房東拖欠房屋租賃合同在房屋租賃市場(chǎng)中，“房東拖欠房屋租賃合同”是一個(gè)看似矛盾卻真實(shí)存在的問(wèn)題。這里的“拖欠”并非指房東未按時(shí)支付租金——租金支付義務(wù)通常由租客承擔(dān)——而是指房東在租賃關(guān)系建立或履行過(guò)程中，以各種理由拖延簽訂書面合同、拒不提供合同原件，或在合同到期后無(wú)故拖延續(xù)簽，導(dǎo)致租客陷入權(quán)利無(wú)據(jù)可依的困境。這種行為不僅違反《民法典》《商品房屋租賃管理辦法》等法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，更會(huì)對(duì)租客的居住安全、財(cái)產(chǎn)權(quán)益乃至生活穩(wěn)定性造成嚴(yán)重威脅。一、“拖欠合同”的表現(xiàn)形式與市場(chǎng)誘因房東拖欠租賃合同的行為往往具有隱蔽性，其表現(xiàn)形式因租賃階段不同而有所差異。在租賃關(guān)系建立初期，部分房東會(huì)以“熟人介紹無(wú)需合同”“后續(xù)補(bǔ)簽不影響”等話術(shù)搪塞租客，利用租客急于入住的心理，僅通過(guò)口頭約定便收取租金和押金；在合同履行過(guò)程中，租客要求簽訂書面合同時(shí)，房東可能以“合同模板未準(zhǔn)備好”“正在辦理房產(chǎn)證明”等理由無(wú)限期拖延；而在合同到期后，房東若有意漲租或變相驅(qū)逐租客，可能會(huì)拒絕續(xù)簽合同，同時(shí)繼續(xù)收取租金，使租客陷入“無(wú)合同租住”的灰色地帶。這種現(xiàn)象的滋生與租賃市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾密切相關(guān)。在人口流入量大、租房需求旺盛的城市，房東往往掌握議價(jià)主動(dòng)權(quán)，部分房東認(rèn)為“有無(wú)合同都能收租”，忽視合同的法律意義；另一方面，部分租客缺乏法律意識(shí)，認(rèn)為“只要按時(shí)交租就不會(huì)有問(wèn)題”，對(duì)書面合同的重要性認(rèn)識(shí)不足，為房東“拖欠合同”提供了可乘之機(jī)。此外，一些中介機(jī)構(gòu)為快速促成交易，也可能默許房東不簽訂合同，甚至協(xié)助房東規(guī)避監(jiān)管，加劇了問(wèn)題的復(fù)雜性。二、法律框架下的“合同強(qiáng)制義務(wù)”與房東責(zé)任我國(guó)法律對(duì)房屋租賃合同的簽訂有明確強(qiáng)制性規(guī)定。《民法典》第七百零七條指出：“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無(wú)法確定租賃期限的，視為不定期租賃?！边@意味著，租賃期限超過(guò)6個(gè)月的，簽訂書面合同并非雙方可協(xié)商的“選項(xiàng)”，而是房東與租客共同的法定義務(wù)。房東以任何理由拖延或拒絕簽訂書面合同，均屬于違法行為。從法律后果來(lái)看，房東“拖欠合同”將直接導(dǎo)致租賃關(guān)系的不確定性。根據(jù)《民法典》第七百三十條，不定期租賃的雙方“可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對(duì)方”。這意味著，若房東未簽訂書面合同，租客雖可隨時(shí)解除租賃關(guān)系，但房東同樣有權(quán)在未提前通知的情況下要求租客搬離，租客的居住穩(wěn)定性將無(wú)法得到保障。此外，《商品房屋租賃管理辦法》第十四條規(guī)定，房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。房東若拒絕簽訂合同，將導(dǎo)致租賃登記備案無(wú)法完成，租客無(wú)法享受水電燃?xì)忾_(kāi)戶、子女入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。在司法實(shí)踐中，即使雙方存在口頭約定，若房東否認(rèn)租賃關(guān)系，租客仍需承擔(dān)舉證責(zé)任。例如，租客需提供租金轉(zhuǎn)賬記錄、聊天記錄、水電費(fèi)繳費(fèi)憑證等證據(jù)證明租賃事實(shí)，但若房東刻意規(guī)避留下書面痕跡，租客的舉證難度極大。北京某法院2023年審理的一起案件中，租客因未簽訂書面合同，房東突然要求收回房屋并否認(rèn)收取押金，最終租客因無(wú)法提供押金收據(jù)和合同，僅能通過(guò)轉(zhuǎn)賬記錄追回部分租金，押金損失則無(wú)法挽回。三、租客權(quán)益受損的典型場(chǎng)景與維權(quán)困境房東“拖欠合同”對(duì)租客的權(quán)益侵害體現(xiàn)在多個(gè)維度，其中最突出的是財(cái)產(chǎn)安全與居住權(quán)益的雙重風(fēng)險(xiǎn)。押金返還糾紛是最常見(jiàn)的問(wèn)題。在無(wú)書面合同的情況下，房東可能以“房屋設(shè)施損壞”“拖欠物業(yè)費(fèi)”等理由克扣押金，而租客因缺乏合同中關(guān)于押金退還條件的約定，難以證明自身無(wú)過(guò)錯(cuò)。上海某租客曾向媒體反映，其租住的房屋到期后，房東以“未提前一個(gè)月通知退租”為由拒絕退還5000元押金，但雙方并未簽訂合同約定通知期限，最終租客雖通過(guò)12345市民熱線投訴獲得調(diào)解，但耗時(shí)近兩個(gè)月，期間不得不額外支付新租房的押金，造成經(jīng)濟(jì)壓力。房屋維修責(zé)任模糊同樣困擾著無(wú)合同租客。根據(jù)《民法典》第七百一十二條，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。若雙方未簽訂合同，房東可能以“口頭約定租客自行維修”為由拒絕承擔(dān)維修責(zé)任，而租客在自行維修后，又可能因無(wú)法證明維修必要性和費(fèi)用合理性，難以向房東追償。深圳一位租客租住的房屋漏水導(dǎo)致家具損壞，房東以“未簽訂合同，不清楚房屋狀況”為由拒絕賠償，租客雖保留了維修單據(jù)和溝通記錄，但因缺乏合同中關(guān)于房屋狀況的描述條款，維權(quán)過(guò)程異常艱難。租金支付與漲幅爭(zhēng)議也時(shí)有發(fā)生。部分房東在無(wú)合同情況下，可能單方面臨時(shí)漲租，若租客拒絕，房東便以“不漲租就搬走”相威脅。由于缺乏合同對(duì)租金標(biāo)準(zhǔn)和漲幅限制的約定，租客要么被迫接受不合理漲租，要么只能倉(cāng)促搬家，承受搬家費(fèi)用和時(shí)間成本。更有甚者，房東可能在收取租金后否認(rèn)租賃關(guān)系，以“借款”“不當(dāng)?shù)美钡让x要求租客返還已支付的款項(xiàng)，使租客陷入“錢房?jī)煽铡钡木车亍Ｋ?、租客的?yīng)對(duì)策略與權(quán)利救濟(jì)路徑面對(duì)房東“拖欠合同”，租客并非只能被動(dòng)承受，可通過(guò)以下路徑維護(hù)自身權(quán)益：主動(dòng)留存證據(jù)，強(qiáng)化事實(shí)租賃關(guān)系證明是首要步驟。租客應(yīng)妥善保管租金轉(zhuǎn)賬記錄（備注“租金+租賃周期”）、押金收據(jù)、水電費(fèi)繳費(fèi)憑證、與房東的聊天記錄（明確租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、押金金額等核心條款）、房屋交接時(shí)的照片或視頻等材料。這些證據(jù)雖不能替代書面合同，但可在發(fā)生糾紛時(shí)證明租賃事實(shí)的存在。例如，廣州某租客在房東拒絕簽訂合同后，通過(guò)微信聊天記錄固定了“月租金3000元、押金6000元、租期1年”的口頭約定，并保留了每月轉(zhuǎn)賬記錄，在房東中途要求漲租時(shí)，租客憑借這些證據(jù)向住建部門投訴，最終迫使房東按原約定繼續(xù)履行租賃關(guān)系。向行政主管部門投訴是高效的維權(quán)方式。根據(jù)《商品房屋租賃管理辦法》第二十三條，不簽訂書面租賃合同、不辦理租賃登記備案的，由直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門責(zé)令限期改正；個(gè)人逾期不改正的，處以一千元以下罰款。租客可通過(guò)12345政務(wù)服務(wù)熱線、當(dāng)?shù)刈〗ň止倬W(wǎng)或線下窗口投訴，要求行政部門介入督促房東簽訂合同。實(shí)踐中，行政部門的介入往往能對(duì)房東形成有效壓力，北京、杭州等地的住建部門數(shù)據(jù)顯示，2023年通過(guò)投訴解決的“拖欠合同”問(wèn)題中，超80%的房東在接到整改通知后7日內(nèi)便與租客補(bǔ)簽了合同。司法救濟(jì)途徑包括仲裁和訴訟，適用于糾紛無(wú)法通過(guò)協(xié)商或行政調(diào)解解決的情況。租客可向法院提起“確認(rèn)租賃關(guān)系糾紛”之訴，請(qǐng)求法院確認(rèn)雙方存在租賃關(guān)系及具體權(quán)利義務(wù)；若房東因無(wú)合同而擅自解除租賃關(guān)系，租客可主張繼續(xù)履行合同或要求房東賠償搬家損失、租金差價(jià)等；涉及押金或租金爭(zhēng)議的，租客可通過(guò)訴訟要求房東返還押金、退還多收租金。需要注意的是，訴訟過(guò)程中，租客需盡可能提供完整證據(jù)鏈，必要時(shí)可申請(qǐng)證人出庭（如鄰居證明居住事實(shí)），以提高勝訴概率。預(yù)防勝于救濟(jì)，簽訂合同前的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避同樣重要。租客在租房時(shí)應(yīng)堅(jiān)持“先看合同后交款”，拒絕任何口頭約定，對(duì)房東提出的“后續(xù)補(bǔ)簽”等承諾保持警惕；若房東以“房產(chǎn)證在辦理中”為由拒絕出示產(chǎn)權(quán)證明，可要求其提供購(gòu)房合同、契稅發(fā)票等替代材料，核實(shí)房屋權(quán)屬；選擇通過(guò)正規(guī)中介租房時(shí)，應(yīng)確認(rèn)中介已審查房東資質(zhì)和房屋合法性，并在中介見(jiàn)證下簽訂三方合同，明確中介的連帶責(zé)任。五、行業(yè)治理與制度完善的方向解決房東“拖欠合同”問(wèn)題，需從市場(chǎng)規(guī)范、法律執(zhí)行和租客教育多方面發(fā)力。監(jiān)管部門可通過(guò)“租賃合同網(wǎng)簽備案強(qiáng)制化”減少漏洞，例如推廣住建部門開(kāi)發(fā)的官方租賃平臺(tái)，要求房東必須通過(guò)平臺(tái)簽訂合同并備案，否則無(wú)法辦理水電過(guò)戶；對(duì)多次被投訴“拖欠合同”的房東，可納入信用黑名單，限制其未來(lái)的房屋交易或租賃行為。中介機(jī)構(gòu)作為租賃市場(chǎng)的重要參與者，應(yīng)承擔(dān)起審核責(zé)任，若因中介未督促簽訂合同導(dǎo)致租客損失，中介需承擔(dān)賠償責(zé)任。對(duì)租客而言，提升法律意識(shí)是保護(hù)自身權(quán)益的根本。應(yīng)認(rèn)識(shí)到，書面合同不僅是權(quán)利的“保護(hù)傘”，更是租賃關(guān)系的“安全網(wǎng)”。在租房過(guò)程中，寧可多花時(shí)間協(xié)商合同條款，也不要為圖方便放棄簽訂合同；遇到房東拒絕簽訂合同時(shí)，要敢于說(shuō)“不”，必要時(shí)放棄存在風(fēng)險(xiǎn)的