物業(yè)水電設(shè)備維護(hù)管理手冊一、水電設(shè)備管理概述（一）設(shè)備范疇與管理目標(biāo)物業(yè)水電設(shè)備涵蓋供水系統(tǒng)（生活水泵、消防水泵、二次供水水箱、給排水管網(wǎng)）、供電系統(tǒng)（變配電設(shè)備、高低壓線路、配電箱、應(yīng)急發(fā)電設(shè)備、公共區(qū)域照明）、附屬系統(tǒng)（污水提升泵、雨水管網(wǎng)、暖通空調(diào)水電模塊）等。管理目標(biāo)為：保障設(shè)備穩(wěn)定運(yùn)行，降低故障發(fā)生率，延長設(shè)備壽命，實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗，滿足業(yè)主生活與安全需求。二、維護(hù)管理體系構(gòu)建（一）組織架構(gòu)與職責(zé)分工1.組織架構(gòu)：設(shè)工程管理部，配置工程經(jīng)理、水電主管、維修技工、巡檢專員。2.職責(zé)劃分：工程經(jīng)理：統(tǒng)籌設(shè)備管理規(guī)劃，審核維保方案，協(xié)調(diào)外部資源（如供電/供水部門）。水電主管：制定月度維護(hù)計(jì)劃，監(jiān)督巡檢與維修質(zhì)量，組織應(yīng)急搶修。維修技工：執(zhí)行設(shè)備維修、保養(yǎng)作業(yè)，記錄操作過程。巡檢專員：每日/周/月按計(jì)劃巡檢，填報(bào)《設(shè)備狀態(tài)表》，發(fā)現(xiàn)隱患立即上報(bào)。（二）核心管理制度1.巡檢制度頻次要求：供水設(shè)備（每日）、供電設(shè)備（每周）、照明/給排水（每月）。巡檢要點(diǎn)：供水：水泵振動(dòng)/噪音、壓力表數(shù)值、水箱水位、管道滲漏；供電：變壓器油溫/油位、配電柜指示燈、電纜接頭溫度、絕緣電阻；照明：燈具亮度、線路老化、應(yīng)急燈功能；給排水：污水泵運(yùn)行、雨水管網(wǎng)通暢、格柵雜物清理。2.維保制度定期保養(yǎng)：水泵：季度清潔外殼、潤滑軸承、緊固接線；年度解體檢查葉輪、更換密封件。變壓器：年度油樣檢測、除塵、緊固母線排；每3年防雷接地檢測。水箱：每半年清洗消毒（委托專業(yè)機(jī)構(gòu)），檢測水質(zhì)達(dá)標(biāo)。保養(yǎng)記錄：填寫《設(shè)備維保單》，記錄耗材更換、調(diào)試參數(shù)，明確“下次保養(yǎng)時(shí)間”。3.報(bào)修與響應(yīng)制度業(yè)主報(bào)修：開通線上（公眾號(hào)/APP）、線下（前臺(tái)/報(bào)修箱）渠道，接單后30分鐘內(nèi)派工，維修完成24小時(shí)內(nèi)回訪。內(nèi)部報(bào)修：巡檢發(fā)現(xiàn)隱患，立即填報(bào)《故障報(bào)修單》，按“緊急（2小時(shí)內(nèi)修）、一般（8小時(shí)內(nèi)修）”分級(jí)處置。4.能耗管理制度每月抄錄水電表，分析能耗趨勢（同比/環(huán)比），排查“跑冒滴漏”或“空載耗電”（如公共區(qū)域長明燈）。節(jié)能措施：更換LED燈具、優(yōu)化水泵運(yùn)行時(shí)段（錯(cuò)峰供水）、加裝變頻裝置。三、分系統(tǒng)維護(hù)流程（一）供水系統(tǒng)維護(hù)1.日常巡檢（每日）記錄水泵電流、壓力、流量，檢查泵體振動(dòng)/噪音（異常時(shí)停機(jī)排查）；觀察水箱水位（低水位時(shí)啟動(dòng)補(bǔ)水，高水位時(shí)關(guān)停），檢查溢流管/排污管通暢。2.定期維保（季度/年度）季度：清潔水泵外殼，檢查軸承潤滑脂（不足時(shí)補(bǔ)充），緊固接線端子；年度：泵體解體，清理葉輪水垢，更換機(jī)械密封；水箱清洗后檢測余氯、濁度（符合《生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)》）。3.故障處置停水：先查電源（是否跳閘）、閥門（是否誤關(guān)），再排查水泵故障（如電機(jī)燒毀則切換備泵，同步搶修）；通知業(yè)主時(shí)說明“預(yù)計(jì)恢復(fù)時(shí)間+儲(chǔ)水建議”。漏水：關(guān)閉就近閥門，定位漏點(diǎn)（紅外測溫儀輔助），維修后試壓（壓力≥工作壓力1.5倍，保壓30分鐘無滲漏）。（二）供電系統(tǒng)維護(hù)1.日常巡檢（每周）檢查變壓器油溫（≤85℃）、油位（±20%范圍內(nèi)），配電柜指示燈（故障燈熄滅）；用紅外測溫儀檢測電纜接頭（溫度≤環(huán)境+30℃），每月測低壓線路絕緣電阻（≥0.5MΩ）。2.定期維保（月度/年度）月度：清潔設(shè)備灰塵（斷電后用干燥壓縮空氣），緊固接線（力矩扳手操作），檢查觸頭溫升；年度：變壓器油色譜分析（檢測絕緣老化），斷路器機(jī)械特性測試（分合閘時(shí)間、彈跳值），更新防雷模塊。3.故障處置停電：先查進(jìn)線電源（聯(lián)系供電局確認(rèn)是否計(jì)劃停電），再排查配電設(shè)備（如短路則隔離故障點(diǎn)，試送非故障回路）；啟動(dòng)發(fā)電機(jī)（限電梯、消防等重要負(fù)荷），同步通知業(yè)主“故障原因+恢復(fù)進(jìn)度”。跳閘：斷開負(fù)載，測絕緣電阻（排除短路），試送電后觀察30分鐘，記錄故障電流/時(shí)間（便于追溯原因）。（三）照明與給排水系統(tǒng)維護(hù)1.照明系統(tǒng)巡檢：每周檢查公共區(qū)域燈具（走廊、車庫），更換頻閃/熄滅燈具；每月測試應(yīng)急燈（斷電后續(xù)航≥90分鐘）。節(jié)能：樓梯間更換感應(yīng)燈（延時(shí)30秒），地下車庫采用光感+時(shí)控開關(guān)。2.給排水系統(tǒng)巡檢：每日檢查污水泵（聽運(yùn)行聲音、看液位控制器），每周清理格柵（防雜物堵塞）；雨季前疏通雨水管網(wǎng)（用高壓水槍+機(jī)器人檢測）。維保：每季度對污水泵做“無水試運(yùn)行”（檢查軸承、葉輪），每年清理集水坑淤泥。四、應(yīng)急處理機(jī)制（一）應(yīng)急預(yù)案分類故障類型響應(yīng)等級(jí)處置要點(diǎn)------------------------------大面積停水（≥50戶）一級(jí)啟動(dòng)備用水泵，聯(lián)系供水公司；30分鐘內(nèi)發(fā)布《停水通知》（含儲(chǔ)水建議、搶修進(jìn)度）。大面積停電（≥30分鐘）一級(jí)啟動(dòng)發(fā)電機(jī)（限電梯、消防），排查故障；同步聯(lián)系供電局，每小時(shí)更新業(yè)主公告。設(shè)備起火（如變壓器）一級(jí)斷電→用干粉滅火器滅火→撥打119→隔離火場，疏散周邊人員。局部漏水/跳閘二級(jí)2小時(shí)內(nèi)定位維修，通知受影響業(yè)主。（二）應(yīng)急響應(yīng)流程1.接報(bào)：業(yè)主/巡檢員發(fā)現(xiàn)故障，立即上報(bào)水電主管（電話+現(xiàn)場照片）。2.評估：主管10分鐘內(nèi)判斷故障等級(jí)，啟動(dòng)對應(yīng)預(yù)案。3.處置：搶修小組（≥2人，帶齊工具/備件）到位，采取臨時(shí)措施（如臨時(shí)供水、發(fā)電）。4.恢復(fù)：修復(fù)后試運(yùn)行（供水需測壓/水質(zhì)，供電需帶載測試），確認(rèn)正常后通知業(yè)主。5.復(fù)盤：24小時(shí)內(nèi)召開“故障分析會(huì)”，優(yōu)化預(yù)案（如補(bǔ)充備件、調(diào)整巡檢項(xiàng)）。五、設(shè)備檔案與資料管理（一）臺(tái)賬建設(shè)建立《設(shè)備臺(tái)賬》，記錄設(shè)備名稱、型號(hào)、廠家、安裝時(shí)間、參數(shù)（如水泵流量、變壓器容量）、責(zé)任人。繪制《水電系統(tǒng)分布圖》（含管道走向、閥門位置、配電回路），張貼于值班室。（二）記錄管理巡檢記錄：每日填報(bào)《設(shè)備狀態(tài)表》，異常項(xiàng)用紅筆標(biāo)注，由主管簽字確認(rèn)。維保/維修記錄：《維保單》《維修工單》需記錄“故障現(xiàn)象→處理措施→耗材型號(hào)→下次保養(yǎng)時(shí)間”，歸檔至設(shè)備檔案。（三）資料存檔紙質(zhì)檔案：設(shè)備說明書、合格證、驗(yàn)收報(bào)告、圖紙（加蓋“受控文件”章），存于專柜，借閱需登記。電子檔案：掃描圖紙、記錄，備份至云端（如百度網(wǎng)盤/企業(yè)OA），每月更新。六、人員管理與技能提升（一）崗位資質(zhì)要求電工：持《低壓電工證》，每年復(fù)審；水泵工需熟悉給排水流程，能獨(dú)立操作PLC控制系統(tǒng)。新員工：崗前培訓(xùn)（制度+設(shè)備認(rèn)知），考核通過后上崗。（二）培訓(xùn)體系季度技能培訓(xùn)：邀請廠家技術(shù)人員講解“水泵變頻調(diào)試”“配電柜故障排查”，實(shí)操考核（如更換接觸器、檢測絕緣電阻）。安全培訓(xùn)：每半年開展“觸電急救”“消防演練”，培訓(xùn)后考核（80分合格）。外部學(xué)習(xí)：每年選派2名骨干參加“物業(yè)設(shè)備管理研討會(huì)”，學(xué)習(xí)新能源（如光伏儲(chǔ)能）在物業(yè)的應(yīng)用。（三）考核與激勵(lì)技能考核：理論（占40%）+實(shí)操（占60%），成績與績效掛鉤（如維修及時(shí)率≥98%，績效加5分）。評優(yōu)機(jī)制：年度“優(yōu)秀維修工”獎(jiǎng)勵(lì)（帶薪培訓(xùn)+榮譽(yù)證書），優(yōu)先晉升。結(jié)語本手冊為物業(yè)水電設(shè)備維護(hù)的核