2023年整理土地登記代理人之土地登記

代理實務綜合練習試卷B卷附答案

單選題（共50題）

1、關于土地登記分類，下列說法正確的是（）o

A.土地登記僅包括初始登記

B.土地登記僅包括變更登記

C.土地登記包括初始登記和變更登記

D.權利的設定登記屬于初始登記

【答案】C

2、對土地權利證書進行審核時，其重點是（）o

A.報人民政府審批

B.查看地籍資料的原始記載

C.保證登記過程不會產生土地權屬糾紛

D.查驗證件、證明的真?zhèn)我约白C件、證明的效刀

【答案】D

3、土地登記機構一般設在（）。

A.各級政府

B.集體土地管理部門

C.人民代表大會

D.國土資源行政主管部門

【答案】D

4、下列關于土地登記中權屬問題的描述，錯誤的是（）。

A.我國只對集體土地所有權登記，而不對國家土地所有權進行登記

B.土地權利人申請土地登記時，應當提交土地權屬來源證明文件

C.“土地權屬性質”欄包括所有權、使用權、抵押權和地役權等

D.只有根據合法的土地權屬來源證明，土地登記機構才能確定土地

權屬的性質和土地使用權類型，并進而在土地登記簿上予以登記

【答案】C

5、我國的土地登記原則上采用的是（）立法思想。

A.意思主義

B.形式主義

C.形式審查主義

D.實質審查主義

【答案】B

6、地役權變更登記時不需要提交的權屬證明文件是（）。

A.原地役權合同

B.《集體土地所用證》

C.變更后的地役權合同

D.《土地他項權利證明書》

【答案】B

7、土地登記通告的內容，不包括（）o

A.土地登記區(qū)的劃分

B.土地登記期限

C.土地登記收件時間

D.土地登記申請人應該提交的證明文件和資料

【答案】C

8、依法改變土地用途的，應當向土地所在地的（）提出土地變

更登記申請。

A.縣級人民政府

B.縣級以上國土資源行政主管部門

C.省級人民政府

D.省級國土資源行政主管部門

【答案】B

9、《國有土地使用證》應由（）核發(fā)給劃撥國有建設用地使用

權人。

A.省級土地主管部門

B.城鎮(zhèn)規(guī)劃部門

C.縣級土地主管部門

D.土地登記機構

【答案】D

10、（）是委托代理法律關系成立的要件之一。

A.《土地登記申請書》

B.《土地登記委托書》

C.《國有土地所有權出讓合同》

D.土地權屬來源證明材料

【答案】B

Ik關于土地所有權、土地使用權和土地他項權利的變更登記，下

列說法錯誤的是（）。

A.三種權利的變更登記有日常性

B.三種權利的變更登記有個別性

C.沒有進行總登記或初始登記，也可以進行變更登記

D.變更登記主要指權利主體的改變、客體的部分改變及部分內容的

改變

【答案】C

12、下列各項中，不屬于土地總登記公告意義的是（）。

A.追求登記效力的公平性，保證登記的公信力

B.為土地登記機關樹立良好形象

C.在一定時間內，征詢利害關系人的異議

D.讓權利人及時了解其土地權利是否得到保護

【答案】B

13、下列土地登記事項中，不可能發(fā)生的是（）o

A.原始登記文件可能出錯

B.原始登記文件不會出錯

C.土地登記人員審查疏忽或書寫錯誤

D.登記申請人的弄虛作假、偽造證件等欺騙手段獲準土地登記弓I發(fā)

的錯誤

【答案】B

14、對土地總登記之外設立的土地權利進行的登記是（）0

A.仝面登記

B.初始登記

C.設定登記

D.其他登記

【答案】B

15、若土地上設有抵拒權或其他權利，則作為該塊土地的負擔登記

的登記制度是（）o

A.契約登記制度

B.權利登記制度

C.我國的登記制度

D.托倫斯登記制度

【答案】D

16、下列有關查詢土地登記的申請的說法中，錯誤的是（）。

A.查詢人查詢土地登記資料，應當向查詢機關提供本人的身份證明,

并填寫查詢申請表

B.查詢人為個人的，應當提交單位的證明文件

C.土地權利人應當提交其權利憑證

D.境外委托人的授權委托書應當按照有關規(guī)定經過公證或者認證

【答案】B

17、土地登記資料按照要求保管在（）。

A.檔案庫

B.人民政府機關

C.所在地的土地登記機關

D.省級國土資源行政主管部門

【答案】C

18、權利登記制度發(fā)源于（）。

A.法國

B.德國

C.中國

D.澳大利亞

【答案】B

19、以出讓方式獲得土地使用權的土地進行房地產開發(fā)，滿（）

年未動工開發(fā)的可以收回土地使用權。

A.1

B.2

C.3

D.4

【答案】B

20、限制民事行為能力人和無民事行為能力的法定代理人是（）o

A.政府指定的代理機構

B.由其監(jiān)護人擔任

C.縣級土地主管部門

D.當事人自己

【答案】B

21、在履行合同過程中，因土地登記代理人的故意或過失，給當事

人造成經濟損失的，應由（）承擔賠償責任

A.土地登記代理人

B.土地登記代理人所在代理機構

C.土地登記代理行業(yè)協(xié)會

D.土地行政主管部門

【答案】B

22、關于地址變更登記中的地址的描述，下列說法錯誤的是（）。

A.住所依法只能有一個

B.經常性是指連續(xù)居住五年以上的住宅

C.如無相反證明，戶籍登記的住址即為經常居住地

D.漁民和海員住在船舶上，船舶不具有固定性，因而不能以船舶為

住所，而必須以船籍地為住所

【答案】B

23、下列關于土地登記的說法，錯誤的是（）o

A.國有土地和農民集體所有的土地依法確定給單位或者個人使用并

進行土地登記后，對土地權利人依法取得的土地權利可以起到確認

保障的作用

B.在土地交易過程中，通過土地登記，對土地權屬變動關系進行確

認，可以有效的促進土地市場規(guī)范，維護正常的土地市場秩序

C.土地登記是土地管理的基礎性工作，是國家掌握土地動態(tài)變化的

一個主要信息源，是國家收取土地租、稅、費的重要依據

D.任何土地用途變更均需要進行土地登記，而且土地部門應無條件

對其進行登記

【答案】D

24、（）登記資料是指涉及國家安全、軍事設施等單位的土地登

記資料內容。

A.特殊

B.秘密

C.特密

D.機密

【答案】A

25、若土地上設有抵擔權或其他權利，則作為該塊土地的負擔登記

的登記制度是（兀

A.契約登記制度

B.權利登記制度

C.我國的登記制度

D.托倫斯登記制度

【答案】D

26、土地更正登記的法律特征不包括（）。

A.已完成初始和變更土地登記

B.利害關系人申請更正登記的，應取得土地登記簿記載的土地權利

人同意更正的書面或口頭證明

C.更正登記內容涉及土地權利歸屬時，更正登記結果應當公告

D.更正登記的內容不應妨礙第三者的利害關系，否則應經其同意

【答案】B

27、不可以劃撥方式取得國有土地使用權的是（）o

A.國家重點扶持的交通用地

B.某集團商貿中心建設用地

C.軍事用地

D,城市基礎設施用地

【答案】B

28、（）土地登記不需報人民政府審批。

A.更改

B.初始

C.注銷

D.變更

【答案】C

29、下列關于農民集體內部成員之間宅基地變更的說法錯誤的是

（）o

A.由于買賣房屋而轉移宅基地使用權的，應向所在的村民小組申請,

經村民大會討論通過，村民委員會審核同意，報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府批準

B.農村村民出賣、出租住房后，不得再申請宅基地

C.農村村民出租、出賣住房后，一般可以再申請宅基地

D.出賣或出租建房用地的，限期將土地退回集體，沒收全部所得款

項，并處以罰款

【答案】C

30、關于土地使用權轉移，下列說法錯誤的是（）o

A.地上建筑物所有權人將其地上建筑物出售后，土地使用權隨之一

同轉讓

氏地上建筑物轉讓時，并不涉及土地權利的轉移

C.贈與，是指地上建筑物、構筑物及其附屬設施所有權人將其地上

建筑物、構筑物及其附屬設施無償轉讓給受贈者的行為

D.交換，是指地上建筑物、構筑物及其附屬設施所有權人之間相互

交換地上建筑物、構筑物及其附屬設施的行為

【答案】B

31、集體土地所有權主體不包括（）。

A.鄉(xiāng)農民集體

B.村農民集體

C.村民個人

D.村民小組農民集體

【答案】C

32、因處分抵押財產涉及國有土地使用權轉讓的，申請人不包括

()。

A.抵押人

B.土地所有者

C.抵押權人

D.受讓人

【答案】B

33、土地登記依法原貝J的含義不包括()。

A.土地登記申請人應當依法向土地登記機構申請

B.土地登記機構依法對存有權屬糾紛的土地進行處理

C.土地權利經登記后的效力由法律、法規(guī)和政策規(guī)定，任何單位和

個人都不能隨意夸大或縮小土地登記的效力

D.土地登記機構應當依法對土地登記義務人的申請進行審查和在土

地登記簿上進行登記

【答案】B

34、在采用形式主義的立法中，甲把一塊土地轉讓給乙，雙方已訂

立了土地轉讓合同但并未履行登記手續(xù)，當第三人主張該土地權利

變動無效時，法律上認定該項土地權利變動（）o

A.有效

B.無效

C.有可能無效

D.由甲乙兩方自行商議解決

【答案】B

35、進行注銷異議登記時，對異議登記申請人的起訴不予受理或請

求不予支持的材料應為（）出具。

A.人民政府

B.人民法院

C.土地資源管理部門

D.土地權利人

【答案】B

36、下列各項不屬于土地總登記特點的是（）o

A.階段性

B.全域性

C.集中性

D.隨機性

【答案】D

37、土地登記資料按照要求保管在（）。

A.檔案庫

B.人民政府機關

C.所在地的土地登記機關

D.省級國土資源行政主管部門

【答案】C

38、土地登記代理人禁止同時在（）土地登記代理機構內執(zhí)業(yè)。

A.1個

B.2個及2個以上

C.3個及3個以上

D.4個及4個以上

【答案】B

39、關于出讓土地使用權的轉讓，下列說法不正確的是（）。

A.出讓合同和登記文件中所載明的義務和權利隨之轉移

B.未按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)利用土地的,

不得轉讓

C.轉讓后用途不得改變

D.其使用期限為出讓合同規(guī)定的期限減去原使用者已使用的期限后

的剩余年限

【答案】C

40、土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用權人需要

繼續(xù)使用土地的應當至遲于屆滿前（）申請續(xù)期。

A.三個月

B.半年

C一年

D.兩年

【答案】C

41、國有建設用地使用權轉移登記，提交的材料不包括：（）

A.買賣的，提交買賣合同；互換的，提交互換合同；贈與的，提交

贈與合同

B.名稱變更的材料

C.依法需要補交土地出讓價款、繳納稅費的，應當提交繳清土地出

讓價款憑證、稅費繳綱憑證

D.申請劃撥取得國有建設用地使用權轉移登記的，應當提交有批準

權的人民政府的批準文件

【答案】B

42、依法改變土地用途的，應當向土地所在地的（）提出土地

變更登記申請。

A.縣級人民政府

B.縣級以上國土資源行政主管部門

C.省級人民政府

D.省級國土資源行政主管部門

【答案】B

43、關于地址變更登記，下列說法不正確的是（）。

A.地址變更登記在宗地《土地登記簿》上進行

B.地址所在街道名稱改變時應向土地管理部門提出地址變更申請

C.由于一個土地權利人只能有一個地址，因此當其地址發(fā)生變化時,

地址變更登記申請人權利范圍內的全部土地均應進行地址變更

D.由于我國的土地權利證書上未設“土地權利人地址”欄目，不須

記載土地權利人地址內容，因此，地址變更登記一般不須對土地權

利證書進行更改

【答案】B

44、下列各項中，不屬于土地統(tǒng)計資料主要查詢方式的是（）0

A.窗口辦文查詢

B.觸控系統(tǒng)查詢

C.遠程網絡查詢

D.資料室閱讀查詢

【答案】D

45、按照法律有關規(guī)定，國土資源行政主管部門應當自受理土地登

記申請之日起（）日內，辦結土地登記審查手續(xù)。特殊情況需

要延期的，經國土資源行政主管部門負責人批準后，可以延長10日。

A.10

B.15

C.20

D.30

【答案】C

46、建筑（）即允許建筑物的最高高度。

A.最高上限

B.高限

C.限高

D.海拔

【答案】C

47、代理關系的主體不包括（）。

A.代理人

B.被代理人

C.利害關系人

D.相對人

【答案】C

48、下列各項中，國土資源行政主管部門不能對已進行異議登記的

內容進行注銷的是（）o

A.土地權利人對異議表示反對的

B.異議登記申請人在異議登記之日起十五日內沒有起訴的

C.人民法院對異議登記申請人的起訴不予受理的

D.人民法院對異議登記申請人的訴訟請求不予支持的

【答案】A

49、下列各項中，不屬于更名登記申請人應當提交的權屬證明文件

的是（）。

A.土地登記機關頒發(fā)的土地證書

B.地上建筑物、附著物權屬證明

C.姓名或名稱變更證明文件

D.人民政府的批地文件

【答案】D

50、關于土地使用權轉移，下列說法錯誤的是（）。

A.地上建筑物所有權人將其地上建筑物出售后，土地使用權隨之一

同轉讓

B.地上建筑物轉讓時，并不涉及土地權利的轉移

C.贈與，是指地上建筑物、構筑物及其附屬設施所有權人將其地上

建筑物、構筑物及其附屬設施無償轉讓給受贈者的行為

D.交換，是指地上建筑物、構筑物及其附屬設施所有權人之間相互

交換地上建筑物、構筑物及其附屬設施的行為

【答案】B

多選題（共30題）

1、下列（）情況發(fā)生時，視為土地登記代理機構年度審查不合

格。

A.未按時辦理資質有關登記事項變更登記的

B.專業(yè)持證人員數量不足的

C.公司注冊資本不足1000萬元的

D.有嚴重違法經營行為的

E.逾期未辦理年審的

【答案】ABD

2、下列建設用地，經縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式

取得國有土地使用權的有（）。

A.國家機關用地

B.公寓大廈建設用地

C.軍事用地

D.公益事業(yè)用地

E.國家重點扶持的能源用地

【答案】ACD

3、對宗地自然狀況審核的內容主要包括（）0

A.宗地范圍

B.宗地面積

C.宗地用途

D.宗地形狀

E.宗地價格

【答案】ABC

4、按照我國現(xiàn)行的地吩體系，土地的價格一般有（）。

A.市場變動價

B.基礎地價

C.標定地價

D.出讓底價

E.市場交易價

【答案】BCD

5、產生土地使用條件的來源包括（）o

A.開發(fā)商的要求

B.周轉建筑的實際情況

C.城鎮(zhèn)規(guī)劃的限定

D.批準用地文件所規(guī)定

E.土地使用權有償使用合同的規(guī)定

【答案】CD

6、下列各項屬于土地登記代理服務行業(yè)協(xié)會主要職能的有（)o

A.制定土地登記代理機構及人員的行為準則及道德規(guī)范

B.實施土地登記代理服務行業(yè)資格認證，并組織土地登記代理人考

試

C.調解土地登記代理行業(yè)的內部爭議

D.向土地行政主管部門反映土地登記代理及從業(yè)人員的意見和要求

E.辦理土地行政主管部門委托的其他事項

【答案】ACD

7、下列關于土地登記代理成果的敘述中，正確的有（）。

A.代理辦理土地登記申請、指界、地籍調查、領取土地權利證書的

成果內容應該是向委托方提供的辦理土地登記后規(guī)范的分析報告

B.代理收集、整理土地權屬來源證明資料等與土地登記相關的資料

的成果應該是對土地權屬來源情況的推斷分析報告

C.代理查詢土地登記資料的成果應該為土地登記資料的查詢結果

D.代理查證土地產權的成果為查證土地產權的分析報告及為此收集

的有關權屬資料

E.幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關手續(xù)的成果就是為

權利人收集、查詢有關資料

【答案】BCD

8、土地注銷登記的權屬審核應著重從（）等方面進行。

A.一般進行公章與單位名稱一致性檢查

B.注銷土地登記證明材料應是真實、合法和有效的

C.注銷土地登記證明材料的開具單位無需為有批準權的部門

D.證明內容與其他相關內容應一致無誤

E.注銷土地登記證明材料上的單位名稱應當是單位的簡稱

【答案】ABD

9、土地登記代理委托書應明確的內容包括（）。

A.土地登記代理的權限

B.土地登記代理人姓名

C.土地登記代理機構名稱

D.土地權屬狀況

E.土地登記代理的內容

【答案】ABC

10、查封、預查封登記中，人民法院應提交的文件資料有（）o

A.協(xié)助執(zhí)行通知書

B.查封或預查封裁定書

C.人民政府批準查封材料

D.土地登記申請書

E.人民法院執(zhí)行人員工作證和執(zhí)行公務證

【答案】AB

11、下列各項屬于土地變更登記范疇的有（）o

A.土地使用權的設定登記

B.集體土地所有權總登記

C.土地用途的變更登記

D.注銷土地登記

E.土地他項權利的設定登記

【答案】AC

12、我國土地登記的作用包括（）。

A.維護土地的社會主義公有制

B.維護土地權利人的合法權益

C.維護正常的土地市場秩序

D.促進城市化的快速發(fā)展

E.為土地管理和經濟社會發(fā)展提供重要的基礎信息

【答案】ABC

13、下列關于土地登記代理合同的敘述中，正確的有（）。

A.土地登記代理合同是雙務合同

B.雙方當事人之間存在著互為對等的關系

C.土地登記代理合同是有償合同

D.土地登記代理合同是從合同

E.為更有效地維護雙方權益，土地登記代理合同一般采用書面形式

【答案】ABC

14、可申請參加土地登記代理人職業(yè)資格考試的條件有（）。

A.取得理工、經濟、法律類大學?？茖W歷，工作滿6年，其中從事

土地登記代理相關工作滿3年

B.取得理工、經濟、法律類大學本科學歷，工作滿4年，其中從事

土地登記代理相關工作滿2年

C.取得理工、經濟、法律類雙學士學位或研究生班畢業(yè)，工作滿3

年，其中從事土地登記代理相關工作滿1年

D.取得理工、經濟、法律類碩士學位，工作滿2年，其中從事土地

登記代理相關工作滿1年

E.取得理工、經濟、法律類博士學位，從事土地登記代理相關工作

滿1年

【答案】BCD

15、土地用途變更登記時申請人應當提交的權屬文件資料包括

()o

A.土地登記機關發(fā)出的土地證書

B.申請人的身份證明

C.地上建筑物權屬證明

D.土地用途變更的批準文件

E.土地調查說明書

【答案】ACD

16、某市安全機關查詢某宗地的原始登記資料，須向土地登記機關

提交的材料有()o

A.土地權利憑證

B.該市安全機關出具的查詢證明

C.土地權利人的身份證明

D.執(zhí)行查詢任務的工作人員工作證件

E.土地權利人的授權委托書

【答案】BD

17、關于土地登記代理人的權利和義務，下列表述正確的有（）o

A.土地登記代理人有保護自己的勞動成果和知識產權的權利

B.土地登記代理人有獲取勞務報酬的權利

C.土地登記代理人有保障委托人權益的義務

D.土地登記代理人有要求委托人提供與土地登記代理有關的資料的

權利

E.土地登記代理人有按照委托人指示處理一切代理事務的義務

【答案】ABCD

18、土地總登記中，土地登記領導小組的任務包括（）。

A.審核土地總登記實施方案

B.調處重大土地權屬糾紛和問題

C.負責制定本地區(qū)內涉及土地總登記工作計劃

D.進行土地總登記申請的受理和處理工作，進行地籍調查和地籍測

量

E.領導下設的辦事機構，負責土地總登記日常工作

【答案】ABC

19、地役權的合同一般包括（)o

A.供役地和需役地的位置

B.當事人的姓名或者名稱和住所

C.政府批文

D.利用期限

E.利用目的和方法

【答案】ABD

20、下列各項中，屬于預告登記消滅的原因的有（）o

A.土地權利依法終止

B.預告登記保全的債權消滅

C.預告登記過程中有第三人對預告登記的土地權利提出異議

D.預告登記保全的請求權得到實際履行

E.權利人明確作出放棄預告登記的意思

【答案】ABD

21、我國土地登記過程中會頒發(fā)的權利憑證有（）。

A.《國有土地所有證》

B.《國有土地使用證》

C.《集體土地所有證》

D.《集體土地使用證》

E.《土地他項權利證明書》

【答案】BCD

22、土地登記代理人的權利包括（）。

A.根據法律、法規(guī)規(guī)定，從事土地登記代理活動

B.要求委托人提供與代理有關的資料

C.保護自己的勞動成果和知識產權

D.參加職業(yè)繼續(xù)教育和培訓

E.執(zhí)行土地登記代理業(yè)務，并根據合同約定獲取報酬

【答案】ABC

23、土地用途變更登記的意義有（）。

A.可以使土地用途轉變變得更為頻繁

B.可以保持土地登記資料的現(xiàn)勢性

C.可以在登記過程中發(fā)現(xiàn)土地用途變更中出現(xiàn)的問題并及時調整

D.可以通過土地用途變更登記，把土地利用納入政府的規(guī)劃和控制

之中

E.使國土資源行政主管部門及時了解和掌握土地利用狀況的變化，

方便政府對土地的管理

【答案】BCD

24、土地登記代理人的權利包括（）。

A.根據法律、法規(guī)規(guī)定，從事土地登記代理活動

B.要求委托人提供與代理有關的資料

C.保護自己的勞動成果和知識產權

D.參加職業(yè)繼續(xù)教育和培訓

E.執(zhí)行土地登記代理業(yè)務，并根據合同約定獲取報酬

【答案】ABC

25、產生土地使用條件的來源包括（）。

A.開發(fā)商的要求

B.周轉建筑的實際情況

C.城鎮(zhèn)規(guī)劃的限定

D.批準用地文件所規(guī)定

E.土地使用權有償使用合同的規(guī)定

【答案】CD

26、關于國家授權經營的國有建設用地使用權人應接受授權部門的

監(jiān)督管理，下列描述正確的有（）o

A.被授權的企業(yè)必須對土地資產保值、增值情況提供年度報告

B,對企業(yè)土地股權的年度變化情況以及對土地資產處置的文件及時

報授權部門備案

C.被授權的企業(yè)必須保證土地資產處于持續(xù)增值狀態(tài)

D.授權部門每年要對企業(yè)經營的土地資產情況和執(zhí)行土地管理法律、

法規(guī)情況進行監(jiān)督檢查

E.授權部門對被授權企業(yè)的監(jiān)督管理要保證每一季度至少兩次的頻

率

【答案】ABD

27、在土地登記申請過程中，不可以直接申請，必須由其法定代理

人代理申請的是（）o

A.法人

B.非法人組織

C.無民事行為能力的自然人

D.有完全民事行為能力的自然人

E.限制民事行為能力的自然人

【答案】C

28、關于初始土地登記，下列表述正確的有（）o

A.初始土地登記又稱作總登記

B.初始土地登記是對一定區(qū)域內的土地進行的普遍登記

C.初始土地登記是變更土地登記的基礎

D.國家政策發(fā)生變化時需要對原已登記過的區(qū)域進行全面的重新登

記

E.一般在從未進行過土地登記的地區(qū)，以及原有登記需要全面更新

的情況下進行初始土地登記

【答案】ABC

29、下列各項中，屬于注銷土地登記申請人應當向土地登記機關提

交的文件資料有（）o

A.土地滅失證明文件

B.注銷土地登記申請書

C.土地權利終止證明文件

D.由土地登記機關頒發(fā)的土地權利證書

E.土地交換協(xié)議書

【答案】ABCD

30、下列關于土地登記代理成果的敘述中，正確的有（）o

A.代理辦理土地登記申請、指界、地籍調查、領取土地權利證書的

成果內容應該是向委托方提供的辦理土地登記后規(guī)范的分析報告

B.代理收集、整理土地權屬來源證明資料等與土地登記相關的資料

的成果應該是對土地權屬來源情況的推斷分析報告

C.代理查詢土地登記資料的成果應該為土地登記資料的查詢結果

D.代理查證土地產權的成果為查證土地產權的分析報告及為此收集

的有關權屬資料

E.幫助土地權利人辦理解決土地權屬糾紛的相關手續(xù)的成果就是為

權利人收集、查詢有關資料

【答案】BCD

大題（共10題）

一、2006年，M企業(yè)在工業(yè)區(qū)內已依法登記擁有一宗工業(yè)用地的出

讓國有土地使用權，面積為13300m2,地籍號為5—20—30,使用年

限為50年，登記時間為2006年3月5日。為抵押貸款，2009年企

業(yè)經批準將其中北邊一廠區(qū)土地使用權設定了抵押權。現(xiàn)因抵押權

的實現(xiàn)，被法院判處拍賣，最后由Y企業(yè)拍賣取得位于該廠北邊的

7000平方米的土地使用權。問題：如何辦理該宗地的變更登記手續(xù)？

【答案】辦理該宗地的變更登記手續(xù)的步驟為：（DM企業(yè)和設定抵

押權的銀行應向原土地登記機關提出注銷土地他項權利（抵押權）登

記申請，土地登記機關按土地登記程序辦理注銷登記手續(xù)。（2）Y企

業(yè)和M企業(yè)應分別申請土地使用權變更登記。申請時限為Y企業(yè)與

M企業(yè)辦理房產變更登記后15曰內。應當提交的證明文件主要有：

①土地使用權變更登記申請表；②Y企業(yè)和M企業(yè)的法人證明、±

地登記法定代表人身份證明和法定代表人個人身份證明；③轉讓全

同；④原土地使用證：⑤變更后的房屋所有權證；⑥稅費交納證明；

⑦委托代理的應提交土地登記委托書及代理人身份證明等。（3）土地

使用權變更登記的基本程序為：申請一變更地籍調查一權屬審核一

注冊登記一核發(fā)土地證書。具體如下：①對Y企業(yè)和M企業(yè)提交的

土地使用權變更登記申請資料進行審查，符合規(guī)定要求的，予以受

理；②進行地籍調查。因本宗地系分割轉讓，涉及界址的變更，必

須進行變更地籍調查，包括權屬調查和變更測量，宗地號變更為

30—1和30—23③進行權屬審核，重點應對土地使用期限、土地面

積等進行審核，分別填寫《土地使用權變更登記審批表》；④注冊登

記，分別新建《土地登記卡》，在新土地登記卡上進行登記；⑤核發(fā)

證書，收回并注銷原土地證書，分別填制新的國有土地使用證。

二、X市A公司原是國有企業(yè)，使用的土地是由國家無償劃撥的，

2004年企業(yè)進行股份制改造，改制時國家以土地使用權作價出資

（入股）。近幾年由于經營管理不善，企業(yè)正準備宣告破產。問題：1.

如何理解國有土地使用權作價出資？

2.可以采取國有土地使用權作價出資（入股）的行業(yè)、企業(yè)有哪些？

3.A公司改制時，國有土地使用權作價出資（入股）前是如何進行地

價評估的？4.國有土地使用權出資（入股）有什么法律特征？

【答案】1.國有土地使用權作價出資（入股）是國家為了支持國有企

業(yè)改革和發(fā)展，進一步推行土地有償使用制度，明晰土地產權關系,

盤活和顯化土地資產，對改制的國有企業(yè)涉及的劃撥土地使用權進

行資產處置的一種方式。它是指國家以一定年期的國有土地使用權

作價，作為出資投入改組后的新設企業(yè)，該土地使用權由新設企業(yè)

持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關于出讓土地使用權的規(guī)定轉

讓、出租、抵押。土地使用權作價出資（入股）形成的國家股股權，

按照國有資產投資主體由有批準權的人民政府土地行政主管部門委

托有資格的國有股權持股單位統(tǒng)一持有。

2.國有企業(yè)改革時，經土地行政主管部門批準，可根據行業(yè)、企業(yè)

類型和改革的需要，采取不同的土地資產處置方式和管理政策。其

中可以采取國有土地使用權作價出資（入股）的行業(yè)、企業(yè)有：（1）自

然壟斷的行業(yè)、提供重要公共產品和服務的行業(yè)以及支柱產業(yè)和高

新技術產業(yè)中的重要骨干企業(yè)，根據企業(yè)改革和發(fā)展需要，主要采

取授權經營和國家出資入股的方式，向集團公司或企業(yè)注入土地資

產。（2）對于一般競爭性行業(yè)，應堅持以出讓、租賃等方式配置土地。

當非國有資本購買、兼并、參股原國有企業(yè)時，可將企業(yè)原劃撥土

地評估作價后同其他國有資產一并轉為國有股，逐步通過股權轉讓

變現(xiàn)。（3）對承擔國家計劃內重點技術改造項目的國有企業(yè)，原劃撥

土地可以繼續(xù)以劃撥方式使用，也可以作價出資（入股）方式向企業(yè)

注入土地資產。3.根據《中華人民共和國公司法》第二十七條、《企

業(yè)國有資產法》第四十二條規(guī)定，公司設立時，股東以土地使用權

作價出資的必須進行評估作價，核實財產，并折合為股份。不得高

估或者低估作價。國有企業(yè)改建為股份有限公司時，不得將財產低

價折股或者有其他損害出資人權益的行為。采用國有土地使用權作

價出資（入股）方式進行資產處置的，在改制企業(yè)擬訂的土地資產處

置總體方案核準后，企業(yè)應自主委托具備相應土地估價資質的機構

進行評估，并依據土地狀況和評價結果，擬訂土地資產處置的具體

方案。土地估價報告經企業(yè)所在市、縣土地行政主管部門初審后，

應在省級以上土地行政主管部門辦理土地資產處置審批時備案。4.

國有土地使用權出資（入股）的法律特征包括：（1）國有土地使用權出

資（入股）必須依法審批；（2）國有土地使用權出資（入股）方式受范圍

限制；（3）國有土地使用權出資（入股）前必須進行地價評估，作價結

果要備案；（4）作價出資（入股）取得的土地使用權可以依法轉讓、作

價出資、租賃或抵押；（5）土地行政主管部門應與國有股權持股單位

簽訂委托持股合同。

三、某省W國有機械廠因發(fā)展的需要，欲臨時取得一宗5000m2的集

體土地使用權，按照《土地登記規(guī)則》的要求，王某系機械廠的法

人代表。問題：1.作為申請人，王某應向土地登記機關提交哪些必

要材料？

2.依據申請人類型的不同，申請人所提供的身份證明文件有何區(qū)別？

3.若土地申請人委托他人代理申請，需提供哪些文件？

【答案】1.作為申請人，王某應向土地登記機關提交如下文件資料：

（1）土地使用權變更登記申請書；（2）W國有機械廠法人證明、土地

登記法定代表人身份證明和王某個人身份證明；（3）原國有土地使用

證；（4）機械廠的房屋所有權證。

2.申請人身份證明一項因申請人類型的不同而不同，具體如下：（1）

申請人是法人的，提交單位法人證明，但有的法人（如機關法人）

不需提交，此外還有《土地登記法定代表人身份證明書》、法定代表

人的個人身份證或戶籍簿；（2）申請人是自然人的，提交個人身份證

或戶籍證明，個體工商戶也視為自然人對待；（3）不具備法人條件的

其他組織提交的身份證明文件參照法人。3.土地登記申請人（包括自

然人、法人和其他組織）凡是委托他人代理申請的，均須同時提交

《土地登記委托書》和委托代理人的個人身份證。代理人為法定代

理人的，不需簽署《土地登記委托書》，但須提交村委會或居委會開

具的監(jiān)護人證明。

四、某宗土地屬興旺村集體所有土地，張某于2003年8月1日經興

旺村同意，市人民政府批準，以批準撥用方式與李某共同取得該宗

土地集體土地使用權。批準用途為宅基地。批準土地面積為200m2,

張某、李某各擁有9（k2,根據地籍調查并經初步審查，該宗地實際

界址清楚，土地面積與批準面積一致，為2001n2,集體土地使用權

批準撥用手續(xù)符合法律規(guī)定。根據土地登記有關規(guī)定，建議為張某

辦理集體土地使用權登記。問題：1.該宗土地在審核批準后的土地

登記卡上登記的權屬性質是什么？權利人是誰？

2.什么是集體土地所有權、集體土地使用權？3.集體土地使用權主

體一般為本集體經濟組織成員，具體包括哪些？

【答案】1.該宗土地在審核批準后的土地登記G上登記的權屬性質

為集體土地使用權。權利人為張某和李某。

2.（1）集體土地所有權是指中國農村勞動集體在法律規(guī)定的范圍內占

有、使用、收益、處分自己所有土地的權利。（2）農民集體土地使用

權是指從集體土地所有權中派生出來的一種用益物權，根據使用類

型可劃分為農業(yè)用地的使用權、非農業(yè)建設用地使用權和“四荒”

土地使用權。3.集體土地使用權主體一般為本集體經濟組織成員具

體包括：（1）集體非農業(yè)建設用地使用權的主體一般要求為農村集體

經濟組織和農村居民。此外，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的職工

和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑也可以申請宅基地。（2）集體農用土地使用

權的主體一般為本集體經濟組織的成員，如為本集體經濟組織以外

的單位或者個人，則必須經村民會議2/3以上戌員或者2/3以上村

民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。（3）集體所有的“四荒”

土地使用權主體可以為本集體組織成員，也可以為其他社會單位和

個人。在同等條件下，本集體經濟組織內的農民享有優(yōu)先權。如果

“四荒”土地使用權承包、租賃或拍賣的對象是本集體經濟組織以

外的單位和個人，必須經村民會議2/3以上成員或者2/3以上的村

民代表的同意。

五、某宗地系國有土地，土地使用權人為某公司，通訊地址為：X

市幸福路A號。依據2004年6月20日該市工商行政管理局頒發(fā)的

經過變更地址登記后的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》，該公司的地址變更為

X市財源路N號，該企業(yè)向有關部門提出該宗地地址變更登記。問

題：L宗地地址變更登記的三個要件是什么？

2.宗地地址變更登記的申請人是誰?3.辦理宗地地址變更登記的申請

人應當向有關部門提交的土地權屬證明文件有哪些？

【答案】1.宗地地址變更的三個要件是：（1）須屬自然人的經常居

住地；（2）須屬固定場所；（3）須經法律確認。

2.宗地地址變更登記的申請人是地址變更后的土地權利人。3.應當

提交的土地權屬證明文件有：（1）由土地登記機關頒發(fā)的土地證書

地址變更登記申請人為土地所有權人的提交土地所有權證書；申請

人為土地使用權人的提交土地使用權證書；申請人為土地使用權抵

押權、地役權權利人的提交土地他項權利證明書。（2）地上建筑物、

附著物權屬證明凡是地上存有建筑物或附著物的，變更登記申請人

還應提交地上建筑物、附著物權屬證明，如房管部門頒發(fā)的房產證

等。（3）地址變更證明文件申請人為自然人的，提交由戶籍部門開

具的地址變更證明文件或戶籍部門發(fā)出的能夠證明其地址變更了的

有效證件；申請人為法人或其他組織的，其中，企業(yè)法人、部分事

業(yè)單位法人須提交由工商行政管理部門或主管部門開具的地址變更

證明文件或發(fā)出的能夠證明其地址變更的有效證件，如申請地址變

更登記的公司，其地址變更證明文件為工商行政管理部門頒發(fā)的經

過更址登記后的《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。而機關法人和其他的事業(yè)單

位則只須提交該機關、單位的更址聲明或更址通知書即可。

六、某宗土地屬興旺村集體所有土地，張某于2003年8月1日經興

旺村同意，市人民政府批準，以批準撥用方式與李某共同取得該宗

土地集體土地使用權。批準用途為宅基地。批準土地面積為2001n2,

張某、李某各擁有90ir2,根據地籍調查并經初步審查，該宗地實際

界址清楚，土地面積與批準面積一致，為200m2,集體土地使用權

批準撥用手續(xù)符合法律規(guī)定。根據土地登記有關規(guī)定，建議為張某

辦理集體土地使用權登記。問題：1.該宗土地在審核批準后的土地

登記卡上登記的權屬性質是什么？權利人是誰？

2.什么是集體土地所有權、集體土地使用權？3.集體土地使用權主

體一般為本集體經濟組織成員，具體包括哪些？

【答案】1.該宗土地在審核批準后的土地登記十上登記的權屬性質

為集體土地使用權。權利人為張某和李某。

2.（1）集體土地所有權是指中國農村勞動集體在法律規(guī)定的范圍內占

有、使用、收益、處分自己所有土地的權利。（2）農民集體土地使用

權是指從集體土地所有權中派生出來的一種用益物權，根據使用類

型可劃分為農業(yè)用地的使用權、非農業(yè)建設用地使用權和“四荒”

土地使用權。3.集體土地使用權主體一般為本集體經濟組織成員具

體包括：（1）集體非農業(yè)建設用地使用權的主體一般要求為農村集體

經濟組織和農村居民。此外，回鄉(xiāng)落戶的離休、退休、退職的職工

和軍人，回鄉(xiāng)定居的華僑也可以申請宅基地。（2）集體農用土地使用

權的主體一般為本集體經濟組織的成員，如為本集體經濟組織以外

的單位或者個人，則必須經村民會議2/3以上成員或者2/3以上村

民代表的同意，并報鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準。（3）集體所有的“四荒”

土地使用權主體可以為本集體組織成員，也可以為其他社會單位和

個人。在同等條件下，本集體經濟組織內的農民享有優(yōu)先權。如果

“四荒”土地使用權承包、租賃或拍賣的對象是本集體經濟組織以

外的單位和個人，必須經村民會議2/3以上成員或者2/3以上的村

民代表的同意。

七、B縣第一機械廠，1995年5月在城郊以協(xié)議出讓方式取得一宗

地國有土地使用權，面積為18000m2,用途為工業(yè)，使用年限為50

年，未辦理土地登記。1998年8月該廠進行技術改造，又在原宗地

附近購置了8000m2工業(yè)用地，使用年限50年?，F(xiàn)為抵押貸款之需

要，該廠急需辦理土地登記。問題：LB縣第一機械廠應當如何申

請土地登記？

2.如何確定土地使用期限？3.出讓土地使用權設定登記權屬的審核

要點是什么？

【答案】1.應當按以下規(guī)則申請土地登記：（DB縣第一機械廠應該

分別申請兩宗地的出讓國有土地使用權設定登記。申請人為該廠法

人及法人代表。（2）申請時限的規(guī)定是：①按出讓合同約定，受讓方

一次支付全部土地使用權出讓金的，應該在支付出讓金30日內提出

申請；②成片開發(fā)用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓土

地使用權的，應該在每期付款后30日內申請國有土地使用權設定登

記。本題中，B縣第一機械廠未按規(guī)定及時申請土地登記，應進行

處理后再予以辦理出讓土地使用權設定登記。（3）應該提交的材料包

括：①土地使用權登記申請表；②B縣第一機械廠法人證明、法人

代表身份證明和個人身份證明；③B縣人民政府關于第一機械廠建

設用地批準書；④《國有土地使用權出讓合同》；⑤出讓金支付憑證；

⑥委托代理的還應該提交土地登記委托書及代理人身份證明等。

2.土地使用期限應該按照出讓合同的規(guī)定來推定終止日期，而不能

從現(xiàn)在土地登記之日起按50年計算。即土地使用權年限從土地使用

者與國家土地主管部門簽訂《土地使用權出讓合同書》之日起計算。

3.出讓土地使用權設定登記權屬審核要點是：（1）對申請人的審核。

要注意土地登記申請人與國有土地使用權出讓合同中受讓人是否一

致；（2）對土地權屬來源資料的審核。一是國有土地使用權出讓合同

的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門；二是出讓合同出

讓的只能是經依法批準的國有土地使用權；（3）對使用期限的審核。

要注意出讓年限是否符合最高出讓年限；（4）對土地面積的審核。要

注意地籍調查結果是否與出讓合同中的面積一致；（5）對出讓金支付

情況的審核等。

八、王某、李某于2004年與某企業(yè)私下簽訂協(xié)議，購得該企業(yè)一幢

6層廠房后（廠房土地性質為國有劃撥土地），將廠房擅自改造成20

多套成套住宅對外出售，并申請辦理土地變更登記。問題.王某、

李某應辦理何種登記？

2.國土部門在處理過程中應從哪幾個方面進行權屬審核？

【答案】L該宗土地的使用者由原來的某企業(yè)變?yōu)榱送跄?、李某?/p>

用途由原來的工業(yè)用地變?yōu)榫幼∮玫?，他們應當申請土地使用權?/p>

更登記和土地用途變更登記。

2.國土部門先進行土地使用權變更登記的審核，權屬審核的內容為：

（1）對申請人的審核。申請人應與相關證明文件的土地權利人名稱一

致。（2）對轉讓地塊投資情況的審核。出讓、國家租賃國有土地使用

人對地塊的投資必須達到合