房地產(chǎn)估價師考試試題：理論與方法5

姓名：__________考號：__________一、單選題(共10題)1.房地產(chǎn)估價中的市場法主要是根據(jù)什么原理進行估價的？()A.成本法原理B.收益法原理C.比較法原理D.需求法原理2.下列哪個不是房地產(chǎn)估價中成本法的三大基本要素？()A.取得成本B.重新購建成本C.費用D.市場價值3.房地產(chǎn)估價中收益法的核心是估算什么？()A.房地產(chǎn)的現(xiàn)值B.房地產(chǎn)的凈收益C.房地產(chǎn)的未來收益D.房地產(chǎn)的成本4.在房地產(chǎn)估價中，哪種情況通常不適用比較法？()A.房地產(chǎn)市場活躍B.房地產(chǎn)類型單一C.房地產(chǎn)位置優(yōu)越D.房地產(chǎn)交易案例少5.房地產(chǎn)估價中的土地估價的直接標的是什么？()A.土地使用權(quán)B.土地所有權(quán)C.土地開發(fā)權(quán)D.土地使用權(quán)出讓金6.在房地產(chǎn)估價中，收益法的適用范圍是什么？()A.只適用于收益性房地產(chǎn)B.只適用于非收益性房地產(chǎn)C.適用于所有類型的房地產(chǎn)D.適用于收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)7.房地產(chǎn)估價中，比較法的主要缺陷是什么？()A.忽視了房地產(chǎn)的個別性B.忽視了房地產(chǎn)市場的不確定性C.忽視了房地產(chǎn)的價值時點性D.以上都是8.房地產(chǎn)估價中的成本法適用于哪種類型的房地產(chǎn)估價？()A.住宅房地產(chǎn)B.辦公房地產(chǎn)C.商業(yè)房地產(chǎn)D.以上都是9.在房地產(chǎn)估價中，哪個不是收益法的基本步驟？()A.收益預測B.收益折現(xiàn)C.估價對象分析D.市場調(diào)查10.房地產(chǎn)估價中的收益法，如果預計的未來收益低于當前成本，應該如何處理？()A.降價銷售B.提高折現(xiàn)率C.調(diào)整預期收益D.以上都可以二、多選題(共5題)11.房地產(chǎn)估價的收益法中，確定房地產(chǎn)凈收益的方法主要包括哪些？()A.經(jīng)營性凈收益法B.市場法C.成本法D.建筑面積法E.租金回報率法12.下列哪些因素會影響房地產(chǎn)估價中的比較法結(jié)果？()A.估價對象的具體位置B.交易案例的相似性C.市場行情的變化D.交易日期的差異E.估價對象的個別特性13.房地產(chǎn)估價的成本法中，哪些成本是構(gòu)成重新購建成本的一部分？()A.土地成本B.建安工程費C.設備購置費D.投資利息E.營業(yè)利潤14.房地產(chǎn)估價中，收益法的折現(xiàn)率考慮的因素有哪些？()A.借款成本B.投資風險C.通貨膨脹率D.利率E.機會成本15.房地產(chǎn)估價的成本法應用時，應如何考慮土地增值收益的影響？()A.在土地成本中體現(xiàn)土地增值收益B.作為土地取得成本的組成部分C.不考慮土地增值收益D.將土地增值收益作為追加成本E.通過市場比較法評估三、填空題(共5題)16.房地產(chǎn)估價的三大基本方法是：比較法、______法和______法。17.房地產(chǎn)估價的收益法中，確定未來凈收益的步驟包括：______、______和______。18.房地產(chǎn)估價的比較法中，選取可比實例時，應考慮______、______和______等因素。19.成本法中，土地取得成本包括______、______和______。20.房地產(chǎn)估價的收益法中，折現(xiàn)率是根據(jù)______、______和______等因素綜合確定的。四、判斷題(共5題)21.房地產(chǎn)估價的比較法僅適用于收益性房地產(chǎn)。()A.正確B.錯誤22.房地產(chǎn)估價的成本法中，土地取得成本是指取得土地使用權(quán)所需的全部費用。()A.正確B.錯誤23.在房地產(chǎn)估價中，收益法適用于所有類型的房地產(chǎn)。()A.正確B.錯誤24.房地產(chǎn)估價的成本法中，重新購建成本是指重建或重新開發(fā)同一房地產(chǎn)所需的所有費用。()A.正確B.錯誤25.房地產(chǎn)估價的比較法中，可比實例的交易價格越高，其價值評估結(jié)果也越高。()A.正確B.錯誤五、簡單題(共5題)26.請簡要說明房地產(chǎn)估價中的收益法是如何確定房地產(chǎn)價值的？27.在房地產(chǎn)估價中，如何選擇合適的可比實例？28.房地產(chǎn)估價中的成本法在計算重新購建成本時，應考慮哪些因素？29.房地產(chǎn)估價中，如何處理比較法中可比實例的成交價格偏差？30.房地產(chǎn)估價中，如何確定收益法中的折現(xiàn)率？

房地產(chǎn)估價師考試試題：理論與方法5一、單選題(共10題)1.【答案】C【解析】市場法是根據(jù)市場上類似房地產(chǎn)的交易價格，通過比較、分析來確定估價對象價值的方法。因此，其原理是比較法原理。2.【答案】D【解析】成本法中的三大基本要素是取得成本、重新購建成本和費用，市場價值不屬于成本法的要素。3.【答案】B【解析】收益法估價的目的是通過估算房地產(chǎn)的未來凈收益來確定其價值，因此其核心是估算房地產(chǎn)的凈收益。4.【答案】D【解析】比較法適用于房地產(chǎn)市場活躍、交易案例豐富的情況。如果交易案例少，比較法將難以應用。5.【答案】A【解析】土地估價是對土地使用權(quán)進行評估，而非土地所有權(quán)。土地使用權(quán)是房地產(chǎn)估價中的直接標。6.【答案】D【解析】收益法可以適用于收益性房地產(chǎn)和非收益性房地產(chǎn)的估價，只要能預計其未來收益。7.【答案】D【解析】比較法的主要缺陷在于忽視房地產(chǎn)的個別性、市場的不確定性以及價值的時點性。8.【答案】D【解析】成本法適用于各種類型的房地產(chǎn)估價，包括住宅、辦公和商業(yè)房地產(chǎn)等。9.【答案】D【解析】收益法的基本步驟包括收益預測、收益折現(xiàn)和確定折現(xiàn)率，市場調(diào)查不是收益法的基本步驟。10.【答案】D【解析】如果預計的未來收益低于當前成本，可以采取降價銷售、提高折現(xiàn)率或調(diào)整預期收益等方法來處理。二、多選題(共5題)11.【答案】A,E【解析】房地產(chǎn)估價的收益法中，確定房地產(chǎn)凈收益的方法主要包括經(jīng)營性凈收益法和租金回報率法。市場法和成本法是房地產(chǎn)估價的兩種基本方法，不直接用于確定凈收益。建筑面積法也不是用來確定凈收益的方法。12.【答案】A,B,C,D,E【解析】房地產(chǎn)估價中的比較法結(jié)果受多種因素影響，包括估價對象的具體位置、交易案例的相似性、市場行情的變化、交易日期的差異以及估價對象的個別特性等。13.【答案】A,B,C,D【解析】房地產(chǎn)估價的成本法中，重新購建成本包括土地成本、建安工程費、設備購置費以及投資利息。營業(yè)利潤通常不計入重新購建成本。14.【答案】A,B,C,D,E【解析】收益法中折現(xiàn)率的確定考慮了借款成本、投資風險、通貨膨脹率、利率以及機會成本等多種因素。15.【答案】A,D,E【解析】房地產(chǎn)估價的成本法應用時，土地增值收益可以通過在土地成本中體現(xiàn)、將土地增值收益作為追加成本或者通過市場比較法評估來考慮。三、填空題(共5題)16.【答案】收益法成本法【解析】房地產(chǎn)估價的三大基本方法分別是比較法、收益法和成本法，它們是房地產(chǎn)估價中最常用的三種方法。17.【答案】預測未來收益計算凈收益確定折現(xiàn)率【解析】收益法中，確定未來凈收益的步驟包括預測未來收益、計算凈收益和確定折現(xiàn)率，這些步驟是收益法估價的基礎。18.【答案】交易時間交易類型房地產(chǎn)狀況【解析】選取可比實例時，比較法應考慮交易時間、交易類型和房地產(chǎn)狀況等因素，以確保可比實例與估價對象具有可比性。19.【答案】土地購買費用土地開發(fā)費用土地使用稅【解析】成本法中的土地取得成本通常包括土地購買費用、土地開發(fā)費用和土地使用稅等與土地取得直接相關的費用。20.【答案】資金成本風險因素通貨膨脹率【解析】折現(xiàn)率是收益法中用來折現(xiàn)未來收益的一個關鍵參數(shù)，它通常根據(jù)資金成本、風險因素和通貨膨脹率等因素綜合確定。四、判斷題(共5題)21.【答案】錯誤【解析】比較法不僅適用于收益性房地產(chǎn)，也適用于非收益性房地產(chǎn)的估價，如住宅、商業(yè)、工業(yè)等。22.【答案】正確【解析】土地取得成本確實是指取得土地使用權(quán)所需的全部費用，包括購買費用、開發(fā)費用等。23.【答案】錯誤【解析】收益法主要適用于有穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)，如租賃型住宅、商業(yè)物業(yè)等，對于無收益或收益不穩(wěn)定的房地產(chǎn)，收益法可能不適用。24.【答案】正確【解析】重新購建成本確實是指重建或重新開發(fā)同一房地產(chǎn)所需的所有費用，包括土地成本、建安工程費等。25.【答案】錯誤【解析】可比實例的交易價格并不直接決定其價值評估結(jié)果，評估結(jié)果需要考慮多種因素，如交易時間、交易類型、房地產(chǎn)狀況等。五、簡答題(共5題)26.【答案】收益法是通過預測房地產(chǎn)未來的凈收益，然后根據(jù)一定的折現(xiàn)率將這些未來收益折現(xiàn)到估價時點，從而確定房地產(chǎn)的價值?！窘馕觥渴找娣ǖ幕驹硎峭ㄟ^分析房地產(chǎn)的預期收益來確定其價值，它假設房地產(chǎn)的價值等于其未來收益的現(xiàn)值。這種方法適用于那些能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的房地產(chǎn)。27.【答案】選擇合適的可比實例需要考慮其與估價對象的相似性，包括地理位置、用途、建筑結(jié)構(gòu)、規(guī)模、年齡、條件、交易時間、交易類型等?！窘馕觥靠杀葘嵗倪x擇是房地產(chǎn)比較法中的關鍵步驟，相似性越高，其交易價格對估價對象的指導意義越大。選擇時應綜合考慮多個因素，確保可比性。28.【答案】在計算重新購建成本時，應考慮土地成本、建安工程費、設備購置費、投資利息、專業(yè)費用、開發(fā)利潤等因素?！窘馕觥恐匦沦徑ǔ杀镜拇_定需要考慮所有與重新購建房地產(chǎn)相關的成本，包括直接成本和間接成本，以確保估價結(jié)果的準確性。29.【答案】處理可比實例的成交價格偏差可以通過調(diào)整可比實例的成交價格，使其