房產(chǎn)中介行業(yè)常見問題解答集一、交易流程類問題1.看房后跳過中介私下交易是否可行？解答：這種“跳單”行為存在法律風(fēng)險與商業(yè)倫理問題。根據(jù)《民法典》第九百六十五條，委托人在接受中介服務(wù)后，利用中介提供的交易機(jī)會或媒介服務(wù)繞開中介直接訂立合同的，仍需向中介支付報酬。中介帶看時通常會留存看房記錄、溝通憑證，若后續(xù)私下成交，中介可通過法律途徑主張服務(wù)費；且這類行為會破壞行業(yè)信任，后續(xù)若交易出現(xiàn)問題（如產(chǎn)權(quán)糾紛、資金風(fēng)險），也可能因缺少中介專業(yè)服務(wù)陷入被動。2.二手房貸款審批流程是怎樣的？解答：二手房貸款需經(jīng)歷“面簽—材料審核—房產(chǎn)評估—批貸—過戶—抵押—放款”環(huán)節(jié)。買賣雙方與中介確認(rèn)貸款銀行后，買方向銀行提交收入證明、征信報告、購房合同等材料；銀行委托評估機(jī)構(gòu)對房屋價值評估（評估價影響貸款額度）；審核通過后出具“批貸函”，買賣雙方辦理過戶；新房產(chǎn)證辦理抵押登記后，銀行將貸款發(fā)放至賣方賬戶（資金監(jiān)管賬戶）。整個流程耗時通常1-2個月，受銀行額度、材料完整性影響。二、費用與合同類問題1.中介費收取標(biāo)準(zhǔn)有統(tǒng)一規(guī)定嗎？解答：目前我國未對中介費設(shè)置全國統(tǒng)一強制標(biāo)準(zhǔn)，收費模式多由中介機(jī)構(gòu)與委托人協(xié)商確定，常見按房屋成交價的1%-3%收?。ǘ址浚?，新房多為開發(fā)商支付中介費（購房者無額外費用）。部分城市曾出臺指導(dǎo)價（如不超過成交價2%），但屬于地方倡議或規(guī)范。需注意：中介收費應(yīng)在合同中明確服務(wù)內(nèi)容（如帶看、議價、過戶代辦等），避免“隱性收費”，且需開具正規(guī)發(fā)票。2.居間合同和購房合同有什么區(qū)別？解答：兩者性質(zhì)與作用不同。居間合同（中介服務(wù)合同）是買賣雙方與中介簽訂的，約定中介提供房源/客源、促成交易的服務(wù)，核心是中介的服務(wù)義務(wù)與報酬獲?。毁彿亢贤ㄙI賣合同）是買賣雙方直接簽訂的，約定房屋價款、交付時間、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等核心交易條款，受《民法典》“買賣合同”篇約束。若居間合同中包含“獨家委托”“跳單違約”等條款，需特別注意，避免后續(xù)糾紛。三、房源與信息類問題1.中介展示的房源照片與實際不符怎么辦？解答：若照片存在“過度美化”（如虛假裝修、面積夸大），屬于中介未如實披露房源信息，可依據(jù)《消費者權(quán)益保護(hù)法》主張權(quán)益。首先要求中介提供真實房屋現(xiàn)狀視頻/照片，對比看房時留存證據(jù)；若差距較大，可要求解除居間服務(wù)合同（若未簽約購房）、降低中介費或賠償損失（如因誤判產(chǎn)生的交通、時間成本）。購房合同簽訂前，務(wù)必實地驗房并留存證據(jù)，避免因視覺誤差導(dǎo)致糾紛。2.如何判斷房源信息是否真實？解答：可通過三類方式驗證：①產(chǎn)權(quán)核驗：要求中介提供房屋產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，或登錄當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心官網(wǎng)查詢房屋產(chǎn)權(quán)人、抵押/查封狀態(tài)；②實地驗證：核對房屋地址、戶型、裝修與描述是否一致，注意查看房產(chǎn)證記載面積與實際測量的差距；③交易背景驗證：詢問房屋出售原因、產(chǎn)權(quán)人婚姻狀況（涉及共有權(quán)）、房屋年限（影響稅費），要求中介提供業(yè)主委托協(xié)議（確認(rèn)代理權(quán)限）。四、糾紛與維權(quán)類問題1.中介隱瞞房屋瑕疵該如何維權(quán)？解答：房屋瑕疵包括漏水、違建、兇宅、產(chǎn)權(quán)糾紛等。若中介明知卻隱瞞，可采?。孩賲f(xié)商：要求中介協(xié)調(diào)賣方降價、維修或解除合同；②投訴：向當(dāng)?shù)刈〗ú块T、消協(xié)投訴，要求查處違規(guī)行為；③訴訟：若因隱瞞瑕疵導(dǎo)致購房損失（如后續(xù)維修費用、房價貶值），可依據(jù)《民法典》“欺詐”條款，主張撤銷合同并要求賠償，需留存中介承諾（聊天記錄、合同條款）、房屋瑕疵證據(jù)（檢測報告、照片）。2.定金交付后中介違約怎么處理？解答：定金分為“立約定金”（訂房時交付，擔(dān)保簽約）與“履約定金”（簽約后交付，擔(dān)保履約）。若中介違約（如拒絕履行帶看、議價義務(wù)，或故意隱瞞信息導(dǎo)致交易無法推進(jìn)），需區(qū)分責(zé)任主體：①若中介作為居間方，未促成交易但無過錯，可收取必要費用（需合同約定）；②若中介故意違約（如挪用定金、誤導(dǎo)簽約），可要求雙倍返還定金（若定金由中介代收），或要求中介賠償損失（如房價上漲后的差價損失），需憑定金收據(jù)、合同條款起訴。五、資質(zhì)與合規(guī)類問題1.如何查詢中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)是否合法？2.中介違規(guī)操作向哪個部門投訴？解答：根據(jù)違規(guī)類型選擇投訴渠道：①住建部門：針對無備案、虛假房源、挪用交易資金等，向當(dāng)?shù)刈〗ň址康禺a(chǎn)市場監(jiān)管科/中介協(xié)會投訴；②市場監(jiān)管部門：針對價格欺詐、虛假宣傳（如“學(xué)區(qū)房”不實承諾），撥打____或登錄____平臺投訴；③稅務(wù)部門：針對拒開發(fā)票、偷稅漏稅，撥打____舉報；④公安部門：若涉及詐騙（如卷款跑路、偽造房