2024年2025年房地產(chǎn)估價師之基本制度法規(guī)政策含相關(guān)知識題庫附答案(典型題)一、房地產(chǎn)基本制度與政策1.國有土地上房屋征收與補(bǔ)償20242025年，國有土地上房屋征收依然遵循公共利益需要的原則。如因國防和外交的需要，由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要等情況下可進(jìn)行征收。在補(bǔ)償方面，被征收房屋價值的補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。例如，某市中心區(qū)域進(jìn)行舊城改造征收項(xiàng)目，征收部門需對被征收房屋按照周邊類似地段、類似戶型房屋的市場價格進(jìn)行評估補(bǔ)償。征收補(bǔ)償還包括因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償以及因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償。對于停產(chǎn)停業(yè)損失，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。比如，某臨街商鋪被征收，征收部門需根據(jù)該商鋪過去一年的平均盈利情況以及預(yù)計(jì)的停產(chǎn)停業(yè)時間給予相應(yīng)補(bǔ)償。2.建設(shè)用地制度與政策土地用途管制制度嚴(yán)格執(zhí)行，將土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。20242025年，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批依然嚴(yán)格，尤其是涉及基本農(nóng)田的轉(zhuǎn)用。例如，某地區(qū)計(jì)劃建設(shè)一個大型工業(yè)園區(qū)，若該園區(qū)選址涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，必須按照法定程序，由國務(wù)院或省級人民政府進(jìn)行審批。土地出讓方式主要有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓。在商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的情況下，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。比如，某城市推出一塊商業(yè)用地，吸引了多家企業(yè)競爭，最終通過掛牌出讓的方式確定了受讓方。土地使用年限方面，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。土地使用者通過出讓方式取得土地使用權(quán)后，在使用年限內(nèi)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。3.房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理制度與政策房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行資本金制度，20242025年，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計(jì)劃開發(fā)一個普通商品住房項(xiàng)目，項(xiàng)目總投資為1億元，那么該企業(yè)至少需要投入2000萬元的資本金。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量責(zé)任制度進(jìn)一步強(qiáng)化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任，勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。如某房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)墻體裂縫等質(zhì)量問題，開發(fā)企業(yè)需牽頭組織相關(guān)責(zé)任單位進(jìn)行整改，并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，必須經(jīng)驗(yàn)收合格方可交付使用。驗(yàn)收內(nèi)容包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、環(huán)保等多個方面。例如，某住宅小區(qū)竣工后，需通過建設(shè)、規(guī)劃、消防、環(huán)保等部門的聯(lián)合驗(yàn)收，各項(xiàng)指標(biāo)均符合要求后才能交付業(yè)主使用。4.房地產(chǎn)交易管理制度與政策房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方面，20242025年，以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)符合按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件等條件。例如，某企業(yè)以出讓方式取得一塊土地使用權(quán)后，進(jìn)行房屋建設(shè)工程開發(fā)，在完成開發(fā)投資總額的25%以上后，方可將該房地產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。房地產(chǎn)抵押時，抵押物的價值可以由當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定。以已出租的房地產(chǎn)抵押的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。比如，某商鋪已出租給商戶，業(yè)主將該商鋪抵押給銀行，商戶的租賃權(quán)益不受影響。房屋租賃方面，房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。例如，某租客與房東簽訂了一份25年的房屋租賃合同，其中超過20年的5年租賃期限無效。5.房地產(chǎn)登記制度與政策不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度持續(xù)完善。20242025年，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將進(jìn)一步整合資源，提高登記效率。不動產(chǎn)登記類型包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記等。例如，某購房者購買了一套新建商品房，需辦理首次登記，將房屋所有權(quán)登記到自己名下。不動產(chǎn)登記資料的查詢、復(fù)制有嚴(yán)格的規(guī)定。權(quán)利人、利害關(guān)系人可以依法查詢、復(fù)制不動產(chǎn)登記資料，有關(guān)國家機(jī)關(guān)可以依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定查詢、復(fù)制與調(diào)查處理事項(xiàng)有關(guān)的不動產(chǎn)登記資料。比如，法院在審理一起涉及房地產(chǎn)糾紛的案件時，可以依法查詢相關(guān)不動產(chǎn)登記資料。二、房地產(chǎn)相關(guān)知識1.規(guī)劃知識城市總體規(guī)劃是一定時期內(nèi)城市發(fā)展目標(biāo)、發(fā)展規(guī)模、土地利用、空間布局以及各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和實(shí)施措施。20242025年，城市總體規(guī)劃更加注重生態(tài)環(huán)境保護(hù)和可持續(xù)發(fā)展。例如，某城市在總體規(guī)劃中劃定了生態(tài)保護(hù)紅線，嚴(yán)格限制在紅線范圍內(nèi)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市規(guī)劃管理的重要依據(jù)，它規(guī)定了建設(shè)用地的各項(xiàng)控制指標(biāo)和規(guī)劃管理要求。如某地塊的控制性詳細(xì)規(guī)劃中規(guī)定了建筑密度、容積率、綠地率等指標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在該地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)時必須嚴(yán)格遵守這些指標(biāo)要求。2.建筑工程知識建筑分類方面，按建筑層數(shù)分類，住宅建筑13層為低層住宅，46層為多層住宅，79層為中高層住宅，10層及以上為高層住宅。公共建筑及綜合性建筑高度超過24m的為高層，但不包括高度超過24m的單層建筑。例如，某住宅小區(qū)既有多層住宅，也有高層住宅，不同類型住宅在設(shè)計(jì)和建設(shè)上有不同的要求。建筑構(gòu)造包括基礎(chǔ)、墻體、樓地面、樓梯、屋頂?shù)炔糠帧；A(chǔ)是建筑物的下部結(jié)構(gòu)，它承受建筑物的全部荷載并將其傳遞給地基。墻體具有承重、圍護(hù)和分隔等作用。例如，在高層建筑中，基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)和施工要求更為嚴(yán)格，以確保建筑物的穩(wěn)定性。建筑設(shè)備包括給排水系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)等。給排水系統(tǒng)負(fù)責(zé)建筑物內(nèi)的供水和排水，供暖系統(tǒng)為建筑物提供溫暖的環(huán)境。例如，在北方地區(qū)，供暖系統(tǒng)是建筑物必不可少的設(shè)備之一。3.工程造價知識工程造價的構(gòu)成包括設(shè)備及工器具購置費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)、建設(shè)期利息等。20242025年，隨著建筑材料價格和人工成本的波動，工程造價也會相應(yīng)變化。例如，某建筑項(xiàng)目在建設(shè)過程中，由于鋼材價格上漲，導(dǎo)致工程造價增加。工程造價的計(jì)價方法主要有定額計(jì)價法和工程量清單計(jì)價法。定額計(jì)價法是根據(jù)國家或地方頒布的定額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算工程造價，工程量清單計(jì)價法是由招標(biāo)人提供工程量清單，投標(biāo)人根據(jù)自身的技術(shù)、管理水平和市場價格進(jìn)行報價。目前，工程量清單計(jì)價法在我國建筑市場中得到了廣泛應(yīng)用。4.房地產(chǎn)測繪知識房地產(chǎn)測繪包括房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪。房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是指在一個城市或一個地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，測繪房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙——房地產(chǎn)分幅平面圖。房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪是指因房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易和房地產(chǎn)權(quán)屬管理等的需要，測量、繪制房地產(chǎn)分丘平面圖和房地產(chǎn)分層分戶平面圖，確定房地產(chǎn)的權(quán)屬范圍、權(quán)屬界線、房產(chǎn)面積、房產(chǎn)質(zhì)量等。例如，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，需要進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪，為房屋銷售和產(chǎn)權(quán)登記提供準(zhǔn)確的測繪數(shù)據(jù)。房產(chǎn)面積測算包括房屋建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等的測算。房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。例如，在計(jì)算房屋銷售面積時，需要準(zhǔn)確測算房屋建筑面積。三、房地產(chǎn)估價相關(guān)法規(guī)與規(guī)范1.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》20242025年，房地產(chǎn)估價師在進(jìn)行估價業(yè)務(wù)時必須嚴(yán)格遵循《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。估價師應(yīng)根據(jù)估價目的、估價對象、估價時點(diǎn)等因素，選擇合適的估價方法。例如，對于市場比較活躍的住宅房地產(chǎn)，可優(yōu)先采用市場法進(jìn)行估價；對于收益性房地產(chǎn)，可采用收益法進(jìn)行估價。估價報告的撰寫應(yīng)規(guī)范、準(zhǔn)確、完整。估價報告應(yīng)包括估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告等內(nèi)容。估價師應(yīng)對估價報告的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性負(fù)責(zé)。例如，某估價機(jī)構(gòu)出具的估價報告中，對估價對象的描述應(yīng)準(zhǔn)確無誤，估價結(jié)果的計(jì)算過程應(yīng)清晰明了。2.《國有土地上房屋征收評估辦法》在國有土地上房屋征收評估中，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。例如，某房屋征收項(xiàng)目中，被征收人在規(guī)定時間內(nèi)未能協(xié)商選定估價機(jī)構(gòu)，最終通過搖號的方式確定了估價機(jī)構(gòu)。被征收房屋價值評估時點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。估價機(jī)構(gòu)應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定對被征收房屋進(jìn)行評估，并向房屋征收部門提供分戶的初步評估結(jié)果。例如，某城市發(fā)布房屋征收決定公告后，估價機(jī)構(gòu)在規(guī)定時間內(nèi)完成對被征收房屋的評估，并將分戶的初步評估結(jié)果送達(dá)房屋征收部門。四、題庫附答案（一）單項(xiàng)選擇題1.國有土地上房屋征收補(bǔ)償中，被征收房屋價值的補(bǔ)償不得低于（）被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。A.房屋征收決定公告之日B.房屋征收實(shí)施之日C.房屋征收補(bǔ)償協(xié)議簽訂之日D.房屋征收評估之日答案：A。解析：根據(jù)國有土地上房屋征收與補(bǔ)償相關(guān)規(guī)定，被征收房屋價值的補(bǔ)償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。2.以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金（）以下的土地閑置費(fèi)。A.10%B.15%C.20%D.25%答案：C。解析：《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)。3.某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總投資為8000萬元，其中資本金為2000萬元，該項(xiàng)目資本金比例為（）。A.20%B.25%C.30%D.35%答案：B。解析：資本金比例=資本金÷總投資×100%=2000÷8000×100%=25%。4.房屋租賃期限不得超過（）年，超過部分無效。A.10B.15C.20D.25答案：C。解析：根據(jù)房屋租賃相關(guān)規(guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。5.不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度中，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起（）個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。A.5B.10C.15D.30答案：D。解析：不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請之日起30個工作日內(nèi)辦結(jié)不動產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。（二）多項(xiàng)選擇題1.國有土地上房屋征收補(bǔ)償包括（）。A.被征收房屋價值的補(bǔ)償B.因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補(bǔ)償C.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償D.對被征收人給予的補(bǔ)助和獎勵E.土地出讓金返還答案：ABCD。解析：國有土地上房屋征收補(bǔ)償包括被征收房屋價值的補(bǔ)償、因征收房屋造成的搬遷和臨時安置的補(bǔ)償、因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償以及對被征收人給予的補(bǔ)助和獎勵。土地出讓金返還不屬于房屋征收補(bǔ)償內(nèi)容。2.建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式有（）。A.招標(biāo)B.拍賣C.掛牌D.協(xié)議E.劃撥答案：ABCD。解析：建設(shè)用地使用權(quán)出讓方式有招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議出讓，劃撥是無償取得建設(shè)用地使用權(quán)的方式，不屬于出讓方式。3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，驗(yàn)收內(nèi)容包括（）。A.工程質(zhì)量B.規(guī)劃C.消防D.環(huán)保E.綠化答案：ABCD。解析：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，驗(yàn)收內(nèi)容包括工程質(zhì)量、規(guī)劃、消防、環(huán)保等多個方面，綠化屬于規(guī)劃驗(yàn)收的一部分內(nèi)容。4.房地產(chǎn)抵押時，抵押物的價值可以（）。A.由當(dāng)事人協(xié)商議定B.由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定C.參照同類房地產(chǎn)市場價格確定D.由抵押人自行確定E.由抵押權(quán)人確定答案：AB。解析：房地產(chǎn)抵押時，抵押物的價值可以由當(dāng)事人協(xié)商議定，也可以由房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)評估確定。5.不動產(chǎn)登記類型包括（）。A.首次登記B.變更登記C.轉(zhuǎn)移登記D.注銷登記E.異議登記答案：ABCDE。解析：不動產(chǎn)登記類型包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、異議登記等。（三）判斷題1.國有土地上房屋征收補(bǔ)償中，對被征收房屋價值的補(bǔ)償，應(yīng)考慮被征收房屋的新舊程度、建筑面積等因素。（）答案：正確。解析：在評估被征收房屋價值時，需要考慮房屋的新舊程度、建筑面積、區(qū)位等多種因素。2.以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，不需要取得土地使用權(quán)證書。（）答案：錯誤。解析：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)取得土地使用權(quán)證書。3.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量責(zé)