房地產(chǎn)評(píng)估師培訓(xùn)試題及答案1.房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則不包括（）A.合法原則B.替代原則C.收益最大化原則D.最高最佳利用原則答案：C2.市場(chǎng)比較法中，選取的可比實(shí)例數(shù)量一般為（）A.1-2個(gè)B.2-3個(gè)C.3-5個(gè)D.5個(gè)以上答案：C3.成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，不涉及的成本是（）A.土地取得成本B.開(kāi)發(fā)成本C.銷(xiāo)售成本D.投資利息答案：C4.收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵是（）A.確定收益期限B.預(yù)測(cè)未來(lái)收益C.選取合適的資本化率D.以上都是答案：D5.房地產(chǎn)評(píng)估中，土地使用權(quán)出讓最高年限為居住用地的是（）A.30年B.40年C.50年D.70年答案：D6.建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和（）A.經(jīng)濟(jì)折舊B.無(wú)形折舊C.有形折舊D.物理折舊答案：A7.評(píng)估一宗房地產(chǎn)價(jià)值，首先要明確（）A.評(píng)估目的B.評(píng)估對(duì)象C.評(píng)估時(shí)點(diǎn)D.以上都是答案：D8.市場(chǎng)比較法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以（）為基準(zhǔn)來(lái)確定。A.正常交易B.非正常交易C.可比實(shí)例交易D.評(píng)估對(duì)象交易答案：A9.成本法中，新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格的計(jì)算公式為（）A.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)B.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)C(jī).土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)D.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+投資利息+管理費(fèi)用+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)答案：A10.收益法中，凈收益是指（）A.潛在毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用B.有效毛收入-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用C.潛在毛收入-空置等造成的收入損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用D.有效毛收入-空置等造成的收入損失-運(yùn)營(yíng)費(fèi)用答案：D11.房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的有效期一般為（）A.1年B.2年C.3年D.5年答案：A12.評(píng)估在建工程價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮的因素不包括（）A.已完成部分的價(jià)值B.后續(xù)工程所需成本C.市場(chǎng)前景D.施工單位資質(zhì)答案：D13.市場(chǎng)比較法中，可比實(shí)例與評(píng)估對(duì)象應(yīng)在（）方面具有可比性。A.區(qū)位B.用途C.規(guī)模D.以上都是答案：D14.成本法評(píng)估舊建筑物價(jià)值時(shí)，折舊額的計(jì)算方法不包括（）A.直線(xiàn)折舊法B.成新折扣法C.雙倍余額遞減法D.年數(shù)總和法答案：C15.收益法中，資本化率的確定方法不包括（）A.市場(chǎng)提取法B.累加法C.投資報(bào)酬率排序插入法D.成本加成法答案：D16.房地產(chǎn)評(píng)估中，土地的“三通一平”不包括（）A.通路B.通水C.通電D.通信答案：D17.評(píng)估一宗房地產(chǎn)價(jià)值，若選用市場(chǎng)比較法，可比實(shí)例的成交日期與評(píng)估時(shí)點(diǎn)的間隔不宜超過(guò)（）A.1年B.2年C.3年D.5年答案：A18.成本法中，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的計(jì)算基數(shù)通常為（）A.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本B.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用C.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+投資利息D.土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息答案：D19.收益法中，未來(lái)收益具有不確定性時(shí)，可采用（）進(jìn)行評(píng)估。A.確定性分析法B.敏感性分析法C.概率分析法D.以上都不對(duì)答案：C20.房地產(chǎn)評(píng)估中，建筑物的結(jié)構(gòu)類(lèi)型不包括（）A.鋼結(jié)構(gòu)B.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)C.磚木結(jié)構(gòu)D.塑料結(jié)構(gòu)答案：D1.房地產(chǎn)評(píng)估的方法有（）A.市場(chǎng)比較法B.成本法C.收益法D.假設(shè)開(kāi)發(fā)法答案：ABCD2.市場(chǎng)比較法中，選取可比實(shí)例應(yīng)符合的條件有（）A.與評(píng)估對(duì)象類(lèi)似B.交易類(lèi)型與評(píng)估目的相符C.成交日期與評(píng)估時(shí)點(diǎn)接近D.成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格答案：ABCD3.成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，開(kāi)發(fā)成本包括（）A.勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)B.建筑安裝工程費(fèi)C.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)D.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)答案：ABCD4.收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括（）A.管理費(fèi)B.維修費(fèi)C.保險(xiǎn)費(fèi)D.房地產(chǎn)稅答案：ABCD5.房地產(chǎn)評(píng)估中，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有（）A.區(qū)位因素B.實(shí)物因素C.權(quán)益因素D.市場(chǎng)因素答案：ABC6.市場(chǎng)比較法中，交易情況修正的因素有（）A.有利害關(guān)系人之間的交易B.急于出售或購(gòu)買(mǎi)情況下的交易C.受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易D.交易雙方或一方對(duì)市場(chǎng)行情缺乏了解的交易答案：ABCD7.成本法中，土地取得成本的構(gòu)成有（）A.土地購(gòu)買(mǎi)價(jià)格B.土地取得稅費(fèi)C.土地開(kāi)發(fā)成本D.土地增值收益答案：AB8.收益法中，確定收益期限應(yīng)考慮的因素有（）A.法律規(guī)定的使用期限B.建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命C.土地使用權(quán)的剩余期限D(zhuǎn).合同約定的使用期限答案：ABCD9.房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括的內(nèi)容有（）A.封面、目錄B.致委托方函C.評(píng)估結(jié)果報(bào)告D.評(píng)估技術(shù)報(bào)告答案：ABCD10.評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)考慮的因素有（）A.商業(yè)繁華程度B.交通條件C.臨街狀況D.經(jīng)營(yíng)收益答案：ABCD1.房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)，只能采用一種評(píng)估方法。（）答案：×2.市場(chǎng)比較法中，可比實(shí)例的成交價(jià)格必須是實(shí)際成交價(jià)格。（）答案：×3.成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，不考慮房地產(chǎn)的增值因素。（）答案：×4.收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，未來(lái)收益必須是穩(wěn)定的。（）答案：×5.房地產(chǎn)評(píng)估中，土地使用權(quán)的剩余期限越長(zhǎng)，房地產(chǎn)價(jià)值越高。（）答案：√6.建筑物折舊是指建筑物因時(shí)間經(jīng)過(guò)所造成的損耗。（）答案：×7.市場(chǎng)比較法中，交易情況修正系數(shù)大于1表示可比實(shí)例成交價(jià)格高于正常價(jià)格。（）答案：×8.成本法中，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是開(kāi)發(fā)商的合理利潤(rùn)。（）答案：√9.收益法中，資本化率越高，房地產(chǎn)價(jià)值越高。（）答案：×10.房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告一旦出具，不得修改。（）答案：×1.房地產(chǎn)評(píng)估的基本程序包括明確評(píng)估基本事項(xiàng)、（）、選取評(píng)估方法、進(jìn)行評(píng)估測(cè)算、確定評(píng)估結(jié)果、撰寫(xiě)評(píng)估報(bào)告等。答案：制定評(píng)估作業(yè)計(jì)劃2.市場(chǎng)比較法中，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括統(tǒng)一（）、統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一價(jià)格單位。答案：房地產(chǎn)范圍3.成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，重置成本是指（）的情況下重新取得該房地產(chǎn)所必需的支出。答案：在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等效用4.收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，凈收益每年不變且收益期限為有限年的計(jì)算公式為（）。答案：\(V=\frac{A}{Y}[1-\frac{1}{(1+Y)^n}]\)（其中\(zhòng)(V\)為房地產(chǎn)價(jià)值，\(A\)為凈收益，\(Y\)為資本化率，\(n\)為收益期限）5.房地產(chǎn)評(píng)估中，區(qū)位因素包括（）、交通條件、環(huán)境景觀(guān)等。答案：位置6.市場(chǎng)比較法中，交易日期修正的方法主要有（）和價(jià)格指數(shù)法。答案：定基價(jià)格指數(shù)法7.成本法中，建筑物的重置成本可采用（）、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法等方法求取。答案：?jiǎn)挝槐容^法8.收益法中，確定資本化率的方法有市場(chǎng)提取法、累加法和（）。答案：投資報(bào)酬率排序插入法9.房地產(chǎn)評(píng)估中，實(shí)物因素包括建筑物的（）、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等。答案：建筑結(jié)構(gòu)10.評(píng)估報(bào)告的有效期是從（）起計(jì)算。答案：評(píng)估基準(zhǔn)日1.簡(jiǎn)述市場(chǎng)比較法的評(píng)估步驟。答案：收集交易實(shí)例。選取可比實(shí)例。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)。進(jìn)行交易情況修正。進(jìn)行交易日期修正。進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。求取比準(zhǔn)價(jià)格。2.成本法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，如何確定建筑物的重置成本？答案：?jiǎn)挝槐容^法：通過(guò)調(diào)查近期建成的類(lèi)似建筑物的單位成本，再根據(jù)評(píng)估對(duì)象的規(guī)模、結(jié)構(gòu)等進(jìn)行調(diào)整。分部分項(xiàng)法：將建筑物分解為各個(gè)分部分項(xiàng)工程，分別估算其成本，然后匯總。工料測(cè)量法：按照工程圖紙，計(jì)算所需的各種材料和人工數(shù)量，再乘以相應(yīng)的單價(jià)。3.收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，如何預(yù)測(cè)未來(lái)收益？答案：調(diào)查了解被評(píng)估房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)狀況和市場(chǎng)環(huán)境。分析歷史收益數(shù)據(jù)，找出規(guī)律和趨勢(shì)?？紤]市場(chǎng)變化、政策影響等因素，對(duì)未來(lái)收益進(jìn)行合理預(yù)測(cè)。與同類(lèi)型房地產(chǎn)的收益情況進(jìn)行比較，驗(yàn)證預(yù)測(cè)的合理性。4.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)評(píng)估中假設(shè)開(kāi)發(fā)法的基本思路。答案：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值。預(yù)測(cè)后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)。用開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值減去后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，得到估價(jià)對(duì)象的價(jià)值。1.論述市場(chǎng)比較法、成本法和收益法在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用特點(diǎn)及適用范圍。答案：市場(chǎng)比較法：應(yīng)用特點(diǎn)：直觀(guān)、簡(jiǎn)單，能反映市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格。適用范圍：適用于有較多交易實(shí)例的房地產(chǎn)，如普通住宅、商業(yè)店鋪等。成本法：應(yīng)用特點(diǎn)：從成本角度評(píng)估價(jià)值，較為客觀(guān)。適用范圍：適用于新開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)、特殊用途房地產(chǎn)等。收益法：應(yīng)用特點(diǎn)：考慮未來(lái)收益，能體現(xiàn)房地產(chǎn)的投資價(jià)值。適用范圍：適用于有收益或潛在收益的房地產(chǎn)，如寫(xiě)字樓、商鋪、出租住宅等。2.論述房地產(chǎn)評(píng)估中如何綜合運(yùn)用多種評(píng)估方法。答案：根據(jù)評(píng)估對(duì)象的特點(diǎn)和評(píng)估目的，選擇合適的評(píng)估方法。對(duì)不同方法得出的結(jié)果進(jìn)行分析和比較?？紤]各種方法的局限性，對(duì)結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。綜合多種方法的結(jié)果，得出合理的評(píng)估結(jié)論。例如，對(duì)于既有交易實(shí)例又有收益的房地產(chǎn)，可同時(shí)運(yùn)用市場(chǎng)比較法和收益法，相互驗(yàn)證和補(bǔ)充。3.論述房地產(chǎn)評(píng)估中影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素及各因素對(duì)價(jià)格的影響機(jī)制。答案：區(qū)位因素：位置優(yōu)越、交通便利、環(huán)境良好等會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格升高；反之則降低。實(shí)物因素：建筑結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施設(shè)備完善、裝飾裝修精美等提升價(jià)格；反之則有負(fù)面影響。權(quán)益因素：產(chǎn)權(quán)清晰、無(wú)糾紛等有利于價(jià)格穩(wěn)定；產(chǎn)權(quán)瑕疵等會(huì)降低價(jià)格。市場(chǎng)因素：供求關(guān)系影響明顯，供大于求價(jià)格下降，供小于求價(jià)格上升。經(jīng)濟(jì)因素：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、通貨膨脹等會(huì)推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。政策因素：限購(gòu)、限貸