國(guó)內(nèi)外土地征收管理的研究及啟示目錄TOC\o"1-3"\h\u11817國(guó)內(nèi)外土地征收管理的研究及啟示 1218951.1國(guó)外土地征收管理考究 142081.1.1德國(guó)慕尼黑市土地征收管理主要經(jīng)驗(yàn)做法 1283801.1.2美國(guó)佐治亞州土地征收管理主要經(jīng)驗(yàn)做法 2326561.1.3日本東京市的土地征收管理主要經(jīng)驗(yàn)做法 2320571.2國(guó)內(nèi)土地征收管理考究 366241.2.1廈門市翔安區(qū)土地征收管理主要經(jīng)驗(yàn)做法 3215551.2.2南寧市良慶區(qū)土地征收管理主要經(jīng)驗(yàn)做法 3165951.2.3廣州市南沙開發(fā)區(qū)土地征收管理主要經(jīng)驗(yàn)做法 47341.3國(guó)內(nèi)外先進(jìn)地區(qū)土地征收管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)倉(cāng)山區(qū)的啟示 41.1國(guó)外土地征收管理考究1.1.1德國(guó)慕尼黑市土地征收管理主要經(jīng)驗(yàn)做法德國(guó)慕尼黑市相關(guān)法律規(guī)定，所有土地征收項(xiàng)目都必須有公眾參與。因?yàn)橥恋禺a(chǎn)權(quán)人非常了解土地狀況及特點(diǎn)，他們可以針對(duì)土地征收的實(shí)施辦法和流程步驟提出意見和建議，確保了土地征收方案能適合實(shí)際情況，有效避免土地資源浪費(fèi)，使土地征收方案在符合實(shí)際情況的前提下更具靈活性。土地產(chǎn)權(quán)人參與到土地征收過(guò)程，意味著政府部門需要投入的人力資源可以相應(yīng)減少，有效降低土地征收成本，從而使土地征收效率得到提高。慕尼黑市群眾通過(guò)“參加者聯(lián)合會(huì)”實(shí)現(xiàn)參與到土地征收的工作中。該聯(lián)合會(huì)在慕尼黑政府的指導(dǎo)下運(yùn)行。通過(guò)該組織，有效地把單獨(dú)的、分散的土地產(chǎn)權(quán)人聚集起來(lái)，共同出謀劃策，研究進(jìn)一步提高土地征收效率的方案，同時(shí)此舉也能保護(hù)土地產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益。德國(guó)慕尼黑市為改善包括土地征收在內(nèi)的社會(huì)治理，通過(guò)培育專業(yè)化的社會(huì)組織，有效地對(duì)接政府部門和土地產(chǎn)權(quán)人，一定程度上提高土地征收效率。專業(yè)化的社會(huì)組織可以在公眾和政府之間架起一座橋梁，起到協(xié)調(diào)和維持市場(chǎng)公平的作用。1.1.2美國(guó)佐治亞州土地征收管理主要經(jīng)驗(yàn)做法美國(guó)佐治亞州出臺(tái)了修正案進(jìn)一步限制土地征收權(quán)的運(yùn)用，加強(qiáng)對(duì)土地等私有財(cái)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)。修改內(nèi)容主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是縮小了征收目的范圍。美國(guó)佐治亞州的法院擴(kuò)大了對(duì)“公用”的含義的解釋，使得“公用”的范圍變得更加寬泛：維護(hù)街道、修建公園、興建辦公大樓、建設(shè)道路、完善基礎(chǔ)設(shè)施等納入公用范圍。針對(duì)土地征收權(quán)存在使用過(guò)濫的情況，美國(guó)有的州出臺(tái)了修正案，從而進(jìn)一步縮小了征收目的范圍。其中，佐治亞州出臺(tái)修正案可為服務(wù)于公用項(xiàng)目而開展土地征收的情況界定為：由公眾、公共事業(yè)單位或公共機(jī)構(gòu)占有、占用和享用。嚴(yán)格禁止政府部門單純?yōu)榱私?jīng)濟(jì)發(fā)展而實(shí)施土地征收。二是增加征收補(bǔ)償額。美國(guó)在土地征收過(guò)程中通常使用“公平市場(chǎng)價(jià)值”作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。美國(guó)在法律上將“公平市場(chǎng)價(jià)值”定義為：在財(cái)產(chǎn)被征收之日，沒(méi)有受到任何強(qiáng)制的自由買家和自由賣家進(jìn)行交易時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格。“公平市場(chǎng)價(jià)值”是公平市場(chǎng)交易下的一種虛擬價(jià)格，即在市場(chǎng)中參加自由買賣的雙方可能達(dá)成的交易價(jià)格。美國(guó)的佐治亞州在此基礎(chǔ)上提高了征收補(bǔ)償金額，規(guī)定征收特定財(cái)產(chǎn)、特定主體征收財(cái)產(chǎn)或者為了特定的目的征收財(cái)產(chǎn)時(shí)，支付的補(bǔ)償額應(yīng)當(dāng)超過(guò)公平市場(chǎng)價(jià)值，最終的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“公正補(bǔ)償”的要求。三是完善征收程序。為進(jìn)一步完善土地征收程序，美國(guó)的佐治亞州增加了一項(xiàng)規(guī)定，要求在召開審議政府機(jī)構(gòu)的土地征收申請(qǐng)可行性的會(huì)議前，要對(duì)相關(guān)征地事項(xiàng)進(jìn)行公告。佐治亞州規(guī)定，政府機(jī)構(gòu)作為征收申請(qǐng)人，需要在召開審議是否同意政府征收行為的會(huì)議前，應(yīng)當(dāng)提前15天以上在擬征收土地的區(qū)域張貼公告，詳細(xì)告知該會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)以及其他注意事項(xiàng)，該公告需要在報(bào)紙上刊登。1.1.3日本東京市的土地征收管理主要經(jīng)驗(yàn)做法日本的東京人多地少，土地資源異常緊張。為了嚴(yán)格控制公共事業(yè)用地規(guī)模，日本制定了《土地征用法》。根據(jù)該法第68條規(guī)定，征收補(bǔ)償由起業(yè)人負(fù)擔(dān)，即由起業(yè)人作為補(bǔ)償主體。這是日本與其他國(guó)家采用國(guó)家補(bǔ)償?shù)囊粋€(gè)顯著區(qū)別。日本東京市的征地補(bǔ)償范圍包括標(biāo)的物補(bǔ)償費(fèi)、殘余地補(bǔ)償費(fèi)、遷移補(bǔ)償費(fèi)以及其他通常損失補(bǔ)償費(fèi)和特殊補(bǔ)償費(fèi)?！度毡緫椃ā返?9條規(guī)定，土地征收應(yīng)按公平補(bǔ)償原則給予正當(dāng)補(bǔ)償。按照日本《土地征用法》的規(guī)定，對(duì)征收土地的補(bǔ)償費(fèi)，以公告時(shí)附近同類土地市場(chǎng)交易的相當(dāng)價(jià)格乘以征地裁決時(shí)物價(jià)變動(dòng)修正率所得金額進(jìn)行計(jì)算；殘余地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與征收土地相同，建筑物、土地附著物、遷移費(fèi)和其他損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)以裁決時(shí)價(jià)格計(jì)算。東京的征地補(bǔ)償方式除貨幣補(bǔ)償外，還有耕地、代償?shù)?、代行遷移和工事等補(bǔ)償方式。該市規(guī)定，政府只能出于公共利益征收土地，征地補(bǔ)償款也是根據(jù)征地時(shí)土地市場(chǎng)價(jià)格測(cè)算。在此基礎(chǔ)上，包括因土地征收帶來(lái)的間接經(jīng)濟(jì)損失、被征地農(nóng)民失業(yè)風(fēng)險(xiǎn)保障以及土地征收引發(fā)的環(huán)境污染、生態(tài)破壞等因素作為附帶性補(bǔ)償也要考慮在內(nèi)。1.2國(guó)內(nèi)土地征收管理考究1.2.1廈門市翔安區(qū)土地征收管理主要經(jīng)驗(yàn)做法廈門市翔安區(qū)面對(duì)征收工作人員與被征收人的溝通宣傳渠道常存在信息不對(duì)稱，工作人員無(wú)法通過(guò)口頭溝通把補(bǔ)償安置政策講清、講明、講透，隨意性較大，導(dǎo)致被征收人理解有誤甚至曲解，造成商談陷入僵局，項(xiàng)目進(jìn)展緩慢甚至停滯等影響征收工作的各種癥結(jié)時(shí)，征收部門在大量走訪調(diào)研的基礎(chǔ)上，大膽借鑒人民法院在民事和行政審判中廣泛適用的法官釋明制度，創(chuàng)新提出征收釋明制度。結(jié)合翔安區(qū)集體土地上房屋征收工作實(shí)際，就如何依法暢通與被征收人的溝通渠道，如何通過(guò)合法形式，及時(shí)對(duì)被征收人訴求做出回應(yīng)，明確告訴他們哪些訴求合理合法，哪些訴求不合理不合法等問(wèn)題進(jìn)行了調(diào)查研究，并以疑難征收項(xiàng)目為釋明實(shí)例試點(diǎn)推廣實(shí)施。在土地征收過(guò)程中，若負(fù)責(zé)征地的工作人員政策不熟、解釋不到位，容易導(dǎo)致部分村民對(duì)征地補(bǔ)償政策產(chǎn)生疑惑。翔安區(qū)為有效解決這類問(wèn)題，針對(duì)與被征地農(nóng)民溝通途徑不暢通、方法不規(guī)范、內(nèi)容不夠接地氣等問(wèn)題，予以逐條說(shuō)明解釋，將“3+1”商談（征收工作人員與被征收人商談三次以上，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)與被征收人商談一次以上）作為開展釋明工作的前置程序，以《釋明意見書》書面形式解答被征收人的所有疑問(wèn)。同時(shí)借鑒人民法院“兩審終審制”，對(duì)《釋明意見書》實(shí)行鎮(zhèn)街司法所、法律顧問(wèn)初審，區(qū)土地房屋征收管理部門終審的審核制度，確保《釋明意見書》的合法性和權(quán)威性，努力營(yíng)造釋法說(shuō)理的法治環(huán)境，有效提高了土地征收效率，著力構(gòu)建新型和諧征收關(guān)系。1.2.2南寧市良慶區(qū)土地征收管理主要經(jīng)驗(yàn)做法伴隨著南寧市良慶區(qū)土地征收的不斷深入推進(jìn)，大批被征地農(nóng)民需要妥善安置。南寧市良慶區(qū)結(jié)合實(shí)際、科學(xué)謀劃，引進(jìn)社會(huì)資金對(duì)安置人員人均85㎡用地指標(biāo)進(jìn)行綜合開發(fā)，成功探索出了一條安置用地開發(fā)建設(shè)與片區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)用地開發(fā)同步推進(jìn)、農(nóng)民群眾（產(chǎn)業(yè)公司）全程參與安置物業(yè)設(shè)計(jì)與施工、安置住宅經(jīng)濟(jì)價(jià)值與同小區(qū)商品住宅一致、安置商鋪建成即產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益、安置群眾獲得持續(xù)穩(wěn)定商鋪?zhàn)饨鹗杖氲陌仓眯侣纷?，成功破解被稱為“天下第一難事”的土地征收安置問(wèn)題，也加快推動(dòng)了城郊結(jié)合部城市化建設(shè)步伐，提升了城市品位和文明程度。南寧市良慶區(qū)按照農(nóng)民意愿和政府“統(tǒng)一規(guī)劃、集中安置、分批供地”的要求，規(guī)劃預(yù)留地理位置優(yōu)越的安置地塊，切實(shí)保障項(xiàng)目用地供給，選擇有實(shí)力的開發(fā)商建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施齊全的安置小區(qū)，通過(guò)有序開發(fā)、綜合統(tǒng)籌、統(tǒng)一管理，讓被征地農(nóng)民通過(guò)出租、產(chǎn)業(yè)鋪面分紅等方式實(shí)現(xiàn)“有住、有租、有鋪、有保、有福利”的生活模式，保障村民穩(wěn)定收入，實(shí)現(xiàn)了被征地農(nóng)民現(xiàn)有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障的目標(biāo)，取得了“農(nóng)民認(rèn)可、政府放心、企業(yè)發(fā)展”多方共贏的成果。解決被征地農(nóng)民安置問(wèn)題，有效騰出土地和資金用于產(chǎn)業(yè)發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)建設(shè)，推動(dòng)和提升片區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，做大做強(qiáng)發(fā)展成果共同分享。1.2.3廣州市南沙開發(fā)區(qū)土地征收管理主要經(jīng)驗(yàn)做法廣州南沙開發(fā)區(qū)規(guī)定了在土地征收過(guò)程中，要以土地總面積的8%至10%作為留用地，用以對(duì)被征地者進(jìn)行安置補(bǔ)償。根據(jù)廣州市南沙區(qū)的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照文件是《廣州市農(nóng)民集體所有土地征收補(bǔ)償試行辦法》，標(biāo)準(zhǔn)為每畝16萬(wàn)元。同時(shí)，為規(guī)范征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、保障被征地農(nóng)民利益，該區(qū)依法細(xì)化了青苗及一般地上附著物的具體量化補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)植物品種不同分為一般青苗、荔枝、龍眼、芒果等10類，補(bǔ)貼單價(jià)從3000元每畝至15000元每畝不等。密植規(guī)格從40元棵每畝至200元棵每畝不等;果苗補(bǔ)貼單價(jià)根據(jù)高度不同從100元至安置費(fèi)用應(yīng)當(dāng)在征地補(bǔ)償安置方案批準(zhǔn)并簽訂征地補(bǔ)償安置協(xié)議之日起三個(gè)月內(nèi)足額支付給被征地的農(nóng)村集體組織、農(nóng)民及其他權(quán)利人，用地單位已提前足額預(yù)付的除外。新的補(bǔ)償方式的落實(shí)，具體明確了包括土地補(bǔ)償價(jià)格及方式等具體條款，該條款甚至具體到相關(guān)的一棵樹、一塊地的價(jià)格。新的安置方式也改變了原來(lái)單一的貨幣補(bǔ)償形式。如今，廣州南沙開發(fā)區(qū)被征地農(nóng)民不僅獲得多種形式的補(bǔ)償，還可以根據(jù)自己的意愿和需要取得貨幣補(bǔ)償、安置房補(bǔ)償及土地補(bǔ)償。這種改變一定程度上減少了原來(lái)單一征地過(guò)程中出現(xiàn)的一些不必要麻煩，加強(qiáng)了對(duì)被征地農(nóng)民的保障力度。南沙新區(qū)征地過(guò)程中不斷完善補(bǔ)償政策，形成系統(tǒng)性征地補(bǔ)償方案，促進(jìn)了南沙新區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展與和諧穩(wěn)定。1.3國(guó)內(nèi)外先進(jìn)地區(qū)土地征收管理經(jīng)驗(yàn)對(duì)倉(cāng)山區(qū)的啟示綜觀國(guó)內(nèi)、國(guó)外各地的土地征收管理經(jīng)驗(yàn)做法，各具特色、各有千秋。例如：德國(guó)慕尼黑市通過(guò)設(shè)立“參加者聯(lián)合會(huì)”，組織吸納利益相關(guān)的土地所有者積極參與到土地征收過(guò)程中，并且由此降低了土地征收成本，提升了土地征收和社會(huì)治理效率；在美國(guó)佐治亞州，通過(guò)恰當(dāng)規(guī)定征收目的范圍、有效地發(fā)揮權(quán)力機(jī)關(guān)的作用、堅(jiān)持按照市場(chǎng)價(jià)值給予征收補(bǔ)償及賦予被征地農(nóng)民更多的程序性權(quán)利等方式完善土地征收管理程序；日本東京市的征地補(bǔ)償方式除貨幣補(bǔ)償外，還有耕地、代償?shù)?、代行遷移和工事等補(bǔ)償方式，通過(guò)規(guī)范補(bǔ)償方式，嚴(yán)格控制公共事業(yè)用地規(guī)模。在國(guó)內(nèi)，不少城區(qū)也作了不少有益的嘗試：廈門市翔安區(qū)征收部門在大量走訪調(diào)研的基礎(chǔ)上，大膽借鑒法院在民事和行政審判中廣泛適用的法官釋明制度，創(chuàng)新提出征收釋明制度。通過(guò)靠前服務(wù)，加強(qiáng)了與被征收人的信息溝通和政策宣導(dǎo)，取得較好成效；南寧市良慶區(qū)通過(guò)安置用地開發(fā)建設(shè)與片區(qū)城市規(guī)劃建設(shè)用地開發(fā)同步推進(jìn)、安置住宅經(jīng)濟(jì)價(jià)值與同小區(qū)商品住宅一致、安置商鋪建成即產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益、安置群眾獲得持續(xù)穩(wěn)定商鋪?zhàn)饨鹗杖氲陌仓帽Ｕ戏绞?，讓被征地農(nóng)民“有住、有租、有鋪、有保、有福利”，實(shí)現(xiàn)了被征拆農(nóng)民現(xiàn)有生活水平不降低、長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障的目標(biāo)；廣州南沙開發(fā)區(qū)通過(guò)細(xì)化青苗及一般地上附著物的具體量化補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。明確征地補(bǔ)償范圍，不斷完善對(duì)被征地者的保障力度，加強(qiáng)征地過(guò)程的系統(tǒng)性。通過(guò)分析這些土地征收管理方式，我們發(fā)現(xiàn)世界各地的土地征收管理工作也有本質(zhì)共通之處，即政府作為制度的設(shè)計(jì)者，在土地征收管理工作中，本著以人為本、社會(huì)為本的理念，或是通過(guò)規(guī)范征地程序、或是通過(guò)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)化，或是通過(guò)構(gòu)建多元化安置制度，或是通過(guò)建立合理有效的糾紛解決等機(jī)制，充分尊重被征地農(nóng)民作為相關(guān)權(quán)利人的權(quán)利，切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)政府、被征地農(nóng)民、土地使用者三方利益微妙平衡，以確保土地征收工作順利開展。綜上，國(guó)內(nèi)外土地征收管理工作實(shí)踐給我們以下四點(diǎn)啟示：第一，要推行征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)市場(chǎng)化。倉(cāng)山區(qū)在制定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)充分考慮市場(chǎng)價(jià)格，按照土地征收后的出讓價(jià)格為參照，同時(shí)考慮附帶性補(bǔ)償。對(duì)被征地農(nóng)民進(jìn)行更加合理的補(bǔ)償，從而有效彌補(bǔ)被征地后的直接和間接損失，使被征地者能支持、配合政府開展征地工作，促進(jìn)社會(huì)更加公平，減少越級(jí)上訪、阻礙施工等行為的產(chǎn)生。第二，要切實(shí)維護(hù)被征地農(nóng)民的相關(guān)權(quán)益。土地征收涉及到多方利益，由政府單方主導(dǎo)土地征收工作是不恰當(dāng)?shù)?，?yīng)當(dāng)充分賦予被征地農(nóng)民參與土地征收工作的權(quán)力，尊重并保護(hù)他們的知情權(quán)、聽證權(quán)和監(jiān)督權(quán)。倉(cāng)山區(qū)在辦理土地征收時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步明確符合公共利益需要用地的具體情形，并按照規(guī)范合理的征地程序開展征地工作，嚴(yán)禁損害被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，力爭(zhēng)增進(jìn)民生福祉，在土地征收工作中體現(xiàn)出更多公平性、公開性及公益性。第三，要著力完善多元化的安置補(bǔ)償方案。土地征收過(guò)程中若只提供貨幣化補(bǔ)償方案，則使被征地農(nóng)民無(wú)法滿足差異化補(bǔ)償要求，不能有效保障被征地農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)。倉(cāng)山區(qū)若要有序有力高效推動(dòng)土地征收工作，被征地農(nóng)民的居住環(huán)境、教育資源、工作崗位、醫(yī)療條件等各方面的問(wèn)題需要被充分考慮，并通過(guò)完善多元化的安置補(bǔ)償方案，為他們的長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)做好謀篇布局，促使他們的后顧之憂得到妥善解決，確保生活