物業(yè)管理合同模板及執(zhí)行指南一、引言物業(yè)管理合同是業(yè)主（或業(yè)主委員會(huì)）與物業(yè)服務(wù)企業(yè)確立權(quán)利義務(wù)關(guān)系的核心文件，既保障物業(yè)服務(wù)規(guī)范化開展，也為業(yè)主權(quán)益維護(hù)提供依據(jù)。一份嚴(yán)謹(jǐn)?shù)暮贤c科學(xué)的執(zhí)行機(jī)制，是構(gòu)建和諧社區(qū)治理生態(tài)的基礎(chǔ)。二、物業(yè)管理合同核心要素解析（一）合同主體需明確甲方（業(yè)主/業(yè)主委員會(huì)）與乙方（物業(yè)服務(wù)企業(yè)）的基本信息：甲方應(yīng)注明業(yè)主委員會(huì)備案情況（如適用）或業(yè)主代表授權(quán)范圍；乙方需提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照、物業(yè)服務(wù)資質(zhì)等級(jí)等合法經(jīng)營(yíng)證明，確保主體資格合規(guī)。（二）服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.基礎(chǔ)服務(wù)范疇：涵蓋公共區(qū)域保潔（樓道、園區(qū)道路）、秩序維護(hù)（門禁管理、巡邏頻次）、設(shè)施設(shè)備維護(hù)（電梯、消防系統(tǒng)、給排水管網(wǎng)等）、綠化養(yǎng)護(hù)（草坪修剪、綠植補(bǔ)種）等。2.服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)量化：避免“及時(shí)維修”“保持整潔”等模糊表述，應(yīng)明確可驗(yàn)證指標(biāo)，例如“電梯故障報(bào)修后30分鐘內(nèi)響應(yīng)，24小時(shí)內(nèi)出具維修方案”“園區(qū)垃圾每日清運(yùn)2次，樓道每周清掃3次”。（三）服務(wù)費(fèi)用及支付1.費(fèi)用構(gòu)成：區(qū)分物業(yè)服務(wù)費(fèi)（含人員工資、耗材成本等）、專項(xiàng)維修資金（用于共用設(shè)施大修）、代收代繳費(fèi)用（水電費(fèi)、供暖費(fèi)等），明確各自計(jì)費(fèi)方式（包干制/酬金制）。2.支付與調(diào)整：約定繳費(fèi)周期（月/季/年）、支付節(jié)點(diǎn)，同時(shí)設(shè)置費(fèi)用調(diào)整機(jī)制（如因物價(jià)指數(shù)變動(dòng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)升級(jí)可協(xié)商調(diào)價(jià)，需經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過）。（四）合同期限明確合同生效日與終止日，可約定前期物業(yè)服務(wù)合同（自物業(yè)交付至業(yè)主大會(huì)選聘新物業(yè)止）或常規(guī)物業(yè)服務(wù)合同（通常3-5年，期滿前3個(gè)月啟動(dòng)續(xù)約或選聘程序）。（五）雙方權(quán)利義務(wù)甲方（業(yè)主方）：有權(quán)監(jiān)督服務(wù)質(zhì)量、查閱財(cái)務(wù)收支（酬金制下），義務(wù)為按時(shí)繳費(fèi)、配合物業(yè)開展應(yīng)急維修等。乙方（物業(yè)方）：有權(quán)依約收取費(fèi)用、制止業(yè)主違規(guī)行為（如違建），義務(wù)為公示服務(wù)計(jì)劃、建立應(yīng)急處理預(yù)案（如防汛、消防演練）。（六）違約責(zé)任1.物業(yè)方違約：如服務(wù)未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按“單次違約扣減服務(wù)費(fèi)X%”或“限期整改+賠償損失”約定追責(zé)；嚴(yán)重違約（如擅自挪用維修資金）可觸發(fā)合同解除。2.業(yè)主方違約：逾期繳費(fèi)應(yīng)支付違約金（如每日按欠費(fèi)額的X‰計(jì)算），惡意阻撓物業(yè)履職需承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。（七）爭(zhēng)議解決優(yōu)先約定協(xié)商或人民調(diào)解（如社區(qū)調(diào)解委員會(huì)介入），若無法解決，可選擇仲裁（需明確仲裁機(jī)構(gòu)）或訴訟（約定管轄法院）。三、物業(yè)管理合同模板示例（注：以下為簡(jiǎn)化模板，實(shí)際使用需結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)與地方法規(guī)調(diào)整）物業(yè)管理服務(wù)合同合同編號(hào)：XXX-202X-WY甲方：__________（業(yè)主委員會(huì)/業(yè)主代表）地址：__________聯(lián)系人：__________乙方：__________物業(yè)服務(wù)有限公司統(tǒng)一社會(huì)信用代碼：__________資質(zhì)等級(jí)：__________地址：__________聯(lián)系人：__________鑒于條款甲方委托乙方對(duì)__________（小區(qū)名稱）提供物業(yè)管理服務(wù)，乙方具備相應(yīng)服務(wù)能力，雙方遵循平等自愿原則訂立本合同。第一條服務(wù)內(nèi)容與標(biāo)準(zhǔn)1.公共區(qū)域管理：保潔：園區(qū)道路、廣場(chǎng)每日清掃1次，樓道每周清掃3次，垃圾日產(chǎn)日清；秩序維護(hù)：實(shí)行24小時(shí)門崗值守，園區(qū)每2小時(shí)巡邏1次，監(jiān)控系統(tǒng)全天運(yùn)行；設(shè)施維護(hù)：電梯每月維保2次，消防設(shè)施每季度檢查1次，公共照明故障48小時(shí)內(nèi)修復(fù)。2.專項(xiàng)服務(wù)：（如綠化養(yǎng)護(hù)、停車管理等，按需補(bǔ)充）第二條服務(wù)費(fèi)用1.物業(yè)服務(wù)費(fèi)：住宅按建筑面積每月____元/㎡，商業(yè)按____元/㎡，業(yè)主應(yīng)于每月5日前繳納；2.專項(xiàng)維修資金：按政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)從物業(yè)費(fèi)中計(jì)提，專款專用，每季度公示使用明細(xì)；3.代收費(fèi)用：水電費(fèi)按市政標(biāo)準(zhǔn)代收，手續(xù)費(fèi)率不超過____%。第三條合同期限本合同自____年____月____日起至____年____月____日止。期滿前3個(gè)月，雙方協(xié)商續(xù)約或啟動(dòng)選聘程序。第四條雙方權(quán)利義務(wù)（結(jié)合前文核心要素，細(xì)化甲方“監(jiān)督服務(wù)、配合應(yīng)急維修”，乙方“公示服務(wù)計(jì)劃、建立投訴處理機(jī)制（24小時(shí)內(nèi)響應(yīng)業(yè)主投訴）”等內(nèi)容）第五條違約責(zé)任1.乙方服務(wù)未達(dá)本合同第一條標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)甲方書面催告3次仍未整改的，甲方有權(quán)扣減當(dāng)月服務(wù)費(fèi)的____%；2.業(yè)主逾期繳費(fèi)超過30日，乙方可按欠費(fèi)額每日____‰收取違約金，同時(shí)保留依法追繳的權(quán)利。第六條爭(zhēng)議解決本合同履行中發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可向物業(yè)所在地人民法院提起訴訟。第七條其他條款1.本合同未盡事宜，可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力；2.本合同一式____份，甲乙雙方各執(zhí)____份，報(bào)物業(yè)主管部門備案____份。甲方（蓋章）：__________乙方（蓋章）：__________代表人簽字：__________代表人簽字：__________簽訂日期：____年____月____日四、合同執(zhí)行指南：從簽訂到履約的全流程管理（一）簽訂階段：嚴(yán)謹(jǐn)磋商，筑牢基礎(chǔ)1.前期調(diào)研：甲方應(yīng)考察乙方的服務(wù)案例（同類小區(qū)管理效果）、資質(zhì)證書、員工配置（如持證上崗率），可通過業(yè)主問卷調(diào)查明確服務(wù)需求（如增設(shè)快遞柜、優(yōu)化門禁系統(tǒng)）。2.條款磋商重點(diǎn)：服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：要求乙方提供《服務(wù)方案》，明確各崗位作業(yè)流程（如保潔員每日工作清單）；費(fèi)用調(diào)整：約定“CPI漲幅超過____%時(shí)，雙方協(xié)商調(diào)價(jià)”，避免單方漲價(jià)；退出機(jī)制：明確合同終止時(shí)乙方的移交義務(wù)（如物業(yè)檔案、公共收益賬目、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行記錄）。3.合同備案：簽訂后15日內(nèi)，甲方應(yīng)將合同報(bào)送當(dāng)?shù)刈〗ú块T或街道辦備案，確保合規(guī)性。（二）履行階段：動(dòng)態(tài)監(jiān)督，協(xié)同履約1.甲方（業(yè)主方）監(jiān)督：建立“服務(wù)質(zhì)量監(jiān)督小組”，每月抽查保潔、安保記錄，每季度開展業(yè)主滿意度調(diào)查（滿意率低于____%時(shí)啟動(dòng)整改約談）；要求乙方按月公示財(cái)務(wù)報(bào)表（酬金制下）、維修資金使用明細(xì)，確保資金透明。2.乙方（物業(yè)方）履約：制定《月度服務(wù)計(jì)劃》并向業(yè)主公示，明確重點(diǎn)工作（如季度消防演練、春季綠化補(bǔ)種）；建立“業(yè)主溝通群”“投訴專線”，對(duì)業(yè)主反饋的問題（如管道堵塞、噪音擾民）實(shí)行“接單-處置-反饋”閉環(huán)管理。3.費(fèi)用管理：乙方應(yīng)在繳費(fèi)期前5日推送繳費(fèi)提醒（短信/APP通知），對(duì)老年業(yè)主提供上門收費(fèi)服務(wù)；甲方可設(shè)置“繳費(fèi)獎(jiǎng)勵(lì)”（如按時(shí)繳費(fèi)享物業(yè)費(fèi)95折），提升繳費(fèi)率。（三）爭(zhēng)議解決階段：多元化解，降低損耗1.協(xié)商與調(diào)解：爭(zhēng)議發(fā)生后，優(yōu)先由雙方項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（甲方業(yè)委會(huì)主任、乙方項(xiàng)目經(jīng)理）溝通，或邀請(qǐng)社區(qū)居委會(huì)、物業(yè)協(xié)會(huì)介入調(diào)解（調(diào)解協(xié)議可申請(qǐng)司法確認(rèn)）。2.仲裁/訴訟：若調(diào)解無果，依合同約定選擇仲裁（需雙方認(rèn)可仲裁規(guī)則）或訴訟。訴訟中，甲方應(yīng)留存服務(wù)不達(dá)標(biāo)的證據(jù)（如照片、視頻、維修記錄），乙方需舉證已履行義務(wù)（如巡邏簽到表、維保合同）。五、風(fēng)險(xiǎn)防范與優(yōu)化建議（一）條款優(yōu)化：避免模糊表述將“及時(shí)維修”改為“接到報(bào)修后，一般故障24小時(shí)內(nèi)修復(fù)，重大故障48小時(shí)內(nèi)出具維修方案并公示進(jìn)展”；將“保持園區(qū)整潔”改為“垃圾滯留不超過2小時(shí)，樓道雜物每月清理1次”。（二）動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制合同中約定“每2年對(duì)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)物價(jià)、人工成本變化及業(yè)主需求調(diào)整，調(diào)整方案經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過后生效”。（三）履約監(jiān)督升級(jí)引入“智慧物業(yè)”系統(tǒng)，通過APP實(shí)時(shí)查看保潔員打卡記錄、設(shè)施巡檢軌跡，業(yè)主可在線評(píng)價(jià)服務(wù)質(zhì)量，數(shù)據(jù)作為履約考核依據(jù)。（四）退出機(jī)制完善明確合同終止時(shí)乙方的移交清單（含物業(yè)檔案、公共設(shè)施圖紙、預(yù)收物業(yè)費(fèi)明細(xì)