“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響及策略——以萬科企業(yè)為例【摘要】近年來，我國房地產(chǎn)的競爭隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展不斷加劇，因此如何引導(dǎo)我國房地產(chǎn)行業(yè)合理健康發(fā)展已經(jīng)成為社會(huì)討論的重要主題。我國《財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改增值稅試點(diǎn)的通知》的頒布，意味著我國房地產(chǎn)行業(yè)正式被納入“營改增”的試點(diǎn)范圍之內(nèi)?！盃I改增”的實(shí)施很大程度上改變了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅環(huán)境，為確保房地產(chǎn)企業(yè)在新時(shí)期實(shí)現(xiàn)優(yōu)化發(fā)展邁出了關(guān)鍵的一步。本文就是以營改增政策實(shí)施之后的房地產(chǎn)行業(yè)變化為中心展開進(jìn)行分析，對(duì)“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的具體影響進(jìn)行了總結(jié)研究，并且深入研究了我國的房地產(chǎn)行業(yè)在這一時(shí)期如何利用營改增政策的積極影響,并提出合理措施和相關(guān)策略,幫助房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避消極影響,提升財(cái)務(wù)管理水平?！娟P(guān)鍵詞】營改增房地產(chǎn)行業(yè)影響Theinfluenceandstrategyof"replacingbusinesstaxwithVAT"onrealestateenterprises--TakingVankeEnterprisesasanexample【Abstract】Inrecentyears,withthedevelopmentofeconomy,thecompetitionofrealestateinourcountryisincreasing.Sohowtoguidethereasonableandhealthydevelopmentofrealestateindustryhasbecomeanimportanttopicofsocialdiscussion.ThepromulgationofthenoticeoftheMinistryofFinanceandtheStateAdministrationofTaxationoncomprehensivelypushingforwardthepilotofreplacingbusinesstaxwithvalue-addedtaxmeansthatChina'srealestateindustryhasbeenofficiallyincludedinthepilotrangeofreplacingbusinesstaxwithvalue-addedtax.Theimplementationof"replacingbusinesstaxwithvalue-addedtax"haschangedthetaxenvironmentofrealestateenterprisestoagreatextent,andhastakenakeysteptoensuretheoptimaldevelopmentofrealestateenterprisesinthenewera.Thispaperfocusesonthechangesoftherealestateindustryaftertheimplementationofthepolicyofreplacingbusinesstaxwithvalue-addedtax,summarizesandstudiesthespecificimpactofthepolicyofreplacingbusinesstaxwithvalue-addedtaxonrealestateenterprises,anddeeplystudieshowtherealestateindustryinChinautilizesthepositiveimpactofthepolicyofreplacingbusinesstaxwithvalue-addedtaxinthisperiod,andputsforwardreasonablemeasuresandrelevantstrategies,Helprealestateenterprisestoavoidnegativeeffectsandimprovefinancialmanagementlevel.【KeyWords】Value-addedtax，VATRealestateindustryInfluence一、引言研究背景和選題意義研究背景：在改革開放進(jìn)程不斷深化的過程中，我國市場經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展發(fā)展并與國際接軌，市場化程度越來越高，市場經(jīng)濟(jì)體制逐漸完善。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，時(shí)代的變化也隨之帶來了更多的發(fā)展機(jī)遇，但同時(shí)也伴隨著挑戰(zhàn)和競爭。為了更好的規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，為其發(fā)展創(chuàng)造更好的外部環(huán)境，政府針對(duì)稅收政策進(jìn)行了相應(yīng)的調(diào)整，在2016年5月1日開始實(shí)行營業(yè)稅改增值稅的稅收改革，在總結(jié)前期試點(diǎn)工作成果的基礎(chǔ)上并且在實(shí)際應(yīng)用中根據(jù)需要不斷調(diào)整優(yōu)化。面對(duì)新的稅收制度，房地產(chǎn)的稅負(fù)變化不僅會(huì)影響企業(yè)的運(yùn)營成本，也會(huì)影響大眾的購房心理和行為。因此房地產(chǎn)行業(yè)需要正確把握改革的方向，全面并深入分析稅制改革對(duì)企業(yè)經(jīng)營的影響并積極尋找有效的應(yīng)對(duì)措施，使房地產(chǎn)行業(yè)能充分利用這一契機(jī)平穩(wěn)健康發(fā)展。選題意義：營改增政策的實(shí)施是我國最為重大的改革,在房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生很多影響,既有有利的影響也有不良的影響,需要房地產(chǎn)行業(yè)認(rèn)真分析營改增政策,清楚該政策的實(shí)施對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響,提出對(duì)應(yīng)的優(yōu)化對(duì)策,做好房地產(chǎn)企業(yè)的票據(jù)管理和稅務(wù)籌劃工作,這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃與財(cái)務(wù)管理都有很重要的意義,不僅能夠提升房地產(chǎn)企業(yè)整體效益,還能夠減少企業(yè)運(yùn)營成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值效益最大化，從而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。（二）文獻(xiàn)綜述對(duì)于營業(yè)稅改增值稅，影響較為深遠(yuǎn)且廣泛的就是法國，這一措施早在1954年就開始實(shí)施。國外對(duì)于該方面研究較少，我國學(xué)者也比較專注研究“營改增”對(duì)交通運(yùn)輸業(yè)以及服務(wù)業(yè)的影響。我國有對(duì)“營改增”持否定態(tài)度的學(xué)者，當(dāng)然更多的認(rèn)為這一新稅收政策能有效減輕納稅人的稅收負(fù)擔(dān)、推動(dòng)稅收改革發(fā)展?？梢钥闯?，“營改增”對(duì)不同行業(yè)有不同效果，應(yīng)從實(shí)際出發(fā)。萬建國、韓菁（2013）認(rèn)為可以通過取得專用發(fā)票來抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額從而減輕建筑行業(yè)的稅負(fù)。但是我國建筑行業(yè)取得增值稅發(fā)票存在難度，且行業(yè)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)不同。吳剛妹（2016）認(rèn)為由于建筑業(yè)利潤較低，即使進(jìn)行增值稅改革，建筑企業(yè)的稅負(fù)并沒有減少甚至在一定程度上增加。禹奎（2014）認(rèn)為，建筑業(yè)“營改增”后納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間界定造成資金緊張。席得讓（2015）認(rèn)為，“營改增”后，異地施工監(jiān)管難度較大的問題就會(huì)給施工企業(yè)增值稅的繳納帶來一定的困難。PaoloLiberati通過分析評(píng)價(jià)意大利增值稅和消費(fèi)稅改革對(duì)分配和福利的影響，得出即使稅制改革，但是應(yīng)繳納的稅費(fèi)并沒有發(fā)生實(shí)際變化的結(jié)論。Tait(1972)根據(jù)稅收轉(zhuǎn)嫁理論并仔細(xì)研究了西歐國家增值稅改革的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)為如果對(duì)整體稅制結(jié)構(gòu)進(jìn)行改革，并且大量宣傳轉(zhuǎn)嫁的公平性，這樣可以有效減小增值稅的價(jià)格影響。（三）研究方法和研究思路研究思路：先對(duì)房地產(chǎn)以及營改增政策做相關(guān)了解，明確營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響；再通過萬科企業(yè)在營改增之后數(shù)據(jù)的變化窺見其面臨的一系列影響，以小見大能更加細(xì)致地知道新政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的作用；最后通過改革實(shí)施有效策略幫助房地產(chǎn)合理利用營改增進(jìn)行自我完善。研究方法：案例研究法、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)法和文獻(xiàn)研究法。首先通過國內(nèi)外增值稅改革的相關(guān)資料和文獻(xiàn)并結(jié)合國內(nèi)“營改增”實(shí)際情況進(jìn)行分析。其次通過調(diào)查萬科企業(yè)今年數(shù)據(jù)分析“營改增”帶來的影響，以實(shí)際案例進(jìn)行調(diào)查。最后進(jìn)行總結(jié)和反思，為房地產(chǎn)企業(yè)適應(yīng)“營改增”提供思路和策略。二、“營改增”對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)影響的一般分析“營改增”指的是將以前營業(yè)稅繳納的項(xiàng)目改成增值稅繳納的項(xiàng)目。與以前的稅收制度相比，“營改增”的最大特點(diǎn)是能夠減少企業(yè)繳稅的重復(fù)性。房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)綜合性產(chǎn)業(yè)，它以土地和建筑物為經(jīng)營對(duì)象，從事土地開發(fā)、房屋建設(shè)、經(jīng)營、維修管理以及房屋買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)則是一種以營利為目的的經(jīng)濟(jì)組織，主要自主經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)活動(dòng)。其特征包括經(jīng)營對(duì)象的不可移動(dòng)性、業(yè)務(wù)形態(tài)的服務(wù)性，經(jīng)營活動(dòng)的資金和人才密集性。其中房地產(chǎn)企業(yè)中開發(fā)管理企業(yè)占主要部分，房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)較少。從2019年12月中國銷售TOP10上市房企來看，國企以及大型民企的銷售能力較強(qiáng)，更能獲得市場認(rèn)可。（一） 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本的影響對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來說，在實(shí)施各項(xiàng)工程項(xiàng)目的過程中需要購買的原材料十分眾多且品類復(fù)雜。除了一些大宗的采購，諸如水泥、鋼筋、河沙等能夠有增值稅專用發(fā)票之外，一些較為零散且價(jià)格較低的采購則有可能還是采取定額納稅的方式，這將會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無法進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣，從而提升整個(gè)建設(shè)成本。同時(shí)，由于房地產(chǎn)企業(yè)的建筑安裝工程是整個(gè)施工過程中的“重頭戲”，但是該工程項(xiàng)目的實(shí)施一般情況下由上游企業(yè)完成，按照稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁原理，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)成本又將面臨增加的問題。（二）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的影響1、在利潤表上的體現(xiàn)“營改增”提出之后，企業(yè)要承擔(dān)的增值稅就變成了價(jià)外稅，也就從銷售額中減少，進(jìn)而導(dǎo)致企業(yè)營業(yè)收入減少。此外，“營改增”能夠抵扣商品及勞務(wù)交易所產(chǎn)生的進(jìn)項(xiàng)稅額，因此營業(yè)成本也隨之減少。不僅如此，“營改增”使企業(yè)不用繼續(xù)承擔(dān)營業(yè)稅從而營業(yè)稅及其附加金額也降低。綜上所述，最后能使得企業(yè)的總利潤和凈利潤減少。2、在資產(chǎn)負(fù)債表上的體現(xiàn)由于原料、勞務(wù)成本、應(yīng)收賬款等項(xiàng)目并沒發(fā)生較大的變化，而在實(shí)施“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)購買固定資產(chǎn)時(shí)可以獲得相應(yīng)的增值稅發(fā)票，而這些增值稅是可以用來進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅抵扣的，進(jìn)而降低了一部分開發(fā)成本。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)總額發(fā)生了相應(yīng)的變化，如果企業(yè)負(fù)債不變的話，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率勢(shì)必會(huì)相應(yīng)提升，這些都是房地產(chǎn)企業(yè)在“營改增”之后面臨的潛在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，需要企業(yè)引起關(guān)注和重視。3、在現(xiàn)金流量表的體現(xiàn)由于所需要收取以及支付的成本和價(jià)格沒有發(fā)生大的變化，但是所需要承擔(dān)的應(yīng)交增值稅（在經(jīng)營活動(dòng)中發(fā)生的現(xiàn)金流量凈額）相比之前變少了。由此可見在籌資投資活動(dòng)中現(xiàn)金流并沒有發(fā)生變化，但是現(xiàn)金及等價(jià)物使凈增加額降低。（三）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員的影響在“營改增”實(shí)施之后，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員工作也面臨著新的要求。首先企業(yè)需要更加注重企業(yè)財(cái)務(wù)管理，因此培養(yǎng)會(huì)計(jì)人員對(duì)“營改增”的學(xué)習(xí)和認(rèn)識(shí)積極跟上時(shí)代的步伐、加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)及時(shí)面對(duì)不斷變化的外部環(huán)境、提高財(cái)務(wù)工作過程中的風(fēng)險(xiǎn)控制能力保持企業(yè)發(fā)展的步伐。其次稅收制度的變化帶來了納稅計(jì)算方式的變化，由此可見稅務(wù)核算難度也相應(yīng)的提升了。企業(yè)需要跟上國家政策的步伐同時(shí)制定先進(jìn)的財(cái)務(wù)管理制度，提高會(huì)計(jì)人員核算增值稅的能力，處理特殊環(huán)境的管理水平。（四）對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票管理的影響“營改增”之前，企業(yè)的發(fā)票管理難度要小很多，只需要根據(jù)相應(yīng)的金額開具稅務(wù)發(fā)票和收取稅務(wù)發(fā)票即可。但是“營改增”之后，企業(yè)發(fā)票管理上就會(huì)產(chǎn)生相應(yīng)的進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額。由此產(chǎn)生帶來的發(fā)票管理制度的改革變得勢(shì)在必行，每一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著同樣的問題。在“營改增”之后，增值稅發(fā)票管理要就小規(guī)模納稅人和一般納稅人進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。小規(guī)模納稅人使用的發(fā)票和營業(yè)稅時(shí)期使用的發(fā)票區(qū)別不大，不需要格外注意。而一般納稅人則有著專用發(fā)票和普通發(fā)票兩種，企業(yè)在進(jìn)項(xiàng)發(fā)票管理的過程中應(yīng)該根據(jù)不同的實(shí)際需求選擇最為恰當(dāng)?shù)姆绞?，已達(dá)到幫助企業(yè)合理避稅，減少經(jīng)濟(jì)損失的最終目的。三、“營改增”對(duì)萬科企業(yè)的財(cái)務(wù)影響萬科企業(yè)概述萬科企業(yè)股份有限公司，簡稱萬科或萬科集團(tuán)，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)為核心的企業(yè)，其成立于1984年5月，總部位于廣東深圳。目前已將業(yè)務(wù)范圍擴(kuò)展到珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟(jì)圈以及中西部地區(qū)。2010年萬科企業(yè)率先成為全國第一個(gè)年銷售額超千億的房地產(chǎn)公司。2016年公司首次躋身《財(cái)富》“世界500強(qiáng)”。近年來，萬科在原有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上，圍繞城市配套服務(wù)商的定位，積極拓展業(yè)務(wù)版圖，進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、長租公寓、冰雪運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)老、教育等行業(yè)。萬科凈負(fù)債率處于行業(yè)極低的水平，擁有非常低的融資成本。此外萬科并不依賴于大量的土地儲(chǔ)備保持合理的土地儲(chǔ)備周期和周轉(zhuǎn)效率，強(qiáng)調(diào)量入為出，不屯地不捂地，不占地為王。萬科對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)始終保持嚴(yán)謹(jǐn)保守的態(tài)度以及保持相對(duì)低的融資利率以企業(yè)實(shí)際發(fā)展?fàn)顩r出發(fā)，不盲目進(jìn)取，而是量入為出，實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)穩(wěn)定增長，為調(diào)控留下相對(duì)大的空間。這一個(gè)措施就在這次疫情中得到了體現(xiàn)：盡管這幾個(gè)月行業(yè)的銷售收入不容樂觀，但是萬科企業(yè)的銷售收入的下降幅度就遠(yuǎn)小于行業(yè)。（二）“營改增”對(duì)萬科企業(yè)財(cái)務(wù)影響具體核算分析1、萬科企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)表1萬科企業(yè)2019年利潤表單位：元報(bào)表日期20191231201909302019063020190331單位元元元元一、營業(yè)總收入3.67894E+112.23915E+111.3932E+1148374630775營業(yè)收入3.67894E+112.23915E+111.3932E+1148374630775二、營業(yè)總成本2.94321E+111.81628E+111.12258E+1142251576799營業(yè)成本2.3455E+111.43327E+118882308629631422241431營業(yè)稅金及附加3290522389919740563969114070738374437555870銷售費(fèi)用9044496840531361225931865239101371392085管理費(fèi)用11018405287788473507151843850792639014423財(cái)務(wù)費(fèi)用5735941712482522868932275833741841740627研發(fā)費(fèi)用1066676029537218731.2429777726.9118992200.2資產(chǎn)減值損失0000公允價(jià)值變動(dòng)收益-68518913.61-93008435.7-43018253.12-35196479.59投資收益498412678019327583841300573428-206560647.2其中:對(duì)聯(lián)營企業(yè)和合營企業(yè)的投資收益37905982031099584314907438130.1-312437198.5匯兌收益0000三、營業(yè)利潤7661313604241960924164278559799095885526192加:營業(yè)外收入714732128.7495901424.9309247900.4117886759.6減：營業(yè)外支出788578652.7632032354.1439243665.5131713306.2其中：非流動(dòng)資產(chǎn)處置損失0000四、利潤總額7653928951841824793235277259841445871699645減：所得稅費(fèi)用214076749461323437622784403067752665765270五、凈利潤5513161457228590417008192856773693205934375歸屬于母公司所有者的凈利潤3887208688118240745065118417521711120626569少數(shù)股東損益162595276911034967194374439251982085307806六、每股收益基本每股收益(元/股)3.471.6311.060.102稀釋每股收益(元/股)3.471.6311.060.102七、其他綜合收益553256970.6924764493.3767446453695984271.5八、綜合收益總額5568487154329515181501200531238223901918647歸屬于母公司所有者的綜合收益總額3946440514919133021709126070624091830946336歸屬于少數(shù)股東的綜合收益總額162204663941038215979274460614132070972311表22019年萬科集團(tuán)營業(yè)利潤及營業(yè)成本單位：萬元營業(yè)收入營業(yè)成本營業(yè)利潤率1、主營業(yè)務(wù)36535371.6823419853.1826.90%其中：房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)35265353.1622385715.7027.22%物業(yè)服務(wù)1270018.521034137.4817.96%2、其他業(yè)務(wù)254016.0735180.1085.24%合計(jì)36789387.7523455033.2827.30%2、具體測(cè)算與結(jié)果分析（1）增值稅銷項(xiàng)稅額：房地產(chǎn)業(yè)務(wù)增值稅銷項(xiàng)稅額=35265353.16÷(1+11%)×11%=3494764.73(萬元)物業(yè)服務(wù)增值稅服務(wù)銷項(xiàng)稅額=1270018.52÷(1+6%)×6%=71887.84(萬元)其他營業(yè)收入增值稅銷項(xiàng)稅額=254016.07÷(1+11%)×11%=25172.77(萬元)綜上，萬科集團(tuán)2019年應(yīng)繳納銷項(xiàng)稅額=3494764.73+71887.84+25172.77=3591825.32(萬元)（2）增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額：購地成本費(fèi)用=15.61%×35265353.16=5504921.63(萬元)可抵扣主營業(yè)務(wù)成本=22385715.70-5504921.63=16880794.07(萬元)房產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額=16880794.07÷(1+11%)×11%=1672871.48(萬元)物業(yè)服務(wù)增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額=1034137.48×50%÷(1+6%)×6%=29268.04(萬元)營業(yè)成本增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額=1672871.48+29268.04=1702139.52(萬元)綜上,萬科2019年應(yīng)繳納增值稅額=3591825.32-1702139.52=1889685.8(萬元)（3）按過去營業(yè)額計(jì)算：萬科集團(tuán)2019年?duì)I業(yè)稅額=3591825.32×5%=179591.266(萬元)（4）對(duì)萬科集團(tuán)稅金及附加的影響：“營改增”之前：應(yīng)繳納的稅金及附加=36535371.68×5%×(7%+3%+2%)=219212.23(萬元)?！盃I改增”之后：應(yīng)繳納的稅金及附加=1889685.8×(7%+3%+2%)=226762.296(萬元)因此，“營改增”之后相比之前需要多繳納7550.066萬元的附加稅。不難看出在“營改增”后,由于萬科集團(tuán)應(yīng)納增值稅額比以前按應(yīng)納營業(yè)稅額的增加導(dǎo)致了萬科集團(tuán)的稅金及附加上升明顯。（5）對(duì)萬科集團(tuán)企業(yè)所得稅的影響：根據(jù)萬科集團(tuán)2019年年報(bào)可得知,萬科集團(tuán)的銷售費(fèi)用為1891602.51萬元,管理費(fèi)用為2672654萬元。在“營改增”之前，企業(yè)應(yīng)納稅所得額：[36535371.68-23419853.18-1891602.51-2672654-36535371.68×5%×(1+7%+3%+2%)]×25%=1626320.30(萬元)。在“營改增”之后，企業(yè)應(yīng)納稅所得額：[36535371.68-36535371.68÷(1+11%)×11%-(23419853.18+1891602.51+2672654)]×25%=1232659.89(萬元)。所以，“營改增”之前比起來少繳納了393660.41萬元企業(yè)所得稅?？梢姟盃I改增”政策的實(shí)施有效的減輕了企業(yè)的稅負(fù),其原因如下:第一，應(yīng)納增值稅稅額比營業(yè)稅稅額多，所以企業(yè)能夠在稅前扣除的附加稅就會(huì)增加。第二,由于取得增值稅專用發(fā)票時(shí),開發(fā)費(fèi)用和開發(fā)成本計(jì)入費(fèi)用或成本的價(jià)格是不含稅價(jià)格，這樣成本或費(fèi)用稅前可以扣除的基數(shù)就減少。第三，營業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，可以在稅前扣除的。但是增值稅是價(jià)外稅,不能在稅前扣除。3、“營改增”給萬科企業(yè)帶來的影響（1）有利影響：“營改增”有效避免了重復(fù)征稅的情況，萬科企業(yè)的稅負(fù)也能有效減輕，同時(shí)企業(yè)的利潤率隨著稅負(fù)的降低而得到一定上升。從長遠(yuǎn)來看，有利于萬科企業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)；對(duì)國家而言，政府通過稅收調(diào)節(jié)能幫助樓市的穩(wěn)定發(fā)展，有利于國家稅收的增加。（2）不利影響：首先“營改增”會(huì)影響萬科地產(chǎn)的建造成本。因?yàn)榻ㄖI(yè)供應(yīng)鏈關(guān)系復(fù)雜并且建筑材料種類多，稅率的提高會(huì)使萬科企業(yè)建造成本增加。其次,公司賬務(wù)處理會(huì)更加復(fù)雜。增值稅和營業(yè)稅的稅收方式不盡相同,如：增值稅有抵扣環(huán)節(jié)，應(yīng)納稅額=銷項(xiàng)稅-進(jìn)項(xiàng)稅，增加會(huì)計(jì)科目，核算難度增大，所以說二者在進(jìn)行交接的過程中會(huì)出現(xiàn)一定的困難，要求財(cái)務(wù)人員要做好新舊稅制的銜接處理和核算工作；小規(guī)模納稅人和一般納稅人在稅務(wù)征收方面存在較大的差異，企業(yè)需要根據(jù)不同的納稅人確定不同的方案?？梢钥闯觥盃I改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了全新的挑戰(zhàn)，如財(cái)務(wù)核算、繳納稅款、認(rèn)證抵扣等。最后,萬科有可能不能很好地適應(yīng)新的稅收政策。因?yàn)槿f科是民企，投資主體多，投資和融資結(jié)構(gòu)復(fù)雜，“營改增”后萬科面臨著稅制改革帶來的不同問題。四、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的策略(一)重視營改增工作，加強(qiáng)財(cái)務(wù)人員專業(yè)化建設(shè)“營改增”之后，企業(yè)需要緊跟時(shí)代的步伐，積極運(yùn)用新技術(shù)和新政策來實(shí)現(xiàn)企業(yè)稅收管理技術(shù)的提高，比如結(jié)合互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)形成互聯(lián)網(wǎng)賬單同時(shí)不斷完善內(nèi)部會(huì)計(jì)核算機(jī)制、擴(kuò)大會(huì)計(jì)核算范圍。積極運(yùn)用新技術(shù)來實(shí)現(xiàn)信息的收集、分析、整理、匯總以及最終的核算。企業(yè)要明確財(cái)務(wù)管理任務(wù)，樹立正確的財(cái)務(wù)管理意識(shí)，完善財(cái)務(wù)處理流程，發(fā)展新的稅收管理制度，不斷補(bǔ)充過去增值稅工作中的漏洞，將每一項(xiàng)職責(zé)和項(xiàng)目具體落實(shí)分配到每個(gè)部門和個(gè)人，最終為營改增創(chuàng)造良好的環(huán)境。面對(duì)稅收制度的變化，企業(yè)應(yīng)根據(jù)有關(guān)的調(diào)整和變化推進(jìn)對(duì)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和開展財(cái)務(wù)核算宣傳工作，讓公司人員及時(shí)學(xué)習(xí)并熟知國家相關(guān)的稅收制度，讓財(cái)務(wù)人員能夠隨時(shí)掌握稅收政策的動(dòng)態(tài)、有效地規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、提升專業(yè)技能，也能讓員工聯(lián)合企業(yè)當(dāng)下的實(shí)際情況以及未來的發(fā)展需要提出應(yīng)對(duì)措施，幫助企業(yè)順利地渡過稅改階段。此外可以企業(yè)定期組織內(nèi)部稅務(wù)知識(shí)比賽，對(duì)表現(xiàn)較好的財(cái)務(wù)人員進(jìn)行一定的精神獎(jiǎng)勵(lì)或者是物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)，通過這種正面的鼓勵(lì)讓房地產(chǎn)企業(yè)所有的財(cái)務(wù)人員都能積極學(xué)習(xí)各種新知識(shí)與新技能，團(tuán)結(jié)內(nèi)部力量來面對(duì)外部更加激烈的市場競爭與挑戰(zhàn)，充分享受政策紅利。(二)進(jìn)行納稅籌劃管理1、控制企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著繁多業(yè)務(wù)中不斷出現(xiàn)的現(xiàn)金問題，如若要解決這些問題，就需要企業(yè)結(jié)合當(dāng)前市場的競爭需要，明確各方所需承擔(dān)的責(zé)任以及及時(shí)地催繳各種欠款，這樣才能使資金的流通速度和周轉(zhuǎn)率不斷加快。只有企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈中的資金積極循環(huán)和運(yùn)轉(zhuǎn)并時(shí)刻關(guān)注企業(yè)的現(xiàn)金流狀況才能避免由于不必要的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和管理漏洞。另外企業(yè)需細(xì)化分析相關(guān)政策，使稅負(fù)控制方案能夠符合企業(yè)整體發(fā)展方向和基本利益。在經(jīng)營過程中要時(shí)刻關(guān)注流轉(zhuǎn)稅情況，要及時(shí)分析在“營改增”過程中不斷變化的征稅總額，因?yàn)橹挥袃r(jià)外稅占據(jù)所征收稅負(fù)的主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)的稅費(fèi)支出才能更加靈活。同時(shí)企業(yè)要持續(xù)監(jiān)督控制課稅數(shù)額，保證數(shù)額更加精確，這樣才能規(guī)避重復(fù)征稅帶來的不良影響。要重視進(jìn)項(xiàng)稅額和銷項(xiàng)稅額的抵扣情況以及面對(duì)調(diào)整企業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的需求，提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。當(dāng)然要根據(jù)實(shí)際情況及時(shí)總結(jié)稅負(fù)的變化情況，讓“營改增”政策發(fā)揮正確的作用，如降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)成本。房地產(chǎn)企業(yè)還需要充分了解新政策帶來的土地出讓金的變化情況，這樣才能保證“營改增”政策在企業(yè)財(cái)務(wù)管理過程中能合理推進(jìn)。2、利用政策，做好稅務(wù)籌劃我國財(cái)務(wù)部公布的《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》中指出:“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人,銷售自行開發(fā)的開工日期在2016年4月30日前的房地產(chǎn)項(xiàng)目,可以選擇適用簡易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)稅?！币虼朔康禺a(chǎn)企業(yè)可以通過對(duì)比一般納稅人和小規(guī)模納稅人的稅額然后進(jìn)行選擇其中一種稅額進(jìn)行納稅。房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅稅率是10%低于銷售一般物品的稅率16%。所以,房地產(chǎn)企業(yè)可以需要學(xué)習(xí)新規(guī)的政策并在新政策的引導(dǎo)下來進(jìn)行納稅籌劃，正確發(fā)揮營改增的合理作用。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，我們需要尋找合作供應(yīng)商或施工單位。因?yàn)檫x擇小規(guī)模納稅人的話，稅率為3%成本基本數(shù)額較大加上累計(jì)差額會(huì)使企業(yè)稅負(fù)增加。于是在同等條件下，為了獲取正常稅率為6%、9%、13%的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，企業(yè)必須要求對(duì)方單位具有一般納稅人的資格。理由是選擇一般納稅人作為合作對(duì)象可以使企業(yè)獲取更多的進(jìn)項(xiàng)抵扣稅額，從而減少實(shí)際稅負(fù)。此外“營改增”之后，我們注意到房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)安裝成本發(fā)生了變化，如人力成本由于缺少進(jìn)項(xiàng)稅而無法進(jìn)行抵扣，導(dǎo)致營業(yè)稅會(huì)在一定程度上低于增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)需要在今后繼續(xù)加強(qiáng)企業(yè)稅收管理、繼續(xù)重視如何獲取增值稅進(jìn)項(xiàng)稅，如購買一定的機(jī)器、調(diào)整設(shè)備減少人力時(shí)間以及降低人力成本。同時(shí)在購置與驗(yàn)收期間，要保證獲得的抵扣增值稅憑證能夠合理公正，并通過提高進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣，壓縮增值稅稅負(fù)。與此同時(shí)，企業(yè)要重視管理活動(dòng)中的擔(dān)保項(xiàng)目，尤其是在結(jié)算環(huán)節(jié)中的增值稅專用發(fā)票要保證能夠及時(shí)拿到，從而在稅收籌劃中掌握主動(dòng)權(quán)。(三)加強(qiáng)財(cái)務(wù)和稅務(wù)的內(nèi)部控制房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該分析“營改增”前后的稅負(fù)、利潤等，努力適應(yīng)新政策改革,做好利潤測(cè)算,盡力平衡增值稅稅金與資金周轉(zhuǎn)。同時(shí),房地產(chǎn)企業(yè)還要認(rèn)真統(tǒng)計(jì)稅務(wù)數(shù)據(jù),科學(xué)管理企業(yè)財(cái)務(wù),要幫助財(cái)務(wù)人員了解和學(xué)習(xí)新的增值稅會(huì)計(jì)核算制度和核算流程。這種方式有助于房地產(chǎn)企業(yè)減少稅負(fù),享受改革紅利。加強(qiáng)內(nèi)控管理,尤其是資金管理能力,能夠幫助企業(yè)面對(duì)不斷變化房地產(chǎn)市場、政策和有可能出現(xiàn)的稅負(fù)增加的情況。因此,房地產(chǎn)企業(yè)需要從改革頂層設(shè)計(jì)出發(fā),不斷優(yōu)化項(xiàng)目投資方案,合理利用融資渠道,充分發(fā)揮集團(tuán)優(yōu)勢(shì)，完善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)和資金管理平臺(tái)，擴(kuò)大資金周轉(zhuǎn)效率，最后實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化。1、合理控制企業(yè)開發(fā)成本“營改增”之前，房地產(chǎn)企業(yè)往往會(huì)在開發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)通過虛報(bào)成本、偽造業(yè)務(wù)等方式加大扣除成本，新政策實(shí)施之后如果再通過上述方式扣除成本很有可能面臨行政處罰與刑事責(zé)任。加上“營改增”之后，短期內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)面臨著許多問題，如建筑成本上升。因此房地產(chǎn)企業(yè)需要充分了解自身的成本構(gòu)成情況，深入研究政策和科學(xué)規(guī)劃稅務(wù)安排，結(jié)合鋼筋混凝土方面的稅費(fèi)政策變化情況來對(duì)其進(jìn)行分析；制定控制成本費(fèi)用的具體方案，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最優(yōu)化，使“營改增”政策能幫助房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)創(chuàng)新發(fā)展。現(xiàn)行土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)：當(dāng)相對(duì)率超過級(jí)距點(diǎn)時(shí)，就按高一級(jí)的稅率計(jì)算征稅。因此，在實(shí)務(wù)中，企業(yè)可以利用這一特點(diǎn)，當(dāng)增值額處于級(jí)距臨界點(diǎn)附近時(shí),通過適度提高建造標(biāo)準(zhǔn)的方式加大扣除成本。在“營改增”政策推進(jìn)的過程中，首先要總結(jié)房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，尤其要研究成本的核算和歸集等相關(guān)情況，不斷細(xì)化稅費(fèi)成本核算工作和水平，幫助企業(yè)對(duì)成本的綜合有效控制。同時(shí)企業(yè)在成本管理過程中要始終保持清醒，優(yōu)化整合各個(gè)流程，完善各項(xiàng)業(yè)務(wù)制度，細(xì)化完備工作并留下記錄防止查漏，加強(qiáng)復(fù)雜業(yè)務(wù)中的成本管理，加強(qiáng)對(duì)上下游供應(yīng)商的監(jiān)管，避免人為投機(jī)行為和“渾水摸魚”的情況。2、加強(qiáng)增值稅專用發(fā)票管理按照《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第25條的規(guī)定：企業(yè)的發(fā)票不得轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)提高對(duì)發(fā)票的管理能力，使企業(yè)更好地實(shí)施營改增政策。首先在房產(chǎn)銷售過程中，房地產(chǎn)公司要向購買方提供增值稅專用發(fā)票票據(jù)由稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)放，前去領(lǐng)取時(shí)需準(zhǔn)備好相關(guān)文件資料，票據(jù)數(shù)量的限額在稅務(wù)局申請(qǐng)的范圍之內(nèi)。開具增值稅專票時(shí)要配備防偽稅控專用設(shè)備、時(shí)間上也要遵循相關(guān)規(guī)定，并且發(fā)票內(nèi)容清晰完整。如果開出的發(fā)票存在信息錯(cuò)誤或是發(fā)生退款，需要進(jìn)行紅字沖賬，并上報(bào)稅務(wù)機(jī)關(guān)告知源由?！?/p>