2023年土地登記代理人之土地登記代理實務(wù)題庫綜

合試卷A卷附答案

單選題（共40題）

1、抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，其轉(zhuǎn)讓所得價款

（）0

A.由抵押人自行處理

B.向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)

C.由抵押人和抵押權(quán)人進行平分

D.若由于抵押權(quán)人的原因無法接受該價款，則可由抵押人自行支配

【答窠】B

2、土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地

的應(yīng)當至遲于屆滿前（：）申請續(xù)期。

A.三個月

B.半年

C.一年

D.兩年

【答案】C

3、下列各項不屬于國有土地租賃權(quán)人權(quán)利的是（）。

A.承租土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和抵押

B.國有土地租賃權(quán)人有優(yōu)先受讓權(quán)

C.承租土地提前收回，可以獲得合理補償

D.可以隨意隨時終止租約

【答案】D

4、建筑（）即允許建筑物的最高高度。

A.最高上限

B.高限

C.限高

D.海拔

【答案】C

5、進行注銷弁議登記時，對異議登記中請人的起訴不予受理或請求不予支持的

材料應(yīng)為（）出具。

A.人民政府

B.人民法院

C.土地資源管理部門

D.土地權(quán)利人

【答案】B

6、土地登記代理活動的核心是（）。

A.代理行為

B.委托代理合同

C.代理業(yè)務(wù)

D.授權(quán)委托責(zé)任

【答案】B

7、依法改變土地用途的，應(yīng)當向土地所在地的（）提出土地變更登記申

請。

A.縣級人民政府

B.縣級以上國土資源行政主管部門

C.省級人民政府

D.省級國土資源行政主管部門

【答案】B

8、土地登記代理機構(gòu)的執(zhí)業(yè)人員的條件，應(yīng)當由（）進行審查。

A.地方政府

B.稅務(wù)管理部門

C.工商管理部門

D.土地行政主管部門

【答案】D

9、土地等不動產(chǎn)物權(quán)變動的公示方式為（）。

A.交付

B.登記

C.協(xié)議

D.協(xié)商

【答案】B

10、因（）的消滅而進行的登記稱為注銷登記。

A.土地

B.土地權(quán)利

C.土地用途

D.土地權(quán)利人

【答案】B

11、下列關(guān)于土地登記的說法中，錯誤的是（）。

A.土地權(quán)利人可以隨意改變土地用途

B.同一個登記區(qū)內(nèi)的土地登記資料，只能由一個土地登記機構(gòu)建檔保存

C.土地登記工作中要逐步改變部分地區(qū)存在的按土地權(quán)利歸屬，由不同級別的

國土資源管理部門分級登記的現(xiàn)象

D.各地在具體的土地登記實踐中，應(yīng)當堅持屬地管轄的原則，涉及土地資產(chǎn)處

置時，可將土地資產(chǎn)處置權(quán)與土地登記權(quán)分離，土地資產(chǎn)處置權(quán)按照資產(chǎn)隸屬

關(guān)系確定

【答案】A

12、離開地面一定深度單獨建筑、不能與地上建筑物聯(lián)為一體的地下建筑物，

其土地權(quán)利可確定為（）。

A.用益物權(quán)

B.土地收益權(quán)

C.土地使用權(quán)（地下）

D.土地他項權(quán)利

【答案】C

13、（）是指土地權(quán)利變動當事人雙方只要意思表示一致，訂立了契約，

就發(fā)生土地權(quán)利變動的法律后果，以契約為生效要件。

A.權(quán)利意思主義制度

B.采用形式主義立法

C.權(quán)利變更意思主義

D.采用意思主義立法

【答案】D

14、土地更正登記的法律特征不包括（）。

A.己完成初始和變更土地登記

B.利害關(guān)系人申請更正登記的，應(yīng)取得土地登記簿記載的土地權(quán)利人同意更正

的書面或口頭證明

C.更正登記內(nèi)容涉及土地權(quán)利歸屬時，更正登記結(jié)果應(yīng)當公告

D.更正登記的內(nèi)容不應(yīng)妨礙第三者的利害關(guān)系，否則應(yīng)經(jīng)其同意

【答案】B

15、下列各項中，不屬于土地統(tǒng)計資料主要查詢方式的是（）。

A.窗口辦文查詢

B.觸控系統(tǒng)查詢

C.遠程網(wǎng)絡(luò)查詢

D.資料室閱讀查詢

【答案】D

16、世界多數(shù)國家的地籍資料的發(fā)展大體都經(jīng)歷了（）的階段。

A.法律地籍一一稅收地籍一一多用途地籍

B.產(chǎn)權(quán)地籍一一稅收地籍一一現(xiàn)代地籍

C.法律地籍一一產(chǎn)權(quán)地籍一一現(xiàn)代地籍

D.稅收地籍一一產(chǎn)權(quán)地籍一一多用途地籍

【答案】D

17、出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應(yīng)具備的條件不包括

（）O

A.按出讓合同約定己經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書

B.轉(zhuǎn)讓時已經(jīng)建成的，應(yīng)持有房屋所有權(quán)證書

C.屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的30%以上

D.屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件

【答案】C

18、李某欲抵押一宗土地，在辦理相關(guān)手續(xù)的過程中發(fā)現(xiàn)土地使用權(quán)不確定,

則該宗土地（）。

A.可申請登記和支配

B.無法登記但可支配

C.可登記但無法支配

D.無法登記和支配

【答案】D

19、現(xiàn)行最全面、最集中規(guī)定土地登記程序的文件是（）。

A.《土地登記辦法》

B.《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》

C.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

D.《土地權(quán)屬爭議調(diào)查處理辦法》

【答案】A

20、權(quán)利登記制度發(fā)源于（）。

A.法國

B.德國

C.中國

D.澳大利亞

【答案】B

21、土地他項權(quán)利注銷登記，其注冊登記在宗地原《土地登記卡》上進行，在

“登記的其他內(nèi)容及變更登記事項”欄土地他項雙利登記條款上加蓋（）

印章。

A.終止

B.變更

C.取消

D.注銷

【答案】D

22、限制民事行為能力人和無民事行為能力的法定代理人是（）。

A.政府指定的代理機構(gòu)

B.由其監(jiān)護人擔任

C.縣級土地主管部門

D.當事人自己

【答案】B

23、當土地登記簿記載的事項有誤或有遺漏時，由土地權(quán)利人和利害關(guān)系人申

請更正原登記內(nèi)容的土地登記稱為（）。

A.預(yù)告登記

B.變更登記

C.注銷登記

D.更正登記

【答案】D

24、土地使用權(quán)抵押權(quán)自（）時設(shè)立，否則不發(fā)生法律效力。

A.申請

B.登記

C.權(quán)屬審核

D.核發(fā)證書

【答案】B

25、由（）批準實行國家控股公司試點的企業(yè)，方可采用國家作價出資

（入股）方式配置土地。

A.省級國土資源行政主管部門

B.省級以上人民政府

C.縣級以上人民政府

D.國務(wù)院

【答案】B

26、物權(quán)變動必須遵循（）原則。

A.公示

B.登記

C.交付

D.通告

【答案】A

27、土地登記公開性的內(nèi)在要求是（）。

A.公開土地登記結(jié)果

B.公開土地登記依據(jù)

C.公開土地登記程序

D.上地登記資料可公開查詢

【答案】D

28、土地登記代理人要求報酬應(yīng)當以（）為前提。

A.證書領(lǐng)到

B.約定的委托事務(wù)完成

C.合同到期

D.委托人自行確定

【答案】B

29、下列各項中，不屬于土地登記代理人的基本職業(yè)技能的是（）。

A.精通專業(yè)

B.人際溝通

C.收集信息

D.判斷決策

【答案】D

30、因供役地權(quán)利人依法解除地役權(quán)合同導(dǎo)致地稅權(quán)消滅的，注銷登記申請人

為（）。

A.地役權(quán)人

B.供役地權(quán)利人

C.土地使用權(quán)人

D.地役權(quán)人和供役地權(quán)利人

【答案】B

31、（）是委托代理法律關(guān)系成立的要件之一。

A.《土地登記申請書》

B.《土地登記委托書》

C.《國有土地所有權(quán)出讓合同》

D.土地權(quán)屬來源證明材料

【答案】B

32、土地更正登記的法律特征不包括（）。

A.已完成初始和變更土地登記

B.利害關(guān)系人申請更正登記的，應(yīng)取得土地登記簿記載的土地權(quán)利人同意更正

的書面或口頭證明

C.更正登記內(nèi)容涉及土地權(quán)利歸屬時，更正登記結(jié)果應(yīng)當公告

D.更正登記的內(nèi)容不應(yīng)妨礙第三者的利害關(guān)系，否則應(yīng)經(jīng)其同意

【答案】B

33、下列關(guān)于土地登記中權(quán)屬問題的描述，錯誤的是（）。

A.我國只對集體土地所有權(quán)登記，而不對國家土地所有權(quán)進行登記

B.土地權(quán)利人申請土地登記時，應(yīng)當提交土地權(quán)屬來源證明文件

C.“土地權(quán)屬性質(zhì)”欄包括所有權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)和地役權(quán)等

D.只有根據(jù)合法的土地權(quán)屬來源證明，土地登記機構(gòu)才能確定土地權(quán)屬的性質(zhì)

和土地使用權(quán)類型，并進而在土地登記簿上予以登記

【答案】C

34、土地使用權(quán)抵押的抵押權(quán)人為（）。

A.抵押土地使用權(quán)的債務(wù)人

B.接受抵押擔保的債權(quán)人

C.土地所有權(quán)人

D.第三人

【答案】B

35、下列關(guān)于地上建筑物的行為中，不會涉及建沒用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的是

（）0

A.買賣

B.贈與

C.坍塌

D.交換

【答案】C

36、土地登記簿記載的權(quán)利人不同意更正的，利害關(guān)系人可以申請（）。

A.更正登記

B.異議登記

C.預(yù)告登記

D.查封登記

【答案】B

37、下列各項中，國土資源行政主管部門不能對已進行異議登記的內(nèi)容進行注

銷的是（）。

A.土地權(quán)利人對異議表示反對的

B.異議登記申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)沒有起訴的

C.人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理的

D.人民法院對異議登記申請人的訴訟請求不予支持的

【答案】A

38、下列關(guān)于集體土地產(chǎn)權(quán)登記申請人的表述中，不正確的是（）。

A.使用宅基地的城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民由其集體土地所有權(quán)人申請土地登記

B.村集體內(nèi)有兩個以上農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的，可以由村集體代辦

C.村集體所有土地由村屬農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會及其代表申請土地

登記

D.使用四荒拍賣土地的農(nóng)村居民由農(nóng)地使用合同簽訂人申請土地登記

【答案】A

39、關(guān)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移，下列說法錯誤的是（）。

A.地上建筑物所有權(quán)人將其地上建筑物出售后，土地使用權(quán)隨之一同轉(zhuǎn)讓

B.地上建筑物轉(zhuǎn)讓時，并不涉及土地權(quán)利的轉(zhuǎn)移

C.贈與，是指地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施所有權(quán)人將其地上建筑物、構(gòu)

筑物及其附屬設(shè)施無償轉(zhuǎn)讓給受贈者的行為

D.交換，是指地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施所有權(quán)人之間相互交換地上建

筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的行為

【答案】B

40、下列各項中，不屬于土地總登記公告意義的是（）。

A.追求登記效力的公平性，保證登記的公信力

B.為土地登記機關(guān)樹立良好形象

C.在一定時間內(nèi)，征詢利害關(guān)系人的異議

D.讓權(quán)利人及時了解其土地權(quán)利是否得到保護

【答案】B

多選題（共20題）

1、關(guān)于對土地登記申請人的審核，下列表述正確的有（）。

A.申請人是自然人的，土地登記人員只需檢驗其個人身份證明和戶籍證明

B.申請人是企業(yè)法人的，土地登記人員需檢驗工商部門核發(fā)的《企業(yè)法人營業(yè)

執(zhí)照》

C.申請人是社會團體法人的，土地登記人員需檢驗民政部門頒發(fā)的社會團體登

記證書

D.申請人是機關(guān)法人的，土地登記人員需檢驗該單位成立的證件或文件

E.申請人是其他組織的，土地登記人員參照法人審查的方法對其主體資格進行

審查

【答案】BCD

2、我國土地登記過程中會頒發(fā)的權(quán)利憑證有（）。

A.《國有土地所有證》

B.《國有土地使用證》

C.《集體土地所有證》

D.《集體土地使用證》

E.《土地他項權(quán)利證明書》

【答案】BCD

3、土地登記代理合同中，委托人的義務(wù)有（）。

A.承擔局部后果的義務(wù)

B.承擔處理事務(wù)費用的義務(wù)

C.支付代理傭金的義務(wù)

D.提供相關(guān)資料的義務(wù)

E.對代理人的監(jiān)督管理

【答案】BCD

4、下列關(guān)于土地權(quán)利的說法中，正確的有（）。

A.發(fā)生了當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形的，抵押權(quán)人可以實現(xiàn)抵押權(quán)

B.債務(wù)履行期間屆滿，債務(wù)人不履行債務(wù)的，抵押權(quán)人可以實現(xiàn)抵押權(quán)

C.住宅建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿未提出申請的，國家無償收回其土地使用權(quán)

D.違反法律規(guī)定或者合同約定，濫用地役權(quán)的供發(fā)地權(quán)利人有權(quán)解除地役權(quán)合

同

E.有償利用供役地，約定的付款期間屆滿后在合理期限內(nèi)經(jīng)兩次催告未支付費

用的，地役權(quán)消滅

【答案】ABD

5、土地登記代理機構(gòu)的義務(wù)有（)0

A.依照法律、法規(guī)和政策開展經(jīng)營活動

B.可向主管部門提出實施專業(yè)培訓(xùn)的要求和建議

C.認真履行土地登記代理合同，督促土地登記代理人認真開展代理業(yè)務(wù)

D.維護委托人的合法權(quán)益，按照約定為委托人保守商業(yè)秘密

E.承擔因代理不當造成的委托人的損失賠償

【答案】ACD

6、關(guān)于集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)設(shè)定登記的法律特征，下列描述正確

的有（）。

A.集體土地所有權(quán)主體包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體和組農(nóng)民集體，而集

體土地使用權(quán)主體為本集體經(jīng)濟組織的成員

B.國家為了公共利益的需要可以征用集體土地

C.集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地應(yīng)依法按標準嚴格審批

D.集體土地使用權(quán)可以出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)

E.集體“四荒”土地使用權(quán)可以繼承、轉(zhuǎn)讓（租）、抵押或者參股聯(lián)營

【答案】ABC

7、下列關(guān)于土地登記弋理成果的敘述中，正確的有（）。

A.代理辦理土地登記申請、指界、地籍調(diào)查、領(lǐng)取土地權(quán)利證書的成果內(nèi)容應(yīng)

該是向委托方提供的辦理土地登記后規(guī)范的分析我告

氏代理收集、整理土地權(quán)屬來源證明資料等與土地登記相關(guān)的資料的成果應(yīng)該

是對土地權(quán)屬來源情況的推斷分析報告

C.代理查詢土地登記資料的成果應(yīng)該為土地登記資料的查詢結(jié)果

D.代理查證土地產(chǎn)權(quán)的成果為查證土地產(chǎn)權(quán)的分析報告及為此收集的有關(guān)權(quán)屬

資料

E.幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)的成果就是為權(quán)利人收

集、查詢有關(guān)資料

【答案】BCD

8、由于書面形式的合同具有（）的優(yōu)點，土地登記代理合同一般應(yīng)采用書

面形式。

A.及時描述

B.可查證

C.可長久保存

D.便于分清責(zé)任

E.發(fā)生糾紛時容易舉證

【答案】BD

9、土地登記代理當事人發(fā)生糾紛時，可以采?。ǎ┨幚矸绞健?/p>

A.協(xié)商

B.復(fù)議

C.調(diào)解

D.仲裁

E.申訴

【答案】ACD

10、下列情形中，可以實行國有土地使用權(quán)租賃的有（）。

A.原有建設(shè)用地發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓

B.原有建設(shè)用地發(fā)生企業(yè)改制

C.原有建設(shè)用地發(fā)生用途改變

D.新增建設(shè)用地

E.經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地

【答案】ABC

11、土地登記代理的程序主要包括（）。

A.接受委托

B.簽訂土地登記代理委托書、代理合同

C.收集查詢土地登記相關(guān)信息與資料

D.開展具體業(yè)務(wù)

E.制作上地證書與提交成果

【答案】ABCD

12、土地登記代理機構(gòu)的權(quán)利包括（）。

A.享有工商部門核準的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的經(jīng)營權(quán)利

B.依法開展各項經(jīng)營活動，并按規(guī)定標準收取傭金

C.由于委托人的原因造成經(jīng)濟損失的，有權(quán)向委吒人提出賠償要求

D.接受主管部門的監(jiān)督和檢查

E.按照國家有關(guān)規(guī)定制定各項規(guī)章制度，并以此約束土地登記代理人的執(zhí)業(yè)行

為

【答案】ABC

13、某市安全機關(guān)查詢某宗地的原始登記資料，須向土地登記機關(guān)提交的材料

有（）。

A.土地權(quán)利憑證

B.該市安全機關(guān)出具的查詢證明

C.土地權(quán)利人的身份證明

D.執(zhí)行查詢?nèi)蝿?wù)的工作人員工作證件

E.土地權(quán)利人的授權(quán)委托書

【答案】BD

14、下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得國有

土地使用權(quán)的有（）。

A.國家機關(guān)用地

B.公寓大廈建設(shè)用地

C.軍事用地

D.公益事業(yè)用地

E.國家重點扶持的能源用地

【答案】ACD

15、土地登記的特點有（）°

A.統(tǒng)一性

B.強制性

C.多樣性

D.連續(xù)性

E.公開性

【答案】AD

16、關(guān)于集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)設(shè)定登記的法律特征，下列描述正

確的有（）。

A.集體土地所有權(quán)主體包括鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體和組農(nóng)民集體，而集

體土地使用權(quán)主體為本集體經(jīng)濟組織的成員

B.國家為了公共利益的需要可以征用集體土地

C.集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地應(yīng)依法按標準嚴格審批

D.集體土地使用權(quán)可以出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租于非農(nóng)業(yè)建設(shè)

E.集體“四荒”土地使用權(quán)可以繼承、轉(zhuǎn)讓（租）、抵押或者參股聯(lián)營

【答案】ABC

17、某自然人甲得到朋友贈與的一套房屋，其應(yīng)繳納的稅種包括（）。

A.土地增值稅

B.契稅

C.房產(chǎn)稅

D.印花稅

E.城鎮(zhèn)土地使用稅

【答案】BD

18、在收集資料時，土地登記代理機構(gòu)及其代理人應(yīng)當注意（）。

A.資料是否易處理

氏有關(guān)材料的真實性、合法性

C.材料是否完整、齊全

D.材料的取得程序要合法

E.土地登記代理人應(yīng)事先準備好需要收集資料的的清單

【答案】BCD

19、權(quán)屬審核包括對（：）的審核。

A.土地登記申請人

B.宗地自然狀況

C.宗地權(quán)屬狀況

D.土地價格

E.負債背景

【答案】ABC

20、已經(jīng)登記的抵押權(quán)，下列哪種情形中，當事人可以申請抵押權(quán)注銷登記:

（）

A.主債權(quán)消滅的

B.抵押權(quán)未實現(xiàn)的

C.抵押權(quán)人放棄抵押權(quán)的

D.因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書致使武押權(quán)消滅的

E.擔保范圍發(fā)生變化的

【答案】ACD

大題（共10題）

一、B縣第一機械廠，1995年5月在城郊以協(xié)議出讓方式取得一宗地國有土地

使用權(quán)，面積為18000m2,用途為工業(yè)，使用年限為50年，未辦理土地登記。

1998年8月該廠進行技術(shù)改造，又在原宗地附近購置了8000m2工業(yè)用地，使

用年限50年?，F(xiàn)為抵押貸款之需要，該廠急需辦理土地登記。問題：1.B縣第

一機械廠應(yīng)當如何申請土地登記？

2.如何確定土地使用期限？3.出讓土地使用權(quán)設(shè)定登記權(quán)屬的審核要點是什

么？

【答案】1.應(yīng)當按以下規(guī)則申請土地登記：（DB縣第一機械廠應(yīng)該分別申請兩

宗地的出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。申請人為該廠法人及法人代表。（2）申請

時限的規(guī)定是：①按出讓合同約定，受讓方一次支付全部土地使用權(quán)出讓金

的，應(yīng)該在支付出讓金30日內(nèi)提出申請；②成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期

付款、分期提供出讓土地使用權(quán)的，應(yīng)該在每期時款后30日內(nèi)申請國有土地使

用權(quán)設(shè)定登記。本題中，B縣第一機械廠未按規(guī)定及時申請土地登記，應(yīng)進行

處理后再予以辦理出讓土地使用權(quán)設(shè)定登記。（3；應(yīng)該提交的材料包括：①土地

使用權(quán)登記申請表；②B縣第一機械廠法人證明、法人代表身份證明和個人身

份證明；③B縣人民政府關(guān)于第一機械廠建設(shè)用地批準書；④《國有土地使用

權(quán)出讓合同》；⑤出讓金支付憑證；⑥委托代理的還應(yīng)該提交土地登記委托書

及代理人身份證明等。

2.土地使用期限應(yīng)該按照出讓合同的規(guī)定來推定終止日期，而不能從現(xiàn)在土地

登記之日起按50年計算。即土地使用權(quán)年限從土地使用者與國家土地主管部門

簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》之口起計算。3.出讓土地使用權(quán)設(shè)定登記權(quán)屬

審核要點是：（1）對申請人的審核。要注意土地登記申請人與國有土地使用雙出

讓合同中受讓人是否一致；（2）對土地權(quán)屬來源資料的審核。一是國有土地使用

權(quán)出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門：二是出讓合同出

讓的只能是經(jīng)依法批準的國有土地使用權(quán)；（3）末使用期限的審核。要注意出讓

年限是否符合最高出讓年限；（4）對土地面積的審核。要注意地籍調(diào)查結(jié)果是否

與出讓合同中的面積一致；（5）對出讓金支付情況的審核等。

二、某宗地系國有土地，土地使用權(quán)人為某公司，通訊地址為：X市幸福路A

號。依據(jù)2004年6月20口該市工商行政管理局頒發(fā)的經(jīng)過變更地址登記后的

《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，該公司的地址變更為X市財源路N號，該企業(yè)向有關(guān)

部門提出該宗地地址變更登記。問題：1.宗地地址變更登記的三個要件是什

么？

2.宗地地址變更登記的申請人是誰?3.辦理宗地地址變更登記的申請人應(yīng)當向有

關(guān)部門提交的土地權(quán)屬證明文件有哪些？

【答案】1.宗地地址變更的三個要件是：（1）須屬自然人的經(jīng)常居住地；

（2）須屬固定場所；（3）須經(jīng)法律確認。

2.宗地地址變更登記的申請人是地址變更后的土地權(quán)利人。3.應(yīng)當提交的土地

權(quán)屬證明文件有：（1）由土地登記機關(guān)頒發(fā)的土地證書地址變更登記申請人為

土地所有權(quán)人的提交土地所有權(quán)證書；申請人為土地使用權(quán)人的提交土地使用

權(quán)證書；申請人為土地使用權(quán)抵押權(quán)、地役權(quán)權(quán)利人的提交土地他項權(quán)利證明

書。（2）地上建筑物、附著物權(quán)屬證明凡是地上存有建筑物或附著物的，變更

登記申請人還應(yīng)提交地上建筑物、附著物權(quán)屬證明，如房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證

等。（3）地址變更證明文件申請人為自然人的，提交由戶籍部門開具的地址變

更證明文件或戶籍部門發(fā)出的能夠證明其地址變更了的有效證件；申請人為法

人或其他組織的，其中，企業(yè)法人、部分事業(yè)單位法人須提交由工商行政管理

部門或主管部門開具的地址變更證明文件或發(fā)出的能夠證明其地址變更的有效

證件，如申請地址變更登記的公司，其地址變更證明文件為工商行政管理部門

頒發(fā)的經(jīng)過更址登記后的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。而機關(guān)法人和其他的事業(yè)單

位則只須提交該機關(guān)、單位的更址聲明或更址通知書即可。

三、2006年，M企業(yè)在工業(yè)區(qū)內(nèi)已依法登記擁有一宗工業(yè)用地的出讓國有土地

使用權(quán)，面積為1330（^2,地籍號為5—20—30,使用年限為50年，登記時間

為2006年3月5日。為抵押貸款，2009年企業(yè)經(jīng)批準將其中北邊一廠區(qū)土地

使用權(quán)設(shè)定了抵押權(quán)。現(xiàn)因抵押權(quán)的實現(xiàn)，被法院判處拍賣，最后由Y企業(yè)拍

賣取得位于該廠北邊的7000平方米的土地使用權(quán)。問題：如何辦理該宗地的變

更登記手續(xù)？

【答案】辦理該宗地的變更登記手續(xù)的步驟為：1DM企業(yè)和設(shè)定抵押權(quán)的銀行

應(yīng)向原土地登記機關(guān)提出注銷土地他項權(quán)利（抵押權(quán)）登記申請，土地登記機關(guān)

按土地登記程序辦理注銷登記手續(xù)。（2）Y企業(yè)和M企業(yè)應(yīng)分別申請土地使月權(quán)

變更登記。申請時限為Y企業(yè)與M企業(yè)辦理房產(chǎn)變更登記后15日內(nèi)。應(yīng)當提交

的證明文件主要有：①土地使用權(quán)變更登記申請表；②Y企業(yè)和M企業(yè)的法人

證明、土地登記法定代表人身份證明和法定代表人個人身份證明；③轉(zhuǎn)讓全

同；④原土地使用證；⑤變更后的房屋所有權(quán)證；⑥稅費交納證明；⑦委托代

理的應(yīng)提交土地登記委托書及代理人身份證明等。（3）土地使用權(quán)變更登記的基

本程序為：申請一變更地籍調(diào)查一權(quán)屬審核一注冊登記一核發(fā)土地證書。具體

如下：①對Y企業(yè)和M企業(yè)提交的土地使用權(quán)變更登記申請資料進行審查，符

合規(guī)定要求的，予以受理：②進行地籍調(diào)查。因本宗地系分割轉(zhuǎn)讓，涉及界址

的變更，必須進行變更地籍調(diào)查，包括權(quán)屬調(diào)查和變更測量，宗地號變更為

30—1和30—2：③進行權(quán)屬審核，重點應(yīng)對土地使用期限、土地面積等進行審

核，分別填寫《土地使用權(quán)變更登記審批表》；④注冊登記，分別新建《土地

登記卡》，在新土地登記卡上進行登記；⑤核發(fā)證書，收回并注銷原土地證

書，分別填制新的國有土地使用證。

四、某省W國有機械廠因發(fā)展的需要，欲臨時取得一宗5000m2的集體土地住用

權(quán)，按照《土地登記規(guī)則》的要求，王某系機械廠的法人代表。問題：1.作為

申請人，王某應(yīng)向土地登記機關(guān)提交哪些必要材料？

2.依據(jù)申請人類型的不同，申請人所提供的身份證明文件有何區(qū)別？3.若土地

申請人委托他人代理申請，需提供哪些文件？

【答案】1.作為申請人，王某應(yīng)向土地登記機關(guān)提交如下文件資料：（1）土地使

用權(quán)變更登記申請書；（2）W國有機械廠法人證明、土地登記法定代表人身份證

明和王某個人身份證明；（3）原國有土地使用證；（4）機械廠的房屋所有權(quán)證。

2.申請人身份證明一項因申請人類型的不同而不同，具體如下：（1）申請人是法

人的，提交單位法人證明，但有的法人（如機關(guān)法人）不需提交，此外還有

《土地登記法定代表人身份證明書》、法定代表人的個人身份證或戶籍簿；（2）

申請人是自然人的，提交個人身份證或戶籍證明，個體工商戶也視為自然人對

待；（3）不具備法人條件的其他組織提交的身份證明文件參照法人。3.土地登記

申請人（包括自然人、法人和其他組織）凡是委托他人代理申請的，均須同時提

交《土地登記委托書》和委托代理人的個人身份證°代理人為法定代理人的，

不需簽署《土地登記委托書》，但須提交村委會或居委會開具的監(jiān)護人證明。

五、某省W國有機械廠因發(fā)展的需要，欲臨時取得一宗5000m2的集體土地使用

權(quán)，按照《土地登記規(guī)則》的要求，王某系機械廠的法人代表。問題：1.作為

申請人，王某應(yīng)向土地登記機關(guān)提交哪些必要材料？

2.依據(jù)申請人類型的不同，申請人所提供的身份證明文件有何區(qū)別？3.若土地

申請人委托他人代理申請，需提供哪些文件？

【答案】1.作為申請人，王某應(yīng)向土地登記機關(guān)提交如下文件資料：（1）土地使

用權(quán)變更登記申請書；（2沖國有機械廠法人證明、土地登記法定代表人身份證

明和王某個人身份證明；（3）原國有土地使用證；（4）機械廠的房屋所有權(quán)證。

2.申請人身份證明一項因申請人類型的不同而不同，具體如下：（1）申請人是法

人的，提交單位法人證明，但有的法人（如機關(guān)法人）不需提交，此外還有

《土地登記法定代表人身份證明書》、法定代表人的個人身份證或戶籍簿；（2）

申請人是自然人的，提交個人身份證或戶籍證明，個體工商戶也視為自然人對

待；（3）不具備法人條件的其他組織提交的身份證明文件參照法人。3.土地登記

申請人（包括自然人、法人和其他組織）凡是委托他人代理申請的，均須同時提

交《土地登記委托書》和委托代理人的個人身份證。代理人為法定代理人的，

不需簽署《土地登記委托書》，但須提交村委會或居委會開具的監(jiān)護人證明。

六、某宗土地屬興旺村集體所有土地，張某于2003年8月1日經(jīng)興旺村同意,

市人民政府批準，以批準撥用方式與李某共同取得該宗土地集體土地使用權(quán)。

批準用途為宅基地。批準土地面積為200nl2,張英、李某各擁有90m2,根據(jù)地

籍調(diào)查并經(jīng)初步審查，該宗地實際界址清楚，土地面積與批準面積一致，為

200m2,集體土地使用權(quán)批準撥用手續(xù)符合法律規(guī)定。根據(jù)土地登記有關(guān)規(guī)定，

建議為張某辦理集體土地使用權(quán)登記。問題：1.該宗土地在審核批準后的土地

登記卡上登記的權(quán)屬性質(zhì)是什么？權(quán)利人是誰？

2.什么是集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)？3.集體土地使用權(quán)主體一般為本

集體經(jīng)濟組織成員，具體包括哪些？

【答案】1.該宗土地在審核批準后的土地登記卡上登記的權(quán)屬性質(zhì)為集體土地

使用權(quán)。權(quán)利人為張某和李某。

2.（1）集體土地所有權(quán)是指中國農(nóng)村勞動集體在法律規(guī)定的范圍內(nèi)占有、使用、

收益、處分自己所有土地的權(quán)利。（2）農(nóng)民集體上地使用權(quán)是指從集體土地所有

權(quán)中派生出來的一種用益物權(quán)，根據(jù)使用類型可劃分為農(nóng)業(yè)用地的使用權(quán)、非

農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)和“四荒”土地使用權(quán)。3.集體土地使用權(quán)主體一般為本

集體經(jīng)濟組織成員具體包括：（1）集體非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)的主體一般要求為

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)村居民。此外，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的職工和

軍人，同鄉(xiāng)定居的華僑也可以申請宅基地。（2）集體農(nóng)用土地使用權(quán)的主體一般

為本集體經(jīng)濟組織的成員，如為本集體經(jīng)濟組織以外的單位或者個人，則必須

經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府

批準。（3）集體所有的“四荒”土地使用權(quán)主體可以為本集體組織成員，也可以

為其他社會單位和個人。在同等條件下，本集體經(jīng)濟組織內(nèi)的農(nóng)民享有優(yōu)先

權(quán)。如果“四荒”土地使用權(quán)承包、租賃或拍賣的對象是本集體經(jīng)濟組織以外

的單位和個人，必須經(jīng)村民會議2/3以上成員或者2/3以上的村民代表的同

意。

七、B縣第一機械廠，1995年5月在城郊以協(xié)議出讓方式取得一宗地國有土地

使用權(quán)，面積為18000m2,用途為工業(yè)，使用年限為50年，未辦理土地登記。

1998年8月該廠進行技術(shù)改造，又在原宗地附近購置了8000m2工業(yè)用地，使

用年限50年?，F(xiàn)為抵押貸款之需要，該廠急需辦理土地登記。問題：1.B縣第

一機械廠應(yīng)當如何申請土地登記？

2.如何確定土地使用期限？3.出讓土地使用權(quán)設(shè)定登記權(quán)屬的審核要點是什

么？

【答案】1.應(yīng)當按以下規(guī)則申請土地登記：（DB縣第一機械廠應(yīng)該分別申請兩

宗地的出讓國有土地使用權(quán)設(shè)定登記。申請人為該廠法人及法人代表。（2）申請

時限的規(guī)定是：①按出讓合同約定，受讓方一次支付全部土地使用權(quán)出讓金

的，應(yīng)該在支付出讓金30日內(nèi)提出申請；②成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期

付款、分期提供出讓土地使用權(quán)的，應(yīng)該在每期付款后30日內(nèi)申請國有土地使

用權(quán)設(shè)定登記。本題中，B縣第一機械廠未按規(guī)定及時申請土地登記，應(yīng)進行

處理后再予以辦理出讓土地使用權(quán)設(shè)定登記。（3；應(yīng)該提交的材料包括：①土地

使用權(quán)登記申請表；②B縣第一機械廠法人證明、法人代表身份證明和個人身

份證明；③B縣人民政府關(guān)于第一機械廠建設(shè)用地批準書；④《國有土地使用

權(quán)出讓合同》；⑤出讓金支付憑證；⑥委托代理的還應(yīng)該提交土地登記委托書

及代理人身份證明等。

2.土地使用期限應(yīng)該按照出讓合同的規(guī)定來推定終止日期，而不能從現(xiàn)在土地

登記之日起按50年計算。即土地使用權(quán)年限從土地使用者與國家土地主管部門

簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》之日起計算。3.出讓土地使用權(quán)設(shè)定登記權(quán)屬

審核要點是：（1）對申請人的審核。要注意土地登記申請人與國有土地使用雙出

讓合同中受讓人是否一致；（2）對土地權(quán)屬來源資料的審核。一是國有土地使用

權(quán)出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門；二是出讓合同出

計的只能是經(jīng)依法批準的國有土地使用權(quán)：（3）本使用期限的審核°要注意出計

年限是否符合最高出讓年限；（4）對土地面積的審核。要注意地籍調(diào)查結(jié)果是否

與出讓合同中的面積一致；（5）對出讓金支付情況的審核等。

八、X市A公司原是國有企業(yè)，使用的土地是由國家無償劃撥的，2004年企業(yè)

進行股份制改造，改制時國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）。近幾年由于經(jīng)營

管理不善，企業(yè)正準備宣告破產(chǎn)。問題：1.如何理解國有土地使用權(quán)作價出

資？

2.可以采取國有土地使用權(quán)作價出資（入股）的行業(yè)、企業(yè)有哪些？3.A公司改

制時，國有土地使用權(quán)作價出資（入股）前是如何進行地價評估的？4.國有土地

使用權(quán)出資（入股）有什么法律特征？

【答案】1.國有土地使用權(quán)作價出資（入股）是國家為了支持國有企業(yè)改革和發(fā)

展，進一步推行土地有償使用制度，明晰土地產(chǎn)雙關(guān)系，盤活和顯化土地資

產(chǎn)，對改制的國有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權(quán)進行資產(chǎn)處置的一種方式。它是

指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，

該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使

用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地使用權(quán)作價出資（入股）形成的國家股股

權(quán)，按照國有資產(chǎn)投資主體由有批準權(quán)的人民政府土地行政主管部門委托有資

格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。

2.國有企業(yè)改革時，經(jīng)土地行政主管部門批準，可根據(jù)行業(yè)、企業(yè)類型和改革

的需要，采取不同的土地資產(chǎn)處置方式和管理政策。其中可以采取國有土地使

用權(quán)作價出資（入股）的行業(yè)、企業(yè)有：（1）自然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產(chǎn)品

和服務(wù)的行業(yè)以及支柱產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據(jù)企業(yè)改革

和發(fā)展需要，主要采取授權(quán)經(jīng)營和國家出資入股的方式，向集團公司或企業(yè)注

入土地資產(chǎn)。（2）對于一般競爭性行業(yè)，應(yīng)堅持以出讓、租賃等方式配置土地。

當非國有資本購買、兼并、參股原國有企業(yè)時，可將企業(yè)原劃撥土地評估作價

后同其他國有資產(chǎn)一并轉(zhuǎn)為國有股，逐步通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)。（3）對承擔國家計

劃內(nèi)重點技術(shù)改造項目的國有企業(yè)，原劃撥土地可以繼續(xù)以劃撥方式使用，也

可以作價出資（入股）方式向企業(yè)注入土地資產(chǎn)。3.根據(jù)《中華人民共和國公司

法》第二十七條、《企業(yè)國有資產(chǎn)法》第四十二條規(guī)定，公司設(shè)立時，股東以

土地使用權(quán)作價出資的必須進行評估作價，核實財產(chǎn)，并折合為股份。不得高

估或者低估作價。國有企業(yè)改建為股份有限公司時，不得將財產(chǎn)低價折股或者

有其他損害出資人權(quán)益的行為。采用國有土地使用權(quán)作價出資（入股）方式進行

資產(chǎn)處置的，在改制企業(yè)擬訂的土地資產(chǎn)處置總體方案核準后，企業(yè)應(yīng)自主委

托具備相應(yīng)土地估價資質(zhì)的機構(gòu)進行評估，并依據(jù)土地狀況和評價結(jié)果，擬訂

土地資產(chǎn)處置的具體方案。土地估價報告經(jīng)企業(yè)所在市、縣土地行政主管部門

初審后，應(yīng)在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產(chǎn)處置審批時備案。4.國

有土地使用權(quán)出資（入股）的法律特征包括：（1）國有土地使用權(quán)出資（入股）必須

依法審批；（2）國有土地使用權(quán)出資（入股）方式受范圍限制；