CUSHCUSHMAN&WAKEFIELDLVLVSE系列綠色SERIES綠色收益：通過可持續(xù)發(fā)展解鎖商業(yè)地產(chǎn)價值10101020304050607080910112戴德梁行 04 05 06 16 24 28 32 34 36 38 42 46綠色收益：通過可持續(xù)發(fā)展解鎖商業(yè)地產(chǎn)價值3建議措施包括：將可持續(xù)性理念融入不動產(chǎn)設(shè)計與改造環(huán)節(jié)；運用房地產(chǎn)科技（建議措施包括：將可持續(xù)性理念融入不動產(chǎn)設(shè)計與改造環(huán)節(jié)；運用房地產(chǎn)科技（PropTech）實現(xiàn)實時能源管理；促進GRESB的評級指標與國際主流的ESG框架、協(xié)議和披露標準相結(jié)合；同時，推動利益相關(guān)者最大程度的參與到不動產(chǎn)的運營中。這些實踐不僅顯著提升了資產(chǎn)的財務(wù)績效與運營效率，更通過優(yōu)化風險管理，有效增強了不動產(chǎn)的市場競綜上所述，可持續(xù)發(fā)展與房地產(chǎn)績效之間的關(guān)聯(lián)正日益直接且可量化?？沙掷m(xù)發(fā)展實踐已不再是附加選項，而是實現(xiàn)企業(yè)長期價值的關(guān)鍵戰(zhàn)略工具。在中國加速推進”雙碳”戰(zhàn)略目標的大背景下，將ESG理念深度融入商業(yè)地產(chǎn)全生命周期管理的企業(yè)旨在探討可持續(xù)發(fā)展如何影響中國商業(yè)地產(chǎn)的運營表現(xiàn)、資產(chǎn)價值及投資決策。通過綜合分析環(huán)境、社會與治理（ESG）的驅(qū)動因素、政策框架、市場趨勢，以及基準工具，如GRESB（格睿思）全球不動產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展評級體系的實踐應(yīng)用，為投資者、開發(fā)商、運營商等利益相關(guān)方提供深刻的市場洞察，助其精準把握可持續(xù)發(fā)展中的價值機遇?？沙掷m(xù)發(fā)展正在重塑商業(yè)地產(chǎn)的需求、表現(xiàn)和韌性。從降低運營成本、提高租戶吸引力、到提升資產(chǎn)保值能力，綠色認證建筑在多個方面展現(xiàn)出了顯著優(yōu)勢，尤其在一線城市這些優(yōu)勢更為突出。隨著綠色融資工具創(chuàng)新、政府激勵政策加碼，以及監(jiān)管標準趨嚴，ESG導向的投資策略日益普及。以GRESB為代表的基準工具正在發(fā)揮關(guān)鍵作用，通過標準化ESG評估框架、引導資本流向和增加行業(yè)透明度，推動不動產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。4戴德梁行02可持續(xù)發(fā)展是指將ESG理念貫穿于房地產(chǎn)全生命周期管理――從規(guī)劃設(shè)計、施工建設(shè)、后期運營、到更新再建設(shè)。可持續(xù)發(fā)展涵蓋了節(jié)能減排、用戶福祉、企業(yè)倫理，以及應(yīng)對氣候變化能力等。在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，可持續(xù)發(fā)展的重要性日益凸顯，原因包括：嚴格的政策監(jiān)管（例如“中國將力爭2030年前實現(xiàn)碳達峰、2060年前實現(xiàn)碳中和”）、投資者的期望，以及企業(yè)租戶的要求。在低碳轉(zhuǎn)型的浪潮中，建筑領(lǐng)域作為能源消耗和二氧化碳排放大戶，既面臨挑戰(zhàn)，也蘊含機遇。在中國城市群加速推進氣候目標的背景下，綠色低碳建筑已被視作行業(yè)發(fā)展的必然方向?！毒G色收益：通過可持續(xù)發(fā)展解鎖商業(yè)地產(chǎn)價值》旨在探討可持續(xù)發(fā)展如何影響中國商業(yè)地產(chǎn)的運營表現(xiàn)、資產(chǎn)價值及投資決策。通過綜合分析環(huán)境、社會與治理（ESG）的驅(qū)動因素、政策框架、市場趨勢，以及基準工具，如GRESB（格睿思）全球不動產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展評級體系的實踐應(yīng)用，為投資者、開發(fā)商、運營商等利益相關(guān)方提供深刻的市場洞察，助其精準把握可持續(xù)發(fā)展中的價值機遇。綠色收益：通過可持續(xù)發(fā)展解鎖商業(yè)地產(chǎn)價值56戴德梁行03受到嚴格的政策監(jiān)管、投資者的期望與企業(yè)租戶的要求等多重因素影響，中國對可持續(xù)商業(yè)建筑的需求穩(wěn)步上升?？沙掷m(xù)資產(chǎn)憑借其長期價值、風險緩解、差異化競爭等核心優(yōu)勢，正逐漸受到市場的廣泛認可和接受?？沙掷m(xù)商業(yè)建筑需求的主要驅(qū)動力可持續(xù)商業(yè)建筑需求的主要驅(qū)動力多重因素加速推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)采納可持續(xù)實踐：如上文所述，“中國將力爭2030年前實現(xiàn)碳達峰、2060年前實現(xiàn)碳中和”，在此戰(zhàn)略目標驅(qū)動下，可持續(xù)發(fā)展理念已躍升至房地產(chǎn)開發(fā)與資產(chǎn)管理策略的核心地位（圖1）。2035年2035年發(fā)達國家水平*2060年2030年國內(nèi)外機構(gòu)投資者正系統(tǒng)性地將ESG標準納入其投資框架――ESG不僅是合規(guī)管理的要求，更是實現(xiàn)企業(yè)“長期韌性”的一個關(guān)鍵戰(zhàn)略工具?？鐕荆∕NCs）與中國頭部企業(yè)越來越重視獲取符合ESG國際標準的綠色建筑認證。主要認證標準包括：能源與環(huán)境設(shè)計先鋒（LEED）、英國建筑研究院環(huán)境評估方法（BREEAM）、WELL健康建筑標準、中國綠色建筑三星認證標準，以及RESET綠色建筑認證等權(quán)威認證標準。這些認證已經(jīng)成為企業(yè)租戶租賃物業(yè)的重要考量因中國酒店業(yè)市場投資與價值洞察78戴德梁行文8類指標進行綜合評價。美國WELL健康建筑標準-專注于建筑物室內(nèi)環(huán)境健康和舒適性的權(quán)威認證標準。美國EDGE綠色建筑認證體系-是世界銀行集團成員國際金融公司IFC為推進全球可持續(xù)發(fā)展而出資建立的綠色建筑認投資于可持續(xù)發(fā)展與技術(shù)創(chuàng)新，可降低能源成本、提高租戶滿意度，并有效延長租賃的穩(wěn)定性和連續(xù)性。物業(yè)洞察物業(yè)洞察在寫字樓租賃市場和投資市場中，綠色建筑成為了寫字樓差異化競爭的重要手段。綠色建筑認證已經(jīng)成為企業(yè)選址時的關(guān)鍵考量因素之一。企業(yè)租戶優(yōu)先選擇配備先進暖通空調(diào)（HVAC）系統(tǒng)、智能照明、空氣質(zhì)量管理系統(tǒng)，以及高效水資源與廢棄物管理系統(tǒng)的綠色建筑。改善室內(nèi)空氣質(zhì)量以及提高用水和廢物管理效率的建筑。在超一線城市，綠色認證寫字樓的租金和租戶留存率顯著高于非認證項目。當前，工業(yè)、倉儲物流等領(lǐng)域?qū)Νh(huán)保設(shè)備的需求持續(xù)增長。集成光伏發(fā)電、雨水調(diào)蓄系統(tǒng)、屋頂綠化，以及采用高效節(jié)能設(shè)備的倉儲設(shè)施，受到第三方物流公司、電商和制藥企業(yè)的青睞。與此同時，行業(yè)領(lǐng)軍開發(fā)商已將ESG理念深度融入到房地產(chǎn)項目的全生命周期。零售行業(yè)在可持續(xù)發(fā)展方面扮演著重要的角色。越來越多的購物中心采用環(huán)保材料、節(jié)能設(shè)備，以及將自然生態(tài)理念融入空間設(shè)計（例如屋頂花園和垂直綠化）。隨著消費者環(huán)保意識的提升，尤其在一線城市，這一趨勢愈發(fā)顯著，正推動零售物業(yè)業(yè)主積極采納可持續(xù)運營模式，并重新評估與調(diào)整租戶篩選策略。制約與挑戰(zhàn)制約與挑戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展正在加速推進，然而在發(fā)展過程中為了符合ESG標準，老舊建筑的改造升級需要大量資金投入。尤其在低線城市，樓宇的改造成本更大。盡管核心區(qū)域的綠色樓宇能夠獲得更高的租金收益與資國內(nèi)外ESG評級機構(gòu)的評價標準與體系不同，缺乏一致性。這一現(xiàn)象制約了ESG的基準比較，同時也阻礙了可持續(xù)發(fā)展目標的順利推進。未來機遇未來機遇綠色金融和ESG信息披露。城市核心區(qū)域的老舊建筑正通過改造升級以滿足可持續(xù)綠色收益：通過可持續(xù)發(fā)展解鎖商業(yè)地產(chǎn)價值9綠色債券、可持續(xù)發(fā)展掛鉤貸款等金融工具，以及政府推出的各項激勵措施，為可持續(xù)發(fā)展及節(jié)能改造項目提供了資金支持（圖3）。越來越多的中國資產(chǎn)管理公司正積極融入GRESB等全球性評級框架，從而提升報告的透明度，滿足國際資本的10戴德梁行ESG理念正在重塑中國商業(yè)地產(chǎn)格局。在政策驅(qū)動與利益相關(guān)方需求的背景下，ESG已從合規(guī)要求演變?yōu)槠髽I(yè)戰(zhàn)環(huán)境（環(huán)境（E）：綠色合規(guī)和碳目標如上文所述，中國“雙碳”目標――力爭2030年前實現(xiàn)碳達峰、2060年前實現(xiàn)碳中和――建筑行業(yè)將面臨更嚴格的監(jiān)管環(huán)境（圖4）。建筑能耗占全社會總能耗40%，因此提升建筑能效水平、加大可再生能源的利用，以及全面優(yōu)化建筑性能表現(xiàn)，已成為當前亟待解決的關(guān)鍵任務(wù)。20302030年碳達峰?力爭于2030年前達到峰值。?2030年非化石能源消費比重達到25%左右,2060年達到80%以上。2060年碳中和?努力爭取2060年前實現(xiàn)碳中和。在上海、北京等一線城市，越來越多的商業(yè)樓宇和工業(yè)項目取得了LEED、WELL或中國綠色建筑三星級認證。與此同時，城市老舊建筑的改造力度升級。尤其在城市核心區(qū)，商圈改造升級、老舊樓宇煥新按下加速鍵。此外，物聯(lián)網(wǎng)（IoT）技術(shù)賦能的暖通空調(diào)（HVAC）系統(tǒng)以及智能照明控制系統(tǒng)，正得到大規(guī)模的推廣應(yīng)用，旨在對建筑環(huán)境實時監(jiān)測，降低樓宇的碳排放量。綠色收益：通過可持續(xù)發(fā)展解鎖商業(yè)地產(chǎn)價值11社會（社會（S）：健康、宜居和人才保留ESG的社會維度正日益受到重視，原因在于企業(yè)租戶――特別是跨國公司和國內(nèi)的領(lǐng)軍企業(yè)――更傾向于選址能夠令員工保持健康、提升福祉并增強生產(chǎn)力的工作場所（圖5）。自然采光設(shè)計、室內(nèi)空氣質(zhì)自然采光設(shè)計、室內(nèi)空氣質(zhì)量優(yōu)化、共享空間以及親生物設(shè)計理念的應(yīng)用，正逐步成為新建項目和改造項目中的常規(guī)配置。開發(fā)商積極構(gòu)建功能混合的未來社區(qū)，融合氣候適應(yīng)型基礎(chǔ)設(shè)施，例如綠色公共空間、公共文化設(shè)施等，從而建設(shè)更加包容的城市環(huán)境。長三角、粵港澳大灣區(qū)等城市群通過建設(shè)“城市友好”吸引和留住優(yōu)提高宜居性/提高宜居性/治理（治理（G）：透明度、報告和風險管理商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式正隨著監(jiān)管改革和全球資本參與而不斷演變。GRESB、氣候相關(guān)財務(wù)信息披露工作組（TCFD）等全球ESG12戴德梁行供應(yīng)鏈的透明度、企業(yè)的倫理道德，以及可持續(xù)發(fā)展掛鉤融資，均呈現(xiàn)出穩(wěn)步提升的態(tài)勢。正如本文綠色金融工具部分中所提到的綠色債券和可持續(xù)發(fā)展掛鉤貸款，此類金融產(chǎn)品逐漸被市場認可和青睞。綠色金融產(chǎn)品不僅為符合ESG標準的項目提供了融資渠道，更在無形中強化了開發(fā)商、資產(chǎn)管理者等各方的責任意識。ESG作為一項戰(zhàn)略要務(wù)隨著ESG理念融入中國房地產(chǎn)價值，投資商、開發(fā)商、企業(yè)租戶以及政策制定者等各相關(guān)方將戰(zhàn)略規(guī)劃與長期可隨著監(jiān)管體系的持續(xù)完善和市場認知度的不斷提升，ESG對中國商業(yè)地產(chǎn)投資組合的抗風險能力與市場價值有顯在中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，推動可持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)是國家和地方層面日益完善的法規(guī)、政策和標準體系。這些舉措為中國實現(xiàn)“雙碳”目標提供了有力支撐，即力爭2030年前實現(xiàn)碳達峰、2060年前實現(xiàn)碳中和。國家氣候承諾和長期戰(zhàn)略中國“十四五”規(guī)劃（2021-2025年）將綠色理念融入到經(jīng)濟發(fā)展和城市規(guī)劃之中?！笆奈濉币?guī)劃推動節(jié)能建筑、可再生能源應(yīng)用和綠色金融工具的發(fā)展。國務(wù)院印發(fā)《2030年前碳達峰行動方案》明確各地區(qū)、各領(lǐng)域、各行業(yè)目標任務(wù)，提出了“碳達峰十大行動”，包括加快提升建筑能效水平等。綠色建筑規(guī)范和認證中國持續(xù)修訂綠色建筑標準，包括：《綠色建筑評價標準》（GB/T50378-2019）：內(nèi)容包括，強化綠色建筑的碳減排性能要求、鼓勵應(yīng)用光儲直柔等建筑電力交互技術(shù)、室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量評分，智能建筑集成的檢測內(nèi)容環(huán)境檢測等。國內(nèi)綠色建筑標準與國際接軌，LEED、BREEAM將多個城市――包括北京、上海和深圳――新建建筑全面執(zhí)行綠色建筑標準。與此同時，政府持續(xù)加大對老舊物業(yè)綠色改造的支持力度，在資金、政策等方面給予更多綠色收益：通過可持續(xù)發(fā)展解鎖商業(yè)地產(chǎn)價值13建筑能效法規(guī)建筑能效法規(guī)《公共建筑節(jié)能設(shè)計標準》（GB50189）對商業(yè)建筑的最低性能基準提出了強制性要求。與此同時，智能能源管理系統(tǒng)得到了推廣應(yīng)用――尤其在寫字樓和商業(yè)建筑內(nèi)――通過加強能耗監(jiān)測與控制，進一步鞏固了運營激勵措施與綠色金融激勵措施與綠色金融ESGESG和公司披露要求盡管當前的ESG信息披露尚處于發(fā)展階段，但其行業(yè)影響力正在逐步增強。在中國證監(jiān)會的指導下，上海證券交易所、深圳證券交易所和北京證券交易所已發(fā)布《上市公司可持續(xù)發(fā)展報告指引》。這些舉措通過強化房地產(chǎn)運營及投資環(huán)節(jié)的信息透明度與責任追溯機制，與ESG治理原則形成有效互補，共同推動了行業(yè)治理等。與此同時，正如商業(yè)案例部分所提到的，綠色債券與可持續(xù)發(fā)展掛鉤貸款等金融工具在綠色建筑的融正發(fā)揮著越來越重要的作用。低碳城市發(fā)展規(guī)劃當前，低碳城市、近零能耗建筑（nZEBs）等試點項目正在長三角、粵港澳大灣區(qū)等國內(nèi)領(lǐng)先的城市群中開展測試。這些項目不僅是先進可持續(xù)實踐的試驗場，同時也為全國推廣提供了可借鑒的藍圖（圖7）。?近零能耗建筑指的是能源需求極低且使用可再?智能能源系統(tǒng)及高效暖通空調(diào)?對于城市和地區(qū)的碳減排目標至關(guān)14戴德梁行這些監(jiān)管與政策的驅(qū)動因素共同構(gòu)建起一個全面的框架，正有力推動中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)加快向可持續(xù)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。從國家層面作出的氣候承諾、制定的建筑能效標準，到出臺的綠色金融，以及ESG信息披露要求，政策環(huán)境正經(jīng)歷著快速且深刻的演變。對于開發(fā)商、投資商、資產(chǎn)所有者和管理者來說，與這些要求保持一致已不再是可選項，而是必須履行的義務(wù)――既要確保合規(guī)，又要在這個日益受可持續(xù)發(fā)展影響的市場環(huán)境中保持競爭力。隨著綠色發(fā)展上升為中國經(jīng)濟戰(zhàn)略的核心要素，那些積極將可持續(xù)發(fā)展理念融入自身運營、設(shè)計以及投資決策環(huán)節(jié)的商業(yè)地產(chǎn)參與者，將最有可能釋放資產(chǎn)的長期價值、降低風險，并為國家實現(xiàn)碳中和目標做出實質(zhì)性貢獻（圖8）。(GB/T50378-2019)《2030年前碳達峰行動方案》(nZEB)(nZEB)正在長三角和大灣區(qū)綠色收益：通過可持續(xù)發(fā)展解鎖商業(yè)地產(chǎn)價值1516戴德梁行0404在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，可持續(xù)發(fā)展已不再處于邊緣地位，也非可選項的舉措，而是影響資產(chǎn)表現(xiàn)的核心驅(qū)動力。隨可持續(xù)性因素正成為決定市場競爭力和長期價值創(chuàng)造的關(guān)鍵要素。這一趨勢在中國尤為顯著，國家政策、城市規(guī)劃重點以及國內(nèi)綠色金融的興起，正合力推動商業(yè)地產(chǎn)加速向可持續(xù)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。本章節(jié)將圍繞直接影響房地產(chǎn)表現(xiàn)的關(guān)鍵可持續(xù)性因素展開分析，這些因素包括能源效率與運營成本、入駐率與租戶滿意度、資產(chǎn)估值與資本化率、風險規(guī)避與抗災能力，以及綠色融資渠道與激勵措施等方面—尤其將著重分析它們對中國商業(yè)地產(chǎn)市場的具體影響。能耗依舊是商業(yè)建筑運營成本中的最大支出項，這一情況在中國高密度布局的垂直城市環(huán)境中尤為突出。正如前文監(jiān)管與政策的驅(qū)動因素部分所述，依據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部公布的數(shù)據(jù)，建筑行業(yè)能耗占全國總能耗的比重超過20%，若不采取有力措施，這一比例預計還將持續(xù)攀升（圖9）。暖通空調(diào)系統(tǒng)（40-50%）?作為最大的能源消耗方面――受上海潮濕氣候的影響，照明（15-25%）采用節(jié)能設(shè)計與改造可顯著降低運營成本。例如，高效暖通空調(diào)（HVAC）系統(tǒng)、LED照明、智能電表和實時能耗監(jiān)測等技術(shù)，可使能源使用量減少20%至40%，具體降幅取決于原有的能耗基準水平（圖10）。以實際案例來看，上海和深圳引入智能建筑管理系統(tǒng)（BMS）的建筑，僅憑借能源節(jié)約這一項，便實現(xiàn)了不到五年的投資回LED智能照明系統(tǒng)中國酒店業(yè)市場投資與價值洞察1718戴德梁行此外，中國提出的“雙碳”目標，已在監(jiān)管層面與市場層面形成雙重驅(qū)動力，共同推動建筑的能效提升。例如，這為節(jié)能建筑提供了更清晰的框架和激勵機制。跨國企業(yè)和國內(nèi)企業(yè)，特別是那些作出ESG承諾的企業(yè)，如今在租賃談判環(huán)節(jié)開始要求披露能源數(shù)據(jù)。這一現(xiàn)象表明，運營效率正逐步成為商業(yè)地產(chǎn)市場中的差異化因素。當建筑物將可持續(xù)性作為優(yōu)先考量因素時，相較于傳統(tǒng)建筑，往往更能吸引并留住租戶。這一現(xiàn)象主要由三個相互關(guān)聯(lián)的因素所驅(qū)動：租戶對于符合ESG標準空間的需求日益增長；室內(nèi)環(huán)境質(zhì)量的提升，以及由此帶來中國辦公租賃市場因結(jié)構(gòu)性供應(yīng)過剩，已呈現(xiàn)出以租戶需求為導向的態(tài)勢。因此，可持續(xù)特性的物業(yè)在市場競爭中占據(jù)優(yōu)勢，這些特性包括采用低揮發(fā)性有機化合物（VOC）材料、配備先進的空氣過濾系統(tǒng)、充足的自然采光，以及靈活的工作空間布局等。租戶越來越將這些特性視為保障員工健康、提升生產(chǎn)力，以及增進員工福祉的基本條件，而非可有可無的奢侈配置。上海甲級寫字樓租賃市場數(shù)據(jù)顯示，獲得綠色認證的甲級寫字樓的入駐率和租金始終高于未認證的同類物業(yè)激發(fā)了對智能空氣質(zhì)量系統(tǒng)和無接觸技術(shù)的需求，而這些技術(shù)恰好與可持續(xù)發(fā)展目標相一致。人民幣/平方米/日10.5010.00 9.509.00 8.508.00 7.507.00 6.506.00Q42015Q42015Q22016Q32016Q42016Q22017Q32017Q42017Q22018Q32018Q42018Q22019Q32019Q42019Q12020Q22020Q32020Q42020Q22021Q32021Q42021Q12022Q22022Q32022Q42022Q12023Q22023Q32023Q42023Q12024Q22024Q32024Q42024Q12025Q22025綠色認證的甲級寫字樓非綠色認證的甲級寫字樓租戶滿意度和留存率是確保穩(wěn)定現(xiàn)金流的關(guān)鍵指標，而在綠色建筑中，這些指標也呈現(xiàn)上升趨勢。提升的舒適度、能源透明度，以及與企業(yè)價值觀的契合，都有助于綠色建筑延長租賃期限并減少空置率。中國房地產(chǎn)決策越來越多地由區(qū)域總部或集團層面做出，因此，項目層面具備實現(xiàn)ESG目標的能力，能夠直接為投資組合層面的戰(zhàn)略目在資本市場與估值實踐領(lǐng)域，可持續(xù)性資產(chǎn)溢價主要源于投資者需求、監(jiān)管合規(guī)性，以及運營表現(xiàn)推動。盡管綠色建筑的資本化率溢價在歐洲或澳大利亞等成熟市場已有驗證，但中國一線城市也正顯現(xiàn)出類似趨勢。機構(gòu)投資者――尤其是保險公司、國內(nèi)基金和國際機構(gòu)投資者――開始對具備ESG資質(zhì)的建筑給予更高估值，特別是當這些建筑符合GRESB評級標準或國內(nèi)同類標準時。例如，北京和上海近期的寫字樓物業(yè)交易數(shù)據(jù)顯示，獲得綠色認證的建筑，其每平方米估值較未獲認證的同類物業(yè)高出5%至10%。其中的邏輯十分清晰：運營成本降低、空置率風險下降，以及具備面向未來的前瞻性設(shè)計，這些因素有助于提高凈營運收入（NOI），并降低可感知風險，進而為更高的資本化率提供支撐。此外，中國內(nèi)地的監(jiān)管動向――例如對大型公共和商業(yè)建筑強制進行能源審計，以及要求新建政府建筑必須達到綠色標準（如監(jiān)管與政策的驅(qū)動因素部分所述）――正在推動市場將可持續(xù)性更透明地反映在估值中。估價師也已開始在資產(chǎn)評估過程中納入生命周期成本和環(huán)境績效指標。氣候變化所引發(fā)的物理風險與轉(zhuǎn)型風險，正逐步成為房地產(chǎn)投資者和開發(fā)商關(guān)注的核心問題。氣溫上升、城市熱島效應(yīng)，以及極端天氣事件的頻發(fā)，均對房地產(chǎn)資產(chǎn)構(gòu)成了威脅（圖12）。?海岸侵蝕對沿海地區(qū)建筑物和基礎(chǔ)設(shè)施的?租戶和投資者對綠色建筑的?ESG表現(xiàn)影響企業(yè)形象和市綠色收益：通過可持續(xù)發(fā)展解鎖商業(yè)地產(chǎn)價值19可持續(xù)建筑在應(yīng)對上述挑戰(zhàn)時展現(xiàn)出更為突出的優(yōu)勢。例如，防洪地下室、高效隔熱材料、反射屋頂，以及集成式水資源管理系統(tǒng)等設(shè)計特性，有助于降低建筑對環(huán)境災害的暴露風險。在近期中國南部地區(qū)發(fā)生的臺風和洪災事件中，具備韌性的建筑表現(xiàn)出更強的抗災能力，其遭受的損失成本和停業(yè)時間較低，從而保障了收入流。此外，韌性還體現(xiàn)在對聲譽風險的管理方面。未能達到不斷升級的環(huán)境標準的物業(yè)，可能會遭遇租金和估值方面的“棕色折價”，甚至成為需要高額改造費用的擱淺資產(chǎn)（圖13）。相反，主動超越合規(guī)標準的資產(chǎn)，則更有可能獲得政府的政策支持，并規(guī)避潛在的懲罰性措施影響。?因環(huán)境法規(guī)趨嚴和碳稅政策的實施所引發(fā)的監(jiān)管?租戶更青睞于租賃獲得綠色認證且符合ESG對于開發(fā)商和業(yè)主而言，這一趨勢與中國日益完善的氣候相關(guān)財務(wù)披露分類框架相契合。隨著《綠色金融支持項目目錄》及中國人民銀行綠色金融指引（如上文所述）等政策框架的監(jiān)管要求日益嚴格，可持續(xù)資產(chǎn)將越來越受到尋求長期、穩(wěn)健回報的投資者的青睞。20戴德梁行綠色金融在挖掘與釋放房地產(chǎn)價值層面的作用正日益凸顯。中國綠色債券、可持續(xù)發(fā)展掛鉤貸款，以及ESG主題基金的普及，為符合條件的項目開辟了新的融資渠道。滿足能效標準或獲得相關(guān)認證的開發(fā)商與業(yè)主，能夠享受優(yōu)惠貸款利率、獲得更長的貸款期限和更廣泛的國內(nèi)外投資者資源。例如，中國多家銀行，包括中國工商銀行和中國銀行，均推出了針對綠色建筑的專項貸款產(chǎn)品，并根據(jù)項目的認證等級或減排成效提供利率優(yōu)惠（圖14）。?為包括綠色建筑在內(nèi)的環(huán)境可持續(xù)項目提供融?截至2024年中期，中國銀行的綠色信貸金額達到3.67綠色收益：通過可持續(xù)發(fā)展解鎖商業(yè)地產(chǎn)價值2122戴德梁行根據(jù)《中國綠色債券市場報告2023》所披露的信息，2023年，中國與建筑項目相關(guān)的綠色債務(wù)融資，其資金用途主要來自三類主體：金融機構(gòu)、政府支持實體，以及非金融企業(yè)（圖15）。建筑項目被納入綠色金融框架，其中包括“一帶一路”倡議下綠色金融指引所覆蓋的合格項目，這進一步凸顯了房地產(chǎn)在戰(zhàn)略層面的重要性。UoP能源UoP建筑UoP交通UoP水UoP廢棄物UoP土地使用UoP工業(yè)UoP信息通信UoP適應(yīng)性100%80%60%40%20%0%ABS開發(fā)銀行金融公司政府支持的實體地方政府非金融公司此外，地方政府針對獲得綠建三星級認證或LEED金級認證的建筑，出臺了補貼及稅收返還政策。深圳、成都和杭州等試點城市已設(shè)立專門的綠色建筑基金，以支持既有建筑的綠色改造以及新建的綠色建筑項目。這形成了一種良性循環(huán)：具有綠色認證的建筑，不僅能有效降低運營風險、增強對租戶的吸引力，還可享受更低的融資成本和更強的財務(wù)韌性。在融資成本上升和房地產(chǎn)杠桿率受到嚴格審查的大環(huán)境下，綠色認證正變得越來可持續(xù)發(fā)展的緊迫性正在重塑中國商業(yè)地產(chǎn)的市場格局?？沙掷m(xù)實踐已不再被視為成本負擔，而是成為影響資產(chǎn)表現(xiàn)與戰(zhàn)略優(yōu)勢的核心要素。那些積極踐行能效提升、優(yōu)化租戶體驗，并預判氣候與監(jiān)管風險的建筑，已切實收獲了財務(wù)回報與運營效益。隨著投資者標準、政府監(jiān)管要求，以及租戶期望持續(xù)變化，量化并傳達可持續(xù)發(fā)展對房地產(chǎn)表現(xiàn)的影響將成為關(guān)鍵。對于房地產(chǎn)價值鏈上的所有參與者――包括開發(fā)商、業(yè)主、租戶、金融機構(gòu)而言，可持續(xù)發(fā)展已不再局限于“踐行善舉”的道德層面，而是“社會責任成就企業(yè)的發(fā)展”。綠色收益：通過可持續(xù)發(fā)展解鎖商業(yè)地產(chǎn)價值2324戴德梁行05—全球不動產(chǎn)可持格睿思（GRESB）2009年成立于阿姆斯特丹，主要從事全球房地產(chǎn)與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域ESG評級標準制定。GRESB評級體系以投資者主導、標準體系透明、行業(yè)針對性強著稱，是全球關(guān)注可持續(xù)發(fā)展及責任投資者衡量實物資產(chǎn)、不動產(chǎn)基金、REITs和上市及非上市不動產(chǎn)企業(yè)ESG績效表現(xiàn)的重要工具（圖16）。 投資者借助GRESB投資者借助GRESB數(shù)據(jù)及分經(jīng)理和運營商完成GRESB評正如前文所述，GRESB在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的影響力與日俱增，現(xiàn)已成為衡量可持續(xù)性、透明度及績效表現(xiàn)的關(guān)鍵基準，被機構(gòu)投資者廣泛用于評估房地產(chǎn)基金和上市房地產(chǎn)公司的ESG表現(xiàn)。通過與氣候相關(guān)財務(wù)信息披露工作組（TCFD）、國際財務(wù)報告準則（IFRS）和聯(lián)合國（UN）可持續(xù)發(fā)展目標（SDGs）等全球報告標準保持一致，GRESB為市場參與者提供了識別ESG領(lǐng)軍企業(yè)的有效工具，幫助其降低風險，并且識別企業(yè)的長期發(fā)展?jié)摿?。GRESB評級已成為國際投資人重要的決策依據(jù)。較高的GRESB評分往往意味著企業(yè)在ESG管理以及運營效率方面表現(xiàn)優(yōu)異，其資產(chǎn)或基金更易獲得負責任投資者的青睞。相反，較低的評分則可能預示潛在風險，如監(jiān)管不合規(guī)或環(huán)境績效不佳等，從而影響資產(chǎn)估值和融資渠道――這與前文綠色金融概念形成呼應(yīng)（圖17）。(70%分數(shù))(70%分數(shù))(70%分數(shù))(30%分數(shù))除了影響投資者決策外，參與GRESB評級還能直接提升物業(yè)表現(xiàn)。其基準測試機制通過持續(xù)優(yōu)化能源和水資源效率、碳減排、改進租戶參與度和健康福祉，從而實現(xiàn)入駐率提升、運營成本降低，以及長期收益增長――這一結(jié)論在可持續(xù)性因素部分中得到了充分驗證。綠色收益：通過可持續(xù)發(fā)展解鎖商業(yè)地產(chǎn)價值25GRESB報告對商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展趨勢進行了分析，這些趨勢包括：參與度與透明度的提高：參與2025年GRESB房地產(chǎn)評級的企業(yè)數(shù)量創(chuàng)下歷史新高，反映出ESG信息披露與透明度在投資市場中的重要越來越多的業(yè)主開始制定減排目標和凈零排放戰(zhàn)略規(guī)劃。GRESB數(shù)據(jù)顯示，中國商業(yè)地產(chǎn)在提升能源效率和碳減排等方面均取得成果――這與本報告中提及的中國“雙碳”目標相契合（圖18）。100%90%80%70%60%50%40%30%20%0%89%85%84%82%75%89%85%84%82%75%GRESB碳足跡儀表板使用GRESB估算模型，填補碳足跡空白社會和治理正日益受到關(guān)注，越來越多的企業(yè)開始披露多元化、公平與包容性、利益相關(guān)者參與情況，以及包括中國在內(nèi)，亞太地區(qū)參與GRESB評級的企業(yè)數(shù)量持續(xù)攀升，這表明該地區(qū)正轉(zhuǎn)向以可持續(xù)發(fā)展為導向的投資策略，與前文所述的市場趨勢形成呼應(yīng)。GRESB不斷更新的評級標準推動了行業(yè)內(nèi)可持續(xù)發(fā)展行業(yè)基準及同行排名，對實體資產(chǎn)的ESG績效進行評估，管理投資風險，優(yōu)化投資決策。26戴德梁行綠色收益：通過可持續(xù)發(fā)展解鎖商業(yè)地產(chǎn)價值2728戴德梁行06—標準化、系統(tǒng)化的GRESB評級的目的是通過標準化的ESG(環(huán)境、社會和治理)評級體系，為房地產(chǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)的投資者和管理者提供透明、可靠和可操作的可持續(xù)性績效數(shù)據(jù)。它旨在簡化復雜的可持續(xù)性數(shù)據(jù)，基于關(guān)鍵績效指標實現(xiàn)企業(yè)間的差異化評估，以適應(yīng)不斷變化的行業(yè)標準。GRESB評級體系強調(diào)量化指標。GRESB評級體系包含多項核心指標，每項指標包含多個衡量標準和數(shù)百個數(shù)據(jù)點。這些指標覆蓋了氣候韌性、能源效率、廢棄物管理及利益相關(guān)方參與等方面。為了使這些龐大而多樣的信息具有可操作性，GRESB將數(shù)據(jù)匯總成一個0-100的綜合評分，同時為特定類別提供子評分。這種被稱為"數(shù)據(jù)降維"的處理方式雖不可避免地造成部分細節(jié)丟失，但使信息對投資者和管理者而言變得可解釋和可操作。若沒有評分機制，利益相關(guān)方將面臨海量原始數(shù)據(jù)的分析困境，難以形成有效決策。評分既是一門藝術(shù)，也是一門科學。其“藝術(shù)”體現(xiàn)在對評估目標與價值導向的設(shè)定層面，例如確定哪些因素對可持續(xù)性表現(xiàn)和投資風險最為重要。這包括確定每個指標的權(quán)重，這一過程由GRESB評級標準理事會及其委員會管理。而“科學”則聚焦于指標選取的合理性、測量方法的標準化定義，以及運用統(tǒng)計技術(shù)實現(xiàn)數(shù)據(jù)的精準整合與公平呈現(xiàn)。通過科學方法與價值判斷的有機融合，最終形成具有決策參考價值的可持續(xù)性表現(xiàn)綜合評估結(jié)果。GRESB采用星級評價體系，根據(jù)得分分為不同等級。就像學生的最終成績反映了其在不同課業(yè)中的表現(xiàn)一樣，GRESB評分反映了企業(yè)在不同方面管理可持續(xù)性的能力。高分（例如90分）代表了穩(wěn)健的政策、全面的數(shù)據(jù)監(jiān)測體系以及持續(xù)改進的實踐軌跡。低分（例如10分）則表明存在明顯差距。重要的是，獨立研究表明，更高的GRESB評分與更好的財務(wù)回報呈正相關(guān)，這進一步強化了這些評分在投資決策中的重要性。較大分差通常反映了實質(zhì)性能力差距，但較小分差（1-5分）可能并不顯著。靈活性是GRESB評級體系的另一個優(yōu)勢。隨著可持續(xù)性實踐、技術(shù)發(fā)展和市場需求的不斷變化，GRESB通過持續(xù)更新指標來保持相關(guān)性。例如，可再生能源或氣候風險的評估方式可能會隨著時間而改變，但整體評分框架保持穩(wěn)定。這種設(shè)計既保障了跨年度評估數(shù)據(jù)的縱向可比性，又能及時納入新興議題與監(jiān)管變化。此外，雖然GRESB為保持一致性提供了標準權(quán)重，但用戶也可以自定義權(quán)重，以反映自身價值觀和優(yōu)先事項，從而實現(xiàn)個性化分析，又不破壞評估體系的底層邏輯。GRESB評級體系提供了一個可操作、可靠且不斷更新的房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展評估框架。該體系簡化了復雜的數(shù)據(jù)，能夠基于量化指標有效區(qū)分不同主體的績效表現(xiàn)差異，同時通過持續(xù)更新指標來保持相關(guān)性。盡管任何評估工具均存在固有局限性，但GRESB評級體系是將可持續(xù)性績效與投資洞察相結(jié)合的重要工具。綠色收益：通過可持續(xù)發(fā)展解鎖商業(yè)地產(chǎn)價值29GRESB評級體系以其年度評分而聞名，但其作用遠不止于此――GRESB構(gòu)建并驗證復雜的可持續(xù)性數(shù)據(jù)，促進安全且一致的數(shù)據(jù)收集，同時為ESG報告編制與基準對比提供有力支持。在GRESB評級體系中，其核心要素是績效指標與量化評分，是報告編制的基礎(chǔ)（圖19）。這些指標覆蓋了ESG的各個方面，具體包括：能源與水資源的使用情況、溫室氣體排放水平、廢物管理、治理結(jié)構(gòu)、風險管理能力，以及利益相關(guān)者參與度等。明確定義且公開透明的指標為不同資產(chǎn)類型的可持續(xù)性績效衡量提供了統(tǒng)一的標準。GRESBGRESB報告的關(guān)鍵時間節(jié)點—2025年申報網(wǎng)站開場提交截止日期人GRESB結(jié)果)GRESB的重要創(chuàng)新在于利用技術(shù)實現(xiàn)系統(tǒng)化數(shù)據(jù)收集。對于管理大型或復雜房地產(chǎn)資產(chǎn)組合的公司而言，通過傳統(tǒng)電子表格和電子郵件進行數(shù)據(jù)收集不僅效率低下而且容易出錯。而GRESB為用戶提供了一個安全的數(shù)據(jù)集成平臺，用戶可在平臺中完成數(shù)據(jù)錄入工作。數(shù)據(jù)集成平臺簡化流程、提高數(shù)據(jù)一致性，并強制執(zhí)行訪問和安全控制。這種數(shù)字化建設(shè)為數(shù)據(jù)準確性和問責制方面提供了有力支撐。驗證與修正環(huán)節(jié)是保障數(shù)據(jù)高質(zhì)量的核心所在?？沙掷m(xù)性數(shù)據(jù)本質(zhì)上具有復雜性，不同定義、解釋和報告方法的差異可能導致錯誤。GRESB每年都會開展詳盡細致的驗證，標記數(shù)千個錯誤、遺漏或不一致之處。參與者有機會糾正這些問題，從而提交更完整和準確的數(shù)據(jù)。盡管這一過程并非盡善盡美，但是提高了最終數(shù)據(jù)和洞察的可信度。數(shù)據(jù)經(jīng)過驗證后，GRESB會通過基準比較和報告工具將數(shù)據(jù)處理并返回給參與者和投資者。年度《評級報告》能夠為參與者提供組織績效與同行表現(xiàn)的全面概述。同時，諸如GRESB數(shù)據(jù)導出器（DataExporter）等工具，還支持用戶進行詳細數(shù)據(jù)的下載操作，方便用戶開展定制化分析、投資組合審查以及內(nèi)部報告編制等工作。面對將復雜、多層信息整合為可用格式的挑戰(zhàn)，相關(guān)技術(shù)通過組織數(shù)據(jù)并對數(shù)據(jù)進行“扁平化”處理，使其能夠?qū)嶋H應(yīng)用。盡管評分系統(tǒng)將績效表現(xiàn)簡化為0至100的評分范圍，但GRESB明確現(xiàn)實中的可持續(xù)性是復30戴德梁行雜的。該評分綜合了環(huán)境、社會和治理方面的表現(xiàn)，并通過設(shè)置子評分項，為使用者提供更為詳細的洞察。尤為重要的是，GR體系并非一成不變—其每年會依據(jù)行業(yè)最佳實踐和利益相關(guān)者關(guān)注的重點而進行修訂。這確保了標準的一致性和可比較性，并與全球最為關(guān)鍵的是，GRESB評級體系的價值遠不止評分結(jié)果這一單一維為決策提供有力支撐。研究表明，獲得較高GRESB評分的企業(yè)通常在財務(wù)表現(xiàn)上更具優(yōu)勢，這進一步強化了可持續(xù)性商業(yè)案例的合理性。驗證和基準比較可持續(xù)性表現(xiàn)。該評級體系制定了統(tǒng)一標準，能夠提供透明、可靠和可操作的可持續(xù)性績效數(shù)據(jù)—最終有助于房地產(chǎn)行業(yè)提升ESG表現(xiàn)，并確保其與負責任投資原則相契合。GRESB的一大核心優(yōu)勢體現(xiàn)在其靈活性上。伴隨可持續(xù)性實踐的持續(xù)演進，諸如對隱含碳問題的關(guān)注度日益提升，或是新的能源采購方式不斷涌現(xiàn)，GRESB能夠在無需對整個評分系統(tǒng)進行徹底重構(gòu)的前提下，對相關(guān)指標進行更新調(diào)整。這種架構(gòu)設(shè)計既保障了長期數(shù)據(jù)的可比性，又能靈活適配不斷變遷的行業(yè)規(guī)范。此外，盡管GRESB對各項指標采用標準化的權(quán)重設(shè)定，但也允許一定程度的定制化評分，讓不同利益相關(guān)方能夠基于同一標準來開展評估。除評分之外，GRESB為用戶提供了一個安全的數(shù)據(jù)集成平臺。用戶可在平臺中完成數(shù)據(jù)錄入工作，避免了通過傳統(tǒng)電子表格和電子郵件進行數(shù)據(jù)收集的效率低下。GRESB每年開展詳盡細致的驗證，標記數(shù)千個錯誤、遺漏或不一致之處，從而提高了數(shù)據(jù)質(zhì)量并確?？煽康淖詈螅珿RESB的年度《評級報告》和數(shù)據(jù)導出工具可幫助用戶分析、比較和解讀不同投資組合及同行業(yè)的績效表現(xiàn)。展望未來，將緊跟新興ESG議題對其評級體系進行優(yōu)化，同時為探尋可持續(xù)性與投資成果之間關(guān)系的學術(shù)和市場研究提供有力支持。簡而言之，GRESB通過標準化的ESG評級體系，為投資者提供了可靠的、結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)的可操作指引。綠色收益：通過可持續(xù)發(fā)展解鎖商業(yè)地產(chǎn)價值3132戴德梁行07—案例研究如今，在中國房地產(chǎn)行業(yè)GRESB評級已有諸多實例。其中一個優(yōu)秀的案例是北京華貿(mào)中心通過對標GRESB評級標準，對其由三棟超甲級寫字樓及購物中心裙樓組成的地標城市綜合體項目開展年度ESG評級，從而系統(tǒng)性地提在GRESB2025評級結(jié)果中，北京華貿(mào)中心表現(xiàn)亮眼，首次參評即獲得最高“五星評級”，并在“綜合體賽道”中取得全球第一名的優(yōu)異成績，榮膺“全球行業(yè)領(lǐng)導者”稱號。此外，北京華貿(mào)中心在混合用途、內(nèi)部管理與績效等多個核心維度和指標上獲得滿分，斬獲多項全球、亞洲第一的佳績，并被授予“房地產(chǎn)綠色之星”稱號。此次獲評是華貿(mào)中心繼LEED鉑金認證、綠色建筑認證、碳中和認證后，在可持續(xù)發(fā)展道路上的又一重要里程碑，標志著其ESG實踐已獲國際權(quán)威認可，一步步將可持續(xù)發(fā)展目標轉(zhuǎn)化為實實在在的綠色運營成果。項目概述項目概述項目：北京華貿(mào)中心所在地：北京市朝陽區(qū)參與GRESB情況：參與2025年度GRESB房地產(chǎn)評級GRESB顧問機構(gòu)：戴德梁行系統(tǒng)實踐：從綠色理念到成果轉(zhuǎn)化系統(tǒng)實踐：從綠色理念到成果轉(zhuǎn)化北京華貿(mào)中心自規(guī)劃之初便將“綠色、智慧、共享”理念深度融入運營與資產(chǎn)管理。通過持續(xù)的技術(shù)創(chuàng)新與智能化升級，自研IOC智能運維平臺，以高清的數(shù)字化機器視覺末端與傳感器網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)對水、電及廢棄物循環(huán)等關(guān)鍵環(huán)境指標的全維度監(jiān)測、智能決策與遠程運維。尤為突出的是，北京華貿(mào)中心自2024年起，已全面實現(xiàn)100%綠色電力運營，全年引入綠電超4,000萬度，累計減少二氧化碳排放24,000多噸，相當于種植約130萬棵樹。這一系列可測量、可驗證的綠色成果，也為其獲得GRESB全球行業(yè)領(lǐng)導者地位提供了堅實的數(shù)據(jù)支撐。生態(tài)共建：從企業(yè)責任到行業(yè)引領(lǐng)生態(tài)共建：從企業(yè)責任到行業(yè)引領(lǐng)貿(mào)中心ESG生態(tài)聯(lián)合行動倡議》，將可持續(xù)發(fā)展理念從企業(yè)責任轉(zhuǎn)化為社區(qū)共識，吸引了包括強生、特斯拉、德意志銀行在內(nèi)的超80%以上的租戶積極參與相關(guān)活動。此外，北京華貿(mào)中心正積極推動將成功經(jīng)驗轉(zhuǎn)化為行業(yè)標準，參與《商務(wù)樓宇凈零運營與碳中和評價規(guī)范》等行業(yè)標準的制定工作，并將成熟的ESG實踐與運營模式系統(tǒng)性復制到已全面啟動的蘇州、南京等新項目中，助力城市高質(zhì)量可持續(xù)發(fā)展，展現(xiàn)了其作為行業(yè)領(lǐng)導者的責任與擔當。綠色收益：通過可持續(xù)發(fā)展解鎖商業(yè)地產(chǎn)價值3334戴德梁行08—投資者和利益隨著中國積極推進“雙碳”目標、深化改革綠色金融，機構(gòu)投資者及主要利益相關(guān)方越來越重視符合ESG標準的房地產(chǎn)投資。在此背景下，GRESB作為評估與比較亞太地區(qū)房地產(chǎn)投資組合及資產(chǎn)可持續(xù)性表現(xiàn)的標準，其重要性日益凸顯。在中國開展業(yè)務(wù)的機構(gòu)投資者――包括國內(nèi)資產(chǎn)管理公司、保險公司以及全球投資公司――正逐步將ESG標準納入其投資考量因素。正如“監(jiān)管與政策的驅(qū)動因素”部分所述，中國政府提出“力爭2030年前實現(xiàn)碳達峰、2060年前實現(xiàn)碳中和”的政策導向，正影響著投資者的決策，促使他們對于環(huán)境績效、能源使用，以及合規(guī)監(jiān)管等方面的透明度提出更高要求。參與GRESB評級被視為衡量企業(yè)踐行ESG理念的重要標志，這一情況在外國投資者評估中國的企業(yè)和項目時尤為突出。GRESB對于中國商業(yè)地產(chǎn)市場的投資決策發(fā)揮著越來越重要的作用。ESG數(shù)據(jù)標準的逐步完善與成熟，GRESB評級體系為評價資產(chǎn)及投資組合在應(yīng)對可持續(xù)發(fā)展風險與把握機遇方面的表現(xiàn)，提供了統(tǒng)一且可靠的標準。許多國際投資者在向中國房地產(chǎn)市場（尤其是上海、北京和深圳等門戶城市）投入資金時，會將GRESB評級作為其盡職調(diào)查的一部分。對于尋求跨境資本的國內(nèi)企業(yè)，優(yōu)秀的GRESB評級能夠提升其市場信譽度，有利于融資貸款的推進，從而進一步印證了前文所討論的財務(wù)價值主張。中國現(xiàn)已成為全球最大的綠色債券發(fā)行國。房地?資源/材料效率；注，尤其為那些積極推動融資條款與ESG表現(xiàn)掛鉤的開發(fā)商和資產(chǎn)管理機構(gòu)所青睞。尤其受到那些致力于使融資條款與ESG績效成果相掛鉤的開發(fā)商和資產(chǎn)管理機構(gòu)的青睞。在可持續(xù)金融框架中，被越來越多地引用。此外，隨著綠色建筑評估標識（GBEL）（圖20）和中國ESG信息披露指引等國家標準的出臺，進一步增強了中國ESG驅(qū)動型投資策略的發(fā)展勢頭，形成如前文政策監(jiān)管部分所述的GRESB等全球標準與國內(nèi)監(jiān)管工具之間的協(xié)綠色收益：通過可持續(xù)發(fā)展解鎖商業(yè)地產(chǎn)價值3536戴德梁行09—所面臨的挑戰(zhàn)采用任何房地產(chǎn)資產(chǎn)可持續(xù)性表現(xiàn)評級體系都會面臨諸在將GRESB標準、ESG理念融入商業(yè)地產(chǎn)的過程中，資金投入成為了重要挑戰(zhàn)。綠色建筑認證、節(jié)能改造，以及智能技術(shù)應(yīng)用等舉措，往往需要大量的前期資本投入。對于許多投資者、開發(fā)商及業(yè)主而言，尤其在成本敏感或低租金的次級市場中，投資回報的不確定性及較長的投資回收周期，可能成為阻礙其采取行動的關(guān)鍵因素。盡管GRESB評級對這類長期投入給予獎勵，但短GRESB被全球范圍應(yīng)用，但是各國及地區(qū)的監(jiān)管存在顯著差異?？沙掷m(xù)發(fā)展政策在全球范圍內(nèi)迅速演變，然而在國家或地區(qū)層面，執(zhí)行力度和標準仍有所不同。這種政策執(zhí)行的不統(tǒng)一，導致跨國或跨地區(qū)的房地產(chǎn)投資組合在ESG戰(zhàn)略制定與實施過程中面臨協(xié)調(diào)難題。對于管理全球房地產(chǎn)投資組合的投資者、開發(fā)商及業(yè)主而期財務(wù)壓力仍可能成為阻礙――特別是對于資金流動性有限或難以獲得綠色融資的小型投資商、開然而，正如本報告中多次提到的那樣，當前中國房地產(chǎn)行業(yè)仍將踐行ESG置于核心位置，幾乎所有主要投資者、開發(fā)商及業(yè)主均已積極踐行ESG，并努力實現(xiàn)其言，難以實施一個統(tǒng)一的可持續(xù)發(fā)展計劃，既滿足當?shù)睾弦?guī)要求，又符合GRESB全球標準。此外，盡管中國已在政策層面取得進展，但各國或地區(qū)之間缺乏統(tǒng)一的ESG報告標準或綠色建筑規(guī)范，這進一步增加了與GRESB指標對齊的復雜程度。GRESB高度重視數(shù)據(jù)透明度、第三方驗證，以及年度績效跟蹤。然而，在某些國家或地區(qū)，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域采集可靠的ESG數(shù)據(jù)與規(guī)范化的報告仍是所面臨的挑戰(zhàn)。此外，全球范圍內(nèi)許多物業(yè)缺少數(shù)字化系統(tǒng)來統(tǒng)計數(shù)據(jù)，導致無法按照GRESB的要求追蹤能源、水資源及廢棄物等細節(jié)的數(shù)據(jù)指標。與此同時，數(shù)據(jù)格式標準化缺失、租戶能耗數(shù)據(jù)獲取困難，以及第三方認證/審計流程受阻等因素，進一步制約了某些國家或地區(qū)在GRESB評級體系中的得分潛力。對于包含老舊資產(chǎn)或由多方管理的全球投資組合而言，這一挑戰(zhàn)更為復雜，盡管GRESB通過數(shù)據(jù)導出工具（如量化指標篇章所述）正在努力解決這些問題。盡管當前仍面臨諸多挑戰(zhàn)，但參與GRESB的價值主張――包括拓寬融資渠道、強化風險管控能力，以及優(yōu)化資產(chǎn)運營表現(xiàn)（如案例研究所示），正推動中國及全球市場對GRESB評級體系的采用。隨著可持續(xù)發(fā)展報告的標準逐步完善與數(shù)據(jù)采集技術(shù)迭代升級，許多挑戰(zhàn)在未來將被解決，從而支持整個行業(yè)向更加可持續(xù)的房地產(chǎn)實踐轉(zhuǎn)型，這與我國國家層面的碳中和目標相一致。綠色收益：通過可持續(xù)發(fā)展解鎖商業(yè)地產(chǎn)價值3738戴德梁行10資產(chǎn)表現(xiàn)—最佳實通過踐行可持續(xù)發(fā)展來提升資產(chǎn)表現(xiàn)已不再是可選方案，而是投資者、開發(fā)商和租戶的共同戰(zhàn)略需求（圖21）。以下最佳實踐與戰(zhàn)略建議，基于本報告的市場洞察及典型案例研究，系統(tǒng)闡釋了如何將可持續(xù)發(fā)展理念融入房地產(chǎn)全生命周期，從而創(chuàng)造長期價值、減少潛在風險，并確保符合國際主流ESG標準要求。上海甲級寫字樓新增供應(yīng)—綠色和非綠色的建筑面積（上海甲級寫字樓新增供應(yīng)—綠色和非綠色的建筑面積（2008年—2025年上半年）近年來，上海甲級寫字樓市場的新增供應(yīng)大多數(shù)寫字樓獲得了相關(guān)的綠色建筑標準認證。1,800,0001,600,0001,400,0001,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,00001,800,0001,600,0001,400,0001,200,0001,000,000800,000600,000400,000200,000020122013201420152016201720182019201220132014201520162017201820192020202120222009201020082025正如中信集團和華潤置地的案例研究所示，將可持續(xù)發(fā)展理念融入建筑設(shè)計和改造項目中，能夠帶來顯著的節(jié)能效益、提升租戶滿意度，以及實現(xiàn)資產(chǎn)價值增值。對于新建項目而言，需從規(guī)劃階段即融入可持續(xù)發(fā)展理念，采用LEED、WELL及中國綠色建筑標識等權(quán)威認證，從而確保其性能指標達到監(jiān)管的驅(qū)動因素篇章所論述的高標準。?升級為節(jié)能型暖通空調(diào)（HVAC）系統(tǒng)和LED照明系統(tǒng)；?安裝節(jié)水裝置（圖22），提升隔熱性能；?在翻新中使用可回收材料或本地采購材料；?采用模塊化和適應(yīng)性設(shè)計原則，支持未來的靈活性。 22%景觀/園藝用水37%衛(wèi)生間/淋浴間用水飲用水/烹飪用水28%冷卻/加熱用水這些措施不僅能降低運營成本，還可以提升租戶的舒適度，并且提高物業(yè)的綠色收益：通過可持續(xù)發(fā)展解鎖商業(yè)地產(chǎn)價值3940戴德梁行房地產(chǎn)科技解決方案的應(yīng)用可實現(xiàn)對建筑運行狀態(tài)的實時監(jiān)測與管理，為前瞻性決策提供支撐。智能建筑技術(shù)――如物聯(lián)網(wǎng)傳感器、云端平臺及人工智能驅(qū)動的分析工具――能夠幫助運營方優(yōu)化能源使用、減少資源浪費，并在問題升級前識別維護需求，從而化解GRESB評級障礙章節(jié)中提及的多項測量挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)科技的部署應(yīng)用，可實現(xiàn)對建筑運行狀態(tài)的實時監(jiān)測與管理，為運營方制定前瞻性決策提供數(shù)據(jù)支撐與決策依據(jù)――如物聯(lián)網(wǎng)傳感器、云端平臺，以及人工智能分析系統(tǒng)――能夠幫助運營方優(yōu)化能源使用、減少資源浪費，并通過預判維護需求，從而解決GRESB評級挑戰(zhàn)章節(jié)中提及的多項問題。?部署建筑管理系統(tǒng)（BMS）（圖23）實現(xiàn)集中化管?應(yīng)用預測性分析技術(shù)預判能源需求；?利用數(shù)字孿生技術(shù)模擬建筑性能場景。商業(yè)樓宇—智能樓宇管理系統(tǒng)（商業(yè)樓宇—智能樓宇管理系統(tǒng)（BMS）正如GRESB相關(guān)章節(jié)中反復強調(diào)的，透明且標準化的ESG信息披露是吸引責任投資者的核心要素。GRESB構(gòu)建了一套被業(yè)界廣泛認可的ESG績效評估框架，企業(yè)若能將戰(zhàn)略規(guī)劃與GRESB評級體系有效銜接，不僅能夠增強自身在資本市場的公信力，又能實現(xiàn)具有實質(zhì)意義的對標分析。?ESG關(guān)鍵績效指標（KPIs）與GRESB核心維度保持一致；?建立嚴格的數(shù)據(jù)采集與驗證流程；?將GRESB評級結(jié)果納入風險管理體系；?通過報告展示可持續(xù)發(fā)展成果?？沙掷m(xù)發(fā)展需依托價值鏈各環(huán)節(jié)的協(xié)同合作――包括業(yè)主、管理者、租戶、供應(yīng)商及所在社區(qū)。如中信集團與華潤置地的案例所示，利益相關(guān)方參與機制可加速可持續(xù)實踐的落地，并強化品牌價值。?采用附有可持續(xù)發(fā)展承諾的綠色租賃協(xié)議（圖24?設(shè)立可持續(xù)發(fā)展工作坊，定期組織租戶參與活動；對于希望將上述建議付諸實踐的市場參與者，可采取以下分階段實施路徑：評估階段（第1-3個月?評估所有資產(chǎn)組合的ESG表現(xiàn)并且分析差距；?對照GRESB標準及行業(yè)對標表現(xiàn)進行基準評估；?實施可快速見效的改善措施。規(guī)劃階段（第4-6個月?針對各資產(chǎn)類別制定定制化的可持續(xù)發(fā)展路線圖；?獲取管理層決策支持并配置實施資源；?組建跨職能執(zhí)行團隊。執(zhí)行階段（第7-18個月?優(yōu)先推進具有高影響力的改造項目；?在所有資產(chǎn)組合部署房地產(chǎn)科技解決方案；?啟動利益相關(guān)方參與計劃。監(jiān)測階段（持續(xù)進行）：?跟蹤GRESB指標體系下的績效表現(xiàn)；?通過第三方審計驗證實施成效；?動態(tài)優(yōu)化戰(zhàn)略方案。中國可持續(xù)房地產(chǎn)正展現(xiàn)出前所未有的商業(yè)價值潛力。通過實施這些最佳實踐――戰(zhàn)略性的改造、技術(shù)創(chuàng)新，以及基于GRESB標準的管理――行業(yè)參與者可前瞻性布局未來資產(chǎn)組合，精準回應(yīng)利益相關(guān)方的可持續(xù)訴求，并充分把握市場對綠色物業(yè)需求增長所帶來的機遇。隨著監(jiān)管環(huán)境的持續(xù)演變以及可持續(xù)性表現(xiàn)與財務(wù)結(jié)果之間的聯(lián)系日益緊密，這些策略將成為市場參與者在快速轉(zhuǎn)型的中國房地產(chǎn)市場中保持競爭力的關(guān)鍵。綠色收益：通過可持續(xù)發(fā)展解鎖商業(yè)地產(chǎn)價值4142戴德梁行可持續(xù)房地產(chǎn)的格局正在迅速演變，其驅(qū)動力包括監(jiān)管要求的日益嚴格、投資者需求的不斷增長、技術(shù)進步，以及氣候承諾的深化落實。正如前文所述，隨著可持續(xù)性成為資產(chǎn)價值和表現(xiàn)的核心要素，具備前瞻視野的戰(zhàn)略布局將在助力市場主體適應(yīng)低碳轉(zhuǎn)型、保持長期競爭優(yōu)勢中發(fā)揮決定性作用。越來越多的政府、城市和企業(yè)承諾實現(xiàn)凈零排放，為房地產(chǎn)行業(yè)設(shè)定了新的標準。這一轉(zhuǎn)變正在重塑新的開發(fā)和資產(chǎn)管理策略，正如上文監(jiān)管驅(qū)動部分所討論的那樣：?碳中和加速融入項目全生命周期――從設(shè)計與施工階段，到運營及最終拆除階段；?隱含碳正日益成為關(guān)鍵考量因素，促使更多地使用