卓越-皇崗世紀(jì)中心項目

（暫定名）

方案設(shè)計任務(wù)書

方案設(shè)計目錄

一、概念設(shè)計成果

1.前期概念規(guī)劃研究成果及開發(fā)理念

2.概念設(shè)計成果

二、方案設(shè)計任務(wù)書

1.項目概況

2.宗地技術(shù)指標(biāo)及規(guī)定

3.功能分布

4.設(shè)計根據(jù)

5.項目及市場定位

6.總體規(guī)劃設(shè)計規(guī)定

7.專題及單體設(shè)計指導(dǎo)

8.方案設(shè)計圖紙深度規(guī)定

9.設(shè)計文獻(xiàn)的權(quán)屬

三、附件

四、時間安排及階段劃分

從下至上依次為5萬后辦公、2.5萬戶酒店、2.5萬戶酒店式公寓、其中酒店與

酒店式公寓應(yīng)便于互相轉(zhuǎn)換；2#超高層塔樓計容積率建筑面積為10萬戶;地下

部分應(yīng)滿足自身配套并占有30%車位;各分區(qū)主入口位于東南向；

3.1#超高層塔樓構(gòu)造原板高度250M,2#超高層塔樓構(gòu)造頂板高度238M,兩塔樓按

合適比例再加頂部構(gòu)件.明確1#、2#塔樓體量應(yīng)盡量靠近（2#塔樓通過中庭、空

中花園、加大層高等手法保證其高度及體量）；

4.2#塔樓產(chǎn)權(quán)及物業(yè)管理權(quán)與整個綜合體完全獨立（包括地面建筑面積10萬而、

2#地塊中的綠地（景觀、附樓、連廊等）、地下滿足自身配套并占有30席主位部

分（包括貨車泊位、設(shè)備配套、后勤配套等）、地下室出入車道等;但強調(diào)整體外

觀，包括聯(lián)廊、綠化等為一整體,外觀上2#塔樓應(yīng)與整個綜合體是一體日勺、友

好的；

5.商業(yè)計容積率面積為3.6萬戶,在1#、3#、4#地塊內(nèi)處理;應(yīng)盡量布置于北側(cè)靠

近福華三路，商業(yè)層數(shù)不限于3層，商業(yè)應(yīng)強調(diào)多首層的概念，應(yīng)通過設(shè)計手法

提高不一樣層商業(yè)的均好性;商'業(yè)形態(tài)為精品后為主,不考慮不小于8000

主力店;營銷方式只租不售；

6.3#樓高度〈100M,頂部圍擋高120M;4#樓高度＜150叫頂部圍擋高＜170M;3#樓為

酒店式公寓（約250原則間）和S0H0天地,4#樓為商務(wù)港，兩棟樓建筑立面應(yīng)與整

體協(xié)調(diào)。

附圖：各類產(chǎn)品位置規(guī)劃和面積指標(biāo)示意圖表:

寫字樓皇崗大廈酒店式公寓、SOHO商務(wù)港商業(yè)

(1#)(2#)天地(4#)(1、3、4

(3#)地塊內(nèi)

酒店式公SOHO天處理)

寓地

位置分分派在1分派在23#樓南北3#樓東西分派在4裙樓

派號地塊號地塊朝向部分朝向部分號地塊

建筑面約12萬戶10萬行約2萬m?約1.2萬約4.4萬約3.6萬

積分派m2m2m2

二、方案設(shè)計任務(wù)書

1.項目概況:

LL項目名稱：卓越.皇崗世紀(jì)中心項目

1.2.宗地概況,

世紀(jì)中心地塊位于深圳

CBD南區(qū)東南部；北面臨福華

三路，對面是正在建設(shè)中H勺高

200米寫字樓項目一一財富大

廈；西北面是晶島國際商業(yè)項

目和CBD南中軸景觀一一都市客廳；地塊東面是海田路和多層住宅一

一辛城花園，稍遠(yuǎn)就是CBD東面邊緣一一彩田路；南面是小區(qū)路一一

福華四路，距離濱河大道之間是皇鹵中學(xué)，東南面是高層住宅一一港麗

豪園；地塊西邊緊挨著日勺是金山路連接濱河大道日勺高架橋和會展中心；

西北角為金中環(huán)大廈。整個項目用地為一宗地，中間為代征市政道路（中

心七路）用地。

1.3.區(qū)域概況:

宗地位于深圳市CBD南區(qū)，區(qū)域概況詳見《深圳市中心區(qū)都市設(shè)計與

建筑設(shè)計1996“2023》系列叢書（中國建筑工業(yè)出版社）

2.宗地技術(shù)指標(biāo)及規(guī)定

2.1.土地面積：詳附表一《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

2.2.土地用途：詳附表一《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

2.3.建筑容積率：詳附表一《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

2.4.建筑覆蓋率：詳附表一《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

2.5.小區(qū)綠地率：詳附表一《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

2.6.建筑退紅線：詳附表一《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

2.7.計入容積率的總建筑面積：331885.12m2

其中，辦公建筑面積：195385.12n?

商業(yè)建筑面積：36000m2

皇崗大廈計容積率建筑面積：100000m2

物業(yè)管理用房建筑面積：500m2（可分散布置）

地下室建筑面積：約90000m2地下三層

機動車停車設(shè)置原則：

停車方式：以地下室停車為主，考慮建設(shè)約1550個停車位；

各業(yè)態(tài)應(yīng)就近停車，分區(qū)明確;考慮機動車停車位可放大為1800輛，可通

過立體停車等技術(shù)手段處理.

2.8.出入口配置：

車行出入口：由東、西側(cè)市政路及中心七路進(jìn)入，設(shè)于小區(qū)路并避開廣

場位置：

人行出入口：基地四面合適考慮；

2.9.其他：

設(shè)置垃圾搜集站卜2處（共200平方米），位置規(guī)定為轉(zhuǎn)運垃圾時盡

量減少對居民口勺影響；

深圳市的日照間距為大寒日不不不小于3小時滿窗日照

3.功能分布：

3.1.地下層：共三層，停車庫、設(shè)備房（兼人防）；地下一層考慮部分變更為

商業(yè)用途；

3.2.地上裙房層：商業(yè)，重點處理好超高層塔樓直接落地與商業(yè)的空間關(guān)系；

3.3.西北側(cè)超高層塔樓，單一辦公功能塔樓，原則層面積控制在2050而如

下；

3.4.西南側(cè)超高層塔樓一皇崗大廈，為包括辦公、酒店、酒店式公寓的綜合

大樓，其地下停車場等配套設(shè)施應(yīng)滿足自身功能需要；

3.5.裙房屋頂：空中花園及個性化空間;

3.6.東側(cè)宗地北邊布置寫字樓配套公寓（辦公商務(wù)港），南邊布置寫字樓配

套酒店式公寓及SOHO天地。

4.設(shè)計根據(jù)：

4.1.用地紅線圖；（附圖2）

4.2.設(shè)計應(yīng)符合消防、衛(wèi)生、防疫、交通、環(huán)境保護(hù)、人防、防火等國家有

關(guān)法規(guī)、規(guī)范方面的規(guī)定；

4.3.本設(shè)計任務(wù)書及附件的規(guī)定。

5.項目及市場定位

5.1.項目整體形象定位：

本項目擬建成高品質(zhì)的、包括超高層超甲級寫字樓及配套公寓、局級酒

店及酒店配套公寓、崇高商業(yè)的“深圳CBD超級商務(wù)航母群”,

引領(lǐng)深圳全新的I“集約式”的商務(wù)模式，發(fā)明獨特日勺中心區(qū)標(biāo)志性商務(wù)

新組團，形成新型的商業(yè)聚落空間及希市綜合體；

5.2.目的客戶描述及市場定位：

寫字樓：中外大型企業(yè)和駐深機構(gòu)，他們?nèi)丈讓嵙Σ煌汛?，業(yè)務(wù)大停拓

展，需要全新的商務(wù)平臺、完善集中的商務(wù)配套區(qū)提高企業(yè)形象、工作

效率，并以此為企業(yè)持續(xù)騰飛的基地;

商業(yè)：LifestyleShoppingCenter（生活體驗式購物中心）

一區(qū)別于老式封閉式購物中心，擁有良好的自然景觀和開放的購物環(huán)

境，以及滿足高端消費者休閑購物需求的豐富業(yè)態(tài)；

一展示“最時尚、流行、前沿的的生活時尚及娛樂元素”，滿足白領(lǐng)商

務(wù)人士對時尚、藝術(shù)日勺生活方式日勺追求；

消費者為25—35歲，追求生活品質(zhì)，關(guān)注時尚時尚的高級白領(lǐng)；

消費者圈層：

一項目內(nèi)2—3萬客戶群；

一中心區(qū)30萬白領(lǐng)及高級管理人員；

一中心區(qū)北（景田、香蜜湖、蓮花）及中心區(qū)南（皇崗、益田、石廈、

新洲等）中高檔居住區(qū)內(nèi)日勺居民；

—輻射羅湖、南山及深圳市

酒店：大量來往于深圳的進(jìn)行商務(wù)旅行的商務(wù)人士，他們也許是企業(yè)中

高層管理人員，規(guī)定酒店可以提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，居住舒適，配套完善、

交通便捷。

商務(wù)公寓：

1）4號地塊的商務(wù)公寓目的市場選擇：中小面積寫字樓，辦公月途。

以中小型企業(yè)為重要的市場定位，他們事業(yè)初創(chuàng)，積累一定日勺經(jīng)濟

實力，急需良好的創(chuàng)業(yè)平臺，為自己的企業(yè)樹立有品位品牌形象，

有助于他開拓事業(yè)；

2）3號地塊的酒店式公寓目的市場選擇：以“居住加商務(wù)功能”為主

的商務(wù)公寓市場定位；消費者為收入豐厚的I企業(yè)金領(lǐng)，產(chǎn)品穴僅可

以作為臨時的私密休憩接待居所，并且可以獲得豐厚的投資回報。

本棟樓內(nèi)設(shè)計一座約250標(biāo)間酒店式公寓及配套；

3）3號地塊的soho天地（商務(wù)公寓）目的市場選擇：居家或辦公用

途。在空間上提供了靈活性，適合于有活力H勺小型私營企業(yè)。

6.總體規(guī)劃規(guī)定

6.1.規(guī)劃原則：

1）在深圳市CBD中心區(qū)規(guī)劃的宏觀指導(dǎo)下進(jìn)行設(shè)計，都市綜合體應(yīng)

服務(wù)于都市總體規(guī)劃，提高都市天際線；

2）按照資源分級日勺級配原則，合理分派多種自然及社會資源；綜合體

空調(diào)制冷系統(tǒng)采用冰蓄冷系統(tǒng)（采用片冰機），運用谷電節(jié)省能源

成本；原則上1#、2#、3#及4#各考慮一種冷凍機房;

3）營造高雅的有品位內(nèi)部環(huán)境，結(jié)合外部良好日勺景觀，保證公寓戶型

的均好性；減少或不出現(xiàn)朝北戶型；控制東西朝向；

4）木項目的建筑風(fēng)格規(guī)定與建筑性質(zhì)有機結(jié)合，有創(chuàng)新性，有時代感：

5）細(xì)節(jié)處理精到豐富；

6）景觀處理考慮裙房屋頂和主樓的立體空間綠化；

7）如在基地北側(cè)規(guī)劃公寓類產(chǎn)品，需考慮日照規(guī)定；

8）本項目需綜合考慮立面形象。

6.2.設(shè)計關(guān)注點：

1）立面創(chuàng)新；

2）都市綜合體的空間處理；

3）交通組織順暢：多種流線組織，包括人流（租戶、訪客、物業(yè)管理

人員等），物流（垃圾清運、貨品裝卸等），車流（機動車、消防車、

自行車等）；

4）裙樓處理對于綜合體整體性的重要作用；

5）立體綠化；

6）皇崗大廈（共10萬平方米）功能及配套應(yīng)絕對獨立,體量及高度與

1#塔樓盡量靠近。

6.3.規(guī)劃范圍

即基地四至范圍；包括兩宗地之間的市政路、宗地地下及地上空間。

7.專題及單體設(shè)計指導(dǎo)

7.1廣場規(guī)劃規(guī)定

1）考慮廣場的完整性和使用效果，人車分流，防止被車道分割；

2）沿北側(cè)路形成淺廣場，即中心廣場需在一定尺度」一向福華三路主干

道開放，使主干道人車視線引入廣場，設(shè)置標(biāo)志性雕塑，引導(dǎo)人流

進(jìn)入；

3）基地東北角（即福華三路和海田路交叉口）應(yīng)形成商業(yè)引導(dǎo)性廣場；

4）4000平米的面積可考慮在不一樣標(biāo)高面分派，發(fā)明多首層概念，將

人流引到各個樓層；負(fù)一層必須有一定面積日勺露天廣場空間；

5）中心廣場除考慮景觀效果外，還要考慮匯集人氣的效果，便『舉行

各類文藝及推廣活動；同步考慮夜間燈光效果；

6）中心廣場可考慮開合式遮陽遮雨設(shè)施。

7.2商業(yè)設(shè)計規(guī)定

7.2.1商業(yè)設(shè)計規(guī)劃設(shè)計原則

a）充足處理好項目的易達(dá)性，車流、人流規(guī)劃合理；

b）內(nèi)部空間有良好的適應(yīng)性，能滿足多種業(yè)態(tài)日勺使用功能規(guī)定；

c）發(fā)明出新奇的、富有趣味日勺、適合深圻人購物心理的購物體驗，令消費

者樂意在商場內(nèi)長時間停留：

d）良好的購物動線設(shè)計，令人流可以便捷抵達(dá)商場的各個部分，防止出現(xiàn)

明顯H勺商業(yè)死角；

e）多首層概念設(shè)計，商業(yè)價值均好性，令不一樣樓層日勺商業(yè)價值最大化；

D可持續(xù)發(fā)展性?？紤]商場運行后改擴建的也許性，如增長扶手梯、增長

營業(yè)面積等；考慮商業(yè)面積的靈活分隔和合并；

g）業(yè)態(tài)分布原則：

＞餐飲提議集中布置在地塊南側(cè)；需預(yù)留燃?xì)夤艿澜尤耄娇紤]排污及化油設(shè)

備位置。

＞精品快餐及個性超市提議布置在負(fù)一層；

＞大型娛樂設(shè)施（如卡拉0K、劇場）提議布置在頂層；建筑形態(tài)需予以支持；

＞多功能劇場提議布置在頂層。

7.2.2提議業(yè)態(tài)

中西餐飲、精品服裝百貨、文化娛樂（卡拉OK、書店、劇場、酒吧）、精品超

市、家居生活、健身美體等。

723地塊商業(yè)價值分析

＞如上圖所示，地塊北側(cè)臨福華三路，商業(yè)展示面最佳，人流車流最大，商業(yè)價

值最大；

＞海出路靠近彩田商圈，車流較少，但較輕易引入人流；

＞福華四路遠(yuǎn)離福華三路主干道，且南面是學(xué)校，人流較少；

＞金田路是車流主干道，人流較少，因此商業(yè)價值最差。

7.2.4設(shè)計技術(shù)明細(xì)指導(dǎo)

整體規(guī)劃

＞“半開放式購物中心”規(guī)劃理念：結(jié)合地方特色及既有開放日勺廣場休閑空間，

本項目的重要購物場所應(yīng)集中在室內(nèi)，同步與室外休閑空間交融，在室內(nèi)室外空

間交匯的地方可設(shè)計某些灰空間，不明顯界定室內(nèi)室外，增長空間趣味性;

商業(yè)主體量提議設(shè)置在地塊東側(cè)福華三路和四路之間，形成完整室內(nèi)購物空間,

其他部分商業(yè)在二樓以上需通過連廊互相連通；

＞內(nèi)部空間柱距約8.5米以上；

＞負(fù)一層商業(yè)：應(yīng)在滿足規(guī)劃停車位的前提下盡量增長負(fù)一層商業(yè)面積，保證不

不不小于10000m2；

1）交通

＞著重處理易達(dá)性問題，在本項目無地鐵連通的狀況下，更要處理好公交主、出

租車和自駕車口勺交通流線及上落客問題；（可根據(jù)設(shè)計需要對項目周圍公交站點

的設(shè)置提出調(diào)整提議）；

＞由于金田路為交通主干道，車流量大，提議盡量不要設(shè)置商業(yè)車行出入口，而

盡量于地塊北、東及南側(cè)處理；

＞處理好貨運通道及卸貨平臺；

2）立面

＞立面設(shè)計簡潔、時尚，富有商業(yè)氣息和藝術(shù)氣質(zhì)；

＞重點突出福華三路及金田路立面，在表皮材料及立面形式上有所創(chuàng)新；考慮廣

告位與立面表皮的有機融合及創(chuàng)新廣告形式；

＞夜間和日間效果同樣重要；

3）中庭

商場內(nèi)需設(shè)計從一樓至頂樓的封閉式采光中庭，將自然光引入商場內(nèi)部;

＞中庭尺度需大氣，一樓中庭需有足夠空間可舉行多種推廣活動；

＞視商場內(nèi)部動線長度，可設(shè)計多種類似中庭或持續(xù)中庭等聚客空間；

＞中庭部分盡量防止影響視線MJ大體量柱子的出現(xiàn)：

4）主力店

＞本商場主力店面積一般在4000-8000平米左右；

＞主力店內(nèi)部空間柱網(wǎng)規(guī)則，空間規(guī)整：

＞主力店一般布置在購物動線的端頭，面向主走道有良好展示面；若面積較大,

考慮垂直分布到數(shù)層，并考慮獨立內(nèi)部垂直交通；

5）店鋪

＞使用面積不不不小于60平米；

＞圍繞人流干道分布，令每一間店鋪都能吸引到同樣口勺人流；

6）垂直交通

＞設(shè)計足夠口勺垂直客梯及扶手電梯，令客流可以便捷抵達(dá)各個樓層；

＞足夠的貨梯及貨運通道，以便大型貨品的運送；

＞可設(shè)計跨層迅速扶手電梯，令客戶可直接抵達(dá)高層商業(yè)樓層；

7）動線設(shè)計

單一動線原則，盡量防止二次動線的出現(xiàn)（即盡量防止盡端式流線）。

＞在動線中可以便看到各家店鋪并能便捷抵達(dá)；

＞以主力店引導(dǎo)人流。一般將主力店的出入口安排在動線終端，盡量日勺延長購物

中心日勺人流通過面；

＞以局部MJ造景、中廳引導(dǎo)人流：明晰的標(biāo)識引導(dǎo)；

＞以餐飲休閑娛樂區(qū)引導(dǎo)人流；

＞考慮出入口數(shù)量和位置的設(shè)置，調(diào)整人流量均衡

8）走道

＞走道設(shè)計寬闊，不小于4.5米，不會產(chǎn)生擠迫和壓抑的I感覺；

9）燈光照明

＞照明充足明亮；

＞公共部分考慮作為內(nèi)部景觀的燈光設(shè)計；

10）無障礙設(shè)計

＞一為殘疾人、老人、孕婦、小朋友等弱勢群體提供良好的平等的購物環(huán)境，在

建筑設(shè)計體現(xiàn)“以人為本''的思想。例如自動步道的運用、平進(jìn)平出出入口、自

動門、有高差處設(shè)坂道、殘疾人專用電梯、專用廁所、專用停車位等；

11）休憩空間

＞在商場內(nèi)部設(shè)置多種可供顧客休息日勺設(shè)施及空間，同步亦是內(nèi)部景觀日勺一部分;

12）層高

＞商場原則層高不低于5米，首層高度合適加高（不低于5.5米）；負(fù)一層層高5米;

＞局部空間可設(shè)計兩層通高空間，層高8—9米，后來可自行分層間隔；

13）配套設(shè)施

＞足夠的公共洗手間、清潔用房，洗手間需設(shè)置隔氣前室：

＞特殊業(yè)態(tài)考慮通風(fēng)排煙系統(tǒng)、上下水系統(tǒng)、獨立洗手間、獨立夜間通道等；

＞消防設(shè)施及走火通道的合理設(shè)計；

7.3超級辦公設(shè)計規(guī)定

位于1#地塊,共約12萬武

整體規(guī)劃設(shè)計指導(dǎo)

1、整體形象的I一致性：四棟建筑在外觀上需保持一致性，形成一種整體；

2、盡量減少金田路一側(cè)車行入口的壓力；

3、多種業(yè)態(tài)底層大堂相對獨立，并考慮落客區(qū)H勺合理設(shè)置；

4、很好處理內(nèi)部廣場人車流混雜的I狀況；

6、引入雙首層或多首層設(shè)計，將人流直接帶入負(fù)一層或二、三層；

7、寫字樓盡量減少東西朝向；辦公空間方正實用，防止出現(xiàn)過多的死角或不規(guī)

則空間。

1）產(chǎn)品設(shè)計理念：本棟寫字樓設(shè)計提議“現(xiàn)代、科技、環(huán)境保護(hù)、節(jié)能”為主題,

契合深圳目前所倡導(dǎo)日勺循環(huán)經(jīng)濟主題，給客戶超前日勺辦公體驗;

2）節(jié)能環(huán)境保護(hù)：為增長項目銷售時的賣點，提高項目檔次，也切實減少項目后

來運行成本，應(yīng)當(dāng)在本項目中在不大幅增長建導(dǎo)致本日勺狀況下，適度考慮運用

節(jié)能環(huán)境保護(hù)技術(shù)。爭取到達(dá)LEED（綠色建筑評估體系）白金級原則或建設(shè)

部綠色建筑創(chuàng)新獎；

3）尊貴客戶體驗：本寫字樓為中心區(qū)最高的寫字樓，我司將把其打?qū)е律钲谧铐?/p>

級的商務(wù)寫字樓，因此在此超高層寫字樓日勺設(shè)計中，應(yīng)當(dāng)從客戶體驗出發(fā)，高

于一般寫字樓口勺辦公體驗，設(shè)計某些更人性化、針對性向細(xì)節(jié)，提高項目檔次。

如VIP專用電梯、VIP停車場、茶水間等等。詳細(xì)細(xì)節(jié)見背面詳細(xì)設(shè)計指導(dǎo)；

4）需求面積：500m2以上-850nf（半層），1700n2—2023m?（整層），3000后以

上（兩層以上）

5）需求特性：

＞需求日勺寫字樓要位于都市關(guān)鍵優(yōu)越的地段，周圍配套齊全，交通非常便捷;

＞對寫字樓整體形象符合國際化現(xiàn)代簡潔時尚，是都市建筑群中視覺焦點和

地標(biāo)；

＞有非常大氣H勺正門入口和寬闊、高揚、充斥陽光、裝修簡潔現(xiàn)代的中庭或

大堂;

有非?？旖?、舒適的垂直電梯交通工具；上班高峰期不用在電梯侯梯廳擁

擠排隊候梯；

＞有方正使用率高日勺辦公區(qū)；

＞對各級別員工更多人性關(guān)懷，關(guān)注“人”的自身需求：內(nèi)部空間符合人MJ

需要；

＞辦公空間應(yīng)當(dāng)是讓人健康、舒適、快樂地工作和享有工作；

＞內(nèi)部空間不再是老式的封閉式空間，可以與外界陽光、景觀、空氣交流，

享有更多自然的空間，打破內(nèi)外之間絕然的分隔；

＞需要便捷迅速沒有盲點的通訊和網(wǎng)絡(luò)；

＞跨國企業(yè)非常重視“空間的安全性”，火災(zāi)預(yù)警、緊急疏散通道和嚴(yán)智防盜

措施、非法闖入等；

＞但愿預(yù)留更多的“可改造空間”。新建筑技術(shù)和開發(fā)理念層出不窮，乜許今

天先進(jìn)的產(chǎn)品過十年后便成為落后的，預(yù)留出足夠的“可改造空間”，這樣

的寫字樓才是符合客戶需要的“成長型建筑二

＞對節(jié)能環(huán)境保護(hù)口勺重視，尤其是境外企業(yè)對這方面比較看重。

6）重要產(chǎn)品硬件指標(biāo)

序號硬件原則規(guī)定

建筑構(gòu)造1.框架或鋼構(gòu)造，抗震在8級地震以上；

1

2.有加裝空調(diào)、發(fā)電機組等設(shè)備的預(yù)留土建改造空

間；

3.有相鄰樓層上下打通的土建改造空間

外立面該項目規(guī)劃建筑高度250米，是中軸線東側(cè)“龍脈”日勺

龍背位置，其立面設(shè)計應(yīng)大氣、簡約、沉穩(wěn)，強調(diào)地標(biāo)

2

口勺昭示性，要明顯區(qū)別于中心區(qū)既有寫字樓外立面。還

需考慮夜間燈光效果。

大堂和次大堂4.配置不低于15米的一樓中庭；若配置雙層轎廂

電梯需考慮二層大堂，高度10米以上；

35.候梯區(qū)與大門距離在15米以上；面積不低于400

平米，寫字樓大堂門口設(shè)置帶雨蓬落客區(qū)；

6.地下室各層電梯前室豪華裝修。

辦公空間和休能提供可靈活分隔適應(yīng)多種變化的辦公空間；與中心區(qū)

4

憩生態(tài)空間景觀中軸相呼應(yīng)。

電梯等待區(qū)提議在設(shè)計關(guān)鍵筒時分高、中、低區(qū)獨立分散人流；首

層電梯前室裝修后寬度不低于3.0米，裝修后高度不低于

5.0米；中同區(qū)電梯前室寬度不低于3米；雙側(cè)出口電梯

5

間寬度不不不小于3.5米，裝修后高度不低于2.7米；單

側(cè)出口電梯間寬度不不不小于3米，首層電梯前室實現(xiàn)

智能刷卡進(jìn)入管理。

公共走廊公共走廊裝修后寬度不不不小于1.8米，吊頂凈高不低于

6

2.6米

7使用率平均不低于于70%

原則層1.凈高：30層如下凈高不低于2.8米，預(yù)留10cm網(wǎng)

絡(luò)地板；30層以上凈高不低于2.9米，預(yù)留10cm

網(wǎng)絡(luò)地板。

8

2.原則層面積約2050of,格局方正，進(jìn)深在12-15

米之間，外框柱跨度不不不小于8米，保證景觀

視野。

原則承重樓板承重在4KN/m2以上；30層以上每層設(shè)置約150平

9

米的網(wǎng)絡(luò)機房區(qū)域，樓板承重尤其考慮。

供電系統(tǒng)10KV雙路供電，并配置發(fā)電機應(yīng)急電源，在30秒內(nèi)送

電，以供消防、控制室、計算機房、機房、電梯等重

10

要負(fù)荷;辦公面H勺供電容量在105W/m2以上；每戶均配置

配電箱。

空調(diào)系統(tǒng)國際著名品牌中央空調(diào)系統(tǒng)，具有分區(qū)域控制能力，新風(fēng)

11量在40立方米/人/小時以上。并配以初效、中效雙級過

濾設(shè)備，令空氣愈加清新、舒適。

電梯1.上下班高峰時客人候梯時間不超過30秒。

2.選用國際著名品牌（如奧的）斯或三菱）。內(nèi)部凈尺寸不

低于2.2米X1.8米X3.0米（高）；客梯開門寬度不不

不小于1.1米；客梯開門高度不低于2.7米;轎廂內(nèi)設(shè)置

大屏幕液晶電視；承重1600T800千克以下，容量24人

12原則。

3.運行速度：高區(qū)6米/秒，中低區(qū)3.5米/秒

4.轉(zhuǎn)換梯（穿梭梯）考慮設(shè)置雙層轎廂電梯，節(jié)省空間，

提高效率。

5.考慮設(shè)置一部只為VIP客戶專用梯及來賓休閑候梯室，

專用車道，智能刷卡門禁。

停車位1.提供盡量多的機動車位，并實現(xiàn)智能化高效管理；

2.地下一層考慮后來設(shè)置雙層機械停車位的也許性；

13

3.在地下一層設(shè)置60—80個VIP車位，設(shè)置停車鎖。

4.考慮應(yīng)用自然光導(dǎo)入系統(tǒng)，將自然光導(dǎo)入地下車庫。

智能化系統(tǒng)至少到達(dá)5A級原則：加強建筑自動感應(yīng)和遠(yuǎn)程控制、加

強節(jié)能環(huán)境保護(hù)的科技應(yīng)用，加強安全和通訊的最新科

技應(yīng)用，加強各系統(tǒng)間的集成協(xié)作性。

1.辦公（OA）：辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線

14

槽；設(shè)物業(yè)管理系統(tǒng).

2.通信（CA）：計算機網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)抵達(dá)所有H勺辦公間，

提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通信條件；布線千

兆到層，百兆到桌。

3.樓宇（BA）：重要的機電設(shè)備由計算機管理，并監(jiān)控

其運行狀況，實現(xiàn)公共照明及空調(diào)等日勺自動控制；綜

合計費系統(tǒng).

4.消防（FA）：消防聯(lián)動，安裝煙感、溫感和火災(zāi)自動

報警、自動噴灑裝置；

5.安防（SA）：保安重點部位（門廳、電梯等）設(shè)閉路

電視監(jiān)控、防盜報警一卡通，自動巡更；

裝飾裝修根據(jù)國際建筑裝修技術(shù)提供設(shè)計方向提議和方案設(shè)計指

15

導(dǎo)

原則層衛(wèi)生間I.除一般的功能外，自動感應(yīng)、自動清新空氣、自動

沖洗等現(xiàn)代科技的應(yīng)用；營造高度舒適的辦公環(huán)境的

同步，全面滿足商務(wù)生活的人性化需要；

2.廁位數(shù)量：男士小便池3個，蹲廁2個，坐廁1個；

女士蹲廁3個，坐廁1個；

3.每層設(shè)置兩個單獨的高級行政人員衛(wèi)生間，上下水

到位，冷熱水到位，并增長了一種獨立的淋浴間，全

16面滿足高級行政人員的私密性規(guī)定。

4、清潔專用洗手間：每個原則辦公樓層提供一種清

潔工專用洗手間，配置拖把清潔水槽；

5、提議采用“洗手區(qū)”與“如廁區(qū)”分區(qū)；

6、增長殘疾人洗手間體現(xiàn)人性化概念。

茶水間為滿足外資企業(yè)的需求，在每個原則層關(guān)鍵筒兩側(cè)各設(shè)

置一種茶水間，面積在3—5平米，配置上下水（可考慮

設(shè)于樓層預(yù)留上下水H勺位置）。

商務(wù)配套會議中心：容納50—70人的多媒體會議室一間；15—20

人的會議至2—3間（可合并為大會議空）；

17

員工食堂：容納300人同步就餐的員工食堂，內(nèi)設(shè)高級

行政人員餐廳（可考慮設(shè)置在避難層）。

18物業(yè)管理用房提供合理的物業(yè)企業(yè)辦公和設(shè)備安頓的用房。

7.4公寓規(guī)劃規(guī)定

位于3#地塊，共3.2萬面；分為酒店式公寓和SOHO天地。

一、3號地塊的酒店式公寓設(shè)計指導(dǎo)

1.總面積和面積配比：

1）總面積：約2萬門

2）戶型配比：

面積區(qū)間（建

戶型套數(shù)比套數(shù)面積比

筑面積）

一房兩廳獨立臥室。55-6050%13438%

兩房兩廳兩主臥衛(wèi)生間+公共衛(wèi)

80-9035%9340%

衛(wèi)生間

主臥+次臥+書房。

三房兩廳兩

主臥衛(wèi)生間+公共衛(wèi)100-12015%4022%

衛(wèi)

生間。

小計100%267100%

戶均75平米。

2.單體建筑設(shè)計指導(dǎo):

I）完整的交通流程：客人步行出入口、殘疾人出入口、行李出入口、團體會議客

人獨立出入口、通向酒店內(nèi)外花園、街市、緊鄰商業(yè)點、車站、地鐵、街橋或鄰

近另一家酒店的，各個必要的出入口，以及對應(yīng)的臺階、坡道、雨蓬和電動扶梯。

2）通向大堂所有經(jīng)營、租賃、休息、服務(wù)、展示區(qū)域的流程。

3）服務(wù)、管理人員需要日勺各個必要日勺、盡量隱蔽的出入口、樓梯和電梯。

4）也許與總體布局有關(guān)的貨品、設(shè)備、員工、布草、送餐與回收垃圾出運流程。

這些流程不能與客人流程交叉或兼用。

3.戶型設(shè)計指導(dǎo):

I）戶型設(shè)計體現(xiàn)居家風(fēng)格。

2）酒店式公寓作為穩(wěn)定的居住建筑形式，配套設(shè)施應(yīng)齊全，并滿足基本居住功能

的規(guī)定，詳細(xì)包括獨立衛(wèi)生設(shè)施、廚房（中廚？西廚？）操作區(qū)、就餐區(qū)、書寫

工作區(qū)、梳妝區(qū)、衣儲區(qū)等，其中獨立衛(wèi)生設(shè)施與廚房操作區(qū)是設(shè)計中不可缺乏

H勺必備內(nèi)容。

3

3）一房兩廳，55-60mo客廳有獨立的采光面?？蛷d和餐廳日勺面積不不不小于15

m2,能設(shè)置書寫工作區(qū)。開放式廚房設(shè)計，僅布置廚房操作區(qū)。臥室的面積不不

不小于14nl）面寬不不不小于2.7米，設(shè)置梳妝區(qū)、衣儲區(qū)。

4）兩房兩廳兩衛(wèi)，80-90nf。兩個房間為一間主臥，另一間作為客房或書房。主臥

日勺面積不不不小于18nH連洗手間），面寬不不不小于3.3米，設(shè)置梳妝區(qū)、步入

式更衣間和書寫區(qū)。一種公共衛(wèi)生間和一種主臥衛(wèi)生間，主臥衛(wèi)生間面積大小于

公共衛(wèi)生間?？蛷d和餐廳的面積不不不小于22nl）面寬不不不小于3.8米。

5）三房兩廳兩衛(wèi)，10（）-120m\兩個臥室和一間書房。主臥日勺面積不不不小于24

m2（連洗手間），面寬不不不小于3.6米，設(shè)置梳妝區(qū)、步入式更衣間。次臥的面

積不不不小于16nl）設(shè)置梳妝區(qū)和衣儲區(qū)。一種公共衛(wèi)生間和一種主臥衛(wèi)生間，

主臥衛(wèi)生間面積不小于公共衛(wèi)生間。客廳和餐廳的面積不不不小于32m二面寬不

不不小于4.0米。

6）不低于1500元/平米的裝修。

4.配套設(shè)施:

3號地塊酒店式公寓的硬件配置原則

1立面與其他幾棟樓的外立面保持一致，形成整體感。建

筑高度100米，圍擋高度120米。

2大堂和重要出入匚首層大堂提議布置在南面，保證以“居住”功能為

主的1公寓的私密和不受其他干擾；大堂面積不低于

200平米，高度不低于7米。

地下室大堂使用面積不低于40平米。裝修風(fēng)格和

檔次同首層大堂相似。

3電梯轎箱內(nèi)尺寸2.0米X1.5米X2.8米（凈高），國際一

線品牌電梯，配置液晶顯示屏。

4電梯等待區(qū)電梯等待區(qū)日勺裝修原則提議比照酒店的原則裝修，

寬度不低于2.5米，凈高度不低于6米。

5層高原則層室內(nèi)凈高不低于2.7米，中央空調(diào)低區(qū)部分

室內(nèi)凈高不低于2.4米。

6使用率不低于80%o

7公共走廊寬度不低于1.5米，凈高度不低于2.6米。

8套內(nèi)配置洗手間、衣櫥、鞋柜、電視柜、辦公桌、洽談沙發(fā)

和茶幾、接口、網(wǎng)絡(luò)接口、冰箱柜、保險柜。

9智能系統(tǒng)高速寬頻網(wǎng)、接駁端口連接手提電腦上網(wǎng)，接受多

種國際衛(wèi)星電視頻道。

10空調(diào)中央空調(diào)系統(tǒng)，分戶計量，房間溫度可獨立調(diào)整。

11洗衣房規(guī)劃洗衣房，為業(yè)主提供增值服務(wù)。

12供水設(shè)置中央熱水系統(tǒng)，直飲水系統(tǒng)。

13泳池商業(yè)裙樓的屋頂露臺規(guī)劃泳池。

14空中花園每隔一定樓層，設(shè)計空中花園，增長高層建筑的的

生態(tài)綠色空間，供人休憩的空間。

15休閑娛樂中心設(shè)于架空層,面積約1500-2023nfo共用商業(yè)裙樓上

日勺游泳池，獨立H勺健身房和餐廳，可考慮設(shè)計桌球

房，美容美發(fā)、桑拿、按摩等設(shè)施。

16商務(wù)中心打印、復(fù)印、代定機票和火車票、租車、代訂送報

紙和郵件等服務(wù)。

17行政樓層行政樓層設(shè)計獨立的接待臺和商務(wù)中心。

18后勤房每層單獨設(shè)置一間后勤房。

二、3號地塊的soho天地商務(wù)公寓設(shè)計指導(dǎo)

1.總面積和面積配比：

1.總面積：約1.2萬m?

2.戶型配比表：

戶型面積區(qū)間（建筑面積）套數(shù)比套數(shù)面積比

單房35-4038%9329%

一房兩廳45~5028%6827%

兩房兩廳兩衛(wèi)55-6528%6834%

頂層loft70-807%1610%

小計100%245100%

戶均49平米。

Loft設(shè)置在頂層。

3.單體建筑設(shè)計指導(dǎo):

1）3號地塊的soho天地商務(wù)公寓可參照如下提議:

2）同一套單位內(nèi)部改造：loft戶型可以實現(xiàn)單房變一房一廳，一房變兩房，兩房變

三房；

3）一套單位變兩套。如圖所示，A戶型交

A白刑

樓后，業(yè)主可自行改導(dǎo)致獨立的兩套：

A1戶型和A2戶型。便于業(yè)主出租和使用;

5.配套設(shè)施:

3號地塊SOHO天地的硬件配置原則

1外立面與綜合體立面保持統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。以簡約、現(xiàn)代為主

的風(fēng)格。建筑高度100米，圍擋高度12（）米

2大堂和重要出入匚1.首層大堂提議規(guī)劃在東面或南面；車行出入口

海田路一側(cè)。大堂面積不低于150平米，高度

不低于7米；裝修風(fēng)格與1號樓統(tǒng)一。

2.地下室大堂使用面積不低于40平米。裝修風(fēng)格

和檔次同首層大堂相似

3辦公空間和休憩生態(tài)每幾層設(shè)計一種不計面積的共用日勺生態(tài)休憩露臺。

空間

4公共走廊寬度不低于1.5米，凈高度不低于2.8米。

5層高同酒店式公寓

6使用率不低于75%

7原則層Loft層高不低于6米，上下進(jìn)行分割后，每層層高

不低于2.8米。

8供電系統(tǒng)10KV雙回路供電，并配置發(fā)電機應(yīng)急電源

9電梯4部（含消防梯）（請論證）

10空調(diào)分體空調(diào)（立面需考慮整潔美觀之空調(diào)位）

11商務(wù)配套共用4號地塊及3號地塊的商務(wù)中心

12供水系統(tǒng)24小時熱水供應(yīng)系統(tǒng)

三、4號地塊的商務(wù)公寓設(shè)計指導(dǎo)

1.總面積：約4.4萬行

2.戶型配比表：

戶型面積區(qū)間（建筑面積）面積比

平面單元1100-12035%

平囿單兀2150-16015%

平面單兀3200-24010%

平面單兀4300-32010%

loft單元150-17030%

小計100%

標(biāo)準(zhǔn)單元1

3.單體建筑設(shè)計指導(dǎo)：

制中庭或元

開放式辦公空間

1）4號地塊的商務(wù)公寓建筑考慮單棟設(shè)計

3.8M復(fù)式

復(fù)式航元

辦

公

空

2）在商務(wù)公寓的底層設(shè)置部分loft戶型。間

3.8M

I

loft的I設(shè)計方向如下（右側(cè)圖片僅供參loft單元

高體辦公空間

，、、、/?

3）Lofl設(shè)計增長空間舒適度;

4）兩層通高空間，展示企業(yè)日勺形象;

5）Loft設(shè)計增長客戶日勺使用面積，提高產(chǎn)品價值;

4.配套設(shè)施:

1外立面與綜合體寫字樓立面保持統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。以簡約、現(xiàn)

代為主日勺風(fēng)格。

2大堂和重要出入匚1.首層大堂提議規(guī)劃在東北面或南面；車行出入

口海田路一側(cè)。大堂面積不低于300平米，高

度不低于12米；裝修風(fēng)格也為現(xiàn)代中式風(fēng)格，

與1號樓統(tǒng)一。

2.地下室大堂使用面積不不不小于50平米，豪華

裝修。

3辦公空間和休憩生態(tài)以100—120和150—160兩個戶型模塊進(jìn)行自由日勺

空間拼合，形成大面積辦公空間；每幾層設(shè)計一種不計

容積率面積日勺共用日勺生態(tài)休憩露臺。

4公共走廊公共走廊裝修后寬度不低于1.7米，吊頂凈高不低

于2.7米

5電梯等待區(qū)首層電梯前室寬度不低于3米，高度不低于5米；

原則層電梯前室寬度不低于在3米；

6使用率不低于75%

7原則層面積在2023戶以內(nèi)，分層吊頂后凈高不低于2.7米，

格局方正，進(jìn)深在11-13米之間，保證客戶的自然

采光。寬扁梁設(shè)計，預(yù)留網(wǎng)絡(luò)地板，高度在10cm

左右，相鄰單位可自由拼合

8Loft原則層Loft底層面積在2023肝以內(nèi)，層高控制在6.6-7.0

米，分層吊頂后底層凈高不低于2?7米，格局方正，

進(jìn)深在11-13米之間，保證客戶的自然采光。寬扁

梁設(shè)計，預(yù)留網(wǎng)絡(luò)地板，高度在10cm左右N相鄰

單位可自由拼合

9原則層衛(wèi)生間分為公共洗手間和部分室內(nèi)洗手間。

公共洗手間配置：

1.高檔入墻式抽水馬桶、小便池；感應(yīng)式?jīng)_水裝

置；

2.清潔專用洗手間：每個原則辦公樓層提供一種

清潔工專用洗手間，配置拖把清潔水槽；

3.廁位數(shù)量：男士小便池2個，蹲廁2個，坐廁

1個；

4.女士蹲廁2個，坐廁1個；

5.提議采用“洗手區(qū)”與“如廁區(qū)”分區(qū)；

6.增長殘疾人洗手間體現(xiàn)人性化概念；

平面單元面積在每200平米以上和loft戶型單元設(shè)

計室內(nèi)洗手間。其他單位提議預(yù)留洗手間位置。給

排水管道盡量預(yù)埋到樓板或柱內(nèi)，節(jié)省優(yōu)化空間。

10原則承重樓板承重在4KN/m2以上；

11供電系統(tǒng)10KV雙回路供電，并配置發(fā)電機應(yīng)急電源

12空調(diào)系統(tǒng)中央空調(diào)系統(tǒng)，24小時分戶計量。新風(fēng)量在30立

方米/人/小時以上。并配以初效、中效雙級過濾設(shè)

備，令空氣愈加清新、舒適。分戶計量

13電梯1.上下班高峰時客人候梯時間不超過35秒。

2.選用國際著名品牌：如奧的斯或三菱）。內(nèi)部凈尺

寸不低于2米X1.6米X2.8米（高）；轎廂內(nèi)設(shè)置

大屏幕液晶電視；承重1400T600公斤如下，容量

20人原則如下。

14停車位1.提供盡量多的機動車位，并實現(xiàn)智能化高效管理；

2.地下一層考慮后來設(shè)置雙層機械停車位的也許

性；

3.考慮自然光導(dǎo)入系統(tǒng)，將自然光導(dǎo)入地下車庫。

15供水系統(tǒng)24小時冷熱水供應(yīng)；

16公用配套商務(wù)中心、私家泳池（可共用）、洗衣房（可共用）、

健身中心

17智能化系統(tǒng)至少到達(dá)5A級原則：加強建筑自動感應(yīng)和遠(yuǎn)程控

制、加強節(jié)能環(huán)境保于H勺科技應(yīng)用，加強安全和通

訊H勺最新科技應(yīng)用，加強各系統(tǒng)間的集成寫作性。

6.辦公（0A）：預(yù)留0A電力負(fù)荷50VA/m2以上，

辦公室OA布線采用網(wǎng)絡(luò)地板或地面線槽；

7.通信（CA）：計算機網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng)抵達(dá)所有的1

辦公間，提供其他國際國內(nèi)長途語音及數(shù)據(jù)通

信條件；千兆入戶，百兆到桌。

8.樓宇（BA）：重要的機電設(shè)備由計算機管理，

并監(jiān)控其運行狀況，實現(xiàn)公共照明、空調(diào)等的

自動控制；

消防（FA）：防火電視監(jiān)控，安裝煙感、溫感和火

災(zāi)自動報警、自動噴灑裝置

7.5設(shè)備專業(yè)設(shè)計規(guī)定

機電指導(dǎo)：

二?三個區(qū)域供電站，引七個專用供電回路；其中1井塔樓（含裙樓）兩個回路、2

#塔樓（含裙樓）兩個回路、3#、4#塔樓（含裙樓）三個回路；2#塔樓（含裙

樓）為皇崗實業(yè)產(chǎn)權(quán)，機電設(shè)備及系統(tǒng)完全獨立。

空調(diào)指導(dǎo)：

1）機房：1#樓2#樓各設(shè)一種冷凍機房，3#,4#樓合建一種機房。空調(diào)機房設(shè)在地

下室，系統(tǒng)分三個區(qū)，裙樓及中區(qū)由機房直接供應(yīng)，高區(qū)由板換供應(yīng)。1#樓——

低區(qū)；裙房部分，中區(qū)；4層3（）層，高區(qū)；31層6（）層（暫定）。2升樓

低區(qū)；裙房部分，中區(qū)；辦公樓部分，高區(qū)，酒店及酒店式公寓，在

塔樓設(shè)板換機。冷凍水主立管為非同程式，于每層干管設(shè)平衡閥。

2）冷卻塔：均設(shè)于裙樓頂板（作足防噪音、防震動措施）

7.6景觀規(guī)劃設(shè)計規(guī)定

1）景觀構(gòu)造應(yīng)分級明確，主次結(jié)合，規(guī)劃設(shè)計應(yīng)注意各級景觀日勺互相關(guān)系，

形成完整的景觀系統(tǒng)，且各級景觀均有明確日勺主題；重視屋頂面作為景觀

面的應(yīng)用及考量；

2）廣場的景觀應(yīng)成為景觀序列【付重要構(gòu)成部分，并成為該項目重要的景觀標(biāo)

志；

3）將都市綜合體日勺景觀與休閑設(shè)施結(jié)合起來，成為個性化活動空間，使一部

分實現(xiàn)泛會所概念：

7.7皇崗大廈設(shè)計規(guī)定

項目設(shè)計要點:

1）皇崗大廈位于該地塊南面超高層建筑,外墻采用玻璃幕墻設(shè)計,建筑高度

238m,按合適比例控制女兒墻圍擋高度;原則層面積控制在2023nf以內(nèi),地

面以上建筑面積10萬nf,其面積分派由下至上依次為5萬行辦公及配

套,2.5萬門酒店及配套,2.5萬行酒店式公寓及配套;應(yīng)采用合適的建筑手

法使2#塔樓的體量與1#塔樓相若,營造“兄弟樓”的概念.

2）皇崗