房產安全培訓課件第一章房產安全的重要性與現狀房屋安全為何至關重要?房屋如人體,會隨時間老化建筑結構會隨著使用年限的增加而逐漸老化,各種構件的承載能力會不斷下降。就像人體器官會衰老一樣,房屋的梁、柱、墻體等關鍵部位都會因自然侵蝕、荷載作用而產生損傷。結構損壞威脅生命安全近年來典型房屋安全事故案例自建房坍塌慘案某地一棟7層自建房因違規(guī)加層、地基承載力不足而突然坍塌,造成數十人傷亡。事故調查顯示,房主在未經專業(yè)設計和審批的情況下擅自加蓋樓層,嚴重超出原有結構承載能力。違規(guī)改造引發(fā)事故某商業(yè)綜合體因租戶擅自拆除承重墻改造店面,導致整棟建筑結構失穩(wěn),緊急疏散近千人。經鑒定,該建筑多處承重結構受損,被評定為D級危房,面臨拆除。房屋安全隱患的主要來源設計與施工問題設計方案存在缺陷,未能充分考慮結構安全;施工過程中偷工減料,不按規(guī)范操作,降低工程質量標準。材料與環(huán)境因素使用不合格建材,如劣質鋼筋、水泥等;外部環(huán)境影響,包括地質沉降、雨水侵蝕、地震等自然災害。非法改造使用未經審批擅自加層、打通承重墻;改變房屋使用功能,超負荷堆放物品;長期缺乏維護保養(yǎng)。年久失修老化建筑使用年限過長,超過設計壽命;日常維護不到位,小問題積累成大隱患;歷史遺留問題未及時整改。隱患無聲危險隨時來臨第二章房屋安全隱患識別與分類準確識別和科學分類房屋安全隱患是做好房產安全管理工作的前提和基礎。本章將系統(tǒng)介紹危險房屋的定義標準、國家房屋安全等級劃分體系,以及自建房常見的各類安全隱患類型,幫助大家掌握基本的識別方法和判斷標準。危險房屋的定義與表現什么是危險房屋?危險房屋是指房屋主體結構已嚴重損壞,或承重構件已屬危險構件,隨時可能喪失穩(wěn)定和承載能力,不能保證居住和使用安全的房屋。簡而言之,就是存在嚴重安全隱患、可能發(fā)生倒塌危險的建筑物。典型異常表現不均勻沉降:房屋基礎下沉不均,導致墻體開裂、門窗變形整體傾斜:建筑物向一側明顯傾斜,超出安全范圍結構裂縫:承重墻、梁柱出現貫穿性裂縫或呈發(fā)展趨勢構件損壞:鋼筋外露銹蝕、混凝土剝落、木構件腐朽國家房屋安全等級劃分根據《危險房屋鑒定標準》(JGJ125-2016),房屋安全狀況分為四個等級,從安全到危險依次為A、B、C、D級。正確理解這些等級標準,有助于我們準確評估房屋安全狀況并采取相應措施。A級—結構安全承載能力滿足正常使用要求,無危險點,房屋結構安全?？梢哉Ｊ褂?僅需常規(guī)維護保養(yǎng)。B級—局部危險個別結構構件評定為危險構件,但不影響主體結構安全。需要對局部構件進行處理,可繼續(xù)使用。C級—局部危房部分承重結構承載力不能滿足正常使用要求,局部出現險情。必須立即采取加固或其他安全措施。D級—整體危房承重結構承載力已不能滿足正常使用要求,房屋整體出現險情,存在整體倒塌危險。應立即停止使用,組織搬遷。自建房常見安全隱患類型擅自加層超載在原有建筑基礎上違規(guī)加蓋樓層,導致地基和結構超負荷,承載力嚴重不足。許多農村自建房都存在"先建后加"的情況,埋下重大安全隱患。破壞承重結構為擴大使用空間,擅自在承重墻上開門洞、開窗,或直接拆除承重墻體,嚴重削弱房屋整體結構強度和穩(wěn)定性。地基掏空沉降房屋周邊違規(guī)挖掘地下室、地窖,或地下水管道滲漏導致地基土壤流失,造成基礎懸空、房屋傾斜下沉。墻體開裂空鼓因施工質量差、材料不合格、溫度應力等原因,墻體出現裂縫、空鼓、剝落現象,影響結構整體性和耐久性。改變使用功能將住宅改為商鋪、倉庫、生產車間等,大幅增加樓面荷載;或將多個小房間打通成大空間,改變原有結構受力體系。構件老化腐蝕鋼筋混凝土構件因年久失修出現鋼筋銹蝕、混凝土碳化;木結構因蟲蛀、腐朽導致承載力下降;防水失效造成滲漏損壞。房屋安全隱患識別圖例通過觀察這些典型的安全隱患特征,我們可以在日常生活中及時發(fā)現潛在危險第三章房產安全責任與法律法規(guī)明確房產安全責任主體、理解相關法律法規(guī)要求,是依法履行安全管理義務的重要保障。本章將詳細闡述房屋產權人、使用人的法定責任,解讀最新政策法規(guī),并通過典型案例說明違法違規(guī)行為的嚴重后果。房屋安全責任主體產權人是第一責任人根據《民法典》和相關法規(guī),房屋所有權人對房屋安全負有首要責任。無論房屋是自用還是出租,產權人都必須確保房屋結構安全,不得危及他人生命財產安全。使用人、經營者的連帶責任房屋的實際使用人、承租人、經營者在使用過程中,同樣負有安全管理義務。發(fā)現安全隱患應及時報告產權人,不得擅自改變房屋結構或超負荷使用。對于經營性場所,經營者需要承擔更嚴格的安全管理責任。100%產權人責任安全第一責任人100%使用人責任合理使用維護100%管理人責任日常巡查監(jiān)督產權人應履行的安全責任定期安全檢查每年至少進行一次全面安全檢查,重點查看承重結構、墻體裂縫、地基沉降等情況。對于使用年限較長或遭受過災害的房屋,應增加檢查頻次。及時維護保養(yǎng)發(fā)現房屋出現滲漏、裂縫、變形等問題時,應及時進行修繕。對老化、損壞的構件要及時更換,確保房屋始終處于良好使用狀態(tài)。禁止違規(guī)改造不得擅自改變房屋結構和使用功能,不得拆改承重墻、梁、柱等承重構件。如確需改造,必須經過專業(yè)設計、依法審批后方可實施。合理使用荷載不得超過設計荷載使用房屋,避免在樓面堆放過重物品。經營性場所要特別注意人員密度和貨物堆放,確保不超過樓板承載能力。委托專業(yè)鑒定發(fā)現嚴重安全隱患或對房屋安全狀況有疑問時,應及時委托具有資質的鑒定機構進行安全鑒定,不得心存僥幸、拖延處理。落實整改措施對鑒定報告指出的問題和隱患,必須按照要求及時整改。對于危險房屋,要立即停止使用并采取應急措施,防止發(fā)生安全事故。相關法律法規(guī)解讀1《民法典》相關規(guī)定明確建筑物、構筑物倒塌、塌陷造成他人損害的,由建設單位與施工單位承擔連帶責任。所有權人、管理人、使用人不能證明自己沒有過錯的,應當承擔侵權責任。2《建筑法》《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》規(guī)定建筑活動必須符合建筑工程質量和安全標準,禁止違法建設。未經規(guī)劃許可的建筑物應依法拆除,擅自改變建筑物使用性質的行為將受到處罰。3《經營性自建房安全管理通知》(2023)國務院安委會發(fā)布的最新規(guī)定,要求全面排查經營性自建房安全隱患,建立常態(tài)化管理機制。明確了各級政府、部門和房屋所有人的責任,強化了源頭管控和動態(tài)監(jiān)管。4違法違規(guī)處罰對違規(guī)建設、擅自改建、拒不整改等行為,可處以罰款、責令停止使用、強制拆除等行政處罰。造成嚴重后果的,相關責任人還將承擔刑事責任。法律面前人人平等,任何人都不能以任何理由違反房屋安全管理規(guī)定,僥幸心理只會帶來更大的風險和代價。法律法規(guī)與安全警示"房屋安全事關人民群眾生命財產安全,必須引起高度重視。各級政府、有關部門和房屋所有權人要切實履行責任,堅決防范遏制房屋安全事故發(fā)生。"—國務院安委會辦公室第四章房屋安全排查與隱患整治流程科學系統(tǒng)的安全排查和隱患整治是預防房屋安全事故的關鍵環(huán)節(jié)。本章將詳細介紹國家推行的"十步工作法",講解重點排查內容和技術要點,并通過實際案例展示隱患整治的完整過程,為基層工作提供可操作的指導。房屋安全排查"十步工作法"這是一套經過實踐檢驗的系統(tǒng)化排查工作流程,確保不漏一戶、不留死角。01告知責任主體向房屋所有權人和使用人告知其應承擔的安全責任和義務,普及安全常識02問詢建造情況了解房屋建造年代、設計單位、施工單位、后續(xù)改建等基本信息03現場查看隱患組織專業(yè)人員對房屋進行現場勘查,重點檢查結構構件、地基基礎等04核實安全鑒定查驗是否已進行過安全鑒定,鑒定結論是否有效,整改措施是否落實05登記造冊管理建立"一房一檔",詳細記錄排查結果、存在問題、責任人等信息06及時報告險情發(fā)現嚴重安全隱患或危險房屋,立即向上級部門報告,啟動應急響應07應急撤離疏散對存在重大險情的房屋,立即組織人員撤離,設置警戒標志,禁止使用08鑒定安全等級委托有資質的鑒定機構進行專業(yè)鑒定,出具權威的安全等級評定報告09分類整治處理根據鑒定結果分類施策:A級正常使用、B/C級加固維修、D級拆除重建10建立長效機制完善日常巡查、定期檢測、動態(tài)監(jiān)管等制度,實現房屋安全管理常態(tài)化重點排查內容詳解結構構件排查承重墻:檢查是否有裂縫、傾斜、風化剝落,是否被開洞破壞梁柱:查看是否有變形、裂縫、鋼筋外露銹蝕現象樓板:檢查是否有裂縫、下垂、滲漏,承載力是否滿足要求屋面:查看是否有塌陷、滲漏,防水層是否完好地基基礎排查房屋是否有不均勻沉降、整體傾斜基礎是否有開裂、外露,周邊是否有掏空地質條件是否穩(wěn)定,是否受地下水影響非法改造排查是否擅自加層,加層部分是否經過設計審批是否拆改承重墻、在承重墻上開洞是否改變使用功能,超負荷使用裝修改造是否破壞原有結構周邊環(huán)境排查周邊是否有基坑開挖、地鐵施工等影響是否處于地質災害易發(fā)區(qū)域歷史上是否發(fā)生過洪澇、地震等災害周邊建筑倒塌是否會造成連帶影響隱患整治案例分享案例一:某村自建房加固改造全過程1發(fā)現問題該房屋建于1998年,共3層,業(yè)主在2015年擅自加蓋了第4層。排查中發(fā)現墻體多處開裂,二層樓板明顯下垂。2專業(yè)鑒定委托鑒定機構檢測,結論為C級危房。原因:基礎承載力不足,加層導致超載,部分承重墻開裂。3制定方案設計單位提出加固方案:拆除違建4層,增設構造柱,對裂縫進行灌漿處理,加固地基基礎。4實施整改業(yè)主籌資15萬元,請專業(yè)施工隊伍進行加固。歷時2個月完成全部工程,經驗收合格后恢復使用。案例二:危險房屋緊急處置某鎮(zhèn)一棟5層自建房,因連續(xù)降雨導致地基嚴重沉降,房屋整體傾斜超過限值。接到群眾報告后,鎮(zhèn)政府立即啟動應急預案,當晚組織32名居民全部撤離,設置警戒線封閉現場。經鑒定為D級危房后,依法予以拆除,避免了可能發(fā)生的群死群傷事故。安全排查與隱患整治實景從發(fā)現隱患到整治完成,每一步都需要專業(yè)規(guī)范,確保整治效果和施工安全第五章物業(yè)管理與房產安全物業(yè)服務企業(yè)是社區(qū)房產安全管理的重要力量,在日常巡查、隱患排查、應急處置等方面發(fā)揮著不可替代的作用。本章將明確物業(yè)的安全管理職責,介紹物業(yè)安全培訓的重點內容,探討物業(yè)與業(yè)主協作共建安全社區(qū)的有效機制。物業(yè)安全管理職責日常巡查建立定期巡查制度,每日巡查公共區(qū)域、消防設施、電梯等設備。重點檢查樓體外觀、公共部位是否有開裂、滲漏等異常情況,及時發(fā)現安全隱患。消防安全管理確保消防設施設備完好有效,保持消防通道暢通。定期組織消防演練,提高居民消防安全意識和自救互救能力。燃氣安全監(jiān)管配合燃氣公司開展入戶安全檢查,及時發(fā)現和處置燃氣泄漏等隱患。向業(yè)主宣傳燃氣安全使用常識,防范燃氣事故發(fā)生。裝修施工監(jiān)督對業(yè)主裝修施工進行審批和監(jiān)管,嚴禁破壞承重結構。發(fā)現違規(guī)裝修行為及時制止并報告相關部門,維護建筑結構安全。應急處置制定各類突發(fā)事件應急預案,建立應急隊伍。發(fā)生安全事故時,第一時間組織救援,協助相關部門做好應急處置工作。安全宣傳教育通過多種形式向業(yè)主宣傳安全知識,定期組織安全培訓和應急演練。營造"人人關注安全"的良好氛圍。物業(yè)安全培訓重點內容消防安全火災危險性識別滅火器材使用方法火場逃生技能消防設施維護保養(yǎng)應急疏散組織燃氣安全燃氣設施安全檢查燃氣泄漏應急處置安全用氣注意事項燃氣報警器使用入戶檢查規(guī)范流程裝修安全承重結構識別違規(guī)裝修判斷標準裝修施工安全監(jiān)管裝修材料防火要求施工現場管理規(guī)范物業(yè)員工是社區(qū)安全的"守門人",只有通過系統(tǒng)培訓,掌握專業(yè)知識和技能,才能真正履行好安全管理職責。物業(yè)與業(yè)主協作共筑安全防線"十戶聯防·商戶聯盟"工作機制這是一種創(chuàng)新的社區(qū)安全管理模式,通過組織化、網格化管理,實現群防群治。網格劃分將社區(qū)劃分為若干網格,每個網格10戶左右,選舉網格長負責日常聯絡信息共享建立微信群、公示欄等溝通渠道,及時發(fā)布安全提示,共享隱患信息互助互查鄰里之間相互提醒,共同關注各自房屋安全狀況,發(fā)現問題及時報告聯防聯控遇到突發(fā)情況,網格成員協同應對,共同做好應急處置和相互幫扶成功案例:某社區(qū)應急演練實錄某小區(qū)物業(yè)每季度組織一次綜合應急演練。上次演練模擬某棟樓發(fā)生火情,物業(yè)啟動應急預案,廣播通知居民有序疏散,同時組織義務消防隊展開滅火。整個過程組織有序,5分鐘內完成了200余名居民的安全疏散。通過反復演練,提高了居民的安全意識和應急能力,也檢驗了物業(yè)應急預案的有效性。物業(yè)安全管理工作場景社區(qū)安全需要每一個人的參與和努力。物業(yè)盡職盡責,業(yè)主積極配合,鄰里守望相助,才能真正筑牢安全防線,守護我們共同的家園。第六章應急預案與事故處理完善的應急預案和快速有效的應急處置能力,是減少事故損失、保護人民生命財產安全的最后一道防線。本章將系統(tǒng)介紹突發(fā)事故的應急處置流程,講解基本的應急技能,幫助大家在關鍵時刻能夠正確應對、科學施救。突發(fā)事故應急處置流程1險情發(fā)現與報告任何人發(fā)現房屋出現嚴重險情(如突然開裂、傾斜、異響等),應立即撥打110、119或當地應急管理部門電話報告,同時通知物業(yè)和房屋管理部門。報告時要說清地點、險情特征、人員情況等關鍵信息。2啟動應急預案接到報告后,相關部門立即啟動應急響應機制,組織專業(yè)力量趕赴現場。成立現場指揮部,明確職責分工,有序開展應急處置工作。3人員緊急疏散第一時間組織危險區(qū)域內的人員撤離到安全地帶。疏散過程中要保持鎮(zhèn)定,聽從指揮,不要貪戀財物,確保生命安全第一。對老弱病殘孕等特殊群體要重點關照。4設置警戒區(qū)域在危險建筑周圍設置警戒線和警示標志,安排專人值守,嚴禁無關人員進入。防止次生災害發(fā)生,避免造成更大損失。5現場勘查評估組織專家對現場進行勘查,評估險情程度和發(fā)展趨勢,為后續(xù)處置提供技術支持。必要時采取臨時支撐、加固等工程措施穩(wěn)定險情。6善后處置與總結妥善安置受影響群眾,做好情緒安撫和生活保障。開展事故調查,分析