租出房屋簽承攬合同在房屋租賃市場(chǎng)中，部分出租人試圖通過簽訂承攬合同的方式規(guī)避租賃關(guān)系中的法律義務(wù)，這種做法看似創(chuàng)新，實(shí)則潛藏著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)《民法典》規(guī)定，租賃合同與承攬合同在法律性質(zhì)上存在本質(zhì)區(qū)別，前者以轉(zhuǎn)移房屋使用權(quán)為核心，后者則以完成特定工作成果為目的。當(dāng)出租人將房屋交付他人使用卻簽訂承攬合同時(shí)，合同性質(zhì)的錯(cuò)位可能導(dǎo)致權(quán)利義務(wù)配置失衡，進(jìn)而引發(fā)一系列法律糾紛。一、法律風(fēng)險(xiǎn)：從合同性質(zhì)錯(cuò)位到責(zé)任承擔(dān)失衡房屋租賃簽訂承攬合同的法律風(fēng)險(xiǎn)首先體現(xiàn)在合同效力的不確定性上。司法實(shí)踐中，法院認(rèn)定合同性質(zhì)時(shí)并非僅依據(jù)合同名稱，而是以雙方權(quán)利義務(wù)的實(shí)際內(nèi)容為判斷標(biāo)準(zhǔn)。若合同條款中約定“承租人按月支付費(fèi)用”“房屋用途為居住”“出租人負(fù)責(zé)房屋維修”等內(nèi)容，即便合同標(biāo)題標(biāo)注為“承攬合同”，仍可能被認(rèn)定為租賃合同。這種情況下，合同中關(guān)于“承攬人自負(fù)盈虧”“工作成果驗(yàn)收”等條款將因與實(shí)際法律關(guān)系沖突而無效，出租人試圖通過合同名稱規(guī)避租賃法規(guī)的目的將無法實(shí)現(xiàn)。更為嚴(yán)重的是，合同性質(zhì)的錯(cuò)誤認(rèn)定可能導(dǎo)致雙方權(quán)利義務(wù)的顯著失衡。在租賃關(guān)系中，出租人負(fù)有保障房屋適租性的法定義務(wù)，包括確保房屋符合安全標(biāo)準(zhǔn)、具備基本居住條件等。若錯(cuò)誤簽訂承攬合同，出租人可能以“承攬人應(yīng)自行承擔(dān)工作條件”為由拒絕履行維修義務(wù)，而承租人（實(shí)為承攬合同中的承攬人）則可能因缺乏租賃法規(guī)的保護(hù)，在房屋出現(xiàn)漏水、電路故障等問題時(shí)無法主張權(quán)利。上海某法院2024年審理的一起案件中，出租人以“設(shè)備安裝承攬合同”名義出租商鋪，承租人因房屋消防設(shè)施不合格被行政處罰，法院最終認(rèn)定合同實(shí)為租賃合同，判決出租人承擔(dān)全部損失賠償責(zé)任，此類案例充分暴露了合同性質(zhì)錯(cuò)位的法律風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)還延伸至稅費(fèi)繳納與行政管理領(lǐng)域。租賃合同需依法繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等稅費(fèi)，而承攬合同適用增值稅稅率與租賃業(yè)務(wù)存在差異。若稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定合同實(shí)為租賃，出租人將面臨補(bǔ)繳稅款、滯納金甚至罰款的處罰。此外，部分城市對(duì)房屋租賃實(shí)行備案制度，未辦理備案的租賃合同可能影響承租人落戶、子女入學(xué)等權(quán)益，而以承攬合同掩蓋租賃實(shí)質(zhì)的行為，將直接導(dǎo)致承租人無法享受相關(guān)公共服務(wù)。二、合同性質(zhì)區(qū)分：三大核心要素的實(shí)務(wù)判斷準(zhǔn)確區(qū)分租賃合同與承攬合同，需從合同目的、履行內(nèi)容、風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)三個(gè)維度進(jìn)行綜合判斷。合同目的層面，租賃合同的核心是“物的使用收益權(quán)轉(zhuǎn)移”，即承租人通過支付租金獲得房屋的占有使用權(quán)，出租人則通過讓渡使用權(quán)實(shí)現(xiàn)收益；而承攬合同的目的在于“特定工作成果的交付”，例如裝修公司按照業(yè)主要求完成房屋裝修并交付成果。實(shí)踐中，若合同約定“乙方可自主決定房屋使用方式”“甲方不得干預(yù)乙方經(jīng)營”等內(nèi)容，通常指向租賃關(guān)系；若強(qiáng)調(diào)“按甲方設(shè)計(jì)圖紙完成墻體改造”“驗(yàn)收合格后支付尾款”，則更符合承攬合同特征。履行內(nèi)容的差異體現(xiàn)在權(quán)利義務(wù)的配置方式上。租賃合同中，出租人主要義務(wù)是提供符合約定條件的房屋，一般不介入承租人的具體使用行為；承租人則需按時(shí)支付租金，不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)。承攬合同中，承攬人需以自己的設(shè)備、技術(shù)和勞力完成工作，例如家具定制合同中，承攬人需自行采購材料、組織生產(chǎn)；定作人則享有監(jiān)督權(quán)，可對(duì)工作過程提出合理要求。值得注意的是，若合同中出現(xiàn)“出租人提供裝修材料”“按施工進(jìn)度支付款項(xiàng)”等條款，可能使合同性質(zhì)趨于模糊，此時(shí)需結(jié)合其他要素綜合判斷。風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)規(guī)則是區(qū)分兩類合同的關(guān)鍵標(biāo)志。租賃關(guān)系中，房屋因不可抗力導(dǎo)致毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)由出租人承擔(dān)，例如地震造成房屋倒塌，承租人無需繼續(xù)支付租金；而承攬合同中，工作成果交付前的風(fēng)險(xiǎn)由承攬人承擔(dān)，如裝修過程中材料因暴雨受損，承攬人需自行承擔(dān)損失。北京某法院2025年判決的一起案件中，雙方簽訂“房屋改造承攬合同”，約定承攬人以租金抵扣改造費(fèi)用，施工期間房屋因電路老化引發(fā)火災(zāi)，法院認(rèn)定合同實(shí)為租賃，判決出租人承擔(dān)主要賠償責(zé)任，其核心理由便是風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)方式符合租賃特征。三、實(shí)務(wù)操作建議：從合同起草到爭(zhēng)議解決的全流程規(guī)范對(duì)于確需通過合同規(guī)范房屋使用關(guān)系的當(dāng)事人，應(yīng)當(dāng)根據(jù)真實(shí)法律關(guān)系選擇合同類型，并在合同起草階段明確核心條款。若實(shí)際為租賃關(guān)系，合同中應(yīng)清晰約定租賃期限、租金標(biāo)準(zhǔn)、房屋用途、維修責(zé)任等要素，避免使用“工作成果”“驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)”等承攬合同術(shù)語。以商業(yè)地產(chǎn)租賃為例，可在合同中注明“乙方租賃該房屋用于餐飲經(jīng)營，甲方應(yīng)確保房屋具備餐飲行業(yè)消防條件”，同時(shí)約定“租賃期內(nèi)乙方可根據(jù)經(jīng)營需要進(jìn)行裝修，但不得改變主體結(jié)構(gòu)”，通過具體條款固定租賃關(guān)系的本質(zhì)特征。若涉及房屋改造、裝修等承攬事項(xiàng)，建議采用“租賃合同+承攬合同”的組合模式。例如，出租人先與承租人簽訂租賃合同，明確房屋使用權(quán)的轉(zhuǎn)移；再就房屋裝修事宜單獨(dú)簽訂承攬合同，約定裝修范圍、工期、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容。這種模式下，兩份合同各自獨(dú)立又相互銜接，既能保障承租人的使用權(quán)，又能明確裝修工作的權(quán)利義務(wù)。深圳某商業(yè)綜合體的租賃操作具有參考價(jià)值，其標(biāo)準(zhǔn)合同文本包含《房屋租賃合同》《裝修管理協(xié)議》兩個(gè)獨(dú)立文件，前者規(guī)范租賃核心權(quán)利義務(wù)，后者明確裝修施工的承攬關(guān)系，有效避免了合同性質(zhì)混淆。合同履行過程中，證據(jù)留存對(duì)于爭(zhēng)議解決至關(guān)重要。出租人應(yīng)妥善保管房屋交付記錄、租金支付憑證、維修通知回執(zhí)等文件，承租人則需保存房屋使用過程中的照片、視頻、溝通記錄等證據(jù)。當(dāng)發(fā)生糾紛時(shí)，這些材料將成為法院認(rèn)定合同性質(zhì)的重要依據(jù)。例如，在租金支付憑證中注明“2024年第三季度房屋租金”，明顯區(qū)別于承攬合同中的“工程款結(jié)算”；維修通知中要求“出租人于7日內(nèi)修復(fù)漏水屋頂”，則直接指向租賃關(guān)系中的維修義務(wù)。對(duì)于已經(jīng)簽訂混合性質(zhì)合同的當(dāng)事人，建議通過補(bǔ)充協(xié)議進(jìn)行性質(zhì)澄清。若原合同名為承攬實(shí)為租賃，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，明確“原合同第一條‘工作成果交付’系筆誤，雙方真實(shí)意思為房屋租賃關(guān)系”，并重新約定租金支付方式、房屋維修責(zé)任等條款。補(bǔ)充協(xié)議簽訂后，應(yīng)及時(shí)辦理租賃備案手續(xù)，確保合同效力得到行政機(jī)關(guān)認(rèn)可。在上海、廣州等租賃監(jiān)管嚴(yán)格的城市，部分區(qū)房地產(chǎn)交易中心提供合同性質(zhì)變更的備案服務(wù)，當(dāng)事人可憑補(bǔ)充協(xié)議辦理相關(guān)手續(xù)，降低法律風(fēng)險(xiǎn)。房屋租賃與承攬合同的法律邊界，本質(zhì)上是物的使用權(quán)與特定勞動(dòng)成果的權(quán)利