精裝修工程管理流程

之

工程管理

（廣州公司）

精裝修工程是指住宅單位在交房入伙前，所有功能空間的固定面

全部鋪裝或粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)備全部安裝完成的住宅

工程。精裝修是在毛坯房的基礎(chǔ)上進行二次裝修，但與毛坯房的施工

工序存在差異，毛坯房項目按傳統(tǒng)做法其裝修是在毛坯入伙交付后由

小業(yè)主自行安排，而精裝修交房則合并施工一次到位。廣州公司精裝

修工程管理模式為過程跟蹤、全程參與。下面從四個方面進行闡述：

一、精裝修工程在施工計劃管理上與毛坯房的差異；

二、廣州公司精裝修施工管理內(nèi)容；

三、精裝修工程管理中的注意事項；

四、精裝修工程入伙預驗收管理。

一、精裝修工程在施工計劃管理上與毛坯房的差異

精裝修工程較之毛坯房工程最大的不同是在施工范圍上的增加，

施工內(nèi)容是以入戶門為界限，戶門以內(nèi)是在土建完成粗裝修施工節(jié)點

后進行作業(yè)，即進房后所看到的所有裝修項目，不包括室內(nèi)鋁門窗及

陽臺欄桿項目。因施工范圍的擴大，導致精裝修在施工計劃管理上與

毛坯房存在較大的差別，內(nèi)容列舉如下：

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（一）工序多，可穿插施工性較大

對于毛坯房而言，工序簡潔，銜接緊湊，而對于精裝修而言，工

序繁多，并且可以穿插施工?，F(xiàn)將精裝修房相對毛坯的工序差異列舉

如下：

1.衛(wèi)生間

（1）毛坯房：砌筑f抹灰一防水一安裝排水管一蓋板安裝一找平

層

說明：廣州公司衛(wèi)生間一直采用沉箱降板結(jié)構(gòu)，對于未采用該形

式的可省去蓋板安裝工序。

（2）精裝修房：毛坯房工序一

磁片鑲貼f天花龍骨一浴缸安裝一墻裙（包括腰線、鏡框線）一地面

一洗手臺鐵架一

一門檻石鋪貼一木門安裝一

一洗手臺面及天花安裝一鏡子、燈具、潔具安裝一打膠收口

2.廚房

（1）毛坯房：砌筑f安裝線管一抹灰一清理落地灰

（2）精裝修房：毛坯房工序一

磁片鑲貼一天花龍骨一地面鋪貼一天花吊頂一櫥柜安裝一

?------＞門檻石鋪貼一木門安裝＜-------1

燈具、龍頭、櫥具安裝

說明：毛坯房在衛(wèi)生間、廚房、過道的天花、墻面必須抹灰；而

對于精裝修房，如采用吊頂裝飾形式，為節(jié)省成本，將取消天花抹灰

及墻體吊頂上方的抹灰，但磚墻必須按毛坯形式抹灰。

2

3.廳房

（1）毛坯房：砌筑f鋁窗安裝-＞抹灰f天花及地面修整

說明：此處鋁窗安裝是指與外墻相關(guān)的鋁門窗安裝。

（2）精裝修房：毛坯房工序一

臥室地面找平一地面鋪貼一地面保護一窗臺板門檻石安裝f

天花角線安裝f天花墻面刮膩子一天花涂料一墻面第一遍涂料一＞

木門安裝一木地板鋪貼f墻面第二遍涂料

說明：①毛坯房交樓入戶門安裝完畢，戶內(nèi)門洞預留孔洞標高一

致，與精裝修房不一樣。以廣州公司為例，由于結(jié)構(gòu)完成面與建筑完

成面差5CM,規(guī)定入戶門洞建筑標高為2.2米（結(jié)構(gòu)2.25米）、廚房

推拉門門洞建筑標高為2.13米、其于各平開匚門洞及過道洞建筑標

高為2.1米，這樣可以統(tǒng)一門框和門扇的尺寸，以為大批量備料提供

必要的前提條件；②由于廚房推拉門套與房門門套的差異，為了等寬

美觀的，所以門洞預留標高如上；③毛坯房中1M線，其主要作用為

室內(nèi)水電安裝提供標高依據(jù)，裝修進場后會根據(jù)現(xiàn)場再彈1M線來確

定標高依據(jù)；而精裝修房要求土建滿彈1M線（以廣州公司為例結(jié)構(gòu)

L05M線）為各分包單位共用，提供一個統(tǒng)一的標高標準，并對其準

確性負責，以保證地面的完成面及門扇的下料尺寸的相對一致性；④

以廣州公司為例，精裝修窗臺板及窗臺以上8cm不抹灰，待窗臺板安

裝完成后由精裝修單位進行收口，避免二次打鑿修補：而毛坯房則要

求窗臺板及窗臺兩側(cè)抹灰平整。

4.公共部分

（1）毛坯房、精裝修房：

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1.毛坯房

(1)土建：外墻飾面豉

(2)安裝：配電箱、開關(guān)插座、公共部分燈具

2.精裝修房

(1)裝修：拋光磚、墻地磚(廚衛(wèi)墻地磚、陽臺地磚)、墻地面

石材

(2)安裝：潔具、淋浴門、水暖件及配件、木門五金、爐具、熱

水器、標準燈具、抽油煙機、排氣扇、開關(guān)面板等

通過比較可以看出，精裝修房的甲供材料后力比較大。因此，在

精裝修正式進場前提前下單，在施工進度制定過程中要綜合考慮到產(chǎn)

品的生產(chǎn)時間及運輸時間，提前預防可能因材料供應不及時而造成的

進度滯后問題。以廣外為例，合約部依據(jù)項目發(fā)展計劃，制定招投標

及物質(zhì)采購計劃。根據(jù)計劃要求廠家提前備料，待施工單位進場后，

結(jié)合實際進度情況分批供貨。項目部應及時跟進設(shè)計變更等情況，要

求施工單位反復核實準確數(shù)量，以免出線斷貨、缺貨等情況。

(三)部門溝通頻繁，信息反饋程度加大

精裝修工程涉及設(shè)計管理部、合約物質(zhì)管理部、經(jīng)營銷售部、發(fā)

展管理部、項目部、施工單位。在涉及部門的數(shù)量上與毛坯交樓相同，

但在溝通量上卻比毛坯交樓大，增加較大的內(nèi)容如下：

1.工藝流程中的設(shè)計變更量增加，包括項目部在圖紙會審中對

功能性設(shè)計的建議，施工現(xiàn)場中出現(xiàn)的工程量的變更與設(shè)計內(nèi)容的變

更；

2.甲供物質(zhì)采購中信息反饋，包括材料定板后的下單，集團采

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購，物質(zhì)采購的滯后等內(nèi)容;

3.配合銷售確定交樓標準的施工工藝，確定材料種類及數(shù)量，

為下一步精裝修施工樣板及大規(guī)模施工做好前提條件；

4.新工藝新材料選擇試用的效果評定。

以上內(nèi)容均要求項目部與各部門、單位之間的溝通必須順暢，及

時將新的信息反饋到施工單位，反饋到產(chǎn)品的生產(chǎn)過程，減少返工更

改的時間消耗。但在實際的計劃管理上，要提供可能出現(xiàn)時間延誤的

工期儲備，保質(zhì)保量完成設(shè)計內(nèi)容，達到交樓標準要求。

（四）樣板試行，確定交樓標準

建安施工中一般采用樣板先行的施工模式，由于精裝修交樓與毛

坯交樓的內(nèi)容上的增加，造成樣板先行的內(nèi)容與時間要求不一樣，具

體內(nèi)容如下：

1.毛坯樣板

確定房間間隔正確，管線預留位正確。

2.精裝修樣板

確定墻地豉排版，確定石材、墻地磚材質(zhì)標準，確定油漆涂料的

顏色標準，確定天花吊頂?shù)男螤钯|(zhì)量要求，確定潔具、燈具及開關(guān)線

盒、五金件的品牌及質(zhì)量要求，確定木門、木地板的材質(zhì)要求。

精裝修樣板的試行可以解決材料定板，為材料的大面積采購創(chuàng)造

基礎(chǔ)條件，同時，也可以統(tǒng)一交樓標準，避免導致不同裝修標準的情

況出現(xiàn)。

（五）分包單位多，協(xié)調(diào)難度增加

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1.由于精裝修交樓與毛坯交樓相比增加了較多的專業(yè)裝修單

位，詳細對比如下：

(1)毛坯交樓

涉及單位為主包土建、機電安裝、外墻鋁門窗安裝、煤氣管道安

裝、強弱電安裝單位。

(2)精裝修交樓

涉及單位在毛坯交樓的基礎(chǔ)上，增加了精裝修、木門、櫥柜、淋

浴門、木地板以及相應的甲供材料供貨商。

2.通過以上對比，粗裝修進入精裝修階段后會同時出現(xiàn)幾個專

業(yè)裝修裝飾單位與主承包單位及相互間的交叉作業(yè)情況，牽涉內(nèi)容包

括：

(1)材料運輸

在精裝修濕作業(yè)階段，裝修單位的材料垂直運輸主要采用總包土

建單位的外用施工電梯、井架等配合作業(yè)。因此，施工電梯、井架的

拆除時間是由項目部根據(jù)工期要求確定，而非土建施工單位自行確

定，具體操作見《精裝修工程管理流程之合約管理》。在干作業(yè)階段,

廣州公司一般采用啟動室內(nèi)電梯滿足干作業(yè)階段不同單位的垂直運

輸。

(2)工作面交接

工作面移交包括土建單位粗裝修向精裝修移交、安裝單位向精裝

修單位移交、精裝修向櫥柜、機電安裝、木地板、木門等專業(yè)分包單

位的工作面移交。在工作面移交過程中，垃圾清運的處理也是協(xié)調(diào)工

作的重要一環(huán)。

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（3）質(zhì)量管理

土建單位粗裝修質(zhì)量對精裝修墻地豉、天花角線、天花墻身涂料、

木地板質(zhì)量的影響，精裝修質(zhì)量對木門安裝、櫥柜安裝、潔具安裝的

影響，櫥柜安裝質(zhì)量對精裝修廚房吊頂?shù)挠绊憽?/p>

（4）成品保護及安全管理

施工現(xiàn)場的成品保護及安全管理原則上由各單位自行負責，主承

包單位只承擔總體的協(xié)調(diào)管理。但由于各單位的交叉施工，對已做保

護成品的損壞，應堅持誰破壞誰負責的處理原則。

為此，在制定計劃管理過程中，也要考慮到因精裝修交樓的協(xié)調(diào)

強度和難度增加而出現(xiàn)的進度問題。

精裝修計劃管理是在保證大節(jié)點下的動態(tài)管理，其制定過程必然

是在綜合考慮不同因素的影響下來不斷優(yōu)化的過程。

二、廣州公司精裝修施工管理內(nèi)容

廣州公司精裝修施工管理主要在于加強質(zhì)量要點、進度節(jié)點的有

效控制，抓緊驗收管理環(huán)節(jié)，具體內(nèi)容如下：

（一）總包與裝修單位的移交內(nèi)容

1.戶內(nèi)土建

（1）入戶門、戶內(nèi)門：門洞口預留尺寸符合木門安裝要求；門洞

口的構(gòu)造柱及墻體厚度符合設(shè)計要求；墻體的垂直度及平整度符合規(guī)

范要求。

（2）墻面：平整度、垂直度符合標準，陰陽角垂直平整；抹灰批

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蕩面平整不得有空鼓、裂縫；外露梁柱尺寸準確，避免大小頭。

（3）廳房：室內(nèi)1M線彈出；空調(diào)洞標高位置正確；室內(nèi)方正，

陰陽角垂直。

（4）廚房：墻面及室內(nèi)符合以上要求；廚房閉水試驗合格；排水

管、給水管及電位預留正確、出墻深度及標高正確。

（5）衛(wèi)生間：墻面及室內(nèi)符合以上要求；蓋板安裝完畢；排水管、

地漏、給水管的標高、出墻深度正確；衛(wèi)生間閉水試驗合格，門洞預

留尺寸滿足精裝修施工的需要。

（6）樓地面：地面打鑿平整，找平層澆筑完成。

（7）陽臺：陽臺外墻墻面及室外水平線；地漏閉水試驗合格；欄

桿安裝完畢；陽臺垃圾清理及結(jié)構(gòu)找坡符合要求。

（8）天花：天花角線處墻面必須垂直和平整；客廳天花必須由土

建鑿平并補平膩子；對于有吊頂?shù)男l(wèi)生間及廚房天花可以放寬要求，

不做處理。（為了節(jié)省成本，含吊頂衛(wèi)生間、廚房的天花位可取消補

平處理，將其表面清理干凈即可。）

2.公共部分土建

（1）天花：如有吊頂，則可以放寬要求，不做處理；如無吊頂，

必須鑿平并用膩子補平。

（2）墻面：平整度、垂直度符合標準，陰陽角垂直；抹灰批蕩面

平整不得冷空鼓、裂縫；外露梁柱尺寸準確，避免大小頭。

（3）地面：地面打鑿平整，清理干凈。

說明：以廣州公司為例，走火樓梯間及水電管井的裝修是由土建

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單位完成的。主要內(nèi)容包括樓梯間扶手、踏步磚、踢腳線抹灰、涂料

施工。上述是包括在移交裝修內(nèi)容。

（4）電梯：電梯門洞預留正確，待門框安裝完畢后塞縫修補、收

口完畢。

（5）防火門：門洞預留尺寸正確，過梁安裝符合要求，兩側(cè)門洞

寬度一致。

（6）欄桿：給出室外一米線，欄桿平臺澆筑完畢，待欄桿安裝后

收口。

3.安裝

（1）水：給排水系統(tǒng)試壓完畢合格，給排水暢通無漏水；管遒尺

寸標高安裝后符合要求；管道口位置準確，在墻地面的進出位精確；

各個節(jié)口無堵塞；浴缸安裝完畢。

（2）強電：線管預埋準確，確認線管暢通；開關(guān)插座平齊準確，

墻地面進出位符合設(shè)計要求；墻面開關(guān)是否居中應于甲方協(xié)調(diào)一致；

空調(diào)留孔正確齊平，無反坡倒水。

（3）弱電：線管預埋準確，確認線管暢通；開關(guān)插座平齊準確，

墻地面進出位符合設(shè)計要求；墻面開關(guān)是否居中應于甲方協(xié)調(diào)一致。

（4）采暖：暗裝的管道、閥門安裝完畢，經(jīng)試壓合格，防腐、保

溫施工完畢，經(jīng)驗收合格。

（5）燃氣：暗裝的管道、閥門安裝完畢，經(jīng)試壓合格，防腐施工

完畢，經(jīng)驗收合格。

4.其它

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外墻磚鋪貼注意與精裝修瓷磚的收口處理，陽角處一般要求為海

棠角；土建整改必須避免墻體批蕩面出現(xiàn)裂縫及空鼓；標高線由土建

給出，以便鋁窗、欄桿、木門及精裝修施工依據(jù)；陽臺、入戶花園的

地漏要做閉水試驗無滲漏；土建按標高及設(shè)計要求砌筑煙道及管井擋

水，并安裝止回閥；土建需提供外用施工供水系統(tǒng)，以保證精裝修濕

作業(yè)用水，待濕作業(yè)完成后，待到項目部批準方可至上而下拆除。

（二）樣板工程中的注意事項

1.裝修材料由設(shè)計定板，項目部備板，待大批材料進場后對板;

根據(jù)進度要求提前下單備料，一旦由材料供給不及時造成進度滯后，

需合理調(diào)整施工進度計劃，并由項目部向材料商施加壓力。

2.樣板工程分為銷售樣板和施工樣板兩大塊

（1）銷售樣板需根據(jù)銷售及進度要求確定樓層。一般根據(jù)能夠滿

足獲得《商品房預售許可證》的時間倒推銷售樣板房開工時間。施工

時間為30-45個工作日，主要確定交樓標準。

（2）施工樣板由項目部制定現(xiàn)樓內(nèi)每種戶型進行施工樣板房施

工，經(jīng)驗收合格后方可全面展開；樣板房施工一般為30-45個工作日，

主要確定各種施工材料及工藝流程。

3.通過施工樣板的驗收，項目部進行總結(jié)，并完善技術(shù)交底內(nèi)

容。（交底樣板見附表1）

（三）精裝修工產(chǎn)的作業(yè)條件及注意事項

1.精裝修工序及流程

精裝修工序的總體要求：先上后下，先室內(nèi)后公共部分，先濕作

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業(yè)后干作業(yè)。

精裝修工序銜接如附件2所示。

2.精裝修工序的作業(yè)條件、注意事項及質(zhì)量檢查要求

(1)墻磚、石材

A.作業(yè)條件

a.墻體及頂棚抹灰完畢，墻面防水、地面防水及防水保護層完

成；

b.水電管線已安裝，并堵實抹平腳手眼和管洞等；

c.統(tǒng)一在室內(nèi)墻面彈好標高線；

d.門洞按設(shè)計要求預留正確；

e.安裝好窗框，并按設(shè)計及規(guī)范要求堵塞窗框與洞口縫隙，要

嵌實嚴密。

B.注意事項

a.墻磚排版必須經(jīng)地盤確認后才下料施工，線盒必須居安片

中，開洞大小不得大于線盒大小，如有兩個并排線盒，麥片洞必須開

兩個，不允許線盒之間露黑。

b.完成后應做好陽角保護。對于陽臺、通道及入戶花園的陽角

位，建議用泡沫板、聚苯板或木板從地面起包寰1.5M高。

C.質(zhì)量檢查要求

a.墻磚、石材所選用的材料尺寸、規(guī)格、品種、顏色、性能必

須符合設(shè)計要求；

b.面層與下一層結(jié)合牢固無空鼓，無空鼓、裂縫；

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C.飾面磚的勾縫、防水、抹底灰等應符合國家規(guī)范要求。

(2)天花腳線

A.作業(yè)條件

a.室內(nèi)方正驗收完成；

b.墻體裝飾材料鋪貼或干掛完成。

B.注意事項

天花腳線拼接為斜口，且超過6M墻拼縫最多只能有1個。

C.質(zhì)量檢查要求

a.天花腳線平直，無彎曲狀、無波浪狀；

b.天花角線接口無錯縫，整體無污染。

(3)地磚、門坎石

A.作業(yè)條件

a.地面基層處理干凈，檢查地面平整度，高鑿低補，達到要求;

b.地面管線預留預埋完成，檢查符合要求；檢查復核室內(nèi)標高。

B.注意事項

a.地面基層處理干凈，檢查地面平整度，高鑿低補，達到要求;

b.地面管線預留預埋完成，檢查符合要求；檢查復核室內(nèi)標高。

C.質(zhì)量檢查要求

a.地磚、門坎石所用材料、規(guī)格、顏色、性能符合設(shè)計要求；

b.地磚、門坎石沒布空鼓、缺棱掉角等；

c.地磚沒有過大翹曲、色差、大小頭等；

d.地磚接縫順直，接縫填嵌密實、平直、寬窄一致。

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(4)木作業(yè)

A.作業(yè)條件

a.主體結(jié)構(gòu)及室內(nèi)抹灰已完成；

b,吊頂內(nèi)的各種管線及通風管道已施工完畢，經(jīng)有關(guān)部門瞼收

合格，并辦理交接手續(xù)；

c.燈位、通風口及各種外露孔口位置已確定好；

d.頂棚罩面板安裝前應做完地、墻濕作業(yè)工程項目。

B.注意事項

a.廚房、衛(wèi)生間天花吊頂不允許在頂板結(jié)構(gòu)上打膨脹螺絲；

b.輕鋼骨架頂棚在大面積施工前，應做樣板間，對頂棚的起拱

度，燈槽，通風口的構(gòu)造處理，分塊及固定方法等應經(jīng)試裝并經(jīng)鑒定

認可后方可大面積施工。

C.質(zhì)量檢查要求

a.彈線定位符合設(shè)計要求；

b.吊件均勻方正；龍骨架表面平整無缺陷；

c.飾面板表面應平整，邊緣整齊，顏色一致，陰陽角順直方正;

d.吊頂整體完好、安裝牢固，表面平整、顏色均勻，線角順直

方正，與梁底接縫無開裂；

(5)木門

A.作業(yè)條件

a.門框及門套線安裝：室內(nèi)濕作業(yè)全部完成，檢查門洞合格后,

釘固定碼，然后安裝門框，然后填實門縫，接著安裝門套線和封口線,

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打膠封口。

b.門扇安裝作業(yè)條件：門框安裝完畢后，與木地板同步。

B.注意事項

門套止口同門檻石平齊，以免透縫，漏光；施工完成后應注意成

品保護。

C.質(zhì)量檢查要求

a.飾面板顏色、紋路一致，無劃痕、缺損、磕傷、污染等；

b.木門門套線與墻體結(jié)合是否存在裂健等；

c.開、關(guān)、鎖靈活自如、平穩(wěn)、無噪音；

d.暗門鏈是否起作用；門鎖把手是否有俁護膜；膠條平順；

e.小五金配件(門鎖、門吸、門較、貓眼等)齊全，無松脫、

晃動、磨損、劃傷、銹跡等；

(6)櫥柜

A.作業(yè)條件

a.燈位修改完半；

b.墻地磚鋪設(shè)完成；

c.水電安裝完成，天花吊頂封板；

d.櫥柜基礎(chǔ)完成；

e.大規(guī)模施工前，一定要做樣板施工。

B.注意事項

櫥柜的吊柜、投影部分的墻面，地面用水泥砂漿壓光，且與墻、

地磚相平。

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C.質(zhì)量檢查要求

a.廚房煙道，止回閥安裝；

b.櫥柜五金件(門較鏈，滑輪，垃圾桶等)齊全，使用功能正

常，無松脫、晃動、磨損、劃傷、銹跡等；

c.櫥柜臺面平整光亮，磨邊圓滑美觀，接縫平直緊密、打膠完

好、手感平滑，無裂縫、缺損、劃痕、磕傷、污染等；

d.煤氣軟管預留孔大小、位置適當；爐罩下進氣口的設(shè)置合理,

滿足煤氣驗收要求。

(7)涂料

A.作業(yè)條件

a.天花涂料：墻面或墻面抹灰層基本干燥，含水率符合要求，

施工現(xiàn)場溫度不得低于100C；地面找平或地磚鋪設(shè)完成，戶門扇安

裝完成。

b.墻面涂料：門套線、開關(guān)、插座安裝完成；

c.涂料收口：待木地板完成，踢腳線安裝完畢即可進行涂料收

口。

B.注意事項

a.走道、電梯廳天花埃特板與抹灰面交界處用美紋紙粘貼，防

止開裂；

b.客廳陽臺、廚房陽臺天花必須采用合約指定品牌的內(nèi)墻涂

料；交界處貼好分色紙避免污染門套、踢腳線、開關(guān)插座面板等。

C,質(zhì)量檢查要求

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a.墻身天花涂料驗收一致，無色差，無透底，無漏刷，無流墜,

無污染等；

b.墻身天花無裂縫，陰陽角順直方正；

c.吊頂整體完好、安裝牢固，表面平整、顏色均勻，線角順直

方正，與梁底接縫無開裂。

(8)木飾面油漆

A.作業(yè)條件

a.濕作業(yè)已完畢并有一定的強度，作業(yè)面通風良好，環(huán)境干燥;

b.施工時溫度不得低于10℃,相對濕度不宜大于60機

B.注意事項

a.木質(zhì)基層上的結(jié)疤、松脂部位應用蟲膠漆封閉，釘眼處應用

油性膩子嵌補；

b.注意保護環(huán)境衛(wèi)生，防止污物、灰砂玷污油漆面。

C.質(zhì)量檢查要求

a.視線所及位置無透底、流墜、皺皮現(xiàn)象；

b.面層光亮、光滑一致，顏色均勻一致，刷紋通順；

c.分色裹楞允許偏差1MM；

d.裝飾線、分色線平直，偏差不得大于2MM。

(9)木地板

A.作業(yè)條件

a.地面濕作業(yè)基本完成；

b.室內(nèi)管道通水，檢查無滲漏。

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B.注意事項

a.所有木墊塊、木擱柵均要做防腐處理，條形木地板底面要全

做防腐處理；

b.木地板靠墻處要留出10MM空隙，以利通風，在地板和踢腳

板相交處，如安裝封閉木壓條，則應在木踢腳板板上留通風孔。

C.質(zhì)量檢查要求

a.實木地板所采用的材質(zhì)必須符合設(shè)計要求，木擱柵、墊木和

毛地板必須做防腐、防蛀處理；

b.木擱柵安裝應牢固、平直；面層鋪設(shè)應牢固，粘結(jié)處無空鼓

現(xiàn)象。

（10）墻紙裱糊

A.作業(yè)條件

當樓地面、頂棚、墻面、門窗等裝飾工程完工后進行。

B.注意事項

裱糊前，基體或基層表面的灰塵、污垢清除干凈；陽角不得有接

縫，包角嚴實。

C.質(zhì)量檢查要求

a.壁紙、墻布的種類、規(guī)格、圖案、顏色和燃燒性能等級必須

符合設(shè)計要求及標準規(guī)定，認真檢查產(chǎn)品合格證書、進場驗收記錄和

性能檢測報告；

b.裱糊后各福拼接應橫平豎直，拼接處花紋、圖案應吻合，無

離縫、無搭接、無明顯拼縫;

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C.壁紙、墻布應粘結(jié)牢固，無漏帖、補貼、脫層、空鼓和翹邊;

(11)衛(wèi)生潔具

A.作業(yè)條件

a.所有與衛(wèi)生潔具連接的管道壓力、閉水試驗已完畢，并已辦

好隱蔽預檢手續(xù)；

b.浴缸的穩(wěn)裝應待土建做完防水層及保護層后，衛(wèi)生間蓋板完

成，浴缸基座完成，墻磚鋪設(shè)完畢后安裝；

c.其它衛(wèi)生潔具應在室內(nèi)裝修基本完成后再進行穩(wěn)裝。

B.注意事項

a.衛(wèi)生間大便器和臉盆排水管周邊地磚采用濕漿；

b.浴缸、大便器安裝完成后必須做好成品保護。

C.質(zhì)量檢查要求

a.衛(wèi)生潔具的品種、規(guī)格、顏色符合設(shè)計及合約要求，產(chǎn)品合

格證書齊全；

b.排水栓與地漏的安裝應平整牢固，低于排水表面，周邊無滲

漏；

c.衛(wèi)生器具交工前應做滿水和試水試驗。

(12)燈具、開關(guān)及插座

A.作業(yè)條件

a.室內(nèi)裝飾及地面清理工作結(jié)束，室內(nèi)油漆開始之前；

b.穿線完畢。

B.注意事項

19

成排安裝的開關(guān)高度應一致高低差不大于2mm；同一室內(nèi)安裝的

插座高低差不應大于5mm；并列安裝相同型號的插座高低差不應大于

lmmo

C.質(zhì)量檢查要求

a.燈是否亮，位置是否合理，開關(guān)周邊收口是否平整，高度是

否合理；

b.插座是否通電，位置是否合理，排氣扇開閉自如；

c.線路安裝符合相關(guān)規(guī)范要求和設(shè)計要求；

d.暗裝插座面板緊貼墻面，牢固四周無縫隙，表面光滑整潔無

劃傷、碎裂；

e.地插座面板緊貼地面，蓋板固定牢固，密封良好。

（13）廚衛(wèi)配件

A.前提條件

與廚衛(wèi)器具安裝條件等同。

B.注意事項

注意配件型號及材質(zhì)。

C.檢查要求

a.淋浴門動作自如，周邊打膠飽滿；

b.五金件（滑軌，執(zhí)手等）齊全，使用功能正常，無松脫、晃

動、磨損、劃傷、銹跡等；

c.廚房煙道，止回閥安裝；

d.櫥柜五金件（門較鏈，滑輪，垃圾桶等）齊全，使用功能正

20

常，無松脫、晃動、磨損、劃傷、銹跡等;

e.櫥柜臺面平整光亮，磨邊圓滑美觀，接縫平直緊密、打膠完

好、手感平滑，無裂縫、缺損、劃痕、磕傷、污染等；

f.煤氣軟管預留孔大小、位置適當。

（14）清潔開荒

A.前提條件

a.各種配件、器具、表箱按設(shè)計要求安裝完畢；

b.電、水、氣管道暢通；

c.室內(nèi)精裝修工作基本完成。

B.注意事項

注意成品保護。

C.檢查要求

a.按交樓標準核實每套房的裝修成果；

b.要求物品齊全，水電等功能驗收合格。

（四）精裝修成品保護事項

1.成品保護在精裝修工序銜接工程中及其重要，一般采用的方

法為防護、包裹、覆蓋、封閉等。

（1）防護：針對被保護對象制定防護措施。如為防止木門易碰位

釘上防護板加以防護；

（2）包裹：將保護對象包裹以防污染和損壞。如電梯門套金屬飾

面未交付前外側(cè)防火膜不許撕開，并用膠合板包扎以防碰撞；

（3）覆蓋：在成品表面覆蓋以防損壞或則堵塞。如地漏落水口的

21

覆蓋；地磚鋪貼瓦楞紙板。

(4)封閉：采用局部封閉方法加以保護。如潔具、五金安裝后，

應在大門加鎖封閉。

2.精裝修成品管理原則

(1)精裝修成品保護堅持誰的成品誰保護原則，即各分包單位負

責對自己做好的成品進行檢查和維護工作。

(2)產(chǎn)品保護堅持先檢查后保護的原則，即必須由甲方或則監(jiān)理

檢查合格后，精裝修分包單位才可進行成品保護。

(3)堅持成品保護的動態(tài)管理原則，即直到清潔開荒甚至交付業(yè)

主使用之前的持續(xù)性保護必須由分包單位進行保護。

3.分包單位的保護范圍：

(1)精裝修：墻地磚、門坎石、窗臺板、天花吊頂，踢腳線；

(2)安裝：電位線盒、浴缸、燈具；

(3)欄桿：陽臺欄桿、入戶花園扶手；

(4)木門：木門框、木門扇；

(5)鋁合金門窗：鋁合金門框、門扇、五金件；

(6)木地板：木地板

(7)櫥柜：吊柜、地柜、臺面石。

4.保護措施及保護措施拆除時間點

(1)電梯轎廂

A.保護措施：除電位、開關(guān)外，用木工用板將電梯轎廂防護，

以防止上下材料及其它家具時對電梯轎廂的劃傷和碰撞；電梯轎廂門

22

口的石材門套可用成品瓦楞紙板根據(jù)石材造型將陽角處包裹，高度控

制在2M以上。

B.保護節(jié)點：電梯轎廂安裝調(diào)試完成，檢驗合格即進行保護，

在精裝修階段僅僅為干作業(yè)提供垂直運輸。

C.拆除節(jié)點：清潔開荒結(jié)束，業(yè)主入住前拆除；對于貨梯，為

滿足業(yè)主家私運輸，可待物業(yè)定時間。

(2)門洞口

A.保護措施：用木工用板或泡沫板將門洞口陽角位包裹高;

安裝門框的門洞口，不得撕掉門框的包裝袋。

B.保護節(jié)點：門框安裝完畢。

C.拆除節(jié)點：安裝門扇時即可拆除。

(3)門扇

A.保護措施：瓦楞紙板滿貼。

B.保護節(jié)點：門扇安裝完畢即時進行保護。

C.拆除時間：清潔開荒前。

(4)玻璃、鏡子

A.保護措施：用泡沫保護膜或瓦楞紙滿貼。

B.保護節(jié)點：鏡子安裝完畢即可保護。

C.拆除節(jié)點：清潔開荒時拆除。

(5)地磚

A.保護措施：玄關(guān)、廚房、衛(wèi)生間地磚用瓦楞紙板滿鋪；客廳

及房間地磚先貼保護膜然后用瓦楞紙板滿鋪，并在拼縫用透明膠待密

23

封，尤其注意邊角位必須鋪到位。

B.保護節(jié)點：地磚施工完畢，驗收合格并清潔完畢后即時保護。

C.拆除時間：一般為清潔開荒前拆除，但如果條件允許可待業(yè)

主收樓前拆除為最佳。

(6)木地板

A.保護措施：用編織袋或瓦楞紙板滿鋪，并在拼縫用透明膠待

密封，尤其注意邊角位用膠帶粘貼。

B.保護節(jié)點：木地板安裝完畢，打蠟并驗收完畢即可保護。

C.拆除節(jié)點：待小業(yè)主收樓時當面拆除為宜，或在清潔開荒前

拆除。

(7)墻磚陽角

A.保護措施：瓦楞紙板或泡沫板折成90度，用透明膠帶固定

保護1M高。

B.保護節(jié)點：墻磚鋪貼完畢，驗收合格后，48小時后(水泥硬

化后)即可。

C.拆除節(jié)點：小業(yè)主收樓后有物業(yè)拆除。

(8)潔具

A.保護措施：衛(wèi)浴龍頭、花灑用原報裝袋包裹；馬桶及浴缸用

苑包裝箱板覆蓋，并用透明膠帶固定。

B.保護節(jié)點：潔具安裝完畢，驗收合格即可進行保護。

C.拆除節(jié)點：清潔開荒結(jié)束，小業(yè)主收樓前。

(9)櫥柜

24

A.保護措施：用防潮紙或瓦楞紙板滿鋪臺面板。

B.保護節(jié)點：櫥柜安裝完畢。

C.拆除節(jié)點：清潔開荒前。

（10）開關(guān)、插座面板

A.保護措施：用美紋紙或瓦楞紙板包裹。

B.保護節(jié)點：安裝完畢即可進行保護。

C.拆除節(jié)點：清潔開荒結(jié)束，小業(yè)主收樓前拆除。

三、精裝修工程管理中的注意事項

精裝修施工階段存在多個單位的交叉施工，協(xié)調(diào)工作非常重要。

這項工作將直接影響到施工的質(zhì)量及進度管理。因此，在工程管理過

程中要注意以下事項：

（一）精裝修工程進度計劃注意事項

1.根據(jù)銷售進度及工程進度的要求獨立編制精裝修進度總體

計劃。分單項工程，如櫥柜、地板、涂料等編制施工進度安排。（詳

見附件3）

2.設(shè)立專業(yè)協(xié)調(diào)機制，劃分分包分項專業(yè)工程界面，結(jié)合精裝

修施工工藝特點合理安排和穿插工序，并根據(jù)施工進度需要設(shè)置關(guān)鍵

點：如櫥柜進場時間點、木門進場及落鎖時間點、木地板進場時間點

等；設(shè)立合理檢套工期：如一周、半個月等為界限，對施工總進度進

行核查，以便使每一個施工環(huán)節(jié)處于受控狀態(tài)。

（二）垂直運輸?shù)膮f(xié)調(diào)措施

25

1.土建單位的垂直運輸需滿足精裝修濕作業(yè)施工階段的材料

運輸；

2.土建單位的外用施工電梯、井架等必須待室內(nèi)電梯安裝調(diào)試

完畢，由項目主管工程師批準后才可拆除；

3.加強計劃性：要求各分包單位上報每周材料運輸計劃，提出

運輸量、所需運輸時間、到達樓層等等；

4.強調(diào)總包的管理職責：要求總包根據(jù)各單位上報的每周運輸

計劃，適當調(diào)整，排出總的運輸計劃，報項目主管工程師備案；

5.充分利用晚上施工間隙運輸，將占用時間長的大件材料安排

在晚上運輸，錯開運輸高峰；

6.強調(diào)垂直運輸?shù)膰烂C性，各分包不得無故更改運輸時間計

劃，開電梯的工人不得以任何借口對分包的材料運輸設(shè)置人為障礙，

一經(jīng)發(fā)現(xiàn)后對投訴者將嚴肅處理。

（三）移交工作的協(xié)調(diào)管理

1.土建移交精裝修工作面，參加單位有甲方或監(jiān)理單位、土建

單位、安裝單位及精裝修單位。

2.移交流程：土建單位自檢后提出書面申請一甲方或監(jiān)理抽查

無遺漏或不合理項目同意移交一由甲方組織各相關(guān)單位進行現(xiàn)場移

交一精裝修單位查實無誤簽收，若有問題記錄由土建或安裝單位整改

后方可正式移交。

3.通過移交形成書面移交內(nèi)容，并詳細記錄移交內(nèi)容及相關(guān)要

求。

26

（四）垃圾處理原則

一般而言，移交前，樓層內(nèi)所產(chǎn)生的垃圾均由總包土建運至自然

地面垃圾存放處，并清運出場；移交后，在合約分判中規(guī)定由精裝修

單位將樓層內(nèi)垃圾打包放置電梯廳或外用施工電梯口，由總包負責清

運至自然地面，請清運出場。

（五）成品保護原則

1.成品材料看護、防盜措施

主要加強胸卡制度和門衛(wèi)的嚴查制度，加強對施工單位人員的控

制，同時在樓層內(nèi)設(shè)置人員流動哨進行巡視，針對電線、線纜等材料,

臨時封閉樓層室內(nèi)樓梯，加強強弱電間、配電房及電梯機房的鑰匙管

理制度和巡查制度。

2.成品破壞后的責任劃分

堅持誰破壞誰“買單”的原則。對于已移交的成品保護，則由破

壞時間段的分包單位負責。

四、精裝修工程入伙預驗收管理

業(yè)主正式收樓入伙前一個半月，由項目發(fā)展部組織客戶服務部、

設(shè)計管理部、經(jīng)營銷售部、物業(yè)公司對擬移交工程質(zhì)量進行全面檢查、

整改、內(nèi)部驗收，并向物業(yè)公司進行移交。

（一）預驗收工作分工

1.項目發(fā)展部為入伙預驗收的牽頭部門，負責項目入伙前自

檢，組織相關(guān)部門完成入伙前驗收工作；負責預驗收提出的質(zhì)量問題

27

的整改落實；負責向物業(yè)公司辦理工程移交。

2.客戶服務部重點從客戶服務管理、使用功能方面進行驗收；

負責督促項目發(fā)展部對預驗收發(fā)現(xiàn)的問題進行整改。

3.營銷策劃部重點從特殊裝修更改、合同補充協(xié)議等方面進行

驗收。

4.設(shè)計管理部重點從銷售后確認的設(shè)計變更是否落實、專業(yè)施

工是否存在矛盾、施工是否滿足設(shè)計要求等方面進行驗收。

5.物業(yè)公司重點從物業(yè)管理的角度進行檢查驗收；負責入伙前

對所交付物業(yè)的檢查和接收。

（二）工作流程

1.項目入伙前一個半月，項目發(fā)展部對所有單元進行自查和整

改后，組織客戶服務部、設(shè)計管理部、經(jīng)營銷售部、物業(yè)公司對進行

全面檢查驗收，并向物業(yè)公司進行移交。

2.交樓入伙前預驗收工作流程為：計劃一培訓一現(xiàn)場檢查一問

題移交f整改f復查f再整改f接收。

（1）計劃：項目發(fā)展部在入伙前一個半月制定預驗收計劃，明確

培訓、驗收檢查時間和內(nèi)容，報請項目分管領(lǐng)導批準。預驗收計劃批

準后，項目發(fā)展部向客戶服務部、經(jīng)營銷售部、設(shè)計管理部、物業(yè)公

司等相關(guān)部門發(fā)出正式通知，各部門做好預驗收準備。預驗收集中檢

查應確定在正式交樓前一個月進行。

（2）培訓：培訓人員為項目發(fā)展部工程經(jīng)理、客戶服務部經(jīng)理或

主管副經(jīng)理。培訓工作由項目發(fā)展部組織，參加人員為項目發(fā)展部、

28

客戶服務部、經(jīng)營銷售部、設(shè)計管理部及物業(yè)公司相關(guān)人員。培訓內(nèi)

容為驗收及移交程序、各分項工程預驗收要點、房屋設(shè)施的使用功能

和使用方法、交樓常見問題、預驗收檢查記錄要求等。

（3）現(xiàn)場檢查驗收：預驗收集中檢查應在一個星期內(nèi)完成。分室

內(nèi)和公共部位兩個檢查組。檢查和記錄以戶為單位，檢查要求詳見附

件《房屋室內(nèi)檢查驗收單》（附件4）。驗收人員根據(jù)《房屋室內(nèi)檢查

驗收單》的內(nèi)容逐戶進行室內(nèi)驗收，對發(fā)現(xiàn)的問題應及時記錄。

（4）當天檢查的問題移交：各檢查小組于當天下班前將填寫好的

檢查記錄統(tǒng)一交給項目發(fā)展部文員匯總。文員收單時應仔細檢查表格

內(nèi)容是否齊全，并按順序?qū)⒈砀袂謇硗暾Ｎ膯T于當天將《房屋室內(nèi)

檢查驗收單》第一聯(lián)〔承包商聯(lián)）、第二聯(lián)（發(fā)展商聯(lián)）統(tǒng)一移交給

項目部主管工程師，第三聯(lián)（物業(yè)公司聯(lián)）移交物業(yè)公司，并填寫移

交清單，辦理簽字手續(xù)。項目發(fā)展部主管工程師于檢查完畢的當天對

全部驗收單進行匯總分析，明確責任單位后將驗收單第一聯(lián)移交給各

施工單位，并辦理移交簽字手續(xù)。在安排施工單位整改時應明確質(zhì)量

和整改時間要求。

（5）各施工單位收到《房屋室內(nèi)檢查驗收單》后，應進行復核，

在要求的時間內(nèi)完成整改。項目發(fā)展部工程師及時跟進檢查整改完成

情況，完成一項注銷一項，直至全部銷項。

（6）《房屋室內(nèi)檢查驗收單》所列的質(zhì)量缺陷及其他問題全部銷

項后，項目部主管工程師將信息反饋給物業(yè)公司維修主管，維修主管

立即組織物業(yè)公司相關(guān)人員對整改情況及時復查。項目發(fā)展部應對整

29

改后仍達不到要求者另行委托維修，所產(chǎn)生的費用由責任單位承擔。

（7）經(jīng)過現(xiàn)場檢查一問題移交一整改一復查一再整改等程序后，

驗收存在的問題基本整改完成，項目發(fā)展部與物業(yè)公司在《房屋室內(nèi)

檢查驗收單》第一、三聯(lián)上簽字辦理交接手續(xù)。

3.在入伙預驗收過程中，如發(fā)現(xiàn)實際裝修與合同附圖、交樓標

準等不符情況，項目發(fā)展部應安排施工單位進行整改。

30

附件1

室內(nèi)精裝修技術(shù)交底

一、客廳天花角線在長方向只允許有一個接頭，短方向不允許接頭

存在。

二、廚、衛(wèi)天花吊桿不允許固定在樓板，只能固定在側(cè)墻上。

三、電梯廳天花吊桿不允許釘在樓板線管上。

四、廚、衛(wèi)天花角線在長、短兩個方向不允許接頭存在。

五、地面完成面標高控制：（1）客廳、走道及臥室為從1米線下去

1米；（2）廚房為從1米線下去1.01米；（3）衛(wèi)生間最高點為

從1米線下去1.01米，最低點為1.03米；（4）客廳陽臺地漏

高出結(jié)構(gòu)面3cm；（5）電梯廳為從1米線下去1.01米；（6）走

火樓梯休息平臺為從1米線下去1.02米c

六、客廳陽臺推拉門下滑比客廳地磚高出2mmo

七、戶門、房門、廚房及衛(wèi)生間門坎石比客廳地磚高出5nim。

八、衛(wèi)生間、廚房的門坎石放在門框底，且與門套寬度相同。

九、廚、衛(wèi)墻面盡量使用整磚，非整磚使用在陰角且不小于整磚寬

度的1/3O

十、櫥柜的吊柜、投影部分的墻面，地面用水泥砂漿壓光，且與墻、

地磚相平。

十一、走道、電梯廳天花埃特板與抹灰面交界處用美紋紙粘貼，防

止開裂。

31

十二、客廳陽臺、廚房陽臺天花必須采用合約指定品牌的內(nèi)墻涂料。

十三、窗臺板的石材接隆設(shè)置在轉(zhuǎn)角部位，接篷平行于窗臺的長邊,

要求濕鋪。

十四、陽臺地漏、衛(wèi)生間地漏周邊拼磚采用濕漿鋪貼；衛(wèi)生間大便

器和臉盆排水管周邊地磚采用濕漿。

中海發(fā)展（廣州）有限公司

中?；ǔ菫稠椖堪l(fā)展部

32

附件2

精裝修工序要求

1、先上后下，先室內(nèi)后公共部分，先濕后干。

2.衛(wèi)生間：交片鑲貼（包括公共淋浴間短場施工）一天花龍骨一浴虹安裝一墻?。òㄑ?、鏡框線）一地面

'-----洗手臺鐵架----1

一洗手臺面及天花安裝一鏡子、燈具、潔具安裝

3、助房：今片穗貼一吊柜位批蕩?天花龍骨■*地面鋪貼一大花吊比一網(wǎng)柜安來一燈具、龍頭、櫥具安裝

4,廳、房：臥室地面找平一坨面鑲貼一地面保護一窗臺板門坎石安裝—一木門安裝一木地板鋪貼一堵面第二遍涂料

J

天花魚故安裝一天花域而寐于一天花涂料一墻面第一遍涂料—1

5、公共部分遵照第1點要求。

附件3精裝修施工進度計劃

中海花城灣一期北區(qū)精裝修施工進度計劃

任務名佝~工期開收時1司完成時I&28。年3月2000年4月286年5月2006年6月ZQ8^T月ZOO/6月2COD年9月

4S678Q

13*內(nèi)生*性1T7”2008年3月？（3，OOH年8月30nITTd

▼

2過假腰隨工19d208?3月7日2000^3^250

E，1..：:：：40%

3層作業(yè)施工87d2008年3月16日288年6月10日

-4-浴依安嫉62d2C08即3月20日288牛5月20日

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5ML衛(wèi).廳天花吊頂61d2CO6年3月16日286年3月13日

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8期門、窗安裝52d2008年5月10日288年6月30日cQd

7卷桿油庫及儂璃安共41a2cM5月1日288年8月10日41d

8衛(wèi)生10洗手臺及板國安物32d2CO6年3月】。日2006年8月30B________52d

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16淋浴門安裝27d288年7月1S日288年8月10日

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18本地被安檢41d2COU年G月20日286年7月30日

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19潘潔開同30dRO8年8月1日288年8月30日

34

附件4

房屋室內(nèi)檢查驗收單

樓宇名稱：驗收人員:日期:

部處理

位