房地產(chǎn)估價

中南林業(yè)科技大學

沈良峰第八章

地價評估8.1地價體系8.2基準地價評估8.3路線價法8.4高層建筑地價分攤一.地價體系概述8.1地價體系地價——是為了購買獲得土地預期收益的權(quán)利而支付的代價。地價體系是一定區(qū)域范圍內(nèi)，由若干相互聯(lián)系、相互區(qū)別而且相互補充的地價和土地質(zhì)量等級構(gòu)成，各自發(fā)揮其不同作用，共同滿足土地管理和市場運行需要的一組價格系列。地價體系中地價種類的多少，取決于土地制度、地價的作用、土地市場狀況及政府管理土地的需要。（1）城鎮(zhèn)土地質(zhì)量等級（2）基準地價和路線價（3）標定地價（4）交易底價或交易評估價（5）成交價格地價體系構(gòu)成一.基準地價概述二.評估思路三.基準地價修正法四.標定地價8.2基準地價評估一.基準地價概述基準地價——即土地初始價，也稱城市基準地價，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途分別評估法定最高年期的土地使用權(quán)價格，并由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權(quán)的平均價格。基準地價的特點全域性差異性時效性平均性有效性權(quán)威性1）具有政府公告作用。2）宏觀控制地價，反映地產(chǎn)市場中的地價水平和變動趨勢，為政府制定管理措施和投資決策提供依據(jù)。3）為國家征收城鎮(zhèn)土地稅收提供依據(jù)。4）對土地利用、流動進行引導。5）是政府參與土地有償使用收益分配的依據(jù)，是確定新增假設(shè)用地土地有償使用收益標準的依據(jù)之一。6）是進一步評估宗地地價的基準。基準地價的作用土地用途的劃分容積率土地使用權(quán)出讓期限的規(guī)定對應的權(quán)益開發(fā)程度

地價單位的選用基準地價的內(nèi)涵二.評估思路1.基準地價評估原則01評估用途以實際用途為主，適當考慮規(guī)劃的原則02土地的使用價值評價與土地收益、地租、地價測算相結(jié)合的原則03根據(jù)城鎮(zhèn)條件和市場狀況選擇適當?shù)脑u估技術(shù)路線的原則04各類用地分別評估，多種方法綜合運用的原則05評估資料準確，測算數(shù)據(jù)符合數(shù)理統(tǒng)計要求的原則2.基準地價評估原理01土地收益是基準地價評估的基礎(chǔ)；02土地位置差異給土地使用者帶來不同的土地收益，是評估基準地價的依據(jù)；03各行業(yè)對土地質(zhì)量的要求不同是形成不同行業(yè)、用地基準地價的基礎(chǔ)；04不同用途的土地在空間地域上都有其最佳區(qū)位，使不同用地基準地價具有不同的空間分布規(guī)律；05土地利用結(jié)構(gòu)在一定時期內(nèi)的相對穩(wěn)定性和長期趨勢上的變化性是基準地價相對穩(wěn)定和不斷變化的前提。3.評估程序與方法（1）確定基準地價評估范圍（2）調(diào)查與收集評估資料（3）資料整理與歸類（4）劃分地價區(qū)段（5）抽樣評估若干宗地價格（6）計算區(qū)段地價（7）確定基準地價（8）編制基準地價修正體系三.基準地價修正法基準地價修正法

在政府確定公布了基準地價的地區(qū)，通過具體區(qū)位，土地使用權(quán)年限、建筑容積率、土地形狀、臨街狀況等的比較，由估價對象宗地所處地段的基準地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的一種估價方法?；舅悸?/p>

本質(zhì)上是一種比較法，在基準地價評估的基礎(chǔ)上，編制各因素修正系數(shù)表和因素條件說明表。當某宗地在出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押或出租時，估價人員對土地使用期限、土地市場狀況、土地收益、用途、區(qū)位影響因素、土地的開發(fā)程度等進行調(diào)查和分析，對照因素修正系數(shù)表對基準地價進行適當系數(shù)修正，就可以很快地得出評估宗地的價格。估價程序

制定待估宗地修正系數(shù)調(diào)查宗地地價影響因素Textinhere確定修正系數(shù)表確定價值時點修正系數(shù)評估宗地價格確定待估宗地使用年期修正系數(shù)確定容積率修正系數(shù)收集、整理土地定級估價成果相關(guān)資料宗地價格=宗地所處地段的基準地價×年期修正系數(shù)×價值時點修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×其他修正系數(shù)（1）適用于已經(jīng)完成基準地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價，具備基準地價成果圖和相應修正體系成果。（2）基準地價修正法可在較短時間內(nèi)進行大批量的宗地價格評估。（3）該方法在宗地價格評估中不作為主要的評估方法，而是一種輔助方法。適用范圍

四.標定地價標定地價

指以基準地價為基礎(chǔ)確定的標準地塊的一定使用年限的價格，是政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗土地在正常市場條件下于某一價值時點的土地使用權(quán)價格，它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。是政府出讓土地使用權(quán)時確定出讓金額的依據(jù)，是清產(chǎn)核資中核定單位所占用地土地資產(chǎn)和股份制企業(yè)土地作價入股的標準；是核定土地增值稅和管理地產(chǎn)市場的具體標準；是劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押時，確定補交出讓金的標準。特點標定地價是政府評估的具體地塊的地價，即宗地地價。在一般情況下，標定地價不進行大面積的評估，只是根據(jù)土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等市場交易活動或進行股份制企業(yè)改制時才進行評估。標定地價也是確定土地使用權(quán)出讓底價的參考和依據(jù)。作用標定地價為政府出讓土地使用權(quán)時確定土地出讓金提供依據(jù)。標定地價為企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制改造中確定土地資產(chǎn)量提供依據(jù)。標定地價為國家核定土地增值稅和稅制改革提供依據(jù)。標定地價為政府制定土地市場管理政策提供依據(jù)。與基準地價、土地使用權(quán)出讓底價的聯(lián)系與區(qū)別（1)聯(lián)系（2）基準地價和標定地價、土地使用權(quán)出讓底價的主要區(qū)別1）它們都不是地產(chǎn)交易市場的成交地價，但都起著調(diào)控市場交易地價的作用。2）基準地價、標定地價、土地使用權(quán)出讓底價之間存在著相互承接的關(guān)系：基準地價是標定地價評估的基礎(chǔ)；標定地價又是土地使用權(quán)出讓底價評估的參考和依據(jù)。

1）基準地價是大面積評估的區(qū)域平均地價，標定地價、土地使用權(quán)出讓底價則是具體到宗地或地塊的地價，亦稱宗地地價；

2）基準地價以考慮宏觀區(qū)域因素為主，標定地價和土地使用權(quán)出讓底價則還考慮地價的微觀區(qū)位因素，其地價更為接近市場交易地價。（3）土地使用權(quán)出讓底價和標定地價的區(qū)別

1）土地使用權(quán)出讓底價主要是根據(jù)土地出讓年限、用途、地產(chǎn)市場行情、出讓雙方的心態(tài)和投機因素等確定的待出讓宗地（含成片出讓土地）的地價，即指土地使用權(quán)出讓前政府控制的最低標價。

2）標定地價則是根據(jù)宗地的形狀、大小、容積率及其他微觀區(qū)位條件，參照土地級別或地段的基準地價水平進行修正，或用其他方法評估的一定時期內(nèi)的宗地的評估地價。

3）標定地價是政府認定并公開的地價，而出讓底價則是不公開的地價。一.基本原理二.估價步驟三.路線價的計算與應用8.3路線價法一.基本原理1.路線價法

是對臨接道路且可及性相當?shù)耐恋卦O(shè)定標準深度，選取若干標準宗地求其平均價格，將此平均價格稱為路線價，然后再配合深度價格修正率表和其他價格修正率表，計算出臨接該道路的其他土地價格的一種估價方法。2.理論依據(jù)

路線價法實質(zhì)上是一種比較法。在路線價法中，“標準宗地”可視為市場法中的“可比實例”；“路線價”是若干“標準宗地”的平均價格，“標準宗地”的價格可視為比較法中的“可比實例價格”；臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基準，考慮其臨街深度、土地形狀(如矩形、三角形、平行四邊形、梯形、不規(guī)則形)、臨街狀況(如一面臨街、前后兩面臨街、街角地等)、臨街寬度等，進行適當?shù)男拚蟮?，這些修正實際上為“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”。

路線價法基本計算公式可表示為：

宗地價格=路線價×深度百分比率×宗地面積（元/m2）

或：宗地價格=路線價×深度百分比率×宗地寬度（元/m）路線價需根據(jù)實際情況確定是宗地單位面積的價格還是街道寬度的價格標準深度

在城市中，隨著土地道路距離的增加，道路對土地利用價值影響為零的深度。標準宗地

在城市的一定范圍中，根據(jù)街道現(xiàn)狀、公共設(shè)施的相似程度、房屋的疏散密集程度等條件劃分區(qū)域，從區(qū)域中沿城市主要街道的宗地中選定的深度、寬度、形狀等在區(qū)域中屬標準的土地。里地線

標準深度的連線稱為里地線。里地線與街道之間的區(qū)域稱為臨街地，里地線以外的區(qū)域。深度指數(shù)修正表

以道路中心線為基準，按距離道路中心線的變化情況編制的地價變化表。路線價區(qū)段

以街道為單位，將宗地各方面情況接近性大致相等，土地使用價值基本一致的地段作為路線價評價區(qū)域。3.路線價法適用的對象和條件

路線價法主要適用于城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價。一般的土地估價方法主要適用于單宗土地的估價，而且需要花費較長的時間。路線價法則被認為是一種快速、相對公平合理，能節(jié)省人力、財力，可以同時對大量土地進行估價的方法，特別適用于房地產(chǎn)稅收、城市房屋拆遷補償或者其他需要在大范圍內(nèi)同時對大量土地進行的估價。運用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)整，臨街各宗土地的排列較整齊。二.估價步驟1234劃分路線價區(qū)段設(shè)定標準臨街深度選取標準臨街宗地測算路線價56編制價格修正率表計算各宗臨街土地價值價格1.劃分路線價區(qū)段

路線價區(qū)段一般為帶狀區(qū)段，依據(jù)：土地使用價值、土地條件大致相同。原則上以地價有顯著差異的地點為兩個路線價區(qū)段的分界線，通常是從十字路或丁字路中心處劃分，兩路口之間的地段為一路線價區(qū)段。較長的繁華街道有時需將兩路口之間的地段作多段劃分，附設(shè)不同的路線價。某些不很繁華的街道，同一路線價區(qū)段也可延長至數(shù)個路口。同一街道上，若某一側(cè)的繁華程度與對側(cè)有顯著差異時，應以街道中心為分界線，將街道兩側(cè)視為兩個路線價區(qū)段，分別附設(shè)兩種不同的路線價。2.設(shè)定標準臨街深度

通常為路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的眾數(shù)。某路線價區(qū)段的臨街宗地大部分的深度為16m，則其標準深度應定為16m，

如果臨街宗地普遍的深度為20m，則其標準深度應定為20m。標準深度

區(qū)段1區(qū)段23.選取標準臨街宗地

（1）一面臨街；（2）土地形狀為矩形；（3）臨街深度為標準臨街深度；（4）臨街寬度為標準臨街寬度；（5）用途為所在路線價區(qū)段具有代表性的用途；（6）容積率或房屋層數(shù)為所在區(qū)段具有代表性的容積率或房屋層數(shù)；（7）其他方面，如臨街寬度與臨街深度的比例適當、土地使用年限、土地開發(fā)程度等應具有代表性。4.確定路線價

具體步驟：1）地價實例的調(diào)查

以近年內(nèi)土地交易、租賃以及房屋交易、租賃樣本為主要調(diào)查對象。要求：數(shù)量適當，分布均勻。2）樣點地價計算計算落入某區(qū)段內(nèi)的所有樣點的地價，然后通過數(shù)據(jù)檢驗，剔除異常樣點（個別性、交易隨機性）。3）利用中位數(shù)、眾數(shù)、算術(shù)平均等數(shù)學方法計算區(qū)段價經(jīng)過數(shù)據(jù)檢驗，該樣點被剔除600670860720840910則整個區(qū)段的價格為（600+860+670+720+840）/5＝7385.編制價格修正率表

（1）深度價格修正率的含義

深度價格修正率表示同一地塊的各個部分由于其臨街深度不同，而造成地價不同變化的相對程度。（2）深度價格遞減比率深度價格遞減比率是指臨街土地中各部分的價值隨遠離街道而有遞減現(xiàn)象。（3）深度價格修正率表的制作臨街深度ft255075100125150175200單獨深度系數(shù)％403020109876累計深度系數(shù)％407090100109117124130平均深度系數(shù)％4035302521.819.517.716.25平均深度率％16014012010087.27870.865.01）“四三二一”法則是最簡單最容易理解的一種臨街深度價格遞減率。它是將100英尺的標準深度的臨街地劃分為四等分，臨街的第一個25英尺土地價值占總價值的40%，第二個25英尺的土地，價值占總價值的30%，第三個25英尺的土地，價值占總價值的20%，第四個25英尺的土地，價值占總價值的10%。如72英尺的臨街地，因其處于第三個25英尺范圍內(nèi)，其價值為40%+30%+20%=90%。如果臨街宗地深度超過100英尺，則可以用“九八七六”法則來補充，即超過100英尺的第一個25英尺的土地價值為9%，第二個25英尺價值為8%，第三個25英尺為7%，第四個25英尺為6%。2）霍夫曼-尼爾法則霍夫曼法則認為：深度為100英尺（30.48米）的宗地，在最初50英尺的價值應占全宗地價值的2/3。在此基礎(chǔ)上，則深度100英尺的宗地，最初的25英尺等于37.5%；最初的一半，即50英尺等于67%；75英尺等于87.7%；全部100英尺等于100%。后來尼爾對霍夫曼法則進行了修正和補充，從而創(chuàng)設(shè)了著名的霍夫曼-尼爾法則，基于霍夫曼-尼爾法則的深度指數(shù)表如表8-2所示。3）蘇慕斯法則蘇慕斯法則認為100英尺（30.48米）深的土地價值，前半臨街50英尺部分占全宗地總價的72.5%，后半臨街50英尺部分占27.5%，若再深50英尺，則該宗地所增的價值僅為15%。其深度百分率即在這種價值分配原則下所擬定，如表8-3所示。4）哈柏法則哈伯法則認為一宗土地的價值與其深度的平方根成正比，即深度百分率為其臨街深度的平方根的10倍。也即深度百分率=(10×

）%。例如，一宗臨街深度為50英尺的土地價值，即相當于100英尺深土地價值的70%。但標準深度不一定為100英尺，所以經(jīng)修訂的哈柏法則認為：深度百分率是地塊深度的平方根與標準深度的平方根的百分比。計算公式為：5）幾種臨街深度價格修正率臨街深度價格修正率有單獨深度價格修正率、累計深度價格修正率、平均深度價格修正率。以“四三二一”法則為例，臨街深度價格修正率表如表8-4所示。6.計算各宗臨街土地價值價格在確定某一路線價區(qū)段的路線價之后，就可以結(jié)合價格修正率表，計算待估價土地的價格。在計算之前，需要弄清路線價和臨街深度價格修正率的內(nèi)涵、標準臨街宗地的條件，并結(jié)合所需計算價值價格的各宗臨街土地的形狀和臨街狀況。三.路線價的計算與應用

V（單價）=V（總價）/估價對象土地面積

=（標準臨街宗地總價×Σ單獨深度價格修正率）/（臨街寬度×臨街深度）1.路線價的計算公式

路線價有3種表示方式，即標準臨街宗地的總價、單位寬度的標準臨街宗地和標準臨街宗地的單價。

（以一面臨街矩形土地的情形進行說明)（1）當以標準臨街宗地的總價作為路線價時，采用累計深度價格修正率1）如果臨街寬度與標準寬度相同

V（總價）=標準臨街宗地總價×Σ單獨深度價格修正率

2）如果臨街寬度與標準寬度不相同

V（總價）=[（標準臨街宗地總價×Σ單獨深度價格修正率）/（標準寬度×臨街深

度）]×估價對象面積=標準臨街宗地總價×Σ單獨深度價格修正率×（臨街寬度/標準寬度）V（單價）=V（總價）/估價對象土地面積=標準臨街宗地總價×Σ單獨深度價格修正率/（標準寬度×臨街深度）（2）當以單位寬度的標準臨街宗地的總價作為路線價時，應采用累計深度價格修正率。

V（總價）=路線價×∑單獨深度價格修正率×臨街寬度

V（單價）=V（總價）/估價對象土地面積

=（路線價×∑單獨深度價格修正率）/臨街深度（3）當以標準臨街宗地的單價作為路線價時，應采用平均深度價格修正率。

V（單價）=路線價×平均深度價格修正率

V（總價）=路線價×平均深度價格修正率×臨街寬度×臨街深度2.臨街土地價值價格的計算（1）一面臨街矩形土地價值價格的計算

V（土地單價）=u（路線價）(用標準臨街宗地的單價表示)×dv（平均深度價格修正率）V（土地總價）=土地單價×土地面積（臨街寬度f×臨街深度d）

【例8-5】圖8-3中是一臨街深度15.24m（即50英尺）、臨街寬度20m的矩形土地，所在區(qū)段的路線價（土地單價）為2000元/平方米。根據(jù)表8-4中的臨街深度價格修正率，計算該一面臨街矩形土地的單價和總價。【解】由于路線價是用土地單價表示的，所以計算時采用表8-4中的平均深度價格修正率。

因此該一面臨街矩形土地單價：

V（單價）=路線價×平均深度價格修正率=2000×140%=2800（元/平方米）

該一面臨街矩形土地總價：V（總價）=土地單價×土地面積

=2800×20×15.24=85.34（萬元）（2）前后兩面臨街矩形土地價值價格的計算

u0為前街路線價dv0為前街臨街深度價格修正率f為臨街寬度d0為前街影響深度u1為后街路線價dv1為后街臨街深度價格修正率d為總深度

【例8-6】圖8-4中是一塊前后兩面臨街的矩形土地，臨街寬度40米，總深度為30米，前街路線價（土地單價）為3500元/平方米，后街路線價（土地單價）為2800元/平方米。試計算該臨街矩形土地的土地單價?！窘狻肯扔嬎闱敖值挠绊懮疃龋簞t后街的影響深度為：30-16.67=13.33（米）=43.7（英尺）由于路線價為土地單價，則前后街采用平均深度價格修正率。所以（3）矩形街角地價值價格的計算

u0為正街路線價dv0為正街臨街深度價格修正率f為臨街寬度t為旁街影響加價率V（土地單價）=u0×dv0+u1×dv1×t

V（土地總價）=（u0×dv0+u1×dv1×t）×（f×d）u1為旁街路線價dv1為旁街臨街深度價格修正率d為臨街深度

【例8-7】圖8-5中是一矩形街角地，其正街路線價為（土地單價）為2000元/平方米，旁街路線價（土地單價）為1000元/平方米，臨正街深度為22.86米（75英尺），臨旁街深度為15.24米（50英尺）。假設(shè)旁街影響加價率為20%，試計算該矩形街角地的單價和總價?！窘狻吭摻纸堑氐膯蝺r和總價為：V（土地單價）=u0×dv0+u1×dv1×t

=2000×120%+1000×140%×20%=2680（元/平方米）V（土地總價）=（u0×dv0+u1×dv1×t）×（f×d）

=2680×15.24×22.86=93.37（萬元）（4）三角形土地價值價格的計算

直角三角形：對于其他三角形土地的價值價格，則通常是先作輔助線，形成兩塊一邊臨街的直角三角形土地，然后依照上述方法分別計算兩個一邊臨街直角三角形土地的價值價格，再將兩者相減。

u為路線價dv為臨街深度價格修正率h為三角形土地價格修正率f為臨街寬度d為臨街深度V（土地單價）=u×dv×h

V（土地總價）=u×dv×h×（f×d÷2）

【例8-8】圖8-6為一塊一邊臨街的三角形土地，臨街深度為80英尺，臨街寬度為50英尺，路線價（土地單價）為1000元/平方英尺。如果臨街深度為80英尺的一面臨街矩形土地的平均深度修正率為116%，臨街深度為80英尺的三角形土地價格修正率為63%，試計算該一邊臨街三角形土地的價值?！窘狻吭趫D8-6上作輔助線AD，AE，CE和BF，則有：直角三角形ACD土地的總價為：1000×116%×63%×70×802=204.62（萬元）直角三角形ABD土地的總價為：1000×116%×63%×20×802=58.46（萬元）三角形ABC土地的總價為：直角三角形ACD土地的總價-直角三角形ABD土地的總價

=204.62-58.46=146.16（萬元）（5）其他形狀土地的價值價格計算

計算其他形狀土地的價值價格，通常是先將其劃分為矩形、三角形土地，然后分別計算這些矩形、三角形土地的價值價格，再相加減。如圖8-7的梯形ABCD土地的價值就等于矩形ABEF土地的價值減去直角三角形AFD土地的價值再減去直角三角形BEC土地的價值。

一.高層建筑地價分攤的意義二.待分攤建筑地價的含義三.建筑地價分攤的影響因素四.高層建筑地價分攤的方法8.4高層建筑地價分攤一.高層建筑地價

分攤的意義通過高層建筑地價分攤可以解決：1.各部分占有的土地份額；2.各部分分攤的土地面積；3.各部分分攤的地價額。科學合理的高層建筑地價分攤，既維護了房地產(chǎn)市場的交易秩序，又維護了社會的穩(wěn)定，具有現(xiàn)實意義。二.待分攤建筑地價的含義1.靜態(tài)地價

靜態(tài)地價是指將房地產(chǎn)開發(fā)商取得土地使用權(quán)時所支付的價格作為待分攤的地價。靜態(tài)地價是假定地價從房地產(chǎn)開發(fā)商土地使用權(quán)的取得到建筑物建成后房地產(chǎn)的出售這段時間內(nèi)是靜止狀態(tài)。然而，資金具有時間價值，在不同的價值時點上土地具有不同的價格。

土地作為房地產(chǎn)開發(fā)商投資的一部分，應該帶來投資利潤，該部分利潤應該計到土地總價中。靜態(tài)地價沒有體現(xiàn)上述變化。因此，該方法并不能體現(xiàn)土地的價格，并不符合實際情況。

2.動態(tài)地價

動態(tài)地價是以開發(fā)建成后房地產(chǎn)的實際或接近實際的售價扣除有關(guān)的成本、稅費和利潤后的剩余，作為待分攤的地價。在投資利潤率確定之后，動態(tài)地價計算公式為：

V1=[V-C（1+p）×S]p=R/（C1+C2+C3+C4）V1為動態(tài)地價，即待分攤的地價V為單位建筑面積的房地產(chǎn)價格，即真實房價C為單位建筑面積上的總投資p為投資利潤率S為建筑物的建筑總面積R為房地產(chǎn)開發(fā)利潤C1為土地取得成本C2為土地開發(fā)成本C3為建筑物建造成本C4為管理費用三.建筑地價分攤的影響因素面積高層地價分攤通常要考慮面積因素，同時高層建筑地價分攤也可按建筑面積來進行分攤高度高度是產(chǎn)生土地空間價值垂直差異的最直接因素，是高層建筑地價分攤估價中需要考慮的最重要因素朝向在高層建筑中，地價在樓層間分攤情況確定后，對于每一層各個建筑單元地價的分攤，主要考慮朝向四.高層建筑地價分攤的方法1.按建筑面積進行分攤

是指某權(quán)益人按其擁有的建筑面積占建筑總面積的比例進行地價分配，進而確定其應分攤的地價額及土地份額。計算公式為：