2025年不動(dòng)產(chǎn)登記代理人考試試題及答案一、單項(xiàng)選擇題（每題1分，共15題）1.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》，下列哪類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記無(wú)需提供不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源材料？A.房屋所有權(quán)首次登記B.因人民法院生效判決取得的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記C.宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記D.地役權(quán)設(shè)立登記答案：B解析：根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第三十八條，因人民法院、仲裁委員會(huì)的生效法律文書(shū)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移登記，無(wú)需提交權(quán)屬來(lái)源材料，僅需提交生效法律文書(shū)。2.某企業(yè)以建設(shè)用地使用權(quán)抵押向銀行貸款，抵押期間該企業(yè)將部分建設(shè)用地分割轉(zhuǎn)讓給另一公司。關(guān)于抵押權(quán)的效力，正確的處理是？A.抵押權(quán)因分割轉(zhuǎn)讓而消滅B.抵押權(quán)僅及于未轉(zhuǎn)讓部分C.抵押權(quán)繼續(xù)存在于分割后的全部建設(shè)用地使用權(quán)上D.需經(jīng)銀行書(shū)面同意方可轉(zhuǎn)讓答案：C解析：《民法典》第四百零六條規(guī)定，抵押期間抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。分割轉(zhuǎn)讓不改變抵押權(quán)的物上代位性，抵押權(quán)繼續(xù)及于分割后的各部分。3.下列哪項(xiàng)不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行的職責(zé)？A.查驗(yàn)申請(qǐng)人提供的權(quán)屬證明和其他必要材料B.就有關(guān)登記事項(xiàng)詢(xún)問(wèn)申請(qǐng)人C.對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估D.如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)答案：C解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第九條明確規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)不得要求對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估非法定職責(zé)。4.李某通過(guò)遺贈(zèng)取得其祖父名下房產(chǎn)，申請(qǐng)登記時(shí)需提交的材料不包括？A.李某的身份證明B.祖父的死亡證明C.遺贈(zèng)協(xié)議公證書(shū)D.房屋面積測(cè)繪報(bào)告答案：D解析：遺贈(zèng)取得房產(chǎn)屬于轉(zhuǎn)移登記，根據(jù)《實(shí)施細(xì)則》第十四條，需提交申請(qǐng)人身份證明、被繼承人死亡證明、遺贈(zèng)材料等，房屋面積測(cè)繪報(bào)告通常為首次登記所需。5.預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起（）內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C解析：《民法典》第二百二十一條規(guī)定，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。6.下列關(guān)于異議登記的表述，錯(cuò)誤的是？A.異議登記申請(qǐng)人需提供初步證據(jù)證明登記簿記載錯(cuò)誤B.異議登記期間，登記簿記載的權(quán)利人處分不動(dòng)產(chǎn)的，登記機(jī)構(gòu)不予辦理C.異議登記失效后，申請(qǐng)人就同一事項(xiàng)再次申請(qǐng)異議登記的，登記機(jī)構(gòu)不予受理D.異議登記的有效期為15日答案：B解析：異議登記期間，登記簿記載的權(quán)利人處分不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)受理，但受讓人不可善意取得。7.某村集體申請(qǐng)集體土地所有權(quán)首次登記，需提交的材料不包括？A.土地權(quán)屬來(lái)源材料B.村民會(huì)議同意登記的決議C.宗地圖和界址點(diǎn)坐標(biāo)D.地上附著物產(chǎn)權(quán)證明答案：D解析：集體土地所有權(quán)首次登記主要需權(quán)屬來(lái)源、界址材料及主體資格證明（如村民會(huì)議決議），地上附著物產(chǎn)權(quán)非必要材料。8.王某以其房產(chǎn)為他人債務(wù)設(shè)定抵押，抵押合同約定擔(dān)保范圍包括主債權(quán)、利息及違約金。登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在登記簿中記載的擔(dān)保范圍是？A.僅主債權(quán)金額B.主債權(quán)及利息C.主債權(quán)、利息及違約金D.由登記機(jī)構(gòu)自行確定答案：C解析：《實(shí)施細(xì)則》第六十七條規(guī)定，擔(dān)保范圍應(yīng)根據(jù)抵押合同約定登記，需完整記載當(dāng)事人約定的擔(dān)保內(nèi)容。9.下列哪類(lèi)登記可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)？A.房屋買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移登記B.抵押權(quán)注銷(xiāo)登記（抵押權(quán)人已同意）C.地役權(quán)設(shè)立登記D.預(yù)售商品房預(yù)告登記答案：B解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第十四條規(guī)定，注銷(xiāo)登記中，權(quán)利人放棄權(quán)利或抵押權(quán)人同意注銷(xiāo)的，可單方申請(qǐng)。10.因不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)工作人員過(guò)錯(cuò)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤，造成權(quán)利人損害的，賠償責(zé)任應(yīng)由（）承擔(dān)。A.工作人員個(gè)人B.登記機(jī)構(gòu)C.登記機(jī)構(gòu)的上級(jí)主管部門(mén)D.國(guó)家財(cái)政答案：B解析：《民法典》第二百二十二條規(guī)定，登記機(jī)構(gòu)因過(guò)錯(cuò)造成損害的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。11.某公司將其廠(chǎng)房及占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押給銀行，未分別約定抵押價(jià)值。根據(jù)“房地一體”原則，抵押權(quán)的效力（）。A.僅及于廠(chǎng)房B.僅及于建設(shè)用地使用權(quán)C.及于廠(chǎng)房和建設(shè)用地使用權(quán)，但視為分別抵押D.及于廠(chǎng)房和建設(shè)用地使用權(quán)，視為一并抵押答案：D解析：《民法典》第三百九十七條規(guī)定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押，視為整體抵押。12.下列哪項(xiàng)不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記類(lèi)型？A.更正登記B.異議登記C.預(yù)告登記D.備案登記答案：D解析：備案登記非法定登記類(lèi)型，不動(dòng)產(chǎn)登記包括首次、變更、轉(zhuǎn)移、注銷(xiāo)、更正、異議、預(yù)告等。13.張某申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)繼承登記，其提供的親屬關(guān)系證明顯示被繼承人有三個(gè)子女，但其中一個(gè)子女已死亡且無(wú)晚輩直系血親。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)要求張某補(bǔ)充的材料是？A.死亡子女的死亡證明B.死亡子女的婚姻狀況證明C.其他子女的放棄繼承聲明D.被繼承人的遺囑答案：A解析：需通過(guò)死亡證明確認(rèn)死亡子女的繼承權(quán)是否滅失，無(wú)晚輩直系血親時(shí)其份額由其他繼承人繼承，故需補(bǔ)充死亡證明。14.某小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的小區(qū)公共綠地面積與實(shí)際不符，申請(qǐng)更正登記。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)要求業(yè)主提供（）。A.業(yè)主委員會(huì)的決議B.測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的面積實(shí)測(cè)報(bào)告C.開(kāi)發(fā)商的書(shū)面說(shuō)明D.全體業(yè)主的簽名同意答案：B解析：更正登記需提交證實(shí)登記簿錯(cuò)誤的材料，面積不符需測(cè)繪報(bào)告作為依據(jù)。15.下列關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記資料查詢(xún)的表述，正確的是？A.利害關(guān)系人可查詢(xún)?nèi)康怯涃Y料B.查詢(xún)?nèi)诵枵f(shuō)明查詢(xún)目的C.不動(dòng)產(chǎn)登記資料不得復(fù)制D.國(guó)家機(jī)關(guān)因工作需要查詢(xún)的，無(wú)需提供證明答案：B解析：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九十七條規(guī)定，查詢(xún)?nèi)诵枵f(shuō)明查詢(xún)目的，利害關(guān)系人僅可查詢(xún)有利害關(guān)系的登記資料，登記資料可復(fù)制，國(guó)家機(jī)關(guān)需提供協(xié)助查詢(xún)函。二、多項(xiàng)選擇題（每題2分，共10題）1.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，不動(dòng)產(chǎn)登記的原則包括（）。A.依申請(qǐng)登記原則B.屬地登記原則C.一體登記原則D.自愿登記原則答案：ABC解析：登記原則包括依申請(qǐng)、屬地管轄、房地一體，非自愿（如首次登記需申請(qǐng)）。2.下列情形中，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看的有（）。A.房屋所有權(quán)首次登記B.因不動(dòng)產(chǎn)滅失申請(qǐng)的注銷(xiāo)登記C.在建建筑物抵押權(quán)登記D.不動(dòng)產(chǎn)查封登記答案：ABC解析：《實(shí)施細(xì)則》第十八條規(guī)定，首次登記、在建抵押、滅失注銷(xiāo)需實(shí)地查看，查封登記無(wú)需。3.申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)變更登記，需提交的材料包括（）。A.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)B(niǎo).抵押權(quán)變更協(xié)議C.抵押人身份證明D.主債權(quán)合同答案：ABC解析：變更登記需權(quán)屬證書(shū)、變更協(xié)議及雙方身份證明，主債權(quán)合同非必要（除非變更涉及主債權(quán)）。4.下列關(guān)于宅基地使用權(quán)登記的表述，正確的有（）。A.城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地的，不予登記B.宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)可一并登記C.已擁有一處宅基地的村民申請(qǐng)第二處宅基地的，不予登記D.宅基地使用權(quán)登記需提交村民會(huì)議同意的證明答案：ABC解析：D項(xiàng)錯(cuò)誤，宅基地登記需提交宅基地批準(zhǔn)文件，村民會(huì)議同意非必要材料（集體土地所有權(quán)登記需）。5.預(yù)告登記的適用情形包括（）。A.預(yù)購(gòu)商品房B.以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押C.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓D.不動(dòng)產(chǎn)租賃權(quán)設(shè)立答案：ABC解析：預(yù)告登記適用于將來(lái)發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，租賃權(quán)非物權(quán)變動(dòng)，不適用。6.下列哪些情形會(huì)導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不一致？A.繼承開(kāi)始后未辦理轉(zhuǎn)移登記B.人民法院判決確認(rèn)物權(quán)但未辦理登記C.地役權(quán)合同生效但未登記D.抵押權(quán)消滅但未辦理注銷(xiāo)登記答案：ABD解析：C項(xiàng)地役權(quán)自合同生效時(shí)設(shè)立，未登記不影響權(quán)利存在，僅不得對(duì)抗善意第三人，故登記簿與實(shí)際權(quán)利一致。7.申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，可能涉及的情形有（）。A.買(mǎi)賣(mài)B.贈(zèng)與C.繼承D.企業(yè)合并答案：ABCD解析：轉(zhuǎn)移登記包括買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承、法人合并分立等導(dǎo)致的權(quán)屬轉(zhuǎn)移。8.不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予登記的情形包括（）。A.申請(qǐng)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利超過(guò)規(guī)定期限B.申請(qǐng)材料不齊全且未補(bǔ)正C.存在權(quán)屬爭(zhēng)議D.申請(qǐng)登記的事項(xiàng)與登記簿記載沖突答案：ABCD解析：《實(shí)施細(xì)則》第二十二條規(guī)定，以上情形均不予登記。9.下列關(guān)于最高額抵押權(quán)登記的表述，正確的有（）。A.需登記債權(quán)確定的期間B.最高債權(quán)額需明確C.債權(quán)確定前，部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，最高額抵押權(quán)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)ó?dāng)事人另有約定除外）D.最高額抵押權(quán)設(shè)立后新增的債權(quán)自動(dòng)納入擔(dān)保范圍答案：ABC解析：D項(xiàng)錯(cuò)誤，最高額抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍需在登記時(shí)明確，新增債權(quán)是否納入需約定。10.不動(dòng)產(chǎn)登記代理人在執(zhí)業(yè)中應(yīng)遵守的義務(wù)包括（）。A.保守當(dāng)事人隱私B.不得同時(shí)在兩個(gè)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)C.如實(shí)告知登記風(fēng)險(xiǎn)D.收取費(fèi)用后無(wú)需提供票據(jù)答案：ABC解析：D項(xiàng)錯(cuò)誤，代理人需依法開(kāi)具票據(jù)。三、案例分析題（每題10分，共3題）案例1：張某（65歲）因交通事故去世，留有一套登記在其個(gè)人名下的房產(chǎn)。張某父母早亡，配偶李某（63歲）健在，育有一子張甲（35歲）、一女張乙（32歲）。張某生前未立遺囑，張甲長(zhǎng)期在國(guó)外工作，無(wú)法回國(guó)辦理繼承手續(xù)。李某持張某死亡證明、親屬關(guān)系證明（顯示家庭成員為李某、張甲、張乙）、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)，向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至自己名下。問(wèn)題：1.登記機(jī)構(gòu)是否應(yīng)受理李某的轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)？為什么？2.若張甲書(shū)面聲明放棄繼承權(quán)并經(jīng)公證，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)要求補(bǔ)充哪些材料？答案：1.不應(yīng)受理。根據(jù)《民法典》繼承編，張某未立遺囑，房產(chǎn)應(yīng)按法定繼承由配偶李某、子女張甲、張乙共同繼承。李某單獨(dú)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記至自己名下，未提交其他繼承人同意或放棄繼承的證明，不符合轉(zhuǎn)移登記條件。2.需補(bǔ)充：①?gòu)埣捉?jīng)公證的放棄繼承權(quán)聲明書(shū)；②張乙同意將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至李某名下的書(shū)面材料（如贈(zèng)與協(xié)議或放棄繼承聲明）；③李某、張乙的身份證明；④若張乙未成年，需監(jiān)護(hù)人身份證明及同意材料（本題中張乙32歲，無(wú)需）。案例2：2024年5月，甲公司以其名下工業(yè)廠(chǎng)房（已辦理所有權(quán)首次登記）及占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)為抵押，向乙銀行借款2000萬(wàn)元，簽訂了最高額抵押合同，約定擔(dān)保期間為2024年5月至2026年5月，最高債權(quán)額3000萬(wàn)元。雙方申請(qǐng)辦理了最高額抵押權(quán)首次登記，登記簿記載擔(dān)保范圍為“主債權(quán)、利息、違約金”。2025年3月，甲公司因經(jīng)營(yíng)需要，與乙銀行協(xié)商將最高債權(quán)額變更為4000萬(wàn)元，并簽訂了變更協(xié)議。問(wèn)題：1.甲公司與乙銀行申請(qǐng)最高額抵押權(quán)變更登記時(shí)，需提交哪些材料？2.若變更登記完成后，甲公司于2025年6月又向丙銀行借款1500萬(wàn)元，并以同一廠(chǎng)房設(shè)定一般抵押權(quán)，丙銀行能否辦理抵押權(quán)登記？為什么？答案：1.需提交：①不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)；②雙方身份證明；③不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)（廠(chǎng)房及建設(shè)用地使用權(quán)證書(shū)）；④最高額抵押權(quán)變更協(xié)議（變更最高債權(quán)額）；⑤原最高額抵押權(quán)登記證明；⑥其他必要材料（如涉及其他抵押權(quán)人的，需其書(shū)面同意，本題無(wú)此情形）。2.可以辦理。最高額抵押權(quán)設(shè)立后，抵押財(cái)產(chǎn)上可再設(shè)定其他抵押權(quán)，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按照登記時(shí)間先后確定清償順序。丙銀行的一般抵押權(quán)屬于后順位抵押，不影響最高額抵押權(quán)的效力。案例3：2024年10月，購(gòu)房人王某與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂《商品房預(yù)售合同》，約定購(gòu)買(mǎi)某小區(qū)3棟201室，王某按約支付了首付款，并辦理了預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記。2025年3月，該小區(qū)完成竣工驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)公司通知王某辦理交房及不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，但王某因工作原因未能及時(shí)辦理。2025年6月，開(kāi)發(fā)公司因資金鏈斷裂被法院受理破產(chǎn)清算，管理人主張預(yù)告登記已失效，3棟201室應(yīng)納入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)。問(wèn)題：1.王某的預(yù)告登記是否失效？為什么？2.若王某在2025年7月向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)將預(yù)告登記轉(zhuǎn)為轉(zhuǎn)移登記，需提交哪些材料？答案：1.未失效。預(yù)告登記失效的條件是“自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請(qǐng)登記”。本案中，小區(qū)2025年3月竣工驗(yàn)收，王某可自此時(shí)申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，至2025年6月僅3個(gè)月（90日），未超過(guò)期限，故預(yù)告登記未失效。2.需提交：①不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)；②王某身份證明；③預(yù)購(gòu)商品房預(yù)告登記證明；④商品房預(yù)售合同；⑤購(gòu)房款支付憑證（或完稅證明）；⑥開(kāi)發(fā)公司出具的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記協(xié)助材料（如不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、授權(quán)委托書(shū)）；⑦若開(kāi)發(fā)公司破產(chǎn)，需提交法院關(guān)于管理人同意辦理登記的文書(shū)（或王某已取得物權(quán)的生效法律文書(shū)）。四、綜合應(yīng)用題（每題15分，共2題）應(yīng)用題1：某縣自然資源和規(guī)劃局不動(dòng)產(chǎn)登記中心收到以下登記申請(qǐng)，請(qǐng)分別判斷應(yīng)辦理的登記類(lèi)型，并說(shuō)明所需核心材料（各列舉3項(xiàng)以上）：（1）村民趙某因新建住房，申請(qǐng)辦理宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)登記；（2）某醫(yī)院因擴(kuò)建，與相鄰學(xué)校簽訂地役權(quán)合同，約定醫(yī)院可使用學(xué)校部分場(chǎng)地作為臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)，申請(qǐng)地役權(quán)登記；（3）某公司因名稱(chēng)變更（由“XX科技有限公司”變更為“XX創(chuàng)新科技有限公司”），申請(qǐng)辦理名下工業(yè)用地使用權(quán)登記信息變更。答案：（1）登記類(lèi)型：宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)首次登記。核心材料：①趙某的身份證明（戶(hù)口本、身份證）；②宅基地使用權(quán)批準(zhǔn)文件（如鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證、宅基地審批表）；③房屋符合規(guī)劃或建設(shè)的證明（如竣工驗(yàn)收材料）；④權(quán)籍調(diào)查表、宗地圖、房屋平面圖及界址點(diǎn)坐標(biāo)等權(quán)籍調(diào)查成果。（2）登記類(lèi)型：地役權(quán)設(shè)立登記。核心材料：①雙方身份證明（醫(yī)院、學(xué)校的法人證書(shū)、法定代表人身份證明）；②地役權(quán)合同（需明確利用目的、范圍、期限等）；③不動(dòng)產(chǎn)登記證明（供役地、需役地的權(quán)屬證書(shū)）；④其他必要材料（如學(xué)校主管部門(mén)同意設(shè)立地役權(quán)的批復(fù)，若學(xué)校為事業(yè)單位）。（3）登記類(lèi)型：不動(dòng)產(chǎn)變更登記（權(quán)利人名稱(chēng)變更登記）。