上海市寶山區(qū)羅店地塊

區(qū)域價(jià)值及房地產(chǎn)分析2本體分析Part13本體分析——地塊位置及周邊環(huán)境羅店美蘭湖位置上海市北部區(qū)域?qū)毶絽^(qū)羅店鎮(zhèn)的核心功能區(qū)—羅店新鎮(zhèn)的美蘭湖板塊，地處美蘭湖板塊的核心位置。羅店鎮(zhèn)位于上海市寶山區(qū)西北部，外環(huán)線以外。距離中心城區(qū)（人民廣場(chǎng)）：28公里距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)：30公里距上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)：55公里距上?；疖囌荆?1公里4本體分析——地塊位置及周邊環(huán)境周邊環(huán)境景觀環(huán)境地塊周邊有36棟美蘭湖高爾夫球場(chǎng)占地面積280畝的美蘭湖諾貝爾科技公園地塊東側(cè)與天然河道相連，使地塊具備絕佳的景觀資源。美蘭湖高爾夫美蘭湖5本體分析——地塊位置及周邊環(huán)境配套資源目前配套：北歐風(fēng)情商業(yè)街世紀(jì)聯(lián)華超市婚紗攝影基地小學(xué)，中學(xué)，醫(yī)院，五星級(jí)酒店，高爾夫球場(chǎng)，會(huì)議中心等6區(qū)域價(jià)值分析Part27區(qū)域價(jià)值分析/城市規(guī)劃定位分析三城七鎮(zhèn)：“一城九鎮(zhèn)”戰(zhàn)略現(xiàn)已發(fā)展為“三城七鎮(zhèn)”，即松江新城、海港新城和嘉定新城和羅店、朱家角、楓涇、浦江、高橋、奉城、陳家鎮(zhèn)。規(guī)劃目標(biāo)：羅店北歐新鎮(zhèn)規(guī)劃面積6.8平方公里，其中建設(shè)用地3.4平方公里，生態(tài)林區(qū)3.4平方公里，新鎮(zhèn)內(nèi)建有高標(biāo)準(zhǔn)的學(xué)校、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施以及具有北歐特色的居住區(qū)。傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)內(nèi)，三城七鎮(zhèn)重要組成部分，輻射上海市區(qū)、服務(wù)市區(qū)客戶的城市化居住新鎮(zhèn)中心城區(qū)浦江鎮(zhèn)高橋鎮(zhèn)楓涇鎮(zhèn)奉城鎮(zhèn)羅店鎮(zhèn)陳家鎮(zhèn)臨港新城松江新城嘉定新城朱家角鎮(zhèn)8區(qū)域價(jià)值分析/區(qū)位價(jià)值分析羅店與上海市內(nèi)主要地點(diǎn)距離：距離中心城區(qū)（人民廣場(chǎng)）：28公里（車程30分鐘抵達(dá)）距上海虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)：30公里（外環(huán)線車程20分鐘抵達(dá)）距上海浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)：55公里（外環(huán)線車程35分鐘抵達(dá)）距寶山東城區(qū)中心：16公里距上?；疖囌荆?1公里距A30高速：3公里距A20高速：8公里位于市區(qū)西北部寶山區(qū)內(nèi)，距離人民廣場(chǎng)28公里，屬于城市中心的緩沖地帶，具有一定城市屬性。9區(qū)域價(jià)值分析/交通現(xiàn)狀分析軌道、道路等交通系統(tǒng)完善，但目前與市區(qū)通達(dá)性尚不便捷，具備城市化居住區(qū)的發(fā)展?jié)撡|(zhì)。主要交通資源：軌道交通7號(hào)線在區(qū)域內(nèi)有羅南新村站、美蘭湖站，項(xiàng)目到地塊的步行時(shí)間約在10-15分鐘滬太路是市北區(qū)域的主要交通干道，南起內(nèi)環(huán)線，向西北方向穿過(guò)普陀、寶山兩區(qū)，北達(dá)江蘇省太倉(cāng)市；為一級(jí)公路，道路寬度50米，雙向6車道，設(shè)計(jì)車速每小時(shí)80公里。A30（郊區(qū)環(huán)線）北段高速公路為上海北大門連接江浙兩省的重要交通干道。它西起滬寧高速公路，與同三國(guó)道相連，東至雙城路與外環(huán)線相連，為雙向6車道，設(shè)計(jì)車速為100公里/小時(shí)。10區(qū)域價(jià)值分析/美蘭湖高爾夫球場(chǎng)美蘭湖高爾夫球場(chǎng)是擁有36洞國(guó)際錦標(biāo)賽級(jí)會(huì)員專屬制高爾夫球場(chǎng)，規(guī)格在上海名列前茅。占地總面積3390畝的高爾夫生活圈，擬建成南湖泊、北森林各18洞的兩座球場(chǎng)。南湖泊傳承了高爾夫文化發(fā)源地一一蘇格蘭的大波浪、大起伏及大湖泊的地域特色。北森林為會(huì)員專屬球場(chǎng)，以大型喬木密集種植為主要特色，營(yíng)造氣勢(shì)磅礴的叢林式生態(tài)格調(diào)。除湖景外美蘭湖高爾夫球場(chǎng)成為最主要的景觀資源，亦是區(qū)域價(jià)值的主要支撐因素之一。11區(qū)域價(jià)值分析/美蘭湖高爾夫球場(chǎng)上海高爾夫球場(chǎng)集中在以佘山為核心的西南片區(qū)，距市區(qū)較遠(yuǎn)。美蘭湖高爾夫球場(chǎng)成為稀缺的近郊球場(chǎng)之一，且在北部位置最為優(yōu)越。12美蘭湖板塊資源梳理三城九鎮(zhèn)中距離市中心較近的重點(diǎn)規(guī)劃發(fā)展區(qū)域；幽靜清雅的區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀，特別是美蘭湖高爾夫球場(chǎng)等資源，為板塊提供了強(qiáng)烈的親近自然的宜居屬性；具備距市區(qū)較近的區(qū)位與相對(duì)便利的交通條件區(qū)域業(yè)已具備優(yōu)越的自然宜居屬性、是寶山目前最為高端的居住區(qū)。13羅店板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)/歷史沿革目前處于第二階段產(chǎn)品期，板塊內(nèi)擁有萬(wàn)科、上置、朗詩(shī)、景瑞、順馳、中華企業(yè)等大型知名開(kāi)發(fā)商。遠(yuǎn)洋低密度產(chǎn)品入市后，將會(huì)給區(qū)域帶來(lái)第三階段高端產(chǎn)品。開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目名稱開(kāi)盤時(shí)間物業(yè)類型售價(jià)金彩置業(yè)美蘭金邸2005-9別墅售罄銘瑞房產(chǎn)美蘭湖頤景園2005-10公寓別墅售罄順馳順馳美蘭湖2005-9公寓一期售罄二期未開(kāi)寶健集團(tuán)金蘭雅墅2005-11別墅售罄新秋房產(chǎn)美蘭湖別墅2006-10別墅售罄上置美蘭湖高爾夫2009-5別墅疊加：2.5萬(wàn)/㎡類獨(dú)棟：3.7萬(wàn)/㎡香島原墅2010-5公寓別墅公寓：1.9萬(wàn)/㎡疊拼：3萬(wàn)/㎡類獨(dú)棟：4.5萬(wàn)/㎡（裝修）萬(wàn)科琥珀郡園2008-8公寓1.4萬(wàn)/㎡琥珀臻園2010-5大平層+疊加聯(lián)排2.5萬(wàn)/㎡（裝修）3.5萬(wàn)/㎡(毛坯）景瑞景瑞美蘭湖嶺域2009-8公寓公寓：1.7萬(wàn)/㎡朗詩(shī)朗詩(shī)綠島2010-1公寓別墅公寓：1.9萬(wàn)/㎡聯(lián)排：2.2萬(wàn)/㎡第一階段產(chǎn)品第二階段產(chǎn)品14羅店板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)/運(yùn)行概況美蘭湖板塊于2009年步入快速發(fā)展期，整個(gè)板塊已開(kāi)始步入成熟階段市場(chǎng)運(yùn)行：自2008年以來(lái)，羅店區(qū)域的成交均價(jià)一路上揚(yáng)，雖然2010年4月以來(lái)受到宏觀調(diào)控的影響，成交量有所下降，但是價(jià)格仍然維持在高位，2010年市場(chǎng)均價(jià)突破20000元大關(guān)；2010年遠(yuǎn)洋在獲得土地后，板塊內(nèi)樓盤都以遠(yuǎn)洋拿地王作為板塊價(jià)值提升對(duì)外推廣，并且受氣客戶關(guān)注。整個(gè)板塊在逆市中活躍，成交量上升、成交較高上漲。15羅店板塊2010年的房地產(chǎn)市場(chǎng)/項(xiàng)目現(xiàn)狀羅店板塊項(xiàng)目現(xiàn)狀項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)總建筑面積容積率開(kāi)發(fā)商首次開(kāi)盤時(shí)間順馳美蘭湖畔雅苑多層、疊加23.94萬(wàn)平米1.14順馳置業(yè)05年07月美蘭金邸獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加7.66萬(wàn)平米0.66上海金彩置業(yè)05年08月美蘭湖頤景園多層、疊加15萬(wàn)平米1.19銘瑞房地產(chǎn)05年10月金蘭雅墅獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排4.8萬(wàn)平米0.57上海金牧置業(yè)05年11月美蘭湖別墅獨(dú)棟1.68萬(wàn)平米0.35新秋房地產(chǎn)06年10月美蘭湖花園疊加、聯(lián)排8萬(wàn)平米0.8上海安東房地產(chǎn)09年05月琥珀郡園多層14萬(wàn)平米1.2美蘭華府置業(yè)09年05月朗詩(shī)綠島多層、聯(lián)排7.54萬(wàn)平米1.2南京朗詩(shī)置業(yè)10年01月2010年區(qū)域已上市住宅項(xiàng)目共計(jì)8個(gè)樓盤。已完成銷售的住宅項(xiàng)目包括：朗詩(shī)綠島、琥珀郡園、美蘭湖花園等三個(gè)樓盤；美蘭湖花園為疊加、聯(lián)排別墅；朗詩(shī)綠島、琥珀郡園目前在售的是普通住宅。早期曾有獨(dú)棟產(chǎn)品，后續(xù)欠缺低密度產(chǎn)品，目前供應(yīng)以聯(lián)排、多層等混合產(chǎn)品為主。16羅店板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)/產(chǎn)品價(jià)格體系開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目名稱開(kāi)盤時(shí)間物業(yè)類型售價(jià)去化速度上置美蘭湖高爾夫2009-5別墅疊拼：2.5萬(wàn)/㎡類獨(dú)棟：3.7萬(wàn)/㎡1180㎡/月香島原墅2010-5公寓別墅疊拼：3.1萬(wàn)/㎡類獨(dú)棟：4.5萬(wàn)/㎡（精裝)1182㎡/月萬(wàn)科琥珀郡園2008-8公寓公寓：1.4萬(wàn)/㎡2388㎡/月琥珀臻園2010-5大平層+疊加聯(lián)排（未開(kāi)盤）2.5萬(wàn)/㎡（裝修）3.5萬(wàn)/㎡（毛坯）3996㎡/月景瑞景瑞美蘭湖嶺域2009-8公寓公寓：1.7萬(wàn)/㎡4746㎡/月朗詩(shī)朗詩(shī)綠島2010-1公寓別墅公寓：1.9萬(wàn)/㎡聯(lián)排：2.2萬(wàn)/㎡4734㎡/月Documentnumber172004年以前2005-2006年2007-2008年2009年至今寶山本地55%北部地區(qū)24%其他區(qū)域21%寶山本地72%北部地區(qū)19%其他區(qū)域9%寶山本地80%北部地區(qū)17%其他區(qū)域3%寶山本地82%北部地區(qū)14%其他區(qū)域4%板塊客戶群由寶山中高端產(chǎn)業(yè)客與市區(qū)再改導(dǎo)入構(gòu)成，外來(lái)客戶比重逐步提高。反映出外區(qū)客戶對(duì)于羅店板塊的逐步認(rèn)可。羅店不再是寶山的羅店，必將轉(zhuǎn)為上海的羅店！羅店板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)/客戶發(fā)展分析Documentnumber18受讓方容積率樓板價(jià)(元/㎡)總用地面積(㎡)總建筑面積(㎡)出讓時(shí)間土地名稱遠(yuǎn)洋地產(chǎn)0.62010043325.525995.32010，08F1-4地塊遠(yuǎn)洋地產(chǎn)0.62128910782564694.92010，08F1-6地塊順馳置業(yè)1.59128102246.1153369.152009，09D1-2地塊綠洲花園置業(yè)1.23635968421162102009，04D2-2地塊信達(dá)銀泰置業(yè)1.246352996635959.22008，08A2-3地塊南京朗詩(shī)置業(yè)1.242566285975430.82008，08A2－2地塊上海景瑞1.237168252999034.82008，01C4-2地塊安東房地產(chǎn)129021205951205952007，01A3-2地塊美蘭華府置業(yè)1.225761423121707742006，11C5-3地塊羅南房地產(chǎn)1.02289489441912292006，09C3-3-4-5地塊順馳置業(yè)1.22437116954140345.042005，01D2-3地塊1.2245095484.7114581.64D1-3地塊羅店低密度住宅土地稀缺，項(xiàng)目地塊潛在價(jià)值具備較大成長(zhǎng)空間。羅店板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)/土地市場(chǎng)2005年開(kāi)始，羅店板塊就沒(méi)有出讓低密度住宅用地。整個(gè)板塊均以容積率1以上的普通住宅用地為主。但1左右的容積率，必然出現(xiàn)混合型社區(qū)，該區(qū)域的別墅及類別墅市場(chǎng)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)不容忽視。Documentnumber19區(qū)域未來(lái)發(fā)展預(yù)期/交通發(fā)展預(yù)期規(guī)劃中的上海A13公路，是上海主要高速公路之一，連接上海市區(qū)與崇明，是第二條通往崇明的通道，并且能夠連接沿江高速。該高速起點(diǎn)為A20西北角，經(jīng)A30，羅店，羅涇。跨越長(zhǎng)江后，經(jīng)崇明城橋，止于A14公路，全長(zhǎng)約46公里。A13建成為將大大緩解寶山區(qū)滬太路沿線的交通壓力。A13高速公路將突破現(xiàn)有交通瓶頸，縮短與城區(qū)通勤時(shí)間，城市屬性將得到大幅提升。羅店鎮(zhèn)市區(qū)方向Documentnumber20區(qū)域未來(lái)發(fā)展預(yù)期/高爾夫球場(chǎng)的完善與升級(jí)球場(chǎng)全部建成、頂級(jí)賽事的舉辦、與領(lǐng)導(dǎo)品牌合作的加強(qiáng)，球場(chǎng)知名度進(jìn)一步擴(kuò)大；大幅提升區(qū)域高端人群聚合力，球場(chǎng)周邊土地價(jià)值提升空間廣闊。隨著球場(chǎng)的不斷開(kāi)發(fā)建設(shè)，必將成為國(guó)內(nèi)乃至亞洲區(qū)的頂級(jí)高爾夫賽場(chǎng)，這對(duì)于周邊土地價(jià)值有著巨大的提升作用；2011-2015年，國(guó)際頂級(jí)賽事高爾夫中國(guó)名人賽將在羅店美蘭湖舉行。屆時(shí)泰格伍茲將會(huì)出現(xiàn)在此球場(chǎng)比賽；美蘭湖高爾夫與各行業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)品牌（BMW、BENZ、LEXUS、BUICK、東亞運(yùn)輸、民生銀行、中國(guó)移動(dòng)）保持良好的關(guān)系，為品牌內(nèi)高端客戶舉辦超過(guò)百場(chǎng)以上的賽事。通過(guò)大量行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)品牌賽事，使得高端客戶群熟悉美蘭湖板塊，并認(rèn)識(shí)美蘭湖板塊的價(jià)值。Documentnumber21羅店價(jià)值突飛猛進(jìn)區(qū)域自身的不斷發(fā)展成熟高等級(jí)高爾夫賽事的舉辦高速公路的規(guī)劃修建預(yù)計(jì)在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期內(nèi)，將會(huì)擁有三個(gè)重要發(fā)展要素，并將以此使得羅店板塊價(jià)值出現(xiàn)突飛猛進(jìn)的發(fā)展。區(qū)域未來(lái)發(fā)展預(yù)期Documentnumber22類比板塊（區(qū)域）特征研究板塊選擇維度板塊整體檔次較高；產(chǎn)品形態(tài)與本案規(guī)劃條件相似；板塊高端產(chǎn)品售價(jià)接近本案開(kāi)發(fā)目標(biāo)；板塊交通區(qū)位與本案相似；板塊資源與本案相似；高爾夫資源與本案相似；湯臣高爾夫區(qū)域佘山板塊新江灣城板塊羅店板塊世紀(jì)公園板塊Documentnumber23佘山板塊概況

上海紫園

上海晶園

上海晶園

佘山東紫園

佘山高爾夫

世貿(mào)佘山莊園

世貿(mào)佘山莊園與市區(qū)距離:車程34km交通可達(dá)性：雖然距離市區(qū)較遠(yuǎn)，但交通配套成熟，可達(dá)性較好核心資源特征：佘山高爾夫客戶認(rèn)知度：高高端項(xiàng)目聚合度：高產(chǎn)品類型與特征：以中低密度別墅為主區(qū)域成熟度：成熟度高，周邊基本無(wú)低容積率土地供應(yīng)依托佘山形成的成熟高端別墅板塊，后續(xù)供應(yīng)不足。Documentnumber24佘山板塊市場(chǎng)特征

板塊供求：全年本板塊內(nèi)共有兩個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)：山的院子花園和中凱曼荼園，板塊成交在8，9月呈現(xiàn)一定的起伏，主要是受大市場(chǎng)和宏觀政策的影響未來(lái)供應(yīng)：上海晶園110421㎡上海紫園98209㎡佘山東紫園33080㎡中凱曼荼園42667㎡Documentnumber25世紀(jì)公園板塊板塊概況與市區(qū)距離:車程10km交通可達(dá)性：交通可達(dá)性較好核心資源特征：世紀(jì)公園景觀及優(yōu)越的地段優(yōu)勢(shì)客戶認(rèn)知度：較高高端項(xiàng)目聚合度：較高產(chǎn)品類型與特征：以公寓為主，別墅為輔區(qū)域成熟度：成熟度較高

御翠園

四季雅苑九間堂距離市區(qū)較近、依托世紀(jì)公園景觀的城市屬性較強(qiáng)的高端居住板塊Documentnumber26世紀(jì)公園板塊板塊市場(chǎng)特征板塊供求：全年供應(yīng)量主要集中在09月，主要供應(yīng)項(xiàng)目為四季雅苑，該項(xiàng)目容積率0.41，項(xiàng)目形態(tài)是聯(lián)排和獨(dú)棟，近期成交均價(jià)為75000元/㎡，是整個(gè)世紀(jì)公園板塊，乃至整個(gè)浦東地區(qū)主力成交項(xiàng)目未來(lái)供應(yīng)：四季雅苑還有11萬(wàn)平米的供應(yīng)，將在未來(lái)1~2年內(nèi)陸續(xù)面世。Documentnumber27湯臣高爾夫區(qū)域（