房地產(chǎn)估價(jià)

中南林業(yè)科技大學(xué)

沈良峰第十二章

房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)12.1

信息系統(tǒng)概述12.2

房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)12.3房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的開發(fā)與應(yīng)用一.信息與數(shù)據(jù)二.信息系統(tǒng)12.1

信息系統(tǒng)概述一.信息與數(shù)據(jù)1.信息的含義信息指音訊、消息、通訊系統(tǒng)傳輸和處理的對象，泛指人類社會傳播的一切內(nèi)容。具體可從以下幾個(gè)方面進(jìn)一步理解：（1）信息是對客觀事物特征和變化的反映（2）信息是可以傳遞的

（3）信息是有用的

（4）信息形成知識2.信息的種類——從不同角度分類信息的特征自然信息社會信息管理層次戰(zhàn)略級信息戰(zhàn)術(shù)級信息作業(yè)（執(zhí)行）級信息信息的加工程度原始信息綜合信息信息來源內(nèi)部信息外部信息信息流向輸入信息中間信息輸出信息信息穩(wěn)定性固定信息流動(dòng)信息3.信息與數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)是客觀事物存在方式和運(yùn)動(dòng)狀態(tài)反映的記錄，是信息的載體和表現(xiàn)形式。信息和數(shù)據(jù)既有聯(lián)系又有區(qū)別。信息是數(shù)據(jù)表達(dá)的內(nèi)容，數(shù)據(jù)則是信息的表現(xiàn)形式。通過對數(shù)據(jù)的記錄、處理、儲存等操作，獲得有用的信息。也就是說，信息一定是數(shù)據(jù)，而數(shù)據(jù)卻不一定是信息。信息與數(shù)據(jù)是相對的兩個(gè)不可分割的概念，信息須以數(shù)據(jù)的形式來表征，對數(shù)據(jù)進(jìn)行加工處理，可以得到新的數(shù)據(jù)，新數(shù)據(jù)經(jīng)過解釋又可以得到新的信息。4.信息的特性（1）客觀性任何信息都是事物的客觀真實(shí)的反映，是保證信息的準(zhǔn)確性和精確度的前提。（2）實(shí)用性信息系統(tǒng)利用計(jì)算機(jī)、網(wǎng)絡(luò)、遙感等各類硬件、軟件設(shè)備以及處理方法，對各種信息進(jìn)行獲取、加工、儲存、應(yīng)用等，通過地理空間的巨大數(shù)據(jù)流的組織和管理工作，將信息變?yōu)閷ι鐣鱾€(gè)領(lǐng)域中的生產(chǎn)、管理和對策具有重要意義的有用信息。（3）傳輸性信息可以以一定的形式在發(fā)送者和接受者之間傳輸，既可以是系統(tǒng)將信息傳輸給終端設(shè)備用戶，也可以是系統(tǒng)內(nèi)各個(gè)子系統(tǒng)之間的信息傳輸。（4）系統(tǒng)性信息可以表示為一種集合，不同類別的信息可以形成不同的整體?？梢酝ㄟ^對信息的組織為相對應(yīng)現(xiàn)實(shí)世界的信息系統(tǒng)。（5）時(shí)效性信息的時(shí)效是指從信息源發(fā)送信息，經(jīng)過接受、加工、傳遞、利用，所經(jīng)歷的時(shí)間間隔及其效率。時(shí)間間隔愈短，使用愈及時(shí)，使用程度愈高，則時(shí)效性愈強(qiáng)。（6）價(jià)值性信息是經(jīng)過加工并對生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生影響的數(shù)據(jù)，是勞動(dòng)創(chuàng)造，是一種資源，因而有價(jià)值。（7）不完全性只有正確舍棄無用和次要信息，才能正確地使用信息。（8）等級性信息是分等級的，即戰(zhàn)略級、戰(zhàn)術(shù)級和作業(yè)級信息。二.信息系統(tǒng)1.系統(tǒng)的概念及特征（1）整體性——是系統(tǒng)的基本屬性，由要素或子系統(tǒng)有機(jī)結(jié)合，形成具有一定結(jié)構(gòu)和功能的整體。（2）目的性——具有明確的目的性。（3）層次性——有一定的層次結(jié)構(gòu)。（4）相關(guān)性——系統(tǒng)內(nèi)的各要素相互制約、相互影響、相互依存的關(guān)系。（5）環(huán)境適應(yīng)性——受到環(huán)境的約束和限制。2.信息系統(tǒng)的定義信息系統(tǒng)是以加工處理信息為主的系統(tǒng)，由計(jì)算機(jī)硬件、軟件、應(yīng)用人員、方法和信息組成，是對信息進(jìn)行收集、整理、存儲、處理、管理并提供查詢和分析的一種綜合性技術(shù)系統(tǒng)。3.信息系統(tǒng)的組成1423計(jì)算機(jī)硬件包括各類計(jì)算機(jī)處理及終端設(shè)備，用以收集、整理、存儲、處理、管理各類信息。1軟件是整個(gè)信息系統(tǒng)的核心關(guān)鍵，是支持?jǐn)?shù)據(jù)信息的收集、輸入、存儲、管理、加工和輸出等功能的計(jì)算機(jī)程序系統(tǒng)。應(yīng)用人員包括信息系統(tǒng)開發(fā)人員和用戶。信息系統(tǒng)并不是一個(gè)自動(dòng)的系統(tǒng)，從應(yīng)用開發(fā)到使用維護(hù)都需要外部人員的操作。信息信息系統(tǒng)所收集、管理、處理和更新的對象都是信息，換言之，信息是整個(gè)信息系統(tǒng)構(gòu)成的基礎(chǔ)。4.信息系統(tǒng)的種類（1）按面向?qū)ο髞韯澐中畔⑾到y(tǒng)的種類1）面向數(shù)據(jù)資料的信息系統(tǒng)2）面向業(yè)務(wù)過程的信息系統(tǒng)3）面向金融經(jīng)濟(jì)的信息系統(tǒng)（2）按主要功能來劃分信息系統(tǒng)的種類1）數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)（DPS）2）辦公自動(dòng)化系統(tǒng)（OAS）3）管理信息系統(tǒng)（MIS）4）信息檢索系統(tǒng)（IRS）5）決策支持系統(tǒng)（DSS）6）戰(zhàn)略情報(bào)系統(tǒng)（SIS）7）電子政務(wù)8）國家信息基礎(chǔ)設(shè)施（NII）一.房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的含義二.房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的功能分析三.房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的功能設(shè)計(jì)12.2房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)一.房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的含義1.房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的發(fā)展現(xiàn)狀目前，國內(nèi)外的房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)通常都是與數(shù)據(jù)庫等計(jì)算機(jī)技術(shù)緊密結(jié)合的智能系統(tǒng)，包含了多種房地產(chǎn)估價(jià)計(jì)算方法。利用WebGIS與辦公自動(dòng)化、Client/Server結(jié)構(gòu)相結(jié)合是房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)開發(fā)的基本思路，也是世界房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的發(fā)展方向。房地產(chǎn)估價(jià)信息化發(fā)展之路，從總體來看，雖然找到了轉(zhuǎn)型升級的方向，但仍舊停留在以信息化促進(jìn)提高房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)效率的方面，并未真正依靠信息化產(chǎn)生較為成熟的商業(yè)模式，所以仍然是較為初級的階段。2.房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的組成房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)主要由數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)庫管理、分析與計(jì)算、輸出管理和系統(tǒng)維護(hù)等子系統(tǒng)所組成。二.房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的功能分析總體功能要求能夠滿足不同估價(jià)目的要求具備屬性數(shù)據(jù)庫和空間數(shù)據(jù)庫的分析與管理能力能夠根據(jù)估價(jià)類型自動(dòng)選擇相應(yīng)的估價(jià)計(jì)算模塊進(jìn)行計(jì)算能夠?qū)崿F(xiàn)估價(jià)報(bào)告和其他統(tǒng)計(jì)報(bào)表的自動(dòng)生成能夠滿足各類查詢與輸出功能的要求智能化要求（1）自動(dòng)根據(jù)評估目的選擇合理的評估分析模型（2）自動(dòng)提示參數(shù)輸入（3）自動(dòng)生成估價(jià)報(bào)告（4）自動(dòng)生成計(jì)算參數(shù)報(bào)告（5）自動(dòng)打印功能（6）自動(dòng)將最終的評估結(jié)果添加到系統(tǒng)資料數(shù)據(jù)庫中系統(tǒng)的開放性要求（1）計(jì)算參數(shù)的開放性（2）估價(jià)模型的開放性（3）估價(jià)過程的開放性系統(tǒng)的安全可靠性要求（1）系統(tǒng)運(yùn)行必須安全穩(wěn)定、響應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)確，能夠滿足估價(jià)人員處理房地產(chǎn)估價(jià)等日常事務(wù)和一般客戶網(wǎng)絡(luò)查詢的基本需要。（2）系統(tǒng)自身應(yīng)具有足夠的安全保密性，而且要便于維護(hù)；出現(xiàn)異常情況時(shí)，要有應(yīng)急機(jī)制，保證保密資料的安全。三.房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的功能設(shè)計(jì)1.技術(shù)路線房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的開發(fā)應(yīng)與GIS技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)多媒體技術(shù)緊密結(jié)合。估價(jià)系統(tǒng)與GIS結(jié)合不僅可以充分利用GIS系統(tǒng)的許多資源，簡化估價(jià)對象的背景資料輸入，而且可以充分利用GIS數(shù)據(jù)管理功能和空間分析功能，將各種數(shù)學(xué)模型、估價(jià)方法嵌入到系統(tǒng)中，提高工作效率。目前，國內(nèi)外房地產(chǎn)評估信息系統(tǒng)與GIS的結(jié)合方式主要有3種：（1）以數(shù)據(jù)交換為中介的松散結(jié)合方式。（2）采用共用界面的外掛式結(jié)合。（3）完全一體化的內(nèi)嵌式結(jié)合。2.設(shè)計(jì)方法房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)著重從數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和系統(tǒng)功能設(shè)計(jì)3方面考慮。（1）系統(tǒng)工作流程設(shè)計(jì)參照一個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)自接受估價(jià)委托至完成估價(jià)報(bào)告期間的房地產(chǎn)估價(jià)程序進(jìn)行。（2）用戶界面設(shè)計(jì)應(yīng)該遵循美觀大方、簡便實(shí)用、操作簡單的原則。要綜合考慮房地產(chǎn)估價(jià)工作的特殊性和估價(jià)人員的使用習(xí)慣，靈活應(yīng)用菜單式界面、命令式界面、表格式界面、問答式界面和按鈕式界面等幾種界面模式，盡量將估價(jià)界面設(shè)計(jì)得條理清晰、易學(xué)易用。（3）系統(tǒng)模塊設(shè)計(jì)房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)各子系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要點(diǎn)如下：（1）數(shù)據(jù)采集子系統(tǒng)必須提供直接輸入和數(shù)據(jù)導(dǎo)入兩種方式。（2）數(shù)據(jù)庫管理子系統(tǒng)的主要任務(wù)包括數(shù)據(jù)庫管理、數(shù)據(jù)查詢、系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫和公共數(shù)據(jù)庫中基本參數(shù)的修改等。（3）分析與計(jì)算子系統(tǒng)的主要任務(wù)就是：根據(jù)數(shù)據(jù)采集系統(tǒng)采集的資料和選定的估價(jià)計(jì)算方法，結(jié)合GIS系統(tǒng)的強(qiáng)大分析功能，利用相應(yīng)的模塊完成評估項(xiàng)目的計(jì)算與分析，形成估價(jià)結(jié)果。（4）輸出管理子系統(tǒng)的主要任務(wù)就是自動(dòng)根據(jù)評估對象的估價(jià)結(jié)果生成評估報(bào)告和估價(jià)管理所需要的數(shù)據(jù)資料，實(shí)現(xiàn)按照規(guī)范規(guī)定的格式要求生成、打印正式估價(jià)報(bào)告的功能，并且能夠按照估價(jià)人員的要求輸出打印各種項(xiàng)目資料統(tǒng)計(jì)報(bào)表和任意房地產(chǎn)交易實(shí)例資料。（5）系統(tǒng)維護(hù)子系統(tǒng)的主要任務(wù)是對系統(tǒng)各類用戶的資料及其權(quán)限、重要系統(tǒng)參數(shù)等進(jìn)行嚴(yán)格管理，確保系統(tǒng)的正常運(yùn)行。一.房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的開發(fā)二.房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的應(yīng)用12.3房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的開發(fā)與應(yīng)用一.房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的開發(fā)1.與GIS的緊密結(jié)合在房地產(chǎn)或土地管理中無時(shí)無刻不與圖形打交道，各種圖形是房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)之一，因此，房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)應(yīng)該以地理信息系統(tǒng)（GIS）為基礎(chǔ)軟件，以便于對圖形的輸入、輸出，并通過對空間數(shù)據(jù)的分析和管理來完成系統(tǒng)的圖形處理功能。。GIS技術(shù)將使估價(jià)過程中的空間分析成為可能，也使房地產(chǎn)估價(jià)中眾多與空間位置有關(guān)數(shù)據(jù)的自動(dòng)化綜合分析（如區(qū)域狀況、交通環(huán)境、商業(yè)繁華程度、比較案例的可比性等）成為可能。2.與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、數(shù)字技術(shù)緊密結(jié)合（1）大數(shù)據(jù)通過分析海量的房地產(chǎn)市場交易、政策法規(guī)等各類相關(guān)數(shù)據(jù)，為評估提供更加精準(zhǔn)的參考依據(jù)。這使得系統(tǒng)能夠更準(zhǔn)確地預(yù)測市場趨勢和房屋價(jià)值，提高決策效率。（2）人工智能利用機(jī)器學(xué)習(xí)算法對數(shù)據(jù)進(jìn)行深度挖掘，使估價(jià)系統(tǒng)具有自主學(xué)習(xí)和進(jìn)化的能力，從而實(shí)現(xiàn)智能化的估值服務(wù)。這將大大提高工作效率，減輕人工負(fù)擔(dān)。（3）系統(tǒng)整合與優(yōu)化未來估價(jià)系統(tǒng)將與其他房地產(chǎn)相關(guān)的業(yè)務(wù)平臺進(jìn)行融合，如房源信息發(fā)布、購房流程管理等，為用戶提供一站式的服務(wù)體驗(yàn)。同時(shí)，系統(tǒng)會不斷更新迭代，以滿足用戶多樣化的需求。二.房地產(chǎn)估價(jià)信息系統(tǒng)的應(yīng)用與房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)的信息系統(tǒng)主要有兩類：一類是國家為了更有效地管理房地產(chǎn)行業(yè)，由建設(shè)主管部門與其他相關(guān)部門等國家部門投資開發(fā)的信息系統(tǒng)；另一類則是由房地產(chǎn)企業(yè)或者軟件開發(fā)企業(yè)根據(jù)房地產(chǎn)市場的需求所投資開發(fā)的信息系統(tǒng)。1.搜房網(wǎng)（2014年更名為“房天下”）在線評估系統(tǒng)搜房網(wǎng)成立于1999年，是我國的一個(gè)大型房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，網(wǎng)絡(luò)業(yè)務(wù)覆蓋了全國314個(gè)城市。其業(yè)務(wù)覆蓋房地產(chǎn)所有行業(yè)，包括新房、二手房、租房、別墅、寫字樓、商鋪、家具、裝修裝飾等。搜房網(wǎng)房產(chǎn)評估操作如下：第一步，進(jìn)入房天下主頁，登陸后在主頁選擇目標(biāo)城市。第二步，在首頁根據(jù)自己的需求，分別點(diǎn)入“買房”、“賣房”、“租房”、“裝修”、“商用”等后，結(jié)合所在物業(yè)的所處區(qū)域，快速查找到所要評估的物業(yè)名稱。第三步，進(jìn)入“評估計(jì)算”界面后，系統(tǒng)要求輸入待評估房產(chǎn)的性質(zhì)參數(shù)。所有參數(shù)輸入完成后，單擊“確定”按鈕，待評估房產(chǎn)的評估結(jié)果（評估單價(jià)和評估總價(jià)）就會顯示出來。第四步，如果還需要房產(chǎn)評估報(bào)告，則繼續(xù)單擊界面下面的“查看報(bào)告”按鈕，所評估房產(chǎn)的評估報(bào)告就會顯示出來。房天下在線評估界面2.中國房價(jià)行情網(wǎng)中國房價(jià)行情平臺以禧泰數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過網(wǎng)站和移動(dòng)端，向社會發(fā)布全國、全國各城市、城市各區(qū)域及各個(gè)樓盤小區(qū)的房價(jià)房租實(shí)況和供求信息，提供住房和城市配套的在線分析、數(shù)據(jù)下載服務(wù)，幫助用戶了解市場動(dòng)態(tài)和進(jìn)行決策。核心功能：1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目調(diào)研系統(tǒng)。2）房產(chǎn)自動(dòng)估價(jià)系統(tǒng)。3）租賃住房管理系統(tǒng)。4）城市房價(jià)地圖。3.房地產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng)齊謀信息齊謀信息成立于2017年，公司專注于不動(dòng)產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用開發(fā)、金融智能運(yùn)營、全場景數(shù)據(jù)應(yīng)用等領(lǐng)域，為客戶提供可信賴與領(lǐng)先的解決方案、產(chǎn)品與服務(wù)，幫助其變革營銷、技術(shù)和管理的方式；提供數(shù)字化轉(zhuǎn)型咨詢方案為傳統(tǒng)機(jī)構(gòu)及企業(yè)提供營銷輔助、SCRM、行業(yè)技術(shù)支持、智能辦公、業(yè)務(wù)場景分析、大數(shù)據(jù)模型、內(nèi)部業(yè)務(wù)及流