房地產(chǎn)估價

中南林業(yè)科技大學(xué)

沈良峰5.1收益法的基本原理5.2報(bào)酬資本化法5.3凈收益的測算5.4報(bào)酬率的求取5.5直接資本化法5.6投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)5.7收益法應(yīng)用舉例第五章

收益法一.概念二.理論依據(jù)三.適用對象和條件四.估價步驟5.1收益法的基本原理一、概念收益還原法的概念

收益還原法是預(yù)測估價對象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價值得到估價對象價值或價格的方法。報(bào)酬資本化法01直接資本化法02報(bào)酬資本化法是預(yù)測估價對象未來各年的凈收益，利用報(bào)酬率將其折現(xiàn)到價值時點(diǎn)后相加得到估價對象價值或價格的方法。直接資本化法是預(yù)測估價對象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法。收益乘數(shù)法是預(yù)測估價對象未來第一年的收益，將其乘以收益乘數(shù)得到估價對象價值或價格的方法。二.理論依據(jù)收益還原法的理論依據(jù)

理論依據(jù)——預(yù)期原理收益價值高低取決于3個因素：1.未來凈收益的大小2.獲取凈收益的期限長短3.獲取凈收益的可靠程度三.適用對象和條件適用的估價對象——收益性房地產(chǎn)，包括住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫、農(nóng)地等等。

需要具備的條件——房地產(chǎn)未來的收益和風(fēng)險(xiǎn)都能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測。不適用——行政辦公樓、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)。四.估價步驟報(bào)酬資本化法估計(jì)收益期或持有期計(jì)算收益價值確定報(bào)酬率預(yù)測未來凈收益或期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益直接資本化法計(jì)算收益價值確定資本化率或收益乘數(shù)預(yù)測未來第一年的收益一.概述二.估價公式5.2報(bào)酬資本化法一.概述報(bào)酬資本化法的特點(diǎn)（1）指明了房地產(chǎn)的價值是其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和，這既是預(yù)期原理最形象的表述，又考慮到了資金的時間價值，邏輯嚴(yán)密，有很強(qiáng)的理論基礎(chǔ)。（2）每期的凈收益或現(xiàn)金流量都是明確的，直觀并容易理解。

（3）由于具有同等風(fēng)險(xiǎn)的任何投資的報(bào)酬率應(yīng)是相近的，所以不必直接依靠與估價對象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來求取報(bào)酬率，而通過其他具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資的收益率也可以求取報(bào)酬率。收益期和持有期的測算

收益期是預(yù)計(jì)在正常市場和運(yùn)營狀況下估價對象未來可獲取凈收益的時間，即自價值時點(diǎn)起至估價對象未來不能獲取凈收益時止的時間。土地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命通常有以下幾種情形：（1）土地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命同時結(jié)束的，收益期應(yīng)為土地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命。（2）土地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同時結(jié)束的，應(yīng)選取其中較短者為收益期。（3）評估承租人權(quán)益價值的，收益期應(yīng)為剩余租賃期限。二.估價公式1.最一般的公式

V——房地產(chǎn)在價值時點(diǎn)的收益價格n——房地產(chǎn)的收益期或持有期An——第n期末的凈收益Yn——第n期的報(bào)酬率0123n-1n……2.凈收益每年不變的公式

（1）收益期為有限年的公式：（2)收益期為無限年的公式：前提：①凈收益每年不變?yōu)锳②報(bào)酬率不等于零為Y③收益期為有限年n前提：①凈收益每年不變?yōu)锳②報(bào)酬率不等于零為Y③收益期為無限年

（3）收益期為有限年的公式：

1）直接用于測算價值【例5-1】某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用了6年；預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)在正常情況下每年可獲得凈收益8萬元，報(bào)酬率為8.5％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價格。【解】

【例5-2】某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來每年的凈收益為80萬元，收益期可視為無限年，報(bào)酬率為8.5％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價格?！窘狻?）用于不同年限房地產(chǎn)價格之間的換算【例5-3】已知某宗收益性房地產(chǎn)40年的收益價格為7000元/m2，報(bào)酬率為10％。試求該宗房地產(chǎn)30年的收益價格。【解】3）用于比較不同年限房地產(chǎn)價格的高低【例5-5】有甲、乙兩宗房地產(chǎn)，甲房地產(chǎn)的收益期為50年，單價為6000元／m2，乙房地產(chǎn)的收益期為30年，單價為5600元／m2。假設(shè)報(bào)酬率均為6％，試比較該兩宗房地產(chǎn)價格的高低?！窘狻繉勺诜康禺a(chǎn)價格轉(zhuǎn)換為無限年限下的價格：甲：乙：4）用于比較法中因期限不同進(jìn)行的價格調(diào)整【例5-6】某宗工業(yè)用地取得50年出讓土地使用權(quán)，所處地段的基準(zhǔn)地價為1200元／m2，在評估基準(zhǔn)地價時設(shè)定的土地使用年限為無限年，現(xiàn)行土地報(bào)酬率為10％。假設(shè)除了土地使用年限不同之外，該宗工業(yè)用地的其他狀況與評估基準(zhǔn)地價時設(shè)定的狀況相同，試通過基準(zhǔn)地價求取該宗工業(yè)用地的價格?！窘狻勘绢}實(shí)際上是將無限年的基準(zhǔn)地價轉(zhuǎn)換為50年的基準(zhǔn)地價。具體計(jì)算如下：3.凈收益每年按一定的數(shù)額遞增或遞減的公式

（1）第1年凈收益為A，第n年為A±(n－1)b，計(jì)算公式為：（2)收益期為無限年的公式：前提：①凈收益第1年為A，此后按一定的數(shù)額b遞增或遞減②報(bào)酬率每年不變且不等于零為Y③收益期為有限年n前提：①~②同上③收益期為無限年【例5-7】預(yù)測某房地產(chǎn)未來第1年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益在上1年的基礎(chǔ)上增加2萬元。收益期可視作無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。試計(jì)算該房地產(chǎn)的收益價值?！窘狻吭摲康禺a(chǎn)的收益價格為：4.凈收益每年按一定的比率遞增或遞減的公式

（1）凈收益第1年為A，第n年為a(1±s)n-1：（2)收益期為無限年的公式：前提：①凈收益第1年為A，此后按比率s逐年遞增或遞減②報(bào)酬率Y，且Y不等于零③收益期為有限年n前提：①凈收益第1年為A，此后按比率s逐年遞增或遞減②報(bào)酬率Y，且Y不等于零③收益期為無限年【例5-8】預(yù)測某房地產(chǎn)未來第1年的凈收益為16萬元，此后每年的凈收益在上1年的基礎(chǔ)上增長2%。收益期可視作無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為9%。試計(jì)算該房地產(chǎn)的收益價值?！窘狻吭摲康禺a(chǎn)的收益價值為：5.凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式

（1）收益期為有限年的公式：（2)收益期為無限年的公式：前提：①凈收益在未來t年有變化，t年以后無變化為A；②報(bào)酬率不等于零為Y；③有限年n或無限年?！纠?-9】某宗房地產(chǎn)的收益期為38年，預(yù)測其未來5年的凈收益分別為40萬元、44萬元、50萬元、56萬元、60萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩(wěn)定在70萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。請計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價格?！窘狻俊纠?-10】某宗房地產(chǎn)的收益期為38年，預(yù)測其未來5年的凈收益分別為40萬元、44萬元、50萬元、56萬元、60萬元，從未來第6年到無窮遠(yuǎn)每年的凈收益將穩(wěn)定在70萬元左右，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10％。請計(jì)算該宗房地產(chǎn)的收益價格?！窘狻?.預(yù)知未來若干年后價格的公式（1）如果購買房地產(chǎn)的目的是持有一段時間后轉(zhuǎn)售，轉(zhuǎn)售收益可預(yù)測，而且已知持有期間每年的凈收益和報(bào)酬率，可適用此公式：（2)如果房地產(chǎn)在持有期凈收益每年不變，公式變?yōu)椋篤——房地產(chǎn)現(xiàn)在的價格

Ai——期間收益t——持有期Vt——期末轉(zhuǎn)售收益【例5-11】某宗房地產(chǎn)現(xiàn)行的價格為6000元／m2，年凈收益為600元／m2，報(bào)酬率為10％?，F(xiàn)獲知該地區(qū)將興建一座大型的現(xiàn)代化火車站，6年后建成投入使用。預(yù)計(jì)新火車站投入使用后，將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁華程度，該類房地產(chǎn)的價格將達(dá)到12000元／m2。試求獲知興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價格。【解】【例5-12】某出租的寫字樓需要估價。該寫字樓過去的市場價格為12000元/m2，目前房地產(chǎn)市場不景氣，其市場租金為每天3元/平方米。該類寫字樓的凈收益為市場租金的70%。預(yù)測房地產(chǎn)市場3年后會回升，那時該寫字樓的市場價格將達(dá)12500元/m2，轉(zhuǎn)讓該寫字樓的稅費(fèi)為市場價格的6%。如果投資者要求該類投資的報(bào)酬率為10%，請測算該寫字樓目前的價值?！窘狻恳?概念及種類二.不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算5.3凈收益的測算一.概念及種類凈收益的概念

凈收益指由有效毛收入扣除合理運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于估價對象房地產(chǎn)的客觀收益。1）潛在毛收入：是指假定房地產(chǎn)在充分利用、無空置狀態(tài)下可獲得的收益。2）有效毛收入：是由潛在毛收入扣除因空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失所得到的收益。3）凈運(yùn)營收益（凈收益）：指由有效毛收入扣除合理運(yùn)營費(fèi)用后得到的歸屬于房地產(chǎn)的收益。4）稅前現(xiàn)金流量：是指從凈收益中扣除抵押貸款還本付息后的數(shù)額。5）期末轉(zhuǎn)售收益：是指在房地產(chǎn)持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)可獲得的凈收益。凈收益的種類

實(shí)際凈收益是指估價對象房地產(chǎn)在目前使用狀態(tài)下所取

得的凈收益?？陀^凈收益是指房地產(chǎn)在最合理使用狀態(tài)下所取得的一

般正常收益。二.不同收益類型房地產(chǎn)凈收益的測算

1.出租的房地產(chǎn)凈收益=潛在毛收入－空置和收租損失－運(yùn)營費(fèi)用=有效毛收入－運(yùn)營費(fèi)用

2.自營的房地產(chǎn)（1）商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)商業(yè)經(jīng)營房地產(chǎn)的凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤。（2）工業(yè)生產(chǎn)房地產(chǎn)的凈收益為產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費(fèi)用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和廠商利潤。（3）農(nóng)地的凈收益是由農(nóng)地平均年產(chǎn)值扣除種苗費(fèi)、肥料費(fèi)、人工費(fèi)、農(nóng)藥費(fèi)、稅費(fèi)、投資利息和農(nóng)業(yè)利潤等。

3.自用或尚未使用的房地產(chǎn)根據(jù)同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式來測算，或者通過類似房地產(chǎn)的凈收益直接比較和調(diào)整得出。4.混合型房地產(chǎn)（1）把它看成是各種單一收益類型房地產(chǎn)的簡單組合，先分別測算各自的凈收益，然后相加。（2）先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費(fèi)用，然后兩者相減。（3）把費(fèi)用分為固定費(fèi)用和變動費(fèi)用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應(yīng)的變動費(fèi)用，予以加總后再減去固定費(fèi)用。

5.測算凈收益應(yīng)注意的問題（1）計(jì)算凈收益時，既要計(jì)算有形收益，也要計(jì)算無形收益。（2）估價時要以客觀收益為依據(jù)。（3）房地產(chǎn)有無租約限制。（4）凈收益流模式的確定。①凈收益每年基本固定不變；②凈收益每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增或遞減；③凈收益每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；④其他有規(guī)律變動的情形。一.報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)二.報(bào)酬率的求取方法5.4報(bào)酬率的求取一.報(bào)酬率的實(shí)質(zhì)報(bào)酬率

報(bào)酬率是將估價對象未來各年的凈收益轉(zhuǎn)換為估價對象價值價格的折現(xiàn)率。投資回報(bào)也稱為報(bào)酬——投入資本全部收回以后的額外所得。估價選用的報(bào)酬率=具有相同風(fēng)險(xiǎn)投資的報(bào)酬率二.報(bào)酬率的求取方法方法

合理地確定報(bào)酬率是科學(xué)、準(zhǔn)確地確定估價結(jié)果的關(guān)鍵。累加法市場提取法投資報(bào)酬率排序插入法1.累加法報(bào)酬率=安全利率+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率+缺乏流動性補(bǔ)償率-投資帶來的優(yōu)惠率投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償——投資者對房地產(chǎn)收益不確定性和風(fēng)險(xiǎn)性等所要求的補(bǔ)償。管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償——投資者對房地產(chǎn)的管理工作超過其他投資的補(bǔ)償。缺乏流動性補(bǔ)償率——對于房地產(chǎn)缺乏流動性所要求的補(bǔ)償。投資優(yōu)惠率——投資房地產(chǎn)可能獲得某些額外利益，如易于獲得融資、抵扣所得稅等優(yōu)惠?！纠?-20】某房地產(chǎn)投資無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為2%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償率為0.1%，缺乏流動性補(bǔ)償率為1.5%，易于獲得融資的優(yōu)惠率為0.5%，所得稅抵扣的優(yōu)惠率為0.5%，求房地產(chǎn)投資的報(bào)酬率。

【解】報(bào)酬率=5%+2%+0.1%+1.5%-0.5%-0.5%=7.6%2.市場提取法市場提取法是利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實(shí)例的價格、凈收益、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。（1）在

的情況下，通過

求取Y可比實(shí)例凈收益（萬元/年）價格（萬元）報(bào)酬率（％）A1210211．8B2319012．1C108811．4D6554212．0E9072012．5報(bào)酬率=（11.8％＋12.1％＋11.4％＋12.0％＋12.5％）÷5＝11.96％（2）在的情況下，通過

求取Y在手工計(jì)算的情況下，通過試錯法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來求取；在利用計(jì)算機(jī)的情況下，只要輸入V,A，n,就可以求取；在手工計(jì)算的情況下，通過試錯法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來求取。3.投資收益率排序插入法具有同等風(fēng)險(xiǎn)的投資報(bào)酬率是相近的，找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價對象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定報(bào)酬率。一.概述二.直接資本化法的特點(diǎn)三.資本化率和收益乘數(shù)的求取方法四.資本化率和報(bào)酬率的區(qū)別5.5直接資本化法一.概述直接資本化法是將估價對象未來第一年的收益除以資本化率或乘以收益乘數(shù)來求取估價對象價值的方法。資本化率是指房地產(chǎn)未來第1年的凈收益與其價值價格的百分比收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價值價格與其未來第1年的收益的比值，包括潛在毛收入乘數(shù)、毛租金乘數(shù)、有效毛收入乘數(shù)、凈收益乘數(shù)。收益——毛租金、凈租金、潛在毛收入、有效毛收入、凈收益二.直接資本化法的特點(diǎn)01020304不需要預(yù)測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第1年的收益，有時還可用近期的年收益替代。資本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值價格的關(guān)系，能較好地反映市場的實(shí)際情況。計(jì)算過程較簡單。三.資本化率和收益乘數(shù)的求取方法1.資本化率法——利用資本化率將未來年收益轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)價值。2.收益乘數(shù)法——利用收益乘數(shù)將未來的年收益轉(zhuǎn)換成價值的方法。

潛在毛收入乘數(shù)有效毛收入乘數(shù)凈收益乘數(shù)潛在毛收入乘數(shù)法有效毛收入乘數(shù)法凈收益乘數(shù)法（多用資本化率法）例：潛在毛收入乘數(shù)法估價對象價值=估價對象潛在毛收入×潛在毛收入乘數(shù)潛在毛收入乘數(shù)=市場上類似房地產(chǎn)的價格/潛在毛收入四.資本化率和報(bào)酬率的區(qū)別資本化率（R）和報(bào)酬率（Y）的區(qū)別：資本化率用于直接資本化法，僅表示從收益到價值的比率，并不明確地表示獲利能力。報(bào)酬率用于報(bào)酬資本化法，是預(yù)期凈收益轉(zhuǎn)換為現(xiàn)值的比率，明確地表示獲利能力。凈收益流模式不同，計(jì)算公式也不同?！纠?-21】關(guān)于報(bào)酬率的說法，正確的是（）。A.市場提取法求出的報(bào)酬率來源于市場，不能真實(shí)反映收益風(fēng)險(xiǎn)。B.累加法求取報(bào)酬率時，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值相對于同期國債利率或銀行存款利率都是相同的。C.報(bào)酬率不包含通貨膨脹因素的影響。D.報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率?！窘馕觥勘绢}考查的是資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系。報(bào)酬率已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值是承擔(dān)額外風(fēng)險(xiǎn)所要求的補(bǔ)償，即超過安全利率以上部分的報(bào)酬率，應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風(fēng)險(xiǎn)來確定。故正確答案為D。一.投資組合技術(shù)二.剩余技術(shù)5.6投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)一.投資組合技術(shù)建筑物價值建筑物資本化率建筑物凈收益土地價值土地資本化率土地凈收益房地價值綜合資本化率房地綜合凈收益1.土地與建筑物組合等式：房地凈收益=土地凈收益+建筑物凈收益房地綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率的關(guān)系如下：

R0——房地綜合資本化率

RL——土地資本化率

RB——建筑物資本化率

VL——土地價值

VB——建筑物價值

L——土地價值/房地價值

B——建筑物價值/房地價值【5-22】某宗房地產(chǎn)的土地價值占總價值的60％，由可比實(shí)例房地產(chǎn)中所求出的土地資本化率為6％，建筑物資本化率為8％，試計(jì)算綜合資本化率?！窘狻吭摲康禺a(chǎn)的綜合資本化率為：2.抵押貸款與自有資金的組合

房地產(chǎn)凈收益=抵押貸款收益+自有資金收益R0——綜合資本化率M——抵押貸款價值比率，抵押貸款金額/房地產(chǎn)價值RM——抵押貸款常數(shù)，每年償還額/抵押貸款金額RE——自有資金資本化率

在分期等額償還貸款本息的情況下，抵押貸款常數(shù)YM——抵押貸款利率n——抵押貸款期限【例5-23】購買某類房地產(chǎn)，抵押貨款占七成，抵押貨款年利率為6％，貨款期限為20年，按月等額本息償還，通過可比實(shí)例房地產(chǎn)計(jì)算得出自有資金資本化率為12％。試計(jì)算該房地產(chǎn)的綜合資本化率?！窘狻康盅嘿J款常數(shù)：

綜合資本化率：二.剩余技術(shù)1.土地剩余技術(shù)是從土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中減去建筑物的凈收益，分離出歸因于土地的凈收益，再利用土地資本化率或土地報(bào)酬率將土地凈收益轉(zhuǎn)換為土地價值的方法。

VL——土地價值RL——土地資本化率A0——房地產(chǎn)凈收益RB——建筑物資本化率VB——建筑物價值【例5-25】某宗房地產(chǎn)每年凈收益為50萬元，建筑物價值為300萬元，建筑物資本化率為12％，土地資本化率為10％。試計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價值?！窘狻糠康禺a(chǎn)價值＝土地價值+建筑物價值＝140+300=440（萬元）

2.建筑物剩余技術(shù)是從土地和建筑物共同產(chǎn)生的凈收益中減去土地的凈收益，分離出歸因于建筑物的凈收益，再利用建筑物資本化率或建筑物報(bào)酬率將建筑物凈收益轉(zhuǎn)換為建筑物價值的方法。

VB——建筑物價值RL——土地資本化率A0——房地產(chǎn)凈收益RB——建筑物資本化率VB——建筑物價值3.自有資金剩余技術(shù)在已知房地產(chǎn)抵押貸款金額情況下，求取自有資金權(quán)益價值的剩余技術(shù)。

VE——自有資金的權(quán)益價值VM——抵押貸款金額RM——抵押貸款資本化率A0——