購(gòu)物中心的成功取決于多種因素的共同結(jié)果，精準(zhǔn)的定

位和科學(xué)的業(yè)態(tài)組合是重中之重。

01

業(yè)態(tài)組合定位需考慮的因素

單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合的定位，主要考慮如下幾

個(gè)因素：

引進(jìn)足夠規(guī)模的新業(yè)態(tài)盡可能引進(jìn)符合項(xiàng)目地實(shí)際需要

的新業(yè)態(tài)，以造成對(duì)原有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈沖擊，顛覆舊有商

業(yè)格局。同時(shí)，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以

至于3~5年內(nèi)無(wú)人能出其右，形成規(guī)模上的強(qiáng)勢(shì)地位，

將項(xiàng)目打造成新的商業(yè)中心。

設(shè)置主流業(yè)態(tài)和核心店

要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后對(duì)周邊商業(yè)物

業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，銷售力強(qiáng)，以吸引人氣，積聚商氣。

同時(shí)，強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降

低整體經(jīng)營(yíng)成本，提高利潤(rùn)率，預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。

錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)百貨店與綜合超市

百貨公司和超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進(jìn)，但二者之

間存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，要注意它們的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。

首層與二層采用步行街業(yè)態(tài)

首層和二層盡可能采用產(chǎn)權(quán)清晰、便于日后管理的內(nèi)置

步行街業(yè)態(tài)，即使引進(jìn)百貨或綜超作為核心店，也必須

考慮采用適合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的辦法，將項(xiàng)目化整為零進(jìn)

行銷售，確?；鼗\開(kāi)發(fā)資金。

預(yù)防綜合超市產(chǎn)生的租售矛盾

大型綜合超市能夠有效地形成商氣，對(duì)確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成

功有利，但其要求租金相對(duì)較低，容易形成“租售”矛

盾。

分層布置百貨業(yè)態(tài)

百貨公司以時(shí)尚和女性消費(fèi)為主，可以承受較高的租

金，但該業(yè)態(tài)必須從首層開(kāi)始配置，公攤面積最少40虬

其與大型綜超相似，這將在一定程度上導(dǎo)致部分潛在客

群不愿投資此類商鋪。這是在引進(jìn)百貨公司和大型綜合

超市業(yè)態(tài)時(shí)必須注意的。

02

最適宜的樓層及面積范圍

單體商業(yè)項(xiàng)目適宜建設(shè)的規(guī)模

一般情況下，以地級(jí)市城區(qū)人口規(guī)模、消費(fèi)水平和購(gòu)買

力現(xiàn)狀，一般地說(shuō)，打造一個(gè)單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，其

規(guī)模宜在總建2~3萬(wàn)平方米，層數(shù)控制在夕4層。

特殊情況下，在受到用地面積、建筑密度等規(guī)劃條件限

制致使開(kāi)發(fā)面積過(guò)小，或當(dāng)?shù)爻鞘腥丝诨鶖?shù)大、現(xiàn)有商

圈十分繁榮的條件下也可建五層，但總建一般應(yīng)控制在

4萬(wàn)后之內(nèi)。

開(kāi)發(fā)商應(yīng)清醒地認(rèn)識(shí)到，商業(yè)項(xiàng)目總建過(guò)大，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

便驟然放大。

單體商業(yè)項(xiàng)目宜建設(shè)的商業(yè)面積

人們對(duì)單體商場(chǎng)面積的心理最大承受能力為1.7萬(wàn)

m2,生理最大承受能力為2.3萬(wàn)肝，超過(guò)這個(gè)“疲勞

度”就適得其反了。

國(guó)外商業(yè)百貨項(xiàng)目的一般規(guī)模來(lái)看，單店?duì)I業(yè)面積多為

7000^8000m2,在日本，超過(guò)6000門(mén)就要受到“大店

法”的規(guī)制。

國(guó)內(nèi)商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已然涌現(xiàn)許多“大盤(pán)英雄”，一些

開(kāi)發(fā)商在地級(jí)市動(dòng)輒開(kāi)發(fā)5飛萬(wàn)以，甚至在只有40萬(wàn)

城市人口的城市也蓋起多個(gè)10萬(wàn)疔的商業(yè)巨盤(pán)。

03

3大業(yè)態(tài)組合方式

根據(jù)項(xiàng)目總建的大小和層數(shù)的不同，業(yè)態(tài)組合方式建議

如下：

層數(shù)為4層

首層面積為4000m2"5000m2

總建在1.6萬(wàn)皿~2萬(wàn)itf

組合(1)

1F+2F+3F為內(nèi)置步行街，4F為專業(yè)賣場(chǎng)

樓層規(guī)劃

為流行時(shí)尚專賣店、精品店、折扣店組成的名店街，

1F

并設(shè)1~2個(gè)方便快餐冷飲店

2F以服裝步行街為主

3F以服裝步行街為主

引進(jìn)知名品牌做專業(yè)大賣場(chǎng)，如3c賣場(chǎng)（家電、手機(jī)

4F

、電腦）、家居賣場(chǎng)、電玩、運(yùn)動(dòng)、書(shū)市、電影城等

3F、4F臨街部分進(jìn)行分割銷售

將3F、4F臨街部分設(shè)計(jì)為通透立面，用大幅透明落地

玻璃配以明亮燈光，使其成為餐飲、咖I啡、茶室等對(duì)情

調(diào)和視線要求較高的經(jīng)營(yíng)定位，并進(jìn)行分割銷售。

之所以強(qiáng)調(diào)對(duì)3F、4F的分割銷售，是因?yàn)轫?xiàng)目總建規(guī)

模小，可供銷售的面積最大也只有2萬(wàn)nV,為提高開(kāi)發(fā)

商的投資收益，必須盡可能提高分割銷售商鋪的比例。

組合優(yōu)缺點(diǎn)分析

該組合的缺點(diǎn)是缺少核心店。但由于內(nèi)置步行街將流行

時(shí)尚和服裝專賣集中經(jīng)營(yíng)，提供了舒適明亮的購(gòu)物環(huán)

境，具有明顯的“扎堆”效應(yīng)，較受經(jīng)營(yíng)者和消費(fèi)者的

歡迎。

同時(shí)，該組合適合劃小商鋪面積，便于控制總價(jià)，從而

利于推盤(pán)銷售。

從定價(jià)策略和解決“租售”矛盾、利于開(kāi)業(yè)后運(yùn)營(yíng)管理

等多角度考量，這種首層為步行街，并爭(zhēng)取盡可能多的

樓層為步行街的組合是單體商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目首選和主

要的組合模式。

雖然內(nèi)置步行街這種業(yè)態(tài)目前在地級(jí)市中還不多見(jiàn)，但

它無(wú)疑將成為未來(lái)流行的趨勢(shì)。

組合(2)

樓層規(guī)劃

1F+2F2/3為內(nèi)置步行街

2F1/3+3F為大型綜合超市

4F專業(yè)賣場(chǎng)

此組合的用意在于借大型綜超可以有效積聚人氣來(lái)提

升項(xiàng)目的品質(zhì)。大型綜超應(yīng)成為本組合的核心店。

但其必須從2F開(kāi)始引導(dǎo)人流并輸送至3F,否則，將大

型綜超直接設(shè)置在3F有較大經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

組合(3)

樓層規(guī)劃

1F+2F為現(xiàn)代百貨公司

3F為內(nèi)置步行街

4F專業(yè)賣場(chǎng)

若項(xiàng)目地商圈非常成熟，人氣特旺，也可考慮將4F設(shè)計(jì)為

部分或全部?jī)?nèi)置步行街。

對(duì)于組合（2）和組合（3）,由于作為內(nèi)置步行街的可

供銷售的商鋪面積太少，必須明確：

大型綜超和百貨店的面積必須分割列入銷售；

首層面積一般應(yīng)不小于4000m2；

與組合（1）類似，將3F、4F的臨街部分包裝成觀景餐

飲進(jìn)行銷售。

以上三種組合是針對(duì)項(xiàng)目總建不大的特點(diǎn)而進(jìn)行的設(shè)

計(jì)。對(duì)于總建規(guī)模太小的項(xiàng)目，如若不能借助現(xiàn)有商業(yè)

地產(chǎn)形成猗角，為避免項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，建議開(kāi)

發(fā)商慎重開(kāi)發(fā)。

層數(shù)為3~4層

首層面積為6000nTl萬(wàn)nf

組合（4）

樓層規(guī)劃

1F+2F3/4內(nèi)置步行街

2F1/4+3F大型綜合超市

4F專業(yè)大賣場(chǎng)(如家居城)

3F、4F的臨街部分為通透明亮的餐飲娛樂(lè)景觀區(qū)

此組合可提供便于分割銷售、三層以下的商鋪面積至少

近2萬(wàn)行，且首層面積較大，利于項(xiàng)目推盤(pán)銷售。當(dāng)然,

大型綜超應(yīng)成為核心店。

組合(5)

還可根據(jù)周邊商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況，考慮從2F引入生鮮

副食洗化超市概念，并連同3F的一部開(kāi)辟為超市。

層數(shù)為3層

首層面積超過(guò)1萬(wàn)而

總建筑面積超過(guò)3萬(wàn)Itf

在首層面積超過(guò)1萬(wàn)nf,層數(shù)為3層，總建筑面積超過(guò)

3萬(wàn)而時(shí)，因其首層面積和總建筑面積較大，業(yè)態(tài)組合

有較多的選擇余地，組合方式建議為：

組合（6）

樓層規(guī)劃

1F內(nèi)置步行街

2F大型綜合超市

3F專業(yè)大賣場(chǎng)

3F臨街部分作為觀景休閑餐飲

組合（7）

樓層規(guī)劃

1F百貨

2F內(nèi)置步行街

將2F和3F的一部分辟為生鮮副食洗化超市，3F的臨

街部分作為觀景休閑餐飲，其余部分作為專業(yè)賣場(chǎng)

04

業(yè)態(tài)組合需注意的事項(xiàng)

各種組合均應(yīng)在1F設(shè)立「2個(gè)方便快餐、冷飲店以完

善功能，但飲食比例不宜太多，以冷食為主。

各種業(yè)態(tài)、業(yè)種面積占比應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)現(xiàn)狀、競(jìng)爭(zhēng)烈

度和對(duì)項(xiàng)目招商、售樓前景的預(yù)測(cè)進(jìn)行綜合分析確定。

選擇觀景休閑餐飲要考慮項(xiàng)目地周邊環(huán)境是否具有景

觀價(jià)值，所在樓層是否具有良好的視野。

除在頂層規(guī)劃專業(yè)大賣場(chǎng)外，應(yīng)根據(jù)實(shí)際需要在