農(nóng)村宅基地租賃合同一、合同主體條款農(nóng)村宅基地租賃合同的簽訂主體必須符合2025年宅基地新規(guī)要求，出租方應(yīng)為宅基地使用權(quán)人或經(jīng)村集體授權(quán)的合法代理人，承租方則需滿足身份限制條件。根據(jù)政策明確規(guī)定，城鎮(zhèn)居民、退休干部等非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員不得通過租賃名義變相取得宅基地所有權(quán)，因此合同首部需詳細(xì)列明雙方身份信息，包括出租方的宅基地使用權(quán)證編號(hào)、集體經(jīng)濟(jì)組織成員證明文件編號(hào)，以及承租方的戶籍性質(zhì)、居住地址等關(guān)鍵信息。對(duì)于承租方為企業(yè)法人的情況，還需附加營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件及經(jīng)營(yíng)范圍說明，確保其租賃用途符合鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃。合同簽訂前，出租方需向村集體經(jīng)濟(jì)組織提交書面出租意向書，說明租賃標(biāo)的物基本情況、擬出租期限及用途。村集體應(yīng)在收到申請(qǐng)后15個(gè)工作日內(nèi)完成審核，重點(diǎn)核查是否存在一戶多宅未處理、權(quán)屬爭(zhēng)議等情形，并出具《宅基地出租備案通知書》。這份通知書將作為合同生效的前置條件，需作為合同附件單獨(dú)列明。實(shí)踐中，西安高陵區(qū)釣北村在2023年宅基地改革試點(diǎn)時(shí)，就要求所有租賃交易必須經(jīng)過"村民申請(qǐng)-集體審核-公示備案"三步驟，有效避免了產(chǎn)權(quán)糾紛的發(fā)生。二、租賃標(biāo)的物描述合同中關(guān)于租賃標(biāo)的物的描述應(yīng)包含宅基地及地上建筑物兩部分核心信息。宅基地部分需明確四至界限（東接某村民宅基地、西至村內(nèi)主干道、南鄰集體林地、北抵河流）、實(shí)測(cè)面積及權(quán)屬狀況，特別注明是否已完成2025年新規(guī)要求的確權(quán)登記。地上建筑物則需詳細(xì)列明房屋結(jié)構(gòu)（磚木/磚混）、建筑面積、層數(shù)、附屬設(shè)施（如院墻、水井、沼氣池等），并附《房屋狀況說明書》作為合同附件，對(duì)房屋現(xiàn)有損壞情況進(jìn)行圖文記錄。對(duì)于存在歷史遺留問題的老宅，需特別標(biāo)注建造年代。根據(jù)2025年新規(guī)第六條，1986年前批準(zhǔn)建設(shè)的宅基地?zé)o論面積大小均視為合法，但翻建時(shí)仍需履行審批手續(xù)。合同中應(yīng)明確約定租賃期間是否允許翻建，如允許則需注明"承租方如需翻建房屋，應(yīng)提前30日向出租方提交書面申請(qǐng)及設(shè)計(jì)方案，經(jīng)出租方同意并報(bào)村集體審批后方可實(shí)施，翻建費(fèi)用由承租方承擔(dān)，租賃期滿后新增建筑物所有權(quán)歸出租方所有"等類似條款。福建泉州在處理1986年前老宅租賃時(shí)，就要求必須在合同中單獨(dú)列明歷史遺留問題處理方案，避免后續(xù)糾紛。三、租賃期限與用途條款租賃期限的設(shè)定需遵循2025年宅基地流轉(zhuǎn)政策的彈性要求，合同中應(yīng)明確約定具體租賃年限，但最長(zhǎng)不得超過20年?？紤]到鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)發(fā)展的周期性特點(diǎn)，可設(shè)置"期滿自動(dòng)續(xù)展"條款，約定"本合同租賃期滿前6個(gè)月，如承租方無違約行為且村集體未提出收回要求，雙方可協(xié)商續(xù)展租賃期限，續(xù)展次數(shù)不得超過2次"。浙江德清某民宿項(xiàng)目就采用了"15+10"的彈性租期模式，既保障了投資方的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)預(yù)期，又維護(hù)了出租方的土地權(quán)益。用途條款是合同的核心內(nèi)容之一，必須符合"農(nóng)文旅融合"的政策導(dǎo)向。合同中應(yīng)明確約定具體用途，如"用于經(jīng)營(yíng)鄉(xiāng)村民宿""發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品初加工""建設(shè)非遺傳承工作室"等，并注明"不得擅自改變用途，嚴(yán)禁用于房地產(chǎn)開發(fā)、工業(yè)生產(chǎn)等高污染項(xiàng)目"。河南新規(guī)特別強(qiáng)調(diào)，租賃宅基地用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的，需額外提交《項(xiàng)目可行性報(bào)告》，說明項(xiàng)目對(duì)村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)作用，包括預(yù)計(jì)創(chuàng)造的就業(yè)崗位數(shù)量、農(nóng)產(chǎn)品采購金額等量化指標(biāo)。北京懷柔田先峪村在引進(jìn)文創(chuàng)項(xiàng)目時(shí)，就要求承租方在合同中承諾每年舉辦不少于4次鄉(xiāng)村文化活動(dòng)，促進(jìn)城鄉(xiāng)文化交流。四、租金支付與收益分配租金條款應(yīng)包含支付標(biāo)準(zhǔn)、支付周期及調(diào)整機(jī)制三部分內(nèi)容。支付標(biāo)準(zhǔn)可采用"基礎(chǔ)租金+效益分紅"的創(chuàng)新模式，基礎(chǔ)租金按年計(jì)算（如每平方米每年10-30元），效益分紅則約定"當(dāng)承租方年度經(jīng)營(yíng)收入超過50萬元時(shí)，超出部分按5%比例向出租方支付分紅"。這種模式在浙江德清的宅基地入股項(xiàng)目中已得到成功應(yīng)用，使村民既能獲得穩(wěn)定收益，又能分享產(chǎn)業(yè)發(fā)展紅利。支付周期方面，合同中應(yīng)明確"按季度預(yù)付"或"按年度支付"，并約定具體支付日期及逾期違約金標(biāo)準(zhǔn)（通常為逾期金額每日0.05%）。對(duì)于長(zhǎng)期租賃，可設(shè)置租金調(diào)整機(jī)制："每5年根據(jù)當(dāng)?shù)卣刈赓U市場(chǎng)價(jià)格指數(shù)調(diào)整一次，調(diào)整幅度不超過原租金的15%"。西安釣北村在土地流轉(zhuǎn)中創(chuàng)新采用"保底租金+村集體提成"模式，村民每年獲得固定租金，村集體則從租金總額中提取8%作為集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金，用于村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。五、雙方權(quán)利義務(wù)出租方的權(quán)利主要包括租金收取權(quán)、用途監(jiān)督權(quán)及期滿收回權(quán)，義務(wù)則涵蓋產(chǎn)權(quán)瑕疵擔(dān)保（保證對(duì)租賃標(biāo)的物擁有合法處分權(quán)）、協(xié)助辦理相關(guān)審批手續(xù)、維修義務(wù)（自然損耗部分）等。合同中應(yīng)特別約定"出租方不得單方面提前解除合同，如確需收回宅基地，應(yīng)提前12個(gè)月書面通知承租方，并按剩余租期租金總額的200%支付違約金"。承租方權(quán)利包括按約定用途使用宅基地、獲得經(jīng)營(yíng)收益、對(duì)租賃物進(jìn)行合理改良等，義務(wù)則包含按時(shí)支付租金、保護(hù)租賃物、遵守村規(guī)民約等。針對(duì)2025年新規(guī)中"禁止城鎮(zhèn)居民購買宅基地"的紅線要求，合同中必須加入承租方承諾條款："承租方承諾其租賃行為不違反宅基地管理政策，不屬于變相購買，如因身份問題導(dǎo)致合同無效，自愿承擔(dān)由此造成的全部損失"。河南某案例中，因承租方隱瞞城鎮(zhèn)居民身份簽訂租賃合同，最終導(dǎo)致合同被認(rèn)定無效，承租方不僅無法收回已投入的裝修費(fèi)用，還需支付違約金。六、特別約定條款租賃期間的房屋修繕責(zé)任劃分是合同履行的關(guān)鍵。通常約定"自然損耗由出租方負(fù)責(zé)維修，人為損壞由承租方承擔(dān)費(fèi)用"，但需明確界定"自然損耗"范圍，如屋頂滲漏、墻體開裂等結(jié)構(gòu)性問題屬于出租方責(zé)任，而電器損壞、門窗破損等則由承租方負(fù)責(zé)。北京懷柔的租賃合同范本中還特別加入"不可抗力條款"，約定"因自然災(zāi)害導(dǎo)致房屋損毀的，雙方互不承擔(dān)違約責(zé)任，租金按照實(shí)際租賃時(shí)間計(jì)算，已支付的超額租金應(yīng)在30日內(nèi)退還"。對(duì)于宅基地上新增附著物的處理，合同中應(yīng)明確約定"租賃期間承租方投資建設(shè)的臨時(shí)性設(shè)施，期滿后可自行拆除；固定裝修及不可移動(dòng)設(shè)施歸出租方所有，出租方無需補(bǔ)償"。西安釣北村某魚莊項(xiàng)目中，承租方建設(shè)的觀景平臺(tái)就因未在合同中明確歸屬，租賃期滿后雙方產(chǎn)生激烈爭(zhēng)議，最終通過村集體調(diào)解才達(dá)成協(xié)議，平臺(tái)歸出租方所有，但出租方需補(bǔ)償承租方30%的建設(shè)成本。七、違約責(zé)任與爭(zhēng)議解決違約責(zé)任條款需針對(duì)不同違約情形設(shè)置階梯式違約金標(biāo)準(zhǔn)：輕微違約（如逾期支付租金不超過15日）按逾期金額的5%支付違約金；中度違約（如擅自改變房屋結(jié)構(gòu)）需恢復(fù)原狀并支付年度租金20%的違約金；嚴(yán)重違約（如將宅基地轉(zhuǎn)租給城鎮(zhèn)居民）則約定"出租方有權(quán)立即解除合同，收回租賃物，承租方已支付的租金不予退還，并需賠償出租方因此遭受的全部損失"。爭(zhēng)議解決方式應(yīng)明確約定"先協(xié)商，后調(diào)解，再訴訟"的遞進(jìn)式解決路徑："本合同履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方友好協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可提請(qǐng)村集體經(jīng)濟(jì)組織調(diào)解；調(diào)解無果的，可向宅基地所在地人民法院提起訴訟"。實(shí)踐表明，這種方式能有效降低糾紛解決成本，釣北村自2023年以來的12起宅基地租賃糾紛中，有9起通過村集體調(diào)解達(dá)成和解，既節(jié)省了司法資源，又維護(hù)了鄰里關(guān)系。八、政策合規(guī)性聲明合同末尾應(yīng)增設(shè)政策合規(guī)性聲明條款，明確"本合同內(nèi)容符合2025年《加快建設(shè)農(nóng)業(yè)強(qiáng)國(guó)規(guī)劃》及地方宅基地管理辦法要求，租賃期限不超過20年，不涉及宅基地所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，承租方身份符合政策規(guī)定"。同時(shí)注明"如遇國(guó)家政策調(diào)整導(dǎo)致合同無法繼續(xù)履行，雙方應(yīng)本著公平原則協(xié)商變更或解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任"。這一條款在當(dāng)前政策快速迭代的背景下尤為重要，能有效降低政策變動(dòng)帶來的合同風(fēng)險(xiǎn)。合同簽署頁需包含出租方（簽字按手?。⒊凶夥剑ê炞?蓋章）、村集體經(jīng)濟(jì)組織（蓋章）三方主體，并有"本合同一式四份，甲乙雙方各執(zhí)一份，村集體備案一份，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門存檔一份"的份數(shù)說明。特別提醒，根據(jù)2025年新規(guī)要求，宅基地租賃合同需在簽訂后30日內(nèi)完成鄉(xiāng)鎮(zhèn)級(jí)備案，否則可能影響承租方享受相關(guān)產(chǎn)業(yè)扶持政策。浙江德清已實(shí)現(xiàn)宅基地租賃備案全程網(wǎng)辦，通過"浙里辦"APP即可提交備案材料，大大