舊房加裝電梯出售合同一、政策依據(jù)與合規(guī)前提在舊房加裝電梯的交易過(guò)程中，政策合規(guī)性是合同訂立的基礎(chǔ)。根據(jù)2025年最新政策要求，加裝電梯項(xiàng)目需滿足《民法典》第278條規(guī)定的“雙三分之二參與表決且雙四分之三同意”的表決機(jī)制，即專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意方可實(shí)施。同時(shí)，《無(wú)障礙環(huán)境建設(shè)法》第22條明確支持老舊小區(qū)加裝電梯，要求政府部門推動(dòng)落實(shí)相關(guān)政策，業(yè)主需加強(qiáng)協(xié)商配合加裝工作。各地財(cái)政補(bǔ)貼政策也需在合同中明確體現(xiàn)。以上海為例，政府按照加裝電梯施工金額的40%予以補(bǔ)貼，最高不超過(guò)28萬(wàn)元/臺(tái)，其中市級(jí)補(bǔ)貼資金部分統(tǒng)一按照14萬(wàn)元/臺(tái)定額方式由區(qū)財(cái)政統(tǒng)籌安排使用。購(gòu)買加裝電梯工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的項(xiàng)目，保險(xiǎn)資金支持基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)不超過(guò)1.5萬(wàn)元/臺(tái)，市級(jí)按照0.75萬(wàn)元/臺(tái)給予定額補(bǔ)貼。業(yè)主還可按順序申請(qǐng)?zhí)崛∈褂帽救思芭渑?、本人父母、子女（含子女配偶）住房公積金內(nèi)的存儲(chǔ)余額，用于加裝電梯中個(gè)人所需支付的建設(shè)資金。東莞、甘肅等地則實(shí)行不同的補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，如東莞對(duì)于2025年3月25日之后通過(guò)聯(lián)合審查的項(xiàng)目，納入全市老舊小區(qū)改造計(jì)劃，每完成一臺(tái)電梯加裝，財(cái)政定額補(bǔ)助10萬(wàn)元，由市、鎮(zhèn)（園區(qū)）兩級(jí)財(cái)政按3：7的比例分擔(dān)。此外，住建部2025年新規(guī)取消“一票否決”制，改為超三分之二的面積和人數(shù)同意即可啟動(dòng)加裝程序，但設(shè)計(jì)需考慮采光、通風(fēng)、噪音等因素，并建立補(bǔ)償機(jī)制，對(duì)不適合加裝的情況需提供其他解決方案。在合同中，需明確標(biāo)注項(xiàng)目已通過(guò)相關(guān)審批流程，包括規(guī)劃許可、施工許可（部分地區(qū)如泰安已簡(jiǎn)化流程，不再辦理建設(shè)項(xiàng)目核準(zhǔn)、建設(shè)用地規(guī)劃許可等手續(xù)）、消防驗(yàn)收等文件編號(hào)及審批機(jī)關(guān)，確保交易標(biāo)的合法合規(guī)。二、合同核心條款設(shè)計(jì)（一）標(biāo)的基本信息合同需詳細(xì)描述房屋及電梯的基本情況，包括房屋地址、產(chǎn)權(quán)證號(hào)、建筑面積、戶型結(jié)構(gòu)、建成年代等，同時(shí)明確電梯的品牌型號(hào)、生產(chǎn)廠家、安裝日期、驗(yàn)收合格證明編號(hào)、額定載重量、運(yùn)行速度、維保單位及聯(lián)系方式等。需特別注明電梯加裝是否占用公共區(qū)域或?qū)Ｓ胁糠?，如占用一樓門廳等專有部分，需提供該部分業(yè)主的書面同意文件。此外，應(yīng)列明電梯相關(guān)的附屬設(shè)施，如候梯廳、緊急呼叫裝置、監(jiān)控系統(tǒng)等，并說(shuō)明其產(chǎn)權(quán)歸屬及維護(hù)責(zé)任。（二）價(jià)格構(gòu)成與支付方式房屋總價(jià)應(yīng)明確區(qū)分房屋本體價(jià)值與電梯加裝增值部分，其中電梯加裝費(fèi)用需分項(xiàng)列明，包括設(shè)備采購(gòu)費(fèi)、安裝工程費(fèi)、設(shè)計(jì)監(jiān)理費(fèi)、報(bào)批手續(xù)費(fèi)、政府補(bǔ)貼金額、業(yè)主自籌金額等。例如，上海某六層住宅加裝電梯總造價(jià)約25萬(wàn)元，政府補(bǔ)貼40%（即10萬(wàn)元），剩余15萬(wàn)元由業(yè)主按樓層分?jǐn)偅鶚浅袚?dān)40%（6萬(wàn)元），五樓30%（4.5萬(wàn)元），四樓20%（3萬(wàn)元），三樓10%（1.5萬(wàn)元），一、二樓可協(xié)商免繳或承擔(dān)較低比例。合同中需注明賣方已實(shí)際支付的電梯分?jǐn)傎M(fèi)用及相關(guān)憑證，如公積金提取記錄、銀行轉(zhuǎn)賬憑證等。支付方式可采用分期付款，通常分為定金、首付款、尾款三部分。定金一般為總房款的5%-10%，在合同簽訂當(dāng)日支付；首付款在房屋過(guò)戶前支付，金額不低于總房款的50%（含定金）；尾款在房屋交付并結(jié)清所有費(fèi)用（如物業(yè)費(fèi)、電梯維護(hù)費(fèi)等）后支付。對(duì)于電梯補(bǔ)貼資金，需明確是否已計(jì)入房?jī)r(jià)，如未計(jì)入，應(yīng)約定補(bǔ)貼款的歸屬及領(lǐng)取方式，若補(bǔ)貼款在交易完成后發(fā)放，賣方需配合買方辦理領(lǐng)取手續(xù)。（三）權(quán)利義務(wù)與責(zé)任劃分賣方需保證對(duì)房屋及電梯擁有合法產(chǎn)權(quán)，不存在抵押、查封等權(quán)利限制，且已如實(shí)告知房屋及電梯的質(zhì)量狀況、使用年限、維修記錄等。賣方應(yīng)協(xié)助買方辦理房屋過(guò)戶及電梯產(chǎn)權(quán)變更（如需）手續(xù)，并提供必要的文件資料，如房產(chǎn)證、電梯驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、補(bǔ)貼審批文件等。同時(shí)，賣方需結(jié)清交易前產(chǎn)生的所有費(fèi)用，包括物業(yè)費(fèi)、電梯維護(hù)費(fèi)、水電費(fèi)等，并將電梯使用手冊(cè)、維保合同等移交買方。買方需按合同約定支付房款，按時(shí)接收房屋及電梯，并配合辦理過(guò)戶手續(xù)。買方應(yīng)了解電梯的使用規(guī)范及維護(hù)責(zé)任，遵守業(yè)主公約中關(guān)于電梯使用的相關(guān)規(guī)定。在交易過(guò)程中，如因買方原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行，已支付的定金不予退還；如因賣方原因?qū)е潞贤瑹o(wú)法履行，賣方需雙倍返還定金，并賠償買方實(shí)際損失。（四）電梯相關(guān)特別條款維護(hù)保養(yǎng)責(zé)任：明確交易后電梯的維保責(zé)任歸屬，若賣方已簽訂長(zhǎng)期維保合同，需將合同權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓給買方，并由維保單位出具書面同意函。合同中應(yīng)約定維保費(fèi)用的承擔(dān)方式，可按年支付或納入物業(yè)費(fèi)統(tǒng)一收取，同時(shí)注明維保周期（如每月一次）、應(yīng)急響應(yīng)時(shí)間（如市區(qū)30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)）、年檢要求等。保險(xiǎn)條款：要求賣方提供電梯相關(guān)保險(xiǎn)單據(jù)，包括工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)（如上海規(guī)定購(gòu)買該保險(xiǎn)的項(xiàng)目，市級(jí)按0.75萬(wàn)元/臺(tái)給予定額補(bǔ)貼）、特種設(shè)備安全責(zé)任保險(xiǎn)（保額不低于200萬(wàn)元）等，并約定保險(xiǎn)期限及受益人變更事宜。若保險(xiǎn)期限在交易后屆滿，買方需按時(shí)續(xù)保，否則需承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。補(bǔ)償與分?jǐn)倕f(xié)議：若電梯加裝過(guò)程中對(duì)低樓層業(yè)主造成采光、噪音、通行等影響，賣方需提供已簽訂的補(bǔ)償協(xié)議，明確補(bǔ)償金額、支付方式及期限，并將該協(xié)議作為合同附件。對(duì)于電梯運(yùn)行產(chǎn)生的電費(fèi)、維保費(fèi)等后續(xù)費(fèi)用，需列明分?jǐn)偡桨?，通常按樓層系?shù)或?qū)Ｓ胁糠置娣e比例分?jǐn)?，如六樓承?dān)20%，五樓18%，四樓16%，三樓14%，二樓12%，一樓10%，剩余10%從公共收益中支出。三、風(fēng)險(xiǎn)防范與爭(zhēng)議解決（一）產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)防范交易前，買方需核實(shí)房屋及電梯的產(chǎn)權(quán)狀況，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記中心查詢房屋是否存在抵押、查封、共有權(quán)糾紛等情況，確認(rèn)電梯加裝是否已辦理產(chǎn)權(quán)登記或備案手續(xù)。部分地區(qū)電梯產(chǎn)權(quán)可能未單獨(dú)登記，需在房屋產(chǎn)權(quán)證附記欄注明“該房屋所在樓棟已加裝電梯，電梯產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有”，并由賣方提供業(yè)主委員會(huì)或居委會(huì)出具的電梯產(chǎn)權(quán)歸屬證明。若電梯加裝占用公共綠地、消防通道等，需確認(rèn)是否已通過(guò)規(guī)劃調(diào)整及業(yè)主同意，避免因產(chǎn)權(quán)瑕疵導(dǎo)致合同無(wú)效。（二）質(zhì)量與安全風(fēng)險(xiǎn)合同中需約定房屋及電梯的質(zhì)量保證期，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量保證期為房屋合理使用年限，電梯設(shè)備質(zhì)量保證期通常為安裝驗(yàn)收合格后1-2年，由生產(chǎn)廠家或安裝單位提供保修服務(wù)。賣方需提供電梯安裝工程質(zhì)量驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、特種設(shè)備使用登記證、年度檢驗(yàn)合格證明等文件，確保電梯運(yùn)行安全。若在質(zhì)保期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，賣方需協(xié)助買方聯(lián)系廠家或維保單位進(jìn)行維修，若因賣方隱瞞質(zhì)量瑕疵導(dǎo)致買方損失，賣方需承擔(dān)維修費(fèi)用及賠償責(zé)任。（三）政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)由于舊房加裝電梯政策可能存在調(diào)整，如補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、審批流程、稅費(fèi)政策等變化，合同中需約定政策變動(dòng)的處理方式。例如，若在交易過(guò)程中政府提高補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，新增補(bǔ)貼款歸賣方所有還是買方所有；若因政策調(diào)整導(dǎo)致電梯無(wú)法正常使用或需拆除，雙方應(yīng)如何解除合同及退還房款。建議在合同中加入“政策不可抗力”條款，當(dāng)政策變動(dòng)導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行時(shí)，雙方可協(xié)商解除合同，互不承擔(dān)違約責(zé)任。（四）爭(zhēng)議解決方式合同應(yīng)明確約定爭(zhēng)議解決途徑，可選擇協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟。協(xié)商不成的，可提交房屋所在地的消費(fèi)者協(xié)會(huì)或房地產(chǎn)糾紛調(diào)解委員會(huì)調(diào)解；調(diào)解不成的，按約定向仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁或向人民法院提起訴訟。在訴訟管轄方面，通常約定由房屋所在地人民法院管轄，便于證據(jù)調(diào)取及執(zhí)行。對(duì)于電梯使用過(guò)程中可能發(fā)生的人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失糾紛，需明確責(zé)任劃分，如因電梯質(zhì)量缺陷導(dǎo)致事故，由生產(chǎn)廠家承擔(dān)賠償責(zé)任；因維保不當(dāng)導(dǎo)致事故，由維保單位承擔(dān)責(zé)任；因業(yè)主違規(guī)使用導(dǎo)致事故，由責(zé)任人承擔(dān)責(zé)任。四、履約與交接流程（一）合同履行賣方需按合同約定時(shí)間辦理房屋過(guò)戶手續(xù)，并協(xié)助買方辦理電梯相關(guān)文件的變更登記，如特種設(shè)備使用登記證變更、維保合同主體變更等。買方需按時(shí)支付房款，若需辦理按揭貸款，應(yīng)在合同中約定貸款審批期限及違約責(zé)任，如因買方個(gè)人征信問(wèn)題導(dǎo)致貸款無(wú)法獲批，買方需在15日內(nèi)以現(xiàn)金方式補(bǔ)足房款，否則視為違約。（二）房屋與電梯交接交接時(shí)，雙方應(yīng)共同查驗(yàn)房屋及電梯狀況，簽署《房屋交接確認(rèn)書》，列明房屋內(nèi)設(shè)施設(shè)備清單、電梯運(yùn)行測(cè)試記錄、水電燃?xì)獗碜x數(shù)等。賣方需移交房屋鑰匙、產(chǎn)權(quán)證、電梯驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、維保合同、保險(xiǎn)單據(jù)、補(bǔ)償協(xié)議等文件資料，并結(jié)清所有應(yīng)付費(fèi)用。對(duì)于電梯，需進(jìn)行試運(yùn)行測(cè)試，檢查運(yùn)行是否平穩(wěn)、有無(wú)異響、門機(jī)是否正常開關(guān)、緊急呼叫裝置是否暢通等，如有問(wèn)題，賣方需負(fù)責(zé)維修至符合使用標(biāo)準(zhǔn)后方可交接。（三）稅費(fèi)承擔(dān)合同中需明確交易過(guò)程中產(chǎn)生的各項(xiàng)稅費(fèi)由哪方承擔(dān)，通常包括契稅、個(gè)人所得稅、增值稅及附加、印花稅、登記費(fèi)等。對(duì)于電梯加裝增值部分，需咨詢稅務(wù)部門是否繳納個(gè)人