廣州花園項(xiàng)目營銷推廣策略方案2013年10月23日呈交：梅縣源寶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目錄第一部分房地產(chǎn)市場分析第二部分項(xiàng)目本體分析第三部分項(xiàng)目定位第四部分項(xiàng)目銷售推廣策略第一部分房地產(chǎn)市場分析宏觀政策解讀梅州城市規(guī)劃梅州房地產(chǎn)分析【新政】中央“十八大”之后，調(diào)整經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，增速推進(jìn)“新型城鎮(zhèn)化”戰(zhàn)略發(fā)展，擴(kuò)大內(nèi)需消費(fèi)為重點(diǎn)，持續(xù)抑制房地產(chǎn)調(diào)控政策方向和力度不變。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障工作積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，增強(qiáng)城鎮(zhèn)綜合承載能力，提高土地節(jié)約集約利用水平，大力推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口成為城市市民，擴(kuò)大內(nèi)需消費(fèi)。實(shí)施穩(wěn)健的貨幣政策，適當(dāng)擴(kuò)大社會(huì)融資總規(guī)模，保持貸款適度增加，結(jié)合稅制改革完善結(jié)構(gòu)性減稅政策。下一步稅收制度改革的重點(diǎn)將包括對房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收有關(guān)稅種進(jìn)行簡并，并研究逐步在全國推開房地產(chǎn)稅等。建立市場配置和政府保障相結(jié)合的住房制度，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)和管理，滿足困難家庭基本需求。宏觀政策解讀政策力度：實(shí)施細(xì)則進(jìn)一步擠壓投資性需求，明確支持自住性住房需求，將外來務(wù)工人員納入保障房范圍，強(qiáng)化“三限”限購、限貸、限價(jià)政策“新國五條”細(xì)則強(qiáng)化征收個(gè)人住房所得稅，統(tǒng)一按照增值部分的20%征收。加快推進(jìn)擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍地級以上城市的需將外來務(wù)工人員納入住房保障的范圍。確保土地供應(yīng)并優(yōu)先安排中小戶型為主的房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款。“4.15”新政購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭,貸款首付款比例不得低于30%。貸款購買第二套住房的家庭,貸款首付款比例不得低于50%,貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。對貸款購買第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。宏觀政策解讀在政策落腳點(diǎn)方面，國五條細(xì)則仍致力于抑制投機(jī)性購房需求，支持首套置業(yè)需求壓需求促供給以抑制投資性需求為綱，強(qiáng)化信貸政策，結(jié)構(gòu)性收縮

二套房貸，限購升級，明確統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)2013年住房供應(yīng)量應(yīng)不低于過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量信貸上優(yōu)先支持中小戶型商品房建設(shè)落實(shí)2013保障房基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)宏觀政策解讀

全國政協(xié)7月16日在北京召開“積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化，著力提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量”專題協(xié)商會(huì)，圍繞破解城鎮(zhèn)化過程中的重點(diǎn)難點(diǎn)問題、提高城鎮(zhèn)化質(zhì)量進(jìn)行協(xié)商議政。中共中央政治局常委、全國政協(xié)主席俞正聲、國務(wù)院副總理汪洋出席專題并講話。俞正聲強(qiáng)調(diào)，積極穩(wěn)妥推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)要堅(jiān)持以人為本。1、中小開發(fā)商帶來發(fā)展機(jī)遇：在新型城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，中小開發(fā)商面臨著全新的發(fā)展機(jī)遇；以高科技、文化創(chuàng)意、旅游度假、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以房地產(chǎn)作為平臺(tái)，跨界整合資源，做好服務(wù)和運(yùn)營，創(chuàng)造出各種房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)、與城鎮(zhèn)化互動(dòng)發(fā)展的新模式，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化的發(fā)展。2、房地產(chǎn)價(jià)格上漲：中國的城市化進(jìn)程剛剛開始，未來三十年房價(jià)將會(huì)繼續(xù)向上趨勢：第一，城鎮(zhèn)人口的流動(dòng)增加會(huì)導(dǎo)致一些住房需求的增加；第二，土地成本比較硬性，一直往上漲；第三，中國投資渠道比較少。宏觀政策解讀—城鎮(zhèn)化發(fā)展

3、2.6億人回家鄉(xiāng)置業(yè)和創(chuàng)業(yè)：我國現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率是52.6%，7.1億城鎮(zhèn)人口，但是其中有2.6億享受不了城市居民的公共福利，在城市打工掙錢，然后到家鄉(xiāng)改變自己的生活條件。4、增加新的投資熱點(diǎn)：6月19日和26日召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議等觀點(diǎn)(支持首套房和棚戶區(qū)改造等)，新一屆政府為了穩(wěn)增長，就需要避免投資增速下滑過快，因此，可能會(huì)啟動(dòng)一些新的投資熱點(diǎn)，例如在兩次常務(wù)會(huì)議上提到的棚戶區(qū)改造、保障房建設(shè)、支持首套住房需求等。宏觀政策解讀—城鎮(zhèn)化發(fā)展中央十八之后，從政府出臺(tái)各項(xiàng)調(diào)控政策中可看出，住宅市場一直處于飄忽不定的宏觀政策影響下，未來走勢始終處于不確定狀態(tài)。2013“新國五條”細(xì)則“20%個(gè)稅征收”房產(chǎn)稅，對于“限購、提高二套房首付比例及利率”均未提及，并未像市場預(yù)測會(huì)對市場產(chǎn)生較大沖擊，相反大多觀望者再次踏空，各片區(qū)剛需住宅成交率及價(jià)格反而不降反升。宏觀政策解讀小結(jié)觀點(diǎn)一：目前的房地產(chǎn)正處于鞏固調(diào)控成果與觀察調(diào)控綜合影響力的階段；觀點(diǎn)二：從政策的走向來看，我們認(rèn)為政府會(huì)在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)長期穩(wěn)定發(fā)展與維持房地產(chǎn)穩(wěn)定之間盡量取得平衡；觀點(diǎn)三：短期內(nèi)會(huì)繼續(xù)抑制房地產(chǎn)發(fā)展；長期來看，未來的房地產(chǎn)將會(huì)穩(wěn)定發(fā)展，或伴有小幅的向上行情。城市規(guī)劃—梅州概況梅州市位于廣東省粵東北部地區(qū)，東部與福建省交界，南部與廣東省潮州市、揭陽市、汕尾市毗鄰，西部與廣東省河源市接壤，北部與江西省相連。全市行政面積1.5925萬平方公里，人口為521.35萬人(2013年)。梅州轄梅江區(qū)、梅縣、大埔縣、豐順縣、五華縣、平遠(yuǎn)縣、蕉嶺縣1區(qū)6縣，代管1個(gè)縣級市（興寧市）。梅州是中國著名的四鄉(xiāng)——“文化之鄉(xiāng)、華僑之鄉(xiāng)、足球之鄉(xiāng)、客家之鄉(xiāng)”中國優(yōu)秀旅游城市、中國人居環(huán)境范例獎(jiǎng)、廣東省宜居城鄉(xiāng)示范城市。城市規(guī)劃—城市定位堅(jiān)持以開放梅州為先導(dǎo)，更新解放全市干部群眾思想觀念，梅州山區(qū)逐步走向開放開明；以工業(yè)梅州為核心，工業(yè)經(jīng)濟(jì)搭上“末班車”，進(jìn)入“快車道”；以生態(tài)梅州為基礎(chǔ)，青山綠水的生態(tài)優(yōu)勢在鞏固中得到提高；以文化梅州為動(dòng)力，“世界客都·文化梅州”形象得到彰顯提升，全面實(shí)施“四個(gè)梅州”發(fā)展戰(zhàn)略使梅州經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)入到科學(xué)發(fā)展軌道。梅州市是閩、粵、贛邊區(qū)及粵東北地區(qū)區(qū)域性中心城市，國家歷史文化名城和客家人文化活動(dòng)中心；經(jīng)濟(jì)發(fā)展以工業(yè)為主導(dǎo)，同時(shí)，積極發(fā)展旅游事業(yè)、文化事業(yè)建成具有“綠化城，城中水”為主要特色的生態(tài)環(huán)境良好的花園式現(xiàn)代化中等城市。城市規(guī)劃“三區(qū)三城”的規(guī)劃，是市委六屆三次全會(huì)中最受矚目的焦點(diǎn)。它不僅是一個(gè)城鄉(xiāng)建設(shè)的規(guī)劃，更是一個(gè)“變經(jīng)濟(jì)后發(fā)為生態(tài)先發(fā)”、在秀美生態(tài)中實(shí)現(xiàn)綠色經(jīng)濟(jì)崛起的規(guī)劃，揭開了梅州推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面跨越式大發(fā)展的序幕——三區(qū)：

梅州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)廣東梅州文化旅游特色區(qū)豐順新區(qū)三城：江南新城梅縣新城興寧新城城市規(guī)劃—交通梅州立體交通網(wǎng)絡(luò)基本形成，區(qū)內(nèi)交通四通八達(dá)。到2008年底，全市公路通車總程15443公里，其中高速公路252公里，一級公路22公里，二級公路1816.89公里，三級公路和等級路8848.6公里，每百平方公里公路密度75.66公里，公路通車總里程和公路密度均居全省山區(qū)市前列。梅揭、梅河、天汕、環(huán)城高速城東-扶大-三角段、興畬等高速公路全線相繼建成通車，使梅州山區(qū)融入了珠江三角洲的經(jīng)濟(jì)快車道，由梅州至深圳只需3個(gè)多小時(shí)，至廣州只需4個(gè)多小時(shí)。根據(jù)遠(yuǎn)期規(guī)劃，將完善以廣州白云國際機(jī)場為國際復(fù)合型門戶樞紐機(jī)場，深圳寶安國際機(jī)場及粵西國際機(jī)場為區(qū)域性樞紐機(jī)場，其他支線機(jī)場為補(bǔ)充的全省民用機(jī)場布局。到二O一五年末，廣東民用機(jī)場之間協(xié)同作用將進(jìn)一步增強(qiáng)，擴(kuò)建后將開通至國內(nèi)40多個(gè)城市的航班,年旅客吞吐能力將達(dá)到約一億人次。梅州市2006-2030年公路網(wǎng)規(guī)劃通過市政府審批。梅州被列為“國家公路運(yùn)輸樞紐城市”。城市規(guī)劃—交通鐵路方面，繼廣梅汕鐵路（廣州-梅州-汕頭）和梅坎鐵路（梅州-福建坎市）建成通車并開通了貨運(yùn)和客運(yùn)后，杭廣鐵路梅州段（梅州-杭州）、梅瑞（梅州-瑞金）高速鐵路也已通過了預(yù)可行性研究報(bào)告，這有助于推動(dòng)梅州加快連接海西經(jīng)濟(jì)區(qū)和珠三角、長三角兩大經(jīng)濟(jì)圈。目前，廣東省城際軌道項(xiàng)目梅州-惠州高速鐵路被提上議事日程，爭取在2012-2013年內(nèi)動(dòng)工建設(shè)。梅惠高鐵：即廣汕鐵路擴(kuò)能梅州到梅州至惠州段，全程265公里，梅州段100公里，規(guī)劃時(shí)速200公里，預(yù)計(jì)建成后梅州至廣州約2小時(shí)15分。梅州至廈深高鐵連接線：即廣梅汕鐵路擴(kuò)能梅州至廈深高鐵段，梅州段70公里，規(guī)劃時(shí)速200公里，預(yù)計(jì)建成后梅州至深圳約2小時(shí)30分，梅州至廈門2小時(shí)。城市規(guī)劃—經(jīng)濟(jì)

2012年全市生產(chǎn)總值為745.98億元，比上年增長10.7%。民營經(jīng)濟(jì)增加值445.43億元，增長13.4%。2013年1-7月全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行，工業(yè)、投資、消費(fèi)、出口平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資、地方公共財(cái)政預(yù)算收入較快增長，金融運(yùn)行態(tài)勢平穩(wěn)，物價(jià)漲幅回落。經(jīng)濟(jì)運(yùn)行主要呈現(xiàn)“五平穩(wěn)、二回升、二較快、一回落”態(tài)勢。

金融機(jī)構(gòu)本外幣：各項(xiàng)存款余額達(dá)1165.83億元，比年初增長9.6%。其中，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額853.02億元，比年初增長12.1%。工業(yè)生產(chǎn)平穩(wěn)增長：1～6月規(guī)模以上工業(yè)增加值完成78.20億元，同比增長7.9%.固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長：1～6月全市固定資產(chǎn)投資完成126.05億元，同比增長18.5%.社會(huì)消費(fèi)平穩(wěn)增長：1～6月全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額226.06億元，同比增長9.9%.貿(mào)易出口平穩(wěn)增長：1～6月，全市外貿(mào)進(jìn)出口總額7.40億美元.城市規(guī)劃—梅州市人口梅州市轄1個(gè)市轄區(qū)、6個(gè)縣，代管1個(gè)縣級市。梅州市面積15899.62平方千米，戶籍人口521.35萬人（2012年），其中非農(nóng)人口134.44萬人，常住人口約430萬人。區(qū)域面積人口梅江區(qū)298平方千米42萬梅縣2755平方千米61萬興寧市2105平方千米118萬大埔縣2470平方千米59萬豐順縣2710平方千米68萬五華縣3226平方千米128萬平遠(yuǎn)縣1381平方千米27萬蕉嶺縣960平方千米23萬城市規(guī)劃—梅縣概況梅縣，廣東省梅州市下轄縣,面積2755.36平方公里，2011年底，全縣下轄18個(gè)鎮(zhèn)和1個(gè)城鎮(zhèn)辦事處，1個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)管理委員會(huì)，382個(gè)村委會(huì)和36個(gè)居委會(huì)，總?cè)丝?27427人，總戶數(shù)168014戶。其中農(nóng)業(yè)人口484756人。是客家人的重要聚居地之一和客家話的代表地之一，也是新中國十大元帥之一葉劍英的故鄉(xiāng)。梅縣有海外華僑和港、澳、臺(tái)同胞逾80多萬人。

梅縣先后被授予“全國文化先進(jìn)縣”、“中國旅游強(qiáng)縣”、“中國民間藝術(shù)（山歌藝術(shù)）之鄉(xiāng)”等。城市規(guī)劃—梅縣規(guī)劃梅縣三大功能區(qū)按照省、市功能區(qū)規(guī)劃要求，根據(jù)各鎮(zhèn)資源環(huán)境承載能力、現(xiàn)有開發(fā)密度和發(fā)展?jié)摿?，將全縣各鎮(zhèn)劃分為文化旅游特色區(qū)、新型工業(yè)集聚區(qū)、綠色生態(tài)發(fā)展區(qū)三大功能區(qū)。文化旅游特色區(qū)包括雁洋、松口、丙村、西陽、南口、扶大高管會(huì)、程江、新城辦8個(gè)鎮(zhèn)。主要是依托豐富獨(dú)特的文化旅游資源，弘揚(yáng)客家文化，加快發(fā)展文化創(chuàng)意、生態(tài)旅游、休閑度假、保健療養(yǎng)、農(nóng)耕體驗(yàn)等產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，壯大文化旅游先鋒產(chǎn)業(yè)。新型工業(yè)集聚區(qū)包括城東、白渡、石扇、畬江、水車、梅南6個(gè)鎮(zhèn)。主要是大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)，抓好園區(qū)配套產(chǎn)業(yè)建設(shè)，重點(diǎn)建設(shè)好兩大工業(yè)基地：一個(gè)是規(guī)劃面積30平方公里的城東白渡工業(yè)基地，另一個(gè)是規(guī)劃面積1800畝的清潔生產(chǎn)基地，努力打造以機(jī)械制造業(yè)為主的新型工業(yè)和全國清潔生產(chǎn)示范基地，形成新的經(jīng)濟(jì)增長極。

綠色生態(tài)發(fā)展區(qū)包括梅西、石坑、大坪、松源、隆文、桃堯6個(gè)鎮(zhèn)。主要是提升傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，大力發(fā)展現(xiàn)代特色農(nóng)業(yè)，建設(shè)大規(guī)模的柚果、油茶、名貴樹種、烤煙、養(yǎng)殖等優(yōu)質(zhì)農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和加工基地，保護(hù)青山綠水，建設(shè)綠色生態(tài)保護(hù)屏障。2011年，梅縣實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值154.3億元、人均生產(chǎn)總值27631元，均同比上年增長15.2%；實(shí)現(xiàn)三年翻一番，成為廣東省山區(qū)5市30個(gè)縣第2個(gè)跨入10億元臺(tái)階的縣。2012年，梅縣完成地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）147.69億元，比上年同期增長10.7%；初步測算人均實(shí)現(xiàn)GDP26469元，同比增長10.7%；占梅州市總體經(jīng)濟(jì)的20%。經(jīng)濟(jì)的快速增長為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了有力的基礎(chǔ)。城市規(guī)劃—梅縣經(jīng)濟(jì)1、固定資產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大：全年完成固定資產(chǎn)投資總額57.5億元，比上年同期增長19.4%。按城鄉(xiāng)分，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資48.7億元，同比增長21.5%；農(nóng)村固定資產(chǎn)投資8.8億元，同比增長9.1%。2、投資結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化發(fā)展：全年在固定資產(chǎn)投資中，用于交通運(yùn)輸?shù)然A(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資達(dá)20.9億元，同比增長15.0%。城市規(guī)劃—梅縣經(jīng)濟(jì)固定資產(chǎn)投資額快速增長，但從投資領(lǐng)域可見城市發(fā)展還處于起步向發(fā)力階段的過渡期1、全縣常住人口：2010年全縣常住人口為554745人，同第五次全國人口普查2000年人口普查的516761人相比，十年共增加37984人，增長7.35%；年平均增長率為0.07%。2、家庭戶人口：2010年全縣常住人口中共有家庭戶149，234戶，家庭戶人口為511409人，平均每個(gè)家庭戶的人口為3.43人。3、年齡構(gòu)成：2010年全縣常住人口中，0-14歲人口為89803人，占16.19%；15-64歲人口為399771人，占72.06%；65歲及以上人口為65171人，占11.75%。城市規(guī)劃—梅縣人口城市規(guī)劃—梅縣新城規(guī)劃梅縣新城規(guī)劃范圍含程江、扶大和南口三鎮(zhèn)，總用地面積約25平方公里。現(xiàn)狀人口約12萬人，建成后人口規(guī)模可達(dá)到18萬人，建設(shè)用地規(guī)模可達(dá)到19.44平方公里。城市規(guī)劃—梅縣新城定位梅縣新城將堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高效能管理的原則，將新城打造成活力新城、文化新城、平安新城、宜居新城。圍繞建設(shè)田園特色的戰(zhàn)略定位，拉開梅縣新城發(fā)展架構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)、金融服務(wù)、科技教育、文化創(chuàng)意、設(shè)計(jì)等核心優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，建設(shè)總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，通過城市建設(shè)，全方位拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。”梅州房地產(chǎn)市場在省支持粵東西北各市城區(qū)擴(kuò)容提質(zhì)的大背景下，市委、市政府，通過“三區(qū)三城”（梅州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、廣東梅州文化旅游特色區(qū)、豐順新區(qū)，江南新城、梅縣新城、興寧新城）規(guī)劃落實(shí)發(fā)展戰(zhàn)略，以“城是宜居區(qū)、鄉(xiāng)是生態(tài)園”為目標(biāo)，以文為根，山水為魂，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)，城鄉(xiāng)互動(dòng)，擴(kuò)容提質(zhì)，加快推進(jìn)新型城市化，再造生態(tài)宜居的新核心。市委、市政府，通過“三區(qū)三城”加快推進(jìn)新型城市化，再造生態(tài)宜居的新核心的發(fā)展戰(zhàn)略。加快了梅州房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度，大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛拿下大宗地塊，未來商品房將大量涌入市場大新城片區(qū)華僑城區(qū)梅州房地產(chǎn)市場梅州房地產(chǎn)持續(xù)火熱，大型房地產(chǎn)企業(yè)紛紛拿下大宗地塊，未來商品房將大量推出市場。山水城片區(qū)大新城片區(qū)華僑城片區(qū)梅州城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)主要集江南片區(qū)及梅縣新城片區(qū)，其中梅縣新城房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在山水城及大新城片區(qū)。山水城片區(qū)集中了富力城（1000畝）、山水城（500畝）及客家新世界等大型樓盤，目前已動(dòng)工建設(shè)，初步估計(jì)推出市場商品房超500萬㎡。梅州房地產(chǎn)市場梅州房地產(chǎn)市場初步統(tǒng)計(jì)：1、投資：2013年1～7月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資41.77億元，同比增長75.2%，增速同比提高61.1個(gè)百分點(diǎn)，比1-6月加快4.3個(gè)百分點(diǎn)，增幅比全省24.6%和全國20.5%分別高50.6和54.7個(gè)百分點(diǎn)。2、開發(fā)量：商品房施工面積504.4萬平方米，同比增長48.8%；商品房竣工面積69.1萬平方米，同比下降12.2%；商品房銷售面積43萬平方米，同比增長13.2%；商品房銷售額20.90億元，同比增長6.2%。商品房整體銷售均價(jià)4868元/平方米。由于2013年上半年竣工面積占施工面積13.7%，預(yù)計(jì)2013年下半年2014年上半年，商品房竣工面積將大幅提升，大量商品房入市。市場產(chǎn)品選擇性增多，將會(huì)帶來非常大的市場惡性競爭。梅州房地產(chǎn)市場2013年1-9月份梅州城區(qū)商品房銷售走勢以上數(shù)據(jù)信息據(jù)來自梅州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局梅州房地產(chǎn)市場梅州城區(qū)2013年1-9月商品房銷售3351套，整體銷售均價(jià)4577元/㎡,其中1-3月份銷售套數(shù)占上半年銷售總套數(shù)60.7%，主要原因在于1-3月份為元旦、春節(jié)銷售旺季，4月份銷量開始回落。金九樓市旺潮來襲，梅州樓市進(jìn)入火熱狀態(tài)，9月成交量為2013年目前最高銷量1060套，較8月份（成交509套）相比上漲了107%，銷售均價(jià)5145.92元/㎡，較8月份（5194.98元/㎡）相比下降了8.2%。下半年第一季度整體銷售均價(jià)較上半年來說還是有上升趨勢，8月份均價(jià)突破5000元/㎡大關(guān)，9月份略降，但仍保持在5000元/㎡。眾多持觀望態(tài)度購房者趁金九月樓市旺市:新認(rèn)籌開盤樓盤多，新盤投放力度大，各樓盤優(yōu)惠項(xiàng)目多，紛紛選擇在9月購房，因些9月梅州樓市一派“繁榮”。梅州城區(qū)2013年1-9月份銷售情況區(qū)域在動(dòng)工大型項(xiàng)目富力新城項(xiàng)目占地總面積約66萬㎡，規(guī)劃建筑面積200萬㎡，預(yù)計(jì)總投資100億元的梅縣富力城，總戶數(shù)：18000戶,車位數(shù)量：17496個(gè)。山水城喜之郎集團(tuán)計(jì)劃投入近50億元，項(xiàng)目占地總面積約35萬㎡，

高水平規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)梅縣山水城，全力打造集大型商業(yè)、高端住宅、特色風(fēng)情街等于一體的現(xiàn)代城市綜合體，力爭建設(shè)成為梅縣新城的新地標(biāo)。山水城片區(qū)大型項(xiàng)目進(jìn)駐開發(fā)，將導(dǎo)致商品房市場供應(yīng)量大增，導(dǎo)致客源分流，增加銷售壓力。梅縣新城樓盤分布廣州花園梅州城區(qū)具有代表性樓盤2013年第三季度樓盤銷售均價(jià)數(shù)據(jù)分析梅州在售樓盤銷售狀況樓盤占地面積總建筑面積容積率戶數(shù)車位目前均價(jià)歸讀一品5萬㎡16萬㎡2.858709576922水榭云臺(tái)3萬㎡10萬㎡3.116176422御景東方5萬㎡25萬㎡3.1493918006671客天下5萬㎡18萬㎡2.74116411826330帝景灣13萬㎡4045871梅州碧桂園19萬㎡29.3萬㎡1.518005483梅江片區(qū)具有代表性樓盤概況以上數(shù)據(jù)信息據(jù)來自梅州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，梅江片區(qū)具有代表性樓盤銷售均價(jià)在5800－6900元/㎡之間，綜合銷售均價(jià)達(dá)6283元/㎡；其中江南新城樓盤單價(jià)較高，均價(jià)達(dá)6700元/㎡以上，不排除市場高樓層單位集中銷售導(dǎo)致銷售均價(jià)拉高。梅州在售樓盤銷售狀況樓盤占地面積建筑面積容積率戶數(shù)車位目前均價(jià)梅花金御2.2萬㎡9.8萬㎡3.775045045030怡景豪園4萬㎡22萬㎡4.5120013005105鴻泰花園1.8萬㎡9.8萬㎡4.584884884960福鼎新城1.3萬㎡10萬㎡74345004723桃源小鎮(zhèn)2.3萬㎡11.5萬㎡3.85315004955梅縣新城片區(qū)具有競爭性樓盤概況以上數(shù)據(jù)信息據(jù)來自梅州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局根據(jù)官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，梅縣新城片區(qū)具有競爭性樓盤銷售均價(jià)在4700－5100元/㎡之間，綜合銷售均價(jià)達(dá)4955元/㎡；實(shí)地調(diào)研過程中，我們發(fā)現(xiàn)目前市場上在售樓盤均價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于按實(shí)際成交價(jià)的官方統(tǒng)計(jì)值，原因在于多數(shù)樓盤對外報(bào)價(jià)均為面價(jià)，實(shí)際成交過程優(yōu)惠折扣較大，故而官方合同成交價(jià)比目前市場售價(jià)較低，由此，我們建議，項(xiàng)目定價(jià)一定要慎重。梅縣新城具有代表性及與本項(xiàng)目具有一定市場競爭樓盤2013年第三季度銷售均價(jià)數(shù)據(jù)分析購房客群分析從調(diào)研項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，80—90平方米的二房、100-120的三房及130-140的四房戶型是市場供應(yīng)的主流，而首次置業(yè)者、改善型置業(yè)者、準(zhǔn)婚族、返鄉(xiāng)置業(yè)群體是購房的絕對主力。梅州人的家鄉(xiāng)情結(jié)觀念很強(qiáng)，外出從商或務(wù)工人員，只要有能力，都會(huì)在梅州購房，這包括在外華僑。由于梅州人很重視教育，梅州中心城區(qū)的教育資源豐富，也吸引了周邊縣城的客戶群，進(jìn)城目的主要是為了下一代的教育；一定程度上輻射了周邊縣城的改善型客戶。城區(qū)內(nèi)客戶返鄉(xiāng)務(wù)工者周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員項(xiàng)目周邊及市區(qū)居民周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶喜歡城市生活環(huán)境、子女接受更好教育賺到錢回家，過好生活換個(gè)環(huán)境更好、房子更好的地方住樓盤推廣分析項(xiàng)目名稱推廣途徑百福豪園網(wǎng)絡(luò)、戶外、短信、報(bào)廣、電視圣豪園網(wǎng)絡(luò)、戶外、短信、報(bào)廣、電視錦繡花城網(wǎng)絡(luò)、戶外、短信、報(bào)廣、電視、公交站臺(tái)怡福名都網(wǎng)絡(luò)、戶外、短信和安現(xiàn)代城網(wǎng)絡(luò)、短信、電視、路旗寶嘉麗灣網(wǎng)絡(luò)、短信、報(bào)廣、電視、路旗宜居·桃源小鎮(zhèn)網(wǎng)絡(luò)、短信、報(bào)廣、電視、路旗鉆石花園網(wǎng)絡(luò)、短信、報(bào)廣、電視、路旗福鼎新城網(wǎng)絡(luò)、短信、報(bào)廣、電視、路旗一品翡翠灣二期網(wǎng)絡(luò)、戶外、短信、報(bào)廣、電視、活動(dòng)梅花金御網(wǎng)絡(luò)、短信、報(bào)廣、電視怡景豪園網(wǎng)絡(luò)、戶外、短信、報(bào)廣、電視鴻泰花園網(wǎng)絡(luò)、戶外、短信、報(bào)廣、電視通過對梅縣新城片區(qū)在售大部份樓盤實(shí)地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，各樓盤推廣渠道主要以網(wǎng)絡(luò)、戶外、報(bào)廣、短信及電視廣告為主，結(jié)合節(jié)日假期舉辦促銷活動(dòng)進(jìn)行推廣；網(wǎng)絡(luò)、戶外、報(bào)廣、短信等已成為主流推廣渠道，各樓盤以該類媒體組合進(jìn)行轟炸式集中投放，以達(dá)到提高項(xiàng)目知名度及形象，促進(jìn)銷售目的。1、開發(fā)策略：前期小樓盤居多，中大型采取分期開發(fā)策略；2、營銷策略：多數(shù)小開發(fā)商樓盤采用投影面積違規(guī)銷售，未按設(shè)計(jì)單位與房管中心的測繪建筑面積銷售，按套出售；3、銷售模式：梅縣現(xiàn)多數(shù)樓盤也采取“以辦卡認(rèn)籌、集中開盤銷售”模式，此營銷模式采取公開、公平選房，營造開盤火爆場面，制造饑餓式營銷操作手法，并得到購房客的認(rèn)可。4、推廣路徑：推廣渠道較多，注重產(chǎn)品宣傳質(zhì)感，多數(shù)以戶外媒體宣傳為主，如戶外T牌、道旗、燈標(biāo)旗、燈箱、LED廣告、樓身包裝、電視、短信、網(wǎng)絡(luò)圍墻、公交車體、公交站臺(tái)等。梅縣住宅市場小結(jié)產(chǎn)品營銷及推廣途徑1、銷售策略：推盤時(shí)間：集中在下半年外來打工人口返鄉(xiāng)高峰期，通常是10-12月份，春節(jié)、清明時(shí)節(jié)或五一；推盤價(jià)格：各項(xiàng)目實(shí)際成交均價(jià)從4300~5000元/㎡不等，50-60萬元價(jià)格區(qū)間是住宅總價(jià)的敏感線；價(jià)格策略：多數(shù)樓盤采取“低開高走”策略為主；樓層差價(jià)：電梯洋房在50-60元區(qū)間；2、客戶特征：通過踩盤與多個(gè)樓盤置業(yè)顧問進(jìn)行溝通，新縣城多數(shù)步梯房以返鄉(xiāng)置業(yè)與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員購房客為主周邊居民為輔；小高層電梯洋房購客城區(qū)居民為主，返鄉(xiāng)置業(yè)與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員購房客，置業(yè)目的多為改善型及剛需客戶為主。梅縣住宅市場小結(jié)推盤策略及客戶特征項(xiàng)目分析項(xiàng)目SWOT分析價(jià)值體系梳理第二部分項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目分析—項(xiàng)目概況地理位置：梅縣大新城CBD核心地帶占地面積：23282㎡總建筑面積：約117253㎡（地上98188㎡，地下19065㎡）住宅面積：80343㎡；地上商業(yè)面積：18321㎡容積率：4.1

車位數(shù)：545（地下465個(gè)、地上80個(gè)）住宅戶數(shù)：9棟16層電梯洋房戶數(shù)：共538戶（A組團(tuán)214套、B組324套）園林景觀：嶺南風(fēng)情園林社區(qū)項(xiàng)目分析—產(chǎn)品分析戶型結(jié)構(gòu)套數(shù)套數(shù)占比（%）套建筑面積區(qū)間（㎡）總建筑面積（㎡）戶型總面積占比（%）二房5610.482、8547255.89三房12623.42126、131、122、1241622620.20四房23243.12143、145、149、1613530343.94五房11220.81175、1822095025.07六房122.23247、287、248、26331383.9合計(jì)538100%/80342㎡100%產(chǎn)品分析：1、項(xiàng)目整體大戶型套數(shù)占比值較大，四房+五房+六房三個(gè)戶型總套數(shù)比的75%；其中建筑面積在160㎡以上的戶型有186套，占總套數(shù)的34.57%，總建筑面積約19797㎡，占住宅總建筑面積比24.64%。2、通過項(xiàng)目周邊在售樓盤銷售的狀況來分析，目前購房客比較青睞居家適用型低總價(jià)三房、四房戶型結(jié)構(gòu)，購房總價(jià)整體傾向于50-60萬元區(qū)間。3、本項(xiàng)目整體戶型面積偏大，高門檻，降低客戶群體的范圍。項(xiàng)目分析—區(qū)位及價(jià)值坐擁城中央“八大中心”尊享一城繁華行政中心：梅縣縣政府各級機(jī)關(guān)單位、行政服務(wù)中心、程江鎮(zhèn)政府；商務(wù)中心：毗鄰五星級昌盛豪生國際大酒店、天秀大酒店等；商業(yè)中心：享有新城中央半步行街成熟商圈，提供購物、餐飲、休閑娛樂生活便利；文化中心：梅縣青少年宮、博物館、科學(xué)館、縣情展館；教育中心：新城中學(xué)、東山中學(xué)新城分校、梅縣實(shí)驗(yàn)幼兒園、梅縣北大附屬實(shí)驗(yàn)小學(xué)、梅縣程江中心小學(xué)、規(guī)劃建設(shè)梅縣國際語言學(xué)校；休閑中心：梅縣人民廣場、茶藝館、網(wǎng)吧、休閑中心等。體育中心：體育館、新城健身中心生活中心：地處客家全圍龍式的建筑風(fēng)格生態(tài)宜居中心1、項(xiàng)目位置：坐擁成熟區(qū)域，生活便捷；2、項(xiàng)目區(qū)位價(jià)值：坐享八大中心，周邊配套功能完善；根據(jù)新縣城的長遠(yuǎn)規(guī)劃打造：“生態(tài)、宜居”，片區(qū)內(nèi)的未來發(fā)展?jié)摿Ψ浅Ｖ螅?、交通優(yōu)勢：項(xiàng)目地處低密度社區(qū)，交通順暢，出行便利；4、建筑品質(zhì)：項(xiàng)目采用深圳建業(yè)品牌建筑施工單位，保證建筑質(zhì)量；5、建筑規(guī)劃：項(xiàng)目戶型方正，南北通透、多陽臺(tái)、部分大面積戶型采取“N+1”戶型結(jié)構(gòu)，為項(xiàng)目銷售增加產(chǎn)品賣點(diǎn)。1、“新型城鎮(zhèn)化”發(fā)展助推外地地務(wù)工返鄉(xiāng)置業(yè)+創(chuàng)業(yè)；2、結(jié)合新城區(qū)的整體規(guī)劃，該片區(qū)仍然處于市場關(guān)注熱點(diǎn)；3、銷售時(shí)機(jī)：現(xiàn)還處于房地產(chǎn)市場銷售旺季；4、周邊可比性競爭樓盤也處于持銷期，針對本項(xiàng)目新品上市，具有一定的市場影響力；1、片區(qū)內(nèi)類似本項(xiàng)目規(guī)模樓盤（怡景豪園、梅花金御、鴻泰花園、福鼎新城等）樓盤，均采用人車徹底分流規(guī)劃，而本項(xiàng)目地上架空層停車場與園林連接，未能達(dá)到封閉式園林社區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；2、項(xiàng)目即將進(jìn)入銷售階段，沒有可展示項(xiàng)目的形象工程（如園林綠化及樣板房），缺乏競爭市場的可比性；3、項(xiàng)目整體戶型偏大，大面積戶型套數(shù)占總套數(shù)的70%以上，造成單套房總價(jià)偏高，不利于項(xiàng)目單價(jià)提升；2、片區(qū)開發(fā)項(xiàng)目集中放量，市場存量約18萬平方米量（已竣工61萬平方米，已銷售43萬）與新增量（約443萬平方米），并且未來增量的樓盤都是大開發(fā)商、大社區(qū)規(guī)劃等，對龐大的市場增量，本項(xiàng)目需采取快售策略“先生存、后發(fā)展、現(xiàn)金為王”快速回籠資金；3、根據(jù)2013年全國房地產(chǎn)市場上漲幅度過高，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，2014年國家領(lǐng)導(dǎo)一定會(huì)出臺(tái)調(diào)控新政進(jìn)行打壓，若新政出臺(tái)，將會(huì)影響樓盤銷售回款。項(xiàng)目SWOT分析O機(jī)會(huì)W劣勢S優(yōu)勢T威脅1、片區(qū)內(nèi)同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)重；第三部分項(xiàng)目定位整體定位形象定位客群定位價(jià)格定位整體定位打造：梅州首席嶺南.國際風(fēng)情園林社區(qū)+國際風(fēng)情商業(yè)街

先行者！引領(lǐng)者！形象定位城央上品傳世大宅都市中央的低調(diào)奢華目標(biāo)客群定位分布區(qū)域：城區(qū)分布區(qū)域：城區(qū)及城郊分布區(qū)域：城區(qū)及城郊客戶類型客戶占比城區(qū)客戶60-70%城郊客戶30-40%客戶定位原則：1、以項(xiàng)目自身的價(jià)值優(yōu)勢和產(chǎn)品總價(jià)來鎖定；2、參照周邊競爭項(xiàng)目的客戶來源來調(diào)整；核心客戶重點(diǎn)客戶邊緣客戶機(jī)關(guān)單位職員、企事業(yè)單位高級職員、私企業(yè)主個(gè)體戶、公司高級職員、返鄉(xiāng)客、暴發(fā)戶一般公司職員、生意人城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城客戶兩大“剛需+改善型”客戶購房群體：本項(xiàng)目以改善型購房為主，剛需功能過渡型為輔剛需客群：城區(qū)、返鄉(xiāng)置業(yè)者、鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)城置業(yè)者、婚房等住房急需、或因解決空巢老人醫(yī)療、留守兒童住房及小孩教育等問題；過渡型：因資金不足無法一步到位買大房的購房客、剛參加工作置業(yè)者；改善型：具備有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，主要以改善居住環(huán)境為主；并想升級改善原有居住環(huán)境（老房換新房、無社區(qū)換花園洋房、自建住換大社區(qū)房、樓梯房換電梯房）等投資型：有足夠及充裕的經(jīng)濟(jì)，已有一套或多套房產(chǎn)，有不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)投資意識(shí)或經(jīng)驗(yàn)。目標(biāo)客群特征客群產(chǎn)品需求剛需客群：1、比較關(guān)注樓盤位置、交通、樓盤及生活配套；2、比較在意交房時(shí)間；3、地域性節(jié)比較重的客戶為主；

4、其購房客非常關(guān)注總價(jià)、首付款、交房期限；5、購買戶型以三層主為、二居與四居為輔，剛性需求與剛性承受力并存。改善型：1、小康三口、及小康二代類型二次置業(yè)客戶；2、有一定的資金，改善原有居住環(huán)境；3、對樓盤區(qū)位、交通、品質(zhì)、社區(qū)配套要求比較高；4、購買傾向：大三居、四居或復(fù)式住房產(chǎn)品。過渡型兼投資型客群：1、資金不足者比較青睞中小戶型：以二居以主、三房為輔，對樓盤品質(zhì)要求不高，但是非常在意總價(jià)控制；2、對投資型客群最主要關(guān)注項(xiàng)目區(qū)位、整體定位及發(fā)展?jié)摿?，有一定市場升值空間肋；對樓房總價(jià)有一定的控制，投資以中小戶型為主，二房為主，三房為輔。價(jià)格定位項(xiàng)目名稱建筑規(guī)模建筑風(fēng)格園林景觀配套設(shè)施開發(fā)商主力戶型面積鴻泰花園9萬㎡簡歐歐式體育館、博物館實(shí)泰地產(chǎn)3房2廳2衛(wèi)（128—132）梅花金御9.8萬㎡中式客家風(fēng)情新城中學(xué)寶嘉地產(chǎn)3房2廳2、4房2廳3衛(wèi)桃源小鎮(zhèn)11.5萬㎡現(xiàn)代簡約客家風(fēng)情首創(chuàng)空中院館朋祥房地產(chǎn)3房2廳2衛(wèi)、4房2廳3衛(wèi)福鼎新城10萬㎡中式客家風(fēng)情體育健身及兒童游樂設(shè)施金駿偉業(yè)房地產(chǎn)3房2廳2衛(wèi)、4房2廳3衛(wèi)怡景豪園約20萬㎡簡歐歐式新城醫(yī)院、雙語幼兒園展宏地產(chǎn)3房2廳2衛(wèi)、4房2廳3衛(wèi)通過對梅州住宅市場的整體調(diào)研分析，選取跟本項(xiàng)目同區(qū)域、同量、同類型具有一定市場影響力的代表樓盤進(jìn)行對比分析，并通過影響價(jià)格因素的評分權(quán)重系數(shù)，測算本項(xiàng)目的參考市場價(jià)值如下。最終的市場價(jià)格需要結(jié)合項(xiàng)目的工程進(jìn)度、資金需求和宏觀市場背景等因素進(jìn)行最終的修正取值。住宅市場參考項(xiàng)目概況表：項(xiàng)目價(jià)格定位通過對梅縣新城在售房地產(chǎn)市場競爭項(xiàng)目的對比分析，選取參照項(xiàng)目，測算項(xiàng)目住宅部分銷售靜態(tài)參考均價(jià)如下：項(xiàng)目名稱

鴻泰花園怡景豪園梅花金御桃源小鎮(zhèn)福鼎本項(xiàng)目概況

推售均價(jià)（元/㎡）49605105503049554723/

分類分值綜合打分綜合素質(zhì)打分項(xiàng)目地目規(guī)模108158989項(xiàng)目交通1591410788周邊環(huán)境1510141461010園林景樓時(shí)間158810121215周邊配套1510131581313得分608978636975銷售均價(jià)修正值396860585231416243454900所占權(quán)重比20%25%25%10%20%100%本項(xiàng)目住宅均價(jià)4900元/㎡項(xiàng)目均價(jià)說明均價(jià)分類均價(jià)（元/㎡）可操作性說明市場價(jià)4900此均價(jià)是根據(jù)與競爭項(xiàng)目的對比評分測算所得，屬于靜態(tài)價(jià)格，在市場沒有較大變化時(shí)，相對較為客觀，是項(xiàng)目最有可能實(shí)現(xiàn)的均價(jià)。目標(biāo)價(jià)5100目標(biāo)溢價(jià)是在市場環(huán)境無較大變化，通過專業(yè)操作實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目籌量達(dá)到1:3時(shí)，采取此定價(jià)策略。冒進(jìn)價(jià)5300冒進(jìn)溢價(jià)是在市場環(huán)境無變化，通過專業(yè)操作手法實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目籌量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過1:3時(shí)，采取的激進(jìn)定價(jià)策略。結(jié)合梅州市目前房地產(chǎn)存量，再者年底市場競爭非常激烈，2014年項(xiàng)目周邊將呈現(xiàn)400萬平方米左右的市場增量；面對市場的高負(fù)荷，我司建議本項(xiàng)目采取以“短、平、快”銷售策略，快速回籠資金，采取"平開平走"的價(jià)格策略。說明：為能更全面提升項(xiàng)目溢價(jià)空間，此價(jià)格預(yù)測將通過目前市場定價(jià)+（外延）時(shí)間溢價(jià)+專業(yè)操盤，得出市場均價(jià)4900元/㎡，設(shè)定目標(biāo)均價(jià)5100元/㎡，未來冒進(jìn)均價(jià)5300元。項(xiàng)目收益測算住宅建筑面積：80346

㎡住宅均價(jià)：我司采取保守評估為4900-5000元/㎡，最終均價(jià)還需根據(jù)認(rèn)籌期間調(diào)查來訪客戶的價(jià)格承受力，結(jié)合周邊同質(zhì)化項(xiàng)目的價(jià)格走勢，制定符合本項(xiàng)目的合理價(jià)位。住宅銷售收益：80346㎡X4900元/㎡=393，695，400元（約3.94億）80346㎡X5000元/㎡=401，730，000元（約4.02億）第四部分營銷推廣策略營銷策略營銷節(jié)點(diǎn)劃分營銷推廣費(fèi)用測算推廣路徑與推廣媒介組合推廣周期安排與計(jì)劃營銷總策略先生存后發(fā)展，深入挖掘價(jià)值提升項(xiàng)目品質(zhì)采取“短、平、快”減少資金壓力集中引爆市場，建立市場地位價(jià)格平開平走，公開透明開發(fā)商的目標(biāo)：首個(gè)項(xiàng)目，品牌、經(jīng)驗(yàn)積累；實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值最大化；快速實(shí)現(xiàn)資金回籠；項(xiàng)目價(jià)值體系：區(qū)位價(jià)值、成熟配套、交通便利；示范優(yōu)質(zhì)工程項(xiàng)目；現(xiàn)樓價(jià)值；高使用率戶型；市場環(huán)境：國家的調(diào)控高壓；區(qū)域存量、增量大；品牌開發(fā)商的蓄勢待發(fā)；營銷節(jié)點(diǎn)劃分10月11月12月1月2月3月4月5月6月12月8日認(rèn)籌2014年1月1日首批單位開盤2014年2月9日第二批單位開盤2014年5月1日第三批單位開盤11月15日營銷中心開放營銷節(jié)點(diǎn)工程節(jié)點(diǎn)11月31日樣板房開放二批