物業(yè)安全管理?xiàng)l例一、總則

（一）立法目的與依據(jù)

為規(guī)范物業(yè)安全管理活動(dòng)，保障業(yè)主、物業(yè)使用人的人身和財(cái)產(chǎn)安全，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域正常秩序，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》《物業(yè)管理?xiàng)l例》《消防法》《治安管理處罰法》等法律法規(guī)，結(jié)合物業(yè)管理實(shí)踐，制定本條例。

（二）適用范圍

本條例適用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全管理活動(dòng)，包括房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備的安全管理、消防安全管理、治安防范管理、公共秩序維護(hù)、應(yīng)急管理等內(nèi)容。物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、建設(shè)單位及相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)遵守本條例。

（三）基本原則

物業(yè)安全管理遵循預(yù)防為主、權(quán)責(zé)明晰、協(xié)同共治、科技賦能的原則。以風(fēng)險(xiǎn)防控為核心，明確各方安全管理責(zé)任，構(gòu)建政府監(jiān)管、企業(yè)主責(zé)、業(yè)主參與、社會(huì)協(xié)同的安全管理體系，提升安全管理智能化、精細(xì)化水平。

（四）安全管理責(zé)任主體

物業(yè)服務(wù)企業(yè)是物業(yè)管理區(qū)域安全管理的第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)制定安全管理制度、落實(shí)安全防范措施、組織應(yīng)急演練等工作。業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守安全管理規(guī)定，合理使用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展安全管理工作。業(yè)主委員會(huì)有權(quán)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行安全管理職責(zé)，協(xié)調(diào)解決安全管理中的問(wèn)題。

二、安全管理職責(zé)分工

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全管理職責(zé)

物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為物業(yè)管理區(qū)域安全管理的第一責(zé)任人，需全面履行日常安全防范、設(shè)施維護(hù)、應(yīng)急處置等職責(zé)。具體而言，其安全管理職責(zé)覆蓋日常巡查、專項(xiàng)管理、應(yīng)急響應(yīng)及檔案建設(shè)四個(gè)維度。在日常巡查方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立“網(wǎng)格化”巡查機(jī)制，將管理區(qū)域劃分為若干責(zé)任片區(qū)，安排安保人員每日對(duì)公共區(qū)域、消防通道、電梯設(shè)備、監(jiān)控設(shè)施等進(jìn)行不少于兩次的定時(shí)巡查，重點(diǎn)檢查消防器材是否完好有效、門禁系統(tǒng)是否正常運(yùn)行、照明設(shè)施是否存在損壞等，并詳細(xì)記錄巡查情況，對(duì)發(fā)現(xiàn)的安全隱患建立臺(tái)賬，明確整改責(zé)任人及完成時(shí)限。對(duì)于涉及人身安全的緊急隱患，如電梯困人、消防設(shè)施故障等，需立即啟動(dòng)應(yīng)急處置程序，同時(shí)向業(yè)主委員會(huì)及相關(guān)行政主管部門報(bào)告。

專項(xiàng)管理職責(zé)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需重點(diǎn)落實(shí)消防安全、治安防范及公共秩序維護(hù)三項(xiàng)工作。消防安全管理方面，應(yīng)定期組織消防設(shè)施檢測(cè)，確?；馂?zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)等處于正常工作狀態(tài)；每半年至少組織一次消防演練，提高業(yè)主及員工的應(yīng)急處置能力；在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置明顯的消防安全標(biāo)識(shí)，嚴(yán)禁占用、堵塞消防通道，定期清理樓道、管道井等區(qū)域的易燃雜物。治安防范管理方面，應(yīng)根據(jù)管理區(qū)域規(guī)模及特點(diǎn)，配備足數(shù)量的安保人員，實(shí)行24小時(shí)值班巡邏制度；完善監(jiān)控系統(tǒng)，確保監(jiān)控?zé)o死角，錄像資料保存時(shí)間不少于30天；嚴(yán)格管理外來(lái)人員及車輛進(jìn)出，實(shí)行登記制度，對(duì)裝修人員實(shí)行“出入證”管理，禁止無(wú)關(guān)人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。公共秩序維護(hù)方面，需制定《物業(yè)管理區(qū)域公共秩序公約》，明確裝修時(shí)間、噪音控制、寵物管理等規(guī)定，對(duì)違反公約的行為及時(shí)勸阻、制止，情節(jié)嚴(yán)重的報(bào)告公安機(jī)關(guān)處理。

應(yīng)急處置職責(zé)要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立“分級(jí)響應(yīng)”機(jī)制，針對(duì)不同類型的安全事故制定專項(xiàng)應(yīng)急預(yù)案。例如，針對(duì)火災(zāi)事故，預(yù)案應(yīng)包括報(bào)警程序、人員疏散路線、初期火災(zāi)撲救、配合消防救援等內(nèi)容；針對(duì)電梯困人事故，需明確應(yīng)急解救流程、被困人員安撫措施及設(shè)備故障報(bào)修程序；針對(duì)自然災(zāi)害（如暴雨、臺(tái)風(fēng)），應(yīng)提前檢查排水設(shè)施、加固樹木、清理屋頂排水口，災(zāi)害發(fā)生后及時(shí)組織排水、清理路障、轉(zhuǎn)移危險(xiǎn)區(qū)域人員。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還需與屬地派出所、消防中隊(duì)、社區(qū)居委會(huì)等單位建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，定期開展聯(lián)合應(yīng)急演練，確保事故發(fā)生時(shí)能夠快速響應(yīng)、有效處置。

檔案建設(shè)職責(zé)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)安全管理的基礎(chǔ)工作，需建立健全安全管理檔案，包括設(shè)施設(shè)備臺(tái)賬（如電梯、消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備等的型號(hào)、安裝日期、檢測(cè)記錄）、巡查記錄、隱患整改記錄、應(yīng)急演練記錄、培訓(xùn)記錄等。檔案管理應(yīng)實(shí)行“專人負(fù)責(zé)、動(dòng)態(tài)更新”，確保資料真實(shí)、完整、可追溯，同時(shí)接受業(yè)主委員會(huì)及相關(guān)行政主管部門的查閱。

（二）業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的安全管理職責(zé)

業(yè)主作為物業(yè)使用人，是安全管理的直接參與者，需履行遵守規(guī)定、合理使用、配合管理的義務(wù)。具體而言，業(yè)主應(yīng)遵守《物業(yè)管理區(qū)域公共秩序公約》，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、用途，不得違規(guī)裝修（如拆改承重墻、私拉電線等），不得在公共區(qū)域堆放雜物、停放車輛，不得高空拋物，不得飼養(yǎng)大型犬只或烈性犬只等。對(duì)于房屋自用部位及設(shè)施設(shè)備（如室內(nèi)電線、燃?xì)夤艿?、門窗等），業(yè)主應(yīng)定期檢查、維護(hù)，確保使用安全，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)維修或告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)存在安全隱患時(shí)，應(yīng)及時(shí)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映，并配合開展隱患排查工作。

業(yè)主委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全管理履行監(jiān)督職責(zé)。具體職責(zé)包括：定期召開業(yè)主大會(huì)，審議物業(yè)服務(wù)企業(yè)提交的安全管理工作報(bào)告及年度安全計(jì)劃；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的日常安全巡查、隱患整改、應(yīng)急演練等工作進(jìn)行監(jiān)督，可采取查閱檔案、現(xiàn)場(chǎng)檢查、業(yè)主滿意度調(diào)查等方式；當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行或未適當(dāng)履行安全管理職責(zé)時(shí)，有權(quán)要求其限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的可啟動(dòng)解聘程序；協(xié)調(diào)業(yè)主之間因安全管理產(chǎn)生的糾紛，如因裝修噪音影響鄰里、因停車位占用消防通道等矛盾；代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商安全管理費(fèi)用的使用情況，確保費(fèi)用專款用于安全設(shè)施維護(hù)、人員培訓(xùn)、應(yīng)急物資采購(gòu)等。

此外，業(yè)主委員會(huì)還應(yīng)積極參與安全管理決策，例如在制定《物業(yè)管理區(qū)域公共秩序公約》《消防安全管理規(guī)定》等制度時(shí)，廣泛征求業(yè)主意見，確保制度合法合規(guī)、符合多數(shù)業(yè)主利益；在涉及重大安全管理事項(xiàng)（如消防設(shè)施改造、監(jiān)控系統(tǒng)升級(jí)等）時(shí)，組織業(yè)主表決，確保決策民主透明；配合社區(qū)居委會(huì)、派出所等單位開展安全宣傳教育活動(dòng)，提高業(yè)主的安全意識(shí)和自救能力。

（三）建設(shè)單位的初始安全管理職責(zé)

建設(shè)單位在物業(yè)管理區(qū)域交付前，需履行初始安全管理職責(zé)，為后續(xù)物業(yè)管理奠定基礎(chǔ)。具體職責(zé)包括：確保房屋建筑及附屬設(shè)施設(shè)備符合國(guó)家安全標(biāo)準(zhǔn)，提供完整的竣工驗(yàn)收資料（包括消防驗(yàn)收文件、電梯合格證明、電氣檢測(cè)報(bào)告等）；對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)試，確保消防設(shè)施、監(jiān)控設(shè)備、門禁系統(tǒng)等正常運(yùn)行；向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交安全管理所需的技術(shù)資料（如設(shè)施設(shè)備圖紙、操作手冊(cè)、維修記錄等）及質(zhì)量保修文件；明確質(zhì)量保修范圍及期限，對(duì)保修期內(nèi)出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題（如屋面滲水、墻體裂縫、管道堵塞等）及時(shí)維修，避免因質(zhì)量問(wèn)題引發(fā)安全隱患。

建設(shè)單位還需在物業(yè)管理區(qū)域交付前，完成以下安全準(zhǔn)備工作：清理施工現(xiàn)場(chǎng)殘留的建筑材料、垃圾等，確保公共區(qū)域整潔、暢通；設(shè)置明顯的安全警示標(biāo)識(shí)，如“小心地滑”“禁止攀爬”“消防通道嚴(yán)禁占用”等；對(duì)業(yè)主進(jìn)行安全使用培訓(xùn)，告知房屋自用部位及設(shè)施設(shè)備的注意事項(xiàng)（如燃?xì)馐褂冒踩㈦姎庠O(shè)備操作規(guī)范等）；協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立初始安全管理檔案，包括設(shè)施設(shè)備清單、驗(yàn)收記錄、移交清單等。對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，建設(shè)單位應(yīng)確保已交付區(qū)域與未交付區(qū)域之間的安全隔離措施到位，避免未交付區(qū)域?qū)σ呀桓秴^(qū)域造成安全隱患（如施工噪音、高空墜物等）。

（四）行政主管部門的監(jiān)督管理職責(zé)

相關(guān)行政主管部門在物業(yè)安全管理中履行監(jiān)管、指導(dǎo)、處罰等職責(zé)，推動(dòng)安全管理規(guī)范化、法治化。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安全管理資質(zhì)進(jìn)行審核，監(jiān)督其落實(shí)安全管理職責(zé)；定期對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的消防設(shè)施、電梯設(shè)備、房屋結(jié)構(gòu)等進(jìn)行安全檢查，對(duì)發(fā)現(xiàn)的安全隱患責(zé)令限期整改，情節(jié)嚴(yán)重的依法處罰；指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)成立及運(yùn)作，協(xié)調(diào)解決業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的安全管理糾紛。消防救援機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的消防安全工作進(jìn)行監(jiān)督檢查，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)落實(shí)消防安全責(zé)任制，組織消防設(shè)施檢測(cè)，指導(dǎo)開展消防演練；對(duì)占用、堵塞消防通道損壞消防設(shè)施等違法行為依法查處，構(gòu)成犯罪的追究刑事責(zé)任。公安機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域的治安防范工作進(jìn)行指導(dǎo)，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)完善監(jiān)控系統(tǒng)、門禁系統(tǒng)等技防設(shè)施；依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安案件（如盜竊、斗毆等），指導(dǎo)安保人員開展巡邏防范工作。

城市管理部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序進(jìn)行監(jiān)管，查處違法建設(shè)、違規(guī)裝修、占道經(jīng)營(yíng)、亂堆亂放等行為；對(duì)高空拋物、違規(guī)飼養(yǎng)犬只等行為依法處理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域的市容環(huán)境及公共安全。市場(chǎng)監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的特種設(shè)備（如電梯、壓力容器等）進(jìn)行安全監(jiān)察，確保設(shè)備定期檢測(cè)、合格運(yùn)行；對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的消防產(chǎn)品、電氣產(chǎn)品等進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督，打擊假冒偽劣產(chǎn)品流入物業(yè)管理區(qū)域。此外，各行政主管部門應(yīng)建立“信息共享、聯(lián)合執(zhí)法”機(jī)制，定期開展物業(yè)安全管理專項(xiàng)檢查，對(duì)存在嚴(yán)重安全隱患的物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行掛牌督辦，督促整改到位，形成“齊抓共管”的安全管理格局。

三、日常安全管理規(guī)范

（一）人防管理規(guī)范

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)建立專業(yè)化安保團(tuán)隊(duì)，人員配置需滿足管理區(qū)域?qū)嶋H需求。普通住宅按每500戶配備1名安保人員的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，商業(yè)綜合體需按每萬(wàn)平方米不少于3人的標(biāo)準(zhǔn)配置。安保人員需持證上崗，每年接受不少于40學(xué)時(shí)的專業(yè)培訓(xùn)，內(nèi)容涵蓋消防器材使用、急救技能、沖突處理等。值班制度實(shí)行24小時(shí)輪班制，每班次不少于2人，重點(diǎn)時(shí)段（如夜間10點(diǎn)至次日凌晨6點(diǎn)）需增加巡邏頻次。巡邏路線需覆蓋所有樓棟、消防通道、地下車庫(kù)及設(shè)備房，每2小時(shí)完成一次全區(qū)域巡查，并使用電子巡更系統(tǒng)實(shí)時(shí)記錄。

對(duì)外來(lái)人員管理實(shí)行“登記+核實(shí)”雙軌制。訪客需在門崗出示有效證件，由業(yè)主通過(guò)電話或APP確認(rèn)后方可進(jìn)入，同時(shí)發(fā)放臨時(shí)通行證并標(biāo)注有效期。裝修人員需提供身份證、用工合同及裝修方案，辦理出入證并繳納押金，每日進(jìn)出時(shí)需核驗(yàn)身份?？爝f、外賣人員實(shí)行限時(shí)通行制，通過(guò)智能快遞柜或指定區(qū)域交接，禁止進(jìn)入住宅樓棟內(nèi)部。車輛管理采用“一車一證”模式，固定車輛需綁定車位信息，臨時(shí)車輛通過(guò)車牌識(shí)別系統(tǒng)自動(dòng)計(jì)費(fèi)，消防通道、主干道兩側(cè)嚴(yán)禁停放車輛，違者由安保人員鎖車并通知車主移車。

（二）物防管理規(guī)范

公共區(qū)域安防設(shè)施需符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)并定期維護(hù)。單元門禁系統(tǒng)每季度檢測(cè)一次，確保密碼、刷卡、人臉識(shí)別功能正常，備用電源能持續(xù)供電4小時(shí)以上。樓道防火門需保持常閉狀態(tài)，閉門器損壞需在24小時(shí)內(nèi)修復(fù)。消防器材實(shí)行“三定”管理（定人、定崗、定責(zé)），滅火器每月檢查壓力值，消火栓箱每周開啟測(cè)試水壓，發(fā)現(xiàn)缺失或損壞需立即補(bǔ)充或更換。監(jiān)控系統(tǒng)覆蓋所有出入口、電梯轎廂、周界及停車場(chǎng)，存儲(chǔ)時(shí)間不少于30天，關(guān)鍵區(qū)域（如財(cái)務(wù)室、設(shè)備房）需實(shí)現(xiàn)360度無(wú)死角監(jiān)控。

公共區(qū)域照明系統(tǒng)需滿足夜間安全需求。樓道照明采用聲光控開關(guān)，確保人走燈滅但感應(yīng)距離不超過(guò)3米。地下車庫(kù)照明分時(shí)段控制，高峰時(shí)段（18:00-22:00）全部開啟，其余時(shí)段開啟50%。景觀照明需設(shè)置漏電保護(hù)裝置，每半年檢測(cè)一次線路絕緣性。電梯安全裝置需由維保單位每月檢測(cè)，五方通話系統(tǒng)保持24小時(shí)暢通，困人救援響應(yīng)時(shí)間不超過(guò)15分鐘。地下車庫(kù)防撞設(shè)施需每半年校準(zhǔn)一次，限速標(biāo)識(shí)清晰可見，坡道處設(shè)置防滑條。

（三）技防管理規(guī)范

智慧安防系統(tǒng)建設(shè)需實(shí)現(xiàn)“人防+技防”深度融合。物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)部署智能門禁系統(tǒng)，支持人臉識(shí)別、手機(jī)APP、IC卡等多重認(rèn)證方式，訪客可通過(guò)業(yè)主授權(quán)的臨時(shí)二維碼通行。電子圍欄系統(tǒng)采用脈沖式或張力式設(shè)計(jì)，周界入侵報(bào)警響應(yīng)時(shí)間不超過(guò)10秒，報(bào)警信息同步推送至安保中心及業(yè)主手機(jī)。高空拋物監(jiān)控系統(tǒng)采用多角度攝像機(jī)陣列，通過(guò)AI算法自動(dòng)鎖定拋物樓層，報(bào)警記錄自動(dòng)保存。

消防技防系統(tǒng)需實(shí)現(xiàn)智能化預(yù)警。火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)與噴淋、排煙系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)，煙感探測(cè)器每季度測(cè)試靈敏度，溫感探測(cè)器每半年進(jìn)行模擬火災(zāi)試驗(yàn)。電氣火災(zāi)監(jiān)控系統(tǒng)實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)配電箱電流、溫度異常，當(dāng)漏電電流達(dá)到300mA時(shí)自動(dòng)斷電并報(bào)警。燃?xì)庑孤﹫?bào)警器安裝于廚房及管道井，濃度達(dá)到5%LEL時(shí)啟動(dòng)聲光報(bào)警并聯(lián)動(dòng)關(guān)閉總閥。智慧消防平臺(tái)需整合所有消防設(shè)施數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)故障自動(dòng)報(bào)修、維保周期提醒、應(yīng)急一鍵呼叫等功能。

（四）應(yīng)急管理規(guī)范

應(yīng)急預(yù)案體系需覆蓋各類安全風(fēng)險(xiǎn)?；馂?zāi)應(yīng)急預(yù)案需明確報(bào)警流程（119、業(yè)主群、安保中心同步響應(yīng)）、疏散路線（每層張貼逃生示意圖）、救援小組分工（滅火組、疏散組、救護(hù)組），每半年組織一次全員實(shí)戰(zhàn)演練。電梯困人救援預(yù)案需包含“安撫-斷電-松閘-平層”四步操作法，維保單位需在30分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。極端天氣預(yù)案針對(duì)暴雨、臺(tái)風(fēng)、暴雪等不同場(chǎng)景，提前24小時(shí)啟動(dòng)沙袋堆砌、樹木加固、管道疏通等預(yù)防措施，事后24小時(shí)內(nèi)完成受損設(shè)施修復(fù)。

應(yīng)急物資儲(chǔ)備需滿足30天用量需求。消防物資按每500平方米配備4具8kg滅火器的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置，樓道每層配備應(yīng)急手電筒和防煙面罩。防汛物資包括沙袋500個(gè)、抽水泵3臺(tái)、雨衣雨鞋20套，存放于地下車庫(kù)入口等關(guān)鍵位置。醫(yī)療急救箱需配備創(chuàng)可貼、消毒用品、繃帶等基礎(chǔ)用品，并每季度檢查藥品有效期。應(yīng)急通訊錄需更新至物業(yè)服務(wù)中心、派出所、消防中隊(duì)、醫(yī)院等關(guān)鍵聯(lián)系人，張貼于各樓棟公告欄。

（五）特殊區(qū)域管理規(guī)范

地下車庫(kù)管理需重點(diǎn)防范安全風(fēng)險(xiǎn)。車輛進(jìn)出道閘采用防撞設(shè)計(jì)，限速5公里/小時(shí)，設(shè)置減速帶和反光標(biāo)識(shí)。充電樁需安裝過(guò)載保護(hù)裝置，充電完成后自動(dòng)斷電，嚴(yán)禁私拉電線充電。人防工程部位嚴(yán)禁堆放雜物，防護(hù)門需保持完好可隨時(shí)啟用。設(shè)備房管理實(shí)行“雙人雙鎖”制度，非工作人員進(jìn)入需登記備案，配電室需配備絕緣手套和絕緣墊。

商業(yè)區(qū)域管理需兼顧安全與經(jīng)營(yíng)。餐飲場(chǎng)所廚房油煙管道每季度清洗一次，燃?xì)鈭?bào)警器需每月檢測(cè)，消防通道嚴(yán)禁堆放桌椅。商鋪裝修需辦理動(dòng)火審批，現(xiàn)場(chǎng)配備滅火器材和看火人。中庭等公共區(qū)域舉辦活動(dòng)需提前3日?qǐng)?bào)備，臨時(shí)搭建物需通過(guò)結(jié)構(gòu)安全檢測(cè)，人流超過(guò)500人時(shí)需增派安保人員。兒童游樂設(shè)施需每日檢查螺絲緊固度，安全防護(hù)網(wǎng)破損需立即停用。

（六）安全檢查與整改機(jī)制

日常檢查實(shí)行“日巡查、周匯總、月通報(bào)”制度。安保人員每日填寫《安全巡查記錄表》，重點(diǎn)記錄消防器材狀態(tài)、門禁系統(tǒng)運(yùn)行、車輛停放秩序等內(nèi)容。每周由項(xiàng)目經(jīng)理帶隊(duì)開展聯(lián)合檢查，覆蓋人防、物防、技防各環(huán)節(jié)，形成問(wèn)題清單。每月在業(yè)主群公示檢查結(jié)果，對(duì)未整改項(xiàng)標(biāo)注責(zé)任人及完成時(shí)限。

隱患整改實(shí)行“三定”閉環(huán)管理。發(fā)現(xiàn)隱患后立即下發(fā)《整改通知書》，明確整改要求、責(zé)任人和完成時(shí)間。重大隱患（如消防設(shè)施失效、電梯故障）需24小時(shí)內(nèi)啟動(dòng)整改，一般隱患需在3個(gè)工作日內(nèi)完成。整改完成后由安全主管復(fù)核驗(yàn)收，拍照存檔并錄入管理系統(tǒng)。對(duì)反復(fù)出現(xiàn)的隱患（如電動(dòng)車飛線充電），需通過(guò)加裝智能充電樁、設(shè)置集中充電區(qū)等系統(tǒng)性措施根治。

四、應(yīng)急管理規(guī)范

（一）應(yīng)急預(yù)案體系

物業(yè)服務(wù)企業(yè)需建立覆蓋全類型風(fēng)險(xiǎn)的分級(jí)應(yīng)急預(yù)案體系，包括綜合預(yù)案、專項(xiàng)預(yù)案和現(xiàn)場(chǎng)處置方案三類。綜合預(yù)案作為總體框架，明確應(yīng)急組織架構(gòu)、響應(yīng)流程及資源調(diào)配原則，每?jī)赡晷抻喴淮?。專?xiàng)預(yù)案針對(duì)火災(zāi)、防汛、電梯困人等高頻場(chǎng)景制定，包含預(yù)警啟動(dòng)標(biāo)準(zhǔn)、處置步驟及后期評(píng)估機(jī)制，每年更新?，F(xiàn)場(chǎng)處置方案細(xì)化至具體崗位，如監(jiān)控室值班員接警流程、工程組斷電操作指引等，要求張貼于崗位明顯位置。預(yù)案編制需結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際，例如沿海區(qū)域需強(qiáng)化臺(tái)風(fēng)應(yīng)對(duì)，老舊小區(qū)側(cè)重消防疏散演練。

（二）預(yù)警信息管理

構(gòu)建多渠道預(yù)警信息傳遞網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)物業(yè)APP、短信、廣播系統(tǒng)及樓棟公告欄同步發(fā)布預(yù)警信息。預(yù)警等級(jí)分為四級(jí)：藍(lán)色（一般風(fēng)險(xiǎn)）、黃色（較大風(fēng)險(xiǎn)）、橙色（重大風(fēng)險(xiǎn)）、紅色（特別重大風(fēng)險(xiǎn)），對(duì)應(yīng)不同響應(yīng)措施。例如紅色預(yù)警時(shí)需關(guān)閉公共區(qū)域電源，啟動(dòng)應(yīng)急照明，通知業(yè)主居家避險(xiǎn)。建立與氣象、消防等部門的直通機(jī)制，提前24小時(shí)獲取極端天氣預(yù)警，并提前12小時(shí)通過(guò)業(yè)主群推送防范提示。預(yù)警信息需包含風(fēng)險(xiǎn)類型、影響范圍、防護(hù)建議及聯(lián)系人電話，確保信息完整可追溯。

（三）應(yīng)急處置流程

實(shí)施“接報(bào)-研判-響應(yīng)-處置”四步閉環(huán)管理。接報(bào)環(huán)節(jié)要求監(jiān)控中心10秒內(nèi)響應(yīng)，記錄事件時(shí)間、地點(diǎn)、性質(zhì)及現(xiàn)場(chǎng)情況。研判環(huán)節(jié)由值班經(jīng)理牽頭，根據(jù)預(yù)案分級(jí)啟動(dòng)響應(yīng)，30分鐘內(nèi)成立現(xiàn)場(chǎng)指揮部。響應(yīng)等級(jí)對(duì)應(yīng)不同資源調(diào)配：黃色預(yù)警調(diào)集安保人員加強(qiáng)巡邏，橙色預(yù)警啟動(dòng)備用發(fā)電機(jī)，紅色預(yù)警聯(lián)動(dòng)社區(qū)醫(yī)療站。處置環(huán)節(jié)遵循“先救人、后救物”原則，火災(zāi)事故優(yōu)先保障消防通道暢通，電梯困人事件需同步安撫被困人員情緒并聯(lián)系維保單位。

（四）應(yīng)急物資保障

按“分類存放、定期更新、專人管理”原則儲(chǔ)備應(yīng)急物資。消防物資包括滅火器、消防水帶、逃生面罩等，按每500平方米4具滅火器標(biāo)準(zhǔn)配置，每月檢查壓力值。防汛物資儲(chǔ)備沙袋、抽水泵、雨具等，地下車庫(kù)入口處存放不少于200個(gè)沙袋。醫(yī)療急救箱配備創(chuàng)可貼、消毒用品、繃帶等基礎(chǔ)用品，每季度更換過(guò)期藥品。應(yīng)急物資存放點(diǎn)設(shè)置明顯標(biāo)識(shí)，鑰匙由安保隊(duì)長(zhǎng)和工程主管雙人保管，每月開展物資盤點(diǎn)并記錄消耗情況。

（五）應(yīng)急恢復(fù)機(jī)制

事故處置結(jié)束后立即啟動(dòng)恢復(fù)程序，24小時(shí)內(nèi)完成現(xiàn)場(chǎng)清理和安全評(píng)估。工程組對(duì)受損設(shè)施進(jìn)行初步修復(fù)，48小時(shí)內(nèi)恢復(fù)基礎(chǔ)服務(wù)（如供水供電）?？头M逐戶回訪受影響業(yè)主，登記財(cái)產(chǎn)損失情況并協(xié)助理賠。保潔組對(duì)污染區(qū)域進(jìn)行專業(yè)消殺，特別是火災(zāi)后的煙塵處理。建立“恢復(fù)-評(píng)估-改進(jìn)”閉環(huán)，每次應(yīng)急事件后15日內(nèi)提交復(fù)盤報(bào)告，重點(diǎn)分析預(yù)警及時(shí)性、處置有效性及物資充足度，并將改進(jìn)措施納入下年度預(yù)案修訂。

（六）培訓(xùn)演練管理

實(shí)施分層分類培訓(xùn)體系，管理層每季度參加應(yīng)急指揮培訓(xùn)，安保人員每月開展技能實(shí)操，全體業(yè)主每年至少參與一次疏散演練。培訓(xùn)內(nèi)容涵蓋消防器材使用、急救知識(shí)、心理疏導(dǎo)等，新員工入職需完成8學(xué)時(shí)應(yīng)急培訓(xùn)。演練采用“雙盲模式”，不提前通知演練時(shí)間和場(chǎng)景，例如模擬夜間消防報(bào)警測(cè)試響應(yīng)速度。演練后由第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行效果評(píng)估，重點(diǎn)考核人員到位時(shí)間、裝備操作熟練度及疏散秩序，評(píng)估結(jié)果與安保人員績(jī)效考核掛鉤。

（七）聯(lián)動(dòng)協(xié)作機(jī)制

建立與政府部門的常態(tài)化聯(lián)動(dòng)機(jī)制，與屬地派出所簽訂治安聯(lián)防協(xié)議，明確10分鐘內(nèi)到場(chǎng)處置流程。與消防中隊(duì)建立“微型消防站”協(xié)作關(guān)系，每月開展聯(lián)訓(xùn)聯(lián)演。社區(qū)醫(yī)院簽訂應(yīng)急醫(yī)療支援協(xié)議，配備AED設(shè)備并培訓(xùn)操作人員。與相鄰物業(yè)企業(yè)建立區(qū)域應(yīng)急聯(lián)盟，共享救援設(shè)備（如大型抽水泵）和應(yīng)急通道。聯(lián)動(dòng)信息錄入物業(yè)管理系統(tǒng)，實(shí)時(shí)更新聯(lián)系人名單及聯(lián)系方式，確保緊急情況下快速響應(yīng)。

五、監(jiān)督考核與責(zé)任追究

（一）政府監(jiān)管機(jī)制

1.日常監(jiān)督

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門每季度對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展安全巡查，重點(diǎn)檢查消防設(shè)施完好率、監(jiān)控覆蓋范圍、應(yīng)急預(yù)案?jìng)浒盖闆r。巡查采用“雙隨機(jī)一公開”模式，隨機(jī)抽取企業(yè)、隨機(jī)選派檢查人員，結(jié)果向社會(huì)公示。消防部門每月抽查物業(yè)管理區(qū)域的消防通道暢通情況，對(duì)占用消防通道的車輛依法拖移并處罰。公安派出所每半年對(duì)安保人員資質(zhì)進(jìn)行核查，確保無(wú)犯罪記錄及持證上崗。

2.專項(xiàng)督查

針對(duì)老舊小區(qū)、高層建筑、商業(yè)綜合體等重點(diǎn)區(qū)域，每年組織兩次跨部門聯(lián)合督查。住建、消防、公安、城管等部門組成聯(lián)合檢查組，重點(diǎn)排查電動(dòng)自行車違規(guī)充電、外墻脫落、電梯維保超期等隱患。督查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題形成《整改通知書》，明確整改時(shí)限和責(zé)任人，逾期未整改的納入企業(yè)信用黑名單。

3.信息化監(jiān)管

推廣使用“智慧物業(yè)”監(jiān)管平臺(tái)，實(shí)時(shí)采集物業(yè)管理區(qū)域的安全數(shù)據(jù)。平臺(tái)自動(dòng)分析消防設(shè)施故障率、應(yīng)急響應(yīng)時(shí)長(zhǎng)等指標(biāo)，對(duì)異常數(shù)據(jù)自動(dòng)預(yù)警。業(yè)主可通過(guò)平臺(tái)上傳安全隱患照片，監(jiān)管部門在24小時(shí)內(nèi)核查處理。平臺(tái)記錄企業(yè)安全培訓(xùn)、演練次數(shù)等數(shù)據(jù)，作為年度考核依據(jù)。

（二）企業(yè)內(nèi)部考核

1.崗位責(zé)任制

物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立“網(wǎng)格化”安全責(zé)任體系，將管理區(qū)域劃分為若干責(zé)任片區(qū)，每片區(qū)配備1名安全主管。明確各崗位安全職責(zé)：安保人員負(fù)責(zé)門禁管理、巡邏防控；工程人員負(fù)責(zé)設(shè)施設(shè)備維護(hù)；客服人員負(fù)責(zé)安全宣傳與投訴處理。簽訂《安全責(zé)任書》，將安全指標(biāo)與績(jī)效工資掛鉤，發(fā)生安全責(zé)任事故的崗位人員取消年度評(píng)優(yōu)資格。

2.量化考核標(biāo)準(zhǔn)

制定《安全管理績(jī)效考核細(xì)則》，設(shè)置12項(xiàng)核心指標(biāo)：消防設(shè)施完好率≥98%、監(jiān)控?zé)o死角覆蓋率100%、應(yīng)急演練參與率100%、安全隱患整改率100%等。采用百分制評(píng)分，60分以下為不合格，扣罰當(dāng)月績(jī)效的20%；連續(xù)兩次不合格的調(diào)離安全崗位?？己私Y(jié)果每月公示，員工可提出申訴。

3.風(fēng)險(xiǎn)防控評(píng)估

每季度開展安全風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，采用LEC法（L為事故可能性、E為人員暴露頻率、C為后果嚴(yán)重性）對(duì)高空作業(yè)、有限空間作業(yè)等危險(xiǎn)源進(jìn)行量化分析。評(píng)估結(jié)果形成《風(fēng)險(xiǎn)防控清單》，針對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)作業(yè)制定專項(xiàng)管控措施。對(duì)評(píng)估中發(fā)現(xiàn)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，由總經(jīng)理牽頭召開專題會(huì)議制定整改方案。

（三）業(yè)主監(jiān)督渠道

1.日常監(jiān)督參與

業(yè)主可通過(guò)“隨手拍”功能在業(yè)主群上傳安全隱患照片，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需在30分鐘內(nèi)響應(yīng)。每月15日設(shè)立“業(yè)主開放日”，邀請(qǐng)業(yè)主參觀監(jiān)控中心、消防泵房等設(shè)施，提出改進(jìn)建議。每季度召開安全工作座談會(huì)，業(yè)主代表可現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)問(wèn)安全管理問(wèn)題，企業(yè)負(fù)責(zé)人需當(dāng)面解答。

2.專項(xiàng)監(jiān)督行動(dòng)

業(yè)主委員會(huì)每半年組織一次安全專項(xiàng)檢查，重點(diǎn)核查消防器材有效期、電梯維保記錄、應(yīng)急物資儲(chǔ)備情況。檢查結(jié)果在樓棟公示欄張貼，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)限期整改。業(yè)主可委托第三方機(jī)構(gòu)開展安全評(píng)估，評(píng)估費(fèi)用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。

3.投訴處理機(jī)制

設(shè)立24小時(shí)安全投訴熱線，業(yè)主投訴需在2個(gè)工作日內(nèi)反饋處理進(jìn)度，5個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)。對(duì)涉及人身安全的緊急投訴（如電梯故障、燃?xì)庑孤?，需立即啟?dòng)應(yīng)急處置程序，同步向業(yè)主通報(bào)進(jìn)展。投訴處理結(jié)果納入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用評(píng)價(jià)，多次被投訴的業(yè)主可申請(qǐng)召開業(yè)主大會(huì)解聘企業(yè)。

（四）責(zé)任追究制度

1.事故分級(jí)追責(zé)

根據(jù)事故造成的人員傷亡和財(cái)產(chǎn)損失，將安全責(zé)任事故分為四級(jí)：一般事故（直接經(jīng)濟(jì)損失1萬(wàn)元以下）、較大事故（1萬(wàn)-5萬(wàn)元）、重大事故（5萬(wàn)-50萬(wàn)元）、特別重大事故（50萬(wàn)元以上）。一般事故由企業(yè)內(nèi)部追責(zé)，較大事故由行業(yè)主管部門介入調(diào)查，重大事故及以上需提請(qǐng)司法機(jī)關(guān)處理。

2.追責(zé)情形認(rèn)定

有下列情形之一的，從嚴(yán)追究責(zé)任：未落實(shí)安全巡查制度導(dǎo)致隱患未發(fā)現(xiàn)；未配備足額安保人員或培訓(xùn)不到位；消防設(shè)施故障未及時(shí)修復(fù)；應(yīng)急物資過(guò)期失效；接到業(yè)主投訴后未及時(shí)處置；瞞報(bào)、謊報(bào)安全事故等。對(duì)直接責(zé)任人給予降薪、調(diào)崗直至解除勞動(dòng)合同，對(duì)管理責(zé)任人給予通報(bào)批評(píng)、扣罰年度獎(jiǎng)金。

3.責(zé)任追究程序

發(fā)生安全責(zé)任事故后，企業(yè)需在1小時(shí)內(nèi)啟動(dòng)內(nèi)部調(diào)查，3日內(nèi)提交《事故調(diào)查報(bào)告》。報(bào)告需包含事故經(jīng)過(guò)、原因分析、責(zé)任認(rèn)定及整改措施。住建部門對(duì)調(diào)查報(bào)告進(jìn)行審核，對(duì)認(rèn)定不實(shí)的責(zé)令重新調(diào)查。涉事人員可在收到追責(zé)決定書3個(gè)工作日內(nèi)提出書面申訴，企業(yè)需在5個(gè)工作日內(nèi)復(fù)核答復(fù)。

（五）信用評(píng)價(jià)體系

1.信用檔案建設(shè)

為每家物業(yè)服務(wù)企業(yè)建立安全信用檔案，記錄日常監(jiān)管、考核結(jié)果、事故追責(zé)等信息。檔案數(shù)據(jù)來(lái)源于政府檢查、業(yè)主投訴、企業(yè)自評(píng)等渠道，實(shí)時(shí)更新并公示。信用等級(jí)分為A（優(yōu)秀）、B（良好）、C（合格）、D（不合格）四級(jí)，D級(jí)企業(yè)列入重點(diǎn)監(jiān)管名單。

2.信用等級(jí)應(yīng)用

A級(jí)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)招標(biāo)中給予加分，優(yōu)先承接政府購(gòu)買服務(wù)項(xiàng)目；B級(jí)企業(yè)可正常參與招投標(biāo)；C級(jí)企業(yè)需提交《信用整改報(bào)告》；D級(jí)企業(yè)暫停承接新項(xiàng)目6個(gè)月。業(yè)主委員會(huì)可根據(jù)企業(yè)信用等級(jí)調(diào)整物業(yè)服務(wù)費(fèi)，A級(jí)企業(yè)可申請(qǐng)上浮不超過(guò)5%的費(fèi)用。

3.信用修復(fù)機(jī)制

企業(yè)完成整改后可申請(qǐng)信用修復(fù)，需提交整改證明材料及第三方評(píng)估報(bào)告。對(duì)主動(dòng)整改且未再發(fā)生事故的企業(yè)，修復(fù)后信用等級(jí)提升一級(jí)；對(duì)整改不力的企業(yè)，信用等級(jí)維持不變。信用記錄保存期限為5年，5年內(nèi)未再發(fā)生安全責(zé)任事故的，記錄自動(dòng)消除。

（六）持續(xù)改進(jìn)機(jī)制

1.問(wèn)題整改閉環(huán)

對(duì)監(jiān)管檢查、業(yè)主投訴中發(fā)現(xiàn)的安全隱患，實(shí)行“登記-整改-驗(yàn)收-銷號(hào)”閉環(huán)管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)需在整改完成后3日內(nèi)申請(qǐng)驗(yàn)收，由業(yè)主委員會(huì)或第三方機(jī)構(gòu)現(xiàn)場(chǎng)核查。驗(yàn)收不合格的重新制定整改方案，驗(yàn)收合格的錄入管理系統(tǒng)并公示整改結(jié)果。

2.安全管理創(chuàng)新

鼓勵(lì)企業(yè)引入新技術(shù)提升安全管理水平，如安裝AI攝像頭自動(dòng)識(shí)別消防通道占用、應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)監(jiān)測(cè)電氣線路溫度、使用智能巡檢機(jī)器人替代人工巡查。對(duì)安全管理創(chuàng)新成果給予表彰，并在行業(yè)推廣優(yōu)秀經(jīng)驗(yàn)。

3.行業(yè)自律建設(shè)

物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)制定《安全管理自律公約》，組織企業(yè)互查互評(píng)，開展“安全管理示范項(xiàng)目”評(píng)選。建立行業(yè)黑名單制度，對(duì)嚴(yán)重違規(guī)的企業(yè)實(shí)施行業(yè)聯(lián)合懲