2025年物業(yè)管理師考試物業(yè)管理安全管理案例分析試卷附答案一、案例背景2024年11月至2025年3月，某二線城市“福安花園”小區(qū)（建成于2008年，總建筑面積15萬平方米，12棟高層住宅，800戶居民，由恒安物業(yè)服務有限公司管理）連續(xù)發(fā)生4起安全事件：1.2024年11月15日晚21時，3號樓2單元因業(yè)主違規(guī)堆放紙殼箱引發(fā)樓道火災，消防救援時發(fā)現(xiàn)該單元消防通道被3輛電動車及1個廢棄衣柜堵塞，延誤救援12分鐘，造成2戶居民財產(chǎn)損失共計18萬元；2.2025年1月8日早7時，5號樓電梯因長期未清理井道雜物導致運行故障，3名業(yè)主被困轎廂45分鐘，其中1名老人因情緒激動引發(fā)高血壓送醫(yī)；3.2025年2月20日14時，7號樓30層業(yè)主陽臺花盆墜落，砸中樓下經(jīng)過的兒童（5歲），造成其頭部骨折，現(xiàn)場監(jiān)控因故障未記錄墜落過程；4.2025年3月12日凌晨3時，地下車庫2區(qū)電動車違規(guī)私拉電線充電引發(fā)火災，燒毀電動車12輛，車庫頂部消防噴淋系統(tǒng)因年久失修未啟動，火勢蔓延至相鄰車位，造成直接經(jīng)濟損失32萬元。二、案例分析問題及答案（一）問題1：結合《消防法》《物業(yè)管理條例》，分析3號樓樓道火災中物業(yè)公司對消防通道堵塞問題應承擔的責任及法律依據(jù)。答案：物業(yè)公司應承擔管理失職責任，具體依據(jù)如下：1.消防通道管理義務：根據(jù)《消防法》第二十八條“任何單位、個人不得占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道”，《物業(yè)管理條例》第四十六條“物業(yè)服務企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作”，物業(yè)公司對公共區(qū)域消防通道負有日常巡查、制止違規(guī)占用、清理障礙物的義務。2.本次事件中，物業(yè)公司存在三方面失職：一是未落實每日消防巡查制度（監(jiān)控顯示近1個月內(nèi)該單元消防通道長期有電動車停放，無巡查記錄）；二是未對違規(guī)業(yè)主采取有效制止措施（無勸阻記錄、未張貼整改通知）；三是未在消防通道設置明顯警示標識（現(xiàn)場僅懸掛褪色“消防通道禁止占用”標語）。3.法律后果：根據(jù)《消防法》第六十條“單位違反本法規(guī)定，占用、堵塞、封閉消防車通道，責令改正，處五千元以上五萬元以下罰款”，消防部門可對物業(yè)公司行政處罰；同時，因消防通道堵塞導致救援延誤造成的居民財產(chǎn)損失，業(yè)主可依據(jù)《民法典》第一千一百九十八條“安全保障義務人未盡到安全保障義務，造成他人損害的，應當承擔侵權責任”，向物業(yè)公司主張賠償。（二）問題2：5號樓電梯困人事件中，物業(yè)公司應急處置存在哪些不足？應如何完善電梯安全管理體系？答案：應急處置不足：1.響應時間超時：《特種設備安全監(jiān)察條例》規(guī)定“電梯使用單位應當保證電梯緊急報警裝置有效應答，救援人員應在30分鐘內(nèi)抵達現(xiàn)場”，本次事件中業(yè)主7:02報警，物業(yè)7:47完成救援，超時17分鐘，暴露出值班人員未24小時在崗（7:02-7:15監(jiān)控顯示客服崗無人值守）、救援流程不熟悉（救援人員需臨時查找電梯鑰匙）。2.日常維護缺失：電梯困人直接原因是井道雜物堆積導致軌道卡阻，而物業(yè)公司未按《電梯使用管理與維護保養(yǎng)規(guī)則》（TSGT5001-2009）要求每15日進行一次日常維護（維保記錄顯示最近一次維保為2024年12月5日，至1月8日已超期34天），且未建立井道清潔臺賬。完善措施：1.應急管理：①設立24小時電梯應急值班崗，配備專用通訊設備（如對講機、應急電話），確保報警30秒內(nèi)響應；②與電梯維保單位簽訂“30分鐘救援”專項協(xié)議，明確違約處罰條款；③每季度組織電梯困人應急演練（包括客服、安保、工程人員協(xié)同救援），留存演練記錄。2.日常管理：①嚴格執(zhí)行“半月維保+月度檢查+年度檢測”制度，維保后由物業(yè)工程主管簽字確認；②建立電梯運行日志，記錄每日運行狀態(tài)、故障及處理情況；③在電梯轎廂內(nèi)張貼物業(yè)應急電話、維保單位電話及《電梯安全使用須知》，提示乘客勿強行扒門、勿超載。（三）問題3：針對7號樓高空拋物事件，物業(yè)公司是否履行了法定安全保障義務？若未履行，可能面臨哪些法律風險？答案：物業(yè)公司未完全履行安全保障義務，具體表現(xiàn)及風險如下：1.義務缺失點：①監(jiān)控系統(tǒng)維護不到位：《民法典》第一千二百五十四條規(guī)定“物業(yè)服務企業(yè)等建筑物管理人應當采取必要的安全保障措施防止高空拋物情形的發(fā)生”，包括安裝、維護監(jiān)控設備以明確責任主體。本次事件中7號樓監(jiān)控因線路老化長期故障（業(yè)主2024年12月已報修，物業(yè)未及時維修），導致無法鎖定拋物者。②警示與宣傳不足：未在單元門口、電梯內(nèi)張貼高空拋物警示標語（現(xiàn)場僅2023年舊標語），未通過業(yè)主群、公告欄開展“高空拋物危害”專題宣傳（近半年無相關記錄）。2.法律風險：①補充賠償責任：根據(jù)《民法典》第一千二百五十四條，若無法找到具體侵權人，受害人可請求物業(yè)公司承擔與其過錯相應的補充責任（如本案中物業(yè)因未維護監(jiān)控導致無法查明拋物者，可能需承擔部分賠償）。②行政處罰風險：《物業(yè)管理條例》第四十六條規(guī)定“未履行安全防范義務的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正，給予警告”。（四）問題4：地下車庫電動車火災事故中，物業(yè)公司在消防設施管理和電動車充電管理方面存在哪些漏洞？應采取哪些預防措施？答案：管理漏洞：1.消防設施維護缺失：火災中噴淋系統(tǒng)未啟動，經(jīng)檢測系管道老化漏水導致壓力不足，物業(yè)公司未按《建筑消防設施維護管理》（GB25201-2010）要求每月對噴淋系統(tǒng)進行功能性測試（2025年1-2月無測試記錄），未及時發(fā)現(xiàn)管道隱患。2.電動車充電管理混亂：①未設置集中充電設施（小區(qū)僅1處露天充電棚，容量僅50輛，無法滿足300輛電動車需求）；②未禁止私拉電線充電（監(jiān)控顯示地下車庫長期存在從樓層引電線至車庫充電現(xiàn)象，物業(yè)未制止）；③夜間巡查缺位（火災發(fā)生在凌晨3時，安保巡查記錄顯示當日23:00-5:00僅巡查1次，未覆蓋重點時段）。預防措施：1.消防設施管理：①委托專業(yè)消防技術服務機構每季度對噴淋、煙感、滅火器等設施進行全面檢測，留存檢測報告；②建立設施維護臺賬，記錄故障時間、維修內(nèi)容、責任人，確?！鞍l(fā)現(xiàn)問題-報修-驗收”閉環(huán)管理；③在車庫顯著位置張貼消防設施平面圖，標注滅火器、手動報警按鈕位置。2.電動車管理：①增設集中充電設施（利用小區(qū)空地新建2處防雨防曬充電棚，配備智能充電設備，具備過載保護、充滿自停功能）；②實施“充電卡”制度（業(yè)主需登記電動車信息辦理充電卡，僅限在指定區(qū)域充電）；③加強巡查與處罰：安保人員每日早、中、晚3次巡查車庫，發(fā)現(xiàn)私拉電線立即剪斷并拍照取證，對違規(guī)業(yè)主首次警告、二次罰款50元（需在《管理規(guī)約》中明確）；④開展“安全充電”宣傳（聯(lián)合社區(qū)、消防部門舉辦講座，發(fā)放《電動車充電安全手冊》）。（五）問題5：綜合上述4起事件，分析福安花園項目安全管理體系存在的系統(tǒng)性缺陷，并提出3項以上系統(tǒng)性優(yōu)化建議。答案：系統(tǒng)性缺陷：1.制度執(zhí)行流于形式：雖制定《消防巡查制度》《電梯維保制度》《高空拋物防范制度》，但未落實“日巡查、周匯總、月考核”機制，導致制度文件與實際操作“兩張皮”。2.人員能力不足：安保人員僅經(jīng)過入職培訓（無消防、電梯應急等專項培訓），工程人員缺乏消防設施維護專業(yè)知識（噴淋系統(tǒng)故障因未定期測壓導致），客服人員對安全事件上報流程不熟悉（電梯困人報警后未及時通知工程部門）。3.業(yè)主參與度低：未建立“物業(yè)-業(yè)主-社區(qū)”聯(lián)動機制，業(yè)主違規(guī)堆放、私拉電線等行為缺乏業(yè)主監(jiān)督（如3號樓消防通道堵塞，無業(yè)主主動向物業(yè)反映），安全宣傳僅靠物業(yè)單方輸出，效果有限。優(yōu)化建議：1.構建“制度-執(zhí)行-監(jiān)督”閉環(huán)體系：①修訂《安全管理制度匯編》，明確各崗位安全職責（如安保員負責每日3次消防巡查并簽字，工程主管負責每月消防設施檢測并存檔）；②設立安全管理考核小組（由項目經(jīng)理、業(yè)委會代表、社區(qū)工作人員組成），每月抽查制度執(zhí)行情況（如調(diào)取監(jiān)控核對巡查記錄、檢查維保合同履約情況），考核結果與員工績效掛鉤；③每季度召開安全管理專題會議，通報事件處理進展，聽取業(yè)主意見，形成會議紀要并公示。2.強化人員能力建設：①開展“安全管理能力提升”培訓（每季度1次），邀請消防支隊、市場監(jiān)管局專家講解《消防法》《特種設備安全法》等法規(guī)，演示消防器材使用、電梯困人救援等實操技能；②設立“安全標兵”獎勵機制（每月評選1名在安全巡查、隱患上報中表現(xiàn)突出的員工，給予200元獎勵），激發(fā)工作積極