/定制

二、修理工器具開(kāi)辦物品

臺(tái)式鉆床1臺(tái)

電錘(進(jìn)口)1臺(tái)

電動(dòng)疏通機(jī)2臺(tái)

鋁合金合頁(yè)梯

10只

(1.5m—5m)

管子鉗1把

龍門(mén)架1套

臺(tái)虎鉗1套

數(shù)字式萬(wàn)用表2只

指針式萬(wàn)用表4只

數(shù)字式鉗形表2只

兆歐表1只

砂輪機(jī)1臺(tái)

潛水泵4臺(tái)

拖線(xiàn)板3只

切割機(jī)2臺(tái)

梅花扳手4套/電工牌10件

套簡(jiǎn)扳于3套/電工牌32件

內(nèi)六角扳手5套/電工牌L5m/mT0m/m

二具箱10套

保險(xiǎn)帶4套

組合工具10套

硅膠搶3只/大小各一

牛油槍3只

管道工具2套/

泥瓦、木工工具2套/

三、保潔工具開(kāi)辦物品

升降梯1部/XX登月牌7米

吸塵吸水機(jī)2臺(tái)

高壓水槍2只

2.5米鋁梯3部

1.5米鋁梯2部

多功能清潔車(chē)4部

拖線(xiàn)盤(pán)4只/

黃魚(yú)車(chē)3部/

四、保安器具開(kāi)辦物品

雨衣/雨鞋29套

耳機(jī)29副

錄像帶40盤(pán)/

警棍6根/

十、前期物業(yè)服務(wù)介入工作支配及前期投入支配

1、成立項(xiàng)目小組

簽訂物業(yè)管理托付合同后，我們將從公司內(nèi)選派多名管理、技術(shù)

人員，組成XX商住小區(qū)項(xiàng)目小組，先行到位，開(kāi)展前期介入工作。

項(xiàng)目小組負(fù)責(zé)前期介入工作以及建立外部公共關(guān)系，同時(shí)對(duì)居住區(qū)的

設(shè)計(jì)、施工過(guò)程中已經(jīng)存在或可能發(fā)生的問(wèn)題提出看法和建議，定期

與開(kāi)發(fā)商、承建商協(xié)調(diào)解決。

2、早期接入的主要工作

2.1會(huì)審圖紙

從環(huán)境布局，管網(wǎng)設(shè)置，泊車(chē)場(chǎng)所，防盜報(bào)警設(shè)施，水電煤氣計(jì)

量，削減重復(fù)裝修等細(xì)微環(huán)節(jié)方面考慮。

2.2參與質(zhì)量管理

對(duì)設(shè)備選型、分布數(shù)量提出建議;加強(qiáng)對(duì)隱藏工程進(jìn)行驗(yàn)收，使

質(zhì)量隱患?xì)灉缭诿妊繒r(shí)，促進(jìn)無(wú)業(yè)建立質(zhì)量和驗(yàn)收效率的提高。為今

后的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行，修理創(chuàng)建條件。

2.3收集技術(shù)檔案

不斷收集積累物業(yè)家戶(hù)檔案資料和項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)資料?，為今后辦證、

修理、改造等作專(zhuān)業(yè)技術(shù)打算。

2.4熟識(shí)社區(qū)環(huán)境

了解業(yè)主的狀況，服務(wù)的內(nèi)容標(biāo)準(zhǔn)及部分業(yè)主的特別要求，同時(shí)

熟識(shí)與社區(qū)有關(guān)的供電、供水、煤氣、市政、等政府職能部門(mén)的狀況,

建立和諧的工作關(guān)系，使物業(yè)管理順當(dāng)運(yùn)作。

3、進(jìn)行物業(yè)交付前的實(shí)操性工作

在較深化了解物業(yè)及業(yè)主需求的基礎(chǔ)上,與開(kāi)發(fā)商攜手，做好以

下各項(xiàng)前期打算工作:

3.1幫助開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售工作，在銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)供應(yīng)物業(yè)管理詢(xún)問(wèn)，說(shuō)明

業(yè)主提出的相關(guān)問(wèn)題；

3.2供應(yīng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)建議，幫助制訂園林布置及環(huán)境設(shè)計(jì)方案；

3.3幫助制訂居住區(qū)內(nèi)交通管制方案及保安崗?fù)ぴO(shè)置方案；

3.4收集工程圖紙資料，現(xiàn)場(chǎng)參與設(shè)備的安裝調(diào)試；

3.5對(duì)設(shè)備設(shè)施及各類(lèi)管線(xiàn)的隱藏工程進(jìn)行跟蹤管理,確保施工

質(zhì)量；

3.6建立與社會(huì)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的聯(lián)系，開(kāi)展如通郵、通電、通水、通

氣、電話(huà)申請(qǐng)、有線(xiàn)電視、地名申報(bào)等打算工作；

3.7主動(dòng)開(kāi)展各類(lèi)商鋪的招商引租工作；

3.8針對(duì)將來(lái)須要完善的物業(yè)管理問(wèn)題建立專(zhuān)項(xiàng)檔案。

4、按規(guī)范實(shí)施接管驗(yàn)收

充分利用前期介入取得的各種資料和數(shù)據(jù)，以及對(duì)物業(yè)的了解，

本著“對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)、對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)”的宗旨，對(duì)XX商

住小區(qū)進(jìn)行嚴(yán)格、細(xì)致、全面的接管驗(yàn)收。

報(bào)

價(jià)

文

件

第一章物業(yè)管理費(fèi)成本測(cè)算

一、物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算

1、費(fèi)用預(yù)算編制說(shuō)明

托付方的要求、物業(yè)地理位置及總體功能的定位;

國(guó)家北京市物業(yè)管理有關(guān)法律法規(guī)；

同類(lèi)相像物業(yè)水平；

業(yè)戶(hù)消費(fèi)水平；

北京市現(xiàn)有物價(jià)水平；

北京市企業(yè)部分職位（工種）勞動(dòng)力市場(chǎng)工資指導(dǎo)價(jià)位表

車(chē)庫(kù)管理費(fèi)用另行測(cè)算（不含在物業(yè)管理費(fèi)中）；

測(cè)算以招標(biāo)標(biāo)的100%實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售為依據(jù)；

托付方供應(yīng)的數(shù)據(jù)，若實(shí)際狀況與其有較大差異，雙方應(yīng)予

以協(xié)商，再作相應(yīng)調(diào)整。

2、開(kāi)荒費(fèi)

“X義小區(qū)”交接驗(yàn)收后，須對(duì)其進(jìn)行全面“開(kāi)荒”清潔，尤

其是對(duì)小區(qū)道路、地面、門(mén)窗、下水道、設(shè)備機(jī)房及其他公共部位等。

“開(kāi)荒”清潔費(fèi)用由貴方擔(dān)當(dāng)，其費(fèi)用實(shí)行“實(shí)報(bào)實(shí)銷(xiāo)”，我公司負(fù)責(zé)

具體實(shí)施。

3、人事費(fèi)用

依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，公司在編人員（公司總部派駐項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）。

4、能耗費(fèi)

依據(jù)北京市物價(jià)局有關(guān)文件，水費(fèi)：4元/立方米；電費(fèi)：樓

道照明用電2.00元/度;

5、年度物業(yè)管理費(fèi)用預(yù)算

（1）支出預(yù)算

年度物業(yè)管理費(fèi)用支出預(yù)算表

年預(yù)算額

項(xiàng)目備注

（元）

見(jiàn)表一

辦公接待費(fèi)用

見(jiàn)表二

保安服務(wù)費(fèi)用

見(jiàn)表三

保潔服務(wù)費(fèi)用

見(jiàn)表四

設(shè)備管理費(fèi)用

見(jiàn)表八

綠化服務(wù)費(fèi)用

按管理成本10%收

管理酬金

取

按國(guó)家稅率5.55%

稅收及附加

計(jì)算

合計(jì)

物業(yè)管理費(fèi)：3?5元/年.平方米

注：年度設(shè)備設(shè)施檢測(cè)費(fèi)用（見(jiàn)表六）及年度房屋設(shè)備設(shè)施外托

付保養(yǎng)費(fèi)用（見(jiàn)表七）納入公共修理基金。

表

辦公接待費(fèi)用預(yù)算表

月預(yù)算年預(yù)算

項(xiàng)目備注

額（元）額（元）

13300.152400.

人事費(fèi)用

0000

管理處經(jīng)理（13000.036000.0

人）00

2500.030000.0

經(jīng)理助理（1人）

00

1800.021600.0

業(yè)戶(hù)主管（1人）

00

1800.021600.0

設(shè)備主管（1人）

00

1800.021600.0

安保主管（1人）

00

保潔、綠化主管1800.021600.0

（1人）00

3600.043200.0

工作餐費(fèi)