2025年法律職業(yè)資格考試主觀題(民法)試題與答案案情：2023年3月1日，某市居民甲（58歲，某科技公司退休工程師，完全民事行為能力人）與乙（32歲，個體工商戶）簽訂《房屋買賣合同》，約定：甲將其單獨所有的位于該市朝陽區(qū)XX路10號的房屋（建筑面積120平方米，不動產(chǎn)權證號：朝房權證字第2021001號）以380萬元價格出售給乙；乙應于合同簽訂后3日內(nèi)支付定金50萬元，2023年4月30日前支付首付款130萬元（含定金），剩余200萬元通過銀行貸款支付；甲應于2023年5月15日前配合乙辦理房屋過戶登記手續(xù)；若一方違約，需向守約方支付違約金80萬元。合同簽訂后，乙于3月3日支付定金50萬元。2023年4月28日，乙因經(jīng)營資金周轉(zhuǎn)困難，僅支付首付款80萬元（含定金），剩余50萬元首付款未支付。甲催告乙于5月10日前補足首付款，否則解除合同。乙未予回應。5月12日，甲與丙（某商業(yè)銀行）簽訂《抵押合同》，約定甲以該房屋為其向丙的200萬元借款提供抵押擔保，借款期限1年（2023年5月15日至2024年5月14日），并于5月13日辦理了抵押登記。2023年5月15日，乙要求甲配合過戶，甲以乙未足額支付首付款為由拒絕，并提出解除合同。乙認為甲無權解除合同，遂向法院起訴，請求確認合同有效并繼續(xù)履行。訴訟期間（2023年6月1日），甲的妻子?。?5歲，家庭主婦，與甲于2000年結婚）向法院提交書面意見，主張該房屋系夫妻共同財產(chǎn)，甲擅自處分無效。經(jīng)查，該房屋系甲于2018年以個人婚前存款全款購買，不動產(chǎn)權證登記為“單獨所有”，甲與丁婚后未對夫妻財產(chǎn)制作書面約定。2023年7月1日，法院一審判決認定《房屋買賣合同》有效，甲應繼續(xù)履行過戶義務。甲不服上訴，二審期間（2023年9月1日），甲因突發(fā)疾病去世，其唯一法定繼承人戊（甲的兒子，28歲）表示繼承甲的全部遺產(chǎn)。2024年5月15日，甲的借款到期未還，丙主張行使抵押權。此時，乙已通過湊款于2024年4月30日向甲（已去世）的銀行賬戶支付剩余首付款50萬元及違約金10萬元（乙認為違約金過高，僅支付10萬元）。戊以“房屋未過戶，所有權仍屬甲”為由，拒絕配合丙行使抵押權；乙則主張其已支付全部房款，房屋應歸其所有，丙的抵押權無效。另查明：2024年6月1日，丁在未告知戊的情況下，與己（65歲，退休教師）簽訂《居住權合同》，約定丁將該房屋為己設立居住權，期限10年，己一次性支付使用費30萬元。雙方于6月5日辦理了居住權登記。2024年7月1日，己入住該房屋時，被戊阻攔，戊以“房屋屬其繼承財產(chǎn)，丁無權設立居住權”為由，要求己搬離。還查明：2024年8月1日，乙因急于入住，未經(jīng)戊同意，擅自更換房屋門鎖，導致己的隨身物品（價值5000元）遺失。己起訴乙，要求賠償損失；戊起訴乙，要求賠償更換門鎖造成的房屋損壞費用2000元。問題：1.甲與乙簽訂的《房屋買賣合同》是否有效？丁主張“房屋系夫妻共同財產(chǎn)，甲擅自處分無效”能否成立？請說明理由。2.甲是否有權以乙未足額支付首付款為由解除合同？請說明理由。3.甲與丙簽訂的《抵押合同》是否有效？丙的抵押權是否設立？乙能否以“房屋已出售”為由對抗丙的抵押權？請說明理由。4.甲去世后，戊作為繼承人，是否應繼續(xù)履行甲與乙的《房屋買賣合同》？請說明理由。5.丁與己簽訂的《居住權合同》是否有效？己的居住權是否設立？戊能否要求己搬離？請說明理由。6.己起訴乙賠償物品遺失損失，戊起訴乙賠償房屋損壞費用，能否得到法院支持？請分別說明理由。2025年法律職業(yè)資格考試主觀題（民法）答案1.甲與乙簽訂的《房屋買賣合同》是否有效？丁主張“房屋系夫妻共同財產(chǎn)，甲擅自處分無效”能否成立？答案：（1）甲與乙簽訂的《房屋買賣合同》有效。根據(jù)《民法典》第143條，民事法律行為有效需滿足：行為人具有相應民事行為能力；意思表示真實；不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。本案中，甲、乙均為完全民事行為能力人，合同內(nèi)容系雙方真實意思表示，未違反法律強制性規(guī)定或公序良俗，故合同有效。（2）丁的主張不成立。根據(jù)《民法典》第1063條，下列財產(chǎn)為夫妻一方的個人財產(chǎn)：（一）一方的婚前財產(chǎn)；（二）……。本案中，房屋系甲于2018年以個人婚前存款全款購買，且不動產(chǎn)權證登記為“單獨所有”。雖甲與丁婚后未約定財產(chǎn)制（默認法定共同財產(chǎn)制），但婚前全款購買且登記在一方名下的房屋，不屬于夫妻共同財產(chǎn)（《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋（一）》第31條：民法典第1063條規(guī)定為夫妻一方的個人財產(chǎn)，不因婚姻關系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財產(chǎn)）。因此，丁主張房屋為夫妻共同財產(chǎn)無法律依據(jù)，甲作為單獨所有權人，有權處分該房屋，合同有效。2.甲是否有權以乙未足額支付首付款為由解除合同？答案：甲無權解除合同。根據(jù)《民法典》第563條（法定解除權），只有在一方根本違約（如遲延履行主要債務經(jīng)催告后合理期限仍未履行，或遲延履行導致合同目的不能實現(xiàn)）時，守約方才有權解除合同。本案中，乙的主合同義務是支付房款，其已支付部分首付款（含定金50萬元），未足額支付50萬元屬于部分履行，而非完全未履行。甲雖催告乙于5月10日前補足，但乙未回應的行為不構成根本違約：一方面，乙的遲延履行未導致甲的合同目的（取得全部房款）無法實現(xiàn)（乙后續(xù)于2024年4月30日補足了剩余首付款）；另一方面，甲未舉證證明乙未足額支付已嚴重影響其利益（如甲急需資金且無其他資金來源）。因此，甲不享有法定解除權，其以乙未足額支付首付款為由解除合同的主張不成立。3.甲與丙簽訂的《抵押合同》是否有效？丙的抵押權是否設立？乙能否以“房屋已出售”為由對抗丙的抵押權？答案：（1）《抵押合同》有效。甲作為房屋所有權人（尚未過戶給乙），有權處分該房屋。抵押合同系甲與丙真實意思表示，內(nèi)容不違反法律強制性規(guī)定，根據(jù)《民法典》第400條（抵押合同形式與內(nèi)容），合同有效。（2）丙的抵押權已設立。根據(jù)《民法典》第402條，以不動產(chǎn)抵押的，抵押權自登記時設立。甲與丙于2023年5月13日辦理了抵押登記，故抵押權已設立。（3）乙不能以“房屋已出售”為由對抗丙的抵押權。根據(jù)《民法典》第215條（區(qū)分原則），物權變動（過戶登記）不影響合同效力。甲與乙的買賣合同有效，但乙僅取得債權請求權，未取得房屋所有權（未過戶）。丙的抵押權作為物權，具有優(yōu)先于債權的效力（“物權優(yōu)先于債權”原則）。因此，乙的債權不能對抗丙的抵押權。4.甲去世后，戊作為繼承人，是否應繼續(xù)履行甲與乙的《房屋買賣合同》？答案：戊應繼續(xù)履行合同。根據(jù)《民法典》第1159條（遺產(chǎn)債務清償）及第557條（債權債務的概括承受），被繼承人死亡后，繼承人繼承遺產(chǎn)的，應當在遺產(chǎn)范圍內(nèi)概括承受被繼承人的權利義務。本案中，戊表示繼承甲的全部遺產(chǎn)，因此需繼續(xù)履行甲未履行的合同義務（配合乙辦理過戶登記）。同時，法院一審已認定合同有效并判令繼續(xù)履行，甲上訴后去世，二審程序因甲死亡需等待繼承人表明是否參加訴訟（《民事訴訟法》第151條）。戊作為繼承人參加訴訟后，法院應確認原判效力，戊需履行過戶義務。5.丁與己簽訂的《居住權合同》是否有效？己的居住權是否設立？戊能否要求己搬離？答案：（1）《居住權合同》無效。丁并非房屋所有權人。甲去世后，房屋作為甲的遺產(chǎn)由戊繼承（《民法典》第1121條、第1123條），戊因繼承取得房屋所有權（《民法典》第230條：因繼承取得物權的，自繼承開始時發(fā)生效力）。丁未經(jīng)所有權人戊同意，無權處分該房屋。根據(jù)《民法典》第597條（無權處分的合同效力），丁與己的合同因丁無處分權且未獲追認，合同無效。（2）己的居住權未設立。根據(jù)《民法典》第368條，居住權自登記時設立。雖丁與己辦理了居住權登記，但登記行為基于無效的合同，且丁無處分權，登記存在錯誤（《不動產(chǎn)登記暫行條例》第16條要求登記需提交合法權屬證明）。戊可依據(jù)《民法典》第220條（更正登記）申請撤銷該居住權登記，故己的居住權未有效設立。（3）戊有權要求己搬離。己基于無效合同取得的居住權無法律依據(jù)，戊作為房屋所有權人，有權依據(jù)《民法典》第235條（返還原物請求權）要求己搬離。6.己起訴乙賠償物品遺失損失，戊起訴乙賠償房屋損壞費用，能否得到法院支持？答案：（1）己的訴訟請求不能得到支持。乙擅自更換門鎖的行為侵害了戊的所有權（《民法典》第237條），但己的物品遺失系因乙的行為導致，需分析乙是否存在過錯及因果關系。根據(jù)《民法典》第1165條（過錯責任），行為人因過錯侵害他人民事權益的，應承擔侵權責任。本案中，乙明知房屋未過戶，仍擅自更換門鎖，存在過錯；但己的物品遺失是否直接由乙的行為導致（如乙是否故意丟棄或因過失導致遺失）需舉證。若乙僅更換門鎖，未觸碰己的物品，物品遺失可能因其他原因（如第三人盜竊），則乙的行為與損失無直接因果關系。即使存在因果關系，己的居住權未有效設立（問題5結論），其對房屋無合法占有權，乙的行為未侵害己的合法權益（《民法典》第1164條：侵害民事權益包括物權、債權等合法權益），故己無權要求賠償。（2）戊的訴訟請求能得到支持。戊作為房屋所有權人，對房屋享有占有、使用、收益、處分的權利（《民法典》第240條）。乙擅自更換門鎖的行為破壞了房屋的完整性（如門鎖損壞），造成2000元損失，屬于侵害所有權的行為（《民法典》第237條）。根據(jù)《民法典》第1165條，乙存在過錯