1房地產(chǎn)合作開發(fā)項目風(fēng)險識別與管理研究一以H項目為例政策調(diào)控，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展受到了極大的挑戰(zhàn)。本文通過對大量的文獻以及期刊的研例研究，了解了目前主流的房地產(chǎn)合作開發(fā)模式，并對其風(fēng)險特點進行了研究。在此基礎(chǔ)上運用相關(guān)風(fēng)險識別與評估的方法對房地產(chǎn)合作開發(fā)的全過程進行了風(fēng)險識別與分 2 3 3 3 3 3 33嘉興H合作開發(fā)項目風(fēng)險識別與評估 5 53.1.1H項目簡介 53.1.2開發(fā)商簡介 53.2H項目的風(fēng)險識別與分析 6 6 62 93.3針對H項目風(fēng)險評估結(jié)果的風(fēng)險分析 近年來伴隨中國經(jīng)濟的迅速增長，房地產(chǎn)及其相關(guān)行業(yè)在國約為120264億元，比上年增長9.5%,其中住宅投資約為85192億元，增長13.4%。而且全國400家房企競拍嘉興市本級的8塊宗地，歷時8個多小時，幾乎每塊地都達到限價，本文主要研究在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，伴隨著合作方的3在與土地方的合作模式中，主要是利用土地所有者在土地資源房地產(chǎn)高速發(fā)展的幾年尤其普遍，當(dāng)時有諸多擁有一定土地有企業(yè)改制單位、城鎮(zhèn)化過程中“退二進三”項目政策獲益年來在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，資金的獲取變的越來越困難，因2016年來國家為限制房價過快上漲、地王頻出的現(xiàn)象，陸續(xù)出年著名的“522”土拍；3、包含打分制的復(fù)合土拍，例如上海市本文主要研究的房地產(chǎn)合作開發(fā)項目模式是前文中提到方式，合作雙方通過共同出資獲得土地資源，然后成立獨立這也是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)間較為普遍的一種合作模式。它的4在此類項目中，對于項目公司來說與自有開發(fā)項目公司并無太過程大致可以分為以下五個階段：(1)項目投資決策階段；(2)前期設(shè)計報批階段；(3)項目建設(shè)階段；(4)項目銷售與交付階段(5)項目結(jié)算與分配階段。根據(jù)上述提到的房地產(chǎn)開發(fā)的五個階段，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)表2-1房地產(chǎn)合作開發(fā)項目全過程風(fēng)險因素識項目階段序號風(fēng)險因素投資決策階段1投資區(qū)域選擇的風(fēng)險2投資時機選擇帶來的風(fēng)險3成本測算精度帶來的風(fēng)險4合作方選擇帶來的風(fēng)險項目前期及設(shè)計階段5合作協(xié)議簽署帶來的風(fēng)險6合作項目人事選擇的風(fēng)險78前期開發(fā)報批報建的風(fēng)險9提前開工的風(fēng)險項目建設(shè)階段項目管理體系選擇的風(fēng)險項目資金使用引發(fā)的風(fēng)險項目銷售與交付階首開預(yù)售階段的風(fēng)險5段營銷策劃的風(fēng)險銷售合同簽訂帶來的風(fēng)險工期驗收滯后帶來的風(fēng)險項目交付時的風(fēng)險項目結(jié)算與利潤分股東方退出，利潤分配與項目公司3.1.1H項目簡介H項目于2017年7月由ZN集團以拍賣形式獲得，土地成交價為3.45億元。項目位客群以及投資客較為喜歡的區(qū)域。項目建設(shè)用地面積33424平方米，建筑密度不大于30%,綠地率要求大于30%,規(guī)劃建設(shè)10幢11層-15層的小高層住宅，總建筑面積84983平方米，其中地上面積60163平方米，共計718戶。目公司負(fù)責(zé)對該地塊進行項目開發(fā)(下文中簡稱“項目公司”),項目公司注冊資本為2000萬元，雙方各占50%的股份。項目公司法人由ZR方擔(dān)任，ZR方派人出任項目公司本、招采、營銷、物業(yè)、行政人事條線工作；財務(wù)條線由兩該項目在2017年10月開工建設(shè)，并于2018年5月首次開盤銷售，2018年7月剩余樓幢達到預(yù)售條件開始預(yù)售，2019年6月30日項目完成竣工備案并交付小業(yè)主。在上海周邊擁有約100億左右房地產(chǎn)貨值，在項目所在地有較好的政府關(guān)系。但作為一6作為合作方的ZR集團是一家近兩年來快速崛起的閩系房地產(chǎn)企業(yè)，公司于2018年性，我們將采用在第三章中確認(rèn)的24項全過程風(fēng)險因素采用核成本、人力、運營、投資)、在建各項目的項目總。因此專家組成員從該委員會中選取合適的人員參加，最終專家組確認(rèn)由10人組成，分別為負(fù)責(zé)運營的副總經(jīng)理、7個只能部門的負(fù)責(zé)人以及2名項目總。該專家組的組成充分考慮了項目風(fēng)險管理的決策能力、本信息。目全過程的24個風(fēng)險因素進行專家打分，確定各風(fēng)險因并最終通過計算確認(rèn)該項目的綜合風(fēng)險評分。根據(jù)最終表3-1風(fēng)險等級風(fēng)險級別高較高一般較低低分?jǐn)?shù)7分?jǐn)?shù)越高表示風(fēng)險等級越高，分?jǐn)?shù)越低表示風(fēng)險等級低。權(quán)重的確認(rèn)包含兩方面權(quán)重：各開發(fā)階段的風(fēng)險發(fā)生與影響的權(quán)重與各階段各項風(fēng)險因素對項目所造成風(fēng)險影響的權(quán)重。權(quán)重的確認(rèn)通過專家集體討論并打分確定該項目統(tǒng)一的權(quán)重比例。第一，合作開發(fā)項目各開發(fā)階段在風(fēng)險評估中風(fēng)險占比情況。經(jīng)過與專家組的討論，考慮到各個階段風(fēng)險一直存在，一旦大的風(fēng)險發(fā)生對整個項目的開發(fā)都會長生比較大的影響，因此專家組一致同意，該部分風(fēng)險權(quán)重平均分配。即，開發(fā)的全過程中的5個階段權(quán)重占比各為20%,如下表：表3-2風(fēng)險權(quán)重占比投資決策項目前期及項目建設(shè)項目銷售與項目決算與利階段設(shè)計階段階段交付階段潤分配階段第二，各開發(fā)階段風(fēng)險因素對該階段項目風(fēng)險發(fā)生的影響際情況，結(jié)合各風(fēng)險因素發(fā)生的概率，風(fēng)險發(fā)生后對項目造成的危害，確定每個風(fēng)險因素在該階段的權(quán)重占比，具體如下表。表3-3投資決策階段風(fēng)險因素投資區(qū)域選擇投資實際選擇合作方選擇投資測算精度風(fēng)險因素合作協(xié)議簽署合作項目人產(chǎn)品定位和方案設(shè)計前期開發(fā)報建提前開工的風(fēng)險風(fēng)險因素合作項目管理體系項目資金使用溝通、信風(fēng)險因首開預(yù)營銷策政策調(diào)工期驗物業(yè)公項目交素售劃同簽署控收滯后司選擇付風(fēng)險因素利潤分配8根據(jù)上述確認(rèn)的風(fēng)險因素以及各風(fēng)險因素所對應(yīng)的權(quán)重比例，我們得到如下最終的打分表：項目階段風(fēng)險因素風(fēng)險發(fā)生等級風(fēng)險影響權(quán)重分?jǐn)?shù)投資決策階段投資區(qū)域選擇的風(fēng)險投資時機選擇帶來的風(fēng)險成本測算精度帶來的風(fēng)險合作方選擇帶來的風(fēng)險項目前期及設(shè)計階合作協(xié)議簽署帶來的風(fēng)險合作項目人事案設(shè)計的風(fēng)險前期開發(fā)報批提前開工的風(fēng)險項目建設(shè)階段的風(fēng)險險的風(fēng)險項目管理體系項目資金使用引發(fā)的風(fēng)險9缺失引發(fā)的風(fēng)險項目銷售與交付階段首開預(yù)售階段的風(fēng)險營銷策劃的風(fēng)險銷售合同簽訂帶來的風(fēng)險帶來的風(fēng)險工期驗收滯后帶來的風(fēng)險的風(fēng)險項目交付時的風(fēng)險項目結(jié)算與利潤分(20%)爭議的風(fēng)險股東方退出，利潤分配與項目公司注銷或接收的風(fēng)險3.2.2專家組打分，分?jǐn)?shù)計算及最終風(fēng)險評估結(jié)果確認(rèn)專家組成員針對表4-8的內(nèi)容，對項目各個階段的各風(fēng)險因素進行分析討論后，對該表內(nèi)各風(fēng)險項進行評級與打分，并計算結(jié)果，具體結(jié)果如下表。表4.9風(fēng)險等級評價結(jié)果項目階段風(fēng)險因素風(fēng)險發(fā)生等級風(fēng)險影響權(quán)重分?jǐn)?shù)投資決策階段投資區(qū)域選擇的風(fēng)險投資時機選擇帶來的風(fēng)險成本測算精度帶來的風(fēng)險較低4合作方選擇帶來的風(fēng)險低6合計項目前期及設(shè)計階段(20%)合作協(xié)議簽署帶來的風(fēng)險一般合作項目人事較低4案設(shè)計的風(fēng)險一般前期開發(fā)報批較低8提前開工的風(fēng)險較低8合計項目建設(shè)階段的風(fēng)險險較低8的風(fēng)險較低8項目管理體系一般6項目資金使用引發(fā)的風(fēng)險較低4缺失引發(fā)的風(fēng)險8合計項目銷售與交付階段首開預(yù)售階段的風(fēng)險營銷策劃的風(fēng)險較低4銷售合同簽訂帶來的風(fēng)險低4帶來的風(fēng)險高工期驗收滯后帶來的風(fēng)險的風(fēng)險低1項目交付時的風(fēng)險低1合計項目結(jié)算與利潤分(20%)爭議的風(fēng)險較低股東方退出，利潤分配與項目公司注銷或接收的風(fēng)險較低合計根據(jù)上表的打分結(jié)果，按照綜合評分法計算得到整個項目的風(fēng)險評分58*0.2+50*0.2+50*0.2+58*0參考表3-1的風(fēng)險評級，該項目的評分介于風(fēng)險級別的一般與較低之間，該項目風(fēng)險等級不高，可以投資。3.3針對H項目風(fēng)險評估結(jié)果的風(fēng)險分析整個項目的高風(fēng)險階段位于前期的投資決策階段與后續(xù)的銷售交付階段。現(xiàn)對上述兩階段的部分風(fēng)險因素進行分析。該項目位于嘉興市下屬縣級市平湖市的新倉鎮(zhèn)，雖然距離上與上海金山區(qū)相連，但是由于行政區(qū)劃的原因，該地區(qū)遠離平湖市主城區(qū)，距上一級地級市嘉興市更是遙遠。該鎮(zhèn)的常住人口并不多，主要產(chǎn)業(yè)為紡織和童車生產(chǎn)之類的輕工業(yè)，且產(chǎn)業(yè)與人口的集聚效應(yīng)并不明顯。本地客戶對該樓盤的購買意愿并不強烈，樓盤的目標(biāo)售價也遠高于當(dāng)?shù)氐氖杖胨?。因此該項目的主力購買人群主要為上海及周邊的投資客。開發(fā)商選擇該地塊主要是考慮到了近年來上海周邊投資樓盤熱銷，投資客購買力強勁這一現(xiàn)狀，而沒有考慮太多當(dāng)?shù)乜蛻舻男枨笈c意愿，也未考慮太多若是投資意愿減弱后，該區(qū)域的銷售客源問題，這就為后續(xù)項目的銷售埋下了隱患。該項目于2017年10月獲取土地，2017年正是嘉興市房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展的一年，前期房地產(chǎn)政策的放松，大量資金流入房地產(chǎn)，嘉興主城區(qū)的房價相對于2016年大幅上漲。同時伴隨上海購房者可以在嘉興地區(qū)使用公積金貸款等政策的刺激，使得大量的外來投資客，尤其是上海的投資客流入嘉興市場，從而帶動嘉興周邊城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)市場，在這樣的時間點，進入新倉鎮(zhèn)這樣較為偏遠但是接近上海的鄉(xiāng)鎮(zhèn)確實是一個機會。但是，這種帶有非常明確政策導(dǎo)向型的投資市場，也蘊含著巨大的風(fēng)險。一旦政策風(fēng)險調(diào)整，投資客商斷絕，狹小的本地市場是消化不了這樣體諒的住宅銷售的。該項目由ZN方拿地，ZR方參與，最終聯(lián)席操盤。起因也是兩家公司同時對該地塊感興趣，而巧合的是，ZN當(dāng)時的負(fù)責(zé)人是剛剛從ZR離職進入ZN公司的，因此兩家公司的高管之間彼此非常熟悉，且雙方對彼此的經(jīng)營策略。兩家公司當(dāng)時的全國排名也類似，規(guī)模體量，資金實力相近，因此在地塊拍賣時，兩家公司一拍即合有了這次合作。這些因素都促使雙方得以順利合作。4.首開預(yù)售階段與政策變化帶來的風(fēng)險H項目的投資邏輯與產(chǎn)品定位確定了該項目為一個快銷，追求現(xiàn)金流的投資盤。任何拖延銷售周期的因素都將對該樓盤產(chǎn)生巨大的風(fēng)險，房地產(chǎn)政策層面的調(diào)整，尤其是政策面收緊都會對項目產(chǎn)生災(zāi)難性的風(fēng)險。因此政策穩(wěn)定，快速開盤，確?，F(xiàn)金流盡快回正是該樓盤的重點。在項目的后續(xù)發(fā)展中也確實印證了上述的說法，在順利首開完成70%直至2019年7月項目竣備被有約200套房子沒有賣出，直到2020年新一波行情來臨才完成項目的順利清盤。雖然該項目最終依然有一定的利潤，甚至尾盤的售價有了一定的漲幅，但是對于兩家公司的現(xiàn)金流來說，該項目是存在問題的。5.銷售合同簽訂與工期驗收滯后帶來的風(fēng)險銷售合同的簽訂階段一般來說風(fēng)險較低，該階段的主要風(fēng)險點在于交付的時間的確認(rèn)與交付標(biāo)準(zhǔn)的確定。在確保上述風(fēng)險點沒有大的紕漏的情況下一般不會產(chǎn)生大的風(fēng)險。但若是在銷售合同簽訂階段，交付時間制定的過于激進，交付標(biāo)準(zhǔn)未能明確或未能與項目施工團隊較低清晰就會對后續(xù)的工期和驗收產(chǎn)生較大的風(fēng)險。評估H項目的施工周期，2018年10月開工，2019年6月30日交付，施工及驗收周期僅為19個月，這個時間對于項目來說風(fēng)險巨大，任何質(zhì)量安全上的問題都會對項目的按時交付產(chǎn)生巨大的風(fēng)險，且延期交付產(chǎn)生的違約金損失和信譽損失對兩家公司都是不可接受的。在了解H項目的整體方案設(shè)計和定位后，該項目在預(yù)售前夕對項目整體定位經(jīng)過一輪將標(biāo)處理，本意為節(jié)約成本，但是大量的圖紙變更，特別是將精裝修的交付標(biāo)準(zhǔn)變更為毛坯交付后，導(dǎo)致許多交付標(biāo)準(zhǔn)的變化和不明確，這些圖紙的變更都會對項目后續(xù)的驗收和交付產(chǎn)生大量的風(fēng)險隱患。雖然在上述的風(fēng)險評估中該階段的風(fēng)險等級并不高，但是在實際操作中，該部分的風(fēng)險還是應(yīng)當(dāng)引起重視，以H項目為例，項目順利交付，且最終全部售罄，但是在項目竣備與全部售罄的這1年多時間，兩家公司圍繞著利潤分配、稅收繳納，施工單位結(jié)算等問題一直爭議不斷，尤其在項目交付后大量項目部人員離職或調(diào)崗，導(dǎo)致大量前期爭議事項未能迅速決策。因后續(xù)物業(yè)接收方為ZN方，ZR一直想提取利潤盡快完成退場，但是受困于諸多懸而未決的事宜，導(dǎo)致無法撤場，從而變相造成了資金使用率下降，內(nèi)部收益率降低。因此，項目最后階段的退場風(fēng)險也是需要我們引起高度重視的環(huán)節(jié)。4.1風(fēng)險管控體系的組織架構(gòu)建設(shè)若想加大一個項目的風(fēng)險管控力度，首先就需要公司的領(lǐng)導(dǎo)層擁有風(fēng)險管控意識，能快速有效的對相關(guān)風(fēng)險進行決策。其次，項目公司的管理團隊，要有充分的風(fēng)險辨識與分?jǐn)嗄芰Γ瑥亩軐︼L(fēng)險因素進行分析與評估，并出具初步意見供決策層決策。最后，是基層的項目實際實施層，基礎(chǔ)員工要有風(fēng)險預(yù)警意識，發(fā)現(xiàn)潛在風(fēng)險因素并上報。據(jù)此，我們將建立起包括“風(fēng)險管控委員會”、“風(fēng)險分析與評估小組”以及“風(fēng)險預(yù)警小組”等三個層級的組織架構(gòu)體系，使項目從上至下都能用于風(fēng)險管控的執(zhí)行人，從而起到提高全員風(fēng)險意識的目的，同時使得合作開發(fā)的全過程的風(fēng)險因素都有能及時處理4.2明確合作項目的風(fēng)險管理條例的制定和推廣風(fēng)險管控條例的制定和執(zhí)行是進行合作項目風(fēng)險管理的重要環(huán)節(jié)，應(yīng)在前期的合作協(xié)議階段就予以明確。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的充分發(fā)展，各家公司基本制定本公司自身的風(fēng)險管控條例。這些條例基本上都能從投資、設(shè)計、工程、采購、成本、營銷、融資、財務(wù)、人力、法務(wù)各個環(huán)節(jié)對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各類風(fēng)險清單進行羅列和闡述，并對此形成較為成熟的應(yīng)對機制。合作項目因為其多方合作的特殊性，相對于一般的自有項目有其特殊性，這類的特殊性主要體現(xiàn)在合作過程中的股權(quán)比例、融資過程中的各家信用風(fēng)險、項目實施過程中的決策機制、銷售過程中的收入分配，資金提取模式、應(yīng)對突發(fā)狀況的處置方式等等。因此在制定合作項目的風(fēng)險管理條例的過程中，合作方之間除可以大量引用各自單位較為成熟的風(fēng)險管理條例外，需要重點針對合作雙方或多方容易引起矛盾與風(fēng)險的情況列取專門的負(fù)面清單，制定專門的合作項目風(fēng)險防控手冊，并制定風(fēng)險發(fā)生時的應(yīng)對機制。同時根據(jù)項目前期的風(fēng)險分析與評估，對較易發(fā)生的潛在風(fēng)險，可以提前做好應(yīng)急預(yù)案。而對項目實施過程中突發(fā)的風(fēng)險，通過提前制定的風(fēng)險處理制度和決策體系可以確保風(fēng)險得以迅速的處置，避免因為決策延誤，處置失當(dāng)導(dǎo)致的進一步損失的擴大。合作項目風(fēng)險管控條例的項目推廣，也是合作項目風(fēng)險管理的重要環(huán)節(jié)。風(fēng)險管控條例制定后，要根據(jù)風(fēng)險管理的責(zé)任人體系，組織對相關(guān)責(zé)任人進行風(fēng)險管理培訓(xùn)，使得每個人都建立較高的風(fēng)險管控意識，同時必須掌握風(fēng)險管控條例，在風(fēng)險發(fā)生時明白各自應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任及采取的應(yīng)對措施。4.3加強項目風(fēng)險發(fā)生后的審查與總結(jié)項目開發(fā)過程中風(fēng)險一定存在，也一定無法避免，因此完善的風(fēng)險善后審查與總結(jié)必不可少，它可以有效的避免后續(xù)項目發(fā)生類似的事件。當(dāng)項目風(fēng)險發(fā)生并妥善處置后，根據(jù)項目風(fēng)險責(zé)任體系的具體責(zé)任人，必須對發(fā)生的項目風(fēng)險進行充分的總結(jié)，找出風(fēng)險發(fā)生的原因，特別是發(fā)生不在前期風(fēng)險清單里的風(fēng)險時，更要對風(fēng)險的成因、處置的手法以及他最終導(dǎo)致的結(jié)果進行充分的分析與反思。因為是多方的合作項目，根據(jù)前期制定的風(fēng)險管理條例，采取必要的追責(zé)和處罰也是對合作方的負(fù)責(zé)的體現(xiàn)，同時也可以為后續(xù)更好的合作打下扎實的基礎(chǔ)。2020年以后隨著國家對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度的進一步加強，不但從土地市場的角度加強，更是在信貸資金層面進一步收緊了對房地產(chǎn)行業(yè)的政策。房地產(chǎn)行業(yè)競爭日益激烈，伴隨著恒大、華夏等頭部房企的陸續(xù)暴雷，“活下去”成為了諸多房企的首要目標(biāo)，合作開發(fā)，降低成本，控制風(fēng)險成為了大部分房地產(chǎn)企業(yè)的首選。本文結(jié)合當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀和問題，通過文獻綜述的方式大量研究了風(fēng)險管理的理論、風(fēng)險識別與風(fēng)險評估的方法。同時通過大量的期刊與文摘研究了目前主流地產(chǎn)公司的合作開發(fā)模式，每種開發(fā)模式的特點及優(yōu)缺點，在此基礎(chǔ)上研究了合作開發(fā)項目的風(fēng)險特點。在對H項目案例的實際風(fēng)險識別與評估的過程中，運用了前文確立的全過程風(fēng)險識別體系，采用綜合評分法對該項目的全過程風(fēng)險因素進行了風(fēng)險評估，確認(rèn)該想為風(fēng)險可控的可投資項目，并對其中較大的風(fēng)險項的成因與影響進行了分析。在結(jié)合了實際案例研究，對合作項目的整體進行風(fēng)險識別與研究后，提出了房地產(chǎn)合作項目的管控措施，從合作的項目風(fēng)險管控人員組織架構(gòu)風(fēng)險管理制度條設(shè)立以及風(fēng)險后審查與總結(jié)三個方面確立了房地產(chǎn)合作開發(fā)項目的風(fēng)險管控措施。[1]李晶晶.論房地產(chǎn)開發(fā)項目合作風(fēng)險與防控措施[J].