門市承包合同一、合同定義門市承包合同是指發(fā)包方（通常為門市所有權(quán)人或經(jīng)營權(quán)人）與承包方（自然人或法人）之間簽訂的，約定承包方在一定期限內(nèi)以支付承包金等方式獲得門市經(jīng)營管理權(quán)，并自主開展經(jīng)營活動的書面協(xié)議。該合同本質(zhì)上是一種經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同，發(fā)包方保留門市所有權(quán)或最終經(jīng)營權(quán)，承包方則通過支付對價獲得階段性的經(jīng)營自主權(quán)，雙方通過合同條款明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系，以保障經(jīng)營活動的有序進行。在商業(yè)實踐中，門市承包合同廣泛應(yīng)用于retail行業(yè)、餐飲行業(yè)、服務(wù)行業(yè)等領(lǐng)域，尤其適用于連鎖品牌擴張、個體創(chuàng)業(yè)者租賃經(jīng)營場地等場景。二、主要條款（一）合同主體條款合同需明確發(fā)包方與承包方的基本信息，包括發(fā)包方的名稱、地址、法定代表人或負責人姓名、聯(lián)系方式，以及承包方的姓名（或名稱）、身份證號碼（或統(tǒng)一社會信用代碼）、住址（或注冊地址）、聯(lián)系方式等。若承包方為個體工商戶，需注明其經(jīng)營字號；若為企業(yè)法人，需確認其經(jīng)營范圍是否包含承包門市的經(jīng)營項目。此外，若存在擔保人或第三方見證方，也需列明其身份信息及擔保責任范圍。（二）承包標的條款該條款需詳細描述承包門市的具體信息，包括門市坐落位置（精確到街道門牌號）、建筑面積、使用面積、房屋結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等，最好附上門市平面圖作為合同附件。同時，需明確門市的用途，例如“僅限于經(jīng)營服裝零售”“可用于餐飲服務(wù)（不含明火操作）”等，用途約定需符合房屋規(guī)劃用途及當?shù)卣块T的相關(guān)規(guī)定，避免因用途不符導致合同無效或行政處罰。此外，還需列明門市內(nèi)包含的設(shè)施設(shè)備清單（如貨架、收銀系統(tǒng)、空調(diào)、燈具等），注明設(shè)備型號、數(shù)量、狀態(tài)（全新、二手、完好、維修中），并由雙方簽字確認作為交接依據(jù)。（三）承包期限條款承包期限是合同的核心條款之一，需明確約定承包起始日期和終止日期，例如“自2024年1月1日起至2026年12月31日止，共計3年”。對于期限較長的合同，可約定分期履行，如每2年調(diào)整一次承包金。同時，需注明是否允許續(xù)期，若允許，應(yīng)明確續(xù)期條件（如承包方需在期滿前3個月書面提出申請、無嚴重違約記錄等）、續(xù)期次數(shù)及續(xù)期后的承包金確定方式（如按市場行情協(xié)商、按原標準遞增5%等）。此外，還需約定合同提前終止的條件，如發(fā)包方因城市規(guī)劃需要拆遷門市、承包方經(jīng)營不善連續(xù)6個月虧損等。（四）承包金及支付條款承包金條款應(yīng)明確承包金金額（需同時注明大寫和小寫）、計算方式（如按固定金額/月、按營業(yè)額百分比計提等）、支付周期（月付、季付、年付）、支付時間（如每月5日前支付當月承包金）及支付方式（銀行轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金支付等，建議采用銀行轉(zhuǎn)賬并注明收款賬戶信息）。若存在履約保證金，需約定保證金金額（通常為1-3個月承包金）、支付時間、退還條件（如承包期滿無違約行為、結(jié)清所有費用后15個工作日內(nèi)退還）及扣除情形（如承包方拖欠承包金、損壞設(shè)施設(shè)備等）。此外，還需約定承包金調(diào)整機制，如“自第3年起，承包金按上一年度當?shù)谻PI漲幅的50%調(diào)整”或“若周邊同類門市平均承包金上漲超過10%，發(fā)包方有權(quán)提出調(diào)整申請，雙方協(xié)商確定新承包金”。（五）雙方權(quán)利義務(wù)條款1.發(fā)包方權(quán)利義務(wù)權(quán)利：收取承包金及其他約定費用；監(jiān)督承包方按照合同約定用途使用門市；檢查門市及設(shè)施設(shè)備狀況；在承包方違約時行使合同解除權(quán)、要求賠償損失等。義務(wù)：保證對承包門市擁有合法處分權(quán)；向承包方交付符合約定條件的門市及設(shè)施設(shè)備；協(xié)助承包方辦理經(jīng)營所需的相關(guān)證照（如營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證等，具體協(xié)助范圍需明確）；負責門市主體結(jié)構(gòu)的維修（自然損耗范圍內(nèi)）；不得無故干涉承包方的正常經(jīng)營活動等。2.承包方權(quán)利義務(wù)權(quán)利：在承包期限內(nèi)自主開展經(jīng)營活動，決定經(jīng)營策略、商品定價、人員招聘等；使用門市及附屬設(shè)施設(shè)備；在合同約定范圍內(nèi)對門市進行裝修改造（需事先取得發(fā)包方書面同意）；在承包期滿且符合續(xù)期條件時優(yōu)先續(xù)期等。義務(wù)：按時足額支付承包金及其他費用；按照合同約定用途使用門市，不得擅自改變用途或轉(zhuǎn)租、分租給第三方；妥善保管和使用門市設(shè)施設(shè)備，因使用不當造成損壞的需承擔維修或賠償責任；遵守國家法律法規(guī)及當?shù)卣块T的管理規(guī)定，依法納稅，辦理相關(guān)經(jīng)營證照；承擔門市經(jīng)營期間的水電費、物業(yè)費、燃氣費等日常運營費用；承包期滿或合同終止時，按約定條件返還門市及設(shè)施設(shè)備等。（六）裝修與改造條款承包方如需對門市進行裝修或改造，需在施工前將裝修方案（包括設(shè)計圖紙、施工單位資質(zhì)、施工期限、預算等）提交發(fā)包方審核，經(jīng)書面同意后方可實施。裝修費用通常由承包方承擔，合同可約定“承包方投入的裝修形成附合的裝飾裝修物，在承包期滿或合同解除后歸發(fā)包方所有；可拆除的獨立裝飾裝修物，由承包方自行拆除并恢復原狀”。若因發(fā)包方原因?qū)е潞贤崆敖K止，承包方有權(quán)要求發(fā)包方補償剩余租賃期內(nèi)的裝修殘值；若因承包方違約導致合同終止，裝修損失由承包方自行承擔。此外，還需約定裝修施工期間的安全責任由承包方負責，施工不得影響周邊環(huán)境及其他商戶正常經(jīng)營。（七）違約責任條款違約責任條款需針對雙方可能出現(xiàn)的違約行為分別約定，例如：發(fā)包方違約：未按時交付門市的，每逾期一日按日承包金的2%支付違約金；擅自提前解除合同的，需退還承包方已支付的剩余承包金及履約保證金，并賠償承包方的直接經(jīng)濟損失（如裝修損失、搬遷費用等）。承包方違約：拖欠承包金的，每逾期一日按拖欠金額的1%支付違約金，逾期超過15日的，發(fā)包方有權(quán)解除合同并沒收履約保證金；擅自改變門市用途的，發(fā)包方有權(quán)要求限期整改，整改不力的可解除合同并要求賠償損失；未經(jīng)同意擅自轉(zhuǎn)租的，發(fā)包方有權(quán)立即解除合同，沒收保證金并要求承包方支付相當于3個月承包金的違約金。同時，需明確違約金的計算基數(shù)、支付方式及損失賠償范圍（包括直接損失和間接損失，如預期利潤損失等，但需符合法律規(guī)定的可預見性原則）。（八）不可抗力條款不可抗力是指合同雙方在簽訂合同時不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況，如地震、臺風、洪水、戰(zhàn)爭、政府征收、疫情管控等。合同需約定不可抗力發(fā)生時的處理方式：因不可抗力導致門市無法正常經(jīng)營的，承包期限自動順延，順延期間承包方無需支付承包金；若不可抗力事件持續(xù)超過3個月，雙方均有權(quán)解除合同，且互不承擔違約責任，發(fā)包方應(yīng)退還承包方已支付的剩余承包金及履約保證金（扣除承包方應(yīng)承擔的費用后）。遭受不可抗力的一方需在事件發(fā)生后7日內(nèi)書面通知對方，并提供相關(guān)證明文件（如政府部門公告、氣象報告等）。（九）爭議解決條款合同需明確約定爭議解決方式，通常有兩種選擇：一是“協(xié)商不成的，任何一方均有權(quán)向門市所在地人民法院提起訴訟”；二是“協(xié)商不成的，提交XX仲裁委員會按其屆時有效的仲裁規(guī)則進行仲裁”。選擇訴訟的，需注意管轄法院是否符合法律規(guī)定（一般由被告住所地或合同履行地法院管轄）；選擇仲裁的，需明確仲裁機構(gòu)的名稱（需為依法設(shè)立的仲裁機構(gòu)）及仲裁裁決的效力（一裁終局，雙方均需遵守）。此外，可約定爭議解決期間不影響合同其他條款的履行。（十）其他條款包括合同生效條件（如雙方簽字蓋章后生效）、合同份數(shù)（通常一式兩份，雙方各執(zhí)一份，具有同等法律效力）、附件效力（如門市平面圖、設(shè)施設(shè)備清單、裝修方案等附件與本合同具有同等法律效力）、通知與送達條款（約定雙方聯(lián)系方式變更時的通知義務(wù)及書面通知的送達方式和生效時間）、合同的變更與解除（需雙方協(xié)商一致并簽訂書面補充協(xié)議）等。三、簽訂注意事項（一）主體資格審查簽訂合同前，承包方需核實發(fā)包方是否為門市的合法權(quán)利人（如要求提供房屋所有權(quán)證、租賃協(xié)議等），若發(fā)包方為轉(zhuǎn)租方，需確認其原租賃合同中是否允許轉(zhuǎn)租，以及轉(zhuǎn)租期限是否超過原合同剩余期限。對于企業(yè)法人作為發(fā)包方的，需查詢其工商登記信息，確認是否處于存續(xù)狀態(tài)、有無被列入經(jīng)營異常名錄等。承包方自身也需確保具備相應(yīng)的經(jīng)營能力和資質(zhì)，如個體工商戶需辦理營業(yè)執(zhí)照，特殊行業(yè)（如餐飲、食品銷售）需取得相關(guān)行政許可。（二）門市狀況核查承包方應(yīng)實地考察門市，核實門市的位置、面積、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備等是否與發(fā)包方描述一致，檢查房屋是否存在漏水、墻體開裂、電路老化等質(zhì)量問題，測試空調(diào)、電梯、收銀系統(tǒng)等設(shè)備是否能正常運行。同時，需向周邊商戶了解門市的經(jīng)營環(huán)境、客流量、消費水平、租金水平等，評估經(jīng)營風險。對于存在的問題，應(yīng)要求發(fā)包方在合同簽訂前進行維修整改，或在合同中注明問題現(xiàn)狀及維修責任歸屬。（三）合同條款細化避免簽訂過于簡單的合同模板，需根據(jù)實際情況細化條款，例如：明確“經(jīng)營自主權(quán)”的具體范圍（如是否有權(quán)自主定價、選擇suppliers、開展促銷活動等）；約定設(shè)施設(shè)備的維修責任劃分（如日常維修由承包方負責，重大維修由發(fā)包方負責）；細化“費用承擔”條款，明確哪些費用由承包方承擔（如水電費、物業(yè)費、垃圾清運費、稅費等），哪些由發(fā)包方承擔（如房產(chǎn)稅、土地使用稅等）；對于可能發(fā)生爭議的條款，需表述清晰、無歧義，例如“承包金調(diào)整”需明確調(diào)整周期、計算依據(jù)、協(xié)商程序等。（四）權(quán)利義務(wù)平衡合同條款應(yīng)體現(xiàn)權(quán)利義務(wù)對等原則，避免出現(xiàn)一方權(quán)利過多、義務(wù)過少的情況。例如，發(fā)包方不能既要求承包方承擔所有經(jīng)營風險，又限制其經(jīng)營自主權(quán)；承包方不能只強調(diào)自主經(jīng)營，而忽視按時支付承包金、維護門市設(shè)施等基本義務(wù)。對于格式合同（如發(fā)包方提供的標準合同文本），承包方需仔細審查是否存在不公平的格式條款（如“發(fā)包方有權(quán)單方面調(diào)整承包金，承包方不得異議”），如有，應(yīng)要求修改或刪除，必要時可咨詢律師意見。（五）書面形式及附件完整合同必須采用書面形式，由雙方簽字蓋章（個人簽字并按手印，企業(yè)加蓋公章并由法定代表人簽字），避免口頭協(xié)議。同時，需確保合同附件完整，如門市平面圖、設(shè)施設(shè)備清單、裝修方案、原租賃合同（若為轉(zhuǎn)租）等，附件需由雙方簽字確認并注明“與本合同具有同等法律效力”。簽訂后，雙方應(yīng)各執(zhí)一份合同原件，妥善保管，以備后續(xù)發(fā)生爭議時作為證據(jù)使用。四、常見問題及解決方式（一）承包金支付爭議常見問題：承包方因經(jīng)營不善拖欠承包金，或發(fā)包方單方面提高承包金；雙方對承包金計算方式（如按營業(yè)額百分比計提時營業(yè)額的統(tǒng)計標準）存在分歧。解決方式：拖欠承包金：發(fā)包方可先向承包方發(fā)送書面催款通知，要求限期支付，若承包方仍不支付，可根據(jù)合同約定解除合同、沒收保證金并要求賠償損失；承包方確因經(jīng)營困難無法按時支付的，可與發(fā)包方協(xié)商延期支付或分期支付，簽訂書面補充協(xié)議。單方提價：發(fā)包方需提供提價依據(jù)（如市場行情報告、成本上漲證明等），并與承包方協(xié)商一致，簽訂補充協(xié)議后方可調(diào)整，單方面提價行為無效；承包方可拒絕支付超出合同約定的金額，并要求發(fā)包方繼續(xù)履行原合同。計算分歧：若約定按營業(yè)額計提，需明確營業(yè)額的統(tǒng)計范圍（如是否包含增值稅、是否扣除退貨金額）、統(tǒng)計方式（以收銀系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準、雙方共同對賬等），可約定每月5日前雙方核對上月營業(yè)額并簽字確認，以此作為承包金計算依據(jù)。（二）門市設(shè)施設(shè)備損壞責任認定常見問題：門市內(nèi)設(shè)施設(shè)備損壞后，發(fā)包方認為是承包方使用不當導致，要求賠償；承包方認為是設(shè)備自然老化或質(zhì)量問題，應(yīng)由發(fā)包方維修。解決方式：合同中明確劃分責任：自然損耗（如設(shè)備使用年限到期、正常老化）由發(fā)包方負責維修或更換；人為損壞（如承包方操作失誤、故意破壞）由承包方負責維修或賠償；因不可抗力導致的損壞，雙方互不承擔責任，可協(xié)商共同維修。建立定期檢查制度：雙方可約定每月對設(shè)施設(shè)備進行一次檢查，制作檢查記錄并簽字確認，明確設(shè)備狀況，作為損壞責任認定的依據(jù)。爭議處理：發(fā)生損壞后，雙方應(yīng)及時共同查驗，拍照或錄像留存證據(jù)，若無法協(xié)商一致，可委托第三方專業(yè)機構(gòu)（如維修公司、鑒定機構(gòu)）進行檢測，確定損壞原因及責任方，檢測費用由責任方承擔。（三）承包期限內(nèi)門市拆遷或征收常見問題：承包期內(nèi)，門市因城市規(guī)劃需要被政府征收或拆遷，導致合同無法繼續(xù)履行，雙方對補償款分配產(chǎn)生爭議。解決方式：合同中預先約定：明確拆遷補償款的分配方式，如“政府給予的房屋價值補償歸發(fā)包方所有，經(jīng)營損失補償、搬遷費、裝修殘值補償歸承包方所有”。及時通知與配合：發(fā)包方應(yīng)在收到拆遷通知后立即通知承包方，雙方共同與拆遷部門協(xié)商補償事宜；承包方需在規(guī)定期限內(nèi)完成搬遷，配合拆遷工作。協(xié)商不成的處理：若對補償款分配有爭議，可根據(jù)合同爭議解決條款通過訴訟或仲裁方式處理，承包方有權(quán)要求發(fā)包方返還已支付的剩余承包金及履約保證金，并賠償實際損失（如搬遷費用、預期利潤損失等，需提供相關(guān)證據(jù)證明）。（四）承包方擅自轉(zhuǎn)租或改變用途常見問題：承包方未經(jīng)發(fā)包方同意，將門市轉(zhuǎn)租給第三方，或擅自將零售門市改為餐飲門市，違反合同約定。解決方式：發(fā)包方權(quán)利：根據(jù)合同約定立即解除合同，要求承包方返還門市，沒收履約保證金，并要求承包方支付違約金（如相當于3個月承包金）；若轉(zhuǎn)租行為給發(fā)包方造成損失（如門市設(shè)施損壞、第三方違法經(jīng)營導致發(fā)包方被處罰等），發(fā)包方有權(quán)要求承包方賠償全部損失。第三方關(guān)系處理：發(fā)包方有權(quán)要求第三方（次承租人）立即搬離門市，次承租人的損失由承包方承擔（基于承包方與次承租人的轉(zhuǎn)租合同）。預防措施：發(fā)包方在合同中明確禁止轉(zhuǎn)租、分租，或約定轉(zhuǎn)租需經(jīng)發(fā)包方書面同意并簽訂三方協(xié)議，同時加強對門市的日常監(jiān)督，定期檢查經(jīng)營狀況。（五）合同到期后裝修物處理常見問題：承包期滿后，承包方要求發(fā)包方補償裝修費用，發(fā)包方則認為裝修物應(yīng)無償歸其所有，雙方無法達成一致。解決方式：按合同約定處理：若合同約定“承包期滿后裝修物歸發(fā)包方所有，承包方不得要求補償”，則承包方需按約定履行，無權(quán)要求補償；若約定“可拆除的裝修物由承包方拆除，不可拆除的歸發(fā)包方所有，發(fā)包方給予承包方一定補償”，則按約定進行補