鏈家買賣業(yè)務(wù)基礎(chǔ)流程演講人：日期:房源委托階段房源推廣與客源開(kāi)發(fā)交易洽談環(huán)節(jié)簽約與資金監(jiān)管權(quán)屬過(guò)戶辦理物業(yè)交割服務(wù)目錄房源委托階段01通過(guò)公安系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)核查業(yè)主身份證件真實(shí)性，同步調(diào)取不動(dòng)產(chǎn)登記信息驗(yàn)證房屋產(chǎn)權(quán)歸屬及共有情況，確保房源權(quán)屬清晰無(wú)爭(zhēng)議。業(yè)主信息登記核驗(yàn)身份與產(chǎn)權(quán)核驗(yàn)核查房屋是否存在抵押、查封等限制交易情形，并分析過(guò)往掛牌價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)，為后續(xù)定價(jià)提供數(shù)據(jù)支撐。歷史交易記錄審查了解業(yè)主出售動(dòng)機(jī)（如置換、移民、資金周轉(zhuǎn)等）、心理價(jià)位、交房時(shí)間等個(gè)性化要求，制定針對(duì)性銷售策略。業(yè)主需求深度訪談房屋實(shí)地勘察評(píng)估使用激光測(cè)距儀、濕度檢測(cè)儀等設(shè)備精準(zhǔn)測(cè)量房屋面積、層高，排查墻體滲水、管道老化等隱蔽問(wèn)題，形成標(biāo)準(zhǔn)化勘房報(bào)告。專業(yè)勘房工具應(yīng)用結(jié)合小區(qū)容積率、車位配比、學(xué)區(qū)劃分等配套資源，參考同戶型近期成交案例，運(yùn)用大數(shù)據(jù)模型生成合理估價(jià)區(qū)間。多維度價(jià)值評(píng)估挖掘房屋稀缺屬性（如南北通透、贈(zèng)送露臺(tái)等），撰寫(xiě)符合目標(biāo)客群偏好的房源描述，提升線上展示吸引力。房源亮點(diǎn)提煉010203簽訂獨(dú)家委托協(xié)議服務(wù)條款詳解明確委托期限、傭金比例、違約責(zé)任等核心條款，特別說(shuō)明“好房速推”“必看好房”等平臺(tái)流量?jī)A斜政策的觸發(fā)條件。VR實(shí)景拍攝安排預(yù)約專業(yè)攝影師完成3D全景影像采集，同步上傳至鏈家網(wǎng)及貝殼平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)24小時(shí)在線看房功能。權(quán)證材料歸檔要求業(yè)主提供房產(chǎn)證復(fù)印件、契稅發(fā)票等交易必備文件，由法務(wù)部門(mén)審核后錄入ERP系統(tǒng)，確保后續(xù)流程合規(guī)性。房源推廣與客源開(kāi)發(fā)02線上平臺(tái)覆蓋依托全國(guó)超800家分支機(jī)構(gòu)，在社區(qū)門(mén)店櫥窗、公告欄等物理空間展示房源，結(jié)合經(jīng)紀(jì)人駐點(diǎn)咨詢，觸達(dá)中老年等線下客群。線下門(mén)店聯(lián)動(dòng)數(shù)據(jù)化營(yíng)銷工具運(yùn)用大數(shù)據(jù)分析房源標(biāo)簽（如學(xué)區(qū)、地鐵房），定向推送至潛在客戶，并通過(guò)SEO優(yōu)化提升搜索引擎排名，擴(kuò)大曝光量。通過(guò)鏈家官網(wǎng)、APP及合作平臺(tái)（如貝殼找房）實(shí)現(xiàn)房源全網(wǎng)曝光，利用VR看房、高清實(shí)拍圖、戶型解析等技術(shù)手段提升展示效果，確保信息真實(shí)性與時(shí)效性。全渠道掛牌展示精準(zhǔn)客戶需求匹配需求深度訪談跨區(qū)域資源調(diào)配AI智能推薦系統(tǒng)經(jīng)紀(jì)人通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化問(wèn)卷（涵蓋預(yù)算、區(qū)位偏好、戶型需求等12項(xiàng)指標(biāo)）細(xì)化客戶畫(huà)像，結(jié)合LBS系統(tǒng)篩選3公里內(nèi)匹配房源?；跉v史成交數(shù)據(jù)與客戶行為分析，自動(dòng)生成匹配度報(bào)告，優(yōu)先推薦同價(jià)位段、同戶型的高熱度房源，縮短決策周期。針對(duì)異地購(gòu)房客戶，聯(lián)動(dòng)其他城市分公司調(diào)取房源庫(kù)，提供跨城帶看服務(wù)，解決信息不對(duì)稱問(wèn)題。預(yù)約實(shí)地帶看安排彈性時(shí)間管理采用線上預(yù)約系統(tǒng)，支持客戶自主選擇時(shí)段（含周末及節(jié)假日），經(jīng)紀(jì)人同步協(xié)調(diào)業(yè)主時(shí)間，確保帶看成功率。帶看前準(zhǔn)備提前提供房源檢測(cè)報(bào)告（如甲醛檢測(cè)、產(chǎn)權(quán)核查）、周邊配套分析（學(xué)校/商超/醫(yī)院）及同小區(qū)歷史成交價(jià)對(duì)比，提升客戶信任度。陪同服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)紀(jì)人需完成“帶看七步法”培訓(xùn)（包括路線規(guī)劃、痛點(diǎn)解答、后續(xù)跟進(jìn)等），全程記錄客戶反饋并實(shí)時(shí)更新需求庫(kù)。交易洽談環(huán)節(jié)03買賣雙方價(jià)格協(xié)商價(jià)格鎖定機(jī)制在達(dá)成一致后，通過(guò)系統(tǒng)錄入價(jià)格并生成電子憑證，避免后續(xù)因市場(chǎng)波動(dòng)導(dǎo)致單方反悔，同時(shí)明確價(jià)格有效期（通常為7-15天）。議價(jià)策略制定針對(duì)賣方心理價(jià)位與買方預(yù)算差距，提出階梯式讓步方案（如家具折價(jià)、付款周期調(diào)整等），并協(xié)調(diào)雙方多輪溝通以縮小分歧。市場(chǎng)行情分析經(jīng)紀(jì)人需提供近期同小區(qū)、同戶型成交數(shù)據(jù)及掛牌價(jià)對(duì)比，結(jié)合房屋樓層、朝向、裝修等因素，協(xié)助買賣雙方建立合理價(jià)格預(yù)期。購(gòu)房資格及貸款預(yù)審資質(zhì)核查清單買方需提供身份證、戶口本、婚姻證明、社保/個(gè)稅繳納記錄等材料，經(jīng)紀(jì)人通過(guò)“北京市購(gòu)房資格核驗(yàn)系統(tǒng)”在線提交預(yù)審，1-3個(gè)工作日內(nèi)反饋結(jié)果。貸款方案匹配根據(jù)買方收入流水、征信報(bào)告，推薦合作銀行（如建行、工行）的差異化產(chǎn)品（首套房利率優(yōu)惠、公積金組合貸等），測(cè)算月供及貸款成數(shù)上限。風(fēng)險(xiǎn)提示明確告知買方若預(yù)審未通過(guò)（如社保斷繳、征信逾期超6次），需考慮全款購(gòu)房或終止交易，避免后續(xù)合同糾紛。條款明細(xì)化意向書(shū)需載明房屋產(chǎn)權(quán)信息、交易價(jià)格、定金金額（通常為總價(jià)5%）、違約責(zé)任（如賣方違約雙倍返還定金，買方違約定金不退）及解約條件。資金監(jiān)管流程定金通過(guò)鏈家“理房通”第三方賬戶托管，在完成網(wǎng)簽后自動(dòng)劃轉(zhuǎn)至賣方賬戶，確保資金安全。后續(xù)節(jié)點(diǎn)規(guī)劃同步約定簽約時(shí)間（一般7日內(nèi)）、首付比例（北京普宅首套35%）、過(guò)戶及交房時(shí)間，并附經(jīng)紀(jì)人全程跟進(jìn)承諾書(shū)。簽署購(gòu)房意向書(shū)簽約與資金監(jiān)管04權(quán)屬與交易信息核驗(yàn)細(xì)化違約情形（如買方貸款失敗、賣方逾期交房等）及相應(yīng)賠償標(biāo)準(zhǔn)，明確解約條件和流程，保障雙方權(quán)益。違約責(zé)任與解約條款附加協(xié)議審核針對(duì)特殊需求（如家具留存、戶口遷移等）簽訂補(bǔ)充協(xié)議，需由法務(wù)或?qū)I(yè)經(jīng)紀(jì)人審核條款合法性，避免漏洞。需確保房屋產(chǎn)權(quán)清晰，核對(duì)房產(chǎn)證、土地證等權(quán)屬文件，確認(rèn)賣方身份及共有權(quán)人簽字同意。合同需明確房屋面積、成交價(jià)格、付款方式、稅費(fèi)分擔(dān)等核心條款，避免后續(xù)糾紛。網(wǎng)簽合同條款確認(rèn)資金監(jiān)管賬戶設(shè)立監(jiān)管協(xié)議簽署明確監(jiān)管金額、釋放條件（如過(guò)戶完成后）、異常處理流程等內(nèi)容，由銀行、買賣雙方及經(jīng)紀(jì)公司三方簽字確認(rèn)。03資金凍結(jié)與安全性買方將首付款存入監(jiān)管賬戶后，銀行凍結(jié)資金直至過(guò)戶完成，期間不可挪用，規(guī)避賣方卷款風(fēng)險(xiǎn)。0201監(jiān)管銀行選擇與開(kāi)戶買賣雙方需共同指定具備資金監(jiān)管資質(zhì)的銀行，提供身份證、買賣合同等材料開(kāi)設(shè)專用賬戶，確保資金流向透明。異常情況處理如遇過(guò)戶失敗或交易中止，需根據(jù)監(jiān)管協(xié)議退回資金，買方需提供終止交易證明文件，銀行按流程退款并收取手續(xù)費(fèi)（如有）。劃轉(zhuǎn)條件觸發(fā)需在完成不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶登記且買方取得新房產(chǎn)證后，憑過(guò)戶憑證向銀行申請(qǐng)解凍資金，銀行審核無(wú)誤后劃轉(zhuǎn)至賣方賬戶。多方協(xié)同操作經(jīng)紀(jì)公司需協(xié)助買賣雙方提交劃款申請(qǐng)，銀行在1-3個(gè)工作日內(nèi)完成審批，確保款項(xiàng)及時(shí)到賬。首付款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)流程權(quán)屬過(guò)戶辦理05稅費(fèi)計(jì)算與繳納根據(jù)房屋性質(zhì)（普通住宅/非普通住宅）和買方家庭住房套數(shù)，稅率范圍為1%-3%。滿兩年或滿五年的住宅可享受增值稅減免，需提供原始購(gòu)房發(fā)票及契稅完稅證明。契稅計(jì)算規(guī)則01針對(duì)已購(gòu)公房、經(jīng)濟(jì)適用房等特殊產(chǎn)權(quán)類型，需按評(píng)估價(jià)比例補(bǔ)繳，并提交國(guó)土部門(mén)審批文件。土地出讓金補(bǔ)繳03若賣方家庭唯一住房且滿五年免征，否則按差額20%或全額1%征收。需核查賣方原始購(gòu)房合同、裝修費(fèi)用憑證等抵扣材料。個(gè)人所得稅處理02鏈家提供線上稅費(fèi)測(cè)算工具，協(xié)助買賣雙方提前備齊資金；過(guò)戶當(dāng)日由專員陪同至稅務(wù)窗口核驗(yàn)材料并刷卡繳費(fèi)。繳費(fèi)流程優(yōu)化04登記中心需核查房屋是否存在查封、抵押等限制狀態(tài)，鏈家通過(guò)內(nèi)部系統(tǒng)可提前15個(gè)工作日預(yù)查風(fēng)險(xiǎn)。權(quán)籍調(diào)查環(huán)節(jié)買賣雙方需共同到場(chǎng)，若委托代辦需公證委托書(shū)。鏈家提供預(yù)約加急服務(wù)，縮短窗口排隊(duì)時(shí)間至30分鐘內(nèi)。面簽流程要點(diǎn)01020304包括網(wǎng)簽合同、身份證明、原產(chǎn)權(quán)證、稅費(fèi)憑證等8項(xiàng)核心文件，鏈家經(jīng)紀(jì)人會(huì)提前72小時(shí)復(fù)核避免遺漏。材料清單標(biāo)準(zhǔn)化北京各區(qū)辦理時(shí)效不同（朝陽(yáng)區(qū)3個(gè)工作日，海淀區(qū)5個(gè)工作日），鏈家提供產(chǎn)權(quán)證代領(lǐng)及郵寄服務(wù)。新證領(lǐng)取時(shí)效不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記抵押登記備案銀行協(xié)同機(jī)制他項(xiàng)權(quán)利證處理材料差異化管理歷史抵押注銷鏈家合作銀行客戶經(jīng)理直接對(duì)接登記中心，抵押合同簽署后24小時(shí)內(nèi)完成線上備案申請(qǐng)。二手房按揭需提供借款合同、抵押協(xié)議，經(jīng)營(yíng)貸另需營(yíng)業(yè)執(zhí)照，鏈家檔案組會(huì)按貸款類型分類封裝。登記完成后2個(gè)工作日內(nèi)領(lǐng)取他項(xiàng)權(quán)證，鏈家安排專人移交至銀行放款部門(mén)，確保資金交割時(shí)效。針對(duì)置換購(gòu)房客戶，鏈家提供原抵押注銷代辦服務(wù)，協(xié)調(diào)銀行出具結(jié)清證明并同步解押登記。物業(yè)交割服務(wù)06房屋交接驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收檢查墻體、地面、天花板是否存在裂縫、滲水或空鼓現(xiàn)象，門(mén)窗開(kāi)合是否順暢，五金件是否完好，確保房屋主體結(jié)構(gòu)安全無(wú)隱患。02040301裝修及附屬物品核對(duì)根據(jù)合同清單逐項(xiàng)核對(duì)家具、家電、裝飾品等附屬物品的數(shù)量和完好程度，記錄破損或缺失情況并明確責(zé)任歸屬。設(shè)施設(shè)備功能測(cè)試驗(yàn)收廚房、衛(wèi)生間排水系統(tǒng)是否通暢，測(cè)試燈具、插座、開(kāi)關(guān)電路是否正常，燃?xì)庠睢崴鞯仍O(shè)備能否正常運(yùn)行，并留存調(diào)試記錄。鑰匙及門(mén)禁移交交接所有房門(mén)鑰匙、電梯卡、門(mén)禁卡等，確保買方能夠正常使用，并變更密碼或權(quán)限以保障安全性。水電煤氣過(guò)戶水電過(guò)戶流程買方需攜帶房產(chǎn)證、身份證及原業(yè)主繳費(fèi)憑證，到當(dāng)?shù)厮畡?wù)和電力營(yíng)業(yè)廳辦理戶名變更，結(jié)清歷史欠費(fèi)并重新簽訂供應(yīng)合同。燃?xì)膺^(guò)戶注意事項(xiàng)需由專業(yè)燃?xì)夤旧祥T(mén)檢測(cè)管道安全性后，雙方持證件辦理過(guò)戶，同步更新燃?xì)饪ㄐ畔?，確保用氣安全與費(fèi)用結(jié)算清晰。供暖及網(wǎng)絡(luò)過(guò)戶北方地區(qū)需辦理供暖協(xié)議變更，寬帶及有線電視需聯(lián)系運(yùn)營(yíng)商轉(zhuǎn)移賬戶，避免服務(wù)中斷影響買方入住體驗(yàn)。過(guò)戶時(shí)效與責(zé)任劃分明確過(guò)戶截止日期，交割前費(fèi)用由賣方承擔(dān)，交割后由買方負(fù)責(zé)，鏈家經(jīng)紀(jì)人需全程跟進(jìn)并留存過(guò)戶憑證備查。物業(yè)費(fèi)結(jié)算交割包括物業(yè)管理費(fèi)、公共維修基金、車位管理費(fèi)等，需核對(duì)繳費(fèi)周期是否與合同約定一致，