北碚城南A18-2/01地塊定位報(bào)告January2011項(xiàng)目背景

Background

市級規(guī)劃：2010年，重慶市政府將北碚城南列為未來重點(diǎn)發(fā)展的“新六大商圈”之一。

區(qū)級規(guī)劃：北碚區(qū)政府新編制的城市規(guī)劃中，城南商圈整體規(guī)劃為：五星級酒店、金融、百貨、家居、餐飲、娛樂、會展等多元化業(yè)態(tài)。

周邊情況：2010年，北碚區(qū)人口總數(shù)約為60萬，人均消費(fèi)性支出為15489元，但目前商業(yè)發(fā)展大大滯后于六大主城區(qū)，高端精品消費(fèi)很少，有非常大的上升空間。

旅游經(jīng)濟(jì)：北碚以風(fēng)景、綠化著稱，是重慶首個入選全國“花園城市”的行政區(qū)，北溫泉和縉云山為全國知名的旅游地標(biāo)，2009年，縉云山接待游客超過350萬人次。

社區(qū)人口：A18地塊周邊已入住和在售的中高端住宅項(xiàng)目眾多，龍湖、萬科等知名開發(fā)商也即將進(jìn)入。天時(shí)·地利·人和項(xiàng)目目的

Objective作為senci第一個房地產(chǎn)項(xiàng)目，它具有試驗(yàn)性，可為未來開發(fā)積累寶貴經(jīng)驗(yàn)。重要的地理位置，使之有責(zé)任成為北碚的新商業(yè)地標(biāo)。吸引高質(zhì)量的目標(biāo)消費(fèi)群體，提供高品質(zhì)的消費(fèi)體驗(yàn)，與周邊競品打出差異化。促進(jìn)商家營業(yè)額，使物業(yè)增值。長遠(yuǎn)來說，利用A18地塊的成功，來提升senci在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的價(jià)值，為未來其他項(xiàng)目的成功奠定基礎(chǔ)。目錄

AgendaPart1：周邊概況

Part2：競品分析及SWOT

Part3：整體定位策略

Part4：樣板比對/參考模型

Part5：業(yè)態(tài)規(guī)劃及租戶建議

Part6：建筑設(shè)計(jì)建議

Part7：運(yùn)營及推廣策略

Part8：項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃

Part9：財(cái)務(wù)測算項(xiàng)目北為中高檔住宅項(xiàng)目概況Summary北南東西逸景苑嘉茵苑新城國際縉云小區(qū)B

A18-2/01地塊，總占地面積約為26500平米，規(guī)劃建筑面積約為31800平米，綠地及公共面積約為15600平米。項(xiàng)目南為工廠車間及寫字樓西湖山水項(xiàng)目西為政府規(guī)劃之大學(xué)科技園項(xiàng)目東鄰雙元大道及輕軌6號線嘉陵風(fēng)情街龍湖編號樓盤名稱入住時(shí)間總戶數(shù)入住人口1嘉茵苑12002逸景苑6003縉云小區(qū)24004新城國際在售10005西湖山水在售6886中央美苑10007回龍花園1000

合計(jì)：

7888

23821周邊入住人口Residence按重慶市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，平均每戶入住3.02人計(jì)算。周邊底商調(diào)研ResearchA18地塊周邊底商調(diào)研可以看到：

休閑類消費(fèi)嚴(yán)重不足

餐飲比例尚可，但面積不足，檔次很低，多為小餐館，沒有適合婚宴、聚會或商務(wù)宴請的場所

購物類消費(fèi)中，建材占1/3，小賣部占1/5，無法滿足中高收入人群的需求

服務(wù)類消費(fèi)中，汽車服務(wù)占1/3，種類不夠豐富。周邊休閑、服務(wù)類商家缺乏，餐飲和購物不上檔次和規(guī)模，無法適應(yīng)入住率日益增高的社區(qū)消費(fèi)需求功能區(qū)分業(yè)態(tài)門店數(shù)量面積業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)比重面積面積比重購物超市22003246%167538%小賣部8360面包房115煙酒店390家居3110水果店140建材9630電器3180牛奶250服裝00服務(wù)自助銀行002536%162037%房屋中介5200通訊270洗衣店3170理療160藥店3180診所180快遞110理發(fā)店4250攝影180汽車服務(wù)4520休閑茶樓130046%63014%足浴/SPA00美容180網(wǎng)吧2250餐飲面館2100812%49011%餐館5310火鍋180總計(jì)

69441569100%4415100%目錄

AgendaPart1：周邊概況

Part2：競品分析及SWOT

Part3：整體定位策略

Part4：樣板比對/參考模型

Part5：建筑設(shè)計(jì)建議

Part6：業(yè)態(tài)規(guī)劃及租戶建議

Part7：運(yùn)營及推廣策略

Part8：項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃

Part9：財(cái)務(wù)測算重慶市政府規(guī)劃的六大新興商圈之一，北碚城南商圈中的重點(diǎn)項(xiàng)目分為南、北兩區(qū)，總30萬平米建筑面積。北區(qū)定位大型購物街區(qū)，18萬㎡，含百貨、購物中心、專賣店、超市、寫字樓。

南區(qū)12萬㎡，以溫泉浴、酒吧、茶館、迪吧形成主力消費(fèi)區(qū)?；张山ㄖL(fēng)格。目前正準(zhǔn)備將地下停車場改裝為商業(yè)，發(fā)展露天停車位。嘉陵風(fēng)情街優(yōu)勢：業(yè)態(tài)集中，未來北碚的主力步行街，消費(fèi)者在這里可以滿足大部分消費(fèi)需求。弱點(diǎn)：體量過大，街道較寬，在初期空置店鋪較多時(shí)，很難迅速聚集人氣；店鋪規(guī)劃以大體量為主，缺乏小店；業(yè)態(tài)規(guī)劃較亂，高中低端店鋪混于一體，造成整個街區(qū)不上檔次。龍湖未來在朋家院將有4000畝規(guī)劃，按照慣例，它很難不做商業(yè)。

Option1：“天街”式商業(yè)，可參考西城天街，典型的shoppingmall形態(tài)。

Option2：“新牌坊”式商業(yè)，集中式購物區(qū)+住宅底商，以餐飲和超市帶動人氣，休閑次之，逐步加入家居等購物業(yè)態(tài)。龍湖朋家院組團(tuán)優(yōu)勢：龍湖品牌、未來業(yè)主和租戶資源，以及熟練的商業(yè)操作手法，是商業(yè)成功的保證。弱點(diǎn)：位置較偏，需要靠自身的第一批住戶帶動消費(fèi)，預(yù)計(jì)會先做底商或超市，再做集中式商業(yè)，成型時(shí)間預(yù)計(jì)在3年以后。（對方定位報(bào)告尚未完成）Strength

地段優(yōu)勢：政府著力打造的城南核心商圈客群優(yōu)勢：緊鄰北碚新區(qū)中高端住宅群（包括縉云大道別墅區(qū)、龍湖朋家院項(xiàng)目）緊鄰政府辦公區(qū)、北碚CBD交通優(yōu)勢：緊鄰輕軌6號線（2013年竣工）OpportunityThreatsWeakness

目前整體片區(qū)乃至北碚的商業(yè)氛圍較差北碚消費(fèi)者沒有在這一地段消費(fèi)的習(xí)慣項(xiàng)目遠(yuǎn)離大學(xué)區(qū)愈10萬人的消費(fèi)力首先以工廠姿態(tài)亮相，對后期商業(yè)轉(zhuǎn)型是一個考驗(yàn)

新總規(guī)帶動整體片區(qū)的發(fā)展周邊休閑、服務(wù)類消費(fèi)不足，是一大機(jī)會周邊及整個北碚的餐飲不上檔次嘉陵風(fēng)情街體量過大，難以短期形成氣候

嘉陵風(fēng)情街率先開街，有力搶奪優(yōu)質(zhì)租戶龍湖未來成熟商業(yè)進(jìn)駐，將對整個片區(qū)形成強(qiáng)大的威脅目錄

AgendaPart1：周邊概況

Part2：競品分析及SWOT

Part3：整體定位策略

Part4：樣板比對/參考模型

Part5：業(yè)態(tài)規(guī)劃及租戶建議

Part6：建筑設(shè)計(jì)建議

Part7：運(yùn)營及推廣策略

Part8：項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃

Part9：財(cái)務(wù)測算順應(yīng)政策思路：低容積率和高綠地率，足夠體量做景觀，順應(yīng)政府“重慶花園”的思路。中高收入人群集中：周邊密集了眾多中高端住宅小區(qū)、政府機(jī)關(guān)和事業(yè)單位，定位宜與嘉陵風(fēng)情街打出差異化，針對中高端人群，走精品路線。交通要道：確保滿足城南新區(qū)配套需求務(wù)必成為輻射北碚乃至全重慶的特色消費(fèi)場所業(yè)態(tài)組合：中高端餐飲、休閑類消費(fèi)，目前基本空白，完全有機(jī)會占領(lǐng)先機(jī)服務(wù)類消費(fèi)吸引周邊社區(qū)居民，增加人氣把大眾型購物讓給嘉陵風(fēng)情街,保留精品類/社區(qū)配套類購物花園式時(shí)尚休閑中心策略StrategyA18-2/01IS…重慶后花園，城市會客廳定位Positioning北碚，從陪都時(shí)期開始，就有很深的人文底蘊(yùn)，很多文學(xué)、藝術(shù)巨匠都曾在這留下足跡。在步行街逐步成熟之后，北碚需要精品項(xiàng)目出現(xiàn)，進(jìn)一步提升區(qū)域形象。而園林牌，則是作為“國家級山水園林城市”最好的名片。它是，融合重慶和北碚歷史人文風(fēng)貌的、提供精品生活體驗(yàn)的、北碚未來的新地標(biāo)它不僅僅提供餐飲、娛樂、購物、休閑，還代表一種全新的生活方式它具有時(shí)尚態(tài)度及藝術(shù)文化觀點(diǎn)，提供市民閑暇聚會的場所年齡主要在25至50歲的精英人群中高收入、受過高等教育有國內(nèi)或出國旅游經(jīng)歷，有一定國際化視野具有一定品位，喜愛文化藝術(shù)圈層中的意見領(lǐng)袖年輕、開放的心態(tài)精益求精的生活態(tài)度外地旅游人群，希望尋找到可以留下記憶的地方目標(biāo)客群TargetAudience另一種可能：奧特萊斯？

Outlets上海青浦奧特萊斯：年?duì)I業(yè)額20億重慶美美百貨：年?duì)I業(yè)額5.1億重慶西部奧特萊斯：年?duì)I業(yè)額4.5億上海青浦奧特萊斯米蘭著名折扣村village奢侈品零售賣場最重要的核心競爭力在于品牌目前重慶美美百貨，月均坪效過10萬的品牌為：Burbery、Catier、Emporio

Armani、Zegna。目前，西奧擁有的直營品牌有：Armani、Versace、Zegna等如果可以引進(jìn)國人熱捧，但西奧尚未引進(jìn)的品牌，如Gucci、Burbery等，則有輻射全重慶的可能重慶美美百貨各店鋪營業(yè)額及租金表目錄

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Part2：競品分析及SWOT

Part3：整體定位策略

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Part5：業(yè)態(tài)規(guī)劃及租戶建議

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Part8：項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃

Part9：財(cái)務(wù)測算Reference重慶天地重慶天地占地面積3.2萬平米，建筑面積8.4萬平米。業(yè)態(tài)含：餐飲、酒吧、精品零售、五星級精品酒店、文化劇場。成本5800元/平米（含設(shè)計(jì)、工程、機(jī)電等所有前期建設(shè)費(fèi)）現(xiàn)代化高樓與中式建筑形成鮮明對比,中西合璧、新舊交替的文化底蘊(yùn)一覽無余Reference重慶天地傳統(tǒng)的青磚與大面積的落地玻璃，制造國際化的復(fù)古風(fēng)情Reference重慶天地靈感來源于傳統(tǒng)吊腳樓和陪都時(shí)期洋行建筑，不會過于陳舊Reference重慶天地非洲菠蘿格木條吊頂，混搭出東南亞建筑語言，成為流行的東方元素Reference重慶天地GFA19,000sqmGFA7,000sqmGFA8,300sqmGFA19,000sqmGFA4,000sqmGFA1,200sqm“重慶天地”功能分布商業(yè)主樓傳統(tǒng)工業(yè)廠房與現(xiàn)代設(shè)計(jì)元素相結(jié)合的表現(xiàn)形式，高低錯落退臺，并分為多個體量，打破了建筑過于龐大的壓抑感，使之擁有宜人的尺度。商業(yè)業(yè)態(tài)：時(shí)尚餐飲、特色小吃、精品零售、養(yǎng)生休閑吊腳（臨江）樓高低錯落的重慶傳統(tǒng)建筑臨江而立，層層疊落和退讓的平臺共同造就了豐富的天際線和體量變化。商業(yè)業(yè)態(tài)：高端國際美食精品酒店89間客房的城市頂級酒店，室內(nèi)裝修融合重慶傳統(tǒng)風(fēng)格，配飾選擇采集重慶民間靈感。其中，酒店配套“與鯊共舞”會所，擁有亞洲最長的亞克力觀景面，數(shù)百種海洋生物，以及來自紐約的沙虎鯊，為重慶帶來不一樣的全新感受！低地村落建筑造型采用重慶傳統(tǒng)民居、工業(yè)廠房建筑和外來風(fēng)格建筑相結(jié)合的形式，運(yùn)用吊腳樓、過街連廊等造型手段，以灰磚墻、小青瓦等傳統(tǒng)建筑材料構(gòu)筑為一具有濃郁重慶特色的村落建筑群。商業(yè)業(yè)態(tài)：西餐、酒吧、茶樓、精品店，浪漫休閑村落，蘊(yùn)育時(shí)尚現(xiàn)代生活。高地村落建筑造型采用重慶傳統(tǒng)民居、工業(yè)廠房建筑和外來風(fēng)格建筑相結(jié)合的形式，運(yùn)用吊腳樓、過街連廊等造型手段，以灰磚墻、小青瓦等傳統(tǒng)建筑材料構(gòu)筑為一具有濃郁重慶特色的村落建筑群。商業(yè)業(yè)態(tài)：西餐、酒吧、茶樓、精品店，浪漫休閑村落，蘊(yùn)育時(shí)尚現(xiàn)代生活。劇場東側(cè)與高、低地村落群圍合的廣場是194標(biāo)高進(jìn)入基地的主要入口。露天劇場分有頂和無頂兩部分，有頂部分為單層建筑，建筑高9.7米,周邊架空，僅舞臺和后部管理儲藏部分有墻圍護(hù)。該劇場可容納440個座位，并考慮2-3個殘疾人席。Reference香港1881香港1881

heritage坐落于尖沙咀廣東道，占地約1.44萬平方米，項(xiàng)目原址由1880年代開始直至1997年，一直為香港水警總部，建筑以維多利亞式設(shè)計(jì)為主，充滿殖民地色彩。百年經(jīng)典建筑與國際品牌名店、時(shí)尚食府、古跡酒店融匯而成，「1881

Heritage」成為香港集文化旅游與購物消閑的新地標(biāo)。Reference香港1881Reference香港1881Reference香港1881Reference香港1881Reference香港1881Reference武漢-花園道總建面3萬平方米，一期占地28畝、由8棟低層廠房及一棟辦公樓組成，是西北湖CBD中難得一見的低密度商業(yè)、辦公間。項(xiàng)目前身為中南汽車修造有限公司：華中地區(qū)最早的汽車修理廠廠區(qū)內(nèi)200多顆幾十年樹齡的老樹以及舊廠房,被重新裝扮保留下來辦公樓改為創(chuàng)意辦公基地，舊廠房變成為情景商街業(yè)態(tài)規(guī)劃集創(chuàng)意辦公、格調(diào)購物、時(shí)尚餐飲、休閑娛樂為一體。

Reference杭州-西溪天堂精品商業(yè)街WestbrookWalk定位：國際風(fēng)尚餐廳、藝術(shù)娛樂、創(chuàng)意潮流精品

設(shè)計(jì)理念：獨(dú)創(chuàng)人文與自然相融的綜合性生態(tài)商業(yè)模式作為西溪天堂國際旅游綜合體的重要組成部分，西溪天堂精品商業(yè)街總建筑面積約4.5萬平方米，街區(qū)可容納店鋪160余家（平均每店300平方米），規(guī)劃有國際風(fēng)尚區(qū)、創(chuàng)意生活區(qū)、精品影院、大型KTV、美食廣場、碼頭餐飲區(qū)等區(qū)塊，并配備1500個停車位的景觀停車場，集休閑、娛樂、餐飲、購物、文化、藝術(shù)、旅游之大成。Reference杭州-西溪天堂精品商業(yè)街WestbrookWalkReference杭州-西溪天堂精品商業(yè)街WestbrookWalkReference杭州-西溪天堂精品商業(yè)街WestbrookWalkReference杭州-西溪天堂精品商業(yè)街WestbrookWalkReference杭州-西溪天堂精品商業(yè)街WestbrookWalkReference杭州-西溪天堂精品商業(yè)街WestbrookWalk西溪天堂悅?cè)厍fReference杭州湖濱國際杭州湖濱國際名品街于2005年10月10日開街?？偵虡I(yè)面積約18000平方米，共由34家國際著名品牌專賣店圍聚而成，主要經(jīng)營國際品牌服飾、箱包、珠寶、手表、皮草、家居、美容及中西式餐飲等，由世界著名品牌商直接經(jīng)營或指導(dǎo)經(jīng)營。專賣店單店面積從200多到1000多平方米不等。品牌有ArmaniCasa家居，意大利Corneliani，SilvanoLattanzi，法拉利中國第二家分店，法國思妍麗心居會所等。湖濱國際與其他自然形成的商業(yè)街區(qū)不同，有著統(tǒng)一的形象、宣傳和推廣，統(tǒng)一的物業(yè)管理。瀕臨西湖的無與倫比的地理位置，造就了新湖濱的迷人魅力。Reference杭州湖濱國際參考案例——香港蘭桂坊參考案例——上海新天地參考案例——成都寬窄巷子參考案例——上海田子坊參考案例——北京三里屯village參考案例——北京三里屯village參考案例——北京三里屯village目錄

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Part2：競品分析及SWOT

Part3：整體定位策略

Part4：樣板比對/參考模型

Part5：業(yè)態(tài)規(guī)劃及租戶建議

Part6：建筑設(shè)計(jì)建議

Part7：運(yùn)營及推廣策略

Part8：項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃

Part9：財(cái)務(wù)測算業(yè)態(tài)組合TradeMix業(yè)態(tài)類型數(shù)量面積面積比例餐飲類大型中餐、精品私房菜、會所等15900033.3%江湖菜、家常菜、泰國菜、壽司、西式簡餐、咖啡、連鎖快餐、甜品等15400014.8%休閑類茶樓、足浴、SPA、酒吧、酒窖、健身房、KTV等15800029.7%服務(wù)類銀行、郵政、房屋中介、通訊、美容美發(fā)、皮具養(yǎng)護(hù)、旅游、洗衣、婚紗攝影等15300011.1%購物類飾品、面包店、煙酒店、家居、服裝、藥房等30300011.1%合計(jì)9027000100%總建筑面積31800平米，預(yù)計(jì)得房率為85%，可出租面積約為：27000平米。餐飲類租戶建議高端中餐情調(diào)西餐甜品店異國餐飲草坪婚宴順風(fēng)123外婆橋

琳瑯銅鑼灣美滿蕉園瑞泰豐回轉(zhuǎn)壽司味千拉面恒記甜品兩岸咖啡金翠河表叔茶餐廳休閑類租戶建議婚紗影樓茶樓SPA異國餐飲酒窖金夫人婚紗攝影兒童天堂攝影富隆酒窖佰釀酒窖歡樂迪KTV目錄

AgendaPart1：周邊概況

Part2：競品分析及SWOT

Part3：整體定位策略

Part4：樣板比對/參考模型

Part5：業(yè)態(tài)規(guī)劃及租戶建議

Part6：建筑設(shè)計(jì)建議

Part7：運(yùn)營及推廣策略

Part8：項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃

Part9：財(cái)務(wù)測算項(xiàng)目定位為花園式時(shí)尚休閑中心，在建筑附近為租戶預(yù)留私密花園，在入口及公共區(qū)域設(shè)計(jì)具有公共休閑功能的景觀，最好有供人拍照留念，或可作婚紗攝影、藝術(shù)攝影的景觀設(shè)計(jì)。項(xiàng)目分為兩個組團(tuán)：以陪都特色為主的風(fēng)情商業(yè)街，以工廠為特色的loft風(fēng)格，兩者結(jié)合。項(xiàng)目以高端的餐飲、休閑為主要業(yè)態(tài)，設(shè)計(jì)中突出風(fēng)情、精致和人文理念。將臨街店鋪規(guī)劃為餐飲、茶樓、KTV等需要展示人氣的業(yè)態(tài)，購物向住宅區(qū)做展示。工廠部分，可以在底樓或頂樓設(shè)置小型的集團(tuán)歷史、產(chǎn)品展廳或展示過道。項(xiàng)目位于重慶近郊，周邊農(nóng)村居民較多，整體建筑風(fēng)格不宜過于復(fù)古或中式，可融入一些國際化的流行設(shè)計(jì)元素。項(xiàng)目位于“國家級山水園林城市”北碚，且坐落于縉云山下，設(shè)計(jì)語言中需考慮體現(xiàn)。地面停車場，考慮容納500個停車位。不設(shè)計(jì)地下停車位。項(xiàng)目位于輕軌線上，臨雙元大道的樓體上考慮設(shè)置畫布廣告位。重慶陰天和雨季較長，考慮使用紅磚外立面的可能性，多玻璃窗采光。少量水景。綠色植物考慮竹子、桂花、芭蕉等，中庭園林為造價(jià)較低的草坪，花卉考慮四季開花的效果。設(shè)計(jì)公司資料伍德帕加設(shè)計(jì)事務(wù)所：上海新天地、西湖天地、重慶天地設(shè)計(jì)單位，主設(shè)計(jì)師BenjaminWood來自世界排名第一的美國SOM設(shè)計(jì)事務(wù)所，其代表作為美國波士頓碼頭大型舊城改造項(xiàng)目，擅長舊城改造。收費(fèi)：235元/平米（重慶天地）深圳菲利浦斯建筑規(guī)劃顧問有限公司收費(fèi)：40-50元/平米深圳博濤建筑設(shè)計(jì)顧問公司目錄

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Part2：競品分析及SWOT

Part3：整體定位策略

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Part5：業(yè)態(tài)規(guī)劃及租戶建議

Part6：建筑設(shè)計(jì)建議

Part7：運(yùn)營及推廣策略

Part8：項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃

Part9：財(cái)務(wù)測算施工階段，以圍墻噴繪畫面預(yù)告項(xiàng)目，考慮到政策規(guī)定，同時(shí)宣傳5個重慶宣傳、北碚旅游。物業(yè)營運(yùn)、保安人員，身著西裝或統(tǒng)一制服，可邀請西師或川美老師設(shè)計(jì)。開業(yè)初期，與柏聯(lián)SPA、海宇溫泉酒店等北碚的高端消費(fèi)場所合作，贈消費(fèi)券。開業(yè)初期，與云山原筑、北溫泉9號等周邊高端樓盤合作，贈消費(fèi)券。開業(yè)初期，向政府、事業(yè)單位、大型企業(yè)、院校的行政負(fù)責(zé)人贈送禮品和消費(fèi)券。邀請政府領(lǐng)導(dǎo)參加盛大的試營業(yè)典禮。開業(yè)后以活動作為推廣的主要手段，常規(guī)活動以體現(xiàn)國際化的、精致的生活方式為主。向部分政府、事業(yè)單位、院校活動提供場地贊助，如紅歌會、藝術(shù)展等，帶動人氣。聯(lián)合高端汽車、服裝品牌，舉行VIP聯(lián)誼會或新品發(fā)布會，門前道路可作汽車試乘試駕。周末在公共入口廣場安排樂隊(duì)表演，可與西南大學(xué)合作。免停車費(fèi)。目錄

AgendaPart1：周邊概況

Part2：競品分析及SWOT

Part3：整體定位策略

Part4：樣板比對/參考模型

Part5：業(yè)態(tài)規(guī)劃及租戶建議

Part6：建筑設(shè)計(jì)建議

Part7：運(yùn)營及推廣策略

Part8：項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃

Part9：財(cái)務(wù)測算節(jié)點(diǎn)時(shí)間計(jì)劃項(xiàng)目控制階段持續(xù)時(shí)間11.0111.0211.0311.0411.0511.0611.0711.0811.0911.1011.1111.1212.0112.0212.0312.0412.052011.01-2011.02

項(xiàng)目啟動階段2Months

項(xiàng)目項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)啟動1個月

營銷市場前期調(diào)研完成1個月

項(xiàng)目定位完成1個月

財(cái)務(wù)指標(biāo)測算完成1個月

招商顧問確定1個月

設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)顧問確定1個月

施工圖深化單位確定1個月

景觀設(shè)計(jì)顧問確定1個月

成本工程及材料招投標(biāo)啟動（模擬清單方式）1個月

土石方招投標(biāo)完成1個月

2011.03-2011.04

項(xiàng)目設(shè)計(jì)及招商籌備階段2Months

設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)方案確定及審批通過2個月

修詳規(guī)報(bào)件完成1個月

施工圖完成及審批通過2個月

園林景觀設(shè)計(jì)完成2個月

成本招投標(biāo)完成（建筑總包，機(jī)電總包,景觀）2個月

工程場平完成2個月

營銷租戶意向溝通

租戶初步溝通（概念設(shè)計(jì)后）

2011.05-2012.12

施工及招商實(shí)施階段8Months

工程結(jié)構(gòu)封頂及驗(yàn)收通過6個月

外立面及初裝修部分4個月

園林景觀(園林需錯開夏天,9月開始)4個月

消防驗(yàn)收及竣工備案2個月

設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)顧問持續(xù)跟進(jìn)

營銷招商實(shí)施及意向書簽定

招商合同簽定（竣工備案及消防驗(yàn)收完成后）

營運(yùn)物業(yè)公司確定3個月

2011.12-2012.04

商鋪裝修階段4Months

工程/招商租戶進(jìn)場裝修（考慮春節(jié)因素，可提前裝修）4個月

營銷開業(yè)前推廣

營運(yùn)物業(yè)工作前期準(zhǔn)備

2012.05-2012.09

試營業(yè)階段

2012.10后

正式營業(yè)階段

總21個月首年招租率為50%，第二年招租率為90%

項(xiàng)目時(shí)間計(jì)劃表目錄

AgendaPart1：周邊概況

Part2：競品分析及SWOT

Part3：整體定位策略

Part4：樣板比對/參考模型

Part5：業(yè)態(tài)規(guī)劃及租戶建議

Part6：建筑設(shè)計(jì)建議

Part7：運(yùn)營及推廣策略

Part8：項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃

Part9：財(cái)務(wù)測算序號成本科目名稱最初成本(A)最新批準(zhǔn)成本(B)百分比1

前期及竣工相關(guān)費(fèi)用Preliminaries4,491,740.003,062,065.040.56%2樁基及圍護(hù)工程PilingandContiguousWall26,886,006.0011,851,839.212.15%3地庫及主體建筑工程

BasementandSuperstructureWorks147,941,640.00173,501,221.0031.45%4

建筑裝飾、材料及設(shè)備InteriorFinishes82,767,258.00114,926,199.9220.83%5

機(jī)電及樓宇