地產(chǎn)工程策劃管理手冊目

錄

第一部分：概論.......................................................3

1、項目概況.......................................................3

2、項目發(fā)展目標(biāo)...................................................3

2.1進(jìn)度目標(biāo)..................................................3

2.2質(zhì)量目標(biāo).................................................3

2.3銷售配合目標(biāo).............................................3

3、項目相關(guān)信息調(diào)查...............................................3

3.1項目周邊現(xiàn)狀調(diào)查..........................................3

3.2當(dāng)?shù)亟ㄖ袠I(yè)調(diào)查..........................................5

4、項目管理組織架構(gòu)...............................................5

5、對監(jiān)理人員的要求...............................................7

6、息包分區(qū)分段...................................................9

7、分包工程分判建議..............................................11

第二部分：總平面篇..................................................17

1、總平面策劃概念................................................17

2、總平面策劃作用................................................17

3、總平面策劃內(nèi)容................................................18

3.1大型施工機(jī)械布置.........................................18

3.2場地交通組織.............................................20

3.3腳手架形式...............................................26

3.4土方平衡.................................................28

3.5基坑支護(hù)影響.............................................29

3.6臨水臨電設(shè)施.............................................32

3.7營銷配合.................................................33

3.8大地塊整體規(guī)劃...........................................33

第三部分：進(jìn)度篇....................................................35

1、項目進(jìn)度目標(biāo)分析..............................................35

2、項目總體計劃編制..............................................35

3、基礎(chǔ)施工階段專項策劃..........................................38

4、平面流水方案..................................................39

5、組團(tuán)流水方案（蛙跳）.........................................44

6、精裝修策劃....................................................46

7、專項策劃......................................................46

第四部分：質(zhì)量篇....................................................47

1、工程質(zhì)量策劃概念..............................................47

2、工程質(zhì)量策劃的作用...........................................48

2.1工程質(zhì)量策劃的作用.......................................48

2.2工程質(zhì)量策劃的意義.......................................48

3、工程質(zhì)量策劃內(nèi)容..............................................48

3.1設(shè)計優(yōu)化及完善...........................................48

3.2合同招標(biāo)質(zhì)量技術(shù)要求.....................................50

3.3方案審查及技術(shù)交底.......................................51

3.4樣板先行確認(rèn).............................................52

3.5實測實量進(jìn)行過程中檢驗...................................53

3.6關(guān)鍵質(zhì)量指標(biāo)的監(jiān)控及檢驗辦法............................54

3.7施工驗收及工序控制.......................................54

3.8聯(lián)合驗收.................................................55

3.9防滲漏、防沉降、防開裂專項策劃..........................55

3.10精裝修質(zhì)量專項策劃.....................................57

3.11售樓工程質(zhì)量專項策劃...................................57

4、施工過程中的質(zhì)量管控措施策劃.................................58

第五部分：安全文明篇................................................61

1、關(guān)于落實《地產(chǎn)施工現(xiàn)場形象標(biāo)識系統(tǒng)強(qiáng)制執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)》.............61

2、安全生產(chǎn)責(zé)任制................................................61

3、安全管理警示標(biāo)語..............................................61

4、安全管理規(guī)定..................................................61

5、安全專項方案..................................................62

第六部分：成本篇....................................................63

1、合約框架......................................................63

2、合約界面劃分..................................................63

3、招標(biāo)技術(shù)要求..................................................63

4、工程變更......................................................64

5.工程簽證......................................................65

6、工程易發(fā)生索賠點預(yù)測.........................................65

7、反索賠........................................................66

第一部分：概論

1、項目概況

應(yīng)當(dāng)以圖片說明項目所處地理位置、總占地面積、總建筑面積、擬建建筑形

態(tài)（說明地下建筑形式和結(jié)構(gòu)形式）；精裝修狀況、土地購買時間、土地權(quán)益關(guān)

系、合作方式、當(dāng)前的規(guī)劃設(shè)計、報建進(jìn)展。

2、項目發(fā)展目標(biāo)

2.1進(jìn)度目標(biāo)

建議內(nèi)控進(jìn)度目標(biāo)比集團(tuán)批復(fù)的發(fā)展進(jìn)度節(jié)點提前1-3個月，并在項目銷售

前根據(jù)項目進(jìn)度重新檢討入伙節(jié)點的合理性，嚴(yán)格避免延期入伙的情況發(fā)生。入

伙前，應(yīng)預(yù)留足夠的時間進(jìn)行內(nèi)部檢杳整改，提升交樓時的客戶滿意度。

2.2質(zhì)量目標(biāo)

應(yīng)在總包招標(biāo)合同中明確：項目質(zhì)量應(yīng)達(dá)到當(dāng)?shù)亟Y(jié)構(gòu)質(zhì)量獎水平。若為毛坯

交樓，建議在招標(biāo)時與總包單位約定，將工程尾款的支付與交樓時小業(yè)主投訴率

關(guān)聯(lián)起來。

參考《地產(chǎn)工程質(zhì)量管理手冊》，提出本項目各分項工程實測實量合格率目

標(biāo)。

2.3銷售配合目標(biāo)

根據(jù)項目銷售需求，明確售樓處的選址、建筑形式、開放時間；考慮各不同

的推售階段，明確展示區(qū)和實樓樣板間的位置、開放時間、看房通道等因素。這

些因素均應(yīng)在總平面布置時予以考慮。

3、項目相關(guān)信息調(diào)查

調(diào)查可采用現(xiàn)場踏勘、對口部門咨詢、市場調(diào)查等方式。

3.1項FI周邊現(xiàn)狀調(diào)查

首先應(yīng)對地塊現(xiàn)場進(jìn)行踏勘，復(fù)核場地標(biāo)高、用地邊界，檢查場地內(nèi)是否有

未拆遷房屋、公共設(shè)施、地下管線、墳?zāi)沟扔绊懝さ厥┕さ那闆r。

周邊道路狀況是影響工程施工的重要因素。對于市中心區(qū)域，需重點了解道

路限行規(guī)定、車行擁堵狀況、占道施工的可行性等，為日后的工程安排和平面布

置打下基礎(chǔ)。對于城市郊區(qū)，應(yīng)關(guān)注重型車輛可到達(dá)區(qū)域、周邊混凝土供應(yīng)站的

距離等。平面布置時，應(yīng)結(jié)合道路方向設(shè)置大門開口。

3

3.2當(dāng)?shù)亟ㄖ袠I(yè)調(diào)查

可以到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門咨詢了解項目發(fā)展過程中哪些環(huán)節(jié)需要政府部門

驗收和審批。了解政府質(zhì)監(jiān)機(jī)構(gòu)對工程質(zhì)量有無特殊規(guī)定、當(dāng)?shù)爻Ｓ玫胤綐?biāo)準(zhǔn)、

當(dāng)?shù)亟Y(jié)構(gòu)獎的評獎程序和申報時間。了解哪些項目必須進(jìn)行專家評審；人防工程、節(jié)

能工程、環(huán)保驗收等專項驗收有無特殊要求。

到當(dāng)?shù)叵嗨祁愋凸さ亓私猱?dāng)?shù)爻邪虒嵙?、勞動力來源和價格、主要建筑材

料型號和價格、建材市場供應(yīng)情況

等，結(jié)合當(dāng)?shù)貥I(yè)主偏好為設(shè)計部提

供相關(guān)建議。

案例：某公司根據(jù)當(dāng)?shù)亓?xí)慣

以及地塊土質(zhì)狀況選用PHC

管樁作為樁基礎(chǔ)。開工后發(fā)

現(xiàn)生產(chǎn)該種樁型的單位在當(dāng)

地僅兩家，且產(chǎn)能基本已接近

滿負(fù)荷。受管樁供應(yīng)限制，樁

基施工單位亦不肯投入大量

機(jī)械，該項目樁基礎(chǔ)施工時

間長達(dá)5個月，嚴(yán)重影響工期

4、項目管理組織架構(gòu)

組織架構(gòu)的常規(guī)模式如下:

一個高效的組織架構(gòu)應(yīng)體現(xiàn)“目標(biāo)到人”的原則，建議改良為以卜模式:

說明：

a.每個項目應(yīng)當(dāng)由一位公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員擔(dān)任項目總監(jiān)，協(xié)調(diào)公司資

源并對項目的整體目標(biāo)負(fù)責(zé)。

b.項目結(jié)構(gòu)工程師（技術(shù)負(fù)責(zé)人）的職責(zé)主要是看圖，與設(shè)計院結(jié)構(gòu)

專業(yè)對接，解決施工中的圖紙問題。

c.機(jī)電工程師職責(zé)：為整個項目提供技術(shù)支持或進(jìn)行施工管理。和合

約人員一樣，可以多項目共用。

d.項目QS、項目設(shè)計師職責(zé)：專職為整個項目提供服務(wù)，并與公司內(nèi)

部歸口部門進(jìn)行溝通。

e.區(qū)塊經(jīng)理實際為各區(qū)域的管工或土建工程師，全面掌握本區(qū)塊的工

程進(jìn)展情況。

組織架構(gòu)改良后的優(yōu)勢在于：

?利于對項目情況的全面掌握。

區(qū)塊經(jīng)理（管工）只對本區(qū)塊內(nèi)的工程情況進(jìn)行協(xié)調(diào)、管理工作，對所

管片區(qū)內(nèi)的項目情況做到全面了解。當(dāng)公司領(lǐng)導(dǎo)或項目經(jīng)理需要知道項

目中某一區(qū)塊、某一棟號、某單元甚至某一戶的進(jìn)度或質(zhì)量情況時，能

夠百接找到現(xiàn)場最清楚情況的人員，第一時間邕握項目的一切情況。

?協(xié)調(diào)工作量降低：

劃片區(qū)進(jìn)行管理.，大大降低了區(qū)塊經(jīng)理（管工）協(xié)調(diào)溝通的工作量，有

利于區(qū)塊經(jīng)理騰出時間對該區(qū)塊的項目質(zhì)量和進(jìn)度情況進(jìn)行管控和跟

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進(jìn)，對項目總體計劃情況的落實大有益處。

.項目管理人員分工更明確，利于項目問題的解決：

因為項目部內(nèi)部分工明確，區(qū)塊經(jīng)理（管工）在施工過程中遇到各類問

題時，能夠迅速找到解決問題的協(xié)調(diào)人，盡快解決問題，如圖紙問題則

直接找土建技術(shù)負(fù)責(zé)人解決。同時，一個區(qū)塊經(jīng)理提出問題后，各專業(yè)

工程師能夠迅速通知其余區(qū)塊經(jīng)理，以免類似問題的發(fā)生，若其余區(qū)塊

存在此問題但未及時發(fā)現(xiàn)時，也能夠得到順利解次，可以有效避免系統(tǒng)

性問題的發(fā)生。

?良性競爭機(jī)制：

項目部通過項目例會、質(zhì)量進(jìn)度安全評比等形式，能夠有效促進(jìn)片區(qū)承

建商的積極性，形成良性競爭機(jī)制，以利于區(qū)塊經(jīng)理推動本區(qū)域的工程

質(zhì)量和進(jìn)度，最終確保項目的順利推進(jìn)。

5、對監(jiān)理人員的要求

日前在我司各子公司，有兩種對監(jiān)理人員不同的使汨辦法。一種做法是把監(jiān)

理人員與我方項目部人員混編，共同形成項目部，共同管理現(xiàn)場；一種做法是分

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為單獨的項目部與監(jiān)理部，項目部同時管理監(jiān)理單位與施工單位。

社會上通用做法是分開管理的方式。其優(yōu)勢在于監(jiān)理單位責(zé)任明晰，監(jiān)理對

甲方的服務(wù)關(guān)系明確，管理起來直接有效；劣勢在于甲方管理鏈條偏長，若直接

管理施工單位又會造成監(jiān)理產(chǎn)生懈怠心理，甚至監(jiān)理單位被直接架空，失去管控

作用。

理論上，監(jiān)理公司是甲方的代理，代理甲方行使質(zhì)量管理、進(jìn)度管控、安全

監(jiān)督等職責(zé)。而R前監(jiān)理市場的普遍現(xiàn)象是找不到可以完全承擔(dān)這些責(zé)任與權(quán)力的

監(jiān)理公司。一方面，監(jiān)理費用不斷下降，監(jiān)理公司無法吸引高素質(zhì)人才；另一方

面，部分監(jiān)理人員的一些違背職業(yè)道德的行為令甲方對監(jiān)理的信任進(jìn)一步降低,

在工作中大幅限制監(jiān)理人員的權(quán)力。用與不用，怎么用，成了監(jiān)理使用過程中的

一個難題。

建議采用如下思路：

①監(jiān)理的質(zhì)量責(zé)任和安全責(zé)任必須牢牢上身。在現(xiàn)有體制下，監(jiān)理單位主動

代替業(yè)主協(xié)調(diào)各專業(yè)分包的關(guān)系、解決圖紙/場地問題基本不可能。不論面對政

府監(jiān)督部門或業(yè)主，監(jiān)理能夠保證質(zhì)量安全不出事故、能夠把資料做好就已經(jīng)完

成了自身職責(zé)。因此，在其承擔(dān)的質(zhì)量安全責(zé)任基礎(chǔ)上，我們需要調(diào)動其積極性、明

確其責(zé)任并給予充分的尊重。

②嚴(yán)格控制監(jiān)理在成本造價方面的行為。不建議監(jiān)理單位承擔(dān)發(fā)布指令、確認(rèn)

簽證、審批工程款等工作?？梢赃M(jìn)行工程形象進(jìn)度確認(rèn)工作并說明已完工程的質(zhì)

量狀況，但項目部人員應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真復(fù)核。

③建議制定標(biāo)準(zhǔn)化管理流程和表格，在防水、砌體、抹灰、門窗安裝、工序

交接、實測實量等方面規(guī)范監(jiān)督行為，要求監(jiān)理提供更為詳實的過程控制資料，

以便加強(qiáng)后期實體質(zhì)量管控。

監(jiān)理單位的選擇應(yīng)遵循如下原則：

①新成立的地區(qū)公司選擇第一個項目的監(jiān)理單位時，應(yīng)選擇在當(dāng)?shù)鼐哂斜O(jiān)督

經(jīng)驗的監(jiān)理公司和項目總監(jiān)，以免項目部與監(jiān)理均不了解當(dāng)?shù)匾?guī)定造成誤解.

②采用按面積計監(jiān)理費時，應(yīng)在合同中明確規(guī)定各階段監(jiān)理最少人數(shù)，并分監(jiān)

理工程師、監(jiān)理員、資料員說明。一般而言，樁基礎(chǔ)和主體施工階段監(jiān)理人數(shù)應(yīng)

保證0.6-0.7人/萬平方米。

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③要求監(jiān)理單位配備專職測量員，復(fù)核施工單位控制點放線結(jié)果，并在過程

中組織進(jìn)行累積誤差復(fù)測。測量員亦是監(jiān)理實測實量小組的主要成員。

6、總包分區(qū)分段

總包工程是決定項目成敗的部分。我們不可能違背合約公平精神而選擇某間

特定的承包商；但是我們可以事先提出具體要求來明確總包的責(zé)任、義務(wù)乃至工

作方式。工程管理策劃80%以上是對總承包商的策劃。而標(biāo)段劃分是與總承包單

位進(jìn)行博弈的先手棋。

總包標(biāo)段劃分有如下原則：

①新成立的地區(qū)公司應(yīng)謹(jǐn)慎選擇第一家總包單位。一般而言，新地區(qū)公司的

首個項目進(jìn)度都卜分緊張。在沒有確實可靠的總承包商資源的情況下，不宜輕易

將大額工程整體分判給一家新引入單位?？梢酝ㄟ^先做售樓處或樣板區(qū)考察隊

伍，再進(jìn)行整體招標(biāo)的方法；或招標(biāo)時同時引入多個總包，以便應(yīng)對意外情況。

案例：某地區(qū)公司招標(biāo)分判其首個開發(fā)項目主包工程，將12萬m2的項目分判

給一家施工單位。主包工程于3月初開工，但施工單位進(jìn)場后，一方面施工

進(jìn)展非常緩慢，管理人員和施工工人數(shù)量嚴(yán)重不足，另一方面卻要求調(diào)整合

同價款和工期。在我方做出適當(dāng)讓步后，依然不同意簽署合同。自5月份起

現(xiàn)場已基本處于停工狀態(tài)。在別無選擇的情況下，經(jīng)地區(qū)公司努力，最終在8

月中旬將原單位清退出場，并更換為新的兩家主包單位。經(jīng)統(tǒng)計，因更換主

包單位造成工程成本增加近1,000萬元，工期延誤超過3個月，使得原定于當(dāng)

年能夠順利竣工結(jié)利的一期項目變得困難重重。

②謹(jǐn)慎面對大體量工程。在場地允許的情況下，單個標(biāo)段不宜太大：同一單

項目不宜由同一總包單位連續(xù)中標(biāo)。

合理的標(biāo)段大小如下：

別墅：對于工期少于￡個月的工程，建議2-3萬平米一個總包，以便于全面展

開施工；對于工期大于10個月的工程，建議3-5萬平米一個總包，以便于材料周

轉(zhuǎn).

多層與小高層：5-8萬平米一個總包。建議每3萬平米由一個勞務(wù)隊伍承包，

每個勞務(wù)隊伍一般能提供兩個能力較強(qiáng)的班組，對項目的順利進(jìn)展有利。

高層與超高層：8到12萬平米一個總包，最高不超過15萬。

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案例：某項目總建筑面積約23萬平米，擬分三個主包標(biāo)段招標(biāo)。首批分判

的兩個標(biāo)段均由同一家主包單位中標(biāo)；其后因主包在結(jié)構(gòu)施工階段配合較

好，二期招標(biāo)時該主包單位繼續(xù)投標(biāo)且最終中標(biāo)。此時，該主包單位因連

續(xù)承接我司三單工程而名聲大振，在當(dāng)?shù)乩^續(xù)中標(biāo)了多單工程，管理精力

進(jìn)一步分散，到二期施工時只能尋找新的勞務(wù)資源。由此，一方面該單位

在后期裝修配合階段表現(xiàn)較差，另一方面二期結(jié)構(gòu)施工隊伍頻繁更換，結(jié)

構(gòu)進(jìn)度幾乎停滯，總進(jìn)度延誤4個月以上。

③根據(jù)總平面布置確定總包分界。

對于場地條件寬松、周邊交通便利的地塊，僅需考慮總包承包能力即可；對

于場地緊張、出入口限制嚴(yán)格的地塊，則需考慮場地內(nèi)多個總包之間的互相干擾

和交通的組織。宜盡量使各總包均有獨立出入口，各自場地內(nèi)形成運輸回路，塔

吊、人貨梯及鋼筋場的布置也應(yīng)便于材料的運輸，減少倒運次數(shù)。同時，各總包

承包范圍內(nèi)的樓棟也應(yīng)符合流水規(guī)律，不可單純?yōu)樽非蠊こ塘科椒侄霈F(xiàn)“一個

勞務(wù)不夠用，兩個勞務(wù)太浪費”的情況。對于場地異常緊張，交通組織困難的大

標(biāo)段，也可由一家總包單位承包，但應(yīng)明確獨立勞務(wù)班組的個數(shù)，一般說來以3-4萬

平米一個勞務(wù)班組為宜。

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案例：某項目分兩期開發(fā)，擬劃分為三個標(biāo)段，其中，一期為一個標(biāo)段，

二期分一標(biāo)段和二標(biāo)段?？紤]到場地較小，二期二標(biāo)段交通組織困難，故

分判時兩個標(biāo)段同時發(fā)標(biāo)，優(yōu)先考慮二期兩個標(biāo)段由同一家中標(biāo)，或二期

二標(biāo)段與一期由同一家中標(biāo)，以便于施工組織。

當(dāng)一個地塊劃分為多個標(biāo)段同時施工時，應(yīng)力爭幾個標(biāo)段一次性招標(biāo)，要求

各投標(biāo)單位對每個標(biāo)段的開辦費用單獨報價。定標(biāo)時一個施工單位可以只中一個

標(biāo)段，也可以同時中多個標(biāo)段，以增加標(biāo)段的吸引力，招俅更好更有實力的施工

單位。當(dāng)一個施工單位同時中多個標(biāo)段時，中標(biāo)的開辦費用可以進(jìn)一步下浮。

對于高層建筑較密集的地塊，若存在多個標(biāo)段且先后進(jìn)場施工，應(yīng)嚴(yán)格規(guī)定

先進(jìn)場主包的場地范圍，在定標(biāo)前確定塔吊布置，避免先進(jìn)場的主包為施工方便

占據(jù)大量場地，先安裝的塔吊影響后續(xù)樓棟施工的情況。

7、分包工程分判建議

＞基坑支護(hù)及降水工程

很多地區(qū)都是軟土地基，并且還有較高的地下水位和比較復(fù)雜的地下狀態(tài)，

可以利用前期等待出圖和報建的時間把基坑方案研究好。

要點一：先行招標(biāo)

基坑是臨時性設(shè)施("emporaryWorks)0臨時性設(shè)施不需要我們所委托施

工圖設(shè)計院出正規(guī)的施工用圖，可以先行招標(biāo)，帶方案招標(biāo)，從而取得最優(yōu)的基

坑方案。

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先行招標(biāo)只需要三個條件：

?基坑外尺寸；

當(dāng)一個項目的外框邊線完全定下來后就可進(jìn)行。如果外框和紅線貼的很近，

可以向外放2米，確?；油耆〖t線且留有工作面即可。

?盡早出地勘報告

地勘報告出具時間遠(yuǎn)早于施工圖出圖時間，且不依賴于報建審批。所以完全

可以提前掌握地下的巖土情況、地下水位、土質(zhì)等等，這些信息十分重要！

?基坑埋深

地下室層數(shù)確定后，基坑深度基本可以確定，其偏差不會超過1米。可以在

合約中提前明確基坑深度調(diào)整10%以內(nèi)或1米以內(nèi)時不調(diào)整總價，減少我方合

約風(fēng)險。

在這三個條件下，我們就可以先行招標(biāo)。

要點二：帶方案招標(biāo)

傳統(tǒng)意義上，我們?nèi)フ乙患矣袡?quán)威資質(zhì)的設(shè)計單位定了設(shè)計以后，|資料

再經(jīng)過的邏輯途徑如右圖所示方才去招標(biāo)。這樣的招標(biāo)方式有幾個缺點

點：理

評審

?責(zé)任是我們的；干

?肯定總是會提出資料不詳盡，設(shè)計的周期多數(shù)延長也是我們|招標(biāo)

的問題；

?設(shè)計方案一定是保守的，因為設(shè)計不負(fù)責(zé)施工，與成本無關(guān)，一定花錢多；

?設(shè)計完后，在施工過程中出現(xiàn)任何變更一定是要被索賠的；

?過程中，施工單位一定能找出和設(shè)計不一樣的地方創(chuàng)造索賠的機(jī)會；

?當(dāng)出現(xiàn)危及基坑安全的意外狀況時，你會非常擔(dān)心，因為所有安全責(zé)任均

在你身上。

而帶方案招標(biāo)的過程如右圖所示。我們這樣的做法，就

是根據(jù)我們的三個條件，把資料交給他，招標(biāo)要求也可以明確

說“貴司作為一個有資格、有實力的、專業(yè)的地基基礎(chǔ)公司,

請?zhí)峁┮粋€有效并安全的方案，給我方完成一個安全、穩(wěn)定

的基坑，所有責(zé)任將基于您的方案同時產(chǎn)生，所有因方

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案的變更的費用都包含在你的單價之內(nèi)，不具有索賠之依據(jù)，你的方案必須得到

政府有關(guān)部門及專家的認(rèn)可，其會務(wù)的組織和審批結(jié)果由投標(biāo)人自行負(fù)擔(dān)，當(dāng)然

業(yè)主將參與及見證這一審批過程”

投標(biāo)是一個游戲規(guī)則，我們是招標(biāo)人，有足夠的權(quán)利制定這樣的規(guī)則，這個

時候附帶會發(fā)現(xiàn)有一個非常好的現(xiàn)象，就是這一家一定是有實力的，要么它自己

有基礎(chǔ)工程師幫你分析，要么他就去找那些權(quán)威的地質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)計師幫你設(shè)計，至

于未來的基坑方案中是不是要做攪拌樁支護(hù)、止水帷幕、還是需要大支撐等等，

都是需要基坑支護(hù)單位去考慮的事情，而那些方案設(shè)計，一動就要有錢付，愿不

愿意花錢，這就是他自己需要處理和面對的事情了。

＞機(jī)電工程

傳統(tǒng)模式一般會把機(jī)電含在總包的標(biāo)中。表面上看來比較簡單省事，實際上

存在諸多弊端。

令一定轉(zhuǎn)包一一總包單位一般為土建施工單位，必定將機(jī)電工程轉(zhuǎn)包

給同家公司的機(jī)電部或其他機(jī)電公司。

?扣工程款一一機(jī)電單位備受欺凌，工程款不能及時到賬，往往影響

資金周轉(zhuǎn)和勞動積極性。

?無端費用一一總包必定向機(jī)電單位收取管理費，少則6%,多則15%,

而總包基本不會行使管理責(zé)任。

令PM不懂一一因總包PM一般不懂機(jī)電，不重視機(jī)電先行，影響大局。

令不獨立合約一一機(jī)電單位在業(yè)主面前沒有代表。遇到困難（往往是

土建總包造成的）不敢反映，延誤戰(zhàn)機(jī)。

令責(zé)任問題一一機(jī)電為總包的分包，日后維修只能找總包負(fù)責(zé)。

改善模式建議把總包與機(jī)電分開。獨立合約可以避免上述問題。即使中標(biāo)的

機(jī)電單位也是總包的同一家，其意義也截然不同。

對于建筑面積10萬-2c萬平米左右的分期項目，即使同一時段有多個分區(qū)土

建總包，建議僅由一家機(jī)電單位承包配合.因為住宅工程的機(jī)電木身并不復(fù)雜，

合并在一起合約額也不會太大。而一期工程中機(jī)電的系統(tǒng)性又會比較強(qiáng)，一家機(jī)

電能夠承擔(dān)得起。當(dāng)多家息包都需要機(jī)電單位配合時，總包在給機(jī)電交場方面積

極性也將大大改觀，有利于改善目前“重土建、輕機(jī)電”的局面。

13

特殊模式一一商業(yè)寫字

樓、綜合體等項目機(jī)電系統(tǒng)復(fù)

雜，合約額巨大，相比而言土

建工程造價在總體成本構(gòu)成

中所占比例反倒較小。對于如

此復(fù)雜的機(jī)電工程，若采用完

全獨立的合約分判，土建總包

的管理力度和積極性將大打

折扣，而失去了總包的統(tǒng)領(lǐng)作

用，工程管理也將舉步維艱。為此，提出一種特殊的模式供參考:

A.簽訂總包合同時，預(yù)計合約金額包括機(jī)電、暮墻等分項工程合約額，

但具體金額待定。

B.機(jī)電、幕墻工程分判時:仍按正常招標(biāo)程序執(zhí)行，總包可以適當(dāng)參與，

但不應(yīng)影響定標(biāo)程序。

C.機(jī)電、幕墻工程定標(biāo)后，由總包與該分包簽訂合同，并按法定流程將

分包合同備案。

D.分期付款時，分包工程款項單列一項，由總包一并填單申報。我方在

具體支付時，分包工程款單開一張支票并要求總包當(dāng)場背書支票，以

保證分包單位及時領(lǐng)取工程款。

這種合約方式的優(yōu)勢在于：

?總包積極性高一一因為總合約額大，賬面工程款流水多，雖然利潤

與單獨分判相比并無增加，但總包投標(biāo)積極性無疑增加許多；因為

從合約上分包工程完全隸屬總包，故總包對分包工程質(zhì)量進(jìn)度負(fù)有

完全責(zé)任，管理積極性高。

令成本方便控制一一與單純的大總包模式不一樣，各專業(yè)分包仍然是

我方自主選抨，議價空間也完全由我方?jīng)Q定，故成木與獨立合約相

比幾乎完全一致，不存在額外增加總包管理費的情況。

令現(xiàn)場管控有力一一專業(yè)分包在工程款支付加現(xiàn)場管理方面仍然受我

方直接領(lǐng)導(dǎo)，項目部可以直接深入到專業(yè)分包層面進(jìn)行工作安排和

14

現(xiàn)場協(xié)調(diào)。

商業(yè)項目、分包合約額較大的項目可以嘗試采用這種合約方式。

＞幕墻工程

這里的幕墻工程是指框架式石材幕墻或玻璃幕墻。天體量單元體幕墻在住宅

中很少應(yīng)用，涉及的技術(shù)和管理又極其復(fù)雜，不在此討論。

招標(biāo)時機(jī)一一最遲在砌筑工程開始前，幕墻招標(biāo)應(yīng)該進(jìn)入最后階段，各投標(biāo)

單位明確提出幕墻部位砌筑工程的技術(shù)要求。理想狀況是結(jié)構(gòu)出正負(fù)零時，幕墻

單位已經(jīng)定判進(jìn)場，可以隨主體結(jié)構(gòu)施工進(jìn)行連接件預(yù)埋。

帶方案招標(biāo)一一由設(shè)計部給出石材分色圖/分格圖、石材材質(zhì)樣板（含板厚、

板面處理等要求）、石材造型要求（注意干掛布?材的骨架空間一般不小于100mm）,

提供這些信息招標(biāo)，要求投標(biāo)單位自帶設(shè)計方案，設(shè)計合理的骨架、連接件、掛

件等，設(shè)計部/發(fā)展部/項目部評審設(shè)計方案是否符合設(shè)計及規(guī)范要求，在確保安

全的情況下選取最低標(biāo)中標(biāo)。

方案深化一一中標(biāo)單位在投標(biāo)方案的基礎(chǔ)上深化設(shè)計方案，通過具備幕墻設(shè)

計資質(zhì)的單位出具幕墻設(shè)計計算書，并得到主體設(shè)計單位的認(rèn)可。因幕墻工程安

全責(zé)任較大，因注意設(shè)計圖紙的完備性和合法性，避免招致投訴。將這部分責(zé)任

15

交給施工單位有利于總體成本的控制，減少變更簽證。

進(jìn)場時機(jī)一一北方地區(qū)應(yīng)當(dāng)在保溫施工前進(jìn)場施工龍骨；其他地區(qū)應(yīng)當(dāng)在結(jié)

構(gòu)施工至2/3時，在石材幕墻以上懸挑硬質(zhì)防護(hù)，提前插入施工。其好處如下：

令可以提前開工，拉長幕墻施工時間，確保施工質(zhì)量

令幕墻施工完畢后，市政外欄工程可以提前開始

＜低層外立面提前展現(xiàn)，有利于提升樓盤影響力，促進(jìn)銷售。

總而言之，分包工程的分判是否成功，拋開成本因素外，其判斷標(biāo)準(zhǔn)就是是

否能夠與其他工序進(jìn)行完美搭接，是否能夠做到責(zé)任明確，是否能夠便于管理。

合約分判組成了工程管理的骨骼關(guān)節(jié)，而工程管理則是肌肉，在關(guān)節(jié)活動范圍內(nèi)

才能撬動軀體。以上甲方、監(jiān)理、總包、分包之間的相互關(guān)系構(gòu)成了項目實施的

一個大框架。后續(xù)的總平面篇、進(jìn)度篇、質(zhì)量篇、安全篇、成本篇等都將在這個

框架中展開。

16

第二部分：總平面篇

1、總平面策劃概念

總平面管理策劃是在設(shè)計方案及營銷針對項目分期開發(fā)意見基本確定的前

提下，以施工便利、效率最優(yōu)為原則，進(jìn)行現(xiàn)場各類生產(chǎn)資源的總平面布置?？?/p>

平面管理策劃應(yīng)明確營銷要求、大型機(jī)械布置、基坑支護(hù)方案、施工道路組織、

腳手架選型、辦公室及生活區(qū)布置、臨水臨電設(shè)施、消防設(shè)置等內(nèi)容，以作為本

項目合約策劃及現(xiàn)場工程管理的重要依據(jù)。

2、總平面策劃作用

總平面管理策劃是工程管理策劃最重要的內(nèi)容之一，也是最具“含金量”的

部分。合理、前瞻性強(qiáng)的總平面管理策劃可以有效地降低項口成本，保證項口發(fā)

展進(jìn)度?？偲矫婀芾聿邉澴饔镁唧w體現(xiàn)為：

2.1提前規(guī)劃，提前溝通，有利于公司各部門理清思路，達(dá)成共識項目發(fā)展

過程中，工程管理提前介入非常必要，通過項目總平面管理策劃，與設(shè)

計、營銷、合約等部門提前溝通，對項目的施工順序、道路組織等達(dá)成

共識，有利于各部門及時、有效地相互配合；

2.2作為合約策劃的重要依據(jù)，可以有效地控制成本總平面管理策劃中的內(nèi)

容基本都與開辦費相關(guān)，這些內(nèi)容均要在相應(yīng)的合同中體現(xiàn)；主包單位

分區(qū)、場內(nèi)土方平衡、施工順序安排等內(nèi)容對合約策劃起重要的指導(dǎo)作

用。同時，總平面管理策劃也是后續(xù)進(jìn)度管理策劃、質(zhì)量管理策劃、安

全文明管理策劃的基礎(chǔ)；

2.3作為現(xiàn)場施工布置的指引?？偲矫娌邉澆灰藦?qiáng)加給施工單位接受，但需

要在議標(biāo)及實際實施過程中加以引導(dǎo)與說服，讓對方按我們的想法布

置。尤其對于一個地塊多個主包群塔作業(yè)的情況，必須限定先進(jìn)場主包

的塔吊布置，不可影響后續(xù)施工。

2.4作為現(xiàn)場安全文明管理的重要依據(jù)，總平面管理策劃作為主包合同的附

件，明確了雨、污水排放方式、沉砂池、洗車池、排水溝、圍墻裝飾的

具體做法等營銷要求和安全文明措施。體現(xiàn)在項目合約清單中以項為單

位，明確具體要求作為開辦費進(jìn)行包干報價，既有具體項目、做法又有

17

相應(yīng)造價，具有較強(qiáng)的執(zhí)行力。

3、總平面策劃內(nèi)容

總平面策劃重點需要清楚表現(xiàn)出對工程實施全過程有重大影響的、不易更改

的關(guān)鍵元素，例如：塔吊、道路、鋼筋加工廠、出入口、砂泵車等。當(dāng)場地內(nèi)存

在營銷展示區(qū)時，還應(yīng)綜合考慮展示區(qū)開放后對場地交通、機(jī)械布置的影響。

對于塔吊、施工電梯、泵機(jī)等重要施工機(jī)械和外腳手架形式、模板形式等對

質(zhì)量進(jìn)度影響較大的施工方式，除了在議標(biāo)過程中明確數(shù)量及位置以外，還應(yīng)在

合約中明確規(guī)定其規(guī)格型號、數(shù)量、重要參數(shù)以及施工方式選型，以確保工程順

利進(jìn)行。

3.1大型施工機(jī)械布置

單地塊平面布置時，塔吊是首先要考慮的因素。其次是鋼筋場，場地交

通，最后才考慮現(xiàn)場辦公室等設(shè)施。

塔吊布置有如下七個原則：

1）鋼筋場在平面布置時是首要考慮的，兩棟樓的塔吊搭接區(qū)最好設(shè)鋼筋

場，盡量在兩棟樓之間。

2）塔吊盡量要有一臺能夠到工地大門口。

3）塔吊要跟隨可能布置的鋼筋加工場。

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4）塔吊盡量覆蓋盡可能大的場地，要盡量便于材料的吊運（最主要考慮鋼

筋和大鋼模的吊運）。

5）群塔協(xié)調(diào)，要避免打架。

6）裝塔吊時就要考慮什么時候拆塔

吊。

7）吊送距離最短、最快是塔吊布置

的最優(yōu)選擇。

塔吊布置完畢后，應(yīng)隨即定下鋼

筋場位置。把鋼筋場放在最重要、

最好的位置，它是長期性的，場

地較大，要放到塔吊最舒服的位

置。而辦公室可以建在方便項目

但是項目工程中最不好使用的地

方。木工場比較靈活，可以放在

最后考慮。

地下室施工階段，底板碎澆筑是壓倒一切的，底板不能因為臨時材料堆

場等原因預(yù)留不做。如果場地確實周轉(zhuǎn)不開，則應(yīng)該在底板施工后，再

把臨時材料轉(zhuǎn)至場地內(nèi)。

不到萬不得已不要把鋼筋場設(shè)置在頂板上。因目前鋼筋車普遍超重，其

荷載遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過設(shè)計允許范圍，可能造車頂板開裂，有滲漏隱患，故當(dāng)迫

不得已必須設(shè)置在頂板上時，應(yīng)該有提前考慮的措施。

人貨電梯布置時，需考慮具體安裝策略：安裝在大地下室頂板上利于節(jié)

約周邊場地，安裝在非地下室區(qū)域利于快速回頭。如工期要求較緊，建

議人貨梯盡量避免設(shè)置在大地下空區(qū)域，以減少對砌體插入，覆土回填

等工序的影響。室外電梯安裝時間為結(jié)構(gòu)7層，正式電梯安裝后拆除。

人貨電梯安裝并非越多越好。本著效率最高的原則，有以下電梯使用建

議：須要有秩序；白天不上料；上料先上報；送人不全停；必有專人管。

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總之，電梯安裝后應(yīng)發(fā)揮其最大效率，并同時積極開展結(jié)構(gòu)施工、永久

電梯安裝，目的是在盡短時間內(nèi)實現(xiàn)電梯拆除。

3.2場地交通組織

交通順暢是工地順暢進(jìn)行的重要保證條件。塔吊和人貨梯保證了垂直交

通的順暢性，臨時道路、行車路線規(guī)劃則保證了平面交通的順暢性。

臨時道路布置有如下原則；

1）平面布置圖中要標(biāo)出施工的車行路線，要盡量形成環(huán)線。主要施工道路

旁邊要設(shè)置停車點，考慮碎泵和碎運輸車的方便性?；A(chǔ)施工階段，通

常情況下，基坑邊退6nb就可以安全走車。

2）盡量在各自主包單位標(biāo)段內(nèi)設(shè)置獨立的出入口，便于各主包單位現(xiàn)場封

閉管理。

3）盡量結(jié)合正式小區(qū)道路，將臨時路與永久路相結(jié)合，可以節(jié)約成本。小

區(qū)總圖出圖進(jìn)度不能夠保證，臨時施工道路規(guī)劃時，也應(yīng)盡量和方案圖

中的小區(qū)道路定位一致。

4）臨時施工道路建議盡量形成徑面層，并考慮雨季的臨時排水措施，以便

于雨季施工及平時路面維護(hù)，保證安全文明施工形象。

5）應(yīng)重點考慮項目售樓區(qū)域開放或分期開發(fā)的項目前期入伙后，并進(jìn)行封

閉管理時，后續(xù)施工區(qū)域的道路交通組織形式，保證道路通暢。

案例L某項目含兩個相鄰地塊，其中A地決含小高層與連排別筌，售樓處設(shè)置

在北面高層裙房位置；B地塊均為小高層。兩地塊先后開發(fā)，A地塊比B地塊提

前三個月開工。項目部根據(jù)該項目需要，策劃了塔吊、鋼筋場布置和交通流線，

并與集團(tuán)進(jìn)行交流探討。經(jīng)討論，對平面布置進(jìn)行了如下改動：

1、重新設(shè)置交通流線。取消售樓處東側(cè)入口，改為臨時車輛出口。因為施工車

輛經(jīng)常在入口排隊，會與售樓處互相影響。故不宜把東側(cè)出入口作為主力。

2、將A地決售樓處后的鋼筋場移到西側(cè)，同時塔吊往西偏移，這樣鋼筋場直接

從中間道路卸車，且不會影響售樓處視線和展示區(qū)景觀施工；調(diào)整B地塊鋼筋

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場布置，盡量避開地下室頂板。

圖1:地下室施工階段交通流線圖

圖2：改進(jìn)后的交通流線圖

21

圖3：原施_L平面布置圖

圖4：改進(jìn)后的平面布置圖

案例2：某項目位于市中繁華地帶，共含5個地塊，地塊周邊為己有市政道路。

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基于市場考慮，擬先開發(fā)3#、4#、5#地塊，1#、2#地塊留作臨時辦公用房。由

于占地面積較大，市政道路成熟，首先考慮的便是交通問題。項目部規(guī)劃好交

通流線，并對即將開發(fā)的3#地塊平面布置進(jìn)行了細(xì)致考慮。經(jīng)反復(fù)對比推敲，

形成了最終的交通路線圖和平面布置圖。

1、交通路線：

原先規(guī)劃的交通路線如下:

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分析：

（1）現(xiàn)場施工場地狹小，材料堆場、加工場地布置太過緊湊，不利于后需各工

種穿插作業(yè)；

（2）場地周邊市政道路寬敞，簡化車行路線后，完全可滿足現(xiàn)場施工車輛通行

需要，同時也便于管理；

<3）與相關(guān)道路主管部匚溝通，辦理非主要路段的占到施工手續(xù)作為材料堆場

及加工場地，為現(xiàn)場施工創(chuàng)造有利條件。

平面修改后極大解決了施工場地狹小，材料堆場、加工場地布置困難的問題，

為各工種、工序按時插入創(chuàng)造了基本條件；將大量材料堆場、加工場地移至占

道區(qū)域，解決了部分地庫及裙樓商鋪因場地占用不能及時開工的問題；同時，

部分路段封閉后，極大減少了社會車輛在項目周邊行駛及停留，減輕了項目周

邊安全管理的壓力。

2、平面布置：

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最初的平面布置如上圖。其中，3-1#樓和3-2#樓均為47F高，中間為整體地下

室，最深處有地下四層。

經(jīng)研究，進(jìn)行了如下調(diào)整:

0將3-1#樓施工電梯及二次結(jié)構(gòu)、裝飾材料堆場從地庫頂板上移至樓棟西側(cè)，

避免動載、重載對屋面影響，便于大型車輛進(jìn)出；同時將塔吊北移，避開施工電

梯位置。

0為配合展示區(qū)施工及開放，將3-2#樓塔吊及材料堆場、加工場移至北側(cè)。

0因景觀展示區(qū)變更，需將地塊內(nèi)部，車庫頂板上景觀提前呈現(xiàn)，故將3-2#

樓施工電梯、二次結(jié)構(gòu)、裝飾材料堆場移至樓棟東側(cè)，建筑外場地。

調(diào)整后平面布置圖如下:

經(jīng)過調(diào)整，首先避免材料堆場對地下室頂板的不利影響，其次施工電梯移至地

庫外有助于二次結(jié)構(gòu)盡快插入，可減少四層地下室施工進(jìn)度較慢對主體結(jié)構(gòu)的

影響。此外，為地庫頂板景觀工程提前展示也提供了便利條件。

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案例3：某項目一期工程共13棟33F高層，分別圍合成兩個整體地下室，中間

有通道相連，地下室邊線見藍(lán)色粗實線所示。中間無地下室的區(qū)域?qū)挾燃s45-55

米。根據(jù)總包工程量以及場地情況，擬劃分4個標(biāo)段，建筑面積分別為8.9萬、

5.9萬、10.8萬、7.8萬平米。項目部初定總平面布置如下：

4標(biāo)段

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原平面布置圖

該平面布置基于如下考慮:

（1）中間兩排樓間距較小。為避免塔吊互相碰撞，中間塔吊選用40米臂長型。

（2）北側(cè)有高壓線穿過。為保證安全距離，塔吊盡量南移。

該平面布置有如下不足之處：

（1）平面布置圖信息很多，茶水亭、鋼管堆場等都放在里面，而最為關(guān)鍵的地

下室輪廓線不清晰，使得在總平面布置時缺乏了基本的分區(qū)分塊概念。

（2）圖中平面布置與標(biāo)段劃分不一致。存在1標(biāo)段和3標(biāo)段共用鋼筋場的情況；

（3）中間塔吊作為主力，覆蓋范圍太小，使大片地下室必須依靠人力搬運鋼筋,

降低施工效率；

26

（4）北側(cè)塔吊因避讓高壓線，大部分運轉(zhuǎn)區(qū)域都在工地范圍以外，而相應(yīng)的高

層樓棟沒有覆蓋完全。

基于場地情況和如上分析，首先應(yīng)根據(jù)地下室輪廓和標(biāo)段把場地進(jìn)一步明晰劃

分。為方便各標(biāo)段交通運輸，將中間橫向道路拓寬為8-10米，以雙向車輛能夠

會車為宜，保障中間的通行能力。塔吊臂長盡量選用50-55米。中間兩棟樓可

以通過斜向布置互相錯開塔身。北側(cè)塔吊移到基坑內(nèi)，能顯著提高塔吊效率。

鋼筋場布置在統(tǒng)一標(biāo)段兩個塔吊都能夠到的地方。經(jīng)調(diào)整，塔吊數(shù)13個，鋼筋

加工場10個，整體覆蓋范圍大幅度增加。

調(diào)整后的平面布置圖

3.3腳手架形式

1）建議慎重使用爬架，以免影響門窗、外墻穿插施工。避免“透心涼”。

2）多層和高層住宅建議在二層均要進(jìn)行外架懸挑（如本棟有樣板房，應(yīng)在

樣板房的上一層懸挑），這樣室外部分的管線、部分園建工程針對多層

和高層住宅，至少可以提前兩個月的時間插入施工，有效地縮短工期；

27

部分多層如果工期很寬松，周邊室外工程簡單.，考慮成本因素，可以不

進(jìn)行外架懸挑。

3）售樓準(zhǔn)備工程由于進(jìn)度緊張，樣板房對外開放時，本棟樓可能上部外立

面仍在施工甚至尚未封頂，故樣板房以上外架要采取懸挑方式。

4）高度重視懸挑部位的防護(hù)措施必須按要求及時完成。由于室外工程提前

插入施工，存在上下交叉施工的情況，安全隱患較大。

5）樣板房范圍內(nèi)的懸挑架范圍更加要重視防護(hù)安全性，建議此部分的防護(hù)

具體措施以詳圖的形式在招標(biāo)前明確，例如后附詳圖。防護(hù)要兼顧美觀

和安全性，還要有防水措施。

3.4土方平衡

1）協(xié)調(diào)設(shè)計在方案階段要先進(jìn)行土方平衡測算，優(yōu)化方案，尤其對于山地

建筑。

2）場地內(nèi)設(shè)置合理的臨時土方臨時堆土點。分期開發(fā)或占地面積大的項

目，土方臨時堆土點可設(shè)置在相鄰、晚開放的范圍內(nèi)；一次性開發(fā)同時占

地面積小的項目，土方的臨時堆放點可設(shè)置在工期短，晚開工的棟號。

28

3）充分考慮雨季對臨時堆土的影響，地勢較高的堆土點或堆土較高的部

分，經(jīng)歷雨季前要做好臨時支護(hù)，以保證安全及避免水土流失影響地勢

較低部位的結(jié)構(gòu)施工。

4）通過勘察報告了解土質(zhì)情況，提前規(guī)劃土質(zhì)較差的部分要進(jìn)行外運，實

際操作中應(yīng)做好實測工作。

5）對于TH或多層住宅，在土方平衡計算時，還要考慮到這類項目私家花

園數(shù)量較多，私家花園內(nèi)的土方回填量較大。

3.5基坑支護(hù)影響

土方和基坑支護(hù)階段，進(jìn)度、質(zhì)量、安全都直接受到施工方案的影響。

一旦方案選擇不慎，將有可能導(dǎo)致工期延誤數(shù)月其至半年之久。尤其是

大量城市預(yù)售門檻與地下室施工進(jìn)度直接相關(guān)，土方和基坑施工順利將

為及早開盤創(chuàng)造有利條件。因此，針對不同地區(qū)水文地質(zhì)情況、周邊環(huán)

境，應(yīng)詳細(xì)策劃土方及支護(hù)工程，走好工程第一步。

1）土方與樁基礎(chǔ)施工的先后順序

土質(zhì)狀況較好的地區(qū)可以采用先開挖后打樁的方式，開挖后基底土質(zhì)仍

足以承受樁基行走的荷載，可以節(jié)省空鉆費用。

土質(zhì)狀況較差的地區(qū)應(yīng)當(dāng)先用機(jī)械配合平整場地并清除打樁位置的障礙

物，樁基礎(chǔ)施工完畢后再進(jìn)行建筑垃圾外運及基坑土石方開挖。

對于土質(zhì)狀況復(fù)雜地區(qū)，建議先挖開一小片區(qū)域檢查土質(zhì)，謹(jǐn)慎決定施

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工順序。一旦開挖后基坑底部承載力不滿足樁基荷載要求，將被迫進(jìn)行

大量換填、處理工作，且耗費大量時間，其成本相對地表空鉆而言高得

多。

當(dāng)土質(zhì)狀況理想時，若樁基礎(chǔ)圖紙不具備，而建筑地下室輪廓和埋深已

經(jīng)確定時.，可以先行分判基坑支護(hù)工程并進(jìn)行開挖，待圖紙齊備、開工

手續(xù)完善后全面開始基礎(chǔ)及地下室施工。

2）支護(hù)方式的選擇

應(yīng)當(dāng)考慮支護(hù)方式對場地邊道路的影響。策劃時應(yīng)繪制剖面圖，表述清

楚紅線、基坑支護(hù)、道路與圍墻之間的關(guān)系。

任何情況下均應(yīng)盡量避免在基坑內(nèi)部設(shè)置頂撐或斜撐。其原因是：

A.內(nèi)支撐為一次性臨時結(jié)構(gòu)，耗資巨大，成本過高。

B.開挖過程中需挖機(jī)與支護(hù)緊密配合，一旦配合失誤將導(dǎo)致安全風(fēng)險。

C.混凝土.內(nèi)支撐需要較長的

齡期，期間工程幾乎停滯,

損失大量工期。

D.內(nèi)支撐設(shè)置完畢后，挖土、

運土將受到極大限制，某

些角落甚至只能人1：挖

掘，成本巨大。

E.地下室施工需先施工一

半，待內(nèi)支撐拆除方可繼

續(xù)施工。

F.內(nèi)支撐拆除需地下室外側(cè)

防水施工完畢并進(jìn)行回填

方可進(jìn)行，工期過長。

在大多數(shù)地區(qū)，可以采用卸土、

放坡、增加冠梁、錨索、加大支

護(hù)樁埋深等方式改進(jìn)方案。當(dāng)確

實需要采用內(nèi)支撐時，建議采用

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環(huán)形內(nèi)支撐，盡量不影響樓座的施工。

案例：某地塊占地面積小，當(dāng)?shù)匾蠡又ёo(hù)所有結(jié)構(gòu)（包括錨索）不允

許出紅線。由于該項目6棟塔樓，兩層地下室，普通支護(hù)方案無法滿足安全

性要求，必須設(shè)置內(nèi)支撐。為不影響預(yù)售形象進(jìn)度，經(jīng)多輪修改，該方案

為如右圖所示。施工過程中，1#樓，2#樓順利在春節(jié)前出正負(fù)零預(yù)售。春

節(jié)期間進(jìn)行了土方回填和環(huán)形支撐拆除，基本不影響主體施工。

3）出土策略

土方工程的本質(zhì)是交通運輸工程，交通組織至關(guān)重要。在出土前，需要

考慮好如下問題：

A.降水是否已到位，降水井交接是否完成。挖土過程中極易破壞降水

井，必須讓土方施，單位承擔(dān)起保護(hù)降水井的責(zé)任。

B.道路是否規(guī)劃完善。大規(guī)模出圖階段，車輛組織盡量成流線型或環(huán)

形，盡量安排一個大門進(jìn)一個大門出、中間不調(diào)頭、不會車，避免

單獨一個大門有進(jìn)有出導(dǎo)致交通混亂。收尾階段，宜在收尾區(qū)域安

排小范圍環(huán)形線路，使車輛進(jìn)出有序。相應(yīng)的，我方應(yīng)在前期設(shè)置

圍墻和開口時，綜合周邊道路狀況考慮出土的便利性。

C.選擇好承建商。由于土石方工程的特殊性，一般都是掛靠性質(zhì)的包

工頭在負(fù)責(zé)工程的實施。在單位考察和選擇的過程中，除了要關(guān)注

該包工頭的真正業(yè)績、機(jī)械及車輛的資源情況，還要通過各種渠道，

打聽該人物的具體背景，在社會上的信譽口碑，在周邊的勢力范圍，

以及是否能處理好各種社會關(guān)系，包括與交警、環(huán)保、執(zhí)法局（管

理道路灑漏）等政府部門的關(guān)系。

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D.清楚知道土方如何退場。需要考慮土方工程與總包的工作面劃分、

工作面移交和搭接、基坑底部余上如何收口、總包如何徹底接管場

地、結(jié)算工程量如何計量等。其間必須給予土方單位合理的尊重和

配合，以促使其迅速完成工程結(jié)束合約。因土方工程的特殊性，不

可將合約期拖延過長，避免遭遇索賠的風(fēng)險。

3.6臨水臨電設(shè)施

1）臨時變壓器的安裝容量盡量遵循“小容量、多臺數(shù)、分批投入”的原則，

臨時變壓器安裝時，需要安裝配套容量的電容器來進(jìn)行功率因數(shù)補(bǔ)償，

不但提高變壓器負(fù)載能力，而且能降低電度單價。

2）臨時變壓器的安裝位置要能盡量覆蓋整個施工區(qū)域，同時，臨時變壓器

的安裝位置需要兼顧各分期分區(qū)建設(shè)，盡量不要產(chǎn)生“二次遷移”。分

期開發(fā)的項目，臨時變壓器的安裝位置在滿足一期施工需求的情況下，

應(yīng)綜合考慮二期的場地要求。避免變壓器設(shè)置位置和二期場地太遠(yuǎn)，產(chǎn)

生不必要的電損，造成用電功率大幅卜.降，用電費用大大增加。

3）施工用電線路盡量采用由纜穿套管理地敷設(shè)的方式，穿越主要交通干道

時還需預(yù)埋鋼套管以保護(hù)電纜免遭破壞；如供電線路采用架空附設(shè)方

式，要注意供電桿線不能影響現(xiàn)場施工且要便于安全文明施工的管理。

4）售樓期間可采用專用回路供電、施工單位發(fā)電機(jī)供電、小區(qū)正式發(fā)電機(jī)

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提前進(jìn)場并臨時安裝供電等措施，以保隙售樓處、樣板房等處的電力供

應(yīng)。

5）施工期間的臨時供水需要綜合考慮施工用水和生活用水的用水容量。

6）雨水溝渠要按照有利于施工場地內(nèi)雨水最優(yōu)排放的原則來布置。

7）施工場地內(nèi)的雨、污水盡量分開排放，污水的排放需要提前向城管部門

申請并辦理有關(guān)手續(xù)，避免施工過程中手續(xù)不全而遭致處罰。施工污水

應(yīng)設(shè)置必要的三級沉砂池等過濾設(shè)施，不得直接排入市政公共管道，以

避免堵塞管道、影響公共設(shè)施運行，造成不必要的麻煩和增加清淤費用。

8）宜對后期各類分包的用水用電便利性進(jìn)行考慮，對總包提供的二級配電

箱數(shù)量、給水接口進(jìn)行要求。

3.7營銷配合

總平面布置除了應(yīng)在大型機(jī)械布置時避開營俏直點位置，還應(yīng)注意如下

幾點：

1）提前重點考慮項目售樓區(qū)域開放或分期開發(fā)的項目前期入伙后，進(jìn)行封

閉管理時，后續(xù)施工區(qū)域的道路交通組織形式，保證道路通暢；

2）由于售樓區(qū)域內(nèi)室外工程一般較早提前插入施工，故售樓區(qū)域內(nèi)材料堆

場、加工場地等應(yīng)盡量少設(shè)置，以免發(fā)生二次轉(zhuǎn)運；另塔吊、施工電梯、

井架等利用時間較長的施工機(jī)械也應(yīng)盡量遠(yuǎn)離售樓區(qū)域。

3）售樓區(qū)域開放后，設(shè)有樣板房的棟號一般仍未完工，故獨立于售樓路線

以外的施工通道應(yīng)提前規(guī)劃好，保證售樓區(qū)域封閉管理后，施工人員仍

可進(jìn)入該棟號樓層施工；對于TH住宅，售樓區(qū)域內(nèi)的棟號則開放前必

須達(dá)到完工狀態(tài)。

3.8大地塊整體規(guī)劃

近年來我司開發(fā)了大量國際社區(qū)級別百萬平米大盤，其整體策劃與小地

塊有較多不同之處，現(xiàn)以蘇州國際社區(qū)實踐為例簡述要點：

1）由于國際社區(qū)項目的地塊面積很大，施工場地的臨時圍墻也將是?筆耗

費較大的工程。因此，將臨時圍墻與永久圍墻進(jìn)行結(jié)合將有效減少沉沒

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成木，同時提升臨時圍墻品質(zhì)和工地形象，而且配合公司和樓盤廣告更

可發(fā)揮大規(guī)模項目的宣傳效應(yīng)。

2）在進(jìn)行施工現(xiàn)場臨時設(shè)施的布置時，除了材料倉庫、現(xiàn)場辦公室等必要

設(shè)施外，在施工場地內(nèi)宜盡量少安排臨時設(shè)施，尤其是生活區(qū)可以集中

設(shè)置在短期內(nèi)不予開發(fā)的地塊內(nèi)。這樣集中設(shè)置一方面可以使臨時設(shè)施

獲得相對穩(wěn)定且較長的使用時間，另外一方面也利于加強(qiáng)管理。

3）由于開發(fā)周期較長，各項臨時工程的計劃要長遠(yuǎn)考慮，爭取實現(xiàn)各分期

綜合利用，以降低成本。對于可以較長時間利用的臨時工程，應(yīng)妥善考

慮臨時工程的規(guī)模利標(biāo)準(zhǔn)，避免浪費及重復(fù)建設(shè)。

4）考慮修建適當(dāng)規(guī)模的施工人員臨時用房，提供給部分規(guī)模較小的指定分

包使用，降低工程成本。

5）佐樓準(zhǔn)備工程要統(tǒng)籌考慮現(xiàn)場各施工區(qū)域的范弱及施工進(jìn)度情況，保證

售樓展示區(qū)域與主體施工區(qū)域相對獨立，避免相互干擾，以提升售樓區(qū)

域的展示效果。

6）國際社區(qū)項目的標(biāo)段宜適當(dāng)加大，而指定分包工程及物資采購種類不宜

過細(xì)，以發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)節(jié)約成本。

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第三部分：進(jìn)度篇

1、項目進(jìn)度目標(biāo)分析

根據(jù)項目的開工、開盤、示范區(qū)開放、竣工、入伙等節(jié)點要求，結(jié)合項目自

身特色和周邊環(huán)境，分析項目進(jìn)度目標(biāo)上的關(guān)鍵線路。對于關(guān)鍵線路以外的工作，應(yīng)

考慮做好提前穿插介入，不能影響總工期。例如，對于有拆遷的項目，應(yīng)在拆遷

期間提前做好設(shè)計、分判、報建等工作，一旦騰出場地應(yīng)立即開始施工；對于高

層/超高層建筑，應(yīng)在外墻落架前做好室內(nèi)大部分粗裝飾，完成室內(nèi)電梯安裝，完

成市政管線施工和消防道路以及部分景觀結(jié)構(gòu)施工。

高層建筑結(jié)構(gòu)施工務(wù)必要實現(xiàn)快速流水。我們要求結(jié)構(gòu)保證4天?層，考慮

到天氣變化、塔吊頂升以及其他不可預(yù)見因素，平均按5天一層考慮。在簽訂合

約時，不能僅僅強(qiáng)調(diào)結(jié)構(gòu)的4天一層，而應(yīng)該按每個月所有樓棟結(jié)構(gòu)施工總層數(shù)

來要求。例如，一間總承包單位承建6棟塔樓，按每棟樓一個月6層考慮，則每個

月完成的總層數(shù)應(yīng)當(dāng)保證36層。將這一要求明確寫入合同中，可以避免施工單位

僅搶工某些樓棟保證4天一層而其他樓棟很慢的情況。

通過對進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)行深入的分析，有利于在項目實施過程中對關(guān)鍵環(huán)節(jié)予以

重點關(guān)注和加大投入，便于用最少的代價節(jié)省最多的時間。

2、項目總體計劃編制

根據(jù)項目的進(jìn)度目標(biāo)，結(jié)合各部門的工作計劃編制項目的總體發(fā)展計劃?？?/p>

體發(fā)展計劃應(yīng)廣泛收集各部門的意見并進(jìn)行充分的協(xié)調(diào)，最終形成各方均認(rèn)可的

指標(biāo)性文件。為確保項目施工的前置工作順利開展，建議明確“設(shè)計出圖、定樣

時間”、“市政配套報建、設(shè)計時間”、“分項工程分判時間”等。

高層項目總體計劃編制有如下要求：

（1）設(shè)計與