房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)項(xiàng)目三能勝任房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算工作能勝任房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的會(huì)計(jì)核算工作知識(shí)目標(biāo)素養(yǎng)目標(biāo)能力目標(biāo)學(xué)習(xí)目標(biāo)了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)理解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的核算特點(diǎn)掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的會(huì)計(jì)核算引導(dǎo)學(xué)生在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算工作過(guò)程中，養(yǎng)成誠(chéng)實(shí)守信、愛(ài)崗敬業(yè)的職業(yè)精神目錄/Contents010203認(rèn)知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的會(huì)計(jì)核算01認(rèn)知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)知房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)者。一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有四個(gè)階段：二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其特點(diǎn)土地平整、管道鋪設(shè)和道路建設(shè)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。開(kāi)發(fā)完成的土地，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行建造房屋和其他設(shè)施，用于銷(xiāo)售或出租。土地的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房屋的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)房屋的建造，房屋的經(jīng)營(yíng)是指房屋的出售或出租。企業(yè)可以在開(kāi)發(fā)完成的土地上繼續(xù)開(kāi)發(fā)房屋，開(kāi)發(fā)完成后，可作為商品作價(jià)出售或出租。企業(yè)開(kāi)發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和周轉(zhuǎn)房等。城市基礎(chǔ)設(shè)施主要包括能源設(shè)施、供水排水設(shè)施、交通設(shè)施等；公共配套設(shè)施主要是指住宅區(qū)內(nèi)的市政公用設(shè)施和綠地，如教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、行政管理、社區(qū)服務(wù)和綠地等設(shè)施。城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)代建工程的開(kāi)發(fā)企業(yè)接受政府或其他單位委托代為開(kāi)發(fā)的工程。其主要包括：房屋建設(shè)工程，道路鋪設(shè)工程，供熱、供氣、供水管道以及其他公用設(shè)施等的建設(shè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，為房地產(chǎn)流通和消費(fèi)提供服務(wù)性勞動(dòng)。不同于生產(chǎn)建筑產(chǎn)品的建筑企業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的基本職能是組織房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)分類(lèi)中屬于第三產(chǎn)業(yè)，建筑業(yè)屬于第二產(chǎn)業(yè)。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的特殊性開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的復(fù)雜性開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的計(jì)劃性經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)活動(dòng)及其特點(diǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)涉及面廣、經(jīng)濟(jì)往來(lái)對(duì)象多項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，影響收入確認(rèn)的時(shí)效性項(xiàng)目從取得土地使用權(quán)、立項(xiàng)審批報(bào)建到開(kāi)工建設(shè)乃至項(xiàng)目竣工交付使用，少則一兩年，多則三四年甚至更長(zhǎng)時(shí)間。采取預(yù)售方式收款，商品房交付與收款相分離開(kāi)發(fā)成本計(jì)量滯后，影響成本確認(rèn)為緩解企業(yè)的資金壓力，往往采取預(yù)售方式，即在商品尚未建造完成時(shí)便向客戶(hù)收取價(jià)款,由此形成商品房交付與收款存在較大的時(shí)間差異。包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)以及開(kāi)發(fā)間接費(fèi).項(xiàng)目施工與其工程成本結(jié)算存在時(shí)間差異，成本計(jì)量落后于工程進(jìn)度；另外，城市基礎(chǔ)設(shè)施及公共配套設(shè)施的建設(shè)往往落后于商品房的建設(shè)。成本核算內(nèi)容不同三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)02開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的概念土地開(kāi)發(fā)成本按開(kāi)發(fā)用途進(jìn)行分類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)土地（即建設(shè)用地）過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出房屋開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)各種房屋（包括商品房、出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、周轉(zhuǎn)房等）過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的能有償轉(zhuǎn)讓的大型配套設(shè)施，以及開(kāi)發(fā)的不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)建設(shè)除土地、房屋以外的其他工程所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出代建工程開(kāi)發(fā)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指各開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用支出。成本核算是將施工和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，按各成本核算對(duì)象進(jìn)行歸集和分配，以確定各開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的實(shí)際成本。一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的概念按成本內(nèi)容的構(gòu)成進(jìn)行分類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指各開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的各項(xiàng)費(fèi)用支出。成本核算是將施工和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，按各成本核算對(duì)象進(jìn)行歸集和分配，以確定各開(kāi)發(fā)工程項(xiàng)目的實(shí)際成本。項(xiàng)目名稱(chēng)概念具體內(nèi)容土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)企業(yè)因開(kāi)發(fā)而征用土地所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上地下附著物拆遷補(bǔ)償凈支出（即扣除拆遷舊建筑物回收的殘值）、安置動(dòng)遷用房支出等前期工程費(fèi)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，項(xiàng)目可行性研究，水文、地質(zhì)勘察、測(cè)繪，“三通一平”（通水、通電、通路、場(chǎng)地平整）等建筑安裝工程費(fèi)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)支出以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)、以自營(yíng)方式發(fā)生的列入開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程施工圖預(yù)算的各項(xiàng)費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等配套設(shè)施費(fèi)項(xiàng)目發(fā)生的獨(dú)立的、非營(yíng)業(yè)性（不能有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)┑墓才涮自O(shè)施支出派出所、居委會(huì)、幼兒園、消防設(shè)施、水塔、公廁、鍋爐房、自行車(chē)棚等開(kāi)發(fā)間接費(fèi)企業(yè)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對(duì)象的各項(xiàng)間接費(fèi)用工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)等二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本核算對(duì)象020103一般開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)預(yù)算的開(kāi)發(fā)工程作為成本核算對(duì)象；若是同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)的群體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其結(jié)構(gòu)類(lèi)型相同、開(kāi)（竣）工時(shí)間接近、由同一施工單位施工，可合并為一個(gè)成本核算對(duì)象；若項(xiàng)目規(guī)模大、工期長(zhǎng)，可按項(xiàng)目的一定區(qū)域來(lái)劃分成本核算對(duì)象，也可按項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期劃分成本核算對(duì)象。三、賬戶(hù)設(shè)置用于核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的開(kāi)發(fā)支出，包括土地開(kāi)發(fā)成本、房屋開(kāi)發(fā)成本、配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本、代建工程開(kāi)發(fā)成本。該賬戶(hù)的借方登記各成本核算對(duì)象所發(fā)生的各項(xiàng)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，貸方登記結(jié)轉(zhuǎn)的、已開(kāi)發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。開(kāi)發(fā)成本開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用用于核算企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)等。期末按照適當(dāng)?shù)姆峙錁?biāo)準(zhǔn)，分?jǐn)傆?jì)入各項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本核算對(duì)象。該賬戶(hù)的借方登記發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記分配結(jié)轉(zhuǎn)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，該賬戶(hù)期末無(wú)余額。土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為建設(shè)用地，按其用途分為兩類(lèi)：為了銷(xiāo)售或有償轉(zhuǎn)讓的商品性建設(shè)用地，結(jié)轉(zhuǎn)其成本時(shí)，應(yīng)借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)；為本企業(yè)建設(shè)商品房或其他經(jīng)營(yíng)性房屋而開(kāi)發(fā)的自用建設(shè)用地，結(jié)轉(zhuǎn)其成本時(shí)，應(yīng)借記“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)。四、開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算（一）土地開(kāi)發(fā)成本的核算四、開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算（一）土地開(kāi)發(fā)成本的核算【例3-1】光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是增值稅一般納稅人，2024年10月土地開(kāi)發(fā)支出見(jiàn)表3-2，其中A地塊作為商品性建設(shè)用地，B地塊作為自用建設(shè)用地。支出項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目A地塊（商品性土地開(kāi)發(fā)）B地塊（自用土地開(kāi)發(fā)）支付土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)550

000800

000支付設(shè)計(jì)單位前期工程款20

00035

000應(yīng)付施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款50

00060

000應(yīng)分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)303

000表3-2光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)支出資料一覽表

項(xiàng)目：土地開(kāi)發(fā) 2024年10月 單位：元四、開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算（一）土地開(kāi)發(fā)成本的核算①用銀行存款支付土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)：借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)——A地塊——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)550

000

——B地塊——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)800

000

貸：銀行存款1

350

000②用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款，增值稅專(zhuān)用發(fā)票上注明設(shè)計(jì)費(fèi)55

000元，增值稅3

300元：借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)——A地塊——前期工程費(fèi)20

000

——B地塊——前期工程費(fèi)35

000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）3

300

貸：銀行存款58

300③結(jié)算應(yīng)付施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款，取得的增值稅專(zhuān)用發(fā)票上注明價(jià)款110

000元，增值稅稅額9

900元：借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)——A地塊——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)50

000

——B地塊——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)60

000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）9

900

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款119

900四、開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算（一）土地開(kāi)發(fā)成本的核算④分配應(yīng)計(jì)入地塊開(kāi)發(fā)成本的間接費(fèi)用。假設(shè)本月匯集的應(yīng)分?jǐn)偟拈_(kāi)發(fā)間接費(fèi)用是303

000元，按各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本進(jìn)行分配，各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品實(shí)際發(fā)生的直接成本為1

515

000元（見(jiàn)表3-3）。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品名稱(chēng)直接費(fèi)用分配率分配金額A地塊620

0000.2124

000B地塊895

0000.2179

000合計(jì)1

515

0000.2303

000表3-3 光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用分配表

項(xiàng)目：土地開(kāi)發(fā) 2024年10月 金額單位：元借：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)——A地塊——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)124

000

——B地塊——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)179

000

貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用303

000四、開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算（一）土地開(kāi)發(fā)成本的核算⑤假定該土地開(kāi)發(fā)工程本月完工并驗(yàn)收合格，其中A地塊作為商品性建設(shè)用地，B地塊作為自用建設(shè)用地。結(jié)轉(zhuǎn)完工工程開(kāi)發(fā)成本：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地——A地塊744

000

貸：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)——A地塊——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)550

000

——前期工程費(fèi)20

000

——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)50

000 ——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)124

000借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——B地塊1

074

000

貸：開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)——B地塊——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)800

000 ——前期工程費(fèi)35

000

——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)60

000

——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)179

000四、開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算（二）配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中形成的公共配套設(shè)施是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按照市政規(guī)劃要求、項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)需要開(kāi)發(fā)而成，供全體業(yè)主或者社會(huì)大眾共同使用的設(shè)施，如配電房、文體場(chǎng)館、銀行、超市等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，房屋與公共配套設(shè)施建設(shè)不同步的情況普遍存在，使得房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，無(wú)法按配套設(shè)施的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)和分配，只能先通過(guò)預(yù)提方式計(jì)入房屋的開(kāi)發(fā)成本中。預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)計(jì)算如下：某開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)=該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本×預(yù)提率預(yù)提率=該配套設(shè)施預(yù)算成本÷應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施各開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本合計(jì)×100%不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如水塔、居委會(huì)、派出所、幼兒園、自行車(chē)棚等其會(huì)計(jì)處理是將開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本歸集在“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)，待竣工后按建筑面積直接或分配轉(zhuǎn)入其成本核算對(duì)象“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大型配套設(shè)施項(xiàng)目如營(yíng)業(yè)性公共配套設(shè)施（商店、銀行、郵局等）、小區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性的公共配套設(shè)施（如中小學(xué)、醫(yī)院等）歸集開(kāi)發(fā)過(guò)程中所產(chǎn)生的開(kāi)發(fā)成本，記入“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)，待項(xiàng)目竣工決算后將其轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施”賬戶(hù)四、開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算（二）配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算【例3-2】光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為增值稅一般納稅人，2024年開(kāi)發(fā)麗清小區(qū)，共兩幢住宅樓，其中A幢建筑面積30

000平方米，B幢建筑面積60

000平方米。另外，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃配套建設(shè)一個(gè)商場(chǎng)、一座水塔和一間幼兒園，配套設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工。三個(gè)配套設(shè)施規(guī)劃如下：（1）商場(chǎng)建成驗(yàn)收后有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部。（2）水塔作為居民生活配套設(shè)施，與商品房同步開(kāi)發(fā)建設(shè)，且不能有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)碅幢和B幢住宅樓的建筑面積分?jǐn)?，?jì)入A幢、B幢住宅樓的成本中。（3）幼兒園暫未開(kāi)建。按規(guī)劃是作為樓盤(pán)的配套設(shè)施服務(wù)居民，不能有償轉(zhuǎn)讓。因其與商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)不同步，為正確計(jì)算商品房成本，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提方法，在樓盤(pán)開(kāi)建時(shí)，按建筑面積分?jǐn)傤A(yù)提計(jì)入A幢、B幢住宅樓的成本。假設(shè)按預(yù)算，幼兒園的開(kāi)發(fā)成本為900

000元。住宅樓、商場(chǎng)和水塔均于2024年開(kāi)工，當(dāng)年完工，配套設(shè)施開(kāi)發(fā)支出見(jiàn)表3-6。支出項(xiàng)目商場(chǎng)水塔支付征地拆遷費(fèi)200

00060

000支付設(shè)計(jì)單位前期工程款60

00018

000應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施款78

00080

000應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程費(fèi)620

00049

000合計(jì)958

000207

000表3-6 光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司麗清小區(qū)的配套設(shè)施開(kāi)發(fā)支出資料一覽表

項(xiàng)目：配套設(shè)施 2024年10月 單位：元四、開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算（二）配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算（1）小區(qū)商品房開(kāi)建時(shí)，預(yù)提應(yīng)由A幢、B幢負(fù)擔(dān)的幼兒園配套設(shè)施費(fèi)：分配率=900

000÷（30

000+60

000）=10（元/平方米）A幢應(yīng)分配的預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（幼兒園）=10×30

000=300

000（元）B幢應(yīng)分配的預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)（幼兒園）=10×60

000=600

000（元）借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——A幢——配套設(shè)施費(fèi)300

000

——B幢——配套設(shè)施費(fèi)600

000

貸：應(yīng)付賬款——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)——幼兒園900

000（2）用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)：借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)——商場(chǎng)——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)200

000

——水塔——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)60

000

貸：銀行存款260

000（3）用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款，收到的專(zhuān)用發(fā)票上注明設(shè)計(jì)費(fèi)78

000元，增值稅4

680元：借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)——商場(chǎng)——前期工程費(fèi)60

000

——水塔——前期工程費(fèi)18

000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）4

680

貸：銀行存款82

680（4）應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施款，收到的專(zhuān)用發(fā)票上注明工程款158

000元，增值稅14

220元：借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)——商場(chǎng)——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)78

000

——水塔——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)80

000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）14

220

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款172

220四、開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算（二）配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算（5）應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程費(fèi)，收到的專(zhuān)用發(fā)票上注明工程款669

000元，增值稅60

210元：借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)——商場(chǎng)——建筑安裝工程費(fèi)620

000

——水塔——建筑安裝工程費(fèi)49

000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）60

210

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款729

210（6）商場(chǎng)建成并經(jīng)驗(yàn)收，轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施——商場(chǎng)958

000

貸：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)——商場(chǎng)——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)200

000

——前期工程費(fèi)60

000 ——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)78

000 ——建筑安裝工程費(fèi)620

000（7）水塔建成并經(jīng)驗(yàn)收，按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的建筑面積分配到A幢、B幢成本中，A幢建筑面積30

000平方米，B幢建筑面積60

000平方米：分配率=207

000÷（30

000+60

000）=2.3（元/平方米）A幢應(yīng)分配的配套設(shè)施費(fèi)（水塔）=2.3×30

000=69

000（元）B幢應(yīng)分配的配套設(shè)施費(fèi)（水塔）=2.3×60

000=138

000（元）借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——A幢——配套設(shè)施費(fèi)69

000

——B幢——配套設(shè)施費(fèi)138

000

貸：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)——水塔——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)60

000 ——前期工程費(fèi)18

000 ——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)80

000 ——建筑安裝工程費(fèi)49

000四、開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算（二）配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算【例3-3】沿用【例3-2】的資料，麗清小區(qū)兩棟住宅樓，A幢建筑面積30000平方米，B幢建筑面積60000平方米。住宅及其他配套設(shè)施已于2024年建好，幼兒園于2025年才開(kāi)建，當(dāng)年10月建成。幼兒園按規(guī)劃作為樓盤(pán)的配套設(shè)施服務(wù)居民，不能有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)蚱渑c商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)不同步，為正確計(jì)算商品房成本，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提方法，預(yù)計(jì)幼兒園的開(kāi)發(fā)成本為900000元，在2024年樓盤(pán)開(kāi)建時(shí)，已按建筑面積分?jǐn)傤A(yù)提計(jì)入A幢、B幢成本。2025年10月幼兒園建設(shè)完工，相關(guān)開(kāi)發(fā)支出見(jiàn)表3-9。支出項(xiàng)目幼兒園支付征地拆遷費(fèi)420

000支付設(shè)計(jì)單位前期工程款59

000應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施款88

000應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程費(fèi)387

000合計(jì)954

000表3-9 光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司麗清小區(qū)配套設(shè)施開(kāi)發(fā)支出資料一覽表

項(xiàng)目名稱(chēng)：幼兒園 2025年10月 單位：元四、開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算（二）配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算（1）用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)：借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)——幼兒園——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)420

000

貸：銀行存款420

000（2）用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款，收到的專(zhuān)用發(fā)票上注明設(shè)計(jì)費(fèi)59

000元，增值稅3

540元：借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)——幼兒園——前期工程費(fèi)59

000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）3

540

貸：銀行存款62

540（3）應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施款，收到的專(zhuān)用發(fā)票上注明工程款88

000元，增值稅7

920元：借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)——幼兒園——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)88

000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）7

920

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款95

920（4）應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程費(fèi)，收到的專(zhuān)用發(fā)票上注明工程款387

000元，增值稅34

830元：借：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)——幼兒園——建筑安裝工程費(fèi)387

000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）34

830

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款421

830四、開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算（二）配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算（5）幼兒園建成并經(jīng)驗(yàn)收，將其實(shí)際發(fā)生成本超過(guò)預(yù)提部分，按一定比例分配到A幢、B幢成本中：超出預(yù)提的開(kāi)發(fā)成本=954

000-900

000=54

000（元）分配率=54

000÷（30

000+60

000）=0.6（元/平方米）A幢應(yīng)分配的配套設(shè)施費(fèi)（幼兒園）=0.6×30

000=18

000（元）B幢應(yīng)分配的配套設(shè)施費(fèi)（幼兒園）=0.6×60

000=36

000（元）借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——A幢——配套設(shè)施費(fèi)18

000

——B幢——配套設(shè)施費(fèi)36

000

貸：應(yīng)付賬款——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)——幼兒園54

000（6）結(jié)轉(zhuǎn)幼兒園完工成本：借：應(yīng)付賬款——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)——幼兒園954

000

貸：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)——幼兒園——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)420

000

——前期工程費(fèi)59

000

——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)88

000

——建筑安裝工程費(fèi)387

000幼兒園完工決算后，若實(shí)際成本小于預(yù)提成本，按其差額進(jìn)行賬務(wù)處理：借：應(yīng)付賬款——預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)——幼兒園 貸：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)四、開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算（二）配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本的核算四、開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算（三）房屋開(kāi)發(fā)成本的核算能分清成本核算對(duì)象的，如土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)等的直接費(fèi)用，可以直接記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)”的有關(guān)項(xiàng)目中；不能分清成本負(fù)擔(dān)對(duì)象或涉及兩個(gè)成本核算對(duì)象的費(fèi)用，應(yīng)先在其他賬戶(hù)，如“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”等賬戶(hù)中歸集，期末再按一定的標(biāo)準(zhǔn)分配記入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)。為銷(xiāo)售而開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房為出租經(jīng)營(yíng)而開(kāi)發(fā)的出租房為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用而開(kāi)發(fā)建設(shè)的周轉(zhuǎn)房按房屋開(kāi)發(fā)的目的和用途可將其主要分為:支出項(xiàng)目支出費(fèi)用支付商品房拆遷補(bǔ)償費(fèi)800

000支付設(shè)計(jì)單位前期工程款1

550

000應(yīng)付施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款1

800

000應(yīng)付建筑工程有限公司商品房工程進(jìn)度款3

350

000應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)280

000應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)350

000合計(jì)8

130

000【例3-4】光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是增值稅一般納稅人，2024年自行開(kāi)發(fā)某棟商品房，該商品房相關(guān)開(kāi)發(fā)支出資料見(jiàn)表3-11。表3-11 光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)商品房開(kāi)發(fā)支出資料一覽表

項(xiàng)目：某商品房 2024年10月 單位：元四、開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算（三）房屋開(kāi)發(fā)成本的核算（1）用銀行存款支付商品房拆遷補(bǔ)償費(fèi)：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——商品房——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)800

000

貸：銀行存款800

000（2）用銀行存款支付設(shè)計(jì)單位前期工程款，增值稅專(zhuān)用發(fā)票上注明設(shè)計(jì)費(fèi)1

550

000元，增值稅93

000元：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——商品房——前期工程費(fèi)1

550

000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）93

000

貸：銀行存款1

643

000（3）應(yīng)付施工單位基礎(chǔ)設(shè)施款，收到的專(zhuān)用發(fā)票上注明工程款1

800

000元，增值稅162

000元：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——商品房——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1

800

000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）162

000

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款1

962

000（4）應(yīng)付建筑工程有限公司商品房工程進(jìn)度款，收到的專(zhuān)用發(fā)票上注明工程款3

350

000元，增值稅301

500元：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——商品房——建筑安裝工程費(fèi)3

350

000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）301

500

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款3

651

500四、開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算（三）房屋開(kāi)發(fā)成本的核算（5）應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——商品房——配套設(shè)施費(fèi)280

000

貸：開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)280

000（6）應(yīng)分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——商品房——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)350

000

貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用350

000（7）開(kāi)發(fā)的商品房完工，結(jié)轉(zhuǎn)其實(shí)際成本：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋——商品房8

130

000

貸：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——商品房——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)800

000

——前期工程費(fèi)1

550

000

——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1

800

000

——建筑安裝工程費(fèi)3

350

000

——配套設(shè)施費(fèi)280

000

——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)350

000四、開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算（三）房屋開(kāi)發(fā)成本的核算四、開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算（四）代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算代建工程是指開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開(kāi)發(fā)的各種工程，主要包括：房屋建設(shè)工程，道路鋪設(shè)工程，供熱、供氣、供水管道以及其他公用設(shè)施等的建設(shè)。代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接受委托代為開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地和房屋，其建設(shè)內(nèi)容和特點(diǎn)與企業(yè)的土地開(kāi)發(fā)和房屋開(kāi)發(fā)基本相同，分別在“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”和“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)”兩個(gè)明細(xì)賬戶(hù)內(nèi)核算，待代建工程竣工驗(yàn)收合格，轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——代建工程”賬戶(hù)的借方。四、開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算（四）代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算【例3-5】光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是增值稅一般納稅人，接受市政工程管理部門(mén)委托，代為擴(kuò)建麗清小區(qū)旁邊的道路。工程目前已完工并驗(yàn)收合格。擴(kuò)建過(guò)程中有關(guān)開(kāi)發(fā)支出見(jiàn)表3-13。支出項(xiàng)目支出費(fèi)用支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)3

000

000支付設(shè)計(jì)單位前期工程款300

000應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施款2

000

000分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)100

000合計(jì)5

400

000表3-13 光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司擴(kuò)建道路開(kāi)發(fā)支出資料一覽表

項(xiàng)目：麗清小區(qū)道路 2024年10

單位：元四、開(kāi)發(fā)成本的會(huì)計(jì)核算（四）代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算（1）用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)：借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)——道路——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)3

000

000

貸：銀行存款3

000

000（2）用銀行存款支付前期工程款，收到的專(zhuān)用發(fā)票上注明設(shè)計(jì)費(fèi)300

000元，增值稅18

000元：借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)——道路——前期工程費(fèi)300

000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）18

000

貸：銀行存款318

000（3）應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款，收到的專(zhuān)用發(fā)票上注明工程款2

000

000元，增值稅180

000元：借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)——道路——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2

000

000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）180

000

貸：應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款2

180

000（4）分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)——道路——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)100

000

貸：開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用100

000（5）工程已完工：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——代建工程——道路5

400

000

貸：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)——道路——土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)3

000

000 ——前期工程費(fèi)300

000 ——基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)2

000

000 ——開(kāi)發(fā)間接費(fèi)100

00003開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的會(huì)計(jì)核算一、開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的概念和種類(lèi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程并驗(yàn)收合格，符合國(guó)家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)要求，可以按照合同規(guī)定的條件移交購(gòu)貨單位，或者作為商品對(duì)外銷(xiāo)售、出租，或者用于安置拆遷居民，供其周轉(zhuǎn)使用的產(chǎn)品。在不同的用途下，企業(yè)需要進(jìn)行不同的賬務(wù)處理，主要是收入的確認(rèn)和成本的結(jié)轉(zhuǎn)。房屋開(kāi)發(fā)產(chǎn)品土地開(kāi)發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施開(kāi)發(fā)產(chǎn)品代建工程開(kāi)發(fā)產(chǎn)品二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入的確認(rèn)根據(jù)新收入準(zhǔn)則，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該在合同訂立時(shí)確定商品或服務(wù)的控制權(quán)是在某一時(shí)段內(nèi)還是某一時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)合同銷(xiāo)售收入應(yīng)在某一時(shí)段內(nèi)還是某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)，取決于對(duì)具體合同條款進(jìn)行的審慎分析，還要考慮當(dāng)?shù)氐姆杉氨O(jiān)管環(huán)境。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)首先評(píng)估履約義務(wù)是否在某一時(shí)段內(nèi)逐步履行，若不是，則商品和服務(wù)的控制權(quán)在某一時(shí)點(diǎn)轉(zhuǎn)移。目前，我國(guó)商品房的銷(xiāo)售，大部分上市公司是以時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入，本任務(wù)案例均采用此做法。三、賬戶(hù)設(shè)置賬戶(hù)為資產(chǎn)類(lèi)賬戶(hù)，核算企業(yè)已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本借方登記已竣工驗(yàn)收的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本，貸方登記月末結(jié)轉(zhuǎn)的已銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓或結(jié)算的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本開(kāi)發(fā)產(chǎn)品主營(yíng)業(yè)務(wù)收入該賬戶(hù)為損益類(lèi)賬戶(hù)，核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓、結(jié)算或出租其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等取得的收入情況當(dāng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)上述收入，應(yīng)按照簽訂的銷(xiāo)售合同實(shí)際價(jià)款記賬，借記“銀行存款”“應(yīng)收賬款”等賬戶(hù)，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶(hù)該賬戶(hù)為損益類(lèi)賬戶(hù)，核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)外銷(xiāo)售、轉(zhuǎn)讓或出租其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品等所發(fā)生的實(shí)際成本當(dāng)企業(yè)確認(rèn)上述收入并相應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)成本時(shí)，應(yīng)按該開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已銷(xiāo)部分或折舊（攤銷(xiāo)）的實(shí)際成本記賬，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等賬戶(hù)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算（一）房屋開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算·商品房銷(xiāo)售的核算銷(xiāo)售商品房是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)之一，其會(huì)計(jì)處理和一般的制造業(yè)企業(yè)銷(xiāo)售產(chǎn)品類(lèi)似，都要確認(rèn)收入和結(jié)轉(zhuǎn)成本。房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售的前提是取得銷(xiāo)售許可證，若是銷(xiāo)售期房，還需取得預(yù)售許可證。在此基礎(chǔ)上，還要經(jīng)過(guò)簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷(xiāo)售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買(mǎi)方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)等銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。在我國(guó)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房銷(xiāo)售包括現(xiàn)房銷(xiāo)售和商品房預(yù)售兩種模式。（1）現(xiàn)房銷(xiāo)售現(xiàn)房銷(xiāo)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將已竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。【例3-6】光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是增值稅一般納稅人，通過(guò)現(xiàn)房交易方式出售商品房（已辦理入?。靠?3080000元（含稅）存入銀行，并開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票?？⒐そY(jié)算時(shí)，房屋開(kāi)發(fā)成本為7000000元。該項(xiàng)目支付的土地出讓金為2180000元，可供出售建筑面積為8000平方米，當(dāng)期銷(xiāo)售面積為2000平方米。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算（一）房屋開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算·商品房銷(xiāo)售的核算①在辦理完房屋交付手續(xù)后確認(rèn)收入，并結(jié)轉(zhuǎn)成本：借：銀行存款13

080

000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——商品房銷(xiāo)售收入12

000

000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）1

080

000借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——商品房銷(xiāo)售成本7

000

000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋7

000

000②確認(rèn)可抵減銷(xiāo)售額的土地價(jià)款：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積×支付的土地價(jià)款

=2

000÷8

000×2

180

000=545

000（元）當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款沖減的銷(xiāo)項(xiàng)稅額=當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款÷（1+9%）×9%

=545

000÷（1+9%）×9%=45

000（元）借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減）45

000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——商品房銷(xiāo)售成本45

000四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算（一）房屋開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算·商品房銷(xiāo)售的核算（2）商品房預(yù)售商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。通過(guò)這種銷(xiāo)售方式，企業(yè)可以提前收回資金，為后續(xù)經(jīng)營(yíng)提供保障?！纠?-7】光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是增值稅一般納稅人，取得土地450平方米，土地價(jià)款2180000元，在該土地上開(kāi)發(fā)商品房項(xiàng)目，總可售建筑面積為1350平方米。2024年1月預(yù)售商品房，取得含稅收入13080000元，已銷(xiāo)售建筑面積1215平方米。假定2025年6月交付房屋，當(dāng)期可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額為350000元，該商品房實(shí)際成本為5450000元。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算（一）房屋開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算·商品房銷(xiāo)售的核算①2024年1月，預(yù)售商品房：借：銀行存款13

080

000

貸：合同負(fù)債13

080

000預(yù)交增值稅=13

080

000÷（1+9%）×3%=360

000（元）借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅360

000

貸：銀行存款360

000月末，結(jié)轉(zhuǎn)預(yù)交增值稅：借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅360

000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅360

000②2025年6月，交付房屋：確認(rèn)收入金額=13

080

000÷（1+9%）=12

000

000（元）增值稅銷(xiāo)項(xiàng)稅額=12

000

000×9%=1

080

000（元）借：合同負(fù)債13

080

000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——商品房銷(xiāo)售收入12

000

000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）1

080

000借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——商品房銷(xiāo)售成本5

450

000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋5

450

000

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算（一）房屋開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算·商品房銷(xiāo)售的核算

③2025年6月，計(jì)算可扣除的土地價(jià)款抵減的銷(xiāo)項(xiàng)稅額：當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=當(dāng)期銷(xiāo)售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷(xiāo)售建筑面積×支付的

土地價(jià)款

=1

215÷1

350×2

180

000=1

962

000（元）當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款抵減的銷(xiāo)項(xiàng)稅額=當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款÷（1+9%）×9%

=1

962

000÷（1+9%）×9%=162

000（元）借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減）162

000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——商品房銷(xiāo)售成本162

000④2025年6月末，結(jié)轉(zhuǎn)相關(guān)明細(xì)賬戶(hù)：借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）1

080

000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）350

000 ——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額抵減）162

000 ——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）568

000借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（轉(zhuǎn)出未交增值稅）568

000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅568

000四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算（一）房屋開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算·商品房銷(xiāo)售的核算出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)完成后用于出租經(jīng)營(yíng)的房屋，如寫(xiě)字樓、商鋪等，不同于企業(yè)其他固定資產(chǎn)的是，它的盈利是以收取租金的方式實(shí)現(xiàn)的，應(yīng)通過(guò)“投資性房地產(chǎn)”科目核算。投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括：已出租的建筑物、已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。“投資性房地產(chǎn)”科目為資產(chǎn)類(lèi)科目，借方登記企業(yè)外購(gòu)、自行建造或接受投資方式取得的投資性房地產(chǎn)；貸方登記企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓或由于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)而減少的投資性房地產(chǎn)。期末余額在借方，反映企業(yè)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式有成本模式和公允價(jià)值模式。四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算（一）房屋開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算·商品房銷(xiāo)售的核算四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算（一）房屋開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算·出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算（1）出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品增加的核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)在擬出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工后，借記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋——出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)。簽訂出租合同或協(xié)議后，如果投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，由“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶(hù)轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”賬戶(hù)進(jìn)行核算。借記“投資性房地產(chǎn)”賬戶(hù)，貸記“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”等賬戶(hù)；收取租金時(shí)，借記“銀行存款”等賬戶(hù)，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”“其他業(yè)務(wù)收入”等賬戶(hù)?！纠?-8】光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是增值稅一般納稅人，出租業(yè)務(wù)是該公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)之一。本月將部分竣工的房屋轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)，用于出租，該房屋的總成本為3

000

000元。在開(kāi)發(fā)完工后，投入出租經(jīng)營(yíng)，每月收取租金10

900元。假定不考慮除增值稅以外的其他稅費(fèi)，公司采用成本模式核算該投資性房地產(chǎn)①出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工后：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋——出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品3

000

000

貸：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)3

000

000②投入出租經(jīng)營(yíng)：借：投資性房地產(chǎn)3

000

000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋——出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品3

000

000③每月收取租金時(shí)：借：銀行存款10

900

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——出租房租金收入10

000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）900四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算（一）房屋開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算·出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算（2）出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品折舊（攤銷(xiāo)）的核算出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在租賃經(jīng)營(yíng)期間，由于損耗等原因，其價(jià)值會(huì)逐漸減少。企業(yè)應(yīng)根據(jù)出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的原始價(jià)值、凈殘值和預(yù)計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）年限，計(jì)算其損耗價(jià)值，并按月將折舊（攤銷(xiāo)）計(jì)入經(jīng)營(yíng)成本。按月計(jì)提出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品折舊（攤銷(xiāo)）額時(shí)，應(yīng)借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶(hù)，貸記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）”等賬戶(hù)。出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品折舊（攤銷(xiāo)）額的計(jì)算公式：出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品月折舊（攤銷(xiāo)）率=（1-估計(jì)凈殘值率）/預(yù)計(jì)使用年限÷12出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品月折舊（攤銷(xiāo)）額=出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品原值×出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品月折舊（攤銷(xiāo)）率【例3-9】沿用【例3-8】的資料，假定該出租房月折舊率為0.15%，計(jì)提本月折舊額，會(huì)計(jì)處理如下：月折舊額=3

000

000×0.15%=4

500（元）借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——出租房折舊4

500

貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊4

500四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算（一）房屋開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算·出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算（3）出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品修理的核算出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在租賃期間發(fā)生的日常維護(hù)修理費(fèi)用，不滿(mǎn)足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”“其他業(yè)務(wù)成本”等賬戶(hù)，貸記“銀行存款”“應(yīng)付職工薪酬”等賬戶(hù)?！纠?-10】沿用【例3-8】的資料，在該房屋出租期間，承租單位要求對(duì)房屋進(jìn)行修理，共發(fā)生費(fèi)用80

000元，其中：人工費(fèi)30

000元、材料費(fèi)40

000元、其他費(fèi)用10

000元，用銀行存款支付，取得的是普通發(fā)票，會(huì)計(jì)處理如下：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本80

000

貸：應(yīng)付職工薪酬30

000

原材料40

000

銀行存款10

000四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算（一）房屋開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算·出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算（4）出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品減少的核算企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)入當(dāng)期損益。應(yīng)于銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)時(shí)，借記“銀行存款”等賬戶(hù)，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”等賬戶(hù)。若處置采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，還需要按出租產(chǎn)品攤余價(jià)值借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”等賬戶(hù)，按出租產(chǎn)品累計(jì)已提折舊（攤銷(xiāo)）額借記“投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷(xiāo)）”賬戶(hù)，按出租產(chǎn)品原始價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)”賬戶(hù)?！纠?-11】光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將原用于出租的房屋對(duì)外銷(xiāo)售，房款3

052

000元存入銀行，并開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。該房屋賬面原值為3

000

000元，賬面累計(jì)已提折舊額為270

000元。房屋已移交買(mǎi)受人。①收到房屋銷(xiāo)售款：借：銀行存款3

052

000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入2

800

000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）252

000②同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本2730

000

投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊270

000

貸：投資性房地產(chǎn)3

000

000四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算（一）房屋開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算·出租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算（一）房屋開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算·周轉(zhuǎn)房的核算周轉(zhuǎn)房是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用，產(chǎn)權(quán)歸本企業(yè)所有的房屋，包括：在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中已明確為安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的房屋；企業(yè)開(kāi)發(fā)完成的商品房在尚未銷(xiāo)售之前用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的部分；搭建的用于安置拆遷居民周轉(zhuǎn)使用的臨時(shí)性簡(jiǎn)易房屋。企業(yè)應(yīng)設(shè)置“周轉(zhuǎn)房”賬戶(hù)，并在該賬戶(hù)下設(shè)置“在用周轉(zhuǎn)房”和“周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)”兩個(gè)明細(xì)賬戶(hù)進(jìn)行核算：“在用周轉(zhuǎn)房”二級(jí)賬戶(hù)核算在用周轉(zhuǎn)房原始價(jià)值，借方登記增加的在用周轉(zhuǎn)房原始價(jià)值，貸方登記減少的在用周轉(zhuǎn)房原始價(jià)值，借方余額反映在用周轉(zhuǎn)房的原始價(jià)值?！爸苻D(zhuǎn)房攤銷(xiāo)”二級(jí)賬戶(hù)核算周轉(zhuǎn)房的價(jià)值攤銷(xiāo)，貸方登記按月提取的在用周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)額，借方登記改變周轉(zhuǎn)房用途、對(duì)外銷(xiāo)售應(yīng)沖減的已提攤銷(xiāo)額，貸方余額反映在用周轉(zhuǎn)房的累計(jì)已提攤銷(xiāo)額。（1）周轉(zhuǎn)房增加的核算在開(kāi)發(fā)完成時(shí)，將其開(kāi)發(fā)成本先轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋——周轉(zhuǎn)房”賬戶(hù)。當(dāng)房屋實(shí)際投入安置使用時(shí)，再?gòu)摹伴_(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋——周轉(zhuǎn)房”轉(zhuǎn)入“周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房”賬戶(hù)。【例3-12】光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是增值稅一般納稅人，其為安置某小區(qū)的動(dòng)遷居民，將建造的1棟商品房作為周轉(zhuǎn)房。該商品房實(shí)際開(kāi)發(fā)成本為6

000

000元。會(huì)計(jì)處理如下：①商品房完工結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成本：借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋——周轉(zhuǎn)房6

000

000

貸：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)6

000

000②商品房作為周轉(zhuǎn)房使用：借：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房6

000

000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——房屋——周轉(zhuǎn)房6

000

000四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算（一）房屋開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算·周轉(zhuǎn)房的核算（2）周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)的核算周轉(zhuǎn)房損耗價(jià)值的攤銷(xiāo)額在“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)”賬戶(hù)核算，對(duì)能確定其由某項(xiàng)土地或房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的，應(yīng)計(jì)入該土地或房屋的開(kāi)發(fā)成本，借記“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”或“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)”賬戶(hù)，貸記“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)”賬戶(hù)；對(duì)不能確定其由某項(xiàng)土地或房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)額，應(yīng)借記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)，貸記“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)”賬戶(hù)。月攤銷(xiāo)率=（1-估計(jì)凈殘值率）÷（預(yù)計(jì)攤銷(xiāo)年限×12）月攤銷(xiāo)額=周轉(zhuǎn)房賬面原值×月攤銷(xiāo)率【例3-13】沿用【例3-12】的資料，該周轉(zhuǎn)房在使用過(guò)程中，按月計(jì)提攤銷(xiāo)額，該商品房預(yù)計(jì)使用年限50年，假定期末無(wú)殘值，會(huì)計(jì)處理如下：按月計(jì)提周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)：月攤銷(xiāo)額=6

000

000÷（50×12）=10

000（元）借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——周轉(zhuǎn)房10

000

貸：周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)10

000四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算（一）房屋開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算·周轉(zhuǎn)房的核算（3）周轉(zhuǎn)房修理費(fèi)用的核算實(shí)際發(fā)生修理費(fèi)用時(shí)，若能確定其為某個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的，借記“開(kāi)發(fā)成本——土地開(kāi)發(fā)”“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)”等賬戶(hù)。若不能確定其歸屬的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)借記“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶(hù)，貸記“銀行存款”“應(yīng)付職工薪酬”等賬戶(hù)。【例3-14】沿用【例3-12】的資料，該周轉(zhuǎn)房在使用數(shù)月后，發(fā)生修理費(fèi)用，專(zhuān)用發(fā)票上注明修理費(fèi)為30

000元，增值稅稅額2

700元，以銀行存款支付，會(huì)計(jì)處理如下：借：開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)——周轉(zhuǎn)房30

000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）2

700

貸：銀行存款32

700

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算（一）房屋開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算·周轉(zhuǎn)房的核算（4）周轉(zhuǎn)房減少的核算在銷(xiāo)售成立時(shí)，借記“銀行存款”“應(yīng)收賬款”等賬戶(hù)，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶(hù)。企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)作為商品房銷(xiāo)售的周轉(zhuǎn)房的實(shí)際成本時(shí)，按周轉(zhuǎn)房的攤余價(jià)值，借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶(hù)，按周轉(zhuǎn)房累計(jì)攤銷(xiāo)額，借記“周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)”賬戶(hù)，按周轉(zhuǎn)房原值，貸記“周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房”賬戶(hù)?！纠?-15】光明房地產(chǎn)公司把周轉(zhuǎn)房作為商品房對(duì)外銷(xiāo)售，房款6

758

000元存入銀行，并開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。該周轉(zhuǎn)房成本為6

000

000元，賬面累計(jì)已提攤銷(xiāo)額為1

200

000元，假定不考慮除增值稅以外的稅費(fèi)，會(huì)計(jì)處理如下：①周轉(zhuǎn)房改變用途對(duì)外出售，確認(rèn)銷(xiāo)售收入：借：銀行存款6

758

000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——周轉(zhuǎn)房銷(xiāo)售收入6

200

000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）558

000②同時(shí)，結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——周轉(zhuǎn)房成本4

800

000

周轉(zhuǎn)房——周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)1

200

000

貸：周轉(zhuǎn)房——在用周轉(zhuǎn)房6

000

000四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算（一）房屋開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算·周轉(zhuǎn)房的核算四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的核算土地開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)之一。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的交易，可以采用協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)等方式。其轉(zhuǎn)讓的收入記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶(hù)，轉(zhuǎn)讓的成本記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶(hù)?！纠?-16】沿用【例3-1】的資料，光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將開(kāi)發(fā)完工的A地塊商品性建設(shè)用地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給某公司，不含稅轉(zhuǎn)讓價(jià)1

000

000元，增值稅90

000元，款項(xiàng)通過(guò)銀行收訖。A地塊開(kāi)發(fā)成本為744

000元。假定不考慮除增值稅以外的稅費(fèi)，會(huì)計(jì)處理如下：①確認(rèn)土地轉(zhuǎn)讓收入：借：銀行存款1

090

000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——土地轉(zhuǎn)讓收入——A地塊1

000

000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）90

000②結(jié)轉(zhuǎn)土地轉(zhuǎn)讓成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——土地轉(zhuǎn)讓成本——A地塊744

000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——土地——A地塊744

000四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算（三）配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓的核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中按照城市規(guī)劃開(kāi)發(fā)的大型配套設(shè)施項(xiàng)目，如商店、銀行、郵局等，可以進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓。有償轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施，企業(yè)應(yīng)在辦理財(cái)產(chǎn)交接手續(xù)，并將配套設(shè)施工程價(jià)款結(jié)算賬單提交有關(guān)單位時(shí)確認(rèn)收入，記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶(hù)；月末對(duì)轉(zhuǎn)讓配套設(shè)施的實(shí)際開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)，記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶(hù)?！纠?-17】沿用【例3-2】的資料，光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將開(kāi)發(fā)的商場(chǎng)配套設(shè)施有償轉(zhuǎn)讓給某公司，不含稅轉(zhuǎn)讓價(jià)1

500

000元，增值稅135

000元，款項(xiàng)通過(guò)銀行收訖。該商場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本為958

000元。假定不考慮除增值稅以外的稅費(fèi)，會(huì)計(jì)處理如下：①確認(rèn)商場(chǎng)轉(zhuǎn)讓收入：借：銀行存款1

635

000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓收入——商場(chǎng)1

500

000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）135

000②結(jié)轉(zhuǎn)商場(chǎng)轉(zhuǎn)讓成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓成本——商場(chǎng)958

000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——配套設(shè)施——商場(chǎng)958

000四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的核算（四）代建工程移交的核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代委托單位開(kāi)發(fā)的代建工程，應(yīng)在工程竣工驗(yàn)收、辦理財(cái)產(chǎn)交接手續(xù)，并將代建工程價(jià)款結(jié)算賬單提交委托單位時(shí)確認(rèn)收入，記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”賬戶(hù)；結(jié)轉(zhuǎn)代建工程成本，記入“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶(hù)?！纠?-18】沿用【例3-5】的資料，光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代為擴(kuò)建的道路工程已完工驗(yàn)收，并交付市政工程管理部門(mén)使用，不含稅價(jià)款7

000

000元，增值稅630

000元，款項(xiàng)通過(guò)銀行收訖。該代建工程開(kāi)發(fā)成本為5

400

000元。假定不考慮除增值稅以外的稅費(fèi)，會(huì)計(jì)處理如下：①確認(rèn)代建工程轉(zhuǎn)讓收入：借：銀行存款7

630

000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入——代建工程結(jié)算收入7

000

000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）630

000②結(jié)轉(zhuǎn)代建工程轉(zhuǎn)讓成本：借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——代建工程結(jié)算成本5

400

000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——代建工程——道路5

400

000感謝觀看物流企業(yè)會(huì)計(jì)項(xiàng)目四學(xué)習(xí)目標(biāo)知識(shí)目標(biāo)：

了解物流企業(yè)的主要經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)掌握物流企業(yè)運(yùn)輸業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算掌握物流企業(yè)裝卸業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算掌握物流企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算掌握物流企業(yè)配送業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算能力目標(biāo)：

能勝任物流企業(yè)運(yùn)輸業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算工作能勝任物流企業(yè)裝卸業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算工作能勝任物流企業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算工作能勝任物流企業(yè)配送業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算工作素養(yǎng)目標(biāo)：

引導(dǎo)學(xué)生在學(xué)習(xí)物流企業(yè)會(huì)計(jì)核算的過(guò)程中，遵守相關(guān)法律法規(guī)，培養(yǎng)誠(chéng)實(shí)守信、客觀公正的職業(yè)素養(yǎng)目錄/Contents010203認(rèn)知物流企業(yè)會(huì)計(jì)運(yùn)輸業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算裝卸、倉(cāng)儲(chǔ)和配送業(yè)務(wù)的核算01認(rèn)知物流企業(yè)會(huì)計(jì)交通運(yùn)輸企業(yè)是指使用運(yùn)輸工具將貨物或者旅客送達(dá)目的地，使其空間位置得到轉(zhuǎn)移的企業(yè)。第二次技術(shù)革命之后，在世界范圍內(nèi)生產(chǎn)和服務(wù)都在逐步走向?qū)I(yè)化，從產(chǎn)品的生產(chǎn)到商品的使用，從原材料的供應(yīng)、加工、儲(chǔ)存、組裝、銷(xiāo)售，到產(chǎn)品送到用戶(hù)手中，整個(gè)過(guò)程都要靠運(yùn)輸來(lái)完成，每個(gè)產(chǎn)品里都包含了運(yùn)輸?shù)膬r(jià)值。離開(kāi)交通運(yùn)輸，產(chǎn)品難以投放市場(chǎng)，商品不能實(shí)現(xiàn)其價(jià)值。倉(cāng)儲(chǔ)配送業(yè)是生產(chǎn)生活的重要組成部分，商品在從生產(chǎn)領(lǐng)域向消費(fèi)領(lǐng)域轉(zhuǎn)移過(guò)程中，一般都要經(jīng)過(guò)商品的倉(cāng)儲(chǔ)配送階段，例如采購(gòu)與生產(chǎn)之間、生產(chǎn)的初加工與精加工之間、生產(chǎn)與銷(xiāo)售之間、批發(fā)與零售之間、不同運(yùn)輸方式轉(zhuǎn)換之間等，倉(cāng)儲(chǔ)配送是必不可少的環(huán)節(jié)?，F(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)配送業(yè)作為供應(yīng)鏈管理的核心，主要實(shí)現(xiàn)周轉(zhuǎn)功能，其覆蓋的服務(wù)范圍越來(lái)越大，吞吐的物品越來(lái)越多，操作越來(lái)越復(fù)雜。交通運(yùn)輸業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)配送業(yè)都是現(xiàn)代物流業(yè)的重要組成部分，物流屬于“交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)和郵政業(yè)”大類(lèi)。社會(huì)發(fā)展需要商品的流通，商品的流通必然產(chǎn)生物流。0102一、物流企業(yè)概述

圖3-1物流關(guān)系圖一、物流企業(yè)概述根據(jù)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《物流術(shù)語(yǔ)》（GB/T18354-2001），物流是指物品從供應(yīng)地向接收地的實(shí)體流動(dòng)過(guò)程。根據(jù)實(shí)際需要，將運(yùn)輸、儲(chǔ)存、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送、信息處理等基本功能實(shí)施有機(jī)結(jié)合。從環(huán)節(jié)構(gòu)成來(lái)看，運(yùn)輸是貫穿整個(gè)物流全過(guò)程的主線，串聯(lián)了儲(chǔ)存、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送等各個(gè)環(huán)節(jié)，在互聯(lián)網(wǎng)以及電子商務(wù)的推動(dòng)下，倉(cāng)儲(chǔ)配送越來(lái)越重要，不僅僅跟企業(yè)生產(chǎn)密切相關(guān)，也跟老百姓的生活息息相關(guān)，拉近了商業(yè)和生活的距離。物流企業(yè)是指從事物流活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)組織，是獨(dú)立于生產(chǎn)領(lǐng)域之外、專(zhuān)門(mén)從事與商品流通有關(guān)的各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的企業(yè)。其主要經(jīng)營(yíng)物品的運(yùn)輸、儲(chǔ)存、裝卸、搬運(yùn)、包裝、流通加工、配送、信息處理等業(yè)務(wù)，其中，運(yùn)輸業(yè)務(wù)是核心，倉(cāng)儲(chǔ)業(yè)務(wù)、裝卸業(yè)務(wù)和配送業(yè)務(wù)是物流業(yè)務(wù)的重要組成部分。一、物流企業(yè)概述二、物流企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)上的特點(diǎn)020103營(yíng)運(yùn)過(guò)程具有高度的流動(dòng)性和分散性生產(chǎn)和銷(xiāo)售同時(shí)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程僅消耗勞動(dòng)工具，不產(chǎn)生新的物質(zhì)產(chǎn)品存貨核算的獨(dú)特性（1）成本結(jié)轉(zhuǎn)的獨(dú)特性（3）成本費(fèi)用構(gòu)成的獨(dú)特性（2）收入核算的復(fù)雜（4）物流企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)三、物流企業(yè)會(huì)計(jì)核算的特點(diǎn)02運(yùn)輸業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算任務(wù)二

運(yùn)輸業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算運(yùn)輸業(yè)務(wù)按運(yùn)輸方式劃分,可分為公路運(yùn)輸、鐵路運(yùn)輸、水上運(yùn)輸、航空運(yùn)輸和管道運(yùn)輸五種,要指出的是物流里的交通運(yùn)輸一般指的是貨運(yùn)。公路運(yùn)輸以汽車(chē)作為運(yùn)輸工具，以貨物作為運(yùn)輸對(duì)象，分長(zhǎng)途運(yùn)輸和短途運(yùn)輸。水上運(yùn)輸分內(nèi)河運(yùn)輸和海洋運(yùn)輸，后者又分為沿海運(yùn)輸和遠(yuǎn)洋運(yùn)輸，其運(yùn)輸工具是船舶。鐵路運(yùn)輸以火車(chē)作為運(yùn)輸工具對(duì)外提供運(yùn)輸勞務(wù)以獲得經(jīng)營(yíng)收入。航空運(yùn)輸以飛機(jī)作為運(yùn)輸工具提供勞務(wù)服務(wù)。管道運(yùn)輸則是以管道作為運(yùn)輸工具，主要進(jìn)行貨物運(yùn)輸如自來(lái)水、石油、天然氣等。（1）成本核算對(duì)象多樣化（2）成本計(jì)算內(nèi)容特殊①營(yíng)運(yùn)過(guò)程中發(fā)生的直接營(yíng)運(yùn)費(fèi)。直接營(yíng)運(yùn)費(fèi)包括直接參與營(yíng)運(yùn)業(yè)務(wù)的各類(lèi)消耗性機(jī)物料，如運(yùn)輸用燃油、潤(rùn)滑劑、備品配件、低值易耗品、材料、輪胎等，以及直接從事?tīng)I(yíng)運(yùn)業(yè)務(wù)人員的職工薪酬。②營(yíng)運(yùn)過(guò)程中發(fā)生的間接營(yíng)運(yùn)費(fèi)。（3）成本計(jì)量單位采用復(fù)合計(jì)量本節(jié)以最常見(jiàn)的公路運(yùn)輸為例，介紹物流企業(yè)運(yùn)輸業(yè)務(wù)的核算。任務(wù)二運(yùn)輸業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算任務(wù)二

運(yùn)輸業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算三、

公路運(yùn)輸?shù)臉I(yè)務(wù)流程任務(wù)二

運(yùn)輸業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算公路運(yùn)輸成本核算的內(nèi)容1.成本核算對(duì)象物流企業(yè)公路運(yùn)輸業(yè)務(wù)的主要內(nèi)容是向用戶(hù)提供貨運(yùn)服務(wù),貨運(yùn)服務(wù)主要由貨車(chē)完成。車(chē)型比較復(fù)雜的汽車(chē)運(yùn)輸企業(yè),根據(jù)需要還應(yīng)區(qū)分不同燃料、不同廠牌、不同載重量(載客量)的運(yùn)輸車(chē)輛。另外,特種大型車(chē)、集裝箱專(zhuān)用車(chē)、零擔(dān)專(zhuān)用車(chē)、冷藏車(chē)、罐車(chē)等也需單獨(dú)作為成本計(jì)算對(duì)象。任務(wù)二

運(yùn)輸業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算(1)按各成本計(jì)算對(duì)象設(shè)置相關(guān)明細(xì)賬戶(hù)?？砂锤黝?lèi)業(yè)務(wù)或業(yè)務(wù)項(xiàng)目設(shè)置相關(guān)成本計(jì)算對(duì)象,如運(yùn)輸業(yè)務(wù)在“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”下設(shè)“運(yùn)輸支出”二級(jí)科目進(jìn)行核算。(2)營(yíng)運(yùn)中發(fā)生的直接費(fèi)用,直接計(jì)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本。(3)歸集并分配輔助生產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。輔助生產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用計(jì)入“輔助營(yíng)運(yùn)費(fèi)用”,并在各成本計(jì)算對(duì)象之間進(jìn)行分配。(5)計(jì)算運(yùn)輸業(yè)務(wù)的總成本和單位成本

。(4)歸集并分配營(yíng)運(yùn)間接費(fèi)用。歸集應(yīng)計(jì)入“營(yíng)運(yùn)間接費(fèi)用”的各種費(fèi)用,并在各成本計(jì)算對(duì)象之間進(jìn)行分配;成本核算程序3.公路運(yùn)輸業(yè)務(wù)成本核算項(xiàng)目其成本核算項(xiàng)目一般分為直接費(fèi)用（車(chē)輛費(fèi)用）和間接費(fèi)用（站隊(duì)經(jīng)費(fèi)），如表4-1所示。

表4-1運(yùn)輸業(yè)務(wù)的成本項(xiàng)目任務(wù)二運(yùn)輸業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算

成本項(xiàng)目核算內(nèi)容直接費(fèi)用（車(chē)輛費(fèi)用）燃料指企業(yè)庫(kù)存和各種運(yùn)輸工具中存放的各種固體、液體、氣體燃料以及作為燃料使用的廢料輪胎營(yíng)運(yùn)車(chē)輛耗用的輪胎外胎材料營(yíng)運(yùn)車(chē)輛耗用的輪胎內(nèi)胎、墊帶和其他消耗材料。工資薪酬按規(guī)定支付給運(yùn)輸作業(yè)人員的工資、津貼、補(bǔ)貼、獎(jiǎng)金、福利費(fèi)等薪酬折舊費(fèi)指按規(guī)定計(jì)提的營(yíng)運(yùn)車(chē)輛折舊費(fèi)。保養(yǎng)修理費(fèi)對(duì)營(yíng)運(yùn)車(chē)輛進(jìn)行保養(yǎng)及修理所發(fā)生的費(fèi)用行車(chē)事故損失費(fèi)營(yíng)運(yùn)車(chē)輛在營(yíng)運(yùn)過(guò)程中因碰撞、翻車(chē)、碾壓、落水、失火、械故障等原因造成的人員傷亡、牲畜死亡、車(chē)輛損壞、物資毀損等行車(chē)事故所發(fā)生的修理費(fèi)、救援費(fèi)和善后費(fèi)用，以及支付單位外人員的醫(yī)藥費(fèi)、喪葬費(fèi)、撫恤費(fèi)、生活費(fèi)等事故費(fèi)用。其他費(fèi)用不屬于以上項(xiàng)目的與營(yíng)運(yùn)車(chē)輛運(yùn)行直接有關(guān)的費(fèi)用。包括過(guò)路費(fèi)、車(chē)輛管理費(fèi)、車(chē)輛牌照和檢驗(yàn)費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、車(chē)船稅等間接費(fèi)用(站隊(duì)經(jīng)費(fèi))車(chē)隊(duì)費(fèi)用指車(chē)隊(duì)、車(chē)站、車(chē)場(chǎng)等基層營(yíng)運(yùn)單位為組織與管理營(yíng)運(yùn)過(guò)程所發(fā)生的，應(yīng)由各類(lèi)成本負(fù)擔(dān)的各種間接費(fèi)用，如工資，勞保，取暖費(fèi)，差旅費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)等,站隊(duì)經(jīng)費(fèi)按規(guī)定辦法分配計(jì)入運(yùn)輸支出。（二）公路運(yùn)輸業(yè)務(wù)的賬戶(hù)設(shè)置公路運(yùn)輸業(yè)務(wù)發(fā)生的直接費(fèi)用在“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”賬戶(hù)中進(jìn)行核算，下設(shè)“運(yùn)輸支出”二級(jí)科目，同時(shí)設(shè)置“營(yíng)運(yùn)間接費(fèi)用”、“輔助營(yíng)運(yùn)費(fèi)用”等明細(xì)科目。1.“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——運(yùn)輸支出”賬戶(hù)用來(lái)核算公路運(yùn)輸中所發(fā)生的各項(xiàng)直接費(fèi)用。2.“輔助營(yíng)運(yùn)費(fèi)用”賬戶(hù)成本類(lèi)賬戶(hù)，用來(lái)核算企業(yè)輔助生產(chǎn)部門(mén)（如車(chē)輛保養(yǎng)場(chǎng)）生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)所發(fā)生的輔助生產(chǎn)費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)支出、燃料、折舊費(fèi)用、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)及事故損失費(fèi)等。3.“營(yíng)運(yùn)間接費(fèi)用”賬戶(hù)

成本類(lèi)賬戶(hù)，用來(lái)核算公路運(yùn)輸企業(yè)基層單位如車(chē)隊(duì)、車(chē)站為組織和管理營(yíng)運(yùn)過(guò)程（如車(chē)場(chǎng)管理人員）所發(fā)生的費(fèi)用。任務(wù)二運(yùn)輸業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算任務(wù)二

運(yùn)輸業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算（二）公路運(yùn)輸業(yè)務(wù)的賬戶(hù)設(shè)置圖3-4公路運(yùn)輸企業(yè)的賬戶(hù)關(guān)系圖（三）公路運(yùn)輸業(yè)務(wù)的成本核算1.營(yíng)運(yùn)直接費(fèi)用的核算（1）燃料

燃料的核算主要指運(yùn)輸車(chē)輛運(yùn)行過(guò)程中所耗用的汽油、柴油等燃料的核算，在實(shí)際工作中，自建油庫(kù)的物流企業(yè)，對(duì)車(chē)存燃料有“滿(mǎn)油箱制”和“盤(pán)存制”兩種管理方法。①滿(mǎn)油箱制滿(mǎn)油箱制是指每月月初月末油箱加滿(mǎn)的情況下，車(chē)輛當(dāng)月加油的數(shù)量，即為當(dāng)月燃油的實(shí)耗數(shù)。也就是月末根據(jù)領(lǐng)油憑證統(tǒng)計(jì)出一個(gè)月內(nèi)加油的累計(jì)數(shù)，就是本月的運(yùn)輸油耗數(shù)。

【例4-1】

梁達(dá)物流公司運(yùn)輸業(yè)務(wù)對(duì)燃料的核算采取滿(mǎn)油箱制，2023年4月末，編制燃料發(fā)出憑證匯總表，計(jì)算本月?tīng)I(yíng)運(yùn)車(chē)輛貨車(chē)隊(duì)耗用的燃料費(fèi)，其中貨車(chē)一隊(duì)共耗用200000元，貨車(chē)二隊(duì)共耗用320000元。借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——運(yùn)輸支出——貨車(chē)一隊(duì)(燃料)200000——貨車(chē)二隊(duì)(燃料)320000

貸：原材料——燃料520000任務(wù)二運(yùn)輸業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算（三）公路運(yùn)輸業(yè)務(wù)的成本核算1.營(yíng)運(yùn)直接費(fèi)用的核算②盤(pán)存制盤(pán)存制是指每月月初運(yùn)輸車(chē)輛行駛前加滿(mǎn)油，運(yùn)輸途中車(chē)輛根據(jù)實(shí)際需要領(lǐng)料加油，月末盤(pán)點(diǎn)車(chē)存油量后，按照以下計(jì)算公式計(jì)算出本月的運(yùn)輸耗油數(shù)：本月的運(yùn)輸耗油數(shù)=月初車(chē)存油量+本月加油數(shù)量-月末車(chē)存油量實(shí)行盤(pán)存制的企業(yè)，由于車(chē)存燃料不固定，核算時(shí)分別設(shè)置“庫(kù)存”和“車(chē)存”兩個(gè)明細(xì)賬戶(hù)?！纠?-2】2023年4月，ABC物流公司運(yùn)輸業(yè)務(wù)對(duì)貨車(chē)燃料的核算采用盤(pán)存制，月初油料車(chē)存數(shù)為540元，本月領(lǐng)用燃料價(jià)值8500元，月末測(cè)量車(chē)存燃料價(jià)值580元。本月領(lǐng)用燃料價(jià)值8500元，會(huì)計(jì)處理如下借：原材料——燃料——車(chē)存8500貸：原材料——燃料——庫(kù)存8500月末測(cè)量車(chē)存燃料價(jià)值580元，計(jì)算出本月實(shí)際耗用量為：540+8500-580=8460（元）借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——運(yùn)輸支出——貨車(chē)（燃料）8460貸：原材料——燃料——車(chē)存8460任務(wù)二運(yùn)輸業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算（三）公路運(yùn)輸業(yè)務(wù)的成本核算1.營(yíng)運(yùn)直接費(fèi)用的核算（2）輪胎輪胎包括外胎、內(nèi)胎和墊片，是物流企業(yè)運(yùn)輸業(yè)務(wù)的重要核算內(nèi)容。對(duì)于營(yíng)運(yùn)車(chē)輛領(lǐng)用的內(nèi)胎、墊帶及輪胎零星修補(bǔ)費(fèi)等，由于價(jià)值較低，視同一般消耗性材料，一般根據(jù)領(lǐng)料單編制輪胎領(lǐng)用匯總表，按實(shí)際數(shù)直接計(jì)入各成本計(jì)算對(duì)象的成本，在“原材料”賬戶(hù)中核算。對(duì)于企業(yè)在庫(kù)及在用的輪胎外胎成本，可單獨(dú)設(shè)置“輪胎”科目進(jìn)行核算。由于外胎的損耗和運(yùn)輸里程有密切聯(lián)系，因而，外胎耗費(fèi)的核算有“一次攤銷(xiāo)法”和“按行駛里程攤提法”兩種方法。①一次攤銷(xiāo)法一次攤銷(xiāo)法是指在第一次領(lǐng)用輪胎外胎時(shí)，將輪胎成本一次計(jì)入當(dāng)期運(yùn)輸支出的方法。企業(yè)運(yùn)輸支出的核算通過(guò)“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——運(yùn)輸支出”賬戶(hù)，領(lǐng)用外胎時(shí)，根據(jù)“輪胎發(fā)出匯總表”直接計(jì)入各成本計(jì)算對(duì)象。借記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本——運(yùn)輸支出”賬戶(hù)，貸記“輪胎”賬戶(hù)。報(bào)廢輪胎時(shí)，根據(jù)殘料作價(jià)的金額，借“原材料”賬戶(hù)，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本一一運(yùn)輸支出”賬戶(hù)。需要注意的是，一次攤銷(xiāo)法對(duì)新車(chē)的車(chē)裝輪胎不單獨(dú)進(jìn)行核算，當(dāng)車(chē)裝輪胎損壞，需要更換新胎時(shí)，領(lǐng)用輪胎的費(fèi)用直接計(jì)入運(yùn)輸成本。任務(wù)二運(yùn)輸業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算（三）公路運(yùn)輸業(yè)務(wù)的成本核算1.營(yíng)運(yùn)直接費(fèi)用的核算（2）輪胎【例4-3】2023年4月梁達(dá)物流公司運(yùn)輸業(yè)務(wù)領(lǐng)用新輪胎外胎、內(nèi)胎和墊帶等材料，根據(jù)輪胎領(lǐng)用匯總表顯示，領(lǐng)用外胎的實(shí)際成本為9800元，其中貨車(chē)一隊(duì)6000元，貨車(chē)二隊(duì)3800元，內(nèi)胎和墊帶的數(shù)據(jù)如表4-2所示。

輪胎領(lǐng)用匯總表

表4-2

2023年4月

單位：元任務(wù)二運(yùn)輸業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)核算領(lǐng)用部門(mén)外胎內(nèi)胎墊帶數(shù)量/個(gè)單價(jià)/元金額/元數(shù)量/個(gè)單價(jià)/元金額/元數(shù)量/個(gè)單價(jià)/元金額/元貨車(chē)一隊(duì)30020600024509004100400貨車(chē)二隊(duì)190203800430012006100600合計(jì)4902098006-2100101001000（三）公路運(yùn)輸業(yè)務(wù)的成本核算1.營(yíng)運(yùn)直接費(fèi)用的核算（2）輪胎應(yīng)