房屋入股合同一、合同主體與法律依據(jù)房屋入股合同是指房屋所有權(quán)人（以下簡稱“入股方”）以其合法擁有的房屋產(chǎn)權(quán)作為出資，與投資者（以下簡稱“投資方”）共同設(shè)立或加入企業(yè)、項(xiàng)目，按照約定比例享有權(quán)益并承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的法律文件。合同的訂立需嚴(yán)格遵循《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國公司法》《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，確保入股行為合法有效。雙方當(dāng)事人應(yīng)具備完全民事行為能力，入股方需提供房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證等權(quán)屬證明文件，確保房屋不存在抵押、查封、共有權(quán)益糾紛等權(quán)利瑕疵。二、入股標(biāo)的與評估作價(jià)（一）房屋基本信息合同中需明確房屋的具體位置、建筑面積、使用性質(zhì)、產(chǎn)權(quán)證號等核心信息。例如，位于某省某市某區(qū)某街道的房屋，建筑面積為200平方米，產(chǎn)權(quán)證號為XXX，規(guī)劃用途為商業(yè)辦公。若房屋存在共有情況，需提供共有人同意入股的書面聲明；若房屋處于租賃狀態(tài)，應(yīng)明確租賃關(guān)系的處理方式，包括是否提前解除租賃合同或由投資方承接租賃權(quán)益。（二）評估與作價(jià)房屋作為非貨幣出資，必須經(jīng)過具有資質(zhì)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)值評估。評估基準(zhǔn)日通常為合同簽訂前30日內(nèi)，評估范圍包括房屋建筑物、土地使用權(quán)及附著設(shè)施。評估報(bào)告需作為合同附件，明確房屋的評估價(jià)值（如人民幣500萬元），并以此作為確定入股比例的依據(jù)。若投資方對評估結(jié)果有異議，可在收到報(bào)告后15日內(nèi)提出復(fù)核申請，復(fù)核費(fèi)用由責(zé)任方承擔(dān)。三、入股方式與股權(quán)結(jié)構(gòu)（一）出資方式與比例入股方以房屋評估價(jià)值全額出資，投資方以現(xiàn)金或其他資產(chǎn)出資，雙方需在合同中明確各自的出資額及占股比例。例如，房屋評估價(jià)值500萬元，投資方現(xiàn)金出資300萬元，總注冊資本800萬元，則入股方占股62.5%，投資方占股37.5%。若涉及公司增資擴(kuò)股，需說明房屋作價(jià)在注冊資本與資本公積中的分配方式，如其中400萬元計(jì)入注冊資本，100萬元計(jì)入資本公積。（二）股權(quán)登記與交割合同簽訂后30日內(nèi)，雙方應(yīng)共同辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移至目標(biāo)公司名下（或雙方約定的共有主體）。過戶所需稅費(fèi)按法律規(guī)定承擔(dān)，無明確規(guī)定的由雙方平均分擔(dān)。同時(shí)，目標(biāo)公司需在股權(quán)登記機(jī)關(guān)完成股東名冊變更，向入股方簽發(fā)股權(quán)證明書，確保股權(quán)交割的法律效力。四、雙方權(quán)益與義務(wù)（一）入股方權(quán)益分紅權(quán)：按照股權(quán)比例享有公司稅后利潤分配權(quán)，利潤分配方案需經(jīng)股東會(huì)決議通過，每年至少分配一次。表決權(quán)：參與公司重大決策，包括經(jīng)營方針、投資計(jì)劃、利潤分配等事項(xiàng)的表決，表決權(quán)行使遵循“同股同權(quán)”原則。知情權(quán)：有權(quán)查閱公司章程、股東會(huì)會(huì)議記錄、財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告，了解公司經(jīng)營狀況。優(yōu)先購買權(quán)：當(dāng)其他股東轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)，在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。（二）入股方義務(wù)權(quán)屬保證：確保房屋產(chǎn)權(quán)無瑕疵，若因權(quán)屬糾紛導(dǎo)致投資方損失，需承擔(dān)全額賠償責(zé)任。配合過戶：提供辦理產(chǎn)權(quán)過戶所需的全部文件，并配合完成登記手續(xù)。瑕疵告知：如實(shí)披露房屋的質(zhì)量問題、租賃情況、周邊規(guī)劃限制等重要信息。（三）投資方權(quán)益收益權(quán)：按出資比例分享房屋運(yùn)營產(chǎn)生的租金、增值等收益。管理權(quán)：通過股東會(huì)、董事會(huì)參與房屋的經(jīng)營管理，如出租方案制定、重大修繕決策等。退出權(quán)：在合同約定的退出條件成就時(shí)（如投資期滿、公司清算），可依法轉(zhuǎn)讓股權(quán)或要求公司回購。（四）投資方義務(wù)按時(shí)出資：按照合同約定的時(shí)間足額支付現(xiàn)金出資，逾期支付的，每逾期一日按未付金額的0.05%支付違約金。協(xié)助經(jīng)營：根據(jù)公司需要提供資金、資源等支持，配合房屋的招商、運(yùn)營工作。五、房屋管理與收益分配（一）日常管理雙方可約定成立專門的管理委員會(huì)（由入股方和投資方各委派代表組成），負(fù)責(zé)房屋的日常維護(hù)、租賃管理、費(fèi)用支出等事項(xiàng)。管理委員會(huì)會(huì)議每月召開一次，決議需經(jīng)三分之二以上成員同意方可通過。涉及房屋結(jié)構(gòu)改造、抵押、轉(zhuǎn)讓等重大事項(xiàng)，需經(jīng)股東會(huì)特別決議通過。（二）費(fèi)用承擔(dān)房屋的物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等日常開支由目標(biāo)公司承擔(dān)，從房屋收益中列支。若房屋需進(jìn)行重大修繕（如主體結(jié)構(gòu)維修），單次費(fèi)用超過5萬元的，需由雙方按股權(quán)比例追加投資；5萬元以下的，從房屋維修基金中支出（維修基金由雙方按年從收益中提取5%積累）。（三）收益分配房屋產(chǎn)生的租金收入扣除運(yùn)營成本、稅費(fèi)及維修基金后的凈利潤，按季度進(jìn)行分配。分配前需由會(huì)計(jì)師事務(wù)所出具季度財(cái)務(wù)報(bào)表，雙方對報(bào)表無異議的，應(yīng)在15日內(nèi)完成轉(zhuǎn)賬。若房屋因拆遷、征收產(chǎn)生補(bǔ)償款，扣除稅費(fèi)后按股權(quán)比例分配，其中土地使用權(quán)補(bǔ)償款優(yōu)先用于返還投資方原始出資。六、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)與違約責(zé)任（一）風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)范圍市場風(fēng)險(xiǎn)：因房地產(chǎn)市場波動(dòng)導(dǎo)致房屋價(jià)值下跌的，由雙方按股權(quán)比例承擔(dān)損失。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)：房屋空置期過長、租金下降等運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)，由目標(biāo)公司以自有資金承擔(dān)，不足部分由股東按比例補(bǔ)足。政策風(fēng)險(xiǎn)：因城市規(guī)劃調(diào)整、稅收政策變化等導(dǎo)致房屋無法正常使用的，雙方可協(xié)商解除合同或調(diào)整股權(quán)比例。（二）違約責(zé)任入股方違約：若房屋產(chǎn)權(quán)無法過戶或存在權(quán)利瑕疵，入股方需返還投資方已支付的全部款項(xiàng)，并按房屋評估價(jià)值的20%支付違約金；逾期提供權(quán)屬文件的，每逾期一日支付5000元違約金。投資方違約：未按時(shí)足額出資的，逾期部分按日利率0.05%計(jì)算罰息，逾期超過30日的，入股方有權(quán)解除合同并沒收已付款項(xiàng)的10%作為違約金。雙方違約：因共同過錯(cuò)導(dǎo)致合同無法履行的，按過錯(cuò)比例承擔(dān)責(zé)任，損失賠償范圍包括直接損失（如評估費(fèi)、訴訟費(fèi)）和間接損失（如預(yù)期利潤）。七、合同變更、解除與終止（一）變更條件經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對合同條款進(jìn)行修改，如調(diào)整股權(quán)比例、變更收益分配方式等，變更內(nèi)容需簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議并加蓋公章。涉及房屋產(chǎn)權(quán)變更的，需重新辦理登記手續(xù)。（二）解除情形一方嚴(yán)重違約，經(jīng)催告后30日內(nèi)仍未糾正的，守約方有權(quán)解除合同。房屋因不可抗力（如地震、火災(zāi)）導(dǎo)致全部毀損，且無法修復(fù)的。因政策調(diào)整導(dǎo)致入股行為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定的，雙方可免責(zé)解除合同。（三）終止后的清算合同終止后，目標(biāo)公司需在60日內(nèi)成立清算組，對房屋進(jìn)行評估、處置。清算財(cái)產(chǎn)優(yōu)先支付清算費(fèi)用、職工工資、稅費(fèi)，剩余部分按股權(quán)比例分配。若房屋需拍賣，拍賣底價(jià)不得低于評估價(jià)值的70%，兩次流拍后可協(xié)議折價(jià)轉(zhuǎn)讓。八、爭議解決與法律適用合同履行過程中發(fā)生的爭議，雙方應(yīng)首先通過友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可提交房屋所在地的仲裁委員會(huì)仲裁，或向房屋所在地人民法院提起訴訟。仲裁裁決為終局裁決，對雙方均具有約束力。合同的訂立、效力、解釋、履行及爭議解決均適用中華人民共和國法律，若涉及涉外因素，不適用沖突規(guī)范指引的外國法律。九、其他條款合同未盡事宜，可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有