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第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇

第一節(jié)房地產(chǎn)投資

?管理對(duì)象:收益性物業(yè)

?服務(wù)對(duì)象：業(yè)主或投資者

?管理特點(diǎn):方略性價(jià)值管理

一、房地產(chǎn)投資的概念【要點(diǎn)1-B】

□定義:以獲得未來歐)房地產(chǎn)資產(chǎn)收益或增值為目的,預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣或?qū)嵨铮苯?/p>

或間接地從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。

□房地產(chǎn)投資的重要目的是為了使其財(cái)富最大化。

□通過進(jìn)行房地產(chǎn)投資，投資者可以

(1)獲得作為房地產(chǎn)業(yè)主的榮譽(yù)

(2)獲得較高的收益和資本增值

(3)還可以減少其投資組合的總體風(fēng)險(xiǎn)

(4)抵抑通貨膨脹的影響

二、房地產(chǎn)投資的形式【要點(diǎn)2-A】

（一）房地產(chǎn)直接投資【要點(diǎn)3-A】

?定義：指投資者直接參與房地產(chǎn)開發(fā)或購置過程，參與有關(guān)管理工作

1、房地產(chǎn)開發(fā)投資

，從購置土地開始、獲取開發(fā)利潤

1一般屬于短期投資,它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供應(yīng)

1當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租或經(jīng)營時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期

置業(yè)投資

2.房地產(chǎn)置業(yè)投資

1面向既有運(yùn)行中的房地產(chǎn),以獲取物業(yè)所有權(quán)或使用權(quán)為目的

，其對(duì)象可以是開發(fā)商新竣工的商品房（市場上的增量房地產(chǎn)），也可以是舊有物業(yè)（市場上

時(shí)存量房地產(chǎn)）

」目的：自用（生產(chǎn)和經(jīng)營）；出租

，置業(yè)投資者則從長期投資的角度出發(fā)，但愿獲得收益、保值、增值和消費(fèi)四個(gè)方面的利益

（-）房地產(chǎn)間接投資【要點(diǎn)3-A】

□指將資金投入與房地產(chǎn)有關(guān)的證券市場的行為，間接投資者不直接參與房地產(chǎn)經(jīng)營管理工

作

□房地產(chǎn)間接投資的詳細(xì)形式包括:

1.購置房地產(chǎn)開發(fā)、投資企業(yè)的債券、股票

2.購置房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）的股份

3.房地產(chǎn)抵押支持證券（MBS）

三、房地產(chǎn)投資的特性（7條）【要點(diǎn)4-A]

1、位置固定性或不可移動(dòng)性

最重要的一種特性。區(qū)位、凈租金水平、整體升值潛力

2、壽命周期長（40年以上）

4經(jīng)濟(jì)壽命：經(jīng)營收益不小于等于運(yùn)行成本（凈收益，0）的持續(xù)時(shí)間.

1自然壽命:房地產(chǎn)至不能繼續(xù)保證安全使用的持續(xù)時(shí)間.

1稅法中規(guī)定的有關(guān)固定資產(chǎn)投資的回收或折舊年限短于房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命或自然壽命

（加速折舊）

1房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命與其使用性質(zhì)有關(guān)。（1）一般來說，公寓、酒店、劇院建筑歐I經(jīng)濟(jì)壽

命是40年，（2）工業(yè)廠房、一般住宅、寫字樓的經(jīng)濟(jì)壽命是45年，（3）銀行、零售商

業(yè)用房的經(jīng)濟(jì)壽命是50年…

3、適應(yīng)性

，投資者調(diào)整房地產(chǎn)使用功能的以便程度

（餐館一寫字樓，特殊廠房一原則廠房）

，房地產(chǎn)自身并不能產(chǎn)生收益，也就是說房地產(chǎn)的收益是在使用過程中產(chǎn)生的

4、各異性

1沒有完全相似房地產(chǎn)

1這種差異往往最終反應(yīng)在兩宗物業(yè)的租金水平和出租率等方面

④需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)

第二節(jié)房地產(chǎn)投資的投資風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的基本概念【要點(diǎn)6-C]

（一）風(fēng)險(xiǎn)的定義

未獲得預(yù)期收益也許性的大小。

例如，（原則方差）

（二）風(fēng)險(xiǎn)與不確定性

一般說來，原則方差越小，多種也許收益的分布就越集中,投資風(fēng)險(xiǎn)也就越小。反之,原則方差越大，多

種也許收益的分布就越分散，風(fēng)險(xiǎn)就越大

（三）風(fēng)險(xiǎn)分析時(shí)目的

□目的

X預(yù)期收益率是多少，出現(xiàn)的也許性有多大？

，相對(duì)于目的收益或融資成本或機(jī)會(huì)投資收益來說，產(chǎn)生損失或超過目的收益的也許性有多

大？

1預(yù)期收益的變動(dòng)性和離散性怎樣？

□風(fēng)險(xiǎn)重要體現(xiàn)：

人投入資金的安全性

,期望收益的可靠性

，投資項(xiàng)目的流動(dòng)性

1資產(chǎn)管埋的復(fù)雜性

□風(fēng)險(xiǎn)類型：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)

□對(duì)市場內(nèi)所有投資項(xiàng)目均產(chǎn)生影響、投資者無法控制的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)

□僅對(duì)市場內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響、可以由投資者控制的個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。

二、系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)（8類）【要點(diǎn)7-B】

1、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)

＞又稱購置力風(fēng)險(xiǎn)，

＞是指投資完畢后所收回的資金與初始投入的資金相比,購置力減少給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)

2、市場供求風(fēng)險(xiǎn)

＞是指投資者所在地區(qū)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

＞供求關(guān)系的變化必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)，詳細(xì)體現(xiàn)為租金收入的變化和房地產(chǎn)價(jià)值的變化，這

種變化會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)投資的實(shí)際收益偏離預(yù)期收益。

＞房地產(chǎn)市場是地區(qū)性市場

＞房地產(chǎn)市場投資的強(qiáng)度取決于潛在的投資者對(duì)租金收益、物業(yè)增值也許性等的估計(jì)。也就是說，房

地產(chǎn)投資決策以投資者對(duì)未來收益估計(jì)為基礎(chǔ)。

3、周期風(fēng)險(xiǎn)

＞是指房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)給投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

＞房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)可分為復(fù)蘇與發(fā)展、繁華、危機(jī)與衰退、蕭條四個(gè)階段

4、變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)

＞是指急于將商品兌換為現(xiàn)金時(shí)由于折價(jià)而導(dǎo)致資金損失的風(fēng)險(xiǎn)

5、利率風(fēng)險(xiǎn)

＞調(diào)整利率是國家對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要手段之一

＞利率調(diào)升會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損;二是會(huì)加大投資者

的債務(wù)承擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難。

＞利率提高還會(huì)克制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降

6、政策風(fēng)險(xiǎn)

＞土地供應(yīng)政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等

＞防止這種風(fēng)險(xiǎn)的最有效措施，是選擇政府鼓勵(lì)、有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目進(jìn)行投資

7、政治風(fēng)險(xiǎn)

＞房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性

＞重要由政變、戰(zhàn)爭、經(jīng)濟(jì)制裁、外來侵略、罷工、醺亂等原因?qū)е?/p>

＞是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險(xiǎn)

8、或然損失風(fēng)險(xiǎn)

＞是指火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)或其他偶爾發(fā)生的自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資損失

三、個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)【要點(diǎn)7-B】

（一）收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)

＞是指房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的實(shí)際收益現(xiàn)金流未到達(dá)預(yù)期目的規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)。

＞對(duì)于開發(fā)投資者來說，未來房地產(chǎn)市場銷售價(jià)格、開發(fā)建設(shè)成本和市場吸納能力等的變化，都會(huì)對(duì)開

發(fā)商的收益產(chǎn)生巨大的影響；

＞而對(duì)置業(yè)投資者來說，未來租金水平和房屋空置率的變化、物業(yè)毀損導(dǎo)致的損失、資本比率的變化、

物業(yè)轉(zhuǎn)售收入等，也會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響。

（二）未來經(jīng)營費(fèi)用風(fēng)險(xiǎn)

＞是指物業(yè)實(shí)際經(jīng)營管理費(fèi)用支出超過預(yù)期經(jīng)營費(fèi)用而帶來的I風(fēng)險(xiǎn)

＞會(huì)面對(duì)著建筑物功能過時(shí)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)

（三）資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)

＞資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和也許的未來經(jīng)營費(fèi)用水平

（四）比較風(fēng)險(xiǎn)

＞又稱機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)

＞指投資者將資金投入房地產(chǎn)后，失去了其他投資機(jī)會(huì)，同步也失去了對(duì)應(yīng)也許收益的風(fēng)險(xiǎn)

（五）時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)

＞時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資中與時(shí)間和時(shí)機(jī)選擇原因有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)

＞房地產(chǎn)投資強(qiáng)調(diào)在合適的時(shí)間、選擇合適的地點(diǎn)和物業(yè)類型進(jìn)行投資，這樣才能使其在獲得最大

投資收益的同步使風(fēng)險(xiǎn)降至最低程度

＞時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)的含義

（1）不僅體現(xiàn)為選擇合適的時(shí)機(jī)進(jìn)入市場，

（2）還體現(xiàn)為物業(yè)持有時(shí)間的長短

（3）物業(yè)持有過程中對(duì)物業(yè)重新進(jìn)行裝修或更新改造時(shí)機(jī)的選擇

（4）物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)機(jī)時(shí)選擇

（5）以及轉(zhuǎn)售過程所需要時(shí)間的長短等。

（六）持有期風(fēng)險(xiǎn)

＞是指與房地產(chǎn)投資持有時(shí)間有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)

四、風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資決策的影響【要點(diǎn)8-C】

1、根據(jù)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)大小確定對(duì)應(yīng)的投資水平

2、根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理能力選擇投資方向

3、根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)周期變化特點(diǎn)把握投資時(shí)機(jī)

第三節(jié)房地產(chǎn)投資區(qū)位的選擇

一、區(qū)位的含義【要點(diǎn)9-B】

口影響房地產(chǎn)投資成敗的要素

1絕不僅僅是“區(qū)位”

1市場宏觀環(huán)境

1投資決策的精確性

1市場供求狀況

1進(jìn)入房地產(chǎn)市場的時(shí)機(jī)選擇

1在市場上的持續(xù)時(shí)間長短

1所投資的房地產(chǎn)類型

?由于房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和受制于地區(qū)性需要的特性,所有其他影響要素均與房地產(chǎn)所處

的“區(qū)位”有關(guān)。

□狹義

，指某一詳細(xì)投資場地在都市中的地理位置

1包括宏觀位置和中觀、微觀位置

」房地產(chǎn)的I不一致性和差異性，決定了某一詳細(xì)宗地的區(qū)位是排他的、獨(dú)一無二的

□廣義

」除地理位置外，還包括所處的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、自然環(huán)境或背景

1在該區(qū)位進(jìn)行房地產(chǎn)投資所須支付的成本的高下和所面臨的競爭關(guān)系

J運(yùn)用發(fā)展、動(dòng)態(tài)變化的眼光

?“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”

□房地產(chǎn)投資中的區(qū)位理解

（1）絕不能簡樸地將其理解為地理位置

（2）還應(yīng)重點(diǎn)考察其在都市社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的位置

（3）在整體市場供求關(guān)系中的位置

（4）在未來都市發(fā)展建設(shè)中的位置

二、不一樣類型房地產(chǎn)投資對(duì)區(qū)位的特殊規(guī)定【要點(diǎn)"C】

（一）居住物業(yè)

①市政公用和公建配套設(shè)施完備aI程度

②公共交通便捷程度

③環(huán)境原因

④居民人口與收入

（二）寫字樓物業(yè)

①與其他商業(yè)設(shè)施靠近的程度:匯集效應(yīng)

②周圍土地運(yùn)用狀況和環(huán)境

③易靠近性

（三）零售商業(yè)物業(yè)

□零售商業(yè)物業(yè)投資區(qū)位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區(qū)域分析的成果。

□商業(yè)輻射區(qū)域是指某一零售商業(yè)項(xiàng)目的重要消費(fèi)者的分布范圍。

□商業(yè)輻射區(qū)域分析包括:

①也許的顧客流量

②消費(fèi)者行為

③喜好和偏愛

④購置能